TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
200º y 152°
EXP. Nº 6.602
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Empresa “Grupo DIVICA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 07 de noviembre de 2005, bajo el N° 56, Tomo A-31.
Apoderada Judicial: Abg. Giovannina Sottile Castagna, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-20.847.685, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 42.307, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida Las Américas, Sector “Santa Bárbara”, Centro Comercial “Gayola”, local N° 3, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-15.754.764, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales: Abgs. Piero Samín Contreras Morales, María Teresa Morales de Contreras, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-12.778.329 y V-3.618.028, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 79.053 y 11.022, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio: Calle 23 (Vargas), entre Avenidas 07 y 08, inmueble N° 7-40, Edificio “Yole”, apartamento N° 09, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPITULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por los ciudadanos Anna Luisa Di Vittorio Silvestri y Nino Di Vittorio Silvestri, actuando con el carácter de Directora Administrativa y Director General de la Empresa “Grupo DIVICA, C.A.”, asistidos por la abogada en ejercicio Giovannina Sottile Castagna, contra el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.
Por auto de fecha 18 de febrero de 2010 (fs. 18-19), se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y se acordó el emplazamiento de la parte accionada. En cuanto a la solicitud de la Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (consistente en un apartamento, distinguido con el N° 09, que es parte integrante del Edificio “Yole”, Calle 23 (Vargas), entre Avenidas 07 y 08, Municipio Libertador del Estado Mérida), el Tribunal acordó providenciarla por auto separado.
Cursa al folio 20, Poder Apud-Acta, otorgado por la ciudadana Anna Luisa Di Vittorio Silvestri y Nino Di Vittorio Silvestri, en su carácter de Directora Administrativa y Director General de la Empresa “Grupo DIVICA, C.A.”, a la abogada en ejercicio Giovannina Sottile Castagna.
Por auto de fecha 05 de marzo de 2010 (fs. 01-03 – Cuaderno de Medidas), este Juzgado decretó Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (consistente en un apartamento, distinguido con el N° 09, que es parte integrante del Edificio “Yole”, Calle 23 (Vargas), entre Avenidas 07 y 08, Municipio Libertador del Estado Mérida); para tales efectos, se libró el respectivo EXHORTO al Juzgado (Distribuidor) Ejecutor de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, y se envió con oficio N° 160.
Obra a los folios 24-28, escrito de contestación de demanda, presentado por la ciudadana Jumaris Nadiuska Puga Caizaluisa, actuando en nombre y representación del ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, según consta en poder autenticado por ante la Notaría Primera del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el N° 01, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, asistida por el abogado en ejercicio Luis Eugenio Baclini Méndez.
Se desprende de los folios 30 y 31, copia fotostática simple de un Poder Especial, el cual corre inserto en original a los folios 06-08, del Cuaderno de Medidas, otorgado por el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, a la ciudadana Jumaris Nadiuska Puga Caizaluisa.
Riela al folio 33, copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento que vinculó a las partes, el cual corre inserto en original al folio 09, del Cuaderno de Medidas.
Aparecen a los folios 34-42, marcados “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”; facturas expedidas por la Empresa GRUPO DIVICA, C.A.
Cursa al folio 43, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual devuelve los recaudos de citación librados a la parte actora, por cuanto le fue imposible localizar a la parte demandada.
Figura al folio 56, diligencia estampada por la abogada en ejercicio Giovannina Sottile, apoderada actora, mediante la cual solicita la citación cartelaria de la parte demandada.
Obra a los folios 57-58, escrito presentado por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual solicitó: “…LA NULIDAD DE TODOS LOS ACTOS REALIZADOS EN ESTE PROCESO POR LA CIUDADANA JUMARIS NADIUSKA PUGA CAIZALUISA, QUIEN SIN SER ABOGADO Y SIN TENER LA CAPACIDAD DE POSTULACIÓN, SE HA ATRIBUIDO LA REPRESENTACIÓN DEL DEMANDADO ROMUL ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA…”
Se desprende de los folios 59-65, sentencia interlocutoria dictada por este Juzgado en fecha 27-04-2010, en la que acogiéndose a los criterios sostenidos por las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, dentro de las cuales podemos señalar la pronunciada por la Sala Constitucional Nº 1.170 del 15-06-2004; por la Sala de Casación Civil Nº 92-249 del 27-07-1994 y Nº 740 del 27-07-2004, declaró: “…debe tenerse como no presentado el escrito suscrito por la ciudadana JUMARIS NADIUSKA PUGA CAIZALUISA, actuando con el carácter de apoderada del ciudadano ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, con la asistencia del profesional del derecho Luis Eugenio Baclini Méndez, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-17.055.896, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 131.590. Y así se decide.”
Aparece al folio 66, diligencia estampada por la abogada en ejercicio Giovannina Sottile, apoderada actora, mediante la cual solicita la citación cartelaria de la parte demandada.
Riela al folio 68, Poder Apud-Acta, otorgado por el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, a la abogada en ejercicio Carlaura Chiquinquirá Molero Contreras.
Consta al folio 69, diligencia estampada por el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, asistido por el abogado en ejercicio Piero Samín Contreras Morales, mediante la cual dejó sin efecto el Poder Apud-Acta que le fuera otorgado a la abogada en ejercicio Carlaura Chiquinquirá Molero Contreras.
Figura a los folios 70-72, Poder Especial, otorgado por el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, a los abogados en ejercicio Piero Samín Contreras Morales, María Teresa Morales de Contreras, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el N° 40, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron las que consideraron pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PRIMERO
En el libelo la representación judicial de la parte actora, expuso:
CAPÍTULO PRIMERO
DE LOS HECHOS PRIMERO
PRIMERO- Mi representada GRUPO DIVICA C.A., dio en arrendamiento al ciudadano ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.754.764, domiciliado en la ciudad de Mérida y hábil, un apartamento distinguido con el N° 9 que es parte integrante del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta Ciudad de Mérida, del estado Mérida, conforme consta en documento privado, que constituye el anexo "B" de este libelo.
SEGUNDO- En la cláusula "4" de ese documento, se fijó un plazo de duración de seis meses a partir del 01 de julio de 2008 y con vencimiento el 31 de diciembre de 2.008.
La relación arrendaticia con el ciudadano ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, había empezado a partir del 22 de octubre de 2.004 y continuó sin interrupciones y a tiempo determinado, conforme consta en los instrumentos privados que se acompañan como anexos "B" y "C".
TERCERO- Conforme a lo que hemos expuesto en el aparte que antecede y se demuestra con el documento privado que constituye el anexo "B" de este escrito, el vencimiento del contrato ocurrió el 31 de diciembre de 2.008, fecha a partir de la cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó de pleno derecho la prórroga legal que la ley pone a cargo del arrendador y conceptúa como un beneficio concedido al arrendatario, quien tiene derecho de gozar de dicho beneficio siempre y cuando haya cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, conforme a lo que dispone el artículo 40 ejusdem. En virtud de que al vencimiento del término del contrato (31-12-2.008), el arrendatario continuó en el uso y disfrute de la cosa arrendada, y mi representada cumplió con su obligación legal de permitirle el ejercicio de ese derecho por el tiempo correspondiente a la prórroga legal, a su vencimiento es legalmente exigible del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, por disponerlo así el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Respecto a la duración de la prórroga legal, señalo al Tribunal que en la relación arrendaticia que existió entre mi representada y el demandado ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, es aplicable lo previsto en el literal "b" del artículo 38 ejusdem, según el cual:
"Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año."
Aplicando dicha norma a la relación contractual que existió entre rni representada y la arrendataria, debido a que dicha relación duró desde el 22 de octubre de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2008 (4 años, 2 meses y 09 días) esto es, duró menos de cinco años, el vencimiento de la prórroga legal ocurrió el 31 de diciembre de 2.0O9 (31-12-2009), adicionando el año legalmente previsto a la fecha de vencimiento del contrato que, corno hemos narrado, ocurrió 31 de diciembre de 2.008.
Como puede verse, la obligación que la ley especial (artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) pone a cargo del arrendador, fue cumplida por mi representada, al dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada durante el año de la prórroga legal.
Sin embargo, llegado el vencimiento de la prórroga legal, a pesar de ser su obligación legal y contractual, el arrendatario ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUÍSA ha incumplido su obligación de entregar el apartamento arrendado, pues el lapso de un año establecido por la ley especial para las relaciones arrendaticias cuya duración no haya excedido de cinco años, ya venció el 31 de diciembre de 2.009 y aún no ha entregado el apartamento que ocupa.
CUARTO- Durante la prórroga legal, el canon de arrendamiento mensual fue establecido también en la misma suma de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) mensuales, que el arrendatario ha pagado hasta el 31 de diciembre de 2.009.
QUINTO- En la cláusula novena del contrato suscrito el 01 de julio de 2008 (anexo B) se estableció que el pago de los servicios públicos y condominio del inmueble (agua, electricidad, teléfono, aseo urbano, y demás servicios de que esté dotado el inmueble), son por cuenta del arrendatario quien asumió la obligación de presentar todos los recibos debidamente cancelados, al término del contrato.
SEXTO- Así mismo en la cláusula quinta de dicho contrato se estableció que si al término del contrato el arrendatario no entrega el inmueble, pagará al arrendador a título de cláusula penal por el incumplimiento, la suma de cien bolívares (Bs. 100,00)0 por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, sin perjuicio de los alquileres pendientes, gastos judiciales y extrajudiciales, honorarios e indemnización de daños y perjuicios.
Ciudadano Juez: La conducta asumida por el arrendatario al vencimiento de la prórroga legal, al incumplir su obligación de entregar el inmueble arrendado, hace procedente la reclamación de la penalidad contractualmente prevista a razón de cien bolívares (Bs. 100,00) diarios, desde la fecha de expiración de la prórroga legal hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo previsto en la cláusula quinta del último contrato (anexo B). Dicho reclamo que dirigimos contra el demandado, encuentra también su fundamento legal en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya aplicación invocamos a los hechos narrados en este libelo.
CAPÍTULO SEGUNDO
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Los hechos narrados son suficiente fundamento para añrmar que en la relación arrendaticia que existió entre nuestra representada GRUPO DIVICA C.A. y el arrendatario ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, dado su incumplimiento, se han dado los presupuestos fácticos que hacen procedente la aplicación de las disposiciones contractuales y legales que invoco a continuación:
Normas contractuales:
La cláusula cuarta del contrato (Anexo B) - En virtud de la cual las partes fijaron el día 31 de diciembre de 2.008 como fecha de terminación del contrato. La relación arrendaticia había comenzado el 22 de octubre de 2.004, conforme consta en el anexo "C".
La cláusula quinta del contrato (Anexo B)- Relativa a la obligación del arrendatario de pagar la penalidad de cien bolívares (Bs. 100,00) diarios, por el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble al vencimiento.
La cláusula novena del contrato (Anexo B)- Relativa a la obligación del arrendatario de pagar los servicios públicos (agua, luz eléctrica, aseo urbano y teléfono si lo hubiere) y condominio (en caso de existir) y de entregar los recibos correspondientes debidamente cancelados al hacer entrega del inmueble.
Normas legales:
El Código Civil, en lo que corresponde a materia de obligaciones y contratos señala:
Artículo 1.264 - Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención.
Artículo 1.159- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1.160 - Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Articulo 1.167 - En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.599 - Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ley especial que rige la materia, establece en sus artículos 28, 38 y 39 lo siguiente:
Artículo 28- Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario referida a la entrega del inmueble, al vencimiento del plazo.
Artículo 38- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
... b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año...
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por la partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39 - La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
CAPÍTULO TERCERO
PETITORIO
Como consecuencia de la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales imputadas al arrendatario demandado, en especial la falta de entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal que ocurrió el 31 de diciembre de 2.009, se han dado los presupuestos de hecho y de derecho para que sea procedente aplicar las disposiciones legales y contractuales anteriormente invocadas. En tal virtud, en nuestro carácter de DIRECTORA ADMINISTRATIVA Y DIRECTOR GENERAL DE GRUPO DIVICA C.A., propietario y arrendador del apartamento señalado en el encabezamiento de este libelo, ocurro ante su competente autoridad PARA DEMANDAR FORMALMENTE AL CIUDADANO ROMULO ADRUBAL PUGA CAIZALUISA POR CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CAUSA DEL VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, COMO TAMBIÉN AL PAGO DE LA PENALIDAD ESTABLECIDA COMO SANCIÓN POR EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA, a fin de que convenga, o sea condenado por el Tribunal a cumplir las siguientes obligaciones:
PRIMERO- Debido al vencimiento de la prórroga legal, A CUMPLIR SU OBLIGACIÓN DE ENTREGAR A NUESTRA REPRESENTADA "GRUPO DIVICA C.A." el apartamento marcado con el N° 09 del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas, N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta ciudad de Mérida, del Estado Mérida, totalmente desocupado de personas y bienes y en las mismas condicione en que lo recibió.
SEGUNDO- A indemnizar a nuestra representada, a título de penalidad por la falta de entrega del apartamento arrendado al vencimiento de la prórroga legal, esto es, a partir del 01 de enero de 2.010 y hasta el 08 de febrero de 2.010 (fecha de esta demanda), la suma de cien bolívares (Bs. F. 100,00) diarios, los cuales alcanzan la suma de tres mil novecientos bolívares (Bs. F. 3.900,00), más la misma cantidad de cien bolívares (Bs. 100,00) diarios que se sigan causando a partir del día siguiente a la fecha últimamente señalada (09-02-2.010) y hasta que se ordene la entrega del inmueble arrendado por sentencia definitivamente firme, todo de conformidad con lo previsto en la cláusula quinta del contrato y en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO- A entregar a nuestra representada debidamente cancelados, los recibos de pago de los servicios públicos de agua, luz eléctrica, aseo urbano, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del contrato.
CUARTO- A pagar las costas y costos del proceso.
CAPÍTULO CUARTO
DEL SECUESTRO DEL INMUEBLE ARRENDADO
De conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiéndose demandado el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del término de la prórroga legal, solicito al tribunal que decrete MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO SOBRE EL INMUEBLE arrendado consistente en el del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas, N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta ciudad de Mérida, del Estado Mérida.
apartamento marcado con el N° 09 del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas, N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta ciudad de Mérida, del Estado Mérida, conforme consta en el contrato de arrendamiento, que constituyen los anexos "B" y tíC" de este libelo. Así mismo, conforme a lo dispuesto en la citada norma y en el último aparte del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicito que se ordene al Juzgado a quien se comisione para la práctica de la medida preventiva, que acuerde el depósito del inmueble secuestrado a su propietario, que es mi representada GRUPO DIVICA C.A.
CAPITULO QUINTO
DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo el valor de la demanda en la suma de tres mil novecientos bolívares (Bs.F. 3.900,00).
DETERMINACIÓN DE LA ESTIMACIÓN:
EN UNIDADES TRIBUTARIAS.
Para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 1 de la Resolución N° 2009-0006 dictada el 18-03-2009 por el Tribunal Supremo de Justicia, expreso la estimación de la demanda en unidades tributarias y señalo que dicha estimación equivale a 60,00 Unidades Tributarias, calculadas a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,00) por unidad.
CAPITULO SEXTO
DEL DOMICILIO PROCESAL
Para dar cumplimiento a la exigencia normativa del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalo del domicilio procesal de la parte actora a los fines del presente juicio: Avenida Las Américas, Sector Santa Bárbara, Centro Comercial Gayola, Local N° 3, Mérida, Estado Mérida.
CAPITULO SÉPTIMO
DE LA CITACIÓN
Solicito al Tribunal que la citación del demandado ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, sea practicada en el apartamento marcado con el N° 09 del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas, N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta ciudad de Mérida, del Estado Mérida.
CAPITULO OCTAVO
CONCLUSIONES
Por último solicito respetuosamente al Tribunal que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, tramitada por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y declarada con lugar en definitiva con todos los pronunciamientos de Ley y la condenatoria en costas de la parte demandada. Juro la urgencia del caso y solicito la habilitación del Tribunal por todo el tiempo que sea necesario a los fines de providenciar la presente demanda. Acompaño al libelo los siguientes recaudos:
a) Copia del acta constitutiva de Grupo Divica C.A. que hace constar nuestra representación y el carácter con que actuamos.
b) Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de julio de 2.008.
c) Contrato de arrendamiento de fecha 22 de octubre de 2.004. En la ciudad de Mérida, en la fecha de su presentación.

SEGUNDO
Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
…omissis…
CAPITULO SEGUNDO
CONTESTACIÓN AL FONDO
Procedo a dar contestación al fondo de la presente controversia en los siguientes términos:
Categóricamente niego, rechazo y contradigo en todas y cada unas de sus partes, tanto los hechos narrados por la demandante, como las normas de derecho invocadas como fundamentos de la acción incoada, por las siguientes razones:
Ciudadana Jueza, en 22 DE OCTUBRE DE 2.004. mí (sic) representado ROMULO ASDRUBAL PUGA CAIZALUISA, suscribió un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano GAETANO DI VITTORIO, SOBRE UN INMUEBLE consistente en un apartamento distinguido con el N° 9, que es parte integrante del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta ciudad de Mérida, dándose así inicio a la relación arrendaticia, luego en fecha 01 DE NOVIEMBRE DE 2.006. sobre el mismo inmueble suscribí otro contrato privado con LA EMPRESA GRUPO DIVICA C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 07 de noviembre de 2.005, bajo el N° 56, Tomo A-31, posteriormente el 01 DE DICIEMBRE DE 2.007. sobre el mismo inmueble suscribió otro contrato privado con el mencionado GRUPO DIVICA C.A., y por último en fecha 01 DE JULIO DE 2.008, sobre el mismo inmueble suscribí otro contrato privado con tal empresa.
Ahora bien, es evidente la existencia en el presente caso de una TACITA RECONDUCCIÓN, puesto que, el contrato suscrito entre las partes en contención se suscribió el 01 DE DICIEMBRE DE 2.007. y tenia (sic) una vigencia de seis (6) meses fijos, como lo expresa la clausula (sic) 8 del mismo, que textualmente reza:
"Clausula 8. La duración de este contrato será de SEIS (6) MESES, fijos".
Concatenando esta clausula (sic) con el contenido de la clausula 7 del precitado contrato, que indica que la vigencia de éste sería a partir del 01 de Diciembre de 2.007, quiere decir esto, que el vencimiento del contrato era el día 01 DE MARZO DE 2.008. y no es sino hasta el 01 de julio de 2.008, que se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, vale decir, cuatro (4) meses después del vencimiento del contrato, lapso dentro del cual mí representado siguió poseyendo el inmueble, pagando los cánones a la empresa arrendadora y esta a su vez recibiéndolos, en consecuencia, como se aprecia la relación arrendaticia nació con el rigor de un contrato a tiempo determinado y se realizaron varios contratos a través del tiempo, pero a partir del 01 de marzo de 2.008. y dado de que mi patrocinado una vez vencido el contrato prosiguió haciendo uso del bien y el arrendador estuvo en pleno acuerdo y recibió el pago de los cánones de arrendamiento, OPERÓ LA TÁCITA RECONDUCCIÓN. por lo que en la actualidad la relación arrendaticia, está fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito pero a tiempo indeterminado, es decir, que la relación arrendaticia está vigente, y no es sino por las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que mi representado en todo caso podrá ser desalojado, lo que conlleva ineludiblemente a deducir que la acción en el presente caso esta mal direccionada, puesto que en todo caso (en el supuesto que hubiere fundadas razones de hecho y de derecho) la vía para demandar sería una acción por desalojo, ya que no cabe para una relación arrendaticia a tiempo indeterminado las acciones de resolución de contrato, ni como en el presente caso se intenta un falso cumplimiento de prorroga legal, mediante la base a un contrato que es nulo, como lo es el suscrito el 01 de julio de 2.008, dado que la vigencia o duración allí establecida de seis meses de vigencia, pierde validez y eficacia jurídica en virtud que antes de la suscripción del mismo ya se había convertido la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, todo a tenor de los criterios que rigen la materia emanado de nuestro máximo Tribunal y lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Queda así rechazada y contradicha en todas y cada una de sus partes la demanda intentada.
…omissis…
Por último, sólito que la presente contestación sea admitida y tramitada conforme a derecho y declarada SIN LUGAR la demanda en la definitiva y se condene en costas a la parte actora por tan temeraria acción.

CAPÍTULO IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la actora, el hecho que:
Su representada GRUPO DIVICA C.A., dio en arrendamiento al ciudadano ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, un apartamento distinguido con el N° 9 que es parte integrante del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta Ciudad de Mérida, del estado Mérida, conforme consta en documento privado, que constituye el anexo "B" del libelo.
Que en la cláusula "4" de ese documento, se fijó un plazo de duración de seis meses a partir del 01 de julio de 2008 y con vencimiento el 31 de diciembre de 2.008.
Que la relación arrendaticia con el ciudadano ROMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, había empezado a partir del 22 de octubre de 2.004 y continuó sin interrupciones y a tiempo determinado, conforme consta en los instrumentos privados que acompañó como anexos "B" y "C".
Que conforme a lo que ha expuesto en el aparte que antecede y se demuestra con el documento privado que constituye el anexo "B", el vencimiento del contrato ocurrió el 31 de diciembre de 2.008, fecha a partir de la cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó de pleno derecho la prórroga legal que la ley pone a cargo del arrendador y conceptúa como un beneficio concedido al arrendatario, quien tiene derecho de gozar de dicho beneficio siempre y cuando hubiese cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, conforme a lo que dispone el artículo 40, ejusdem.
Que en virtud de que al vencimiento del término del contrato (31-12-2008), el arrendatario continuó en el uso y disfrute de la cosa arrendada, y su representada cumplió con su obligación legal de permitirle el ejercicio de ese derecho por el tiempo correspondiente a la prórroga legal, a su vencimiento es legalmente exigible del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, por disponerlo así el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que respecto a la duración de la prórroga legal, señala al Tribunal que en la relación arrendaticia que existió entre su representada y el demandado RÓMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUISA, es aplicable lo previsto en el literal "b" del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que aplicando dicha norma a la relación contractual que existió entre su representada y la arrendataria, debido a que dicha relación duró desde el 22 de octubre de 2004, hasta el 31 de diciembre de 2008 (4 años, 2 meses y 09 días) esto es, duró menos de cinco años, el vencimiento de la prórroga legal ocurrió el 31 de diciembre de 2.0O9 (31-12-2009), adicionando el año legalmente previsto a la fecha de vencimiento del contrato que, como señaló, ocurrió el 31 de diciembre de 2008.
Que como puede verse, la obligación que la ley especial (artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) pone a cargo del arrendador, fue cumplida por su representada, al dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada durante el año de la prórroga legal.
Y que sin embargo, llegado el vencimiento de la prórroga legal, a pesar de ser su obligación legal y contractual, el arrendatario RÓMULO ASDRÚBAL PUGA CAIZALUÍSA, ha incumplido su obligación de entregar el apartamento arrendado, pues el lapso de un año establecido por la ley especial para las relaciones arrendaticias cuya duración no haya excedido de cinco años, ya venció el 31 de diciembre de 2.009 y aún no ha entregado el apartamento que ocupa.
Que durante la prórroga legal, el canon de arrendamiento mensual fue establecido también en la misma suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo) mensuales, que el arrendatario ha pagado hasta el 31 de diciembre de 2.009.
Que en la cláusula NOVENA del contrato suscrito el 01 de julio de 2008 (anexo B), se estableció que el pago de los servicios públicos y condominio del inmueble (agua, electricidad, teléfono, aseo urbano, y demás servicios de que esté dotado el inmueble), son por cuenta del arrendatario quien asumió la obligación de presentar todos los recibos debidamente cancelados, al término del contrato.
Que en la cláusula QUINTA de dicho contrato se estableció que si al término del contrato, el arrendatario no entregaba el inmueble, pagaría al arrendador a título de cláusula penal por el incumplimiento, la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, sin perjuicio de los alquileres pendientes, gastos judiciales y extrajudiciales, honorarios e indemnización de daños y perjuicios.
Que la conducta asumida por el arrendatario al vencimiento de la prórroga legal, al incumplir su obligación de entregar el inmueble arrendado, hace procedente la reclamación de la penalidad contractualmente prevista a razón de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, desde la fecha de expiración de la prórroga legal hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo previsto en la cláusula quinta del último contrato (anexo B).
Que el reclamo que dirigieron contra el demandado, encuentra también su fundamento legal en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya aplicación invocaron a los hechos narrados en el libelo.
Como fundamento de derecho, citó las cláusulas CUARTA, QUINTA y NOVENA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes; y los artículos 1.264, 1.159, 1.160, 1.167, 1.599 Código Civil; 28, 38, 39, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La representación judicial de la parte demandada, se fundamentó en el hecho que:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes, tanto los hechos narrados por la demandante, como las normas de derecho invocadas como fundamentos de la acción incoada, por las siguientes razones:
Que en 22 DE OCTUBRE DE 2.004. su representado ROMULO ASDRUBAL PUGA CAIZALUISA, suscribió un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano GAETANO DI VITTORIO, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° 9, que es parte integrante del Edificio Yole, ubicado en la calle 23 Vargas, N° 7-40, entre Avenidas 7 y 8 de esta ciudad de Mérida, dándose así inicio a la relación arrendaticia.
Que luego en fecha 01 DE NOVIEMBRE DE 2.006, sobre el mismo inmueble, suscribió otro contrato privado con la EMPRESA GRUPO DIVICA C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 07 de noviembre de 2.005, bajo el N° 56, Tomo A-31.
Que posteriormente el 01 DE DICIEMBRE DE 2.007, sobre el mismo inmueble suscribió otro contrato privado con el mencionado GRUPO DIVICA C.A., y por último en fecha 01 DE JULIO DE 2.008, sobre el mismo inmueble suscribió otro contrato privado con tal empresa.
Que es evidente la existencia en el presente caso de una TACITA RECONDUCCIÓN, puesto que, el contrato suscrito entre las partes en contención se suscribió el 01 DE DICIEMBRE DE 2.007, y tenía una vigencia de seis (6) meses fijos, como lo expresa la cláusula 8 del mismo, que textualmente reza: "Clausula 8. La duración de este contrato será de SEIS (6) MESES, fijos".
Que al concatenar dicha cláusula con el contenido de la cláusula 7 del precitado contrato, que indica que la vigencia de éste sería a partir del 01 de Diciembre de 2.007, quiere decir esto, que el vencimiento del contrato era el día 01 DE MARZO DE 2008, y no es sino hasta el 01 de julio de 2008, que se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, vale decir, cuatro (4) meses después del vencimiento del contrato, lapso dentro del cual su representado siguió poseyendo el inmueble, pagando los cánones a la empresa arrendadora y esta a su vez recibiéndolos.
Que como se aprecia, la relación arrendaticia nació con el rigor de un contrato a tiempo determinado y se realizaron varios contratos a través del tiempo, pero a partir del 01 de marzo de 2008, y dado de que su patrocinado una vez vencido el contrato prosiguió haciendo uso del bien y el arrendador estuvo en pleno acuerdo y recibió el pago de los cánones de arrendamiento, OPERÓ LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, por lo que en la actualidad la relación arrendaticia, está fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito pero a tiempo indeterminado, por que en su decir, la relación arrendaticia está vigente.
Que no es sino por las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que su representado en todo caso podría ser desalojado, lo que conlleva ineludiblemente a deducir que la acción en el presente caso está mal direccionada, puesto que en todo caso (en el supuesto que hubiere fundadas razones de hecho y de derecho) la vía para demandar sería una acción por desalojo, ya que no cabe para una relación arrendaticia a tiempo indeterminado las acciones de resolución de contrato, ni como en el presente caso se intenta un falso cumplimiento de prórroga legal, mediante la base a un contrato que es nulo, como lo es el suscrito el 01 de julio de 2008, dado que la vigencia o duración allí establecida de seis meses de vigencia, pierde validez y eficacia jurídica en virtud que antes de la suscripción del mismo ya se había convertido la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, todo a tenor de los criterios que rigen la materia emanado de nuestro máximo Tribunal y lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Como fundamento de derecho citó los artículos 7 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CAPÍTULO V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La representación judicial de la parte actora promovió:
Documentos privados de fecha 01 de julio de 2008 (ANEXO “B” del libelo – f. 13) y 22 de octubre de 2004 (anexo “C” del libelo – fs. 14-16), instrumentos fundamentales de la demanda.
La representación judicial de la parte demandada promovió:
1°) Valor y mérito del contrato privado suscrito en fecha 01 de diciembre de 2.007, marcado "1", que riela al folio 95, del cuaderno de medidas y que en copia simple anexó junto con el escrito de pruebas.
2°) Promovió conforme el principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de julio de 2.008, que la parte actora consignó junto a su libelo marcado "B" y que corre inserto al folio 13.
3°) Que aún cuando no forma parte del thema decidendum, la insolvencia en el pago, todo lo contrario no es un punto controvertido, pues la propia accionante nada alega en cuanto a insolvencia alguna, lo cual se aprecia de la lectura del libelo, aún así a todo evento promovió los recibos de pago del periodo de 01 de marzo de 2.008 al 01 de julio de 2.008, para demostrar la tacita reconducción o indeterminación en el tiempo del contrato de arrendamiento, anexado al escrito de pruebas marcado "2", factura H° 000021, donde se aprecia el pago del mes de marzo de 2.008.
4°) Promovió el valor y mérito de la factura marcada "K", que riela al folio 18, del cuaderno de medidas y que en copia simple anexó al escrito de pruebas.
CAPÍTULO VI
PUNTO PREVIO
Planteados los hechos de la controversia, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el alegato hecho por la representación de la parte demandada, al señalar que en el caso que nos ocupa se produjo la TÁCITA RECONDUCCIÓN, y al respecto observa:
La representación de la parte demandada en su perentoria contestación señaló:
(…) Ahora bien, es evidente la existencia en el presente caso de una TACITA RECONDUCCIÓN, puesto que, el contrato suscrito entre las partes en contención se suscribió el 01 DE DICIEMBRE DE 2.007. y tenia (sic) una vigencia de seis (6) meses fijos, como lo expresa la clausula (sic) 8 del mismo, que textualmente reza: "Clausula 8. La duración de este contrato será de SEIS (6) MESES, fijos (…)
(…) como se aprecia la relación arrendaticia nació con el rigor de un contrato a tiempo determinado y se realizaron varios contratos a través del tiempo, pero a partir del 01 de marzo de 2.008. y dado de que mi patrocinado una vez vencido el contrato prosiguió haciendo uso del bien y el arrendador estuvo en pleno acuerdo y recibió el pago de los cánones de arrendamiento, OPERÓ LA TÁCITA RECONDUCCIÓN. por lo que en la actualidad la relación arrendaticia, está fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito pero a tiempo indeterminado, es decir, que la relación arrendaticia está vigente (…)

En el caso presente, las partes pactaron últimamente un Contrato por un Semestre, y fueron exhaustivos allí en establecer un régimen arrendaticio DETERMINADO (Cláusula Cuarta del último Contrato).
Veamos sus contenidos:
Primer contrato celebrado el 22 de octubre de 2004 (fs. 14-16).
CLÁUSULA 3. El contrato tendrá vigencia a partir del 22 de octubre de 2.004 hasta el 21 de abril de 2.005 inclusive.
CLÁUSULA 4. La duración de este contrato será de SEIS (06) MESES, correspondiente al periodo indicado en la cláusula tres, y prorrogable por un (01) solo lapso igual y sucesivo, dicha prorroga (sic) se efectuará a menos que una de las partes diera a la otra un aviso por escrito con mínimo de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar.
Segundo contrato celebrado el 01 de diciembre de 2007 (f. 96 – Cuaderno de Medidas).
“CLÁUSULA 7. El contrato tendrá vigencia a partir del 01 de diciembre de 2007. CLÁUSULA 8. La duración de este contrato será de SEIS (06) MESES, fijos.”
Tercer y último contrato celebrado el 01 de junio de 2008 (f. 13).
“CLÁUSULA 4. El contrato tendrá vigencia a partir del 01 de JULIO de 2008, y su duración será de seis (06) meses, es decir, hasta el 31 de DICIEMBRE de 2008”.
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario (siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo), que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley: Todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
Expresa el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (resaltado del Tribunal).
¿Cuál fue la voluntad de las partes contratantes (Empresa GRUPO DIVICA, C.A. y RÓMULO ASDRUBAL PUGA CAIZALUISA) en el último Contrato de Arrendamiento que celebraron el día 01 de julio de 2008)?, que “El contrato tendrá vigencia a partir del 01 de JULIO de 2008, y su duración será de seis (06) meses, es decir, hasta el 31 de DICIEMBRE de 2008”. (resaltado del Tribunal). Obviamente, darle carácter perentorio al Arrendamiento, tal y como quedó establecido en la citada cláusula. Es decir, que una vez finalizada la relación arrendaticia, operaría de pleno derecho (Art. 39 L.A.I.) la prórroga legal, tomando en cuenta las causales del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, es importante preguntarse ¿Qué es y cuándo opera la Tácita Reconducción?
En principio, se suma esta juzgadora al criterio que la TÁCITA RECONDUCCIÓN no es que convierte en “INDETERMINADO” el Contrato, sino que lo renueva en sus mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acatamos que nuestro Código Civil, en sus artículos 1.600 y 1.614, dispone que, en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se le debe dar el tratamiento de “RELACIÓN INDETERMINADA”. Sólo en sus efectos se convierte en “Indeterminada”, pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo “Determinada”.
Como quiera que, ni nuestro Código Civil, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen desde cuál momento se aplicaría la Tácita Reconducción una vez fenecido el Contrato; o sea, cuánto tiempo deberá transcurrir para que se considere que las partes no hicieron oposición a la continuidad arrendaticia, se reconocen dentro del mundo jurídico, para apreciarlo, dos (2) direcciones:
a) Que sea el juez, a su prudente arbitrio, y como director del proceso (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil) y buscador de la verdad (artículo 12 ejusdem), quien, de acuerdo con la naturaleza del Arrendamiento y sus circunstancias, lo estime.
b) Que nos apoyemos en la Doctrina y en las legislaciones afines, para aproximarnos a conclusiones certeras.
A este último respecto, veamos cómo nos definen la Tácita Reconducción algunos de los más prestigiosos diccionarios manejados en el mundo jurídico:
Diccionario Cabanellas: Tácita Reconducción: “Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo. (Tomado del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04).
Diccionario Jurídico Venezolano: Tácita Reconducción: “Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. (Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Página 127).
Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales: Tácita Reconducción: “Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877).
La tácita reconducción supone una reproduc¬ción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legisla¬ciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el con¬trato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas De Las Cuevas – Pág. 924).
Por su parte, el destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”
Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
Para el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.
Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, Pág. 300, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo con el ánimo de impedir el surgimiento de la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
En cuanto a la Legislación Comparada para conocer la tendencia mundial en esta materia, veamos lo que señalan los Códigos Civiles de España, México y Argentina, que son tres (3) países de cultura occidental e hispanoamericanos, con sustratos jurídicos similares al nuestro.
Código Civil Español, Artículo 1.566: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Código Civil Mexicano: Según el artículo 2.487: “en relación con el 2.486, para que opere la Tácita Reconducción es menester que el inquilino continúe sin oposición del arrendador en el goce y uso del predio arrendado, es decir, que el arrendador consienta tácitamente en la continuación del contrato”.
Código Civil Argentino, artículo 1.622: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso y goce de la cosa”.
Se equiparan tales legislaciones a la nuestra, siendo la más radical la argentina, que no admite siquiera la Tácita Reconducción aunque se haya renovado automáticamente el Contrato; es decir, no hay Reconducción Tácita si no lo admite el Arrendador.
Vale entonces destacar que la única forma de que hubiese operado aquí la renovación automática del Contrato (llamada eufemísticamente Tácita Reconducción), era salvando los obstáculos que la propia norma rectora que los acoge interpone, a saber:
Código Civil, Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Código Civil, Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Como se puede observar, cuando la norma dice: “y se le deja”, o “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del Arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Acaso pudiera ésta ser Tácita, sin embargo, si se cumpliesen los siguientes extremos:
1. Que se dejase sin oposición del Arrendador al Arrendatario seguir ocupando el inmueble, por lo menos más de 45 días seguidos luego de la fecha de la expiración, en las mismas condiciones del contrato fenecido.
2. Que el Arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración del Contrato.
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora que no se dieron ninguno de los dos supuestos, por lo siguiente:
A. Aduce la ARRENDADORA en su Libelo de Demanda (fs. 01-05) que “(…) En virtud de que al vencimiento del término del contrato (31-12-2.008), el arrendatario continuó en el uso y disfrute de la cosa arrendada, y mi representada cumplió con su obligación legal de permitirle el ejercicio de ese derecho por el tiempo correspondiente a la prórroga legal, a su vencimiento es legalmente exigible del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, por disponerlo así el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; lo que indica que no era su voluntad dejarlo, bajo las condiciones que impusiera el ARRENDATARIO, en el uso y goce del Apartamento arrendado finalizada la prórroga legal. Entendiéndose que una vez finalizada la relación arrendaticia (31-12-2008), nació para el ARRENDATARIO de pleno derecho la prórroga legal (Art. 39 LAI), y que por haber permanecido en el inmueble EL ARRENDATARIO durante un lapso de CUATRO (04) AÑOS, DOS (02) MESES y NUEVE (09) DÍAS, le correspondía un lapso de prórroga legal de UN (01) AÑO (Art. 38.b L.A.I.).
B. Se observa además, que la ARRENDADORA no recibió pago de mensualidad alguna en el mes siguiente a la expiración del término; y que su decisión previa era respetarle la Prórroga Legal, como efectivamente lo hizo.
En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha 08 de febrero de 2010 (f. 17), siendo admitida en fecha 18 de febrero de 2010, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que LA ARRENDATARIA manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción. En tal sentido, por las consideraciones expuestas es que surge la obligación imperante para EL ARRENDATARIO de hacer efectiva la entrega del bien inmueble arrendado a su legítima propietaria o, en todo caso al administrador del inmueble en cuestión, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Así se declara.
CAPÍTULO VII
ANÁLISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS
Resuelto los puntos anteriores, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:
Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:
En cuanto a los documentos privados de fecha 01 de julio de 2008, y 22 de octubre de 2004 (ANEXOS “B” y “C” del libelo – fs. 13-16), para demostrar la validez de los contratos de arrendamiento que existió entre su mandante INVERSIONES ABC, C.A. y el demandado RÓMULO ASDRUBAL PUGA CAIZALUISA; se les otorga el valor probatorio que les otorga el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacados de forma alguna por la contraparte. Los mismos tienen entre las partes la misma fuerza probatoria que la del instrumento público y hacen plena prueba del hecho material a que se refieren las declaraciones en ellos vertidas. Por consiguiente, con esos documentos privados, se tienen por reconocidos legalmente, comprobándose la existencia de los contratos de arrendamiento que vinculó a las partes de este juicio, vale decir, a la demandante como ARRENDADORA y al demandado como ARRENDATARIO, que tiene por objeto un apartamento, distinguido con el N° 09, que es parte integrante del Edificio “Yole”, Calle 23 (Vargas), entre Avenidas 07 y 08, Municipio Libertador del Estado Mérida. Así se decide.
Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:
1°) En cuanto al valor y mérito del contrato privado suscrito en fecha 01 de diciembre de 2.007, marcado "1", que riela al folio 95 del cuaderno de medidas y que en copia simple anexó junto con el escrito de pruebas; se le otorga el valor probatorio que le confiere el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, con dicho documento privado, se tiene por reconocido legalmente, comprobándose la continuidad de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, sobre el apartamento, distinguido con el N° 09, que es parte integrante del Edificio “Yole”, Calle 23 (Vargas), entre Avenidas 07 y 08, Municipio Libertador del Estado Mérida. Así se decide.
2°) Referente al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de julio de 2.008, que la parte actora consignó junto a su libelo marcado "B"; recibos de pago del periodo de 01 de marzo de 2.008 al 01 de julio de 2.008, anexado al escrito de pruebas marcado "2", factura H° 000021, y factura marcada "K", que riela al folio 18, del cuaderno de medidas y que en copia simple anexó al escrito de pruebas; referente a dichos instrumentos para probar la tácita reconducción, el tribunal ya hizo pronunciamiento en el punto previo al presente fallo. Así se decide.
CAPÍTULO VIII
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL
1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, fundamentada en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2º) Que de los diferentes contratos de arrendamiento que vinculó a las partes, no quedó demostrado que haya operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
3°) Que la representación judicial de la parte demandada, no logró demostrar en el lapso probatorio sus aseveraciones.
4º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.
DECISIÓN
Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos Anna Luisa Di Vittorio Silvestri y Nino Di Vittorio Silvestri, actuando con el carácter de Directora Administrativa y Director General de la Empresa “Grupo DIVICA, C.A.”, asistidos por la abogada en ejercicio Giovannina Sottile Castagna, contra el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, y por efecto de tal declaratoria, este Tribunal declara:
PRIMERO: Extinguida la relación arrendaticia existente entre la Empresa “Grupo DIVICA, C.A.” y el ciudadano Rómulo Asdrúbal Puga Caizaluisa; y en tal sentido, se ordena al ARRENDATARIO hacer entrega a la ARRENDORA, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento, distinguido con el N° 09, que es parte integrante del Edificio “Yole”, Calle 23 (Vargas), entre Avenidas 07 y 08, Municipio Libertador del Estado Mérida. Con la advertencia que en los actuales momentos no se podrá llevar a cabo la entrega del mismo, por mandato expreso del oficio N° C-11-0003, del 14-01-2010 (sic), emanado de la Comisión Judicial, presidida por la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintinueve días del mes de marzo de dos mil once. Años 200 ° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 10:30 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-