TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

201° y 152°

EXPEDIENTE NRO. 7646

D E M A N D A N T E: EMPRESA MERCANTIL DMINISTRDORA SD SRL, A TRAVES DE SU PRESIDENTE CORRADO GIUSEPPE DE LUCA MILITO, asistido por el abogado Luis Jose Silva Saldate.

D E M A N D A D O: ALBERTO JOSE ROJAS HERNANDEZ.

M O T I V O: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

FECHA DE ADMISION: 17 DE FEBRERO DE 2010.

VISTOS .-

L A N A R R A T I V A
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la Empresa Mercantil “ADMINISTRADORA SD SRL”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 7 de febrero de 2001, anotada en esa oportunidad bajo el Nº33, Tomo A-3, a través de su Presidente ciudadano Corrado Giuseppe Sebastiano de Luca Milito, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad NºV-8.030.145, asistido por el abogado Luis Jose Silva Saldate, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306; POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL; contra el ciudadano ALBERTO JOSE ROJAS HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº3.947.464.
La Empresa Mercantil “Administradora SD SRL”, representada por su Presidente ciudadano Corrado Giuseppe Sebastiano de Luca Milito, parte actora, ya identificada, asistida por el abogado Luis Jose Silva Saldate, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, en el libelo de la demanda destaca:
DE LOS HECHOS.
Conforme a documento que anexo, marcad “a”, de fecha 1 de agosto 2002, la empresa Habitables SRL de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 26 de Mayo de 1992, bajo el Nº16, tomo A-5, suscribió contrato de alquiler con el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, venezolano, comerciante, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº3.947.464 y hábil, mediante el cual se le entrego en arrendamiento un local NºP.B., jurisdicción de la Parroquia el Llano del Municipio Libertador del estado Mérida. El contrato estableció en la cláusula cuarta que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento era de seis (6) meses prorrogables contados a partir de la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento; la cláusula tercera establecida para la fecha de suscripción del contrato un canon de alquiler de Bs.185.000,oo, actualmente, Bs.185.000,oo, este canon fue incrementado paulatinamente y en la actualidad el inquilino se encontraba pagando la suma de Bs.420,oo más el impuesto al valor agregado.
La mencionada empresa Habitables SRL le cedió el contrato de arrendamiento, por cincuenta bolívares (Bs.50,00) a mi representada el 30 de octubre de 2008, de tal manera que en la actualidad tenemos la cualidad para intentar este proceso.
Ahora bien el día 31 de enero venció la prórroga legal a la que tenía derecho, ya que fue notificado debidamente el tres de noviembre de 2006, por medio de carta emanada por la empresa Habitables SRL y recibida por él, en la misma fecha, que consigno marcado “b” en original en un folio útil, la prorroga legal que disfrutó tuvo una duración de tres años, ya que la relación arrendaticia comenzó el primero de febrero de 1992.
Fundamento la presente acción en lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33, 38 y 39 y en concordancia con lo establecido en los artículos 1167 y 1592 del Código Civil.
PETITORIO:
Ahora bien ciudadano Juez, siguiendo instrucciones precisas de mi representada, ocurro a su noble oficio a fin de demandar, como en efecto demando a los ciudadanos Alberto Jose Rojas Hernandez, en su condición de Arrendatario, para que convenga en:
Primero: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal suscrito con la empresa Habitables SRL y cedido a mi representada y la entrega inmediata del inmueble arrendado.
Segundo: Al pago de las costas procesales.
Estimo la demanda en la cantidad de Bs.4.000,oo, que equivalen a 61,53U.T.
Solicito medida de secuestro….
Acompaña al libelo: Contrato de Arrendamiento; Carta de Cesión del Contrato; Carta de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento; Carta de aceptación de la cesión de administración del inmueble por parte de la propietaria del mismo; Copia simple del registro de comercio de la empresa mercantil “Administradora SD SRL”.

El 17 de Febrero de 2010, es admitida la demanda, según consta al folio 14 del expediente, por cuanto la misma no es contraria a la Ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque es competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a la demandada para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose a tal efecto los respectivos recaudos y entregándose al Alguacil del Tribunal para que hiciera efectiva la citación del demandado, conforme a la Ley.
El 16 de Marzo de 2010, el ciudadano Corrado Giuseppe Sebastiano de Luca Milito, titular de la cédula de identidad Nº8.030.145, en su carácter de Presidente de la empresa mercantil “Administradora SD SRL”, confiere poder apud acta al abogado Luis José Silva Saldate.
El 13 de Abril de 2010, el abogado Luis Jose Silva Saldate, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, apoderado actor, consigna en copia simple para ser contrastado con el original que presente a efecto videndi, documento de propiedad del inmueble objeto del juicio. Y en igual fecha, el Tribunal acuerda con lo solicitado, y agrega la copia simple del documento de propiedad del inmueble presentando su original para su vista y devolución.
El 04 de Junio de 2010, el Alguacil del Tribunal consigna sin firmar los recaudos de citación librados a la parte demandada, ciudadano Alberto de Jesús Rojas Hernandez, por no haber sido posible su citación personal los cuales fueron agregados al expediente, riela a folio 24 del expediente.
El 10 de Junio de 2010, el abogado Luis José Silva, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, apoderado actor, solicita la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 29 de Junio de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación por carteles del ciudadano Alberto José Rojas Hernandez, parte demandada, librándose los respectivos carteles de citación para su publicación y fijación.
El 07 de Julio de 2010, el abogado Luis José Silva, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, apoderado actor, consigna los periódicos donde fue publicado los carteles de citación de la parte demandada.
El 13 de Julio de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena el desglose de las páginas de los periódicos donde aparece publicado el cartel de citación librado al ciudadano Alberto José Rojas Hernandez, riela a los folios 34 y 35 del expediente.
El 19 de Julio de 2010, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el local que ocupa el demandado el cartel de citación que fue librado en su contra, riela al folio 37 del expediente.
El 30 de Septiembre de 2010, el Tribuna acuerda y en consecuencia nombra como Defensor Ad-Litem de la parte demandada al abogado Gabriel Jose Avila Rosales, titular de la cédula de identidad Nº5.417.328, a quien se le ordenó notificar mediante boleta su designación.
El 02 de Noviembre de 2010, el Alguacil del Tribunal consigna en un folio útil boleta de notificación firmada por el ciudadano Gabriel Jose Avila Rosales, riela a los folios 41 y 42 del expediente.
El 05 de Noviembre de 2010, comparece el abogado Gabriel Jose Avila Rosales, titular de la cédula de identidad Nº5.417.328, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.075, y acepta el cargo de Defensor Ad-Litem para lo cual fue designado.
El 10 de Noviembre de 2010, el Tribunal fija día y hora para que el Defensor Ad-Litem designado, abogado Gabriel Jose Avila Rosales, preste el Juramento de Ley.
El 15 de Noviembre de 2010, llegado el día y hora fijados por el Tribunal para que tenga lugar la juramentación del defensor ad-litem nombrado, abogado Gabriel Jose Avila Rosales, y no presentándose el mismo, es por lo que el Tribunal declara desierto el acto.
El 22 de Noviembre de 2010, el abogado Jose Avila Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.075, designado defensor ad-litem, solicita se le fije nuevo día y hora para tomarle el juramento de ley.
En igual fecha, el Tribunal acuerda con lo solicitado y fija para el mismo día a las diez de la mañana, para que tenga lugar el acto de juramentación del defensor ad-litem de la parte demandada nombrado por el Tribunal. Así, llegado la hora fijada por el Tribunal, se apertura el acto y se hace presente el abogado Gabriel Jose Avila Rosales, en su carácter de defensor ad-litem, quien prestó el juramento de Ley y juró cumplir con el cargo recaído en su persona.
El 24 de Noviembre, el abogado Luis Jose Silva, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, apoderado judicial de la parte actora, consigna los emolumentos y solicita se libren los correspondientes recaudos de citación al Defensor Ad-Litem nombrado.
El 02 de Diciembre de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación del abogado Gabriel Jose Avila Rosales, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, para el acto de la contestación a la demanda, librándose los correspondientes recaudos de citación.
El 07 de Febrero de 2011, el Alguacil del Tribunal consigna el recibo de citación debidamente firmado por el abogado Gabriel Jose Avila Rosales, Defensor Ad Litem de la parte demandada el cual se agregó al expediente, riela al folio 51 del expediente.
El 09 de Febrero de 2011, el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, parte demandada, a través de su defensor ad-litem abogado Gabriel Jose Avila Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.075, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y expone:
PUNTO PREVIO
Antes de dar contestación a la demanda debo informar a este Tribunal, que en varias ocasiones me trasladé al local comercial objeto de este litigio a buscar a mi defendido y no me fue posible localizarlo, en vista de ello me vi en la obligación de enviarle un telegrama con acuse de recibo en fecha 12 de enero de 2011, que fue llevado por un funcionario de IPOSTEL…, por lo tanto sin contar con la información suficiente o pruebas que pudiera usar en su descargo, proceso a contestar la demanda de la siguiente manera.
CUESTIONES PREVIAS
Alego a favor del demandado la cuestión previa del defecto de forma, contenida en el Ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues el actor no indicó en su libelo los linderos del local comercial objeto de este proceso y como en concordancia con el artículo 340 ordinal 4 el objeto de la pretensión se debe determinar con precisión indicando su situación y linderos si fuera inmueble, que es nuestro caso, el alegato se ajusta a derecho.
CONTESTACION AL FONDO
En nombre de mi defendido, rechazo, niego y contradigo todo lo alegado por la parte actora, por ser falso y no corresponderse a la realidad a la realidad, ya que el Contrato de Arrendamiento sucrito por mi representado se convirtió en indeterminado por el transcurso de los años, pues la relación arrendaticia como la parte actora indica en su libelo, comenzó en febrero de 2002, por lo tanto la relación arrendaticia es indeterminada.
Por último solicito que la presente demanda sea desestimada por temeraria y condenada en costas la parte actora.

El 18 de Febrero de 2011, el abogado Luis Jose Saldate, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, apoderado actor, consigna escrito de promoción de pruebas que riela al folio 57 del expediente.
El 24 de Febrero de 2011, el abogado Gabriel Jose Avila Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.075, en su carácter de defensor ad-litem de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas, riela a los folios 60 al 62 del expediente.
El 25 de Febrero de 2011, precluído los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.
L A M O T I V A:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Igualmente se observa, que el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, parte demandada, fue legalmente citado por carteles y fijada el cartel del mismo por la Secretaria del Tribunal en el local que ocupa en calidad de arrendatario de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido posible su citación personal; en consecuencia, la parte demandada se puso a derecho para asumir oposición y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna. Sin embargo, se observa que el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, parte demandada, no compareció en el Tribunal en el término de 15 días siguientes a la publicación de cartel y agregado a los autos, para darse por citado y proceder a contestar el fondo de la demandada, en este sentido, el Tribunal cumplió con la disposición prevista en el articula 223 ejusdem, al nombrarle defensor Ad–litem, con quien se entendió la citación, prestando el juramento de Ley y luego citándolo, para dar contestación al fondo de la demandada en su nombre, el cual realizó en el término previsto en la Ley.
THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por Vencimiento de Prórroga Legal, fundamentado en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpuesto por la empresa mercantil “Administradora SD SRL”, representada por el ciudadano Corrado Giuseppe Sebastiano de Luca Milito, asistido por el abogado Luis Jose Silva Saldate, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.306, en el libelo de la demanda expone:
 La empresa Habitables SRL…, suscribió contrato de alquiler con el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez…, el cual se le entregó en arrendamiento un local comercial, ubicado en la calle 27 entre avenidas 3 y 4, Edificio Nazaret, Local NºP.B., jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida.
 El contrato estableció una duración de seis meses prorrogables contados a partir de la fecha de suscripción del contrato 01-08-2002….
 La empresa Habitables SRL le cedió el contrato de arrendamiento… a mi representada…, lo cual tenemos cualidad para intentar este proceso.
 …el día 31 de enero venció la prórroga legal a la que tenía derecho, ya que fue notificado…, la prórroga legal que disfrutó tuvo una duración de tres años, ya que la relación arrendaticia comenzó el primero de febrero de 1992.
 …demando al ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, en su condición de arrendatario, para que convenga en:
Primero: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal….
Segundo: Al pago de las costas procesales.
Por su parte, el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, parte demandada, a través de su Defensor Ad-Litem abogado Gabriel José Avila Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.075, en la contestación al fondo de la demanda, expone:
 ..me trasladé al local objeto de este juicio a buscar a mi defendido y no me fue posible localizarlo….
 Alego a favor del demandado la cuestión previa del defecto de forma, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque el actor no indicó en su libelo los lindros del local….
 …en concordancia con el artículo 340, Ordinal 4º, ejusdem….
 En nombre de mi defendido, rechazo, niego y contradigo todo lo alegado por la parte actora, por ser falso y no corresponderse a la realidad, ya que el contrato de arrendamiento suscrito por mi representado se convirtió en indeterminado….
Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demanda y la contestación realizada por el defensor ad-litem de la parte demandada, conjuntamente con las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, todo de conformidad con el artículo 12 del Código Del Procedimiento Civil, que indica:
“los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer a los limites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”
Pero antes de ello, esta Juzgadora procede a resolver como punto previo de la sentencia la cuestión previa del defecto de forma de la demanda opuesta contenida en el artículo 346, Ordinal 6º, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, Ordinal 4º, ejusdem, todo de conformidad al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su encabezamiento reza:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”.
PUNTO PREVIO Nº1
LA PARTE DEMANDADA ALEGA EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA CONTENIDA EN EL ARTICULO 346, ORDINAL 6º, DEL CONDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EN CONCORDANCIA CON EL ARTICULO 340, ORDINAL 4, EJUDEM.
Partiendo de lo alegado por la parte demandada, a través de su defensor ad-litem, el Tribunal procede a decidir realizando las siguientes consideraciones:
1) EL ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez, parte demanda, a través de su defensor ad-litem abogado Gabriel Jose Avila Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº77.075, opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del CPC, “el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340...”.
La parte demandada esgrime a su favor, que el actor no indicó en su libelo los linderos del local comercial…, por tanto debe indicar su situación y linderos….
2) El Tribunal al revisar el libelo de la demanda y los instrumentos que acompaña a la acción, se observa que fue agregado copia simple el documento de propiedad, cotejada con su original, que al respecto señala:
“…una construcción de techo de platabanda, piso de granito y cemento, paredes de bloque, instalaciones de agua, cloacas y energía eléctrica, varias habitaciones, ubicada en la ciudad de Mérida…, incluye también los derechos que me corresponden sobre el terreno donde esta edificada la construcción…”.
3.- Esta Juzgadora observa que ciertamente el documento o título de propiedad describe una construcción de techo de platabanda pero no señala expresamente las características del Edificio (o construcción), ni del local comercial objeto del litigio, no existiendo por tanto, identidad entre lo que señala el documento de propiedad con lo descrito por el demandante en el libelo de la demanda, sobre el inmueble objeto del litigio.
3.- En atención a lo expuesto, esta juzgadora DECLARA CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR TANTO, SE LE ORDENA A LA PARTE ACTORA REALIZAR LA SUBSANACIÓN DEL DEFECTO U OMISION OPUESTA EN EL TERMINO DE CINCO DIAS, UNA VEZ QUE CONSTE EN AUTOS SU NOTIFICACIÓN Y ASI SE DECIDE.
Y UNA VEZ QUE SE CUMPLA CON LA SUBSANACION ORDENADA POR EL TRIBUNAL SE PROCEDERA A DICTAR LA CORRESPONDIENTE SENTENCIA DE FONDO Y ASI SE DECIDE.
Visto que en fecha, 03 de Mayo de 2011, el apoderado actor, realizó la subsanación ordenada por el Tribunal, al consignar copia simple de documento de condominio del Edificio NAZARET, integrado por el lote de terreno y la edificación sobre él construida, destinado para ser enajenado en Propiedad Horizontal, que riela a los folios 75 al 78 del expediente, en la cual se verifica la titularidad del local objeto del presente litigio, y por tanto, su cualidad para interponer la presente acción y ASI SE DECIDE.
PUNTO PREVIO Nº2
Esta Juzgadora entra al análisis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado como lo afirma la parte demandada, a través de su defensor ad-litem. Ello vista la controversia planteada en relación a la inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito y opuesto por la parte demandada, es decir la parte demandada contradice la fundamentación legal realizada por la parte actora por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito en sus inicios por tiempo determinado. En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales, en especial al contrato de arrendamiento suscrito por vía privada de fecha 01-08-2002, y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, de la forma siguiente:
Primero: El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Agosto de 2002, en la que se estableció lo siguiente:
Cláusula Cuarta: El lapso de duración del presente contrato de arrendamiento es por seis (6) meses contados a partir del día Primero de Agosto de 2002 (01-08-2002), hasta el día primero de Febrero de 2003 (01-02-2003). Se entenderá prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no avisare a la otra, su voluntad de darlo por terminado, dentro de los treinta (30) días precedentes o que anteceden a la fecha de vencimiento. Las partes convienen que para la fecha de renovación del contrato de arrendamiento, el canon será ajustado por La Empresa incrementándolo y tomando como índice la tasa de inflación dictada y establecida por el banco Central de Venezuela, quedando obligadas las partes, a firmar un nuevo contrato. Una vez llegado el término de duración del presente contrato de arrendamiento. El, La (Los) Arrendatarios (s) se obliga (n) a entregar el inmueble objeto de este contrato, debidamente desocupado de personan y cosas; y en las mismas buenas condiciones físicas, de conservación y uso, en que este acto lo recibe(n), y todo retardo en su caso de que ésta opere debidamente…”. (Lo destacado es del Tribunal).
Segundo: Esta Juzgadora observa que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, está redactada de manera de establecer prórrogas iguales y sucesivas de seis meses, siempre y cuando alguna de las partes no avisare a la otra, su voluntad de darlo por terminado.
Tercero: Esta Juzgadora observa en las actas procesales comunicación que le dirige la arrendadora Habitables SRL, de fecha 03 de Noviembre de 2006, al señor Alberto Jose Rojas Hernandez, el arrendatario, “para notificarle la no renovación del contrato para la fecha 01 de Febrero de 2007” y otorgándole una prórroga legal de tres (3) años.
Cuarto: Sobre la prórroga legal otorgada esta Juzgadora debe indicar, si el arrendatario suscribió el contrato a partir del 01 de Agosto de 2002 (01-08-2002) y se le notificó la no renovación del contrato para la fecha 01 de febrero de 2007 (01-02-2007), debemos señalar que ocupó el inmueble desde: 01-08-2002 al 01-02-2007, ha transcurrido cuatro (4) años y seis (6) meses, correspondiéndole la prórroga legal de un (1) año, como lo ordena el artículo 38, literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, se observa que se le otorgó tres (3) años de prórroga legal sin explicar que condiciones motivó a la arrendadora al así otorgar dicha prórroga; ya que al no cumplirse con lo establecido por la Ley se aplica la indeterminación del contrato y ASI SE DECIDE.
Quinto: Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
El artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......”
“Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....”
Y el Artículo 1600 y 1614, ejusdem, sobre la indeterminación de los contratos señala:
“Si a la expiración de tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Sexto: En este orden de ideas, se observa en el contrato de arrendamiento suscrito, y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia de contratos a término fijo o tiempo determinado, y a tiempo indeterminado, es a término fijo y se otorgó sucesivas prórrogas, se renovó el mismo y cuando se le otorgó la prórroga legal arrendaticia se observa que no se corresponde al tiempo de ocupación del inmueble, como lo ordena la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y vencida ésta, no se practicó el desahucio sino que el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador; además, no explica el demandante cuales fueron los motivos, razones o condiciones que determinó el otorgarle una prórroga legal de tres años y no, lo que la ley ordena, transformándose así el referido contrato de arrendamiento suscrito en indeterminado y ASI SE DECIDE.
Séptimo: En consecuencia, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica contrato de arrendamiento en cuestión suscrito a tiempo determinado se convirtió en indeterminado por las siguientes razones: a) por haber otorgado una prórroga legal que no se corresponde con el tiempo de ocupación en el inmueble; b) por haber disfrutado una prórroga legal que no se corresponde a las que le otorga la ley por el tiempo de ocupación del inmueble; desatendiendo por tanto, lo ordenado por la misma ley; c) y, porque el arrendador, aquí demandante, no demostró cuales fueron las razones o motivos que le asisten al arrendatario para ser beneficiario de una prórroga legal de tres años, ya que no se corresponde a su tiempo de ocupación del referido inmueble.
Octavo: En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, Iris Armenia Peña Espinoza, transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).
Noveno: Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
“... Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, Francisco Carrasqueño López, de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).
Décimo: De las Jurisprudencias citadas a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de desalojo sólo se interpone para los contratos a tiempo indeterminado y la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento y el Vencimiento de Prórroga Legal es sólo para los contratos a tiempo determinado y que la prórroga legal se haya otorgado conforme a la ley y el arrendatario lo haya disfrutado plenamente, todo de conformidad a las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Undécimo: En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción de Vencimiento de Prórroga Legal para un contrato de arrendamiento que a todas luces se convirtió en indeterminado, siendo lo correcto la acción por Desalojo, para lo cual infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y ASI SE DECIDE.
Duodécimo: Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado, y por tanto, no encuentra apoyo lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico, no existe el vencimiento de prórroga legal cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente es intentar la acción por DESALOJO y no una acción de vencimiento de prórroga legal. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es a tiempo indeterminado, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado se convirtió en indeterminado y en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado y se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.
Décimo Tercero: Por tanto, resulta inoficioso proceder al análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a no admitir la presente demanda por vencimiento de prórroga legal, que lo pretendido por el demandante es el Desalojo por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado; es decir, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Primero: INADMISIBLE la acción por Vencimiento de Prórroga Legal, incoada por la empresa “Administrador SD SRL, a través de su Presidente Corrado Giuseppe Sebastiano de Luca Milito, asistido de abogado; contra el ciudadano Alberto Jose Rojas Hernandez; por ausencia o falta de aplicación de la ley al fundamentar la demanda por Vencimiento de Prórroga legal cuando lo correcto era el Desalojo, según el artículo 34, como lo ordena la ley, para los contratos que se convierten en indeterminados, y la propia jurisprudencia.
Segundo: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado por la falta de fundamentaciòn legal de la acción incoada y ASI SE DECIDE.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 20 días del Mes de Mayo de 2011.
LA JUEZA TITULAR:

ABG/Politóloga FRANCINA M. RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA

ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 9:00 a.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA