TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR
Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
201° y 152°
EXPEDIENTE NRO. 8018.
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA VIVIENDA C.A., (INMOVIVIENCA), a través de su apoderado judicial abogado EMIRO ENRIQUE MARQUINA MARQUEZ.

DEMANDADO: HAYDEE MARIA DAVILA BALZA.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (VIA EJECUTIVA).

FECHA DE ADMISIÓN: 25 DE FEBRERO DE 2011.

VISTOS:
SENTENCIA INTERLOCUTORIA
DE CUESTIONES PREVIAS:
L A N A R R A T I V A:
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A., (INMOVIVIENCA), llevada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, bajo el Nº2667, Tomo I, de fecha 07 de julio de 1981, y posteriormente por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, bajo el Nº2289, actualizada por Acta de Accionistas celebrada el 12 de Marzo del año 2003 y registrada por ante el Registro Mercantil Primero bajo el Nº21, Tomo A-7, de fecha 23 de Mayo de 2003, con domicilio procesal en esta Ciudad de Mérida, a través de su apoderado judicial abogado Emiro Enrique Marquina Marquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº8.048.603, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.557, en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, según contrato de administración celebrado el 11 de junio de 2008 con la Junta de Condominio, y según instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, el 20 de julio de 2010, bajo el Nº27, Tomo 69; POR COBRO DE BOLIVARES, VIA EJECUTIVA; CONTRA LA CIUDADANA HAYDEE MARIA DAVILA BALZA.
La Sociedad Mercantil Inmobiliaria VIVIENDA C.A., INMOVIVIENCA, parte actora, ya identificada, en el libelo de la demanda destaca:
En fecha, 11 de junio de 2008, mi representada suscribió Contrato de Administración de Condominio con la Junta de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, el cual está ubicado en la av.5 Zerpa, con calle 18 Fernández Peña, Parroquia Arias, Jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida, quienes procedieron en nombre y representación de todos los propietarios del señalado Conjunto a ceder a mi representada la administración de su condominio en todas sus funciones, conforme lo establece el literal “d” de dicho artículo, en lo que respecta a recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponde en los gastos y expensas comunes. La administración de dicho condominio incluye al apartamento A-6, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, Torre “A”, propiedad de la ciudadana Haydee Maria Davila Balza. El documento de Condominio se encuentra registrado en la oficina de registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, bajo el Nº5, Protocolo Primero, Tomo 1º Adicional 2º, tercer Trimestre, de fecha 27 de Septiembre de 1983, y de este documento se evidencia la cantidad de apartamentos y la alícuota que le corresponde de las áreas comunes a cada uno de ellos y que es la misma cuota o porcentaje establecidos en el Documento de Condominio. Por otra parte los propietarios se obligan, conforme a la cláusula quinta del contrato, a cancelar en forma mensual en las oficinas de la administradora las cuotas señaladas en la cláusula anterior, dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha de corte de cuenta que aparezca en el recibo respectivo que al efecto emite la administradora cada mes. Igualmente, se autorizó a la administradora a realizar las gestiones extrajudiciales e inclusive las judiciales necesarias para recaudar las cuotas vencidas, en cuyo caso son por cuenta única y exclusiva del deudor, todos los gastos de cobranza, intereses de mora y honorarios de abogado a que hubiere lugar por causa de su mora.
Por manifestación expresa de la Ley de Propiedad Horizontal (Art.14) las liquidaciones, estados de cuenta, planillas o recibos presentados por la Administradora a los propietarios respecto a las cuotas causadas por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva y los créditos a que ella se refiere, gozan de los privilegios legales sobre los bienes del deudor. Quiero observar que el pago del condominio no es un pago por plazos o por cuotas, sino que cada pago es una obligación de administración autónoma y distinta a las demás, en todo caso, por tratarse de una obligación de carácter ejecutiva, como lo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la prescripción de la obligación es decenal (10 años), como lo establece el artículo 1977 del Código Civil.
Ahora bien, desde la misma fecha de suscripción del contrato la administradora viene pagando mensualmente, los gastos comunes generados por el Conjunto residencial y Comercial “Doña Quica” para su mantenimiento, al igual que lo hiciera la administradora anterior, los cuales deben ser cancelados por todos los copropietarios conforme la Ley de Propiedad Horizontal y el Contrato de Administración suscrito, dándole así la administradora fiel cumplimiento a sus obligaciones. Sin embargo, es el caso que la ciudadana Haydee Maria Davila Balza propietaria del apartamento A-6, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, Torre “A”, según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio del estado Mérida de fecha 31-01-1984, bajo el Nº4, Tomo 6, protocolo Primero, Primer Trimestre, a quien corresponde un porcentaje de gastos de 1,7928%, ha dejado de cancelar los recibos de condominio desde el mes de Abril del año 2006 hasta el mes de Diciembre del año 2010, los cuales acompaño marcados “d” y que se detallan en la relación que acompañamos a continuación y que nos corresponde recaudar de conformidad con el literal “d” del art.20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
…Omissis….
De la naturaleza propia del Contrato de Administración de Condominio en que se fundamenta la presente acción, se desprende que la controversia, aquí planteada debe ser dirimida de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, las normas propias del Contrato de Administración suscrito, las normas del Código Civil y las del Código de Procedimiento Civil que rigen la materia contractual.
…Omissis…
PETITORIO
De lo antes expuesto se desprende que la propietaria del Apartamento A-6, Torre A, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, ciudadana Haydee Maria Davila Balza no ha dado cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal, al Documento de Condominio, al Contrato de Administración, ni a las normas del Código Civil respectivo, generando causas suficientes para que la Administradora INMOVIVIENCA, procesa a ejercer la acción judicial de cumplimiento de contrato, en el sentido de exigir a la propietaria referida el pago de los gastos comunes a que está obligada y que mi representada ha realizado conforme a los recibos que originales acompaño marcados “d”, al igual que lo hiciera también la administración anterior y cuyos créditos hemos subrogado para su cobranza de acuerdo al acta de recepción del condominio suscrita en fecha 12/06/2008, la cual acompaño marcada “e”, y que de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal tienen fuerza ejecutiva.
Estas son las razones por las cuales, recibiendo instrucciones de mi representada, procedo a demanda como formalmente lo hago, en cumplimiento de contrato de administración y la Ley de Propiedad Horizontal, a la ciudadana Haydee Maria Davila Balza, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº2.453.549, de este domicilio, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada a las siguientes cantidades y conceptos:
Primero: En pagar la suma de Once Mil Setecientos Setenta y Dos con 13/100 Bolívares (Bs.11.772,13), por concepto de recibos de condominio desde el mes de Abril del año 2006 hasta el mes de Diciembre del año 2010.
Segundo: En pagar la suma de Dos Mil Doce con 96/100 Bolívares (Bs.2.012,96), por concepto de intereses moratorios, a la rata del 1% mensual, conforme lo establecido y convenido en el contrato de administración.
Tercero: En pagar las costas y costos del presente juicio.
Solicito la indexación…
Solicito sea sustanciado por la vía ejecutiva, Art.630CPC, conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El 25 de Febrero de 2011, el Tribunal admitió la demanda interpuesta junto con los recaudos acompañados, es por lo que se acuerda formar expediente, darle entrada y el curso de Ley correspondiente. Admite la misma cuanto ha lugar en derecho. En consecuencia, se ordena la citación de la ciudadana Haydee Dávila Balza, para que comparezca por ante este Juzgado dentro de los veinte días de Despacho siguientes a que conste en autos su citación.
El 10 de Marzo de 2011, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana Haydee Maria Davila Balza y el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 13 de Abril de 2011, la abogada Haydee Dávila Balza, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº15.676, parte demandada en el presente litigio, estando dentro de la oportunidad de dar contestación a la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propongo las siguientes cuestiones previas:
Primera: Opongo la cuestión previa en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por las siguientes razones:
1. El artículo 155 del antes citado Código establece que si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los instrumentos que acrediten la representación que ejerce, y el funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva los instrumentos que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos. El poder con el que el demandante acredito la representación adolece de los requisitos a que se contrae la norma, pues si bien en el texto del poder expresa el poderdante de donde deviene presuntamente su facultad para conferir mandatos, no lo hizo el funcionario notarial, quien se limito a hacer constar que le fue presentado el registro de la empresa inscrito en el Registro Mercantil en fecha 07 de Agosto de 1981, bajo el Numero 2667, Tomo 1, donde consta el carácter con que actúa el otorgante facultado por las cláusulas séptima y octava de los estatutos sociales, pero no consta que le hayan sido exhibidos los instrumentos por los cuales se designo al poderdante como representante de la compañía. El defecto denunciado vicia el poder por incumplimiento de los requisitos formales previstos en el citado artículo 155, vicio que hace oponible la cuestión previa de la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o como representante del actor porque el poder no está otorgado en forma legal.
2. Se opone la misma cuestión previa anterior por cuanto el poder adolece de otro vicio que hace ilegitima la representación del Abogado demandante. Del texto del poder y de la copia del registro de comercio acompañada junto con el libelo de demanda, se desprende que conforme a la cláusula octava de los estatutos sociales de la demandante, para otorgar poderes para la representación de la compañía en juicio debe existir una autorización previa independientemente que los directores emitan dicha autorización conjunta o separadamente, autorización que debió exhibirse igualmente al funcionario notarial para que lo hiciese constar en la nota de autenticación del poder, omisión que contradice el espíritu del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil y que lo hace defectuoso por no haberse otorgado en forma legal.
Segunda: Opongo la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, por no haberse llenado en el libelo los requisitos indicados en el artículo 340, el que a su vez exige en su ordinal 6º que al libelo deberán acompañarse los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido.
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que harán fe contra el propietario moroso las actas de asamblea inscritos en el libro de acuerdo de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige dicha ley. La parte actora acompaña un legajo de recibos que están agregados a los folios del 24 al 80, ambos inclusive, pero ninguno de ellos contiene una firma que demuestre su autenticidad y ni siquiera su fecha cierta, aunado a que no se consignó con el libelo de demanda las actas de asamblea o los acuerdos inscritos por el administrador a que se refiere el artículo 14 de la ley especial de propiedad horizontal que son los que tienen el carácter de títulos ejecutivos.
El artículo 630 de la Ley Adjetiva procesal que regula el procedimiento de la vía ejecutiva, exige que el instrumento que acompañe el demandante a su libelo de demanda debe ser autentico, que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido, lo que unido al artículo 14 antes invocado, permite impugnar la validez de los recibos anexos al libelo de demanda, por no llenar los requisitos de autenticidad por las normas antes citadas.
La omisión de presentar los instrumentos que según la Ley de Propiedad Horizontal hacen fe contra el propietario, hacen defectuoso el libelo y en consecuencia oponible el defecto de forma de la demanda.
El 26 de Abril de 2011, el abogado Emiro Marquina Márquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº72.557, apoderado actor, consigna escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, riela a los folios 105 al 107 del expediente.
El 03 de Mayo de 2011, el abogado Emiro Marquina Márquez, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº72.557, apoderado actor, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 110 al 113 del expediente.
El 06 de mayo de 2011, el abogado Jhonny Jose Flores Monsalve, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº109.816, coapoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 114 y 115 del expediente.
Así, precluídos los lapsos de pruebas, el Tribunal procede a dictar la correspondiente sentencia interlocutoria de las cuestiones previas opuestas.
L A M O T I V A:
1) Esta Juzgadora observa que la ciudadana Haydee Maria Davila Balza, parte demandada en el presente litigio, en vez de contestar al fondo de la demanda opone las cuestiones previas contenida en los Ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando:
“…el poder que el demandante acredito la representación adolece de los requisitos a que se contrae la norma…, en la cláusula octava de los estatutos de la demandante debe existir una autorización previa…; y, por no haber llenado en el libelo los requisitos indicados en el artículo 340…, y deberán acompañarse los instrumentos en que se fundamente la pretensión…”.
Esta Juzgadora verifica que la parte demandada ciertamente opone la cuestión previa arriba indicada en el lapso legal correspondiente. Entonces, al oponer la cuestión previa en el término legal correspondiente, la parte actora a través de su apoderado judicial, dentro de los cinco días siguientes, consigna escrito de rechazo a las cuestiones previas opuestas en su contra, también dentro del lapso legal correspondiente. Seguidamente se apertura el lapso de promoción y evacuación de pruebas previstas conforme al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
2) Así, la parte actora a través de su apoderado judicial, el escrito que consigna de rechazo a las cuestiones previas opuestas en su contra alega:
“…basta con observar el texto del poder que cursa en autos y que en su cuerpo principal aparecen señalados los estatutos de la empresa inmobiliaria Vivienda C.A., como documento fundamental que acredita la representación legal y las facultades legales del poderdante y especialmente transcritas en las cláusulas séptimas y octava que sin lugar a dudas sustentan y soportan este poder…”.
Al revisar detenidamente el poder general otorgado por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A, (INMOVIVIENCA), al abogado Emiro Enrique Marquina Marquez, que reposa en las actas procesales, esta Juzgadora observa:
a) Reposa en copia certificada poder general conferido por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A., (INMOVIVIENCA), a través de su Director abogado Raul Orlando Jaimes Pacheco, Inpreabogado bajo el Nº8.438, al abogado Emiro Enrique Marquina Marquez, Inpreabogado bajo el Nº72.557.
b) En dicho poder otorgado, se observa que La Notario Segunda de Mérida, abogada Germaine de los A.Colmenares T., identifica plenamente al otorgante y declara autenticado el poder en presencia de testigos y deja constancia al pie del documento lo siguiente: “Fue presentado Registro de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A. (INMOVIVIENCA) inscrito en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 07/07/1981, bajo el Nº2.667, Tomo I, donde consta el carácter con que actúa el otorgante plenamente facultado por la Cláusula Séptima y Octava de los Estatutos Sociales de Inmobiliaria Vivienda C.A. (INMOVIVIENCA)”.
c) Se observa en las actas procesales, documento constitutivo de la sociedad mercantil INMOVIVIENCA, y al revisar las cláusulas séptima y octava de los estatutos del mismo refiere:
“Séptima: La compañía será administrada por una Junta Directiva, integrada por dos miembros, quienes se denominarán DIRECTORES, y podrán ser o no accionistas de la compañía. Los Directores desempeñarán sus cargos por cinco (5) años, o hasta que los accionistas en cualquiera de las asambleas resolvieren cambiarlos o sustituirlos”.
“Octava: Los Directores, actuando conjunta o separadamente, tendrán las más amplias atribuciones en todo lo relativo a la administración y control de la compañía. Sin perjuicio de las facultades generales que aquí se confieren, los Directores, de la forma antes expuesta, específicamente podrán:
1) …Omissis…
4) Nombrar funcionarios, gerentes y representantes y apoderados especiales….
5) Autorizar el otorgamiento de poderes generales y poderes especiales, para la representación de la compañía en juicios y para determinados asuntos que así lo requieran y autorizar la revocación de dichos poderes”. (Lo destacado es del Tribunal).
Y en las disposiciones finales del referido estatuto se estableció como Directores al: Ing. Miguel A. González Jaimes y Dr. Raúl Orlando Jaimes Pacheco, para lo cual establecieron en la cláusula séptima arriba indicada, una actuación conjunta o separada de representación de la empresa; en consecuencia, tales estatutos poseen pleno valor probatorio por ser documentos que emanan de autoridades legalmente competentes y no fueron tachados ni impugnados por el adversario y ASI SE DECIDE.
3) En atención a lo expuesto, esta Juzgadora le otorga pleno valor al poder otorgado por la sociedad mercantil INMOVIVIENCA, a través de su representante legal, al abogado Emiro Enrique Marquina Marquez, ya identificados, por haberse conferido frente a funcionario público competente; en consecuencia, se le declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
4) En relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora observa que el Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, segundo párrafo, reza:
“Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por lo comprobantes que exige esta Ley”.
Igualmente, el Artículo 20, ejusdem, sobre las atribuciones del Administrador señala:
“Corresponde al administrador:
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la junta de Condominio”.
Sobre la cuestión previa opuesta, esta Juzgadora observa:
a) En las actas procesales corre inserto a los folios 15 al 18 del expediente, Contrato de Administración de Condominio, suscrito por la empresa mercantil INMOVIVIENCA y los propietarios del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, representados por la Junta de Condominio.
b) El referido contrato de administración se suscribió el 11 de Junio de 2008, y en su cláusula primera se estableció: “Los Propietarios ceden la administración del Condominio a la Administradora…”.
c) El contrato de administración que firmó la Junta de Condominio, en representación de los copropietarios del edificio, con la referida empresa se encuentra permitida por el Artículo 18, literal c), de la Ley de Propiedad Horizontal, de manera pues, que la empresa mercantil INMOVIVIENCA ejerce las funciones de administrador del referido inmueble.
d) Igualmente se observa al folio 85 del expediente, Acta de Autorización suscrita por la Junta de Condominio que autoriza a la empresa mercantil INMOVIVIENCA para que proceda a ejercer la acción judicial correspondiente contra la aquí demandada, cumpliendo con lo establecido en el Artículo 20, literal e), de la referida ley.
e) Finalmente, esta Juzgadora observa que la parte demandada acompañó al libelo de la demanda, los siguientes instrumentos fundamentales de la acción: copia simple del Registro de Comercio de la empresa mercantil INMOVIVIENCA, copia simple del contrato de administración suscrito por la Junta de Condominio y la empresa; Copia certificada del poder general conferido al apoderado actor; 57 recibos de cobro por concepto de condominio; copia simple del Acta de Recepción de Condominio y Acta de Autorización para demandar suscrita por la Junta de Condominio debidamente certificada por la secretaria del tribunal.
5) En consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto y de las pruebas que reposan en las actas, es por lo que se declara sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
ENTONCES, se le ordena a la parte demandada proceder a contestar el fondo de la demanda dentro de los cinco días siguientes al dictamen proferido por este Tribunal, de conformidad al artículo 358, Numeral 2º, del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado dentro del lapso legal no se acuerda la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL U COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADÍSTICOS DEL TRIBUNAL.
DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En Mérida, 27 de Mayo de 2011.
LA JUEZA TITULAR:

ABG./PLTGA. FRANCINA M. RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA.,

ABG. SUSANA PARRA CALDERON
En la misma fecha se publicó siendo las 8:30 a.m., se dejó copia certificada.
LA SECRETARIA