JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA 202° y 153° EXPEDIENTE NRO.8056 D E M A N D A N T E: RAFAEL IGNACIO MALDONADO PEREZ, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A.Uzcátegui Gómez y Amaury O. Aguero Uzcátegui. D E M A N D A D O: NORIS TERESA SANCHEZ. M O T I V O: DESALOJO FECHA DE ADMISION: 12 DE ABRIL DE 2011. VISTOS .- L A N A R R A T I V A Se inicia la presente acción por demanda de fecha 12 de Abril de 2011, presentada por ante el JUZGADO DISTRIBUIDOR DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, por el ciudadano RAFAEL IGNACIO MALDONADO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cèdula de Identidad Nº8.006.442, de este domicilio y hábil, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A. Uzcátegui y Amaury O. Agüero Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451; POR DESALOJO; CONTRA la ciudadana NORIS TERESA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cèdula de Identidad Nº5.797.807, de este domicilio y hábil, quedando en este Tribunal por distribución tal como consta al folio 75. El ciudadano, RAFAEL IGNACIO MALDONADO PEREZ, ya identificado, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Amaury O. de Agüero Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451, en el libelo de la demanda destaca: Ciudadano Juez, nuestro poderdante Rafael Ignacio Maldonado Pérez, plenamente identificado, adquirió mediante la figura legal de la dación de pago, un inmueble que fue propiedad del ciudadano Manuel Eduardo Rangel Marquez, titular de la cédula de identidad Nº3.036.287, quien a los efectos de satisfacer la deuda que había contraído a favor de nuestro mandante, le traspaso a este último el citado inmueble, pues el mismo fungía como garantía hipotecaria de la obligación existente entre ellos. Ahora bien, el inmueble antes mencionado, consiste en una casa para habitación de dos (2) plantas y un (1) garage, signada con el Nº15-54 de la nomenclatura Municipal, ubicado en la avenida 3 Independencia, entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Milla del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida estado Mérida, cuyos linderos generales a saber son: “…Omissis…”. En este orden, una vez efectuada la negociación sobre el inmueble anteriormente descrito, nuestro poderdante en los días subsiguientes (Agosto 2009), se apersono en el mismo, a los fines de tomar legítima posesión, tal y como reza el documento público, anexo “b”, por el cual lo adquirió. Sin embargo, para el momento en que efectivamente hizo acto de presencia, se pudo percatar que el inmueble aquí aludido, se encontraba ocupado en lo que respecta a la planta alta del mismo, por la ciudadana Noris Teresa Sanchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº5.797.807, quien se identificó como inquilina del citado inmueble. Ahora bien ciudadano Juez cabe advertir, que la situación de ocupación del inmueble anteriormente explanada, no fue participada por el ciudadano Manuel Eduardo Rangel Márquez –antiguo propietario- a nuestro representado. No obstante, en acatamiento al contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobilirios, nuestro mandante decidió respetar la relación arrendaticia alegada para aquel momento de forma verbal, por la antedicha ciudadana, pues está conteste, en que la subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. En ese sentido, vistas las circunstancias expuestas por la presunta arrendataria, nuestro poderdante procedió a explicarle a la misma, que él era el nuevo propietario del inmueble, por lo que, en razón de ser el nuevo adquirente y conforme al derecho de propiedad previsto en el artículo 545 del Código Civil, en correlación con el artículo 20 de la LAI, le correspondía suceder al arrendador primario en los deberes y derechos que tenía para con ella como inquilina, recordándole en ese mismo sentido, que ella estaba en el deber de cumplir con su persona, con todas las obligaciones arrendaticias y en la forma que fueron pactadas, por lo que, de manera cortés le exigió el correspondiente contrato de arrendamiento, así como los recibos de solvencia tanto de los cánones de alquiler, como de los servicios públicos, todo ello acorde con el contenido del artículo 1592 del Código Civil. Así las cosas, se hace preciso referir que la inquilina ya antes identificada, le manifestó a nuestro representado, estar insolvente con los cánones de arrendamiento, además de desconocerlo como el nuevo propietario –a pesar de habérsele facilitado una copia del documento de adquisición del inmueble- por alegar que le correspondía según sus dichos, el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble. No obstante tal afirmación es desacertada, por tres sencillas razones, la primera porque la forma en que adquirió el inmueble nuestro mandante, no proviene de una venta pura y simple, sino como consecuencia de un negocio jurídico distinto, pues el propietario inicial hipotecó el inmueble ya aquí citado, y al no poder honrar su compromiso, lo traspasó a nuestro patrocinado a través de la figura de la dación en pago, tal y como se constata fehacientemente de la instrumental que se acompañó marcado “b”, produciéndose en consecuencia la transferencia de la propiedad por derivación de una obligación preexistente, producto de una hipoteca de primer grado. La segunda, es que de ser viable el derecho de preferencia –que no es el caso- este privilegio solo se tiene, siempre y cuando los inquilinos se encuentren solventes con los cánones de arrendamiento, todo ello conforme lo establece el artículo 42 de la LAI, por lo que mal podría alegar tal derecho, al haber reconocido su propia insolvencia. Y en tercer lugar, porque de haber considerado que efectivamente le asistía tal derecho de preferencia ofertiva, debió haber ejercido la acción de retracto legal contempla en el artículo 43 de la ley in comento. Sin embargo, a la fecha ya opero la caducidad para dicha acción a tenor de lo establecido en el artículo 47 ejusdem. En este orden de hechos ciudadano Juez, visto el escenario planteado por la presunta arrendataria, nuestro representado, contrató los servicios profesionales de la abogada Cira Estela Maldonado…, a los fines de que la misma mediara con los aludidos inquilinos, en el entendido de regularizar el pago de las pensiones arrendaticias, por una parte, y por la otra obtener información cierta respecto del tiempo de duración de la relación arrendaticia y de las condiciones que regían para con el antiguo propietario, todo a los efectos de normalizar el respectivo contrato de arrendamiento, conforme al derecho de propiedad que por justo título corresponde al patrocinado. No obstante, a pesar de las diligencias efectuadas durante el mes de agosto del año 2009 por la Dra. Cira E. Maldonado Perez, en la búsqueda del objetivo trazado, las mismas fueron totalmente infructuosas, al negarse rotundamente la arrendataria a atenderla y a pagarle los cánones de arrendamientos vencidos y atrasados. En ese sentido y como una nueva alternativa, nuestro mandante se vio en la imperiosa necesidad de contratar los servicios profesionales…, a los fines de buscar la asesoría legal pertinente e intentar de manera formal e irrespetuosa la solución por la vía amistosa o en su defecto por la vía jurisdiccional del presente caso. Así las cosas, contando ya con la debida representación, la arrendataria plenamente identificada, fue citada para el día 21 de octubre de 2009, a los fines de concertar un acuerdo extrajudicial en relación a la situación del inmueble que ocupa, reunión ésta a la que efectivamente asistió la ciudadana Benedicta Sanchez de Ortega quien dijo que actuaba en representación de la presunta arrendataria Noris Teresa Sanchez tal y como se evidencia del acta que a tal efecto se levantó en la fecha antes citada, la cual se acompaña contentiva de dos folios útiles marcada con la letra “c”, suscrita por la asistente, tanto con su rúbrica, como con su huella dactilar, de la que se puede leer en su numeral 8, lo siguiente: “…Omissis…”. En este sentido ciudadano Juez, del contenido de la referida acta se puede constar que a la ciudadana Noris Teresa Sanchez representada esta última por la ciudadana Benedicta Sanchez de Ortega, se le condono la deuda de las pensiones insolutas existentes para con el antiguo propietario, al recibirle a la misma el pago directo del mes de agosto de 2009, con el objetivo de comenzar desde cero las relaciones entre las partes, siendo importante destacar, que en dicha reunión no fue exhibida por parte de la presunta arrendataria, ni el contrato de arrendamiento, ni los recibos que debían estipular las mensualidades que les fueron asignadas por el antiguo propietario, por lo que, se le acepto el monto de seiscientos bolívares (Bs.600,oo) a la ciudadana Noris Teresa Sanchez, por ser según sus dichos, el canon que efectivamente acordó en pagarle al anterior rentista. Por tanto, habiendo presuntamente regularizado nuestro mandante la relación arrendaticia para con la citada inquilina, esta última estaba en el deber de cumplir con los pagos mensuales de los cánones de arrendamiento, hecho este que no ocurrió a lo largo de los meses subsiguientes y hasta la presente fecha. En este sentido, transcurrido los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, así como enero y febrero del año 2010, sin haber obtenido oportuna respuesta, procedimos a exigir a la arrendataria, el pago de las rentas vencidas sin que fuere posible obtener cancelación alguna, indicándole en consecuencia que accionaríamos la vía jurisdiccional. No obstante, la inquilina ante esta situación nos solicitó que le diéramos una oportunidad para el pago, por lo que, en aras de la cordialidad y de buscar una solución viable a la situación de insolvencia presentada por la arrendataria, accedimos a dar un compás de espera, sin embargo, los pagos correspondientes a los cánones vencidos nunca se efectuaron. En ese orden de hechos y ante la posibilidad cierta de actuar judicialmente, como consecuencia de la falta de pago, procedimos a citar a la mencionada ciudadana, mediante telegramas con acuse de recibo, de fechas dos y diez de marzo de 2010, tal y como se constata de las instrumentales que se acompañan en original marcadas con las letras “I” e “I1”, contenidas de dos y tres folios útiles respectivamente; siendo importante destacar, que la referida ciudadana no asistió nunca a las reuniones fijadas en las aludidas citaciones, continuando contumaz respecto al pago de las rentas vencidas. Finalmente ciudadano Juez, en fecha 04 de agosto de 2010, fuimos Notificados por el Alguacil del Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, que la ciudadana Noris Teresa Sanchez, plenamente identificada, habia aperturado el procedimiento de consignaciones contenido en el expediente Nº0613, tal y como se constata de la instrumental que se agrega marcada con la letra “N1” contentivas de un folio, siendo preciso indicar de antemano, tal y como se explicará y demostrará en el capítulo subsiguiente, que dichas consignaciones son extemporáneas y no surten efecto legal alguno, por no estar legítimamente efectuadas. En último ciudadano Juez, de los hechos anteriormente narrados se puede colegir indiscutiblemente, que la ciudadana Noris Teresa Sanchez, ya identificada, ha actuado desapegada a los principios de lealtad, probidad, ética y respeto, que se deben las personas que forman parte de una relación arrendaticia, ejerciendo actos dilatorios tendientes a evadir sus obligaciones en relación al pago de los cánones de arrendamiento, manteniéndose en un evidente estado de morosidad, para luego, utilizar el procedimiento de consignaciones como un mecanismo malicioso, tendiente a no regularizar la relación contractual y la fijación cierta de los cánones de arrendamiento, hechos estos que se han extendido por más de un año, siendo evidente su actuar mal intencionado, razones por las cuales siendo infructuosas todas las gestiones efectuadas en el ámbito extrajudicial, nos vimos en la imperiosa necesidad de incoar la presente demanda por ante la vía jurisdiccional. Del Procedimiento de Consignación Arrendaticia: “…Omissis…”. Ahora bien, para el caso de autos, la ciudadana Noris Teresa Sanchez, plenamente identificada, recurrió al procedimiento de consignaciones arrendaticias estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo expediente cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios…., bajo el número 0613, el cual se acompaña al presente escrito en copias debidamente certificadas marcada con la letra “P”, contentivo de cuarenta y nueve folios. Al respecto ciudadano Juez a la luz de la normativa y el criterio jurisprudencial antes explanado y a los de determinar la legitimidad de las consignaciones efectuadas por la ciudadana Noris Teresa Sanchez, ya identificada, nos corresponde hacer respecto de las actuaciones que reposan en el expediente de consignación número 0613, las siguientes consideraciones: “…Omissis…”. Fundamentos de Derecho: Art.34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, artículos 545, 1159, 1160, 1166, 1579 y 1592 del Código Civil. Solicita medida preventiva de secuestro. PETITORIO: …procedo a demandar como en efecto demandamos por desalojo…, a la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal a su digno cargo, a lo siguiente: Primero: Convenga en el desalojo del inmueble o así lo declare este Tribunal en la sentencia definitiva conforme a la ley. Segundo: A pagar la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs.10.800,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos que adeuda hasta la presente fecha, a nuestro mandante…, así como el pago de los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: A la entrega del inmueble ya señalado por vía voluntaria o así se acuerde por este Juzgador conforme a la ley, en sede cautelar o medida ejecutiva, en perfectas condiciones y solvente con los servicios públicos, libre de personas y bienes. Cuarto: Al pago de las costas y costos… Estima la demanda en Bs.10.800,oo; 142,10 U.T. Indica su domicilio procesal y la dirección de la parte demandada. Acompaña al libelo: Poder Especial debidamente autenticado; original de la propiedad del inmueble; original de Acta de Asamblea Extraordinaria; dos boletas de Notificación y Telegramas con acuse de recibo y, copias certificadas del expediente de consignación signado con el Nº0613. Por auto de fecha 12 de Abril de 2011, se le dio entrada, se formó expediente y se admitió la demanda, por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley y además por ser este Tribunal el competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a la parte demandada para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación…. El 04 de Mayo de 2011, el abogado Amaury Oswaldo Agüero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº79.451, coapoderado actor, ya identificado, confiere poder apud acta al abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683…. El 17 de Noviembre de 2011, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, consigna los emolumentos para la práctica de la citación…. El 14 de Diciembre de 2011, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, solicita la reanudación de la causa en virtud de su paralización…. El 12 de Enero de 2012, por cuanto el Tribunal observa que el 10 de Noviembre de 2011 entró en vigencia la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que en cumplimiento de la nueva normativa acuerda reponer la presente causa al estado de admitirla nuevamente, dejando sin efecto todas las actuaciones realizadas previas al presente auto; es por lo que se admite la misma cuanto ha lugar en derecho, por el procedimiento oral, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 98, 99, 101 y siguientes de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concordancia con las disposiciones relativas al procedimiento oral establecidas en el Código de Procedimiento Oral. En consecuencia, se ordena la citación de la parte demandada, ciudadana Noris Teresa Sanchez, ya identificada, para que tenga conocimiento de la demanda incoada en su contra y comparezca por ante este Juzgado para la celebración de la Audiencia de Mediación y Conciliación, la cual se celebrará al quinto día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a las nueve de la mañana. El 26 de Enero de 2012, el Alguacil del Tribunal consigna recaudos de citación sin firmar librados a la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, y el Tribunal orden agregar a los autos. El 06 de Febrero de 2012, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, solicita se libre recaudos de citación por carteles de la parte demandada…. El 08 de Febrero de 2012, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación por carteles de la parte demandada ciudadana Noris Teresa Sanchez…. El 27 de Febrero de 2012, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, consigna el periódico donde fue publicado el cartel de citación de la parte demandada….. El 02 de Marzo de 2012, el Tribunal ordena desglosar de los periódicos el cartel de citación librado a la ciudadana Norys Teresa Sanchez, parte demandada en el presente litigio…. El 12 de Marzo de 2012, la Secretaria del Tribunal deja constancia que fijó cartel de citación librado a la ciudadana Noris Teresa Sanchez en su domicilio, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 03 de Abril de 2012, la ciudadana Noris Teresa Sánchez, titular de la cédula de identidad Nº5.797.807, parte demandada en el presente litigio, asistida de abogada, se da por notificada en el presente litigio, riela al folio 106 y vuelto del expediente. El 16 de Abril de 2012, a las diez de la mañana, tuvo lugar la Audiencia de Mediación y Conciliación de las partes. Se abrió el acto y estuvieron presentes el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, y la ciudadana Noris Teresa Sanchez, parte demandada, asistida por el abogado Daniel Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648. Ambas partes solicitaron no fijar nuevas audiencias según lo establecido en el artículo 104 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda…El Tribunal vista las solicitudes expresas realizadas por las partes referidas a la no fijación de nuevas audiencias y observando que no hubo acuerdo entre las partes a pesar de haber instado a la conciliación, es por lo que el Tribunal da por concluida la presente audiencia. En consecuencia, la parte demandada se encuentra a derecho para que proceda a contestar a la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguiente…. El 30 de Abril de 2012, la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, asistida de abogado, confiere poder apud acta al abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648…. El 03 de Mayo de 2012, la ciudadana NORIS TERESA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº 5.797.807, parte demandada en el presente litigio, a través de su apoderado judicial abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y expone: Resumen de la Acción Propuesta: “…Omissis…”. Cuestión Previa por Defecto de Forma: Encontrándome dentro de la oportunidad prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy en día derogada), en nombre de mi defendido, ante su competente autoridad ocurro para exponer, de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la siguiente cuestión previa: 1.- La del ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así se declare. Defensa de Previo Pronunciamiento al Fondo. Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, conforme a lo siguiente: Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y considerando que la parte actora manifiesta que el inmueble objeto de la relación arrendaticia fue destinado para vivienda, se observa que el artículo 94 de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone: “…Omissis…”. Asimismo el artículo 96 ejusdem establece: “…Omissis…”. Como puede colegirse de ambas disposiciones, no solamente el arrendador de un inmueble destinado a vivienda debe agotar el procedimiento administrativo previo indicado en el mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, si ejerce una acción contra el arrendatario, sino que también este último está en la obligación de tramitar, previo el ejercicio de una acción de reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia, de tramitar el respectivo procedimiento administrativo previsto en el indicado Decreto-Ley. En este sentido, en el presente caso se observa, como se indicó anteriormente, que el actor demanda el desalojo del inmueble, así tratándose de un inmueble arrendado para vivienda, como lo manifiesta el actor en su demanda, es obligatorio para el arrendador, haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10,como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por tal motivo, al no constar en autos que se haya agotado el indicado procedimiento administrativo previo a toda acción proveniente de una relación arrendaticia convenida sobre inmuebles destinados a vivienda, como es el caso de autos, este Tribunal debe declararse inadmisible, la demanda de desalojo interpuesta por Rafael Ignacio Maldonado Perez, contra mi poderdante, ciudadana Noris Teresa Sanchez y así expresamente solicito sea decidido por este Tribunal. Defensa de Previo Pronunciamiento al Fondo. Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece taxativamente que: “…Omissis…”. Conforme a lo expuesto, tenemos que el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se dispuso lo siguiente: “…Omissis…”. De lo antes expuesto queda perfectamente establecido que el contrato se encuentra en plena vigencia, y según queda perfectamente establecido que el contrato se encuentra en plena vigencia, y según se lee en la Cláusula Segunda tiene una duración de seis (6) meses, prorrogable por períodos iguales, por lo cual, para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el 12 de abril de 2011, el contrato sigue vigente, por la renovación automática, circunstancia que no ha variado en lo absoluto, puesto que la relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda, continua siendo de naturaleza determinada, y asi expresamente solicito sea declarado por el Tribunal con lugar la defensa de fondo contenida en la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contestación de la Demanda. Doy contestación de la demanda en los siguientes términos: Primero: En nombre de mi representada niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda cabeza de autos por no ser ciertos los hechos tal y como lo expone el demandante. En efecto el demandante hace derivar una serie de consecuencias jurídicas atribuidas a mi representada del contrato de arrendamiento que indica en su libelo de demanda y desconoce que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, tal y como consta de la cláusula segunda, motivo por el cual la demanda es inadmisible, tal como lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda. Segundo: En nombre de mi representada rechazo la pretensión alegada del pago de la cantidad de diez mil ochocientos bolívares (Bs.10.800,oo), por las siguientes consideraciones: La parte actora alega y reconoce que el procedimiento consignatario, se inició en fecha 05 de marzo del año 2010, para su distribución por ante el Juzgado Tercero…, bajo el Nº0613 de la nomenclatura llevada por el mencionado Tribunal, tal como se evidencia de lo expuesto en el folio 5 en su vuelto. Igualmente estan conteste en señalar que en dicho expediente Nº0613, fue consignada la pensión de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2010, tal y como se evidencia de la relación que detallan en los folios 6 y en su vuelto y al folio 7 del presente expediente, lo cual totaliza la cantidad de Bs.7.200,oo. Mas sin embargo la parte demandante, pretende que mi representada le cancele nuevamente dichas cantidades, cuando saben y así expresamente lo hacen saber en su libelo de demanda que dichas cantidades se encuentran depositadas en dicho expediente de consignación Nº0613, que lleva el Juzgado Segundo de los Municipios…. Tercero: En cuanto a la solicitud de medida de secuestro significa que la misma es improcedente…. Cuarto: Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como el derecho invocado, reservándome el derecho de probarlo en su oportunidad procesal correspondiente. Y CONSIGNA ESCRITO DE PRUEBAS PARA DEMOSTRAR LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA Y/O LA IMPROCEDENCIA DE LA MISMA POR PROHIBICION DE LA LEY, riela a los folios 118 al 120 del expediente El 08 de Mayo de 2012, la abogada Leyda A. Uzcátegui Gómez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº69.807, coapoderada actor, consigna escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas, riela a los folios 287 al 288 y vuelto. El 11 de Mayo de 2012, los abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Randy Sulbarán Molina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 52.683, coapoderados actor, consignan segundo escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas y alegadas por la parte demandada, riela a los folios 291 al 302 del expediente. El 21 de Mayo de 2012, el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado judicial de la parte demandada en el presente litigio, confiere poder apud acta, reservándose su ejercicio, al abogado Gastón Antonio Lara Morel, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº105.293…. El 24 de Mayo de 2012, los abogados Randy Sulbaran Molina y Leyda A. Uzcátegui Gómez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº52.683 y 69.807, coapoderados actor, y consignan escrito de promoción de pruebas conforme a lo dispuesto al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, riela a los folios 306 al 311 del expediente. El 08 de Junio de 2012, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria de cuestiones previas, riela a los folios 312 al 325 del expediente, en la cual dictaminó lo siguiente: “ “Omissis…” Así, esta Juzgadora decide la cuestión previa opuesta bajo las siguientes consideraciones: 1) La ciudadana Noris Teresa Sánchez, parte demandada, a través de su apoderado judicial abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, al contestar el fondo de la demanda opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 2º del artículo 346 del CPC y señala: “…por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así lo declare”. 2) Esta Juzgadora debe señalar que la parte demandada consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y cuestiones previas dentro del lapso legal correspondiente. 3) Esta Juzgadora cumpliendo con el mandato que ordena el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sustanció las cuestiones previas opuesta conforme a los artículo 350 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, dejando correr íntegramente los lapsos procesales establecidos para las cuestiones previas. 4) Así, esta Juzgadora deja transcurrir los cinco días siguientes, para que el apoderado actor subsane voluntariamente la cuestión previa opuesta, situación que efectivamente ocurrió. Y al respecto señaló: “…el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala: “…Omissis…”. El artículo 1604 del Código Civil, establece: “…Omissis…”. …del contenido de las normas citadas se desprende la figura jurídica conocida en nuestro ordenamiento jurídico como la Subrogación Legal Arrendaticia, misma que deviene de la propia Ley y no por capricho o voluntariedad de alguna de las partes… Esta figura Ciudadana Jueza, aplica al ámbito de las relaciones contractuales arrendaticias cuando por cualquier negocio jurídico el inmueble arrendado cambia de propietario; tal y como aconteció en el presente caso, ya que nuestro mandante Ciudadana Jueza, adquirió la propiedad del inmueble aun hoy día arrendado a través de la figura de la Dación de Pago, tal y como ha quedado previa, suficiente y efectivamente probado en autos… En consecuencia Ciudadana Jueza, en virtud al cambio de titularidad que efectivamente opero sobre el inmueble arrendado, nuestro mandante se subrogó de pleno derecho respecto al anterior propietario-arrendador dentro de la relación contractual arrendaticia que sostuvo la parte demandada con el anterior propietario-arrendador, y como consecuencia de tal hecho legal y factico Ciudadana Jueza, hoy le asiste dicho carácter legal y sobrevenido a su persona como el actual propietario-arrendador del inmueble objeto del presente juicio de Desalojo. …Omissis…” 5) Posteriormente, se aperturó, opes legis, el lapso de promoción y evacuación de pruebas conforme al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil. Y vencidos, esta Juzgadora posee diez días para dictar la sentencia interlocutoria correspondiente conforme a los artículos 657, Parágrafo Unico, en concordancia con el artículo 346 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil. 6) Sobre la Cuestión Previa opuesta, La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº1454 del 24 de septiembre de 2003, se ha referido al tema en los siguientes términos: “Al respecto, observa la sala que el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establece… Ahora bien, de los argumentos aportados por la parte demandada, esta Sala considera que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de la parte actora para sostener el juicio… La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender –siguiendo las enseñanzas del Dr.Luis Loreto- como aquélla “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. De allí pues, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa… Ahora bien, al estar referido este segundo punto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer n juicio, se concluye que la cuestión previa opuesta con el referido fundamento no puede prosperar. Asi se decide.”. 7) Sobre la cuestión previa opuesta, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria, el autor Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su libro “Las Cuestiones Previas”, al respecto comenta: “El asunto a dilucidar en este caso, consiste en determinar, si el demandante tiene o no capacidad procesal, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión. …el demandante debe ser una persona natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, es decir, que pueda actuar por si misma y que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso; como ejemplo de procedencia de esta cuestión previa, podemos señalar una demanda intentada por las personas indicadas en el artículo 1144 del Código Civil: los menores de edad, los entredichos y los inhabilitados…”. 8) Esta Juzgadora al revisar las actas procesales, y el escrito de subsanación consignado, observa que el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez, se encuentra en pleno uso de sus capacidades y goza del libre ejercicio de sus derechos legales y constitucionales cuando realiza por sí o por medio de apoderados, negocios jurídicos y confiere poderes especiales. Ello se observa, en poder especial debidamente autenticado que otorga a los abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Amaury O. Agüero Uzcátegui, riela a los folios 12 al 15 del expediente; y, cuando recibe por dación de pago un inmueble, objeto del presente litigio, por parte del ciudadano Manuel Eduardo Rangel Marquez. Ambas actuaciones determinan que el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez se encuentra haciendo uso pleno de sus capacidades ya que en su contra no cursa juicio de inhabilitación o interdicción, en consecuencia lo aquí promovido no puede prosperar y asi se decide. 9) Finalmente, esta Juzgadora debe señalar, en atención a lo expuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, que los apoderados judiciales de la parte actora en el libelo de la demanda específicamente en el Capitulo I, de los Hechos, realizaron una narración breve de la subrogación legal arrendaticia ocurrida a favor del ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez, por la dación en pago que realizó el anterior propietario del inmueble en cuestión, situación que inexorablemente generó en el nuevo adquiriente la condición de propietario-arrendador. De manera pues, que en atención a lo expuesto la cuestión previa opuesta no puede prosperar y asi se decide. 10) En atención a todo lo expuesto, ESTA JUZGADORA DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y ASI SE DECIDE. 11) Respecto a las defensas perentorias o de fondo opuestas estas serán decididas en la Audiencia Oral como bien lo determina el Código de Procedimiento Civil”. “Omissis…” El 14 de Junio de 2012, el Tribunal declara firme la sentencia interlocutoria dictada por cuanto no fue apelada en su oportunidad legal y, conforme al artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal fija como punto controversial: La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2009 al mes de Febrero de 2011; en consecuencia se acuerda abrir una articulación probatoria de ocho (08) días de despacho…. El 28 de Junio de 2012, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, consigna escrito de promoción de pruebas, riela a los folios 329 al 348 del expediente. En la misma fecha, el abogado Gastón Antonio Lara, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº105.293, apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 350 y 351 del expediente. El 03 de Julio de 2012, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, consigna escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada, riela a los folios 354 al 360. El 09 de Julio de 2012, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva y ordena su evacuación. El 27 de Julio de 2012, el Tribunal fija para el cuarto día de despacho siguiente al de hoy, a las diez de la mañana, la celebración de la Audiencia de Juicio, de conformidad con lo estblecido en el artículo 114 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. El 02 de Julio de 2012, llegado el día y hora para la celebración de la Audiencia de Juicio, el Tribunal dio apertura al acto para la celebración del mismo. Cumplido los actos procesales y la Audiencia de Juicio, el Tribunal procede a dictar la respectiva sentencia. L A M O T I V A Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, el Tribunal observa que la acción del demandante se encuentra fundamentado en los artículos 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada) y artículos 545, 1159, 1166, 1579 y 1592 del Código Civil. Al respecto, esta Juzgadora debe señalar que al entrar en vigencia la nueva “Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”, ordenó reponer la presente causa para la sustanciación con el nuevo procedimiento establecido, en virtud de que ya se había admitida con anterioridad a la publicación de la nueva ley. En virtud de ello, la ciudadana Noris Teresa Sánchez, parte demandada en el presente litigio, fue legalmente citada por carteles y posteriormente fijado el cartel en la puerta de su domicilio cumpliendo con el extremo establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Luego, asistida de abogado mediante diligencia se da por notificada del presente litigio. Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación de la parte demandada, esta Juzgadora observa que se cumplió con la celebración de la audiencia de mediación y conciliación de las partes, establecida en el Capítulo II de la nueva Ley y, vista de la infructuosidad de la misma, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda en el término establecido en la ley asistido de abogada y, opuso cuestiones previas, las cuales fueron sustanciadas y resueltas conforme al artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por Desalojo, interpuesto por el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Amaury Oswaldo Ag:uero Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451, expone: • Nuestro poderdante Rafael Ignacio Maldonado Perez…, adquirió mediante la figura legal de la dación en pago, un inmueble que fue propiedad del ciudadano Manuel Eduardo Rangel Marquez…, quien a los efectos de satisfacer la deuda que había contraído a favor de nuestro mandante, le traspaso a este último el citado inmueble…. • Una vez efectuada la negociación nuestro poderdante se apersonó en el mismo a los fines de tomar posesión y se pudo percatar que el inmueble aludido se encontraba ocupado por la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, quien se identificó como inquilina del citado inmueble. • …la inquilina le manifestó a nuestro representado, estar insolvente con los cánones de arrendamiento, además de desconocerlo como el nuevo propietario…, por alegar que le correspondía, según sus dichos, el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble. • Nuestro representado contrató los servicios profesionales de un abogado para regularizar los pagos de las pensiones arrendaticias y obtener información respecto del tiempo de duración de la relación arrendaticia y de las condiciones que regían para con el antiguo propietario, a los efectos de normalizar el contrato de arrendamiento…. • …trascurridos los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, así como enero y febrero del año 2010, sin haber obtenido oportuna respuesta, procedimos a exigir a la arrendataria, el pago de las rentas vencidas sin que fuere posible obtener cancelación alguna. • El 04 de Agosto de 2010, fuimos notificados por el Alguacil del Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de esta circunscripción judicial, que la ciudadana Noris Teresa Sánchez había aperturado el procedimiento de consignaciones…. • Conforme a los hechos narrados y a los fundamentos de derecho esgrimidos…, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para proceder a demandar como en efecto demandamos formalmente por Desalojo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley, a la ciudadana Noris Teresa Sánchez…, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a su digno cargo a lo siguiente: Primero: Convenga en el desalojo del inmueble o así lo declare este Tribunal en la sentencia definitiva conforme a la ley. Segundo: A pagar la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs.10.800,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos que adeuda hasta la presente fecha, a nuestro mandante…, así como el pago de los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: A la entrega del inmueble ya señalado por via voluntaria o así se acuerde por este Juzgador…, en perfectas condiciones y solvente con los servicios públicos, libres de personas y bienes. Cuarto: Al pago de las costas procesales…. Se requiere la indexación sobre todos y cada uno de los conceptos demandados…. Por su parte, la ciudadana Noris Teresa Sanchez, parte demandada, a través de su apoderado judicial abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, expuso: • Opongo la cuestión previa contenida en el numeral 2, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así se declare. • Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, conforme a lo siguiente: “Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…”. • …es obligatorio para el arrendador haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº8.190, Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10, como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por tanto, debe declarar Inadmisible la demanda…. • Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, por cuanto de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “…Omissis…”. Y el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se encuentra en plena vigencia… • La relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda continua siendo de naturaleza determinada y asi pido que sea solicitado por el Tribunal con lugar la defensa de fondo contenida en la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Trabada la litis esta Juzgadora procede a resolver o dirimir el conflicto planteado, bajo el análisis de los alegatos formulados por las partes y las pruebas promovidas por éstos, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…” Así vemos que la parte demandada cuando contesta el fondo de la demanda, opone cuestiones previas y, defensas de fondo todo de conformidad con lo previsto en La Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 107 y 109, que reza: “Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda…, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias…”. “En la contestación de la demanda, el demandado, podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Titulo I del Libro II del Código de Procedimiento Civil”. El Tribunal cumpliendo con el procedimiento establecido en la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, realizó la sustanciación del presente proceso por el procedimiento oral y, supletoriamente aplicada las disposiciones relativas del Código de Procedimiento Civil, por mandato del artículo 98 de la referida ley. En este sentido, respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su contestación al fondo de la demanda, el Tribunal ya las resolvió y comentó up supra. Pero, respecto a las defensas de fondo opuestas por éste, esta Juzgadora procede a resolverlas como punto previo de la forma siguiente. PUNTO PREVIO 1 ART.361 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda opone la defensora perentoria o de fondo contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil expresando: “Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…”. Al respecto, esta Jugadora procede a resolver la defensa perentoria o de fondo interpuesta bajo las siguientes consideraciones: 1) El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil reza: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”. 2) Respecto a la falta de cualidad o interés del actor, el autor Luis Loreto, en su trabajo titulado “La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, contenido en el Libro La Contestación de la Demanda, varios autores, sobre el tema señala: “La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y contradecir. La cualidad en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”. 3) Visto lo planteado sobre la cualidad o legitimación, pasamos a revisar detenidamente las actas procesales a los fines de determinar si las partes tienen cualidad para intervenir en el presente proceso. Con respecto a ello, esta Juzgadora observa que el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez, parte actora, a través de sus apoderados judiciales, señala en su libelo de demanda que adquirió el inmueble, objeto del presente litigio, en dación de pago que le hiciere el ciudadano Manuel Eduardo Rangel Márquez por documento protocolizado el 30 de julio de 2009 por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida; sin embargo, dicho inmueble se encuentra ocupado por la ciudadana Noris Teresa Sánchez, en calidad de arrendataria, por contrato de arrendamiento suscrito a partir del 01 de Febrero de 1992. 4) Así, cuando el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez, parte actora, recibe el inmueble, objeto del presente litigio, en dación de pago se ha producido una subrogación del contrato de arrendamiento que se había suscrito con la ciudadana Noris Teresa Sánhez como el nuevo arrendador. Entendiendo la subrogación, “como la acción y efecto de subrogarse; o sea de, sustituir o poner una persona (subrogación personal) o cosa (subrogación real), en lugar de otra”. (Diccionario de Cs. Jurídicas de Guillermo Cabanellas, p.916). Entonces debemos señalar, que el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez se subrogó el contrato de arrendamiento que había suscrito el ciudadano Manuel Eduardo Rangel Márquez con la ciudadana Noris Teresa Sánchez, porque siendo válida la dación en pago realizada es válida la subrogación del contrato. 5) Ahora bién, esta Juzgadora observa que el nuevo arrendador, y propietario del inmueble, ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez, interpone la acción por Desalojo, por falta de pago de cánones de arrendamiento, contra la ciudadana Noris Teresa Sánchez, quien ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, aquí parte demandada. Entonces se observa, que las partes que integran el presente litigio tienen la cualidad o legitimidad de participar en el presente proceso como parte actora y parte demandada y asi se decide. 6) Por todo lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora debe declarar sin lugar la falta de cualidad o interés en el actor o del demandado opuesta por la parte demandada y asi se decide. PUNTO PREVIO 2 ORDINAL 11º DEL ART.346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda opone la defensora perentoria o de fondo contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil expresando: “…la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme a lo siguiente: Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone: “…omissis…”. …no solamente el arrendador de un inmueble destinado a vivienda debe agotar el procedimiento administrativo previo indicado en el mencionado Decreto…, si ejerce una acción contra el arrendatario, sino que éste último está en la obligación de tramitar, previo el ejercicio de una acción…, debe tramitar el respectivo procedimiento administrativo previsto en el indicado Decreto-Ley. …al no constar en autos que se haya agotado el indicado procedimiento administrativo previo a toda acción proveniente de una relación arrendaticia convenida sobre inmuebles destinados a vivienda, como es el caso de autos, este Tribunal debe declarar inadmisible la demanda…”. Al respecto, esta Jugadora procede a resolver la inadmisibilidad de la demanda planteada bajo las siguientes consideraciones: 1) El Tribunal observa que la acción propuesta por el accionante está circunscrita al desalojo por falta de pago. 2) En relación a la admisión de la demanda el Legislador estableció en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” 3) Sobre la materia la jurisprudencia de la Sala Constitucional, en sentencia N° 333 de fecha 11 de octubre de 2000, expediente N° 99-191 en el juicio de Helimenas Segundo Prieto Prieto y otra contra Jorge Kowalchuk Piwowar, estableció: “...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda...” 4) Dispone el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda.” De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber: a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso. En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido del artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta. b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos. 5) A este respecto, la Sala Político-Administrativa en fallo del 26 de febrero de 2002, señala: “…Los motivos que rodearon a la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se circunscriben básicamente a que la demanda fue interpuesta “…por los abogados Roger Fermín Vásquez, Yoli Fermín López y William Pérez (…), en un supuesto carácter de apoderados judiciales de Inversiones Veserteca, S.A., sin anexar poder alguno, aunque se señaló en el libelo que se adjuntaba el poder marcado ‘A’…”, el cual fue autenticado con posterioridad a la fecha de introducción del libelo, por lo que –consideran los oponentes– que es imposible que éste haya sido consignado junto con la demanda. En razón de lo anterior, aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. …Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato– la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandadas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley, En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”. 6) Ahora bién, respecto a lo arriba indicado, esta Juzgadora debe señalar lo siguiente: a) La demanda por desalojo fue interpuesta el 08 de Abril de 2011 y distribuida en la misma fecha recibiéndola este Juzgado por distribución, y admitiéndola el 12 de Abril de 2011, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que para la fecha estaba aún vigente. b) Esta Juzgadora observa que el 06 de mayo de 2011 aparece publicada la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que señala en su artículo 5 lo siguiente: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Visto lo ordenado por el Decreto-Ley, el Tribunal ordenó la paralización de las causas en curso cuya decisión pueda comportar la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble hasta que la parte demandante cumpliera con lo ordenado por la referida ley; no obstante, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01-11-2011, Ponencia Conjunta, al respecto estableció: “ …Omissis… Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica: 1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11; 2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12. El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. …Omissis… Por ello, entiende la sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización de juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y ni impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley”. c) De manera pués, que a partir de la publicación de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Jusitica, con carácter vinculante para todos los Tribunales de la República, este Tribunal ordena la reanudación de todas las causas que estaban suspendidas, en atención al artículo 26 y 257 de nuestra Carta Magna que reza: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” d) Así, el Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia realizada por el magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en el Exp.Nº01-1114, decisión Nº1745, al respecto señaló: “Por su parte, el artículo 26 de la Constitución que junto con el artículo 257 eiusdem han sido denunciado infringidos; establece el primero de ellos lo que se ha llamado el derecho a la tutela judicial efectiva que comprende el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, el derecho a obtener una decisión en derecho y el derecho que esa decisión sea efectiva. Asimismo garantiza dicho artículo la gratuidad, imparcialidad, idoneidad, transparencia, autonomía, independencia, responsabilidad y celeridad en la administración de justicia, así como que dicha función debe ser equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni formalismos o reposiciones inútiles. El referido artículo 257 establece la instrumentalidad del proceso como medio de actualización de la justicia y define sus características esenciales indicando que éste debe ser determinado por la Ley. No comprenden el derecho a la tutela judicial efectiva ni el derecho al debido proceso, el de que la decisión resultante de un proceso sea aquella querida o que beneficie al titular de dichos derechos, sino que dicha decisión sea obtenida dentro del proceso legalmente establecido, desarrollado sin infracción de los particulares derechos a que se refiere el artículo 49 de la Constitución y con las características de celeridad, ausencia de formalidades no esenciales y otras contempladas en los artículos 26 y 257 eiusdem.” El Juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser, en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, las normas constitucionales contienen una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia. La Sala Constitucional, en sentencia del 29 de noviembre de 2005 (caso Banco Provincial C.A.) estableció que la tutela judicial efectiva comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, esto es, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución consagra que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Tal como lo señala la doctrina de la Sala Constitucional, comprende el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y extensión del derecho deducido”. e) Igualmente debemos observar, que el 12 de Noviembre de 2011 aparece publicada la nueva ley que regulará las relaciones contractuales arrendaticias referidas a inmuebles destinados a vivienda denominada Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. A partir de ese momento, el Tribunal ordenó la continuidad de los procesos en cumplimiento del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil que reza: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior”. En este sentido, visto que la presente causa aún no estaba practicada la citación personal de la parte demandada, es decir que aún paralizada la presente causa y ordenada su reanudación, el Tribunal ordenó reponer la presente causa al estado de sustanciarla por el nuevo procedimiento que ordena la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como es el Procedimiento Oral y así se cumplió. f) De manera pués, que el Tribunal al sustanciar el presente proceso por el nuevo procedimiento establecido en la nueva ley no incurre en ilegalidad alguna al no ser contraria a la ley, a las buenas ni a alguna disposición expresa es por lo que se procedió a su admisión y sustanciación por el nuevo procedimiento establecido como es, el Procedimiento Oral. 7) En atención a lo expuesto, y en el caso bajo análisis se observa que el planteamiento formulado por el demandado a la luz de la anterior interpretación carece de sustentación legal y no puede ser tomado como valedero para alegar la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se le declara sin lugar y asi se decide. PUNTO PREVIO 3 LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO. Esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda se opone a la naturaleza jurídica del contrato a tiempo indeterminado, al señalar: “…de conformidad al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece taxativamente que: “…Omissis…”. Conforme a lo expuesto, tenemos que el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se dispuso lo siguiente: “Segunda: El Término de este contrato es de seis (6) meses, contados a partir del día 01 de Febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales automáticamente, si alguna de las partes no avisara a la otra su voluntad de darlo por terminado con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período”, de lo antes expuesto queda perfectamente establecido que el contrato se encuentra en plena vigencia, y según se lee en la cláusula segunda tiene una duración de seis (6) meses, prorrogable por períodos iguales, por lo cual para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el 12 de abril de 2011, el contrato sigue vigente, por la renovación automática, circunstancia que no ha variado en lo absoluto, puesto que la relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda, continúa siendo de naturaleza determinada y así pido expresamente solicito sea declarado por el Tribunal…”. Al respecto, esta Jugadora procede a resolver la naturaleza jurídica del contrato si es a tiempo determinado o se convirtió en indeterminado, bajo las siguientes consideraciones: 1) Esta Juzgadora entra al análisis de los contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado como lo afirma el apoderado judicial de la parte demandada. 2) Ello vista la controversia planteada en relación a la inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito y opuesto por la parte demandada, es decir la parte demandada contradice la fundamentación legal realizada por la parte actora por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por tiempo indeterminado. 3) En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales, en especial al contrato de arrendamiento suscrito de fecha 11 de Febrero de 1992, debidamente autenticado por ante la Notaría Segunda del estado Mérida y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, de la forma siguiente: Primero: El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 11 de Febrero de 1992, en la que se estableció lo siguiente: Cláusula Segunda: El término de este Contrato es de seis (6) meses, contados a partir del día 01 de Febrero de 1992, prorrogable por períodos iguales automáticamente, si alguna de las partes no avisara a la otra su voluntad de darlo por terminado con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período. No habrá prórroga, si la Arrendataria no estuviere solvente con el pago de los cánones de arrendamiento”. Segundo: Esta Juzgadora observa que la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito, está redactada de manera que establecen períodos prorrogables por seis meses automáticamente si alguna de las partes no notifica de darlo por terminado con treinta días de anticipación. De manera pues, que la voluntad del arrendador fue establecer prórrogas, renovando automáticamente el contrato por un lapso de seis meses salvo que medie notificación de no renovación del mismo. Tercero: Esta Juzgadora observa en las actas procesales que los tres telegramas enviados por los apoderados judiciales del actor a la ciudadana Noris Teresa Sánchez no comporta la notificación de no continuar con la relación contractual arrendaticia sino que sólo se limitan a notificarle que debe presentarse en sus oficinas “a los fines de dar por concluida las negociaciones sobre el inmueble…”. Es decir, que al no notificarle a la arrendataria de la no renovación del referido contrato de arrendamiento genera que el mismo se prorrogue automáticamente conforme a lo suscrito y señalado en el propio contrato. De manera pués, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encuentra vigente en virtud de la renovación automática como bien la establece la cláusula segunda ya descrita. Cuarto: Esta Juzgadora observa que la parte actora alega que el contrato se transformó en indeterminado porque el contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 1992 y para la interposición de la demanda, el 12 de Abril de 2011, había transcurrido más de 15 años y por tanto, conforme a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, el contrato de arrendamiento suscrito pasó a ser indeterminado. Al respecto, esta Juzgadora debe señalar que el artículo 1580 del Código Civil, si bien establece que “los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años”. El mismo artículo en su primer aparte señala una excepción, al establecer: “Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario”. De manera pues, que si puede el titular o propietario de un inmueble (casa o apartamento), realizar un contrato de arrendamiento por un tiempo determinado con lapsos o prórrogas sucesivas de forma indeterminada hasta que sea practicada la notificación de la no prórroga del mismo, por una de las partes, sin que ello signifique violación a disposición alguna siempre que no resulte en menoscabo de los derechos de una de las partes. En el caso bajo estudio, se observa que el nuevo propietario se subroga los derechos del arrendador, para lo cual debe tener presente y respetar lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad a la dación de pago acordada, así el artículo 1605 del Código Civil reza: “Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación”. Atendiendo a lo preceptuado por el Legislador y al contrato de arrendamiento suscrito, y subrogado por el actor, se observa que el contrato de arrendamiento es un documento público porque fue otorgado ante funcionario público competente para el cual se estableció en su cláusula segunda, “el término de seis meses prorrogables por períodos iguales automáticamente, si alguna de las partes no avisara a la otra su voluntad de darlo por terminado con treinta días de anticipación por lo menos al vencimiento de cada período”. De manera pues, que a todas luces el contrato de arrendamiento inserto en las actas procesales, suscrito en fecha 11 de Febrero de 1992, por ante la Notaria Pública Segunda de Mérida, por la ciudadana Noris Teresa Sanchez, la arrendataria, y Manuel Eduardo Rangel Marquez, arrendador, y subrogado por el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez, es a término y se encuentra aún vigente y así se decide. Quinto: Igualmente, las partes deben respetar los contratos suscritos conforme al artículo 1.159 del Código Civil, expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......” “Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....” Sexto: En este orden de ideas, se observa en el contrato de arrendamiento suscrito y conforme a la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda que regula las relaciones contractuales arrendaticias únicamente de vivienda, establece en su artículo 98 lo siguiente. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, rectracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral…”. De manera pues, que si el Legislador estableció diferentes caracterizaciones o tipos de demandas para ejercer la acción respecto a los diferentes tipos de contratos suscritos (a tiempo determinado o indeterminado), significa que no se puede desacatar las disposiciones allí contenidas y supletoriamente las establecidas en el Código Civil referidas a la naturaleza de los contratos. Así, las diferentes sentencias dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia han establecido que las demandas de desalojo derivadas de la relación arrendaticia se corresponden a los contratos indeterminados y la resolución de los mismos a los contratos que se encuentran aún vigentes. Séptimo: Ello lo observamos en sentencia de la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, Iris Armenia Peña Espinoza, transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, el cual aún tiene vigencia, lo siguiente: “Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal). Octavo: Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló: “........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”. La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, Francisco Carrasqueño López, de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica: “La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal). Noveno: De las Jurisprudencias citadas, a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de desalojo sólo se interpone para los contratos a tiempo indeterminado y la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento es sólo para los contratos a tiempo determinado los cuales se encuentra establecido en los artículos 50, 51 y 91 de la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Décimo: En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 98 de la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción de desalojo para un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, siendo lo correcto la resolución del contrato de arrendamiento, para lo cual infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y asi se decide. Undécimo: Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado, o por tiempo fijo, y por tanto, no encuentra apoyo lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico, no existe el desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo determinado lo procedente es intentar la acción por RESOLUCION DEL CONTRATO y no una acción de desalojo. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda es a tiempo determinado, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado se renovó en prórrogas sucesivas y en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado y se resuelve como punto previo lo solicitado y asi se decide. Duodécimo: Por tanto, resulta inoficioso proceder al análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a no admitir la presente demanda por desalojo por motivo, que lo pretendido por el demandante es la Resolución del Contrato de Arrendamiento del contrato de arrendamiento por estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, por presentar prórrogas sucesivas hasta que ocurra notificación de no prorrogar el contrato; es decir, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la misma debe estar circunscrita en el artículo 98 de la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual hace evidenciar que el actor infringió las normas señaladas y asi se decide. Décimotercero: Por tanto, resulta inoficioso proceder a resolver el fondo de la controversia planteada cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos y del derecho establecido y de conformidad con el principio “iura novit curia”, procede a inadmitir la presente acción por no estar correctamente fundamentada, lo que evidencia que el actor infringió la nueva ley y la jurisprudencia y ASI SE DECIDE. L A D I S P O S I T I V A Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Primero: INADMISIBLE (o improcedente) la acción incoada por DESALOJO interpuesta por el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez, a través de sus apoderados judiciales Leyda Auxiliadora Uzcátegui Gómez y Amaury Oswaldo Agüero Uzcátegui; contra la ciudadana Noris Teresa Sanchez; por falsa aplicación de la ley al fundamentar la demanda por Desalojo cuando el contrato aún se encuentra vigente, siendo lo correcto la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento como lo ordena la nueva ley y la propia jurisprudencia. Segundo: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado en la correcta fundamentación legal de la acción incoada y ASI SE DECIDE. Por cuanto la presente decisión se ha publicado dentro del lapso legal es por lo que no se acuerda la notificación de las partes. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 02 días del Mes de Agosto de 2012. LA JUEZA TITULAR: ABG/Politóloga FRANCINA M. RODULFO ARRIA LA SECRETARIA ABG. SUSANA PARRA CALDERON. En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 3:30p.m., y se dejó copia certificada LA SECRETARIA