REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.
201º Y 152º
EXPEDIENTE Nº 7882.
DEMANDANTE: LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, asistido de abogado.
DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A.
MOTIVO: RESOLUCION (POR INCUMPLIMIENTO) DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
FECHA DE ADMISION: 15 de Octubre de 2010.
VISTOS.-
L A N A R R A T I V A
Se inicia esta causa por demanda, que por distribución correspondió a este Juzgado, incoada por el ciudadano LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº3.224.802, de este domicilio y hábil, asistido por los abogados Fidel Leonardo Monsalve Moreno y Damaris Molina Colmenares, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº21.862 y 45.003; CONTRA la Sociedad Mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A.; POR RESOLUCION (POR INCUMPLIMIENTO) DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres, ya identificado, asistido por los abogados Fidel Leonardo Monsalve Moreno y Damaris Molina Colmenares, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº21.862 y 54.003, en el libelo de la demanda destaca:
Primero: En fecha quince (15) de julio de 2006 cedí en calidad de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Mérida, en fecha primero (01) de agosto de 2006, bajo el Nº29, tomo A-23, cuyo registro mercantil acompaño en copia identificada con la letra “a”, debidamente representada en la persona de su presidente y fiador solidario el ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº3.767.027, domiciliado en la avenida cinco (05) con calle 16 Las Violetas casa Nº356, quinta La Lovera Urbanización Las Tapias de esta ciudad de Mérida y civilmente hábil, parte de un inmueble de mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra “a” ubicado en la planta baja de la casa quinta Norem frente de la edificación y con entrada independiente integrante de la casa-quinta Norem, ubicada en la avenida Urdaneta, Nº45-165 de esta ciudad de Mérida, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84 mts2), según consta en contrato de arrendamiento autenticado que marcado con la letra “b” consigno en este acto.
Segundo: Entre el período comprendido entre Julio del año 2006 a Noviembre del año 2009 la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., representada en la persona de su presidente y fiador solidario, el ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, cumplió a cabalidad con los pagos correspondientes al canon de arrendamiento por la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares (Bs.2.507,oo) mas la cantidad de Trescientos Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado (IVA) y gastos por concepto de servicios básicos cuyo monto es variable mes a mes, todo esto establecido en las cláusulas segunda y quinta del referido contrato de arrendamiento, pero es el caso que desde el mes de Diciembre del año 2009 adeuda la cantidad de Un Mil Novecientos Dieciocho Bolívares con Dieciocho Céntimos (Bs.1.918,18), correspondiente a gastos de funcionamiento del mes de Diciembre 2009, conforme a la señala cláusula quinta del contrato, en el mes de Enero del año 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil quinientos siete con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, más la cantidad de Trescientos Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs.300,84,oo) por concepto de impuesto al valor agregado (IVA), la cantidad de Un Mil Ochocientos Noventa y Seis Bolívares con Sesenta y Ocho Céntimos (Bs.1.896,68) por concepto de gastos de funcionamiento de el mes de Enero de 2010; Febrero 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con Cero Céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs.300,84) por concepto de impuestos al valor agregado, más la cantidad de Un Mil Setecientos Sesenta y Dos Bolívares con Quince Céntimos (Bs.1.762,15) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de febrero 2010; en el mes de Marzo de 2010, adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de trescientos Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado y la cantidad de Un Mil Doscientos Treinta y Cinco Bolívares con Sesenta y Ocho Céntimos (Bs.1.235,68) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de marzo de 2010; en el mes de Abril 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con cero céntimos (BS.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (BS.300,84) por impuesto al valor agregado, la cantidad de Un Mil Doscientos Noventa y Un Bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs.1.291,57) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de abril 2010; en el mes de Mayo 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado, la cantidad de Un Mil Doscientos Sesenta Bolívares con siete céntimos (BS.1.260,07) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de mayo 2010; en el mes de Junio 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.751,79) por concepto de los gastos de funcionamiento del mes de junio de 2010; en el mes de Julio 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de trescientos Bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado, la cantidad de Setecientos Setenta y Cuatro Bolívares con dos centimos (Bs.774,02) por concepto de gastos de funcionamiento; en el mes de Agosto 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.300,84) por concepto impuesto al valor agregado, la cantidad de Un Mil Ciento Veintiún Bolívar con cincuenta y dos céntimos (Bs.1.121,52) por concepto de los gastos de funcionamiento del mes de agosto 2010; en el mes de septiembre 2010 adeuda la cantidad de Dos Mil Quinientos Siete con cero céntimos (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de Trescientos Bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.300,84) por concepto impuesto al valor agregado, la cantidad de Setecientos Cuarenta y Siete Bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs.747,43) por concepto de los gastos de funcionamiento del mes de septiembre. Es decir los demandados han dejado de cumplir con las obligaciones contractuales establecidas en el referido contrato de arrendamiento, las cuales establecen el pago del canon de arrendamiento, el impuesto al valor agregado, intereses de mora y gastos por concepto de servicios básicos del área alquilada, tales como: agua, gas, electricidad, televisión por cable, vigilancia, jardinería. teléfono, seguro, etc, mediante el contrato de arrendamiento, son por cuenta de la arrendataria desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento hasta su terminación. Igualmente le corresponde tomando como referencia para ello, el metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados para el libre ejercicio de la profesión, lo correspondiente a energía eléctrica (especificaciones técnicas de los equipos) y agua del local arrendado, igualmente participa en la proporción, antes descrita, en los pagos de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo arrendado, es decir, no ha cumplido el contrato en lo relacionado con el pago de el canon de arrendamiento, cláusula segunda, gastos de funcionamiento, cláusula quinta y los intereses moratorios cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento.
Tercero: La Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., representada por su presidente y fiador el ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa me solicito en una oportunidad que le hiciera llegar por escrito la forma como calculaba el metraje del área en alquiler y área común lo cual le suministre por escrito y en forma detallada, en fecha 02 de septiembre del año 2009, notificación que consigno en dos folios útiles, marcados con la letra “c” y donde igualmente le participo que no le será renovado el contrato de arrendamiento, pero es el caso que ni aun suministrándole la información requerida por él para solventar el estado de atraso en que se encuentra lo ha hecho, persistiendo de esta manera, el incumplimiento del contrato alegado como causal de resolución en la presente demanda.
PETITORIO
Por todas estas razones y fundamentos de derecho acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demando a la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente, ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, ya identificado, y a este mismo ciudadano, solidariamente, como persona natural, en su condición de fiador solidario de la empresa demandada, por Resolución por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento, para que convenga en: Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento derivado de su incumplimiento por la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses antes discriminados, es decir, Enero, Febrro, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y septiembre del año 2010. Segundo: para que convenga en pagar los cánones de arrendamientos insolutos antes discriminados los cuales alcanzan la cantidad de Veintidos Mil Quinientos Sesenta y Tres Bolívares con cero céntimos (Bs.22.563,oo). Tercero: Para que convengan pagar la cantidad de Dos Mil Setecientos Siete Bolívares con Cincuenta y Seis Céntimos (Bs.2.707,56) correspondiente al impuesto al valor agregado (IVA), genrados por la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos y discriminados anteriormente. Cuarto: Para que convengan pagar los gastos de funcionamiento los cuales alcanzan la cantidad de Doce Mil Setecientos Cincuenta y Nueve Bolívares con Nueve Céntimos (Bs.12.759,09), en virtud de que estos gastos guardan estrecha relación con los cánones de arrendamientos y al no pagar estos, es deducible que tampoco se han pagado los gastos de funcionamiento. Quinto: Para que convenga en pagar, de conformidad con el contenido del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cantidad que resulte del cálculo de los intereses moratorios derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento demandado, calculo este, que solicito sea practicado por este Tribunal, en sentencia definitiva, de acuerdo a la tasa pasiva del banco central de Venezuela. Sexto: para que convenga en pagar las costas y costos del presente proceso calculadas prudencialmente por este Tribunal, todo lo cual hace que La Sociedad Mercantil Farmacia La luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y solidariamente, en forma personal, como fiador solidario Homero Antonio Lobo Sosa, antes identificado, esté a deberme de plazo totalmente vencido la indicada cantidad de Bs.38.029,65…. Solicito se decrete medida de secuestro sobre el inmueble. Estima la acción en Bs.38.029,65; equivalente a 585 U.T.
Fundamenta la acción en los artículos 33 y 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil….
Acompaña al libelo: Copia simple del Registro de Comercio de Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A.; Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado y, carta de notificación del metraje para el cálculo de los gastos exigidos y de no renovación del contrato.
El 15 de Octubre de 2010, el Tribunal admite la demanda cuanto ha lugar en derecho, por cuanto no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En consecuencia se ordena la citación de la parte demandada empresa mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente, ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, para que comparezca por ante este Juzgado en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, en horas de despacho, a fin de dar contestación a la demanda que hoy se providencia.
El 20 de Octubre de 2010, el ciudadano Leopoldo Efrain Camejo Febres, parte actora, ya identificado, confiere poder apud acta a los abogados Damaris Molina Colmenares y Fidel Leonardo Monsalve Moreno, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°45.003 y 21.862….
El 05 de Noviembre de 2010, el ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., asistido de abogado, confiere poder apud acta a los abogados Leix teresa Lobo, Jesús Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los N|10.882, 32.369 y 142.439 en su orden….
En la misma fecha, el Tribunal decreta medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio….
El 09 de Noviembre de 2010, la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., a través de sus apoderado judiciales abogados Leix Teresa Lobo, Jesús Ramón Pérez Wulf y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°10.882, 32.369 y 142.439, en su orden, consignan escrito de contestación al fondo de la demanda y expone:
Breve Descripción de la acción intentada:
Refiere el libelo que en fecha 15 de julio de 2006 nuestros representados suscribieron un contrato de arrendamiento con el demandante, por parte de un inmueble de mayor extensión y medida, consistente en el local signado con la letra “a”, ubicado en la planta baja de la casa-quinta Norem, frente de la edificación y con entrada independiente, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84mts2), cuyo canon habría cancelado regularmente entre el periodo comprendido entre julio de 2006 a noviembre 2009, más el impuesto al valor agregado y gastos por conceptos de servicios básicos, cuyo monto es variable mes a mes, según lo establecido en las cláusulas segunda y quinta del contrato, pero que desde el mes de diciembre de 2009 la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., (en lo sucesivo La farmacia), dejó de cancelar los gastos de funcionamiento a partir del mes de enero de 2010 éstos, el canon de arrendamiento y el impuesto al valor agregado, discriminando mes a mes el monto de cada concepto, es decir que se habría dejado de cumplir con las obligaciones contractuales, explicando que los gastos de funcionamiento se refieren a servicios básicos del área alquilada, tales como agua, gas, electricidad, televisión por cable, vigilancia, jardinería, teléfono, seguro, etc; que igualmente le correspondía a la farmacia de acuerdo al metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados, pagar la energía eléctrica y agua del local arrendado y en la proporción antes descrita (sin que tal proporción antes descrita (sin que tal proporción esté expresada) el pago de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble de lo cual forma parte lo arrendado, así como los intereses de mora; que en fecha 2 de septiembre de 2009, previa solicitud, le notificó a la arrendataria la forma cómo calculaba el metraje del área en alquiler y área común oportunidad en que también participó la no renovación del contrato de arrendamiento.
En razón de lo expuesto querella a nuestros representados para que convengan en la resolución del contrato, pagar los cánones insolutos, el impuesto al valor agregado correspondientes a tales cánones, los gastos que guardan estrecha relación con los cánones de arrendamiento, los intereses moratorios y las costas procesales, estimando la acción en la cantidad de Bs.38.029,65.
Cuestiones Previas:
De conformidad con el artículo 346 del Código de procedimiento Civil, oponemos la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 6|, por no llenar el libelo los requisitos exigidos en el artículo 340 ejusdem, por las siguientes razones:
1) El último artículo en su ordinal 2° exige que en el libelo se exprese el nombre, apellido y domicilio del demandante y demandado, no constando en la identificación de la arrendataria Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., su domicilio; solo se refiere a su inscripción registral, que nada tiene que ver son el domicilio de una sociedad, pues es público y notorio que el Registro Mercantil que tiene su sede en esta ciudad de Mérida, tiene competencia en gran parte del territorio merideño y el domicilio de las sociedades, a tenor de lo previsto en el artículo 28 del Código Civil, se halla en el lugar donde esté situada su dirección o administración, salvo lo que se dispusiere por sus estatutos o leyes especiales. La omisión de tal requisito hace defectuoso el libelo y procedente el defecto de forma citado.
2) Adolece el libelo del requisito previsto en el ordinal 4°, que exige que el libelo expresa el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, con las explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales; y el del Ordinal 5°, que exige que el libelo contenga la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión.
De una exhaustiva revisión del libelo se puede notar que al describirse los conceptos presuntamente adeudados desde el mes de diciembre de 2009 se refiere a cantidades de dinero que se corresponderían supuestamente con gastos por servicios básicos, de manera global, pero sin especificar en qué consistieron tales servicios básicos y el monto específico que se correspondería pagar cada mes por cada servicio, esto es, a qué conceptos se corresponde la sumatoria que presuntamente se adeuda por cada uno de los meses señalados en el libelo (diciembre 2009 a septiembre 2010) y menos aún señala en base a qué porcentaje están calculadas dichas cantidades, tomando en cuenta que en el libelo relata que están calculados en promoción al metraje arrendado, sin indicar el porcentaje, alícuota o cuota sobre la cual se calculó, no bastando a los efectos de llenar el requisito de los dos ordinales señalados acompañar una presunta comunicación explicativa que no tiene fecha cierta y cuyo contenido no se explicó en el libelo. Comunicación que a todo evento impugno por cuanto no me puede ser oponible en juicio por no provenir de nuestros representados.
3) Adolece igualmente del requisito previsto en el Ordinal 6| que exige acompañar al libelo los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
Como se expresó en relación al anterior defecto, se reclaman en el libelo presuntos gastos de funcionamiento del local arrendado desde diciembre 2009 hasta septiembre de 201, especificando mes por mes el monto total de tales gastos, pero al libelo no se acompañó ningún instrumento que acredite el fundamento de la pretensión, es decir, de los que se derive inmediatamente el derecho deducido, omisión que entre otras cosas lesiona el derecho a la defensa de nuestros representados, pues les impide en el contradictorio conocer la razón de ser de las cantidades accionadas por tal concepto, omisión que igualmente vicia la demandada del defecto de forma opuesto.
Por las razones expuestas solicitamos de este competente Tribunal declare con lugar la cuestión previa de defecto de forma que aquí se opone.
Defensa de Previo Pronunciamiento:
Primero: Oponemos la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción, y por consecuencia, de nuestros representados para sostenerla, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues en el libelo se les exige el pago de conceptos contrarios a lo establecido a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que en su artículo 7 prevé la irrenunciabilidad de los derechos establecidos en ella para favorecer al arrendatario, siendo nulo cualquier acuerdo o estipulación que implique menoscabo o renuncia de los mismos.
Conforme al parágrafo único del artículo 30, a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes, ellos deben estar incluidos dentro de la pensión arrendaticia.
Pero hay otra razón igualmente importante para proponer la defensa a que se refiere este capítulo y es que no consta que el inmueble al cual pertenece el local arrendado esté afectado al régimen de propiedad horizontal como para que el arrendatario esté obligado a cancelar contribuciones por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes. Por consecuencia de lo anterior, ni el arrendador-demandante tiene cualidad o interés para reclamar el pago de cuotas de condominio o de funcionamiento de cosas comunes; ni la arrendataria-demandado para cancelar una contribución que por ley debe formar parte del canon de arrendamiento, contribución ésta que por estar al margen de lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe considerarse como obligación no integrante del contrato por menoscabar los derechos en ella consagrados a favor de la arrendataria y que como lo establece el artículo 7 ejusdem, es una estipulación viciada de nulidad.
Segundo: Oponemos la misma defensa de falta de cualidad e interés de las partes para intentar y sostener el juicio, en razón de no adeudar los demandados cantidad alguna a la parte actora, en primer lugar porque los gastos de funcionamiento correspondientes al mes de diciembre de 2009 y a los meses que van de enero a septiembre de 2010, como lo explicamos en la anterior defensa, no corresponden al arrendatario; y en segundo lugar, porque los cánones de arrendamiento más el impuesto al valor agregado desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de mayo de 2010, se encuentran consignados en el expediente de consignaciones signado con el número 6874 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial a favor del demandante; y por consecuencia del pago oportuno de las pensiones arrendaticias, mal pueden deberse intereses de mora.
Respecto a los subsiguientes meses alegamos la compensación de la deuda de conformidad con lo establecido en el artículo 1331 del Código Civil que establece que cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellos una compensación, la que en el caso que nos ocupa extingue la deuda de la demandada hasta el monto de lo adeudado por cánones insolutos causados hasta la fecha de entrega cierta del inmueble arrendado, compensación que se le participó telegráficamente (Telegrama Certificado) al arrendador en fecha 23 de agosto de 2010, telegrama del siguiente tenor: “…Omissis…”.
Ante la falta de respuesta del arrendador, se le hizo notificación judicial en los mismos términos en fecha 8 de octubre de 2010, a través del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial, que en original se acompaña marcada “a”.
La compensación, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1332 del Código Civil se efectúa de derecho en virtud de la Ley, y aun sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades recurrentes, por lo que nuestros representados no adeudan canon alguno, ni ninguna otra cantidad que pudiera derivarse del contrato; por el contrario, el arrendador es deudor de la farmacia.
Por lo expuesto solicitamos que sin necesidad de entrar al fondo de la controversia, se declare inadmisible la acción interpuesta de resolución del contrato, pues el mismo culminó al haberse renunciado a la prórroga legal arrendaticia; así como inadmisible el cobro de cánones de arrendamiento y gastos de funcionamiento del total del inmueble del cual forma parte el local arrendado, así como los restantes conceptos demandados, con los consiguientes pronunciamientos de ley.
Defensas de Fondo.
Negamos y rechazamos, tanto en los hechos como en el Derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por el arrendador, por ser falso que a partir del mes de diciembre de 2009 la farmacia haya comenzado a incumplir las obligaciones contractuales y que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, el impuesto al valor agregado y los gastos de funcionamiento hasta el mes de septiembre del año en curso, as{i como intereses de mora por la presunta falta de pago de los cánones demandados. Negamos que a nuestros representados les corresponda pagar, tomando como referencia para ello el metraje arrendado, gastos de funcionamiento de las áreas comunes, estos es, la “reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo arrendado.
Negamos y rechazamos que la parte demandada deba convenir en la resolución del contrato, pues como se expresó en el capitulo III de este escrito, mediante el telegrama transcrito se renunció a la prórroga legal arrendaticia, poniendo fin al contrato.
Negamos y rechazamos que se deban los cánones de arrendamiento accionados en el petitorio Segundo del libelo, pues como se expresó, una parte de ellos se encuentran consignados en el expediente de consignaciones signado con el número 6874 que cursa por ante el Juzgado tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial, a favor demandante; y los no consignados han de compensarse con lo adeudado por el arrendador a la arrendataria, compensación que formalmente oponemos hasta alcanzar la cantidad de Diez Mil Veintiocho Bolívares (Bs.10.028,oo), equivalente a los cánones correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2010, más la cantidad de Mil Doscientos Tres Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.1.203,36), por concepto del impuesto al valor agregado recargable al canon durante los mismos meses, para un total de Once Mil Doscientos Treinta y Un Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.11.231,36), pues en el mes de agosto de 2010 se hizo la participación telegráfica renunciando a la prórroga legal y reclamando la restitución de las cantidades pagadas en contravención a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ratificada mediante la Notificación Judicial ya mencionada de fecha 8 de octubre de 2010, ante la falta de respuesta a la primera, oportunidad en la que se hizo entrega formal del inmueble. Igualmente rechazamos el monto estimado en tal concepto.
Negamos y rechazamos el petitorio Tercero, pues como se expresó el impuesto al valor agregado (IVA) se encuentra depositado junto a los alquileres en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial hasta el mes de mayo pasado; y los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2010, son objeto de la compensación opuesta.
Negamos y rechazamos que nuestros representados deban cancelar los gastos de funcionamiento exigidos en el cuarto petitorio, así como el monto estimado por ellos.
Negamos y rechazamos que deban pagarse intereses moratorios derivados del atraso en el pago de cánones de arrendamiento, así como las costas, conceptos exigidos en el quinto y sexto petitorio.
Negamos y rechazamos la cantidad por la que fue estimada la demanda, pues como se explicó a lo largo de este escrito, nuestros representados no son deudores del demandante.
Dejamos así contestada la demanda que dio origen al presente proceso judicial.
RECONVENCION
De conformidad con el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, proponemos mutua petición contra el demandante Leopoldo Efraín Camejo Febres…, por la razones de hecho y de derecho que pasamos a esgrimir:
Previo a la suscripción del contrato de arrendamiento anexo al libelo con la letra “b” y cuyo contenido damos por reproducido, suscrito en fecha 15 de julio de 2006, cuyo objeto fue “parte de un inmueble de mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra “a”, ubicado en la planta baja de la casa-quinta Norem frente a la edificación y con entrada independiente” (textual del libelo), ubicado en la avenida Urdaneta de esta ciudad de Mérida número 45-165; el arrendador solicitó a la farmacia como un requisito para celebrarlo, el pago de un “Punto” equivalente a la cantidad de Veintidós Mil Bolívares (Bs.22.000,oo), dinero éste que para obtener el local debió cancelar en dinero efectivo y en moneda de curso legal, como le fue exigido. De igual manera se le exigió el pago de la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,oo) por concepto de reserva de contrato, dinero que canceló la farmacia por orden del arrendador a la empresa mercantil Antonio Suarez Bienes & Raíces C.A., conceptos estos que están prohibidos en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Consta en el contrato de arrendamiento y del propio texto del libelo que a la farmacia se le exigió el pago de gastos de funcionamiento del inmueble del cual forma parte el local arrendado “tomando como referencia para ello, el metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados para el libre ejercicio de la su (sic) profesión (…) participa en la proporción, antes descrita en los pagos de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo arrendado…”.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7 prevé la irrenunciabilidad de los derechos establecidos en ella para favorecer al arrendatario, siendo nulo cualquier acuerdo o estipulación que implique menoscabo o renuncia de los mismos, por lo que aplicando el contenido de la norma es contrario a derecho solicitar pagos prohibidos en la ley que rige la materia y nula la estipulación contenida en el contrato que impuso a la farmacia la obligación de cancelar, aparte del canon de arrendamiento, gastos de funcionamiento de áreas comunes del inmueble del cual forma parte el local arrendado.
Conforme al parágrafo único del artículo 30 ejusdem, a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, lo que indica que esa contribución a la que se refiere la norma debe estar incluida dentro del canon de arrendamiento. Ello implica que de ser obligación para el arrendatario contribuir con los gastos comunes, ellos deben estar incluidos dentro de la pensión arrendaticia. Ahora bien, el inmueble denominado Casa-quinta Norem, del cual forma parte el local arrendado y que tiene entrada independiente, no está sujeto al régimen de propiedad Horizontal, ya que se trata de un bien de propiedad privada que se destinó a ser alquilado por partes al haberse convertido en un Centro Comercial, cuyo mantenimiento y conservación es responsabilidad exclusiva del propietario, no siendo lícito exigir al arrendatario la cancelación de contribución o cuota de mantenimiento del mismo, más aún cuando el local arrendado tiene entrada independiente y no afecta de manera alguna las áreas comunes de los restantes locales que conforman el Centro Comercial.
El Ordinal 2| del artículo 1585 el Código Civil impone al arrendador la obligación, por la naturaleza del contrato de arrendamiento y sin necesidad de convención especial, a conservar la cosa en estado de servir al fin para el que se le ha arrendado; y el artículo 1586 ejusdem lo obliga durante el tiempo del contrato a realizar todas las reparaciones que la cosa necesite.
Como se expresó en este mismo escrito, mediante telegrama de fecha 23 de agosto de 2010, el representante legal de la farmacia notificó al arrendador la voluntad de su representada de renunciar a la prórroga legal arrendaticia y de hacer entrega del local arrendado, dando por terminada la relación arrendaticia, y exigió el reintegro de las cantidades canceladas por concepto de “punto”, reserva de contrato y gastos de funcionamiento de las áreas comunes del local comercial, lo que fue ratificado en presencia del arrendador mediante notificación hecha por el Tribunal Segundo de los Municipios…, en fecha 8 de octubre pasado, oportunidad ésta en que el arrendador no hizo ninguna objeción, a pesar que en el escrito de solicitud se pidió se dejara constancia de las respuestas dadas por el notificado a sus particulares.
No teniendo la farmacia obligación de cancelar los conceptos de “punto” y reserva de contrato, asì como los gastos de funcionamiento de las áreas comunes de la totalidad del inmueble; y siendo nula cualquier estipulación que en el contrato obligue al arrendatario a cancelar conceptos evidentemente ilegítimos, es por lo que se propone la mutua petición para que el demandante antes identificado convenga, o así lo condene el Tribunal a reintegrar a nuestra corepresentada Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., con domicilio en esta ciudad de Mérida e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 1º de agosto de 2006, bajo el número 29, tomo A-23, los montos cancelados por dichos conceptos y que a continuación se especifican:
1. La cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,oo), por concepto del dinero entregado al arrendador por concepto de “punto” para obtener el contrato de arrendamiento;
2. La cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,oo), por concepto de dinero entregado a la empresa Antonio Suárez Bienes & Raíces C.A., por orden del arrendador a cuenta de reserva de contrato;
3. La cantidad de Doce Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con cuatro céntimos (Bs.12.298,04), por concepto de las cantidades pagadas al arrendador por gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial Norem, del cual forma parte el local arrendado y que a continuación se especifican mes a mes: “…Omissis…”.
Se anexan en cincuenta y seis (56) folios marcados de la “B1” hasta la B19, originales de los recibos de pago correspondientes a los años 2008 y 2009, reservándonos el derecho de presentar en la promoción de pruebas los correspondientes al año 2007.
Del monto global cancelado y descrito en los numerales anteriores, es decir, de la cantidad de Treinta y Siete Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con cuatro céntimos (Bs.37.298,04) debe restarse la cantidad de Once Mil Doscientos Treinta y Un Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.11.231,36), que es el monto cuya compensación se opuso al demandante, quedando un saldo a favor de la farmacia la cantidad de Veintiséis Mil Setenta y Seis Bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs.26.066,68).
Por las anteriores razones y con fundamento en los artículos ya citados y en el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvenimos a la parte actora Leopoldo Efraín Camejo Febres, ya identificado, para que convenga o a ello lo condene el Tribunal, en reintegrar a nuestra representada, también identificada en este escrito, la cantidad de Veintiséis Mil Setenta y Seis Bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs.26.066,68), equivalente a cuatrocientas una con cero dos unidades tributarias (401,02 U.T.), que es el monto que resulta de compensar los cánones de arrendamiento más el impuesto al valor agregado correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año en curso con el monto cobrado ilegítimamente por concepto de “punto”, reserva de contrato y gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial Norem, monto éste en el que estimamos la presente reconvención, más costas, monto que en definitiva solicitamos sea indexado en virtud de la pérdida económica de nuestra moneda en razón de la inflación.
Fundamento de la Reconvención: artículos 1146, 1155, 1157, 1160, 1178 y 1184 del Código Civil.
Acompaña: Notificación Judicial y recibos de pago desde abril 2008 a noviembre 2009
El 11 de Noviembre de 2010, el ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Damaris Molina Colmenares y Fidel Leonardo Monsalve Moreno, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº45.003 y 21.862, sobre la Reconvención expone:
Primero: Es totalmente falso, por no ser cierto, que en el libelo de demanda no conste la identificación de la arrendataria Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., y que su domicilio se refiere solo a su inscripción registral.
Del libelo de demanda consta suficientemente y de ello de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil el domicilio procesal tanto del arrendador como de la arrendataria, así como de quien representa esta última. Consta efectivamente como dirección del arrendador y arrendataria la avenida Urdaneta, casa quinta Norem Nº45-165 de esta ciudad de Mérida, que es la sede donde tiene la oficina el arrendador y donde se instaló el precitado fondo de comercio; pero es que además consta suficientemente acreditado el sitio donde debe verificarse la citación de la demanda ello es, avenida cinco con calle 16, Las Violetas, casa Nº356, Quinta Lovera, Urbanización Las Tapias de esta ciudad de Mérida, por lo que efectivamente cumplimos en señalar específicamente el domicilio del demandante, la demandada y su representante legal, por lo que el libelo no tiene el preindicado defecto de forma y no procede por tanto el alegado de la demandada, lo que solicitamos sea expresamente declarado por el Tribunal.
Segundo: Es totalmente falso, por no ser cierto que el libelo adolezca del requisito previsto en el ordinal 4 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión.
Evidentemente, la pretensión deducida en el libelo de demanda lo es la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento y el libelo en forma suficiente en el numeral segundo expresa detalladamente las explicaciones necesarias del porque de la demanda, así como la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, siendo por tanto suficiente el libelo presentado solicitando expresamente se declare sin lugar la cuestión previa presentada, lo que solicitamos expresamente sea declarado así por el tribunal.
Tercero: Es totalmente falso, por no ser cierto que en el libelo de demanda no se hubiesen acompañado los instrumentos en que se fundamenta la pretensión. Consta suficientemente acreditado que se acompañó el contrato de arrendamiento marcado con la letra “b”; consta expresamente que efectivamente se le notificó la no renovación del contrato de arrendamiento, y consta expresamente la forma como se calculaba el metraje del área en alquiler y el área común como se verifica en el anexo “c” contenida en el libelo y que es fundamento de la pretensión. La parte demandada opone dos defensas de previo pronunciamiento en su escrito de contestación que se simplifican así:
1.- La falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción y por consecuencia para los demandados sostenerla.
Aducen que en el libelo se les exige pago de conceptos contrarios a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo que el inmueble al cual pertenece el local arrendado no está afectado por el régimen de propiedad horizontal, y que como consecuencia ni el arrendador demandante tiene cualidad para exigir las cuotas de condominio ni la arrendataria demandada para cancelar una contribución que por ley debe formar parte del canon de arrendamiento.
2.- Asimismo oponen como defensa de previo pronunciamiento de intentar y sostener el juicio en razón de que los demandados no adeudan cantidad alguna por gastos de funcionamiento y que, tampoco adeudan cantidad alguna por gastos de funcionamiento y que, tampoco adeudan nada por los cánones de arrendamiento más el impuesto al valor agregado desde Enero del 2010 hasta Mayo del precitado año pues tales mensualidades se encuentran consignadas en un expediente que cursa por ante el Juzgado Tercero de los municipios Libertador y Santos Marquina.
De la misma forma, como defensa de previo pronunciamiento oponen la compensación, pues, según su decir el demandante les adeuda cantidades que permiten alegar la pretendida compensación.
Con relación a las defensas de previo pronunciamiento alegadas por la parte demandada debemos expresar lo siguiente: Según el Código Civil venezolano, el artículo 1133 “…Omissis….”. Es suficientemente claro que la parte demandada pretende eludir su responsabilidad contractual con base a subterfugios.
Al estar en presencia de un contrato de arrendamiento está en la obligación de exigir al arrendatario el cumplimiento de las cláusulas contractuales, que son el pago a tiempo, el mantenimiento de la cosa y la devolución de las mismas al término del contrato, si ello no sucede, hace nacer para el arrendador las acciones legales necesarias para preservar la cosa, en el caso de autos conforme consta el arrendatario incumplió sucesivamente con el pago de los cánones de arrendamiento a que se había obligado con la suscripción del contrato y consta que efectivamente no cumplió con tal obligación y supuestamente aduce que hizo unas consignaciones, las cuales nunca fueron notificadas al arrendador pues de su propia confesión se determina que el arrendador se entero de tales consignaciones en fecha 08/10/2010 y que patentiza en forma evidente el incumplimiento por parte de el arrendatario de las cláusulas contractuales, determinándose expresamente la mora de el arrendatario.
En las precitadas defensas de previo pronunciamiento, alega la demandada con fundamento en el artículo 1331 del Código Civil la compensación.
Conforme a derecho la compensación opera cuando dos personas son recíprocamente deudoras, una de la otra, ello es, con la existencia simultanea de dos deudas.
En el caso de autos es imposible que opere la aludida compensación, pues, nuestro representado le adeuda cantidad alguna al arrendatario.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expresa: “…Omissis…”.
La parte demandada pretende sostener la alegada compensación solo en dichos, no acompaña documento alguno que pruebe la veracidad de lo alegado. Es totalmente falso que nuestro representado le adeude Bs.22.000, como punto, o que se le adeuden Bs.3.000,oo, por reserva de contrato. No existe en la pretensión de la demandada nada que demuestre tales conceptos, por lo que deberá ser declarada sin lugar la pretensión deducida.
Formalmente y en nombre de nuestro representado el ciudadano Leopoldo Efrain Camejo Febres, identificado en autos, negamos, rechazamos y contradecimos por ser falsa y temeraria la pretendida reconvención planteada.
Es falso y carente de veracidad que nuestro representado le adeude la cantidad de Bs.22.000,oo en concepto de punto. Es falso y carente de veracidad que nuestro representado le adeude la cantidad de Bs.3.000,oo, por concepto de reserva de contrato. Y es falso y carente de veracidad que nuestro representado le adeude la cantidad de Bs.12.298,04) en concepto de gastos de funcionamiento de áreas comunes del inmueble del cual forma parte el local arrendado.
Sobre este último punto, debemos expresar en forma categórica que el arrendatario al suscribir el contrato de arrendamiento, se comprometió según la cláusula quinta de dicho contrato a pagar las cantidades que se generaran por concepto de gastos de funcionamiento de las áreas comunes del inmueble arrendado.
Debemos expresar, tal y como consta del folio 46 de estas actuaciones, que nuestro representado es colocado en total indefensión cuando la parte demandada en su reconvención, pretende un cobro distinto al alegado, primero indica Bs.22.000,oo por punto, Bs.3.000,oo por reserva de contrato y Bs.12.298,04, como gasto de funcionamiento para luego colocar irresponsablemente que la cantidad pedida por punto es Bs.25.000,oo, siendo tal argumento insostenible por falso y tendencioso.
Debemos expresar que es totalmente falso y carente de veracidad que la cantidad de Bs.3.000,oo, de un supuesto dinero entregado en reserva de contrato a Antonio Suárez Bienes y Raíces C.A., se hubiese hecho por orden del arrendador, pues no consta probanza alguna que así lo sustente.
Con el presente escrito damos contestación a las cuestiones previas alegadas, a las defensas de previo pronunciamiento, a las defensas de fondo y a la reconvención las cuales solicitamos sean declaradas sin lugar en la definitiva.
El 12 de Noviembre de 2010, la abogada Minerva Paola Durán, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº142.439, coapoderada judicial de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 121 al 134 del expediente, el cual se agregó y se admitió cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. Procédase a su evacuación.
El 22 de Noviembre de 2010, la abogada Damaris Molina, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº45.003, coapoderada judicial de la parte actora, consigna escrito de escrito de promoción de pruebas a los folios 139 al 161 del expediente, el cual se agregó y se admitió cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. Procédase a su evacuación.
El 01 de Diciembre de 2010, precluídos lapsos procesales el Tribunal entra en términos para decidir a partir del primer día de despacho siguiente al día de hoy y ASI SE DECIDE.
El 18 de marzo de 2011, el Tribunal acuerda notificar al Procurador General de la República.
El 05 de Abril de 2011, el tribunal ordena agregar oficio Nº0372 de fecha 18 de Marzo de 2011, emanado de la Procuraduría General de la República….
El 06 de Abril de 2011, el Tribunal ordena agregar al expediente cuaderno de secuestro librado porque se no ejecutó el mismo.
El 11 de Abril de 2011, el Tribunal recibe las actuaciones relacionadas con la Notificación librada a la procuraduría general de la República, proveniente del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, y se ordena agregar a los autos.
El 15 de Abril de 2011, el Tribunal ordena agregar oficio Nº0560, de fecha 06 de Abril de 2011, emanado de la Procuraduría General de la República, constante de un folio útil.
L A M O T I V A
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa del presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 33 y 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 599, Ordinal 7º, del Código de Procedimiento Civil; admitiéndola el Tribunal por Resolución de Contrato de Arrendamiento. Igualmente se observa, que la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, parte demandada en el presente litigio, se da por citado cuando asistido de abogado confiere poder apud acta a los abogados Leix teresa Lobo, Jesús Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán; en consecuencia, la parte demandada se puso a derecho para asumir oposiciones y defensas en el presente litigio en atención a lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna.
Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación de la parte demandada, esta Juzgadora observa que realizo la contestación al fondo de la demanda en el término establecido por la ley y ASI SE DECIDE.
THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por Resolución del Contrato de Arrendamiento interpuesto por el ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Fidel L. Monsalve Moreno y Damaris Molina Colmenares, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº21.862 y 45.003, en el libelo de la demanda expone:
En fecha 15 de julio de 2006 cedí en calidad de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario el ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa…, parte de un inmueble de mayor extensión y medida consistente en un local Nº45-165….
…desde el mes de Diciembre de 2009 a Septiembre de 2010 adeuda la cantidad de Bs.22.563,oo….
Por todas las razones y fundamentos de derecho acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demando a la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario al ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa…, Por Resolución Por Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento, para que convenga en:
Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento derivado de su incumplimiento por la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses: Enero, Febrero, marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2010.
Segundo: Para que convenga en pagar los cánones de arrendamientos insolutos los cuales alcanzan la cantidad de Bs.22.563,oo….
Tercero: Para que convenga en pagar la cantidad de Bs.2.707,56…, correspondiente al IVA….
Cuarto: Para que convengan pagar los gastos de funcionamiento que alcanzan la cantidad de Bs.12.759,09….
Quinto: Para que convenga en pagar, de conformidad con el contenido del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cantidad que resulte del cálculo de los intereses moratorios derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento….
Sexto: para que convenga en el pago de las costas y costos procesales….
Por su parte, la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario Homero Antonio Lobo Sosa, a través de sus apoderados Judiciales Leix Teresa Lobo, Jesús Ramón Pérez Wulff y Minerva Paola Durán, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº10.882, 32.369 y 142.439, en la contestación al fondo de la demanda, expone:
Opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no llenar los requisitos exigidos en el artículo 340, esjudem: “…Ordinal 2º…, Ordinal 4°…”.
Oponemos la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción y por consecuencia, de nuestros representados para sostenerla, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme al parágrafo único del artículo 30, a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, lo que indica que esa contribución a la que se refiere la norma debe estar incluida dentro del canon de arrendamiento….
Oponemos la misma defensa de falta de cualidad e interés de las partes para intentar y sostener el juicio, en razón de no adeudar los demandados cantidad alguna a la parte actora, en primer lugar, los gastos de funcionamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009 y los meses de enero a septiembre de 2010 no corresponden al arrendatario; en segundo lugar, el IVA desde el mes de enero de 2010 hasta mayo de 2010 se encuentran consignados ante el Juzgado Tercero de los Municipios….
Respecto a los subsiguientes meses alegamos la compensación de la deuda….
Negamos y rechazamos, tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por el arrendador, por ser falso que a partir del mes de diciembre de 2009 la farmacia haya comenzado a incumplir las obligaciones contractuales….
Negamos y rechazamos que la parte demandada deba convenir en la resolución de contrato pues ser renunció a la prórroga legal arrendaticia, poniendo fin al contrato.
Negamos y rechazamos que se deban los cánones de arrendamientos accionados en el petitorio segundo del libelo, pues una parte se encuentran consignados en el Juzgado Tercero de los Municipios…, y los no consignados han de compensarse con lo adeudado por el arrendador…, pues se hizo la participación telegráfica renunciando a la prórroga legal y reclamando la restitución de las cantidades pagadas….
Igualmente rechazamos el monto estimado en tal concepto.
Negamos y rechazamos el petitorio tercero, pues como se expresó el IVA se encuentra depositado ante el Juzgado Tercero de los Municipios….
Negamos y rechazamos que nuestros representados deban cancelar los gatos de funcionamiento exigidos en el Cuarto petitorio, así como el monto estimado por ellos.
Negamos y Rechazamos que deban pagarse intereses moratorios derivados del atraso en el pago de cánones de arrendamiento, así como las costas, conceptos exigidos en el quinto y sexto petitorio.
Negamos y rechazamos la cantidad por la que fue estimada la demanda, pues como se explicó a lo largo de este escrito, nuestros representados no son deudores del demandante.
Opone la RECONVENCION…, de conformidad con el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, proponen la mutua petición contra el demandante Leopoldo Efraín Camejo Febres…: …el arrendador solicitó a la Farmacia como un requisito para celebrarlo el pago de un Punto equivalente a Bs.22.000,oo…, de igual manera le exigió el pago de Bs.3.000,oo por concepto de reserva de contrato…, estos conceptos están prohibidos en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….
Conforme al parágrafo único del artículo 30 ejusdem, a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal…, ahora bién, el inmueble casa-quinta, del cual forma parte del local arrendado, no está sujeto al régimen de propiedad horizontal, no siendo lícito exigir al arrendatario la cancelación de cuotas de mantenimiento….
Mediante telegrama de fecha 23 de agosto de 2010, el representante legal de la farmacia notificó al arrendador de la volunta de su representada de renunciar a la prórroga legal y de hacer entrega del local, dado por terminada la relación arrendaticia, exigió el pago del punto, reserva de contrato y gastos de funcionamiento del local comercial….
…condene el Tribunal a reintegrar a nuestra corepresentada Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., los montos cancelados por dichos conceptos: 1) Bs.25.000,oo, por concepto de punto…; 2) Bs.3.000,oo por reserva del contrato…; Bs.12.298,04 por gastos de funcionamiento desde Julio 2007 a Diciembre 2009…, menos Bs.11.231,36 por compensación.
Condene el Tribunal a pagar a su representada la cantidad de Bs.26.066,68….
Por otra parte, el ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Damaris Molina Colmenares y Fidel Leonardo Monsalve Moreno, inscritos en el Inpreabogado bajo los N|45.002 y 21.862, con respecto a la Reconvención expone:
Es totalmente falso, que en el libelo de la demanda no conste la identificación de la arrendataria Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A….
Es totalmente falso, por no ser cierto que el libelo adolezca del requisito previsto en el ordinal 4° del artículo 346 del CPC….
Es totalmente falso, por no ser cierto que en el libelo de la demanda no se hubiesen acompañado son instrumentos en que se fundamenta la pretensión….
…Es totalmente falso que nuestro representado adeude Bs.22.000,oo por punto, o se le adeuden Bs.3.000,oo por reserva de contrato. No existe en la pretensión tales conceptos….
…rechazamos y contradecimos por ser falsa y temeraria la pretendida reconvención planteada.
Y es falso y carente de veracidad que nuestro representado le adeude la cantidad de Bs.12.298,04 en conceptos de gastos de funcionamiento de áreas comunes del inmueble….
…damos contestación a las cuestiones previas alegadas, las defensas de fondo de previo pronunciamiento y la reconvención las cuales solicitamos sean declaradas sin lugar en la definitiva….
Trabada la litis esta Juzgadora procede a dirimir la controversia planteada, bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados………”.
Pero antes de ello, esta Juzgadora procede a resolver como punto previo las cuestiones previas, la defensa de fondo y el rechazo de la estimación de la demanda, todas opuesta por la parte demandada de conformidad al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su encabezamiento reza:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”.
PUNTO PREVIO 1:
La parte demandada cuando realiza la contestación al fondo de la demanda opone las siguientes cuestiones previas, así:
“opone la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, prevista en el Ordinal 6°, por no llenar el libelo los requisitos en el artículo 340 ejusdem, por las siguientes razones: 1) “el último artículo en su ordinal 2° exige que en el libelo se expresa el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado, no constando en la identificación de la arrendataria Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A, 2) Adolece el libelo del requisito previsto en el Ordinal 4°, que exige que el libelo expresase el objeto e la pretensión…; 3) Adolece igualmente del requisito previsto en el ordinal 6° que exige acompañar al libelo los instrumentos en que se fundamenta la pretensión….”
Al respecto, el Tribunal decide realizando las siguientes consideraciones:
1) Esta Juzgadora observa que la parte actora en su escrito de contestación a la Reconvención opuesta en su contra también negó y rechazó las cuestiones previas opuestas conforme a lo previsto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
2) Esta Juzgadora observa que la parte demandante en su libelo de demandada se identifica plenamente así como a sus abogados asistentes. También en el libelo de la demanda el demandante señala e identifica plenamente a la parte demandada, Farmacia la Luna de la Urdaneta C.A., cuando indica su registro de comercio y nombra a la persona que la representada legalmente como es, al ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, y acompaña copia simple del Registro de Comercio de la referida sociedad mercantil.
3) Igualmente se observa, en dicha copia simple del Registro de Comercio de la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., que se encuentra anexado junto al libelo de demanda, que se señala como domicilio el mismo lugar donde se encuentra arrendada la sociedad mercantil siendo este, la avenida Urdaneta N°45-165 de esta ciudad de Mérida.
4) Se observa que la ubicación del lindero y medidas del referido inmueble, objeto del presente litigio, se encuentra señalados en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado que acompaña junto al libelo de demanda.
5) Y respecto a la situación de linderos y medidas del inmueble, esta Juzgadora cita la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado Ponente FRANKLIN ARRIECHE G., de fecha 12 de Noviembre de 2002, Exp. Exp. Nº 2001-000245, sobre la cuestión previa opuesta expresa:
“La formalizante alega la violación del artículo 340 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, sin una adecuada fundamentación. Sin embargo, la Sala, extremando sus deberes, observa que se acusa tal infracción del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, porque la parte actora no identificó con precisión el objeto de la pretensión.
El artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, establece que el demandado en el lapso fijado para la contestación de la demanda, en vez de contestarla puede oponer la cuestión previa de defecto de forma del libelo, por no cumplir los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem.
En este caso, si el demandado consideraba que faltaba algún requisito de los establecidos en el artículo 340 eiusdem, ha debido oponer la cuestión previa en el lapso procesal que concede la ley. Por otro lado, la pretensión es el fin concreto que el demandante persigue a través de las declaraciones de voluntad expresadas en la demanda, para que las mismas sean reconocidas en la sentencia. Por tanto, la pretensión es lo que se pide en la demanda, que en los procesos contenciosos se identifica con el objeto del litigio; en otras palabras, ésta comprende tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama o persigue.
En este caso en particular, el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual tiene por objeto un inmueble. Al estar determinado el objeto de la pretensión que como se dijo, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es necesario identificar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Por estas razones, se desestima la denuncia de infracción del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. (Lo destacado es del tribunal).
6) En atención a lo expuesto, esta Juzgadora declara sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
PUNTO PREVIO N° 2
La parte demandada cuando realiza la contestación al fondo de la demanda opone la defensa de fondo contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando:
“Oponemos la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción, y por consecuencia, de nuestros representados para sostenerla, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues en el libelo se les exige el pago de conceptos contrarios a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que en su artículo 7 prevé la irrenunciabilidad de los derechos establecidos en ella para favorecer al arrendatario, siendo nulo cualquier acuerdo o estipulación que implique menoscabo o renuncia de los mismos”.
El Tribunal decide realizando las siguientes consideraciones:
1) El Tribunal observa que las partes, ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres y la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su Presidente y Fiador Solidario, Homero Antonio Lobo Sosa, suscribieron un contrato de arrendamiento ante funcionario público competente, y el mismo funcionario certificó que fue presentado Registro de Comercio de Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., adquiriendo pleno valor y donde ambas partes son partícipes de una relación contractual arrendaticia.
2) Esta Juzgadora observa que la parte demandada alega su falta de cualidad e interés para sostener la presente acción por cuanto se le exige pagos por diferentes concepto tales como: cánones de arrendamiento, IVA y gastos de funcionamiento, que a su parecer violan el ordenamiento legal previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3) Al respecto, esta Juzgadora revisa el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante funcionario público competente, estableciendo en su cláusula quinta, lo siguiente:
“Los gastos por concepto de servicios básicos del área aquí alquilada, tales como: agua, gas, electricidad, televisión por cable, vigilancia, jardinería, teléfono, seguro, etc, mediante este contrato, son por cuenta de La Arrendataria, desde la fecha de su firma hasta su terminación, debiendo presentar los correspondientes recibos cancelados o las solvencias respectivas en el momento que El Arrendador lo exija. Igualmente le corresponderá tomando como referencia para ello, el metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados para el libre ejercicio de su profesión, especificaciones que se obliga a notificar por escrito más tardar ocho (08) días de la firma del presente contrato, los correspondientes a energía eléctrica (especificaciones técnicas de los equipos) y agua del local arrendado, igualmente participara en la proporción antes descrita, en los pagos de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo aquí alquilado”.
4) En este sentido, se observa que se estableció por parte del arrendatario el pagar la prestación de los servicios públicos mediante el “metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados”, lo cual indica que en el contrato se establecieron condiciones singulares que ha de cumplir el arrendatario por él suscrito, y para lo cual no se observa violaciones de derechos legales al exigir su cumplimiento.
5) Esta Juzgadora observa que el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala los factores que han de tomarse en cuenta para la fijación del arrendamiento máximo por parte del ente regulador, lo cual no aplica en el presente caso, porque la relación contractual arrendaticia no fue sometida a tales regulaciones ni por parte del arrendador ni por exigencias del arrendatario lo cual no aplica al presente caso.
6) De manera pués, que para determinar la defensa de fondo aquí esgrimida se debe realizar un análisis global de todas las actas procesales especialmente, sobre el escrito de pruebas para determinar si le corresponde a la parte demandada pagar o no lo exigido por el actor, lo cual carece de eficacia la argumentación realizada para demostrar su falta de cualidad para sostener la presente acción.
7) Por todo lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora declara sin lugar la defensa perentoria o de fondo esgrimida por la parte de demandada y ASI SE DECIDE.
PUNTO PREVIO N°3
La parte demanda alega “negamos y rechazamos la cantidad por la que fue estimada la demanda…, nuestros representados no son deudores del demandante”.
Al respecto, el Tribunal decide realizando las siguientes consideraciones:
1) La parte demandante estima la demanda en la cantidad de Bs.38.029,65, demostrado y discriminado el monto deudor del arrendatario….
2) La parte demandada niega la cantidad en que fue estimada la estimada porque no son deudores del demandante, pero tampoco fijan una nueva estimación.
3) Observa esta Juzgadora, que la parte demanda al contestar el fondo de la demanda sólo “niega y rechaza la estimación de la demanda”, sin señalar que la considera insuficiente o exagerada conforme a los supuestos establecidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha diez (10) de octubre de 1990, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, reiterada por la misma Sala en fecha cinco (05) de agosto de 1997, con Ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha diecisiete (17) de febrero de 2000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que dispuso:
“…En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados en la demanda o querella…
…En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal…” (Subrayado nuestro).
El criterio anterior es plenamente acogido por esta Juzgadora, que al analizar la totalidad de las actas que conforman el presente expediente, obtiene la convicción que la negatividad o el rechazo de la estimación realizada por la parte demandada no estuvo ajustada a derecho, porque la misma corresponde a los cánones de arrendamiento exigidos por el actor, IVA y gastos de funcionamiento, todo de conformidad al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual debe declararse como correctamente estimada la presente demanda y ASÍ SE DECIDE.
Resueltas las cuestiones previas opuestas, las defensas de fondo y el rechazo a la estimación de la demanda por el Tribunal, se procede al análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., PARTE DEMANDADA, EN LA PERSONA DE SU PRESIDENTE Y FIADOR SOLIDARIO HOMERO A. LOBO SOSA, A TRAVES DE SUS PODERADOS JUDICIALES ABOGADAS LEIX TERESA LOBO Y OTROS.
Primero: Valor y mérito jurídico de la notificación judicial y de los recibos de pago de gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial NOREM del cual forma parte el local que fuera arrendado por nuestra representada la Sociedad Mercantil farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., y que demuestran, la primera que se hizo entrega del inmueble y que se solicitó al arrendador el reintegro de las cantidades canceladas por la codemandada por conceptos de punto, reserva de contrato y gastos de funcionamiento; y los segundos, el pago efectivo del último concepto.
Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 49 al 112 del expediente, Notificación Judicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción judicial, para notificar al arrendador la entrega del inmueble en cuestión y cuya práctica del mismo lo realizada el Tribunal el 08 de Octubre de 2010, el cual adquiere pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE. Respecto a los recibos de pago por concepto de gastos de funcionamiento realizados por la parte demanda los mismos comprenden recibos de pago de los cánones de arrendamiento desde abril de 2008 a Diciembre de 2009 y por pagos de gastos de funcionamiento (servicios públicos) desde Marzo de 2008 a Noviembre de 2009, los cuales tienen pleno valor probatorio aunque los mismos no son exigidos por parte del demandante. Así mismo evidencia que la parte demandada dio cumplimiento al contrato de arrendamiento en lo referente al pago de los cánones de arrendamiento durante el referido lapso y los gastos de funcionamiento (o pago de los servicios públicos) durante el referido lapso no son los exigidos por el actor en el lapso que promueve el demandado, adquiriendo pleno valor pero no desvirtúa la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
Segundo: Documentales:
1) En cuatro folios, recibos de pago de gastos de funcionamiento del Centro Comercial Norem, cancelados por nuestra representada al arrendador, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2007.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa los folios 122 al 125 del expediente, cuatro (4) recibos de pago realizados por la parte demandada por gastos de funcionamiento, por concepto de agua y vigilancia de los meses julio 2007 a octubre de 2007, los cuales tienen pleno valor probatorio pero los mismos no son exigidos por el actor por tanto, no desvirtúa la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
2) En dos folios copia del telegrama enviado por el representante legal de la Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., al arrendador en fecha 23 de agosto de 2010, sellado al pie por el Instituto Postal telegráfico en la misma fecha en constancia de recibo, así como el acuse de recibo por el mismo instituto, de fecha 30 de agosto de 2010 y cuya necesidad y pertinencia es demostrar que se participó por dicha vía al arrendador la renuncia de la prórroga legal y la intención de entregar las llaves del local, el reintegro de las cantidades canceladas por concepto de punto, reserva de contrato y gastos de funcionamiento del Centro Comercial Norem, de las cuales debía descontar la mensualidad pendiente de pago para dicha fecha y que los cánones anteriores se encuentran depositados en el expediente de consignaciones numero 6874 que cursa por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 126 y 127 del expediente, Acuse de Recibo de Telegrama con sello húmedo de fecha 30 de Agosto de 2010, en la que señala: “Su mensaje fue entregado el día 27-08-2010, hora 9:30 a.m”. Y el Telegrama enviado, tienen pleno valor probatorio; sin embargo, no prueba con ello la obligatoriedad del demandante de realizar la devolución del pago efectuado por gastos de funcionamiento debido a que el mismo fue pactado y suscrito en el contrato de arrendamiento y debidamente pagado durante la relación contractual arrendaticia aceptada plenamente por las partes plenamente. En referencia a la solicitud del reintegro del punto, el mismo debe ser probado que efectivamente fue pagado por el arrendatario, aquí parte demandada, ya que fue rechazado por el demandante, siendo deficiente el telegrama para así probarlo. Y respecto, al pago por reserva de alquiler, es importante señalar lo establecido por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo prohibido por la ley el cobro realizado por la reserva de alquiler como efectivamente se evidencia en acta así levantada por la empresa mercantil Antonio Suarez Bienes & Raices C.A., y suscrita por las partes que riela al folio 128 y vuelto; por tanto, no acatando lo dispuesto por la ley, el demandante debe devolver el pago indebidamente recibido a través de la referida empresa la cantidad de Bs.3.000,oo, a la arrendataria, aquí parte demandada, por violar las disposiciones establecidas en la Ley y ASI SE DECIDE.
3) En un folio documento privado en el que consta que el representante legal de la Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., y codemandado Homero Antonio Lobo Sosa canceló a la empresa Antonio Suarez Bienes & Raices., actuando en nombre del arrendador la cantidad de Bs.3.000,oo, por concepto de Reserva de Alquiler del local objeto del presente litigio.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido debe señalar que en particular anterior, up supra, ya analizó y valoró lo aquí promovido, el cual remite; por tanto, lo aquí promovido tiene pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.
4) En seis folios, copia fotostática certificada de actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones 6874 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción judicial, en las que consta que nuestra representada la farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., consignó ante el referido Tribunal los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo de 2010, así como el IVA de las mismas mensualidades.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 129 al 134 del expediente, copia certificada del expediente de consignaciones emanado del Juzgado Tercero de los Municipios de esta ciudad de Mérida, signado con el Nº6.874, en donde se observa que el ciudadano Homero A. Lobo Sosa realizado depósitos por conceptos de pagos de cánones de arrendamiento al ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres, beneficiario, que comprende los meses de Enero de 2010 a Mayo de 2010, los cuales tienen pleno valor probatorio, pero el arrendador, aquí parte demandante, exige no sólo los depositados sino también los meses de Junio de 2010 a Septiembre de 2010, más los gastos de funcionamiento y el IVA, para lo cual esta Juzgadora debe indicar que efectivamente los pagos efectuados en el expediente de consignaciones son deficientes para pagar lo exigido por el demandante y ASI SE DECIDE.
Tercero: Testificales. Promovemos el testimonio de los ciudadanos Maria Gabriela Chiazzaro, Maria de los Angeles Durán y Myrla Cormoto Flores de Fernandez, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº15.031.190; 17.341.971 y 12.347.663, respectivamente, domiciliadas en esta ciudad de Mérida y hábiles….
El Tribunal admitió los testigos aquí promovidos y fijó día y hora para evacuar los testigos aquí promovidos y ASI SE DECIDE.
a) TESTIGO: MARIA GABRIELA CHIAZZARO.
Llegado el día y hora fijados por el Tribunal para evacuar a la testigo aquí promovida, ciudadana María Gabriela Chiazzaro. El Tribunal apertura el acto y se presenta la mencionada ciudadana y el Tribunal procede a identificarla plenamente conforme al artículo 486 del Código de Procedimiento Civil y se le toma el juramento de ley. Se encuentran presentes las abogadas Leix teresa Lobo y Minerva Duran, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº10.882 y 142.439, apoderados judiciales de la parte demandada. Y los abogados Fidel Monsalve y Damaris Molina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº21.862 y 45.003, apoderado judiciales de la parte demandante. Seguidamente solicito el derecho de palabra la abogada Leix Teresa Lobo y concedido como fue paso a realizar las preguntas a la testigo de la siguiente forma:
“Primera: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Homero Lobo Sosa.
Contestó: Si lo conozco.
Segunda: Diga la testigo si le consta que Homero Lobo Sosa es el representante legal de la empresa denominada farmacia Luna de la Urdaneta C.A.
Contestó: Si es.
Tercera: Diga la testigo si le consta que la farmacia Luna de la Urdaneta funciono en un local de la planta baja de Centro Comercial Norem, ubicado en la avenida Urdaneta de esta ciudad de Mérida.
Contestó: Si ahí funcionaba.
Cuarta: Diga la testigo si le consta que para que le fuera alquilado dicho local, el ciudadano Homero Lobo Sosa tuvo que pagar para entonces la cantidad de veintidós millones de bolívares por concepto de punto.
Contestó: Si los canceló.
Quinta: Diga la testigo si le consta que la cantidad que a la que refiere al pregunta anterior fue cancelada en dos partes de once millones cada una.
Contestó: Si se le cancelo en dos partes en efectivo.
Sexta: Diga la testigo si le consta si esas cantidades a las que antes se refirió fueron pagadas al arrendador Leopoldo Camejo.
Contestó: Si se le canceló a él personalmente. No hay mas preguntas.
Seguidamente solicito el derecho de `palabra el abogado Fidel Monsalve y concedido como fue paso a repreguntar a la testigo de la siguiente manera:
Primera: Diga la testigo porque motivo o razón conoce usted al ciudadano Homero Lobo.
Contestó: Trabajo con él desde hace cinco años en la oficina administrativa.
Segunda: Laboralmente depende usted del ciudadano Homero Lobo.
Contestó: Si soy empleada de él.
Tercera: Diga la testigo si el sueldo que devenga so lo paga el ciudadano Homero Lobo.
Contestó: Si me lo cancela.
Cuarta: La testigo expresa en una de las preguntas de la doctora Leix teresa haber observado el pago realizado por el señor Homero Lobo al ciudadano Leopoldo Efrain Camejo que se hizo en dos partes en once mil y once mil bolívares, diga el testigo si ese pago se hizo en efectivo o en cheque.
Contestó: No en efectivo.
Quinta: Diga la testigo donde se realizó dicho pago.
Contestó: Se realizo cuando funcionaba la oficina en farmacia Los Chorros Tres, en la mezanina.
Sexta: Diga la testigo si recuerda y nos puede informar la fecha de que se hicieron dichos pagos.
Contestó: Eso fue como en julio de dos mil seis exacta no recuerdo. Es todo. No hay más repreguntas. Terminó, se leyó y conformes firma”.
El Tribunal al analiza y valorar la deposición realizada por la testigo aquí evacuado se observa tener interés en la causa a favor de la parte demandada en virtud de ser empleada de éste por más de cinco años; en consecuencia esta Juzgadora no toma en cuenta su declaración por tener interés en la causa y por tanto, la desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
b) TESTIGO: MARIA DE LOS ANGELES DURAN.
Llegado el día y hora fijados por el Tribunal para evacuar a la testigo aquí promovida, ciudadana María de los Angeles Duran. El Tribunal apertura el acto y no siendo presentada la mencionada ciudadana, es por lo que el Tribunal declara desierto el acto; por tanto, la testigo aquí promovida se desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
c) TESTIGO: MYRLA COROMOTO FLORES DE FERNANDEZ.
Llegado el día y hora fijados por el Tribunal para evacuar a la testigo aquí promovida, ciudadana Myrla Coromoto Flores de Fernandez. El Tribunal apertura el acto y se presenta la mencionada ciudadana y el Tribunal procede a identificarla plenamente conforme al artículo 486 del Código de Procedimiento Civil y se le toma el juramento de ley. Se encuentran presentes las abogadas Leix teresa Lobo y Minerva Duran, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº10.882 y 142.439, apoderados judiciales de la parte demandada. Y los abogados Fidel Monsalve y Damaris Molina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº21.862 y 45.003, apoderado judiciales de la parte demandante. Seguidamente solicito el derecho de palabra la abogada Leix Teresa Lobo y concedido como fue paso a realizar las preguntas a la testigo de la siguiente forma:
“Primera: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Homero Lobo Sosa.
Contestó: Si lo conozco desde hace siete años.
Segunda: Diga la testigo si le consta que Homero Lobo Sosa es el representante legal de la empresa denominada Farmacia Luna de la Urdaneta C.A.
Contestó: Si me consta.
Tercera: Diga la testigo si le consta que la Farmacia Luna de la Urdaneta funciono en un local de la planta baja del centro comercial Norem, ubicado en la avenida Urdaneta de esta ciudad de Mérida.
Contestó: Si me consta.
Cuarta: Diga la testigo si le consta que para que le fuera alquilado dicho local, el ciudadano Homero Lobo Sosa tuvo que pagar para entonces la cantidad de veintidós millones de bolívares por concepto de punto.
Seguidamente solicitó el derecho de palabra el abogado Fidel Monsalve y concedido como fue expuso: La parte demandante reconvenida objeta la presente pregunta por cuanto la misma subvierte el artículo 1387 del Código Civil que prohíbe expresamente probar con testigos obligaciones superiores a dos mil bolívares, en función de ello solicito se releve a la testigo a dar contestación a la pregunta la abogada Leix teresa Lobo y concedido como fue expuso: De conformidad con el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil el testigo es interrogado por la parte promovente y cuando termina dicho interrogatorio es cuando la parte contraria podrá repreguntarlo, por lo que de acuerdo al procedimiento que no fue puede ser vulnerado, el promovente tiene el derecho de formular su interrogatorio con toda libertad sin que le este permitido a la otra parte impugnarle n el acto las preguntas que formule mientras estas no sean contraria al orden público, pero además queda a criterio del Tribunal apreciar o no el dicho del testigo por las razones que en su momento deberá motivar, razón por la que solicito se me permita continuar ejerciendo el derecho que me aporta la norma antes citada.
El Tribunal le informa a las partes que el promovente de la prueba tiene plena libertad de preguntar al testigo siempre que esta no implique el menoscabno de su libertad para contestar a la misma de igual forma, el adversario tiene pleno derecho de repreguntar al testigo promovido, por tanto, la testigo tiene la plena libertad de contestar o no a las preguntas y repreguntas que se formulen y será en la motiva del fallo en la que el juzgador determinara la pertinencia o impertinencia de ls respuestas dictadas por la testigo; por lo expuesto se le exhorta a los abogados continuar con la evacuación de la prueba ejerciendo los derechos y libertades que le concede la ley. Se le otorga el derecho de palabra a la testigo para que de respuesta o no a la pregunta formulada.
“Contestó: Si me consta fue pagado en dos partes once y once.
Quinta: Diga la testigo si le consta si esas cantidades a las que antes se refirió fueron pagadas al arrendador Leopoldo Camejo.
Contestó: Si yo vi, cuando el señor Homero se lo dio al señor Leopoldo. No hay más preguntas”.
Seguidamente solicitó el derecho de palabra el abogado Fidel Monsalve y concedido como fue paso a repreguntar a la testigo de la siguiente manera:
“Primera: Diga la testigo porque motivo o razón conoce usted al ciudadano Homero Lobo.
Contestó: Es el jefe de mi empresa.
Segunda: Laboralmente depende usted del ciuddano Homero Lobo.
Contestó: Si laboralmente.
Tercera: Diga la testigo si el sueldo que devenga se lo paga el ciudadano Homero Lobo.
Contestó: Lo paga la empresa.
Cuarta: La testigo expresa en una de las prguntas de la doctora Leix teresa haber observado el pago realizado por el señor Homero Lobo al ciudadano Leopoldo Efraín Camejo qu se hizo en dos partes en once mil y once mil bolívares, diga la testigo si ese pago se hizo en efectivo o en cheque.
Contestó: Se hizo en efectivo.
Quinta: Diga la testigo donde se realizo dicho pago.
Contestó: En farmacia Chorros Tres, ubicada como dos cuadras arriba de Gloria Patrias, avenida 3.
Sexta: Diga la testigo si recuerda y nos puede informar la fecha de que se hicieron dichos pagos.
Contesto: Fue en Julio de dos mil seis, fecha exacta no la recuerdo. Es todo. No hay mas repreguntas. Terminó, se leyó y conformes firman”.
El Tribunal al analiza y valorar la deposición realizada por la testigo aquí evacuado se observa tener interés en la causa a favor de la parte demandada en virtud de ser empleada de éste al decir, que la parte demandada es el jefe de su empresa; en consecuencia esta Juzgadora no toma en cuenta su declaración por tener interés en la causa y por tanto, la desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CIUDADANO LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, PARTE ACTORA, A TRAVES DE SUS APODERADOS JUDICIALES ABOGADOS FIDEL L. MONSALVE MORENO Y DAMARIS MOLINA COLMENARES.
Primero: Promovemos en todas y cada una de sus partes el valor y mérito jurídico y probatorio del contrato de arrendamiento identificado con la letra “b” y que corre agregado a los folios 12 al 18 del presente expediente, con lo que pretendemos probar el nexo arrendaticio que existe entre la demandada Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., y nuestro representado el ciudadano Leopoldo Efrain Camejo Febres el demandante.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 12 al 18 del expediente, contrato de arrendamiento debidamente autenticado suscrito por las partes, el cual tiene pleno valor probatorio porque el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado en su oportunidad legal conforme a los artículos 429 y 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
Segundo: Promovemos en todas y cada una de sus partes el valor y mérito jurídico probatorio del contenido del anexo “c” que corre agregado a los folios 19 y 20, por haber sido aceptados por el arrendatario en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento y cuya explicación que ratifico en este ordinal fue debidamente recibida en nombre y representación de la farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., por la ciudadana Ana L. Marquez, cuya pertinencia es probar al Tribunal que realmente se le explico al demandado el calculo del factor K a pesar e haber sido aceptado en el contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 19 y 20 del expediente, carta que remite la parte actora ciudadano Leopoldo Camejo al demandado ciudadano Homero Lobo, referido al cálculo del metraje (factor K), el cual tiene pleno valor probatorio por no ser impugnado ni desconocido por su adversario conforme al artículo 429 del Código; igualmente se observa, el mismo se estableció en el contrato de arrendamiento suscrito y aprobado por las partes para realizar el cálculo del metraje para el pago de los servicios públicos del local a utilizar conforme a la cláusula quinta del referido contrato; por tanto, lo aquí promovido tiene pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.
Tercero: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “a” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de Enero del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento. Y los gastos de funcionamiento del mes de Diciembre del año 2009, cuyo monto total es la cantidad de Bs.4.726,02, cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al Tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Enero del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Diciembre del año 2009.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 142 y 143 del expediente, comunicación qu le dirige el ciudadano Sucesión Camejo Febres al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de enero 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Diciembre de 2009, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.918,18, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Cuarto: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos folios útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “b” relación de gastos del local signados con la letra ”c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Febrero del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos del mes de Nero de 2010, cuyo monto total es la cantidad de Bs.4.704,52, cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que temeos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Febrero del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Enero del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 144 y 145 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Febrero 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Enero de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.896,68, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Quinto: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “c” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de Marzo del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de Febrero del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Sesenta y Nueve Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs.4.569,99), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Marzo del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Febrero del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 146 y 147 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Marzo 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Febrero de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.762,15, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Sexto: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “d” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Abril del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de marzo del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Cuatro Mil Cuarenta y Tres Bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs.4.043,52), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Abril del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de marzo del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 148 y 149 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Abril 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Marzo de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.235,78, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Séptimo: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “e” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Mayo del año 2010, el doce por ciento (112%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de Abril del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Cuatro Mil Noventa y Nueve Bolívares con cuarenta y un céntimos (Bs.4.099,41), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Mayo del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes al mes de Abril del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 150 y 151 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Mayo 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Abril de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.291,57, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Octavo: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “f” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Junio del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de Mayo del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Cuatro Mil Sesenta y Siete Bolívares con noventa y un céntimos (Bs.4.067,91), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al Tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Junio del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Mayo del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 152 y 153 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Junio 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Mayo de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.260,07, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Noveno: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “g” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Julio del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de Junio del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Tres Mil Quinientos Cincuenta y Nueve Bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs.3.559,43) cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Julio del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Junio del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 154 y 155 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Julio 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Junio de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.751,59, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Décimo: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “h” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Agosto del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de Julio del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Tres Mil Quinientos Ochenta y Un bolívar con ochenta y seis céntimos (Bs.3.581,86), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Agosto del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Julio del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 156 y 157 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Agosto 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Julio de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.774,02, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Undécimo: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “i” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad de el mes de Septiembre del año 2010, el doce por ciento (12%) impuesto al valor agregado sobre el monto del canon de arrendamiento y los gastos de funcionamiento del mes de Agosto del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Tres Mil Novecientos Veintinueve Bolívares con Treinta y Seis céntimos (Bs.3.929,36), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada del canon de arrendamiento del mes de Septiembre del año 2010, el impuesto al valor agregado y los gastos comunes correspondientes al mes de Agosto del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 158 y 159 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Septiembre 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Agosto de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.1.121,52, por gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Duodécimo: Promovemos el valor y mérito jurídico probatorio y constante de dos (2) útiles relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, marcados con la letra “J” relación de gastos del local signados con la letra “c” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene los gastos de funcionamiento del mes de Septiembre del año 2010, cuyo monto total es la cantidad de Setecientos Cuarenta y Siete Bolívares con setenta y tres céntimos (Bs.747,73), cantidad esta que hasta la presente fecha no ha sido pagada por la arrendataria, a pesar y no obstante haber sido expresa y formalmente aceptada en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; cuya pertinencia radica en el interés que tenemos de demostrar al tribunal el grado de insolvencia que presenta la demandada de los gastos comunes correspondientes al mes de Septiembre del año 2010.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa a los folios 160 y 161 del expediente, comunicación que se le dirige al ciudadano Homero Lobo, sobre relación de cobranza sobre la mensualidad del mes de Octubre 2010, IVA, y gastos de funcionamiento del mes de Septiembre de 2010, así como cuadro de relación de gastos y monto a cobrar por la cantidad de Bs.747,43, gastos de funcionamiento (prestación de servicios públicos), el cual tiene pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido por su adversario y ASI SE DECIDE.
Décimo tercero: De conformidad con los artículos 1400 y 1401 del Código Civil venezolano, promovemos el valor y mérito jurídico probatorio de la confesión realizada por el demandado en lo que respecta a la afirmación de aceptar morosidad y por tanto incumplimiento del contrato de arrendamiento en lo que respecta al pago de cánones de arrendamientos comprendidos desde el mes de junio del año 2010 hasta el ocho de octubre de 2010, afirmaciones contenidas en la copia certificada de la solicitud número 4564 expedida por el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la circunscripción judicial del estado Mérida y que riela agregada a los autos.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa que la promovente de la prueba no señala expresamente en que consistió la confesión expresada por la parte demandada, y al no señalarse expresamente no puede esta juzgadora suplir las deficiencias u omisiones que se haya realizado; por tanto, lo aquí promovido se desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
Décimo Cuarto: Invocamos y nos acogemos al principio universal de la comunidad de la prueba a fin de hacer como nuestras las pruebas promovidas por la parte demandada.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido debe señalar, que los principios del derecho no son objetos de pruebas; en consecuencia, lo aquí promovido se desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
EN CONCLUSION:
1) Esta juzgadora observa que las partes promovieron y evacuaron pruebas a los fines de demostrar su pretensión y de desvirtuarla. En este sentido, las pruebas promovidas e incorporadas al proceso es denominado por la doctrina la carga de la prueba y, el tratadista Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, al respecto comenta:
“... El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes”.
2) En este sentido, la carga de la prueba no sólo corresponde a la parte demandada, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama. Y los hechos en lo que estén de acuerdo las partes, no son objeto de prueba de conformidad al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
3) Igualmente se observa que el actor promovió pruebas que demuestran la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos insolutos exigidos, y la parte demandada no cumplió en demostrar todos los pagos exigidos por el actor especialmente, los pagos que debió efectuar de los meses de junio, julio y agosto de 2010, porque los meses de enero a mayo de 2010 se encuentran consignados ante el juzgado tercero de los municipios de esta ciudad de Mérida; por tanto, se videncia su insolvencia, así el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil reza:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Lo destacado es del Tribunal).
4) También se observa la insolvencia de los pagos por funcionamiento de los meses de diciembre 2009 hasta agosto de 2010, por la prestación de servicios del local debidamente suscrito en el contrato.
5) Respecto a la Reconvención interpuesta, esta Juzgadora observa que el demandado probó el pago realizado por Bs.3.000,oo, a la empresa mercantil Antonio Suarez Bienes & Raices, por reserva de contrato del local, violándose lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero el pago del punto denunciado por la parte demandada fue alegado mas no probado. Y respecto, a los gastos de funcionamiento si está obligado a pagarlos porque asi fue pactado en el contrato de arrendamiento debidamente suscrito ante funcionario público competente.
6) En consecuencia, por el análisis del libelo, la contestación y de todas las pruebas promovidas, es inexorable para esta juzgadora declarar parcialmente con lugar la demanda y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada por el ciudadano Leopoldo Efrain Camejo Febres, asistido por los abogados Fidel L. Monsalve M., y Damaris Molina C.; Por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares; CONTRA la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdeneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario Homero Lobo.
Segundo: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 24-01-2007; en consecuencia se le autoriza al ciudadano Leopoldo Efraín Camejo Febres a hacer uso y disponer del Local, plenamente descrito en autos, en virtud de que ya había sido entregado por su arrendatario.
Tercero: Se le condena a la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario Homero Lobo, a pagar la cantidad de Bs.7.521 por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses junio, julio y agosto de 2010 y, Bs.902,52 por concepto del pago del IVA. Y se le autoriza al demandante el retiro de los depósitos efectuados a su favor en el expediente de consignaciones llevado por ante el juzgado tercero de los municipios de esta ciudad de Mérida, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento y su correspondiente IVA de los meses de Enero a Mayo de 2010.
Cuarto: Se le condena a la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario Homero Lobo, a pagar la cantidad de Bs.12.011,56 por concepto de gastos de funcionamiento, pago de servicios públicos, de los meses que comprende de Diciembre de 2009 a Agosto de 2010, por haber cesado el uso del local notificado mediante telegrama con acuse de recibo.
Quinto: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas es decir, no hay vencimiento total de la demanda.
Sexto: Sin Lugar la Reconvención opuesta por la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., a través de su Presidente, y apoderados judiciales.
Septimo: Se acuerda la indexación judicial solicitada.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 19 días del Mes de Septiembre de 2011.
LA JUEZA TITULAR:
ABG/Politóloga. FRANCINA M. RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA
ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 09:00 a.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA
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