REPÚBLICA BOLVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA "VISTOS" SUS ANTECEDENTES.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpues¬ta en fecha 09 de noviembre de 2009, por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en su carác¬ter de co-apode¬rado judicial de la parte demandada, ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, contra la Sentencia Definitiva, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDI¬CIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 19 de Octubre de 2009, en el juicio de PREFERENCIA OFERTIVA, interpuesto por el ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, median¬te la cual dicho Tribunal declaró CON LUGAR la acción interpuesta. En fecha 4 de Noviembre de 2009, a petición de la abogada MARLY ALTUVE, apoderada de la parte actora ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, el Tribunal a aquo profirió aclaratoria de la Sentencia dictada en fecha 19 de Octubre de 2009. (folio 769 al 775). Por auto de fecha 16 de noviembre de 2009, previo computo del Tribunal a quo- se admitió en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ordenándose de conformidad con lo previsto en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de su distribución para el conocimiento de la apelación interpuesta. (folio 784) En fecha 23 de noviembre de 2009, fue recibido en esta instancia expediente contentivo de tres (3) piezas, constante de 786 folios útiles y un anexo en cuaderno separado de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar constante de 21 folios útiles. En esa misma fecha se le dio entrada, asignándole la correspondiente numeración: Nº03322, nomenclatura propia de este Juzgado, fijándose de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el décimo día de despacho siguiente a la fecha supra para dictar sentencia en la causa, pudiendo las partes promover en dicho lapso las pruebas admisibles en esta instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. (787) En fecha 27 de noviembre de 2009, la parte actora mediante su apoderada judicial, abogada MARLY ALTUVE, presento escrito constante de cinco (5) folios útiles, el cual fue agregado a los autos. (folio788 al 793). En fecha 4 de diciembre de 2009, la abogada MARLY ALTUVE, apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia mediante la cual promovió pruebas en esta alzada, la cual fue agregada a los autos en esa misma fecha. (folio 794 al 796). En fecha 4 de diciembre de 2009, este Juzgado se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandante, negando las mismas. (folio 797). En fecha 7 de diciembre de 2009, llegando la oportunidad para dictar sentencia en esta instancia, la misma fue diferida en virtud del exceso de trabajo confrontado por este Juzgado. (folio 798) Encontrándose la misma en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes: I ANTECEDENTES SUSTANCIACIÓN DE LA CAUSA EN LA PRIMERA INSTANCIA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpues¬ta el 09 de noviembre de 2009, por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en su carác¬ter de apode¬rado judicial de la parte demandada, ciudadanos BLANCA PIERINA AVENEDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, contra la sentencia definitiva proferida por JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDI¬CIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 19 de octubre de 2009, con posterior aclaratoria de dicho fallo en fecha 29 de octubre de 2009, previa petición de la parte demandante, en el juicio de Preferencia Ofertiva incoado por el ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO contra los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, en el cual declaró CON LUGAR, la acción por Retracto Legal Arrendaticio. En fecha 5 de agosto de 2008, fue recibido para su distribución bajo el Nro. 4216, escrito libelar presentado por el ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, titular de la cédula de identidad Nº 699.222, asistido por la abogada MARLY G. ALTUVE UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad Nº 14.267.045, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 98.347, constante de cuatro (4) folios útiles y siete (7) anexos, por Preferencia Ofertiva contra los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO. (folio 1 al 11) Por auto de fecha 7 de agosto de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, le dio entrada y curso de ley, admitiendo cuanto ha lugar en derecho la demanda interpuesta por Preferencia Ofertiva, ordenando la citación de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, a los fines de que dieran contestación a la demanda. Por el mismo auto se ordeno formar cuaderno separado de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar. (folio 13). Por cuanto fue agotada la citación personal de los demandados y siendo éstas infructuosas, la parte demandante, en diligencia de fecha 24 de noviembre de 2008, solicito se practicara la citación por carteles. (folio 38) Por auto de fecha, 26 de noviembre de 2008, el Tribunal de la causa, previa petición mediante diligencia por parte del actor, y en virtud de la falta de citación personal de los demandados, acordó la citación por Carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (folio 39). En fecha 12 de enero de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, consigno ejemplares de prensa correspondientes a la citación por carteles de los demandados, a los fines de fueran agregados al expediente, los cuales por auto de la misma fecha y previo desglose de los mismo fueron agregados al expediente y corren insertos a los folios 43 y 44 del mismo. (folio 42 al 45) En fecha 27 de febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, solicitó al Tribunal de la causa nombrara Defensor Ad Litem, en virtud de la falta de comparecencia de los demandados, aun cuanto fueron agotados las formalidades y procedimientos de ley establecidos en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (folio 48) Por auto de fecha 3 de marzo de 2009, en virtud de la solicitud realizada por el actor y por cuanto fue imposible lograr la localización de los demandados BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, el Tribunal de la causa designó Defensor Judicial, de los demandados, al abogado RHOBERMEN OBERTO PARADA. En la misma fecha se libró boleta de notificación al abogado designado a los fines de su aceptación del cargo y juramentación correspondiente. (folio 49 al 50). En fecha 23 de marzo de 2009, el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 42.306, actuando en nombre y representación de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, se dio por citado en nombre de sus mandantes, consignado el instrumento poder correspondiente, el cual fue agregados a los autos en la misma fecha. (folios 53 al 56). En fecha 25 de marzo de 2009, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el abogado apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación constante de nueve (9) folios útiles con, veintiséis (26) folios anexos. (folios 57 al 93). Por auto de fecha 25 de marzo de 2009, el Tribunal, visto el escrito de contestación de la demanda en la cual también la parte demandada proponen reconvención, se admitió la misma de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el segundo día de despacho siguiente para que tuviera lugar la contestación a la reconvención. (folio 94). En fecha 27 de marzo de 2009, la abogada apoderada del parte demandante, con el carácter acreditado en autos, consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta contra el demandante, constante de nueve (08) folios útiles y un (01) anexo. (folio 96). En fecha 27 de marzo de 2009, la abogada de la parte demandante MARLY ALTUVE, mediante diligencia, consignó escrito de Oposición a la Medida Cautelar de Secuestro solicitada por la parte demandada en la reconvención, el cual, fue agregado a los autos en fecha 30 de marzo (folio 108 al 109). En fecha 1 de Abril de 2009, la abogada apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de contradicción de las cuestiones previas, opuestas por la parte demandada en el juicio de preferencia ofertiva el cual fue agregado al expediente en la misma fecha y corre inserto a los folios 112 al 114. En fecha 6 de abril de 2009, el apoderado de la parte demandada, abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, estando dentro de la oportunidad para promover pruebas dentro de la incidencia surgida de las cuestiones previas, presentó escrito correspondiente de promoción de pruebas, constante de un (01) folio útil. (115). En fecha 6 de abril de 2009, el apoderado de la parte demandante, abogada Marly Altuve, estando dentro de la oportunidad para promover pruebas dentro de la incidencia surgida de las cuestiones previas, presentó escrito de promoción de pruebas testifícales, tanto para la demanda principal como para la reconvención, constante de un (01) folio útil. (folio 119) Por auto de fecha 13 de abril de 2009, el Tribunal siendo la oportunidad legal para la admisión de las pruebas en la incidencia surgida de las cuestiones previas, admitió las pruebas promovidas por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, apoderado judicial de la parte demandada. Asimismo, por el mismo auto, admitió las pruebas testifícales promovidas por la Abogada Marly Altuve, apoderada judicial de la parte actora. (folio 121 al 122). En fecha 6 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas para la incidencia de la cuestión previa opuesta en la demanda primigenia, constante de cuatro (4) folios útiles y veintisiete (27) anexos, los cuales fueron agregados a los autos en la misma fecha. (folios 124 al 156). Por auto de fecha 14 de Abril de 2009, encontrándose la causa en fase de admitir las pruebas relacionadas con la incidencia de las cuestiones previas, el Tribunal de la causa observó: que por cuanto se había tramitado erróneamente las cuestiones previas opuestas por el procedimiento ordinario, siendo lo correcto la tramitación correspondiente por el procedimiento breve, a los fines de garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa, Repuso la causa al estado de apertura del lapso probatorio establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, dejando sin efecto los actos subsiguiente realizados por las partes. (folio 158). Por auto de fecha 20 de abril de 2009, el Tribunal de la causa ordeno cómputo por Secretaría de los días de Despacho transcurridos, a los fines de determinar si se encontraba vencido el lapso de apelación de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 14 de abril de 2009. Por auto de la misma fecha se determinó que dicho lapso si se encontraba vencido. (folio 161 y 162). En fecha 21 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por los demandados en la demanda primigenia del juicio de preferencia ofertiva, constante de dos (02) folios útiles, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha (folio 165 al 167). En fecha 22 de abril de 2009, el abogado apoderado de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas tanto en el juicio principal como en la reconvención y la cuestión previa interpuesta, consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (04) folios útiles, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha. (folios 165 al 173). En fecha 23 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, siendo la oportunidad para promover pruebas en el juicio principal, consignó escrito de promoción de pruebas tanto para la cuestión previa, para la demanda principal y la reconvención, constante de dos (02) folios útiles, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha (folio 175 al 177). Por auto de fecha 24 de abril de 2009, el Tribunal de la causa se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante como por la parte demandad, correspondientes al juicio principal, la cuestión previa planteada como para la reconvención. (folios 178 al 180). Al folio 181 corre inserto Oficio de fecha 24 de abril de 2009, dirigido al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de informar sobre el Expediente Nº 6620, nomenclatura de ese Juzgado. En fecha 28 de abril de 2009, tuvo lugar el acto de evacuación del testigo JUAN CARLOS RIVAS DÁVILA, de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil. (folio 182 y 183). En fecha 28 de abril de 2009, tuvo lugar el acto de evacuación del testigo RAFAEL RAMÓN DURÁN SIVIRA, de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil. (folio 184 y 185). En fecha 28 de abril de 2009, fecha, día y hora prevista, tuvo lugar el Acto De Nombramiento de Expertos Avaluadores. (folio 186). A los folios 188 al 195, corren insertas cartas de aceptación y boletas de notificación correspondientes a los expertos designados. En fecha 28 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicitó se fijara fecha y hora para la evacuación del testigo FREDDY ARGIMIRO APOLINAR. (folio 196) En fecha 29 de abril de 2009, tuvo lugar el acto de evacuación del testigo CARLOS CORDERO LUPI, de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil. (folio 197 y 198). En fecha 29 de abril de 2009, tuvo lugar el acto de evacuación de la testigo JAQUELINE CONTRERAS, de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil. (folio 201 y 202). En fecha 30 de abril de 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se constituyó en el establecimiento objeto del litigio, a los fines de llevar a acabo Inspección Judicial acordada. (folios 203 al 207). Por auto de fecha 30 de abril de 2009, visto el volumen del expediente, lo cual hace dificultoso su manejo, el Tribunal acordó, ordenar cerrar la primera pieza constante de 208 folios y abrir una nueva pieza denominada “segunda pieza”. (folio 208). En fecha 30 de abril de 2009, la abogada apoderada de la parte demandante, estando dentro de la oportunidad de ley para promover y evacuar pruebas, consignó escrito de Promoción de Pruebas contentivas de nueve (09) folios útiles acompañado de doscientos ochenta y uno (282) anexos, los cuales fueron agregados a los autos en la misma fecha. (folio 211 al 578; 2da pieza). Por auto de fecha 4 de mayo de 2009, se fijó fecha y hora para la evacuación del testigo FREDDY ARGIMIRO APOLINAR, previa petición por diligencia de la apoderada judicial de la parte demandante. (folio 579; 2da pieza) En fecha 4 de mayo de 2009, el apoderado judicial de los demandados, solicitó mediante diligencia, prorroga al lapso de promoción y evacuación de pruebas, para la presentación del informe de Expertos, de conformidad con lo previsto en El artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. (folio 580; 2da pieza) En diligencia de fecha 4 de mayo de 2009, el abogado de la parte demandada “DESCONOCIO” copias simples fotostáticas promovidas por la parte actora, insertas a los folios 296 y 297 de la segunda pieza del expediente, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (folio 581; 2da pieza). Al folio 582 de la 2da pieza, corre inserto Oficio remitido del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, correspondiente a la pruebas de Informe sobre el Exp. 6620 de dicho Juzgado. En fecha 4 de mayo de 2009, a abogada apoderada de la parte demandante, estando dentro de la oportunidad de ley para promover, consignó escrito de Promoción de Pruebas contentivo de dos (02), acompañado de de treinta y tres (33) anexos, los cuales fueron agregados a los autos en la misma fecha. (folio 583 al 619; 2da pieza). En fecha 5 de mayo de 2009, tuvo lugar el acto de evacuación del testigo FREDDY ARGIMIRO APOLINAR, de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil. (folios 620 al 622; 2da pieza). Por auto de fecha, 5 de mayo de 2009, el Tribunal se pronunció respecto a la admisión de los escritos de pruebas promovidas por las abogadas MARLY ALTUVE y MARVIS ALBORNOZ, apoderadas judiciales de la parte demandante. (folio 623; 2da pieza). En fecha 5 de mayo de 2009, se llevó a acabo el acto de exhibición de documentos, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 5 de mayo de 2009, el Tribunal, previa petición de la parte demandada, amplio el lapso de evacuación de la experticia, concediendo para tal efecto diez días más de despacho. (folio 625). Por auto de fecha 7 de mayo de 2009, visto el volumen del expediente, lo cual hace dificultoso su manejo, el Tribunal acordó, ordenar cerrar la segunda pieza constante de 553 folios y abrir una nueva pieza denominada “tercera pieza”. (folio 629). En fecha 7 de mayo de 2009, la ciudadana ROSANGEL MERCEDES ARAGORI G., en su condición de practico fotógrafa designada por el Tribunal en la inspección judicial practicada, debidamente asistida de abogada, consignó en siete (7) folios, cuarenta (40) reproducciones fotográficas tomadas en dicha practica, las cuales fueron agregadas en la misma fecha (folio 632 al 640). En fecha 1 de junio de 2009, previa notificación de ley a los Expertos Avaluadores, tuvo lugar el Acto de Juramentación y Aceptación del ciudadano JOSÉ WILLIAM BOLÍVAR LISCANO. En el mismo acto se designó al experto JOSÉ RAMON VILORIA LEÓN, por el Tribunal, ordenándose su notificación. (folio 651). En diligencia de fecha 8 de junio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se fijara nuevamente fecha para la juramentación de los expertos. (folio 656). Por auto de fecha 8 de junio de 2009, se fijo fecha y hora para llevar a cabo el acto de juramentación de expertos, previa solicitud de los abogados apoderados de ambas partes del juicio. (folio 657). En fecha 9 de junio de 2009, fecha fijada para llevar a cabo el acto de aceptación y juramentación de expertos, presentes los expertos designados JOSÉ WILLIAM BOLÍVAR LISCANO; RÉGULO ALBERTO TERÁN ALVAREZ y JOSÉ RAMÓN VILORIA LEÓN, se llevó a cabo el acto fijado. (folio 658). En fecha 12 de junio de 2009, se llevó a cabo el acto de Fijación de Emolumentos de los Expertos designados en el proceso. (folio 660). En fecha 14 de julio de 2009, fue agregado a los autos, Informe de Experticia, presentado por los expertos designados, quienes consignaron el mismo mediante diligencia de la misma fecha (folios 667 al 684). Por auto de fecha 15 de julio de 2009, el Tribunal de la causa, entró en el lapso para dictar sentencia. En fecha 19 de octubre de 2009, el Tribuna de la causa dictó sentencia definitiva en la cual se declaró Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada; Sin Lugar la reconvención por Resolución de Contrato de Arrendamiento, propuesta por la parte demandada; Con Lugar la acción por Preferencia Ofertiva intentada por el demandante. (folio 717 al 757) En fecha 09 de agosto del año 2009, el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandad, presento Recurso de Apelación de la sentencia definitiva (folio 778). II TRABAZÓN DE LA LITIS La controversia quedó trabada en los términos que se resumen a continuación: DEL ESCRITO DE DEMANDA: De la revisión de las actas que conforman el presente expediente en el cual se dictó la sentencia apelada, se evidencia que la acción interpuesta se inició por escrito libelar presentado 05 de agosto de 2008, (folios 1 al 5), por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, titular de la cédula de identidad Nº 699.222, debidamente asistido por la abogada en ejercicio MARLY G. ALTUVE UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad Nº 14.267.045, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.347, mediante el cual interpusieron demanda por PREFERENCIA OFERTIVA, contra los ciudadanos: BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, en los siguientes términos: Señala el demandante que en fecha treinta y uno (31) de octubre de 1989, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-49.337, el cual fue autenticado por la Notaría Pública Primera del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones del mismo año, en el cual el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, le dio en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un local comercial techado, con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampa, local para oficina y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, hoy Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida. Así mismo adujo, en julio de 2005, acudió al Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a realizar la consignación de pago del canon de arrendamiento correspondiente, a los fines de evitar insolventarse por la falta de pago de cánones de arrendamiento, en virtud de la negativa del arrendador de expedirle los recibos de pago correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2005. Y que en fecha 30 de julio de 2008, se percató, por escrito inserto al folio 179 del expediente de consignaciones suscrito por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, que su Arrendador: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, había dado en venta en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.004.104, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), el inmueble arrendado a sin habérselo ofrecido en venta a él como arrendatario. Fundamentó, el recurrente su acción de preferencia Ofertiva interpuesta, en los artículos 7, 33, 42, 43, 47,48 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó así mismo, que por cuanto la notificación a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nunca ocurrió, así como tampoco le fue entregado de forma alguna copia certificada del documento por el cual se realizó la negociación, que para el momento en que se realizó la venta del local comercial que ha venía ocupando por más de dieciocho (18) años, por parte de su arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, la cual fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, anotada bajo el N° 15, Protocolo 1°, Tomo Décimo Sexto, Trimestre 4to, del referido año, su lapso de caducidad comienza a partir del día treinta (30) del mes de Julio del año 2008, es decir desde el día que tuvo conocimiento, al acudir al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, por lo que demanda a los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-653.236 y V-8.004.104, en su carácter de herederos de su arrendador y vendedor del inmueble. Aduce igualmente, que para la fecha en la cual se efectuó la venta el arrendatario ocupaba el inmueble objeto de dicha venta, desde hacía catorce (14) años y dos (02) meses y dos (02) días, igualmente demando al ciudadano ALEJANDRO FRNACISCO LARES AVENDAÑO, en su carácter de comprador del inmueble, para que convengan a ello o sean condenados por el Tribunal a subrogarle como comprador y aceptar el pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), en efectivo y al contado, para el pago del inmueble, situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts) alinderado así: OESTE: La Avenida Tulio Febres Cordero, por el ESTE: Con terrenos que son o fueron de Hilzinger y Cia, por el NORTE: con inmueble de Alfredo Enrique Lares y por el SUR: con terrenos del Dr. Francisco Salas Dávila, consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampa, local para oficina y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, el inmueble antes identificado lo hubo el arrendador, por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 21 de Diciembre del año 1972, anotado bajo el N° 83, Tomo 5, Protocolo 1°, Trimestre 4° del referido año, segundo, en pagar las costas y costos procesales que ocasionen el juicio, estima el valor de la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00). DEL ESCRITO DE CONSTESTACIÓN: Siendo la oportunidad prevista para dar contestación a la demanda, el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, titular de la cédula de identidad Nº 8.044.879, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos demandados: BLANCA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, lo hizo en los términos que sigue: DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS La parte demandada opuso Cuestión Previa, prevista en el artículo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, referida a: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”, En concordancia con lo establecido en el artículo 3 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que refiere: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados….” . Alegó la parte demandada, que y opuso como cuestión previa, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento correspondía a un terreno, por lo cual no era aplicable la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que por tanto el procedimiento a seguir era el establecido en el Código Civil y el procedimiento a aplicable era el de juicio ordinario, y a los efectos consignó copia certificada de la cédula catastral, en la que a su decir evidencia que el inmueble es un terreno; así mismo adujo que las bienhechurías de dicho inmueble había sido realizadas por los inquilinos desde que habían arrendado el terreno aproximadamente desde el año 1972, el cual siempre fue destinado para el mismo ramo reparación de frenos, y que por ende no se podía considerar que en dicho inmueble existía un local comercial, que fuera sujeto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA Con respecto a la contestación del fondo de la demanda interpuesta por Preferencia Ofertiva, la representación de los demandados adujo: Que la venta realizada el día tres (03) de noviembre de 2003, donde los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, le venden los inmuebles con reserva de usufructo de por vida a su único hijo, a saber el terreno objeto del presente juicio y un apartamento que forma parte del Edificio Don Carlos, eran la totalidad de los activos de los padres de ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, y siendo éste su único hijo pues era evidente que heredara todos sus bienes en caso de fallecimiento, y que todas las ventas se hicieron en prevención de cualquier enfermedad de sus padres y con miras de evitar los impuestos sucesorales y con la reserva de usufructo a favor de sus progenitores, por tanto las ventas realizadas el día tres de noviembre de 2003, por sendos documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador, donde los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, le venden dos inmuebles a su único hijo con reserva de usufructo de por vida, entre los que se encuentra el terreno objeto del litigio por Preferencia Ofertiva, eran la totalidad de los activos de los padres ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, no se realizaron para perjudicar a ningún inquilino. Señala la parte demandada, que posteriormente en fecha 24 de enero de 2007, fallece el arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, abriéndose la sucesión sobre los bienes que dicho ciudadano tenía en propiedad, pero que al haberlos vendido con anterioridad con reserva de usufructo, la declaración sucesoral propiamente dicha por descuido de sus mandantes no se efectuó, ya que para la fecha del fallecimiento sólo habían transcurrido tres años de la venta, que le hicieran a su representado ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, el único hijo heredero del arrendador junto con su madre BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, por lo que éste no debe ser considerado a los efectos como un tercero, ya que tarde o temprano por el orden de suceder, tal y como lo establece el Código Civil, el señor ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, se hubiera convertido en el arrendador del ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO. Alegan, que el demandante suscribió un contrato de arrendamiento con ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en el año 1989 y que desde esa época ha estado ocupando el inmueble en su calidad de inquilino, que es de hacer notar que según cedula catastral que se acompaña con el escrito de contestación, se demuestra que en el inmueble existe un taller de reparación de frenos y escapes denominado “Frenos y Escapes Frank”, y que descubrió que en la actualidad en el terreno objeto de este juicio, funciona una empresa diferente a la mencionada Frenos y Silenciadores Frank S.R.L.,que la que ahí se encuentra funcionando se denomina Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., que fue fundada el 15 de Mayo de 2006, y se menciona su domicilio el terreno donde antes funcionada Frenos y Silenciadores Frank S.R.L., y que los accionistas de dicha empresa son los ciudadanos JULIO CÉSAR MÁRQUEZ CONTRERAS y RUTH MARÍA MÁRQUEZ DE TORRES, venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.088.878 y 8.080.386, casados, quienes aparentemente son hijos del ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ, que por lo tanto se hace difícil entender la alegación del demandante de que siempre ha ocupado el inmueble personalmente, cuando en el terreno siempre ha habido una persona jurídica, con personalidad jurídica totalmente separada a la de él, aunado al hecho que en la actualidad la persona jurídica que lo ocupa ni siquiera es de su propiedad. Que el demandante tampoco ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario ya que no ha pagado el incremento del canon de arrendamiento en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuando se hizo exigible dicho aumento es decir del primero de septiembre del 2005, y siguió consignando la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) hasta es fecha, circunstancia esta que lo hace estar en mora con sus representados desde el día primero de septiembre del 2005 hasta el último de agosto de 2008, fecha en que se le venció la prórroga legal, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 14, 38 último aparte, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante al estar moroso con los pagos de los cánones de arrendamiento no puede ser sujeto de preferencia ofertiva y en consecuencia carece de cualidad para intentar la demanda, por lo que solicita que se desestime la demanda de retracto legal, condene a la parte actora en costas y constriña al actor HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, a hacer entrega del terreno arrendado. DE LA RECONVENCIÓN Que desde que fuera notificado el inquilino HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, del desahucio del inmueble, dicho ciudadano comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en el expediente de consignación No. 6620, del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que la notificación se efectuó en fecha 23 de Junio de 2005, mediante telegrama con acuse de recibo, que fue recibido en el terreno que ocupa el inquilino el 27 de Junio de 2005, por lo tanto este ciudadano debió haber empezado a consignar el primero de septiembre de 2005, el nuevo canon de arrendamiento que se había establecido en SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) cosa que hasta la fecha no ha hecho. Los demandados fundamentaron la reconvención propuesta en los artículos 14 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1592 del Código Civil, que le impone al inquilino dos únicas obligaciones de la cual la segunda está siendo incumplida por el arrendatario y es la de pagar la pensión de arrendamiento en su totalidad, en concordancia con los artículos 1160 y 1167 eiusdem. Por tanto alega, que en virtud, que el actor-reconvenido esta adeudando a su representada BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, usufructuaria del terreno objeto de este juicio, la diferencia de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de septiembre del año 2005, hasta el mes de agosto de 2008, equivalentes a la suma de CIENTO CIENCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,00), por mes, más la diferencia en el impuesto al valor agregado que hasta la fecha estuvo consignando, es por lo que reconviene al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, por la falta de pago de los mencionado cánones de arrendamiento, primero, en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA y la entrega inmediata del inmueble arrendado, segundo, al pago de la diferencia de los cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina insolutos desde el meses de Septiembre de 2005, hasta el mes de Agosto de 2008, que alcanza la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), más el impuesto al valor agregado (IVA), tercero, al pago de las costas procesales, que estima la reconvención en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00). DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Estando en la oportunidad legal de conformidad con lo previsto el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, para dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, las abogadas MARLY G. ALTUVE UZCATEGUI y MARVIS DEL CARMEN ALBORNOZ ZAMBRANO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contestaron e hicieron valer como defensa de fondo en la reconvención propuesta, la falta de cualidad en la actora para sostener el juicio planteado, en los términos siguientes: Alegó la representación de la parte actora reconvenida que, la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, a través de su apoderado actuaba en su propio nombre e interpuso por esta vía de resolución del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, atribuyéndose la cualidad de usufructuaria, y que en ningún momento la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, manifestó que el carácter con el que actuaba fuese de arrendadora del inmueble, ya que no lo es, pues el contrato del arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Mérida en fecha 31-10-1989, anotado bajo el Nº 43, Tomo: 57, de los respectivos libros se desprende que el arrendador del referido contrató es el ciudadano: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA (de-cujus) y no otra persona, al respecto señaló que el artículo 1603 del Código Civil: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por muerte del arrendador ni por la del arrendatario”; en virtud de que el arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, falleció el 24-01-2007, por lo tanto, se transmite de manera inmutable por existir una relación jurídica que correspondía la de-cujus a sus causahabientes o herederos. Así mismo, adujo que el ordenamiento jurídico diferencia categóricamente el derecho de usufructo al derecho arrendaticio del (arrendador y arrendatario), tan es así, que cada uno de ellos posee un iter procedimental distinto, por lo tanto no puede la demandada reconviniente atribuirse para ella intentar en el presente juicio materia de arrendaticia, la cualidad distinta a la del arrendador, como lo hizo aduciendo una condición de usufructuaria. Por tanto solicitó con fundamento a lo alegado en la defensa de fondo, que ésta sea declarada Con lugar en la sentencia definitiva. Igualmente negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado en la reconvención, en los siguientes términos: “...Que es cierto que nuestro representado Hugo Antonio Márquez Angulo, es el arrendatario del inmueble objeto de la presente acción, lo que no es cierto y a todo evento negamos, rechazamos y contradecimos es que nuestro mandante como inquilino se le haya notificado del desahucio del inmueble, ciertamente ha consignado los cánones de arrendamiento del mismo en el expediente Nº 6620, llevado en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, también es cierto que la suma del canon de arrendamiento de alquiler que se había pactado para la fecha era de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), actualmente SEISCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 600,00), que es la cantidad que hasta la presente fecha se encuentra pagando nuestro mandante la referido expediente de consignaciones…” (sic) Así mismo, desconocieron, negaron e impugnaron, de conformidad con lo previsto en los artículos 429, 443, 444 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1363 del Código Civil, y el primer aparte del artículo 1364 eiusdem, el instrumento privado representado en un telegrama con acuse de recibo que fue acompañado con el escrito de contestación de la demanda y reconvención, por cuanto el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, desconoce y niega la existencia de los mismos. Negando igualmente que el canon de arrendamiento establecido a partir del 01 de Septiembre de 2005, haya sido de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.750,00) y que hasta la fecha no lo haya hecho, ya que el aumento que habían acordado las partes en ese año 2005 como incremento del canon de arrendamiento era por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00). Así mismo, alegó su desconocimiento sobre el fallecimiento de su arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA. Igualmente niegan que en la correspondiente reconvención, el actor deba convenir en la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA fallecido ab – intestato. Por todas las razones expuestas solicitan sea declara sin lugar la reconvención propuesta y la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De Las Cuestiones Previas Opuestas En La Contestación De La Demanda Principal: Corresponde a esta Alzada previo pronunciamiento sobre el merito de fondo de la controversia planteada en la presente causa, pronunciarse respecto a las cuestiones previas opuestas en la contestación de la demanda principal de conformidad con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos demandados, la cual fue declarada sin lugar por el Juez A Quo, al respecto pasa este Juzgador hacer las consideraciones siguientes: Del escrito de contestación a la demanda, inserto a los folios 58 al 66 (1era pieza) del expediente, presentado por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, parte demandada, el cual corre inserto al folio 58 de la primera pieza del presente expediente, se observa que los ciudadanos demandados, opusieron la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, referido a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, alegando, como defensa previa que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sobre el cual se había interpuesto la acción planteada correspondía a un inmueble constituido por un TERRENO, y no un local comercial como lo alegaba el actor en su escrito libelar, que por lo tanto no correspondía la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la mencionada ley, el cual excluye de manera taxativa la aplicación de este Decreto-Ley, cuando se trate de: “…a) Los terrenos urbanos y suburbanos…” Por su parte abogadas MARLY G. ALTUVE y MARVIS DEL CARMEN ALBORNOS ZAMBRANO, presentaron escrito que corre inserto al folio 165 y 166, mediante el cual contradijeron la cuestión previa alegada por los demandados, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta se encuentra contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. La cuestión previa que nos ocupa, constituyen, uno de los medios procesales idóneos y eficaces que la Ley pone a disposición del demandado para hacer valer lo que la doctrina denomina Carencia de Acción, según el procesalista REGEL ROMBEL, señala que solo hay carencia de acción, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada. La cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no se refiere a la pretensión de la actora, por lo que, su resolución no implica para el juzgador un examen de ésta para determinar si la acoge o desestima; sino que tal cuestión es atinente exclusivamente a la acción; entendida ésta, según el mismo autor citado, “como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis”, y tiende a obtener una sentencia, no de composición de la controversia, sino de rechazo a la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, es que el efecto procesal de la declaratoria con lugar de dicha cuestión previa, según lo determina el artículo 356 del citado Código, es el que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. Ahora bien, considera este Juzgador que no hay que confundir la “carencia de la acción” que se deriva de la expresa prohibición de la ley de admitirla o cuando sólo permite hacerlo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, lo cual – como antes se expresó se hace valer con la interposición de la cuestión previa que nos ocupa, con aquella situación jurídica que se presenta cuando, no estando prohibida legalmente la admisión de la acción, la vía procesal escogida por la actora en su demanda no resulta idónea o apropiada, según el ordenamiento jurídico procesal, a tal efecto; como ocurría verbigracia, si se demandare, mediante el procedimiento por intimación la entrega de un bien inmueble. En este caso, y otros semejantes, estima esta Superioridad, lo inadmisible no es la acción ejercitada sino la demanda, precisamente, por ser inapropiado o contrario a la ley el procedimiento utilizado para ventilar aquella. Por ello, en aplicación de los criterios doctrinales que se dejaron expuestos, la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no resultaría el medio procesal adecuado para hacer valer la inadmisibilidad de la demanda en la hipótesis antes enunciada. Sentadas las anteriores premisas, debe advertirse que las razones fácticas y jurídicas invocadas por los demandados – cuestionantes, en apoyo a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no se subsumen en los supuestos legales que, según los criterios expuestos, determinan la procedencia de dicha excepción. En efecto, los cuestionantes adujeron que no es el procedimiento idóneo, toda vez que alegan que el inmueble objeto del arrendamiento corresponde a UN TERRENO, en tanto no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, en apoyo de dicha cuestión previa los demandados-cuestionantes formularon los alegatos fácticos y jurídicos que, in verbis, parcialmente se transcriben a continuación: “…Opongo la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 Código de Procedimientos Civil, es decir: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. En concordancia con lo establecido en el artículo 3 ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto- Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificado”. Y como el caso que nos ocupa es evidente que el inmueble sobre el que trata este expediente es un terreno, tal y como se desprende de autos, al revisar el documento de venta que consignó la actora, no se le puede aplicar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el procedimiento a seguir debe ser el establecido en el Código Civil y el procedimiento aplicable es el del juicio ordinario…” (sic) Al respecto, la doctrina y la jurisprudencia más autorizada, ha señalado, que la cuestión previa supra transcrita procede en aquellos casos en que la ley niega en absoluto, la acción propuesta, por no reconocer la existencia misma del derecho sustancial que en ella se pretende deducir, como ocurre, verbigracia, en el caso que contempla el artículo 3, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que deja por fuera de manera taxativa la aplicación del mencionado Decreto –Ley, al señalar: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. (omisis)…” De los argumentos expuestos por los demandados - cuestionantes, se colige que lo que en realidad éstos controvierten mediante la proposición de la cuestión previa que se examina, es si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que da lugar a la pretensión del demandante, corresponde a un TERRENO y no a un LOCAL COMERCIAL, como lo indica el actor, pues de esto penderá según lo invocado por los demandados, que el inmueble arrendado sea sujeto o no de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia de esto se determinará si la acción propuesta está adecuadamente interpuesta ó, si se encuentra prohibida en forma alguna por la ley, al ser incorrecta, la aplicación del Decreto-Ley de Arrendamiento por tratarse de un Terreno, alegando que el procedimiento a seguir es el previsto en el Código Civil. De las pruebas promovidas por la parte demandada en la incidencia que nos ocupa, se observa: respecto al Documento de Propiedad, de fecha 3 de noviembre de 2003, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido año, promovido por los demandados y que fue consignado por la parte actora, en el cual se indica que el inmueble vendido según el referido documento es una parcela de terreno, este Juzgador expone: que en cuanto a la primera documental le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, por tanto se le otorga pleno valor probatorio en lo que respecta a la titularidad del inmueble, es decir, solo en cuanto a la propiedad del terreno. Ahora bien, se desprende de los autos que efectivamente el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, dió en arrendamiento al ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, un inmueble constituido por un Local Comercial, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento inserto al folio 6 del expediente, en el cual se describen las características del inmueble arrendado, que si bien es cierto a criterio de quien aquí juzga, el referido “local comercial” esta constituido por una bienhechurias construidas sobre un “terreno”, las cuales nunca fueron registradas, por lo que el documento de propiedad del inmueble se encuentra incólume en cuanto a las modificaciones desarrolladas sobre el mismo, y que forman parte de este, no obstante en el contrato de arrendamiento al describirse el inmueble arrendado, se evidencia que el de-cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, dio en arrendamiento un “local comercial, con características particulares, correspondientes al negocio para el cual fue arrendado, tal como se evidencia de la Inspección Judicial, realizada in situ, llevada a cabo en fecha 30 de abril de 2009, cuyas actas correspondientes corren insertas a los folios 203 al 207 del expediente, concatenada con el informe fotográfico inserto a los folio 632 al 639; y adminiculada con informe de Experticia que obra inserto a los folios 667 al 683 del expediente, practicada sobre el lugar por los ingenieros designados: José Ramón Vitoria; José William Bolívar y Régulo Terán Álvarez, pues tal y como se desprende de dicho informe. Por tanto, demostrado que se trata de una parcela con unas bienhechurias, en las cuales se desarrolla una actividad comercial particular, y no un terreno propiamente,, lo que hace colegir, a quien aquí sentencia que, el inmueble suficientemente identificado y descrito en el documento de propiedad de fecha tres de noviembre de 2003, protocolizado bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido año, objeto del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado y sobre el cual versa la presente controversia, no es un TERRENO, como esta originalmente descrito en el documento de propiedad, sino un terreno en el cual se encuentren una edificación que constituye un “LOCAL COMERCIAL”, en el cual se viene desarrollando una actividad comercial determinada desde hace años, inclusive previo a la celebración del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de octubre de 1989, actividades comerciales correspondiente con las permitidas y autorizadas en la zona de ubicación del inmueble por parte de las autoridades competentes, conforme a los usos de la zona de ubicación del mismo, según Gaceta Municipal del 26 de Agosto de 1999. Así se decide. Siendo concurrente, lo señalado supra con lo demostrado en autos según el Informe de Experticia y aclaratoria de dicho informe presentado tal y como consta a los folios insertos 634 al 639 del expediente, en el cual se precisa que se trata de: “es una parcela con unas bienhechurías donde funciona un Fondo de Comercio denominado Frenos y Silenciadores MAXITUNING C.A., y que dicha parcela esta catalogada como parcela comercial con uso C” según escala de patente de industria y comercio”. Por todo lo antes señalado, y visto que se pretende hacer valer a través de la cuestión previa planteada, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en consecuencia la pretensión de preferencia ofertiva del inquilino sobre dicho inmueble, al alegar los demandados que el inmueble arrendado es un Terreno, pues de ser así, no podría prosperar la acción interpuesta por el actor, toda vez que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excluye de manera taxativa en su artículo 3 literal a, los terrenos urbano o suburbanos, para la aplicación de los supuestos establecidas en la referida ley, este jurisdicente, en correspondencia con consideraciones expuestas supra, concluye que el inmueble objeto de la presente controversia es inmueble correspondiente al uso comercial, para el cual fue arrendado, tal como se desprende del contrato de arrendamiento inserto al folio 6 del expediente; lo que lleva a este Juzgador a declarar, que la cuestión prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por los demandados, ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, resulta improcedente, en consecuencia, debe ser declarada SIN LUGAR, en la dispositiva del presente fallo, como acertadamente, lo decidió el Tribunal de la causa, en la sentencia recurrida, y que efectivamente el procedimiento a seguir es el breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se resuelve. ASI SE DECIDE. PUNTO PREVIO Punto previo, pasa esta Alzada a pronunciarse respecto a la defensa de fondo opuesta por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta por los demandados en la contestación de la demanda principal inserta a los folios 97 al 104, referente a la falta de cualidad en la actora para sostener el juicio planteado por esta vía. Al respecto, el actor reconvenido fundamentó su defensa en las razones siguientes: “…Se desprende del escrito de reconvención que la ciudadana: BLANCA PIERINA AVENDAÑO, a través de su apoderado judicial, actuó en nombre propio, e interpuso por esta vía la acción de resolución del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, atribuyéndose la cualidad de usufructuaria, es decir, en ningún momento dicha ciudadana manifestó que el carácter con el que actuaba fuese el de arrendadora del inmueble en cuestión, ya que no lo ha sido ni lo es, pues, del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Mérida en fecha 31-10-1989, anotado bajo el Nº 43, Tomo: 57, de los respectivos libros, se desprende que en lo adelante y para los efectos del referido contrato el arrendador es el ciudadano: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA (de-cujus), y no otra persona, en el caso que nos ocupa, la falta de cualidad de la demandada reconvincente estriba en la siguiente regla general: no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno, como lo contempla el artículo 140 de nuestro Texto Adjetivo, es evidente que la demandada reconvincente en contravención a este principio, pretende hacer valer para sí el derecho de otro; Ahora bien, en este caso el arrendador de nuestro mandante: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, falleció el 24-01-2007, pero al respecto el artículo 1603 del Código Civil establece “ El contrato de arrendamiento no se resuelve por muerte del arrendador ni por la del arrendatario”, por lo tanto se transmite de manera inmutable por existir una relación jurídica que correspondía al de-cujus a sus causahabientes u herederos. Por otra parte, nuestro ordenamiento jurídico diferencia categóricamente el derecho de usufructo al derecho arrendaticio del (arrendador- arrendatario), tan es así, que cada uno de ellos posee un iter-procedimental distinto, por lo tanto no puede la demandada reconvincente atribuirse para ella intentar este juicio que es de materia arrendaticia una cualidad distinta a la del arrendador, como lo hizo, aduciendo una condición de “usufructuaria”…” (sic) (negrillas del texto original) De lo trascrito supra se deduce, que la defensa de fondo opuesta por la representación del ciudadano actor, se circunscribe a la FALTA DE LEGITIMIDAD de la ciudadana demandada BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, pues aduce el actor, que la ciudadana no puede alegarse el derecho para pretender la Resolución del Contrato, actuando con el carácter de usufructuaria, pues aduce el demandante, que la pretensión que de la reconvención se desprende, no le es inherente como “usufructuaria”, y que por tanto ella esta actuando sobre la base de derechos que no le son inherentes, toda vez, que la relación de arrendamiento sostenida por el demandante con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, derivada del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, al fallecer el arrendador se transfiere a sus herederos. De lo planteado supra, este Juzgador advierte lo siguiente: “La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes en el proceso, la relación jurídico-procesal, no puede existir indiferen¬temente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como "legítimos contradictores", en la posición de demandantes y demandados. Por ello, la regla general en esta materia doctrinalmente ha sido formulada así: "La persona que se afirma titu¬lar de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre pro¬pio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. En nuestro derecho no existe una disposición expresa que consagre la legitimación de las partes o legitimatio ad cau¬sam; no obstante ella se deduce del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil que expresa: "Fuera de los casos expre¬samente previstos por la ley, nadie pueda hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno". De esta disposi¬ción, que fue tomado del Código de Procedimiento Civil Italia¬no, interpretándola por argumento en contrario, se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes se afirmen titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión sobre el mérito de la misma (legitimacio ad causam). Ahora bien, respecto a la Falta de Cualidad alegada por el ciudadano actor HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, en la reconvención planteada por los demandados, si bien es cierto del escrito de contestación se desprende que la ciudadana actora BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, pretende actuar, amen de su cualidad de heredera, como usufructuaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio lugar a la controversia de marras, no menos cierto, es que se conjugan en la misma persona ambos títulos, a saber el de heredera del de - cujus arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en cuyo caso, la ley le otorga plena cualidad y legitimidad para continuar con la relación arrendaticia, tal y como lo establece el artículo 1603: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”, y el de usufructuaria en cuyo caso no prosperaría su actuación como arrendadora; no obstante dicha cualidad de usufructuaria, no desdice para nada en su interés, legitimidad y cualidad para interponer la pretensión de Resolución de Contrato, incoada por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, en la reconvención interpuesta en la contestación de la demanda. Por tanto, este Juzgador, declara Sin Lugar la defensa de fondo alegada por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, por cuanto a consideración de esta alzada, la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, sí tiene legitimidad, para interponer la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento reconvenido. DEL MÉRITO DE FONDO DE LA CAUSA Resuelto el punto previo, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento sobre el merito de fondo de la controversia planteada en la instancia inferior, cuyo reexamen fue deferido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la pretensión de Preferencia Ofertiva y consecuencialmente el Retracto Legal Arrendaticio sobre el inmueble identificado ut supra, deducida en la presente causa, es o no procedente en derecho, o si es procedente la acción interpuesta por Resolución Del Contrato De Arrendamiento, propuesta en la Reconvención, y en consecuencia, si la sentencia apelada, mediante la cual se declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención por la que se hizo valer tal pretensión, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada. Al respecto esta Superioridad observa: Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, se observa que la pretensión que de ella se deduce, corresponde a la acción de Preferencia Ofertiva interpuesta por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, contra los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, herederos del causante ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, quien en vida, celebró contrato de arrendamiento con el hoy demandante, en fecha 31 de Octubre de 1989, sobre un inmueble consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampa, local para oficina y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts) alinderado así: OESTE: La Avenida Tulio Febres Cordero, por el ESTE: Con terrenos que son o fueron de Hilzinger y Cia, por el NORTE: con inmueble de Alfredo Enrique Lares y por el SUR: con terrenos del Dr. Francisco Salas Dávila. Que a partir del año 2005, el ciudadano arrendatario, HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, comenzó a cancelar el canon de arrendamiento por ante el Tribunal Tercero de los Municipio Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante procedimiento de consignaciones. Que en fecha 30 de Julio de 2008, se percató el hoy demandante en virtud del escrito consignado por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, en el correspondiente expediente de consignaciones, que su arrendador ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, había fallecido y que en el año 2003, había dado en venta a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), que hoy equivalen a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) el inmueble arrendado al hoy actor, sin haberle ofrecido previamente en venta dicho inmueble, en correspondencia con lo preceptuado en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que para la fecha de la venta el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO era inquilino del inmueble desde hacía 14 años, dos meses y dos días. Por lo que fundamentó su demanda en los artículos 7, 33, 42, 43, 47, 48, 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así mismo, el ciudadano actor solícito en su escrito libelar, ser subrogado, como comprador, y cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000) en efectivo y al contado, a los fines de honrar el pago del inmueble descrito. Así mismo, del contenido del escrito de Contestación, en el cual los demandados propusieron Reconvención cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa quien decide que la pretensión por él deducida, corresponde a la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por cuanto alegaron los reconvincentes, BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES DE AVENDAÑO, que el ciudadano demandante tampoco ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario ya que no ha pagado el incremento del canon de arrendamiento en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuando se hizo exigible dicho aumento es decir del primero de septiembre del 2005, y siguió consignando la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00) hasta esa fecha, circunstancia esta que lo hace estar en mora con sus representados desde el día primero de septiembre del 2005 hasta el último de agosto de 2008, fecha en que se le venció la prórroga legal, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 14, 38 último aparte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante al estar moroso con los pagos de los cánones de arrendamiento no podía ser sujeto de preferencia ofertiva y en consecuencia carece de cualidad para intentar la demanda, por lo que solicita que se desestime la demanda de retracto legal, condene a la parte actora en costas y constriña al actor HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, a hacer entrega del terreno arrendado DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y SUS REQUISITOS DE PROCEDENCIA Ahora bien, del contenido del libelo y su petitum que encabeza las presentes actuaciones, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hizo ut retro, se evidencia que la pretensión procesal hecha valer mediante la demanda allí propuesta, como antes se dijo, es la doctrinalmente denominada PREFERENCIA OFERTIVA, consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, de los términos del libelo que encabeza las presentes actuaciones, se des¬prende que el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, pretende que los demandados, ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES ARELLANO y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, en virtud del derecho de Preferencia Ofertiva que le concurría, previo a la venta del inmueble que tenía arrendado, convengan en subrogarle como comprador y acepten el pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en efectivo y al contado, para el pago del inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts), cuyos linderos y demás características señalaron en el escrito libelar y anteriormente fue reproducido en este fallo, es decir le sea acordado el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como consecuencia al derecho de preferencia ofertiva que alega, con ocasión a la relación arrendaticia existente entre el ciudadano actor y el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES AVENDAÑO, quien era su arrendador para el momento en que se llevó a cabo la venta del inmueble supra. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE I DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA Junto con el escrito libelar el actor produjo: 1) copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO y el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, de un inmueble, consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 31 de octubre de 1989; 2) copia fotostática certificadas del documento de Compra – Venta de la parcela de terreno ubicada en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida; (folios 6 al 12). II PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS EN LA PRIMERA INSTANCIA POR LAS PARTES En efecto, del escrito libelar, se evi¬dencia que el actor, ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, asistido por la abogadas, MARLY G. ALTUVE UZCATEGUI, interpuso demanda de PREFERENCIA OFERTIVA, por cuanto quien fuera su arrendador por más de catorce años, ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, dio en venta a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO el inmueble arrendado, sin habérselo ofertado previamente al inquilino de más de catorce años en dicho inmueble, quien además se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento, por tanto le fue vulnerado su correspondiente derecho de preferencia ofertiva, al respecto, la parte demandada alegó, que la venta realizada por el ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES GRISOLIA, había sido realizada con reserva de usufructo, de por vida para los vendedores, padres del comprador, así mismo adujeron que dicha venta no eran otra cosa que una simulación para evitar impuestos sucesorales, que por tanto las ventas realizadas en fecha 03 de noviembre de 2003, de la totalidad de los activos del ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, padre del ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES GRISOLIA, se habían realizado a su único hijo, pues era evidente que iba a ser el heredero en caso de fallecimiento, en prevención de cualquier enfermedad y con miras a evitar los impuesto sucesorales y con la reserva de usufructo a favor de los progenitores, y nunca para perjudicar a inquilino alguno. Alegaron igualmente los demandados, que la venta realizada del inmueble arrendado, al haberse realizado al único hijo y heredero del arrendador junto con la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, no se podía equiparar a la venta hecha a un tercero, por tanto la misma no se equiparaba al extremo indicado en la Ley de Arrendamiento, para dar lugar al retracto legal arrendaticio, ya que el ciudadano, ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, no podía ser considerado a como un tercero, ya que las leyes vigentes no lo consideran así, al pechar la venta con impuestos sucesorales, por cuanto siempre hubiese resultado heredero del vendedor y tarde o temprano por el orden de suceder se hubiera convertido en el arrendador del ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO. Así mismo reprochó que el demandante, se atribuyera como el ocupante del inmueble arrendado, en virtud de que en dicho terreno siempre estuvo usada por una persona jurídica, personalidad jurídica totalmente separada a la del actor. Así mismo, reconvino la parte demandada por Resolución del Contrato de Arrendamiento, alegando que como los nuevos dueños del inmueble y respetando la relación arrendaticia pre-existente, se subrogó en dicha relación contractual, en la cual ambas partes debían cumplir con sus obligaciones arrendaticias en la forma pactada en el contrato de arrendamiento. Que la arrendataria había incumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento, en razón a que éste venía consignado la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales, y no SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) como era lo correcto, circunstancia que lo hacía estar en mora con los demandados desde el primero de septiembre de 2005, hasta el último de agosto de 2008, fecha en que le venció la prorroga legal, por lo que adujeron que el ciudadano demandante se encontraba moroso con el pago del canon de los alquileres, en relación a CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) por mes desde el primero de septiembre de 2005 hasta el último día de agosto de 2008 se estaría adeudando la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), sin haber obtenido en forma oportuna el pago de dichos cánones de arrendamientos desde el mes de septiembre de 2009, quien luego de su retraso, optó por consignar dichos pagos mediante procedimiento de Consignación Arrendaticia, transcurridos siete (7) meses después de su insolvencia, incurriendo en mora en cada uno de los meses vencidos, por lo que la arrendataria dejó de cumplir con la obligación de pagar oportunamente, de conformidad con lo establecido en el contrato. En dicha oportunidad procesal los demandantes consignaron anexos al escrito de contestación: copia simple de la Planilla Nº 16-1-70, emitida por Departamento de Catastro; Copias del documento autenticado de compra – venta autenticado del inmueble descrito supra; Copia del documento autenticado de compra – venta autenticado de un lote de terreno; Copia certificada del acta constitutiva de la empresa Frenos y Silenciadores Frank, SRL; Acuse de recibo del Instituto Postal; Copia certificada del expediente Nº 6620 de Consignaciones Arrendatarias. Vistos los alegatos esgrimidos por las partes en sus correspondientes escritos libelar, de contestación y reconvención, observa este Juzgador que la controversia planteada en el caso de marras, se circunscribe a revisar si efectivamente al ciudadano actor, le correspondía el derecho de preferencia invocado y consecuencialmente le es inherente el retracto leal arrendaticio, como lo alega la parte accionante o si se procede la Resolución del Contrato por el incumpliendo de la parte del pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el año 2005 hasta el 2008, como lo alega los demandados en la reconvención propuesta en su escrito de contestación, siendo estos los puntos controversiales determinantes para la solución de la pretensión accionada en la presente causa. MOTIVACIONES PARA DECIDIR Previo a emitir juicio sobre el tema a decidir en la presente, causa, que ocupa el recurso de Apelación en esta instancia, esta Alzada, observa que la pretensión primigenia se deduce al derecho de preferencia ofertiva, contenido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy vigente y aplicable para locales comerciales, el cual expresa textualmente: "La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario". En correspondencia con lo indicado en la norma supra, encontramos que el derecho de preferencia, constituye un derecho del arrendatario, ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado, al tercero interesado; o bien un deber del arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario. Al respecto, el autor Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” pg, 360, ha indicado que de la noción o concepto deducido del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se distinguen las siguientes características: “a. Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario. b.- Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero. c.- La preferencia en la oferta frente al interés del tercero en adquirirlo. El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio así como las condiciones y modalidades de la negociación. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta; pues de carecer esencialmente de una voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria. Según el texto del artículo 42 de LAI, pareciera que el propietario no está obligado a realizar la oferta cuando el inquilino no tiene más de dos (2) años ocupando el inmueble con tal carácter y si tampoco se encuentra solvente en el pago del arrendamiento; pero la calificación ¿quien la realiza?. Si el contrato aparece instrumentado, no habría duda del conocimiento anticipado que se tiene de la improcedencia del derecho n beneficio del arrendatario que no tenga más de ese tiempo y de obligarse al propietario a realizar esa notificación podría entenderse que el derecho él lo concedió sin importar que tuviera el tiempo indispensable para su ejercicio, como requisito concurrente junto al estado de solvencia en el pago del alquiler y la satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario oferente; ….(omisis)… Por eso el deber ofertivo del propietario arrendador está condicionado a que el arrendador cumpla con los dos requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de la LAI ( que tenga más de dos años con tal carácter y que se encuentre en estado de solvencia en cuanto al pago del alquiler), pues el tercer requisito no puede, lógicamente, cumplirse al propio tiempo que los mismos porque sólo puede ser conocido como consecuencia de la oferta realizada y siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta en el término, de quince (15) días calendarios, a partir del día del ofrecimiento, pues de otra manera por el solo hecho de ese inquilino sería suficiente para el ejercicio del derecho de adquisición preferente…..” (SIC) Como se observa, el derecho de preferencia es un deber y un derecho, condicionado a ciertas y determinadas exigencias propias de ambas partes, por su parte el Arrendador, tiene la obligación de Ofertar a su inquilino con prioridad a un tercero el inmueble arrendado; y el arrendatario tiene el derecho a que el arrendador propietario le ofrezca en venta con preferencia el inmueble que ocupa, siempre y cuando estén dados los requisitos esenciales para la oferta, referentes al tiempo y la solvencia del inquilino, requisitos estos indispensable para que tenga lugar la preferencia ofertiva. Resultando este derecho irrenunciable relativamente, pues si bien el arrendatario no cumpliera concurrentemente con las dos condiciones indicadas su derecho quedaría implícitamente declinado. Así pues, el arrendatario, por su parte, tiene el deber de hacer la correspondiente oferta mediante documento autenticado, por cuanto allí se deberá dejarse constancia de las condiciones de venta, precio y su voluntad de vender, pues caso contrario si no hubiera interés por parte del propietario, el derecho de preferencia no tiene lugar, toda vez que nadie puede obligar a vender al propietario. En el caso de marras, verificado que no hay discusión sobre la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, pues, así se evidencia del documento inserto al folio 6 del presente expediente, correspondiente al Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes mencionadas en fecha 31 de Octubre de 1989, el cual al no haber sido impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le da pleno valor probatorio al mismo. Igualmente, de la documental que corre inserta a los folios 8 al 10 del expediente, contentivo del Contrato de Compra- Venta, de fecha 03 de noviembre de 2003, celebrado entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, del cual se evidencia la venta de un inmueble constituido por una “PARCELA“, cuya ubicación y linderos se desprenden del propio documento público, el cual al no haber sido, impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ésta Alzada le da pleno valor probatorio. Por tanto, de la revisión realizada a las actas procesales y específicamente de las documentales supra referidas, se puede determinar que la presente controversia se circunscribe a verificar, si efectivamente, el derecho de preferencia alegado por el actor, le era inherente, es decir, si concurrían los supuestos de tiempo y solvencia para que le asistiera la Preferencia Ofertiva invocada para la adquisición del inmueble arrendado, así mismo, verificar si el arrendador cumplió con su obligación de oferta de venta del inmueble a su arrendatario con prioridad a cualquier otro tercero interesado en la compra de dicho inmueble. Este Juzgador observa de los autos, que efectivamente, como se indicó previamente, la relación arrendaticia quedó demostrada, amén de haber sido igualmente reconocida por los demandados en su escrito de contestación, así mismo se desprende de los autos que ciertamente el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, vendió el inmueble arrendado a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, tal y como se desprende del documento de compra venta ya mencionado y al cual esta Alzada le otorgó pleno valor probatorio, por tanto aún cuando de dicho documento se desprende que el mismo fue otorgado con reserva de usufructo. Al respecto, este jurisdicente, considera oportuno señalar, la definición de Compra Venta, y Usufructo, según el Diccionario de Ciencias Jurídicas, de Guillermo Cabanellas Torres, establece: “COMPRA-VENTA: …Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto de las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones recíprocas; oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio, y conmutativo, pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas…” (sic). ( Cabanellas T. G., pg. 185) “USUFRUCTO: Derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia…” (sic) (Cabanellas T. G., pg. 980) De los conceptos supra, se desprende, en el primero de los indicados: la esencia y la naturaleza del contrato de Compra-Venta, consistente sin duda alguna en la transferencia o traslado de la propiedad de una cosa, es decir, la salida de la cosa del patrimonio de la persona que vende para entrar al patrimonio de quien compra, a cambio del pago, el cual es su precio o su valor; así mismo, dicho contrato requiere la voluntad de las partes, es decir ambas partes manifiestan su conformidad con el contrato a celebrar, surgiendo obligaciones para ambos contratantes, así como el pérdida para una parte de la cosa y a cambio del dinero que recibe como pago, razón por la cual resulta oneroso. Así pues, del segundo término: usufructo, se desprende que el consiste en el derecho de gozar y usar la cosa que pertenece a otro. Adminiculando ambos términos, se puede colegir, que la compra-venta con usufructo, consiste ciertamente en la traslación de la propiedad de la cosa objeto del contrato, con la reservación del uso y goce que se permite a quien se le otorgue el correspondiente derecho de usufructo. Por tanto, de dicha negociación el vendedor traslada la propiedad a su comprador, independientemente que éste nuevo adquiriente admita en dicha negociación, otorgar el derecho de usufructo del inmueble a quien considere, de manera pues, que dicha reserva en modo alguno cambia el sentido de la compra-venta propiamente dicha, pues siempre se va a trasmitir la propiedad a quien adquiere la cosa a cambio del pago establecido, independientemente como ya se indicó del derecho de reserva de usufructo que se otorgue. Siendo así, en el caso de marras se observa, que efectivamente el ciudadano arrendador del actor sí celebró un contrato de Compra-Venta con su hijo, de manera que debe este Juzgador verificar, sí efectivamente le fue vulnerado el derecho de preferencia al ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, quien para el momento de la mencionada venta tenía la cualidad de arrendatario del inmueble vendido, pues en modo alguno pueden los demandados en el caso de marras, invocar que la negociación de compra venta del inmueble celebrada entre el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, tuvo lugar por razones de evasión de impuesto sucesorales, o que la misma se trató de una venta simulada, pues lo que, ciertamente se desprende del Contrato de Compra-Venta (folio 8), que efectivamente se celebró un Contrato de Compra – Venta, independientemente de las razones que llevaron a las parte a dicha convención. Pues bien, demostrado en autos que el inmueble objeto de la venta celebrada entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, en fecha 03 de noviembre de 2003, corresponde al mismo inmueble arrendado al ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, este revisor, pasa a verificar si concurrían los supuestos inherentes al arrendatario para que tuviera lugar el derecho de preferencia ofertiva, cuestión se analizará a continuación, respecto a la condición de temporalidad y solvencia, señalada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 42, referida a: “… solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2 ) años, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario….” En sintonía a lo indicado se observa: Respecto al primer requisito, del Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 31 de Octubre de 1989, inserto al folio 6 del presente expediente, se evidencia de la cláusula Segunda de dicho contrato que, el mismo fue suscrito por un término de dos años prorrogables automáticamente, siempre y cuando el arrendatario se encontrase solvente, lo cual adminiculado con los recibos de pagó de los cánones de arrendamientos que obran insertos a los folios 292 al 373 correspondientes a los años 1990 hasta 2005, hacen colegir a este jurisdiscente, que el arrendatario se encontraba al día con el pago de dichos cánones, de modo pues, que si la negociación de Compra-Venta, del inmueble objeto de la presente controversia fue celebrada en fecha 03 de noviembre de 2003, según se desprende de documental inserta al folio 9 y 10 del expediente, quiere decir entonces, que la misma fue celebrada sin el correspondiente ofrecimiento de venta del inmueble arrendado, al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, en virtud del derecho de preferencia ofertiva que le asistía, toda vez que el mencionado arrendatario, había superado el tiempo de dos (2) años arrendado en el inmueble, pues de los autos se evidencia que para el momento de la compra-venta del inmueble, el contrato de arrendamiento tenía una duración de más de 14 años, tiempo este, que superaba con creces la primera condición legal exigida para dar lugar al derecho reclamado. Así mismo, la solvencia del arrendatario concurría al hoy demandante en su derecho de preferencia ofertiva, toda vez que de las actas procesales se evidencian pagos de arrendamiento hasta del año 2005, lo que conlleva a determinar que para la fecha de noviembre 2003, el ciudadano actor, debió encontrarse solvente con sus pagos, pues en el expediente constan pagos correspondientes a los años 1990 hasta el año 2005 inclusive y así de observa de los recibos insertos a los folios 292 al 373; con lo que queda demostrada la concurrencia de la segunda condición inherente al arrendatario para gozar de su derecho de preferencia invocado. Ahora, bien demostrado como quedó, que el ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, superaba sendas condiciones inherentes al arrendatario, para gozar del derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, no se desprende de los autos que su arrendador de cujus, ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, para el momento de la celebración de la venta del inmueble arrendado, hubiere cumplido con su obligación de ofrecer en venta el correspondiente inmueble a su arrendatario HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, oferta ésta que como lo ha indicado la doctrina patria debía llevarse a cabo mediante documento autenticado a los fines de verificar las condiciones de la oferta y en consecuencia el interés y la respuesta por parte del arrendatario de satisfacer la aspiración del ofertante, la cual igualmente debería constar en documento autenticado, tal y como se establece en el artículo 44 de la Ley Arrendaticia, siendo así, advierte éste Juzgador que al actor de la presente causa le fue vulnerado su derecho preferencial, toda vez que, aun cuando el ciudadano arrendatario cumplía con los dos presupuesto y condiciones para hacerse acreedor de tal derecho, su arrendador, no cumplió con su obligación de ofertar el inmueble arrendado previo a la celebración del contrato de venta de dicho inmueble a un tercero, en consecuencia no tuvo el actor la posibilidad de aceptar o rechazar la oferta sobre el inmueble vendido, a los fine de ejercer su derecho de preferencia. En virtud de las consideraciones supra señaladas, concluye esta Alzada, que quedó demostrado en las actas procesales del presente expediente, que al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, le era indubitable el derecho de Preferencia Ofertiva, que le asistía al mismo, para adquirir el inmueble arrendado, toda vez que se evidencia quedó evidenciada la concurrencia, tanto del requisito de temporalidad del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente litis, toda vez que se evidencia de los autos que el ciudadano demandante, tuvo la condición de arrendatario del inmueble objeto de la presente litis, por más de 14 años de manera consecutiva, reiteradas y sucesivas, en virtud de las sucesivas prorrogas automáticas del mismo, sin haber manifestación alguna de cualquiera de las partes, respecto a la voluntad de no de renovar el convenio de arrendamiento pactado, que data del 31 de octubre 1989, así como la concurrencia del requisito de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, ambos previstos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera pues, que ante la aspiración del ciudadano arrendatario ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, de vender el inmueble arrendado, al no constar el ofrecimiento de ley, que debió hacer el ciudadano arrendador, hoy de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA al arrendatario HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, resulta palpable la vulneración del derecho de preferencia ofertiva demandado en la causa que nos ocupa, pues el ciudadano arrendatario debió ofertar en primera instancia a su arrendatario, la venta del inmueble y una vez conocido el interés de éste en la adquisición o no del mismo, podría satisfacer su aspiración de vender dicho inmueble, situación que no ocurrió, razón por la cual, en el dispositivo del presente fallo, se declarara Con Lugar, la pretensión de Preferencia Ofertiva, propuesta sobre el inmueble ubicado en la Avenida Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador Estado Mérida, a favor del ciudadano arrendatario HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO. Así se decide. Acordado, como ha quedado del derecho de Preferencia Ofertiva que le asistía al ciudadano actor, pasa quien decide a pronunciarse respecto al Retracto Legal Arrendaticio, demandado por el actor en el petitum de su escrito libelar, al respecto se indica: Artículo 43 LAI: “El retracto legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en la mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” Artículo 47 LAI: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” A tenor de lo estipulado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supra trascrito, la doctrina venezolana, ha señalado que de dicha norma se distinguen una pluralidad de elementos, a saber señala el Dr. Gilberto Guerrero, en su Obra antes citada, pg 377, lo siguiente: “… podemos observar una serie de elementos que distinguen a la institución tales como: el derecho de arrendatario a la subrogación, la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y el derecho de adquirir el bien arrendado, que haya sido transferido por cualquier acto. a. Derecho de subrogación. Se trata de un derecho que al estar concedido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7º) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquiriente del mismo (conforme al arto [sic]44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibídem; tiene derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transmitida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas. Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquiriente. Y esas condiciones guardan relación no sólo con el mismo precio pagado por el tercero adquiriente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pagó, si fue de contado o a crédito y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuánto ascendió el pago inicial. La subrogación, en las mismas condiciones estipuladas guarda relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero. c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria. El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artículo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenación legal va a presentar innumerables inconvenientes en el tráfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitación o restricción al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada, no obstante que por propia definición legal la propiedad es el derecho de usar, gozar y dispones de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas en la Ley, dispone el artículo 545 del Código Civil. Por eso no es de extrañar que en el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que “cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad” no solo comprende la venta, sino también otro acto de transferencia, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros. Y consideramos que la restricción a que se ha sometido el derecho del propietario arrendador a disponer del inmueble arrendado por acto distinto a la venta, pareciera derivarse de los actos simulatorios con los cuales se encubría una venta, a que estaban acostumbrados algunos arrendadores para burlar el derecho del arrendatario a ser preferido al tercero en la adquisición del inmueble arrendado, mediante la constitución de una hipoteca con una persona de su confianza, buscando la ejecución, el remate y luego la expulsión del arrendatario; o la emisión de una letra de cambio para luego, mediante un convenimiento fácil, acudir al remate del inmueble arrendado; o mediante una dación en pago de una deuda creada en la mente del propietario arrendador, en connivencia con una amigo comprensivo; o a través de una donación que, en realidad ha podido ser veraz sobre todo la efectuada a una pariente cercano. (sic) (neguillas de esta Superioridad)”. Como se sabe, alrededor del contrato de arrendamiento se circunscriben una serie de deberes u obligaciones y derechos de cada una de las partes involucradas en él, ahora bien, del texto supra se desprenden las particularidades que conllevan el Retracto Legal Arrendaticio, una vez que se considere vulnerado el derecho de preferencia ofertiva, inherente al arrendatario del inmueble, retracto legal que procede, ante el incumplimiento del arrendador en su obligación de ofrecer prioritariamente a su arrendatario antes que, a cualquier tercero para el caso de aspirar transferir su propiedad arrendada. En tal sentido, la compra venta del inmueble arrendado, sin la previa oferta de ley al arrendatario que se encuentra en disfrute del inmueble, podrá resolverse si no se hubieren cumplido con anterioridad a la venta al tercero ajeno de la relación arrendaticia, con los presupuestos que conllevan el derecho de preferencia ofertiva. En el caso de marras, tal y como se señaló supra, al demandante de autos le fue vulnerado su derecho de preferencia arrendaticia, por cuanto se demostró que la venta del inmueble propiedad del de cujus, tuvo lugar sin la correspondiente oferta y conocimiento del arrendatario, hoy demandante; al respecto quien suscribe observa: i) No consta en las actas procesales documento notariado, mediante el cual el ciudadano de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en su carácter de arrendador del ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, hubiere ofrecido en venta la propiedad arrendada, y las condiciones de dicha negociación incluido el precio pretendido. ii) De las actas procesales se desprende inserto al folio 13 del presente expediente documento de Compra-Venta, mediante el cual el ciudadano de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, vendió a su hijo ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, el inmueble arrendado por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); con reservación de usufructo a favor de los padres del comprador, ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES. iii) De las actas procesales se evidencia, que el ciudadano arrendatario, se encontraba arrendado en el inmueble vendido por más de catorce (14) años; así como su solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento. iv) No se desprende de las actas procesales, que en modo alguno el ciudadano arrendador y nuevo adquiriente del inmueble vendido, ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, y/o su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, hubieren notificado al arrendatario HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, de la compra-venta celebrada entre ambos sobre el inmueble arrendado. v) Con respecto al plazo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, referido al tiempo para ejercer el derecho de retracto legal, se desprende de los autos que el ciudadano arrendatario, tuvo conocimiento de dicha venta, en fecha 30 de julio de 2008, cuando acudió a consignar del pago del canon de arrendamiento correspondiente a l mes de Junio 2008, tal y como se evidencia de los folios 564 al 566 del presente expediente; momento en el cual se percató del escrito presentado en fecha 21 de julio de 2008 (folio 556), por la ciudadana BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES en el Expediente Nº 6620 de consignaciones arrendatarias, cursante por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador, y Santos Michelena de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual obra inserto a la en copia certificada inserta a los folios 374 al 577 del presente expediente. De las observaciones supra señaladas, se puede colegir, que efectivamente, al no haberse demostrado en los autos que el ciudadano arrendatario haya tenido conocimiento antes del 30 de julio del 2008, de la venta realizada por su arrendatario del inmueble arrendado, tal y como lo alegó en su escrito libelar y se desprende del expediente de consignaciones arrendaticias Nº 6620, que corre inserto en los autos, se considera dicha fecha como la de notificación de la correspondiente venta, en consecuencia es a partir de ésta, que se computará el plazo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Arrendatario, para ejercer su derecho de retracto legal, y siendo que de los autos de desprende que el escrito libelar contentivo de dicho reclamo fue interpuesto el 05 de agosto de 2008, esta Superioridad encuentra que dicha solicitud de Retracto Legal ocurrió en tiempo útil. Así se decide. Así pues, determinado como quedó, la vulneración del derecho de Preferencia Ofertiva, que le asistía al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, en su condición de arrendatario del inmueble ubicado en la Avenida Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, parroquia El Llano, Municipio Libertador Estado Mérida, al haberse evidenciado de las actas procesales, que el ciudadano de cujus ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLIA, en su carácter de arrendador del inmueble indicado, celebró un contrato de Compra-Venta de dicha propiedad arrendada con su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, tal y como se desprende de documento registrado por ante la Oficina Pública de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual quedo inscrito en fecha 03 de noviembre de 2033, bajo el Nº 15, Protocolo 1; Tomo 16, del Cuarto Trimestre del año 2003, el cual corre inserto al folio 5 del presente expediente, sin haber ofertado con prioridad y preferencia a su inquilino, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; negociación ésta que conoció el hoy demandante, en fecha 30 de julio de 2008, pues no se demostró durante el iter procesal presente, que el ciudadano actor haya tenido conocimiento previo a dicha fecha, lo que lleva a quien suscribe a considerar que la acción propuesta en 05 de agosto de 2008, por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, se interpuso su acción en tiempo útil , es decir, dentro de los cuarenta días calendarios a la fecha en que tuvo conocimiento de la mencionada venta, de conformidad con lo previsto en los artículos 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario esta Superioridad hace las consideraciones siguientes: La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal arrendaticio, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, anteriormente establecido artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto, en tanto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio. Así las cosas, quien decide estima pertinente traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Artículo 42. ‘La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.’ Artículo 43. ‘El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior’. De acuerdo al contenido de los citados artículos 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como a la doctrina que ha venido manteniendo la Sala de Casación Civil, el retracto legal arrendaticio presupone, entre otras condiciones, que el propietario del inmueble haya transmitido la propiedad a un tercero. Si el recurrente considera la procedencia del retracto legal arrendaticio, toda vez que se llevó a cabo la traslación del inmueble arrendado, tal y como se desprende del documento de compra-venta, mediante se perfeccionó lugar venta de dicho inmueble Dispone el artículo 1.474 del Código Civil, que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. La transmisión de la propiedad no sólo es requisito esencial a la venta, sino también es una condición para que el arrendatario pueda ejercer el retracto legal. Bajo esta situación contractual planteada en el caso bajo estudio, donde la transmisión de la propiedad efectivamente se concretó, mediante el contrato de venta”, da lugar a toda luces al supuesto contenido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que efectivamente al quedar verificada la traslación de la propiedad del inmueble arrendado a un tercero, que no fue el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, a quien le asistía su derecho de preferencia, en consecuencia, era éste quien tenía la primera opción para adquirir el inmueble que detentaba en calidad de arrendatario, la acción por retracto legal arrendaticio, es la pretensión idónea para reclamar su derecho lesionado y solicitar se le permitiese como arrendatario la posibilidad de subrogarse en la posición del tercero adquiriente. Por tanto, resulta palpable la realización de la venta del inmueble arrendado, mediante la celebración de la venta del mismo entre el arrendatario y un tercero ajeno al arrendador, tal y como se desprende de documento registrado como se indico, cuyo documento que cursa del folio 13 al 11, el cual, fue protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario. La venta es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca del objeto y el precio. Ciertamente ello no excluye el cumplimiento de ciertas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a terceros, pero en su esencia, el consentimiento y otros elementos como la capacidad, el objeto y la causa la perfeccionan. En efecto, dispone el artículo 1.161 del Código Civil lo siguiente: Artículo 1.161: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.” En el caso bajo estudio, efectivamente se evidencia que se celebró un contrato de venta, el cual cumplió con todas las formalidades de ley, por cuanto la misma se llevó a cabo incluso mediante el correspondiente registro inmobiliario, y siendo así habiéndose perfeccionado la misma y quedando demostrado la realización de dicha negociación, configurándose el requisito esencial para probar la venta perfeccionada surgida entre el ciudadano arrendatario y un tercero de la relación arrendaticia, situación ésta, que da lugar a la presente pretensión del hoy actor, en solicitar ser subrogado en el comprador de dicha venta, pues la misma debió celebrarse entre las partes del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble arrendado, con la sola excepción de la falta de interés en adquirir la propiedad del mismo por parte del arrendatario, previa recepción de la oferta de venta y condiciones de la misma por parte de arrendador, a través de documento autenticado, cuestión que no se agotó, por tanto, demostrado en los autos que tal propuesta de negoció nunca ocurrió como correspondía, visto que como ya se ha indicado, el arrendatario HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO debió optar como primer candidato para adquirir el inmueble que le fuera arrendado desde hacía más de catorce años, es inminente su derecho de pretensión de retracto legal arrendaticio, pues en realidad bastaría la celebración de una venta del inmueble arrendado, para que pueda considerarse el traslado de la propiedad del vendedor al comprador y, en consecuencia, tal situación afecte al arrendatario, quien ve mermado su derecho preferente a adquirir el inmueble. Por las razones señaladas, la presente pretensión con fundamento en artículo 43 del decreto con rango y fuerza de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, se declara con lugar la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, en consecuencia se acuerda al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, subrogarse en la persona del comprador, ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, en la negociación celebrada en fecha 03 de Noviembre de 2003, correspondiente a la compra-venta del inmueble ubicado en La Av. Tulio Febres Cordero, entre Calle 30 y 31, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, en la misma condiciones en que fue celebrada dicha venta, esto es en el mismo precio y forma de pago establecido en el documento de compra-venta registrado en fecha 03 de Noviembre de 2003, por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual quedó inscrito bajo el Nº 15, Protocolo 1º, Tomo 16, Cuarto Trimestre del año 2003 de dicho registro, el cual corre inserto a los folios 8 al 11 del presente expediente. Así se decide. Respecto a la Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, propuesta en la Reconvención de la demanda, por los ciudadanos demandados ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, esta Superioridad observa, que de las actas procesales insertas a los folios 374 al 598, correspondiente al expediente de Consignaciones Nº 6620, tramitado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual corre inserto en copia certificada al presente expediente, se observa: En cuanto a la diferencia del pago del canon de arrendamiento indicado por los demandados de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 150,00) mensuales desde el año 2005 hasta el 2008, se evidencia que dicha incremento no fue en modo acordado por ambas partes, pues tal y como se evidencia de los folios 368 y siguientes, los aumentos de los cánones de arrendamientos incrementados a lo largo de las sucesivas prorrogas celebradas entre las partes del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de octubre de 1989, tenían lugar mediante actas complementarias acordadas por ambos contratantes, y por cuanto no se evidencia de las actas procesales que el arrendatario y arrendador hayan establecido otro monto diferente al último incremento del canon de arrendamiento pactado entre los ciudadanos supra mencionados correspondió a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 600,00), tal y como se desprende del folio 373; pues con relación al canon de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (750,00), alegados por los demandantes, se advierte en cuanto a la notificación por telegrama que corre inserto al folio 88 y 89 del presente expediente, mediante el cual según los demandados, hicieron saber del aumento del nuevo canon de arrendamiento al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, no hay prueba fehaciente que demuestre que el actor tuvo conocimiento de dicho incremento, toda vez que no consta que éste haya recibido dicho telegrama, pues lo indicado en los autos es que fue entregado en fecha 27/05/2005, sin poder identificar a su receptor. Por tanto, esta Superioridad adminiculando con las documentales correspondiente a las consignaciones de pago indicadas con anterioridad, en las que se evidencia los pagos de los cánones de arrendamientos correspondientes, con la debida conformidad de los ciudadanos demandados, en tanto que éstos en calidad de subrogados en la relación arrendataria con ocasión a la muerte del arrendador, han estado en conocimiento de dichos pagos, realizando éstos incluso el retiro de los mismo, por lo que entiende este Juzgador, su conformidad con dichos pagos, por tanto al no verificarse insolvencia alguna en el pago de los cánones de arrendamientos consignados por el ciudadano arrendatario, y por cuanto no quedó demostrado la falta de pago del arrendatario HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, declara Sin Lugar la acción propuesta por los ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, contra el actor HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, por Resolución de Contrato, lo que lleva a declarar en esta instancia Sin Lugar dicha pretensión . Así se decide. III DISPOSITIVA En mérito de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta sen¬tencia definitiva en la presente causa, en los términos siguientes: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, inscrito en el INPREABOGADO el Nº 42.306, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, contra la Sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 19 de Octubre de 2009, en el juicio de Preferencia Ofertiva interpuesto por el ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO. SEGUNDO: Ratifica en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 19 de octubre del año 2009. Así se decide. TERCERO: Con respecto a las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 se condena en costas a los ciudadanos ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, en cuanto al presente Recurso. Así se decide. CUARTO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veinte días del mes de diciembre del año dos mil doce. - Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. El Juez, José Rafael Centeno Quintero El Secretario Leomar Antonio Navas Maita. En la misma fecha, y siendo las once y cincuenta minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico. El Secretario Leomar Antonio Navas Maita EXP. 03322 JRCQ/LANM/mamm JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.- Mérida, veinte de diciembre de dos mil doce. 202º y 153º Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la sentencia anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiéndose insertar al pie de la misma el contenido del presente decreto.- El Juez, José Rafael Centeno Quintero El Secretario Leomar Antonio Navas Maita. En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior. El Secretario Leomar Antonio Navas Maita. JRCQ/LANM/mamm Exp. 03322