TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

EXP. N° 7266
DEMANDANTE: PALACIOS SÁNCHEZ, LAURA CAROLINA a través de su apoderada judicial abogada OLIVIA MOLINA MOLINA y MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ, Asistida de Abogada.

DEMANDADO: SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH.

MOTIVO: DESALOJO.

Fecha de Admisión: dieciocho (18) de octubre de 2011.-

202º y 153º

CAPÍTULO I
DE LA NARRATIVA

VISTO: El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda incoado por la ciudadana abogada OLIVIA MOLINA MOLINA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-.15.174.514, actuando en este acto en nombre y representación de la ciudadana LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, actualmente domiciliada en México, titular de la cédula de identidad Nº V-15.756.643 y hábil, y MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.951.961 y hábil, asistida por la abogada OLIVIA MOLINA MOLINA, por DESALOJO, en contra de la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 14.214.809, domiciliada en la ciudad de Mérida estado Mérida. La presente demanda fue admitida por este Tribunal en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil once (2011). Al folio 46 el tribunal deja constancia de auto de admisión de la demanda y emplaza a la demandada para que comparezca por ante este despacho a dar contestación a la demanda en el SEGUNDO DÍA HÁBIL siguiente a que conste en autos su citación. Al folio 61, el alguacil de este Juzgado, consigna recibo de citación sin firmar, librado a la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH. Al folio 63 el tribunal acuerda la citación por carteles a la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH. Al folio 68 el tribunal acuerda el desglose de los diarios Los Andes y Frontera. Al folio 71 la secretaria del tribunal deja constancia que fijó cartel de citación librado a la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH. Al folio 75 el tribunal deja constancia que el abogado ANTONINO DI BARTOLOMEO SONSINI consigna poder especial, conferido por la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH. Al folio 125 el tribunal deja constancia que la abogada OLIVIA MOLINA MOLINA, consigna escrito de promoción de pruebas. Al folio 143 el tribunal deja constancia que el abogado HÉCTOR JOSÉ MARTOS SANTOS, consigna escrito contentivo de promoción de pruebas. Al folio 146 el tribunal admite las pruebas promovidas por los abogados HÉCTOR JOSÉ MARTOS SANTOS y OLIVIA MOLINA MOLINA.
CAPÍTULO II
DE LA MOTIVA

La parte actora expone en su escrito libelar lo siguiente:
Que las ciudadanas LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ y MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ, son co-propietarias de un inmueble consistente en un local comercial distinguido con el numero LF-5, ubicado en el módulo “C”, nivel feria, que forma parte del Centro Comercial Ciudad Mérida Plaza Mayor, urbanización El Parque, en el sitio conocido como “La Quinta”, aldea La Otra Banda, jurisdicción del municipio Libertador del estado Mérida, la venta del inmueble la realizó la propietaria para ese entonces “PROMOTORA EL PARQUE, C.A”. Tal como se evidencia del documento que anexa, la co-propietaria LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, le otorgó poder general de administración sobre sus bienes a LAURA CRISTINA SÁNCHEZ FEBRES y/o MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ. Es el caso, que la compañía vendedora del inmueble, “PROMOTORA EL PARQUE, C.A”, por documento privado otorgado en fecha veinticuatro 24 de enero de dos mil ocho (24/01/2008), había acordado bajo la figura de “pre-contrato”, con la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, titular de la cédula de identidad Nº V-14.214.809, por el cual, esa sociedad mercantil, “Promotora El Parque, C.A”, la cual para esa fecha se encontraba terminado de construir el Centro Comercial Ciudad Mérida Plaza Mayor, donde se encuentra ubicado el local comercial LF-5 del nivel feria, que posteriormente fue vendido a las actoras en el presente libelo, por dicho documento, conforme a la cláusula primera, el pre-arrendador (Promotora El Parque, C.A), convino en que, siempre y cuando “la pre-inquilina”, SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, cumpliese con todas las obligaciones establecidas en ese documento, celebrarían un contrato de arrendamiento que tendría por objeto el local comercial LF-5 del nivel feria del Centro Comercial Ciudad Mérida Plaza Mayor, el cual sería destinado exclusivamente a la venta de pastas y comida italiana. Conforme a lo establecido en la cláusula tercera, la duración del contrato de arrendamiento sería de tres (03) años fijos y la pensión de arrendamiento inherente a dicho local sería de CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.300,00) mensuales, sujeta esa cantidad a una revisión anual de acuerdo al IPC que determine el Banco Central de Venezuela a través de su índice general de precios. Igualmente convino la “Pre-inquilina”, que al momento de la firma del contrato definitivo de arrendamiento entregaría al “Pre-arrendador”, un monto equivalente a tres mensualidades como garantía en depósito, se vuelve a repetir en esa cláusula que el canon va a ser ajustado anualmente con base a las variaciones acumuladas del Indice de Precios al Consumidor (IPC). Por documento privado otorgado en fecha dos de mayo de dos mil ocho, la sociedad mercantil Promotora El Parque, C.A., cedió a sus representadas, los derechos y acciones que le correspondían en virtud del contrato privado otorgado en fecha veinticuatro de enero de dos mil ocho 24/01/2008, con la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH. La cesión realizada, fue notificada a la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, quien la aceptó, pero no tenía las posibilidades económicas para otorgar el depósito al cual se había obligado por la cláusula cuarta del precontrato que había otorgado con la sociedad mercantil y que esta había cedido a las nuevas propietarias, las actoras en el presente libelo. Por tal motivo, solicitó que hasta tanto pudiese encontrar el dinero del depósito, presentaría un fiador, presentó como fiador al ciudadano DANIEL FELIPE LALANDA REDLICH, y se firmó un documento entre el fiador, la demandada y la co-actora MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ, actuando en forma personal y como administradora de los derechos y acciones que sobre el mismo le corresponden a LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, aun cuando no es un contrato de arrendamiento, sino un documento contentivo de la fianza personal de DANIEL FELIPE LALANDA REDLICH, sobre las obligaciones suscritas por SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, fue suscrito por ella como “arrendataria” y por la co-actora MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ, en su nombre y como administradora de los derechos de la co-propietaria LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, como “arrendadora”. Así pues, siendo co-propietarias y arrendadoras del local LF-5, finalizado el mes de septiembre de 2010, sus representadas otorgaron un contrato de administración con la sociedad mercantil “DAYANA ANGULO, NEGOCIOS INMOBILIARIOS, C.A”, y le otorgaron el respectivo poder para la administración. Esta empresa hace la notificación a la arrendataria y a partir del mes de noviembre de 2009, comenzó a hacer los pagos de canon más IVA en la mencionada oficina. Allí pagó todos los meses hasta el mes de mayo de 2011, cuando la administradora le indicó que debía procederse hacer el ajuste y le recordó que se debía otorgar el nuevo contrato y no volvió a realizar ningún pago. No se logró llegar a acuerdo alguno con la arrendataria a fin de que cumpliera con lo establecido en el pre-contrato, de firmar un contrato de arrendamiento, y la arrendataria le notificó que había comenzado a consignar los cánones en el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, que en el expediente de consignaciones 517, la administradora y sus representadas, resolvieron el contrato de administración del inmueble, tal como se evidencia de documento otorgado en fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil ocho. Posteriormente, la representante de la sociedad mercantil DAYANA ANGULO, NEGOCIOS INMOBILIARIOS, C.A., fue notificada por el Juzgado el ciudadano FRANCESCO ZACARÍAS, en representación de la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH depositó la suma de ocho mil ochocientos cuarenta bolívares (Bs.8.840,00)correspondiente al pago del canon del mes de junio 2011 más Bs. 947,14, correspondiente al pago de IVA, sobre el local comercial LF-5, en fecha 08 de agosto de 2011 y lo correspondiente al mes de JULIO 2011, en fecha 02 de septiembre de 2011.
Para la presente fecha, la arrendataria adeuda los cánones correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2011, por cuanto no hizo el pago en la forma convenida contractualmente, vale decir en forma mensual. Por las razones de hecho y de derecho, es por lo que ocurre para demandar, como en efecto demandan, a la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, para que convenga, o a ello sea conminada por este juzgado a lo siguiente: Primero: En el desalojo del inmueble que ocupa consistente en un local comercial distinguido con el número LF-5, ubicado en el módulo “C”, nivel feria, que forma parte del Centro Comercial Ciudad Mérida Plaza Mayor, urbanización El Parque, en el sitio conocido como “La Quinta”, aldea La Otra Banda, jurisdicción del municipio Libertador del estado Mérida.
Segunda: En el pago de las costas procesales que ocasione el presente procedimiento. Estiman la presente demanda en la suma de CIENTO SEIS MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs.106.080,00), que resulta de multiplicar el canon de arrendamiento actual de Bs.8.840,00 por los doce meses del año, suma esta que representa la cantidad de 1395,78 unidades tributarias.

LA PARTE DEMANDADA DA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

Admite que entre los demandantes y su representada existe una relación arrendaticia, específicamente un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Rechaza, y niega las obligaciones que pudieran derivarse del presunto y jurídicamente inexistente “pre-contrato de arrendamiento”, por cuanto el mismo fue suscrito y otorgado por su poderdante, con el solo propósito de ocupar el inmueble en condición de arrendataria a término fijo, una vez que los arrendadores cumplieran con la condición suspensiva derivada del permiso de habitabilidad para el Centro Comercial, donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado, es importante señalar que el referido permiso de habitabilidad no es responsabilidad de su representada y la demora en otorgar el contrato definitivo de arrendamiento es responsabilidad de la propietaria-arrendadora. Rechaza, y niega el contenido y las obligaciones que se pretenderán deducir o derivar del documento señalado del capitulo 1 del libelo de demanda, y por cuanto, como se explicó antes, los términos y verbos en que fue redactado solo sirven para concluir que eventualmente, en una próxima oportunidad, que tampoco se estableció con exactitud, se otorgaría entre las mismas partes un contrato de arrendamiento cuyo objeto, posiblemente, sería el mismo local. Está suficientemente claro que las partes acordaron que en un futuro próximo otorgarían un contrato. Siendo así, y por cuanto en nuestra normativa jurídica no existe la figura del pre-contrato y menos aún del pre-inquilino o pre-arrendatario, debe ser desestimado como medio probatorio que pretenda probar condiciones o términos y menos aún fechas de pago de cánones. Como es evidente que no existe contrato de arrendamiento escrito, por cuanto el mismo nunca llego a otorgarse, rechaza y niega la validez jurídica y las obligaciones que presuntamente se derivarían del contrato de fianza suscrito en fecha 30/10/2009 por ser la fianza un contrato accesorio o complementario del contrato principal. De tal forma que, no existiendo el contrato de arrendamiento, no puede subsistir el contrato de fianza para responder de obligaciones inexistentes legalmente. Aun así cuando haya sido suscrito dicho contrato de fianza, el mismo es de imposible ejecución por cuanto no existe ninguna obligación contractual. Es importante señalar que su representada SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH suscribió ese contrato de fianza, identificándose como arrendataria, como en efecto lo es, pero es arrendataria a tiempo indeterminado en un contrato verbal de arrendamiento, ya que el presunto pre-contrato de pre-arrendamiento la califica como pre-inquilina. Siendo que no existen términos ni plazos convenidos por el pago de los cánones de arrendamiento, su representada pagaba dichos cánones en fechas distintas. Nunca se estableció entre las partes si los cánones se debían pagar dentro de un término de días, así como tampoco se estableció si los pagos se efectuarían a principio de cada mes, o bien por un mes transcurrido o cada uno o dos meses vencidos. No existe certeza sobre la fecha de los pagos. Esta incertidumbre la origina la demora de la arrendadora en otorgar el contrato de arrendamiento. Sin embargo su representada conciente de su obligación como arrendataria a tiempo indeterminado, había pagado todos los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2008, 2009, 2010 y los meses de enero a mayo de 2011. Pero es el caso que en el mes de julio del presente año 2011, su representada se presentó en las oficinas donde acostumbraba pagar los cánones de arrendamiento y le informaron, sin explicación, que no le podían recibir el canon del mes de junio y subsiguientes. Rechaza y niega que su representada haya incumplido con el pago oportuno del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto del año 2011, por lo siguiente: El pago del mes de junio debía efectuarse durante los siguientes treinta (30) días del mes de julio, en razón de que no existe ningún término convenido para pagarse por adelantado, ni aun en los primeros días del mes siguiente al vencido. De tal manera que, a partir del primero (01) de agosto, su representada tenía quince (15) días para pagar el mes vencido de junio. Es evidente que su representada no incurrió en mora ni en incumplimiento de los pagos del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2011, ni de ningún otro mes del año. Es necesario señalar que, en este caso, para incurrir en mora la arrendataria, debe acumular dos cánones de arrendamiento consecutivos no pagados dentro de los términos que se deducen de la interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este hecho nunca ocurrió, con la sola revisión de las fechas de depósito bancario señaladas en los oficios del tribunal que recibió las consignaciones, resalta que se depositaron en tiempo oportuno, cumpliendo con los requisitos de ley. Señala sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de febrero de 2009. Por último señala que la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento no tiene fundamento.

LA PARTE DEMANDANTE PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha once (11) de julio de dos mil ocho (2008), inserto bajo el número treinta y cinco (35), protocolo primero, tomo sexto, tercer trimestre del referido año, con el objeto de probar que las ciudadanas MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ y LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, parte demandante en la presente causa, son las propietarias del inmueble objeto del presente juicio, a saber un local comercial distinguido como LF-5, ubicado en el módulo “C”, Nivel Feria, que forma parte integrante del Centro Comercial Mérida Plaza Mayor, ubicado en la Avenida Las Américas, Urbanización El Parque, Municipio Libertador del Estado Mérida, inmueble el cual fue propiedad de la sociedad mercantil “Promotora El Parque, C.A.”. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del mismo se desprende la titularidad en propiedad que ostentan las aquí demandantes, aunado al hecho que el instrumento promovido no fue impugnado, desconocido o tachado de falsedad por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del instrumento – poder otorgado por la co-propietaria LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, a través del cual confiere facultades de administración de sus bienes a las ciudadanas MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ y LAURA CRISTINA SÁNCHEZ FEBRES, con el objeto de probar la cualidad de propietaria – arrendadora de las aquí demandantes. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora luego de su revisión exhaustiva, concluye que la misma solo se encuentra referida a un poder general de administración y disposición, sin que se pueda obtener otro elemento de convicción que contribuya a la resolución del conflicto planteado. Por lo expuesto, siendo la prueba impertinente es por lo que este Despacho de conformidad con lo expresado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico del pre-contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil “Promotora El Parque, C.A.” con la demandada de autos, ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH. Esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del mismo se desprende la voluntad de las partes intervinientes en dicho documento de suscribir posteriormente un contrato de arrendamiento siempre y cuando se cumplieran ciertos requisitos, aunado al hecho que tal instrumento no fue impugnado o desconocido por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del documento de cesión de pre-contrato de arrendamiento de fecha dos (2) de mayo de dos mil ocho (2008), suscrito entre la sociedad mercantil “Promotora El Parque, C.A.” y las aquí demandantes. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil lo aprecia y le otorga valor probatorio, sólo en lo que se refiere al hecho que a través de tal instrumento se cedieron los derechos y obligaciones contenidos en el pre-contrato de arrendamiento suscrito, además que el documento aquí promovido no fue impugnado ni desconocido por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los documentos consignados conjuntamente con el libelo de demanda, marcados “B” y ”C”, esto de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora hace del conocimiento del promovente que, en atención a Jurisprudencia reciente y pacífica del máximo Tribunal de la República, los promoventes deben acatar fielmente el cumplimiento de la forma procesal relacionada con la indicación del objeto de la prueba, con el propósito de permitir que la parte no promovente conozca que hechos pretende probar su contraria, para determinar así su pertinencia con aquellos que forman parte de la controversia, aunado al hecho que el sólo indicar la prueba sin manifestar su objeto es un señalamiento efectuado de manera tan genérica que mal podría este sentenciadora indagar que elementos o circunstancias le son favorables a la parte promovente; por lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba en referencia. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los documentos insertos en los folios 2, 3 y 4 del Expediente de Consignación número 545, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador Y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento y que contiene el “pre-contrato” de “pre-arrendamiento”; señala el promovente que el objeto de la misma es demostrar que en dicho documento se identifican a las partes como “pre-arrendador” y “pre-inquilina” y que el mismo se auto-define como “pre-contrato”, figuras inexistentes en el Código Civil; así mismo señala que la utilidad y pertinencia de dicha prueba es la de demostrar que no se fijó ni se estableció ninguna fecha o lapso de días en los cuales debía pagarse los cánones de arrendamiento. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora la aprecia y le otorga pleno valor probatorio, por cuanto efectivamente la figura “pre-contractual” no existe per se en la norma civil adjetiva, sin embargo no deja de surtir los efectos convenidos, esto de conformidad con lo establecido en los artículo 1.140, 1.155, 1.156 y 1.159 del Código Civil Venezolano vigente; así mismo, ciertamente el documento en cuestión no establece pacto alguno respecto a la oportunidad del pago del canon de arrendamiento, por lo que el mismo debe regirse según pauta la norma legal y jurisprudencia patria. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del Expediente de Consignación número 545, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador Y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte arrendataria – demandada, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de dos mil once (2011); indica la parte promovente que los depósitos se efectuaron de la siguiente manera: junio el 04-08-2011, julio el 02-09-2011, agosto el 05-10-2011 y septiembre el 04-11-2011; señala que todos los depósitos se efectuaron dentro de los 45 días siguientes al mes vencido, por lo que en ningún momento se acumularon dos (2) o mas mensualidades vencidas, por lo que en ningún momento la aquí demandada estuvo insolvente en el pago a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora efectúa las siguientes consideraciones: en primer lugar, a los efectos de determinar por parte de este Despacho si tales consignaciones fueron legítimamente efectuadas y así poder tener al arrendatario – demandado en estado de solvencia, es por lo que las mismas se deben analizar a la luz de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a continuación se señalan:

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (cursiva y negrilla de quien suscribe el presente fallo).

A los efectos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión número 55 de fecha cinco (5) de febrero de dos mil nueve (2009), expediente número 07-1731, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, caso Inmobiliaria 200555 C.A. en Solicitud de Revisión, estableció:
“Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces”.

De la norma transcrita y del análisis efectuado por la Sala Constitucional, se desprende entonces que el arrendatario al emplear del Procedimiento de Consignación Arrendaticia, debe efectuar el correspondiente pago en el lapso de quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad según lo contractualmente pactado; es decir, en el caso de marras a falta de indicación de fecha de pago o vencimiento de la mensualidad es por lo que el pago del mes de JUNIO 2011, debía efectuarse a mas tardar el quince (15) de julio de dos mil once (2011), sin embargo el mismo se realizó en fecha cuatro (4) de agosto de dos mil once (2011); respecto al mes de JULIO 2011, su pago debía efectuarse a mas tardar el quince (15) de agosto de dos mil once (2011), sin embargo el mismo se realizó en fecha dos (2) de septiembre de dos mil once (2011); respecto al mes de AGOSTO 2011, su pago debía efectuarse a mas tardar el quince (15) de septiembre de dos mil once (2011), sin embargo el mismo se realizó en fecha cinco (5) de octubre de dos mil once (2011) y, respecto al mes de SEPTIEMBRE 2011, su pago debía efectuarse a mas tardar el quince (15) de octubre de dos mil once (2011), sin embargo el mismo se realizó en fecha cuatro (4) de noviembre de dos mil once (2011). Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que se concluye de manera forzosa e inexorablemente, que dichos pagos no se efectuaron conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en consecuencia, en atención a lo pautado en el artículo 56 ejusdem, no se le puede tener en estado de solvencia al arrendatario – demandado, respecto a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE DOS MIL ONCE (2011), cánones éstos que el actor señala en su libelo de demanda como ilegítimos. En conclusión, siendo que el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de eses de JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE DOS MIL ONCE (2011), se efectuó de manera extemporánea, es por lo que esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento, en los términos como fue promovida. Y ASÍ SE DECLARA.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

PRIMERO: De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia efectivamente que los justiciables han celebrado de manera verbal un contrato de arrendamiento sobre un local comercial y que por tal naturaleza es a TIEMPO INDETERMINADO, tal y como ambas partes lo manifestaron, siendo éste un punto no controvertido, encontrándose por ende obligados entre sí, esto de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Igualmente se evidencia que la parte actora funda su demanda de DESALOJO en base al incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, incumplimiento éste materializado en la falta de pago oportuna del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE DOS MIL ONCE (2011). Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: Ahora bien, declarada como fue la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento y por ende el estado de insolvencia en que se encuentra incursa la arrendataria, es por lo que forzosamente se concluye que la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, ha incumplido como arrendataria con las obligaciones inherentes a su condición. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTO: El anterior criterio se encuentra sustentando en Jurisprudencia reciente y pacífica del máximo Tribunal de la República, precisamente en sentencia de fecha nueve (9) de junio de dos mil cinco (2.005), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón:
“(…omissis…) Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación en sí misma una causal de resolución del mismo (….omissis…)”. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO: Consecuentemente y dado que la arrendataria - demandada incumplió con su obligación contractual, es menester señalar el contenido del artículo 34, literal “a”, el cual establece:
“Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

La norma transcrita se traduce en el Derecho que nace para el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento. En el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el incumplimiento de la arrendataria - demandada, materializado dicho incumplimiento en la falta de pago oportuna de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE DOS MIL ONCE (2011), es por lo que resulta forzoso DECLARAR CON LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, incoada por las Abogadas en ejercicio OLIVIA MOLINA MOLINA y AURA LUISA MOLINA, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V - 15.174.514 y V - 8.705.236, respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo el números 99.261 y 61.087, en su orden, actuando en su carácter de Apoderadas Judiciales de las ciudadanas MARÍA FERNANDA PALACIOS SÁNCHEZ y LAURA CAROLINA PALACIOS SÁNCHEZ, venezolanas, solteras, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V - 11.951.961 y V- 15.756.643, respectivamente, domiciliada la primera en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y la segunda en México, ambas civilmente hábiles, contra la ciudadana SOFÍA MAGDALENA LALANDA REDLICH, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V - 14.214.809, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, representada por los Abogados en ejercicio ANTONINO DI BARTOLOMEO SONSINI y HÉCTOR JOSÉ MARTOS SANTOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V - 6.089.518 y V - 3.903.687, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo el números 21.721 y 21.890, en su orden, domiciliados en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles por DESALOJO. En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte arrendataria – demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, a saber el local comercial distinguido como LF-5, ubicado en el módulo “C”, Nivel Feria, que forma parte integrante del Centro Comercial Mérida Plaza Mayor, ubicado en la Avenida Las Américas, Urbanización El Parque, Municipio Libertador del Estado Mérida. Por ende, se autoriza a la parte actora, siempre y cuando se encuentre facultada para ello y una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, para retirar las cantidades de dinero que se encuentran consignadas a su nombre ante el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, expediente número 0545. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte arrendataria – demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus Apoderados Judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la presente Sentencia, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO
LA SECRETARIA

ABG. MARÍA E. ABREU D.
Se libraron boletas de notificación.

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las 02:00 de la tarde.

Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 03

SRIA