TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
200º y 152º
EXP. Nº 6.985
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Lucy Vitelia Torres Zambrano y Miriam Elizabeth Torres de Mendoza, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-8.031.652 y V-4.702.649, respectivamente, mayores de edad y civilmente hábiles.
Apoderados Judiciales: Abgs. Orlando y Yolanda Margarita Rincón Sánchez, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-8.019.563 y V-5.200.946, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nºs 39.136 y 21.390, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio Procesal: Avenida 04 (Bolívar), Edificio “Oficentro”, piso 05, oficina 56, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Luis Fabián Sánchez Calderón, ecuatoriano, titular de la cédula de identidad Nº E-82.295.306, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Avenida 03 Independencia, Edificio N° 13-39, pasos abajo del antiguo cine “Gran Casino”, frente a la Plaza Milla, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Desalojo de inmueble.
CAPÍTULO II
En fecha 24 de febrero de 2011, se recibió por distribución del Tribunal de turno, libelo de demanda incoada por los abogados en ejercicio Orlando y Yolanda Margarita Rincón Sánchez, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos Lucy Vitelia Torres Zambrano y Miriam Elizabeth Torres de Mendoza, contra el ciudadano Luis Fabián Sánchez Calderón, por DESALOJO DE INMUEBLE.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora en su libelo entre otras cosas, expresa:
…omisis…
EL DERECHO.
En la presente causa el arrendatario se niega a entregar el inmueble que en forma ILEGAL ocupa, ya que no existe contrato ni la voluntad de RENOVAR el contrato vencido objeto de esta demanda; debidamente notificado consecuencialmente agotados en forma total las vías voluntarias y extrajudiciales de las cuales fue titular; encontrándose plenamente nuestra representada facultada para solicitar el DESALOJO del inmueble con fundamento al articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a demás de exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales e intentar acción judicial de desocupación del inmueble, reservándose las acciones por daños y perjuicios ha que hubiese lugar.
La Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en su artículo 33° estatuye: "Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución del Contrato de Arrendamiento...., y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, su sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidos en el presente Decreto Ley y al Procedimiento Breve previsto en el libro IV, Titulo (sic) XIl del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía"
PETITORIO
En virtud de la anterior exposición, es por lo que acudimos a su competente autoridad PARA DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDAMOS POR LA VÍA CIVIL, POR DESALOJO a LUIS FABIÁN SÁNCHEZ CALDERÓN Ecuatoriano, mayor de edad, casado, Comerciante, con Pasaporte Ecuatoriano N° DM 11.555, y cédula de identificación Ecuatoriana N° E-82.295.306, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida; para que convenga, o en caso de negativa a ello, sea obligado por el Tribunal, subsidiariamente a lo siguiente:
PRIMERO: En el DESALOJO del inmueble consistente en el Local Comercial, ubicado en la AV. 3 INDEPENDENCIA, EDIFICIO N° 13-39, PASOS ABAJO DEL ANTIGUO CINE GRAN CASINO, FRENTE A LA PLAZA DE MILLA DE LA CIUDAD DE MÉRIDA ESTADO MERIDA, antes descrito como objeto de la relación arrendaticia, y entregarlo en las mismas perfectas condiciones físicas en que lo recibió.
SEGUNDO: En pagar las siguientes cantidades de dinero:
1.- Los cánones de arrendamiento que se encuentren vencidos hasta la entrega definitiva del inmueble.
2 - La cantidad de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 190.00) a razón de CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,oo) diarios establecidos en la cláusula de penalización del contrato
de arrendamiento, vencidos hasta la presente fecha y que resultan de sumar los días de
retardo en la entrega del inmueble desde el momento de su vencimiento (15/01/2.011) hasta su entrega definitiva, los cuales deberán ser debidamente calculados e indexados para el momento de su condenatoria por la ciudadana Juez de Municipio, que corresponda.
3.- Así también demandamos el pago de Las costas y costos procesales que se ocasionen con motivo de la presente demanda judicial.
Pedimos a éste Tribunal se decrete EL DESALOJO del Local Comercial, ubicado en la AV. 3 INDEPENDENCIA, EDIFICIO N° 13-39, PASOS ABAJO DEL ANTIGUO CINE GRAN CASINO, FRENTE A LA PLAZA DE MILLA DE LA CIUDAD DE MERIDA ESTADO MERIDA
Estimamos esta Acción en la cantidad de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 190.00) los cuales le opongo formalmente a la demandada. (…)

En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
La parte actora incoa su acción basándose en el dispositivo técnico legal 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin señalar en cuál de las causales es la razón por la que acciona. En este sentido considera pertinente este Juzgado transcribir la citada norma:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (resaltado del Tribunal).

Por otra parte, observa esta juzgadora que la parte actora en su escrito libelar, señala:
…omissis…
Como quiera que la CLAUSULA CUARTA del Contrato estableció solo prórrogas por periodos iguales y sucesivos, la situación fáctica indica que el referido Contrato de Arrendamiento, es un contrato a tiempo indeterminado, pues el referido contrato no estipuló el vencimiento exacto del arrendamiento, y ello indica que es imposible conocer la culminación de la relación arrendaticia, o la fecha de terminación (pues se puede renovar la vigencia del contrato y no se sabe cuantas veces o hasta cuando). Siendo este un elemento indispensable para calificar el contrato a tiempo determinado, y sin que pueda establecerse cuando finaliza el arrendamiento, el contrato no llena los extremos legales para reputarlo contrato a tiempo determinado, pues no se puede determinar de manera fehaciente el vencimiento exacto del plazo de arrendamiento, y en consecuencia su calificación jurídica es la de un contrato a tiempo indeterminado.
La doctrina es abundante al respecto, al analizar los elementos identificadores de los Contratos de Arrendamiento a Tiempo Determinado, y los contratos de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado. (…)

En este sentido, considera prudente esta juzgadora, transcribir parte la cláusula que señala la temporalidad del contrato que vinculó a las partes:
“CUARTO: El lapso previsto para la duración del presente contrato es por SEIS (6) MESES, contados a partir del día QUINCE (15) de ENERO de MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE (1999), prorrogable por periodos iguales y sucesivos, a menos que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prorrogas…” (subrayado del Tribunal).

Como se puede apreciar de la citada cláusula, la misma señala como término fijo un lapso de seis (06) meses, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, con la advertencia que si una de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, participaría a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del contrato.
Siguiendo este orden de ideas, se hace necesario hacer una relación minuciosa de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, así las cosas tenemos:

LAPSO PREVISTO PARA LA RELACCIÓN ARRENDATICIA
CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO
(06 MESES) DURACIÓN
RELACIÓN
ARRENDATICIA NOTIFICACIÓN NO RENOVACIÓN CONTRATO PRÓRROGAL LEGAL
ART. 39 L.A.I.
15-01-1999 al 15-07-1999 06 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-1999 al 15-01-2000 12 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2000 al 15-07-2000 18 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2000 al 15-01-2001 24 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2001 al 15-07-2001 30 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2001 al 15-01-2002 36 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2002 al 15-07-2002 42 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2002 al 15-01-2003 48 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2003 al 15-07-2003 54 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2003 al 15-01-2004 60 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2004 al 15-07-2004 66 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2004 al 15-01-2005 72 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2005 al 15-07-2005 78 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2005 al 15-01-2006 84 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2006 al 15-07-2006 90 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2006 al 15-01-2007 96 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2007 al 15-07-2007 102 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2007 al 15-07-2008 108 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2007 al 15-07-2008 114 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2008 al 15-01-2009 120 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2008 al 15-07-2009 126 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2009 al 15-01-2010 132 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-01-2010 al 15-07-2010 138 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
15-07-2010 al 15-01-2011 144 meses
(12 años) 21-10-2010 3 años (Art. 38.d LAI)

Como se puede apreciar del cuadro explicativo, la relación arrendaticia tuvo una duración de CIENTO CUARENTA Y CUATRO (144) MESES, es decir, DOCE (12) AÑOS, y que la parte accionante participó al ARRENDATARIO su deseo de NO RENOVAR la relación arrendaticia, el día 21 de octubre de 2010, tal y como se evidencia del telegrama con acuse de recibo que corre inserto a los folios 12-15; es decir, que lo hizo con OCHENTA Y CUATRO (84) DÍAS DE ANTICIPACIÓN.
En este sentido, considera oportuno este Tribunal traer a colación el criterio sostenido por los Dres. Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen I: Parte sustantiva y Procesal, páginas 265-271, que expresan lo siguiente:
…omissis…
LA PRÓRROGA LEGAL ES UNO DE LOS DERECHOS QUE, JUNTO CON EL PAGO por consignación, la preferencia ofertiva y el retracto legal, va a presentar las mayores discusiones en el ámbito arrendaticio, fundamentalmente con ocasión de interpretar el artículo 39, LAI que regula el derecho del arrendador a solicitar al arrendatario la devolución del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, en el caso de que el inquilino llegare a alegar la “tácita reconducción” (arts. 1.600 y 1.614, CC); así como el contraste en la praxis entre el artículo 38, LAI, en la parte que contempla la misma como prórroga obligatoria para el arrendador, y el artículo 40 eiusdem que frustra el ejercicio de la misma si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; y no sólo tales circunstancias, sino más interesante la previsión ex artículo 41 ibídem, puesto que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término ¿Cómo habrá de proceder el Juez para admitir la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, cuando observe en el contrato presentado por el demandante, que han transcurrido varios días desde el vencimiento del término prefijado, y desde luego encuentra que allí procede la prórroga legal que, conforme al artículo 39, “opera de pleno derecho”? Y más todavía, ¿qué hacer si el demandante alega que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal por encontrarse incumpliendo las obligaciones contractuales o legales?
…
Ante tan interesante materia, nos permitimos a modo de motivación formular algunas interrogantes: ¿Con la prórroga legal queda suprimido el derecho de preferencia arrendaticia? ¿Con la misma también se suprimió la tácita reconducción? ¿La prórroga legal es regulada únicamente por los artículos 38, 39, 40 y 41 de la presente Ley? ¿Han quedado tácitamente derogados los artículos 1.599, 1.600, 1.604, 1.606, 1.614 y 1.618 del Código Civil? ¿La prórroga convencional no puede prevalecer sobre la legal porque ésta opera de pleno derecho? Significa que ¿si un contrato tiene una duración determinada y prórrogas automáticas, la prórroga legal hace desaparecer la convencional? ¿Es válida la renuncia de la prórroga legal por el arrendatario al celebrarse el contrato? ¿Iniciado el tiempo de la prórroga legal, el arrendatario puede renunciarla? ¿Los contratos a plazo fijo celebrados antes del 01-01-2000 se deben tomar en cuenta para el tiempo de duración de la prórroga legal? ¿La prórroga convencional sin solución de continuidad impide la legal? ¿Cuánto tiempo puede quedar el arrendatario ocupando el inmueble, si al vencimiento de la prórroga legal el arrendador no solicita la entrega del inmueble sin ningún tipo de oposición? ¿Durante la prórroga legal se mantienen en vigor la fianza arrendaticia o garantías dadas, o por el contrario se extinguen al vencimiento del plazo fijo originalmente contemplado? ¿Es válida la cláusula penal concertada interpartes para el caso de que el arrendatario ejerza la prórroga legal y extinguida la misma, éste no desocupe voluntariamente? ¿Es procedente la oposición en contra del secuestro a que se refiere el artículo 39 de LAI? De alegar el arrendador en la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término que el arrendatario está incurso en incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, ¿el Tribunal la admitirá, no obstante, prohibición ex artículo 41 de LAI?
…ommisis…
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.
…
Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.
…ommisis…
Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características:
…
ES DE ORDEN PÚBLICO RELATIVO. En efecto, según el Artículo 7º de LAI “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo, no es absoluto puesto que al arrendatario no puede imponerle al arrendador la prórroga legal en contra de su voluntad luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo quiere, o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden público de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que:
…
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
…ommisis…
OBLIGATORIA PARA EL ARRENDADOR. Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.
…ommisis…
ES FACULTATIVA PARA EL ARRENDATARIO. La prórroga legal, al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo.
…ommisis…
Si no fuese facultativa para el arrendatario la prórroga legal, entonces el legislador no habría establecido que:
Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
…ommisis…
OPERA DE PLENO DERECHO. Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de LAI (por ministerio de la ley), la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable.
…ommisis…
APLICABLE SÓLO A LOS CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO. Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.
…ommisis…
Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión.
…ommisis…
SE CONCEDE SOLAMENTE POR UN TIEMPO MÁXIMO. Constituye una nota distintiva de la prórroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo la duración de la prórroga por tiempo determinado desde seis (6) meses hasta tres (3) años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.
…ommisis…
INMUTABILIDAD DE LAS OBLIGACIONES RECÍPROCAS. Durante la prórroga permanecerán vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pues así lo dispone el artículo 38 de LAI. El principio de la inmutabilidad de las obligaciones recíprocas tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga.
…ommisis…
INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Resultaría un contrasentido establecer la prórroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiere por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 de la Ley que:
…
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

Del análisis hecho al contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, se determinó que la relación arrendaticia fue a TIEMPO DETERMINADO, tal y como quedó pactado en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, y en razón de haber permanecido en el inmueble EL ARRENDATARIO por un lapso de DOCE (12) AÑOS, y de acuerdo al artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde al mismo un lapso de TRES (03) AÑOS; tomando en cuenta que EL ARRENDADOR le notificó al ARRENDATARIO su deseo de no renovar el contrato, según telegrama de fecha 21 de octubre de 2010; mal pudiera entonces este Tribunal ADMITIR la demanda intentada por DESALOJO DE INMUEBLE, estando en curso la prórroga legal a que se contrae el artículo 38.d, ejusdem; violando flagrantemente lo previsto en el artículo 41, íbidem.
Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por los abogados en ejercicio Orlando y Yolanda Margarita Rincón Sánchez, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos Lucy Vitelia Torres Zambrano y Miriam Elizabeth Torres de Mendoza, contra el ciudadano Luis Fabián Sánchez Calderón, por DESALOJO DE INMUEBLE, debe declararse INADMISIBLE, en aplicación al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, como así se hará en el dispositivo de esta decisión.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por los abogados en ejercicio Orlando y Yolanda Margarita Rincón Sánchez, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos Lucy Vitelia Torres Zambrano y Miriam Elizabeth Torres de Mendoza, contra el ciudadano Luis Fabián Sánchez Calderón, por DESALOJO DE INMUEBLE, por ser contraria a una disposición expresa de Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, al primer día del mes de marzo del año dos mil once. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 6.985, en el libro L – 10, se publicó la anterior decisión siendo las 3:20 p.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-