TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
200º y 152º
EXP. Nº 6.940
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora-reconvenida: Pablo José Dugarte Baena, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.991.662, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado Judicial: Abg. Carlos Enrique Pacheco Calderón, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-4.485.668, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 42.748, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida Urdaneta, Centro Comercial “Glorias Patrias”, local N° 04 (al lado del Bco. SOFITASA), Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada-reconviniente: Deccy Milares González, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.002.277, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales: Derviz Francisco Núñez y Carlos Edgardo Morán Puleo, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-4.325.587 y V-12.780.066, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nºs. 48.224 y 11826, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida 05 (Zerpa), calles 23 (Vargas), Residencias “El Sabio”, apartamento N° 03, piso 01, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Acción: Desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento.
Reconvención: Reintegro de Sobrealquileres.

CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
En fecha 13 de enero de 2011 (f. 27), se recibió por distribución, escrito de libelo de demanda, presentado por el ciudadano Pablo José Dugarte Baena, asistido por el abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón, a través del cual incoó demanda contra la ciudadana Deccy Milares González, por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO; dicho escrito fue presentado junto con recaudos acompañados.
Por auto de fecha 19 de enero de 2011 (fs. 28-29), se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda, se acordó el emplazamiento de la demandada.
Obra al folio 31, Poder Apud-Acta, otorgado por el ciudadano Pablo José Dugarte Baena, al abogado en ejercicio Carlos Enrique Pacheco Calderón.
Figura al folio 33, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual manifestó que en fecha 16 de marzo de 2011, practicó la citación de la ciudadana Deccy Milares González.
Se desprende de los folios 35-39, escrito de contestación de demanda y RECONVENCIÓN.
CAPÍTULO III
ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

…omissis…
Capítulo Segundo.
De la reconvención.
De la acción de reintegro por sobrealquileres causados
Contestada la demanda en los términos expuestos en el capítulo anterior procedo en este acto a reconvenir como en efecto lo hago, al ciudadano PABLO JOSÉ DUGARTE BAENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°3.991.662, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Mérida en su carácter de arrendador de conformidad con lo previsto en el artículo 35 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, en base a las siguientes consideraciones fácticas y de derecho:
De los hechos sobrevenidos en la relación arrendaticia
Primero.- El ciudadano demandante reconvenido desde el mes de febrero del año 2010 decidió unilateralmente abstenerse de entregarme los recibos de pago de los cánones de arrendamiento bajo amenaza de no prorrogar el contrato, con lo cual me colocó en un estado de indefensión a futuro, al ser desprovisto de las pruebas documentales destinadas a probar el pago del canon y la consecuente liberación de la obligación arrendaticia; siendo que las cantidades de dinero por concepto de los pagos de los cánones arrendaticios había que entregárselos directa y personalmente en efectivo; pues no acepta bajo ningún argumento recibir cheques o realizar a su favor depósitos bancarios por concepto de los alquileres.
Segundo.- Esa conducta arbitraria e ilegal del demandante reconvenido en su condición de arrendador, que no sólo la ejerce en mi contra, sino también la ejerce en contra de los demás arrendatarios de las Residencias El Sabio que oportunamente y por vía de la prueba testimonial incorporaré a la presente causa, sin perjuicio de la acción penal a que hubiere lugar, tiene por finalidad provocar una aparente insolvencia arrendaticia lo cual no es cierto, pues le he pagado en tiempo oportuno los cánones de arrendamiento en los términos previstos en el contrato.
Tercero.- Con la negativa del arrendador a darme los correspondientes recibos de pago por la cantidad de dinero cancelada a su favor, por concepto de cánones de arrendamiento, procura evadir los efectos que se derivan de la resolución de regulación de alquileres N° 9.750 del expediente N° OF-10-06 que cursa por ante el departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, que estableció como monto máximo de canon, la cantidad de cuatrocientos ochenta y ocho mil bolívares con veinticinco céntimos (Bs.488,25) mensuales, cuando lo cierto es que le he cancelado la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,oo) por cada mensualidad desde el mes de agosto de 2008, hasta el mes de febrero de 2011.
Cuarto.- Que es un hecho notorio y comunicacional que desde el mes de enero de 2005, por Decreto Presidencial, está prohibido el aumento de los alquileres sobre inmuebles destinados a vivienda, por lo que de acuerdo a la irrenunciabilidad de mis derechos, solicito el reintegro de los alquileres pagado en exceso desde el 1° de agosto de 2008 hasta el 01 de febrero de 2011, tomando en consideración el alquiler fijado en el contrato del 01 de julio de 2006, donde el inmueble fue regulado.
Quinto.- Que según la relación que hago en este acto desde el mes agosto de 2008 a febrero de 2011 pagué doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 261,75) en exceso, por la diferencia entre cuatrocientos ochenta y ocho mil bolívares con veinticinco céntimos (Bs.488,25) mensuales que es el monto regulado y la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,oo) por cada mensualidad que le he cancelado
Sexto.- Siendo ello así, el demandante reconvenido me ha cobrado ilegalmente por concepto de sobrealquileres desde el mes de agosto de 2008 hasta el mes de febrero de 2011, que suman un total de treinta y un (31) meses la cantidad de ocho mil ciento catorce bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 8.114,25) a razón de doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 261,75) como consecuencia del ilegal y arbitrario sobre alquiler cobrado por el identificado demandante reconvenido.
De los fundamentos de derecho y del petitorio
De conformidad con lo preceptuado en los artículos 13, 33 y 58 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reconvengo en este acto como en efecto lo hago, al ciudadano PABLO JOSÉ DUGARTE BAENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.991.662, soltero, comerciante, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Mérida para que convenga en los hechos alegados en la reconvención o en su defecto sea condenado por este tribunal a: Único.- A pagarme por concepto de reintegro de lo pagado en exceso la cantidad de ocho mil ciento catorce bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 8.114,25) a razón de doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 261,75) por cada mensualidad causada, como consecuencia del ilegal y arbitrario sobre alquiler cobrado por el identificado demandante reconvenido y sobre esa cantidad pagarme igualmente la suma que resulte de la indexación de esas suma de dinero y las costas procesales.
Estimo la presente reconvención en la cantidad de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,oo) equivalente a ciento once coma ochenta y cuatro (111,84) unidades tributarias (U:T) todo de conformidad con lo establecido en el único aparte del literal b) del artículo 1° de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.
En base a las razones invocadas que desvirtúan los temerarios hechos esgrimidos por la parte demandante reconvenida en su escrito libelar; pido a este honorable juzgado sea declarada sin lugar la correspondiente demanda por desalojo intentada en mi contra previa valoración de las pruebas aportadas en este acto y las que sean promovidas y evacuadas en su oportunidad legal, así como declare con lugar la presente reconvención

El Tribunal para decidir, observa:

En el caso que nos ocupa se desprende del escrito reconvencional que la ciudadana Deccy Milares González, asistida por el abogado en ejercicio Derviz Núñez, pretende el “…reintegro de lo pagado en exceso la cantidad de ocho mil ciento catorce bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 8.114,25) a razón de doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 261,75) por cada mensualidad causada, como consecuencia del ilegal y arbitrario sobre alquiler cobrado por el identificado demandante reconvenido y sobre esa cantidad pagarme igualmente la suma que resulte de la indexación de esas suma de dinero y las costas procesales…” (subrayado del Tribunal).
En este sentido, es importante traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Ricardo Henriquez La Roche, en sus comentarios del Código de Procedimiento Civil, expone lo siguiente:
La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado.
…omisis…
Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente “lo determinará como se indica en el artículo 340”. Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ej. a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple.
Entonces, el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene incluso, su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo.

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 10 de diciembre de 2009, dejó establecido lo siguiente:
(…) Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del Juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.
…omisis…
En el presente caso, observa esta Sala Constitucional, que la parte demandada en el proceso principal, propuso reconvención sin que la misma reuniera los requisitos propios de una demanda, y por lo tanto, tal incumplimiento impedía su admisión por parte del Juez de la causa; (…)

Por otra parte, establece el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto –Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”
Por su parte, el artículo 60 de la citada Ley, señala: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.” (resaltado del Tribunal).
En este mismo orden de ideas, el autor José Luis Varela, en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al referirse a la previsión contenida en la norma citada, expone lo siguiente:
Este artículo establece el reintegro de los alquileres pagados en exceso, es decir, los cobrados por encima del canon máximo fijado por el Organismo de Inquilinato… Los inmuebles sometidos a regulación son los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras actividades distintas a las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, (Art. 1 D.L.A.I) a excepción de los inmuebles especificados en los artículos 3 y 4. (D.L.A.I). El arrendatario cuyo inmueble se encuentre sujeto a regulación únicamente debe pagar lo determinado por el Organismo regulador y si el arrendador rehúsa a recibir el pago debe consignarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La demanda de reintegro supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, solicitar la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento.” (resaltado del Tribunal).

Asimismo, el autor patrio Juan Garay, en su obra “LEY DE ALQUILERES”, expresa:
(…) Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no está regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, expone lo siguiente:
(…) Cuando la Ley ordena la repetición del pago indebido (lo pagado en exceso del monto fijado en la decisión regulatoria inquilinaria o por causa de vivienda inhabitables) no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, sin causa lícita afirmamos, es decir, una vez que el órgano regulador emite su decisión fijando el canon máximo mensual que puede cobrar el arrendador, el pago que exceda del monto máximo por ocupación, se comprende carece de causa lícita (causa existe pero ilícita) y como es excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador ilegal e injustamente, indebidamente, enriqueciéndose de modo trasgresor por fuerza de una causa que no es justa, ni legal... Es indudable, que si el arrendatario opone al arrendador el “acto regulatorio instrumentado” en donde conste la cantidad máxima fijada por Inquilinato y que el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 13 eiusdem, que es de orden público, según el cual “el arrendatario o sub arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados”; máxime cuando en los inmuebles sometidos a regulación está sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso. (art. 58 LAI).” (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

A tenor de la normativa y de los criterios doctrinales citados con antelación, los cuales esta juzgadora, comparte y hace suyos, para que se declare la procedencia del reintegro de sobrealquileres, deben haber acontecido las siguientes circunstancias: 1°) Que el inmueble arrendado, esté sometido a regulación; 2°) Que el arrendatario, previamente, ante de acudir a la vía judicial, ha acudido ante el organismo inquilinario, a solicitar la regulación del canon, 3°) Que de la decisión dictada por el organismo encargado de la regulación, resulte que el canon correspondiente al inmueble es inferior al pactado en el contrato de arrendamiento, y por último que se intente la demanda dentro de los dos años siguientes a partir de la notificación de regulación del alquiler.
Observa esta juzgadora que al ser analizados los recaudos acompañados por la parte demandada-reconviniente, se observa que no acompañó junto a su escito reconvencional los documentos de los que se pueda deducir el COBRO EN EXCESO POR CONCEPTO DE ALQUILER, y siendo que el artículo 340 de la norma Civil Adjetiva, que señala que para la admisión de toda acción, deben encontrarse satisfechos los presupuestos que dicha norma señala; en el caso que nos ocupa, como se dijo anteriomente, no se acompañaron los documentos de los que se pueda deducir el COBRO EN EXCESO POR CONCEPTO DE ALQUILER. En tal sentido, acogiendo esta sentenciadora los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes transcritos, la presente RECONVENCIÓN debe ser declarada INADMISIBLE, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, como así lo dictaminará esta sentenciadora en la dispositiva del presente fallo.
DECISIÓN

En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana Deccy Milares González, asistida por el abogado en ejercicio Derviz Francisco Núñez, contra el ciudadano Pablo José Dugarte Baena, por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES. Así se decide.-
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintidós días del mes de marzo del año dos mil once. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se publicó la presente decisión siendo las 3:20 p.m., y se dejó copia certificada de la misma por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Srio.,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-