TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
201º y 152°
EXP. Nº 7.157
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Rosaura María Dávila de Marín, venezolana, titular de la cédula de identidad n° V-678.916, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales: Abgs. Leoncio José Marín Indriago y Ricardo Antonio Marín Dávila, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-1.461.252 y V-5.879.994, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 482 y 103.357, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Calle 16, entre avenidas 02 y 03, inmueble n° 2-34, apartamento n° 01, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: José Atilio Mercado Mendoza, venezolano, titular de la cédula de identidad n° V-4.699.410, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado Judicial: Marcos Audón Díaz Peña, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-3.995.595, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 23.938, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio: Avenida 01, entre calles 19 y 20, galpón n° 19-41, municipio Libertador del estado Mérida.
Motivo de la causa: Desalojo por deterioro del inmueble arrendado.
CAPITULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Ricardo Antonio Marín Dávila, en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín, contra el ciudadano José Atilio Mercado Mendoza, por DESALOJO POR DETERIORO DEL INMUEBLE ARRENDADO.
Por auto de fecha 14 de noviembre de 2011 (fs. 38-39), se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y se acordó el emplazamiento de la parte accionada.
Riela al folio 42, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 17 de noviembre de 2011, practicó la citación del ciudadano José Atilio Mercado Mendoza, quien se negó a firmarle la respectiva Boleta de Citación.
Riela al folio 44, diligencia estampada por el co-apoderado actor, quien solicitó se le librara Boleta de Notificación al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 25 de noviembre de 2011 (f. 45), se acordó que el Secretario Titular de este Juzgado, librara Boleta de Notificación al ciudadano José Atilio Mercado Mendoza, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Obra al folio 48, diligencia estampada por el Secretario Titular de este Juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 30 de noviembre de 2011, se trasladó al domicilio del demandado e hizo entrega de la respectiva Boleta de Notificación, dando así cabal cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Figura a los folios 53-55, Poder Especial, otorgado por el ciudadano José Atilio Mercado Mendoza, al abogado en ejercicio Marcos Audón Díaz Peña, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del municipio Libertador del estado Mérida, bajo el nº 27, tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron las que consideraron pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
En el libelo de demanda la representación judicial de la parte actora, expuso:
…omissis…
De los Hechos:
Es el caso ciudadano Juez que en fecha 01 de Febrero del año 2005 se firma ante la Notaria Publica Primera del Estado Mérida un Contrato de Arrendamiento autenticado, anotado bajo el N° (sic) 76, Tomo 5, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaria, el cual acompaño en copia original marcado con la letra "C". Dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por un periodo de seis (06) meses fijos inicialmente y para cancelar el canon de arrendamiento los días veinticinco (25) de cada mes, comenzando dicho contrato a operar a partir del veinticinco (25) de Enero del año 2005, fecha en la cual ocupa el inmueble el ciudadano José Atilio Mercado Mendoza. Es el caso ciudadano Juez que este Contrato se volvió a tiempo indeterminado, tal y como se demuestra en sentencia emitida en fecha 20 de Julio del año 2010, la cual fue llevada en el expediente N° (sic) 6.741 y consigno en copias debidamente certificadas, marcadas con la letra "D". Ahora bien ciudadano Juez siendo la ciudadana ROSAURA MARÍA DAVILA DE MARÍN la propietaria de este inmueble, tal y como se demuestra en copias simples marcadas con las letras "E" y copias certificadas, marcadas con la letra "F", donde se evidencia su condición.
Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que el mencionado GALPÓN a través de todo este tiempo ha sufrido evidente deterioro en todas sus instalaciones por falta de mantenimiento, lo que nos lleva a solicitar el día 09 de Mayo de año 2011 ante la División de Prevención e Investigación de Siniestro de los Bomberos del Estado Mérida, ubicada en la avenida universidad para que acudan a realizar inspección constatar lo alegado, dicha Acta de Notificación presento en original marcada con letra "G". De la misma se obtiene reporte de Inspección N° (sic) 020/05/2001, donde se verifico el mal estado de los elementos estructurales del galpón, así como también la ruptura en un 50% de las laminas (sic) del galpón y el pésimo estado de las instalaciones eléctricas entre otras cosas que presenta el inmueble ocupado, reporte este que presento en original marcado con la letra "H". Por todas las razones expuestas ciudadano Juez, es que acudo a su competente autoridad para Demandar como en efecto lo hago al ciudadano José Atilio Mercado Mendoza para que convenga o sea condenado por este tribunal por Desalojo del Galpón, ubicado en la avenida uno entre calles 19 y 20 N° (sic) 19-41 de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, según lo dispuesto en el articulo (sic) N° (sic) 34 en sus (sic) literales (sic) "c" de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic) Venezolana Vigente.
Petitorio:
Ciudadano Juez es por ello que solicito a este digno tribunal que una vez revisados todos los recaudos presentados, ordene la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, y lo coloque en manos de su propietaria ciudadana ROSAURA MARÍA DAVILA DE MARÍN en el lapso que determine la ley.
Estimo el valor de la presente Demanda en la cantidad de SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 76,00), lo cual equivale a una (01) unidad tributaria.
Del Derecho:
Sustento la presente Demanda (sic) en base a los artículos N° (sic) 34 en su literal " c" de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Venezolano y en el articulo N° (sic) 115 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela. (omissis).

SEGUNDO
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:
…omissis…
PRIMERO: IMPUGNO y desconozco, los instrumentos que obran a los folios del 30 al 36, del respectivo expediente N° 7157, referente al reporte de inspección N° 02/05/2001, realizada por la División de Prevención e Investigación de Siniestros de los Bomberos del Estado Mérida, ubicada en la avenida Universidad de esta ciudad, donde dejan constancia del mal estado de los elementos estructurales del galpón en un 50% de las laminas. Siendo esto totalmente falso, incierto y manipulado; ya que el galpón tiene una data de construcción de aproximadamente cincuenta (50) años, y por razones climatológicas, por el desgastes del tiempo y la contaminación del smock, ha sufrido desgastes que es algo natural en una estructura con tantos años de uso y anteriormente de realizarme el contrato de arrendamiento sobre este inmueble, en este local comercial, toda la vida han existido muchos talleres tanto mecánicos como de herrería, y para el momento cuando me entregaron el inmueble en arrendamiento, yo me comprometí con la arrendataria a arreglar el techo estructural del mismo y lo he mantenido en buen estado, y el techo lo arreglé por mi propios medios, ocasionándome gastos muy onerosos en las laminas estructurales del mismo galpón, y actualmente se encuentra en muy buenas condiciones en un 95% y no como erróneamente ellos quieren hacerlo parecer. Igualmente ciudadana juez, la demandante previamente a este libelo, me había interpuesto por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, una demanda de desalojo, por tiempo determinado, y según sentencia de fecha 20 de julio del año 2010 por ante el mismo juzgado, fue declarada sin lugar, tal como consta en el expediente 6741 que reposa por ante ese tribunal y así sucesivamente, me han ocasionado grandes daños irreparables, ya que me han hecho la vida imposible, siendo yo un arrendatario que he cumplido a cabalidad con todas y cada unas de las obligaciones inherente a mi condición, y actualmente estoy consignando los cánones de arrendamiento del referido local, por ante este tribunal, tal como consta en el expediente 607 de consignaciones, llevado por este despacho.
SEGUNDO: En mas de una oportunidad el demandante: Ricardo Antonio Marín Dávila, apoderado y a la vez hijo de la demandante ciudadana Rosaura María Dávila de Marín, se ha apersonado en el local que actualmente regento y de una manera muy déspota y grosera me ha dicho que le entregue el local, ya que el lo necesita para montar un taller por su propia cuenta y llega con unas groserías e insolencias, delante de las personas que ahí se encuentran. De conformidad con el articulo 1590 de código civil venezolano que preceptúa: "Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella sea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa que el arrendatario se ve privado. Según el articulo 1.585 del código civil señala: el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1°......... 2°,....... 3° A mantener al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Articulo 1586 (ejusdem) El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hecha las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios. Según el artículo 7, de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios que establece: los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Y por ultimo, el local dado en arrendamiento no necesita ser desocupado para repararlo, ya que se encuentra operativo en un 95%.
TERCERO: El demandante: Ricardo Antonio Marín Dávila, en su libelo, en la parte del PETITORIO solamente lo que exige es la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas sin ningún fundamente legal y en ningún momento me está demandando, para que le entregue el inmueble.
CAPITULO II
Por todas las razones y argumentos anteriormente expuestos A TODO EVENTO; Rechazo, niego y contradigo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda que por DESALOJO, fuera interpuesta en contra de mi persona por la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín a través de su apoderado. Por ser infundada y temeraria. Fundamento la presente contestación de demanda en los artículos N° 17 y 170, del Código de Procedimiento Civil; artículo 7, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.585, 1.586 y 1.590 del Código Civil así como las normas constitucionales y legales. (omissis).

CAPÍTULO IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la representación judicial de la parte actora, el hecho que:
En fecha 01 de febrero del año 2005, se firmó ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, un contrato de arrendamiento autenticado anotado bajo el n° 76, tomo 5, de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría, el cual acompaño en copia original marcado con la letra “C”.
Que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por un periodo de seis (06) meses fijos inicialmente, y que para cancelar el canon de arrendamiento los días veinticinco (25) de cada mes, comenzando dicho contrato a operar a partir del 25 de enero del año 2005, fecha en la cual ocupó el inmueble el ciudadano José Atilio Mercado Mendoza.
Que dicho contrato se volvió a tiempo indeterminado, tal y como se demuestra en sentencia emitida en fecha 20 de julio del año 2010, la cual fue llevada en el expediente n° 6.741, y que consignó en copias debidamente certificadas, marcadas con la letra "D".
Que la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín, es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, tal y como se demuestra en copias simples marcadas con las letras "E" y copias certificadas, marcadas con la letra "F", donde se evidencia su condición.
Que el mencionado GALPÓN a través de todo este tiempo, ha sufrido evidente deterioro en todas sus instalaciones por falta de mantenimiento, lo que les llevó a solicitar el día 09 de mayo del año 2011, ante la División de Prevención e Investigación de Siniestro de los Bomberos del estado Mérida, ubicada en la avenida universidad para que acudan a realizar inspección constatar lo alegado, dicha Acta de Notificación se presentó en original marcada con letra "G".
Que de dicha inspección se obtuvo reporte de Inspección n° 020/05/2001, donde se verificó el mal estado de los elementos estructurales del galpón, así como también la ruptura en un 50% de las láminas del galpón y el pésimo estado de las instalaciones eléctricas, entre otras cosas que presenta el inmueble ocupado, reporte que fue presentado en original marcado con la letra "H".
Estimó la demanda en la cantidad de SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 76,00), equivalentes a UNA UNIDAD TRIBUTARIA (U.T. 1,00).
Como fundamento de derecho, citó la parte actora los artículos 34.c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
La representación judicial de la parte demandada, se fundamentó en el hecho que:
Impugnó y desconoció los instrumentos que obran a los folios del 30-36, del respectivo expediente n° 7157, referente al reporte de inspección n° 02/05/2001, realizado por la División de Prevención e Investigación de Siniestros de los Bomberos del estado Mérida, ubicada en la avenida Universidad de esta ciudad, donde dejan constancia del mal estado de los elementos estructurales del galpón en un 50% de las láminas.
Que es totalmente falso, incierto y manipulado; ya que el galpón tiene una data de construcción de aproximadamente cincuenta (50) años, y por razones climatológicas, por el desgastes del tiempo y la contaminación del smock, ha sufrido desgastes que es algo natural en una estructura con tantos años de uso.
Que anteriormente de realizarse el contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble (local comercial), existieron muchos talleres, tanto mecánicos como de herrería, y para el momento cuando le entregaron el inmueble en arrendamiento, él se comprometió con la arrendataria a arreglar el techo estructural del mismo y lo ha mantenido en buen estado, arreglándolo por sus propios medios, lo que le ocasionó gastos muy onerosos en las láminas estructurales del mismo galpón, y que actualmente se encuentra en muy buenas condiciones en un 95%, y no como erróneamente ellos quieren hacerlo parecer.
Que la demandante previamente a esta acción, le había interpuesto por ante el Tribunal Tercero de los municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, una demanda de desalojo, por tiempo determinado, y según sentencia de fecha 20 de julio del año 2010 por ante el mismo juzgado, fue declarada sin lugar, tal como consta en el expediente 6.741, que reposa por ante ese tribunal.
Que ha cumplido a cabalidad con todas y cada unas de las obligaciones inherente a su condición, y actualmente está consignando los cánones de arrendamiento del referido local, por ante este tribunal, tal como consta en el expediente 607 de consignaciones, llevado por este despacho.
Que el artículo 1.590 del Código Civil Venezolano, preceptúa: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella sea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa que el arrendatario se ve privado.
Que según el artículo 1.585 del Código Civil, el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1°......... 2°,....... 3° A mantener al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Y el artículo 1586, ejusdem, señala que el arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hecha las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios.
Que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Que en tal sentido, el local dado en arrendamiento no necesita ser desocupado para repararlo, ya que se encuentra operativo en un 95%.
Rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda que por DESALOJO, fuera interpuesta en contra de su persona por la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín, a través de su apoderado, por cuanto en su decir, es infundada y temeraria.
Como fundamento de derecho, citó la representación judicial de la parte demandada, los artículos 17 y 170, del Código de Procedimiento Civil; 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.585, 1.586 y 1.590 del Código Civil, así como las normas constitucionales y legales.
CAPÍTULO IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La representación judicial de la parte actora promovió:
1º) Promovió como EXPERTO al Ing. José Bolívar Lizcano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-3.793.985, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el nº 131.337, a los efectos de que emitiera su dictamen sobre todos los particulares requeridos en la inspección judicial a realizar por este Tribunal.
2º) Promovió y ratificó todos los documentos en originales que corren insertos en los folios 04 hasta el 36.
3º) Promovió y solicitó de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, INSPECCIÓN JUDICIAL, con el propósito de dejar constancia sobre los siguientes puntos:
1) Que el Tribunal deje constancia del mal estado de las láminas de zin del galpón Nº 19-41.
2) Que el Tribunal deje constancia del mal estado de mantenimiento de toda la estructura de las vigas del techo del galpón Nº 19-41.
3) Que el Tribunal deje constancia del mal estado de mantenimiento de todas las paredes laterales que colinde el galpón Nº 19-41.
4) Que el Tribunal deje constancia del mal estado de mantenimiento de todas las instalaciones eléctricas que componen el local Nº 19-41.
5) Que el Tribunal deje constancia de todo el piso de cemento del local Nº 19-41, su mal estado y deterioro.
6) Que el Tribunal deje constancia del mal estado de los baños que forman parte del local Nº 19-41 (Pocetas, lavamanos, llaves y otros accesorios).
7) Que el Tribunal deje constancia del mal estado de todos los pagos efectuados de luz y agua desde el mes

Enero 2005 - Hasta Diciembre 2005
Enero 2006 - Hasta Diciembre 2006
Enero 2007 - Hasta Diciembre 2007
Enero 2008 - Hasta Diciembre 2008
Enero 2009 - Hasta Diciembre 2009
Enero 2010 - Hasta Diciembre 2010
Enero 2011 - Hasta Diciembre 2011

8) Que el Tribunal deje constancia de cuántos portacandados tiene el portón principal del galpón Nº 19-41.
9) Que el Tribunal deje constancia a nombre de quién aparecen los recibos tanto de luz como de agua del galpón Nº 19-41.
Que el Tribunal deje constancia de cualquier otro particular que señale el Apoderado Judicial de la demandante al momento de realizar la respectiva Inspección Judicial.

4º) Promovió prueba de informes ante la División de Gestión de Riesgo y Seguridad (Sala Técnica) de los Bomberos, ubicados en la avenida universidad, frente a las residencias “Los Caciques”, estado Mérida, sobre REPORTE DE INSPECCION nº 020/05/2011, de la Sala Técnica.
5º) Promovió la prueba de Exhibición de los documentos (recibos de pago) tanto de los Servicios de luz y agua del local nº 19-41, ubicado en la Avenida 01, entre calles 19 y 20, de esta ciudad de Mérida, correspondiente a los meses de enero 2005 – hasta diciembre 2005.
La representación judicial de la parte demandada promovió:
1°) Valor y mérito jurídico de los documentos insertos en autos, en los folios 49, 50 y 51, referente a la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, donde se impugnan los folios 30 al 36 del respectivo expediente, referente a la acta de notificación de inspección de Bomberos del estado Mérida (folio 30) y el reporte de inspección n° 020-05-2011, de la Sala Técnica (folios 31 y 32), así como los folios 33, 34, 35 y 36, referentes a (aspectos de prevención recomendaciones), por ser totalmente inciertos falsos y manipulados.
2°) Valor y mérito jurídico del escrito de CONTESTACIÓN DE DEMANDA, inserto en los folios 49, 50 y 51, donde se rechaza niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda que por desalojo fue interpuesta en contra de su poderdante.
CAPÍTULO V
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA
Observa este juzgado que la parte actora persigue el desalojo del inmueble, alegando que:
(…) el mencionado GALPÓN a través de todo este tiempo ha sufrido evidente deterioro en todas sus instalaciones por falta de mantenimiento, lo que nos lleva a solicitar el día 09 de Mayo de año 2011 ante la División de Prevención e Investigación de Siniestro de los Bomberos del Estado Mérida, ubicada en la avenida universidad para que acudan a realizar inspección constatar lo alegado, dicha Acta de Notificación presento en original marcada con letra "G". De la misma se obtiene reporte de Inspección N° (sic) 020/05/2001, donde se verifico el mal estado de los elementos estructurales del galpón, así como también la ruptura en un 50% de las laminas (sic) del galpón y el pésimo estado de las instalaciones eléctricas entre otras cosas que presenta el inmueble ocupado, reporte este que presento en original marcado con la letra "H". (…)

Así las cosas, tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (negrillas y subrayado agregados).

En este sentido, este juzgado considera pertinente traer a colación el criterio doctrinal sostenido por el Dr. Arquímedes Enrique González Fernández, en su obra: “Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, Editora y Distribuidora “El Guay”, S.R.L., Caracas, 2000, páginas 201 y 202, en el que refiriéndose al literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
(…) en cuanto a lo preceptuado en el literal c), se requiere […] la prueba del hecho. En base a ello, tales circunstancias tienen que ser demostradas fehacientemente por ante el órgano judicial y no administrativo como estábamos acostumbrados, debido a la nueva concepción de esta Ley, y a juicio de aquél y fundamentado en la certificación de las autoridades municipales y sanitarias correspondientes, o sea, la Ingeniería Municipal y la Oficina Sanitaria competentes dentro de cada jurisdicción municipal. El Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, en este sentido señalaba en el literal c) de su artículo 1º, que: "...La demolición, reconstrucción o reparación, deberá comenzarse dentro del mes siguiente a partir de la fecha de la desocupación". Pienso que una regulación de esta naturaleza hace falta para evitar, que la causal se desnaturalice y desvirtúe parte de los cometidos del Decreto-Ley.
A los efectos del contenido de esta causal, se deben tener presente dos normas del Código Civil. La primera es el artículo 1.589, según el cual: "el arrendador no puede durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada". Y la segunda, es el artículo 1.590 que prescribe que: "Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.
"Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se vea privado.
"Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél según las circunstancias, hacer resolver el contrato".

Asimismo, el Dr. José Luis Varela, en su obra: “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, segunda edición actualizada, Caracas – Venezuela 2004, páginas 107 y 108, señala:
Demolición o reparaciones que ameriten la desocupación
La causal de desalojo prevista en la letra "c" del artículo en comento, está referida al caso de que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, norma similar a la que estaba señalada en el artículo 1, letra "c", encab. del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; solo que se elimina por razones obvias el supuesto de desocupación del inmueble por razones de interés público, y la necesidad de comprobar las señaladas circunstancias con los permisos otorgados por la Ingeniería Municipal o por las autoridades sanitarias competentes.
En esta causal de desalojo, al igual que la anterior (letra "b"), no media incumplimiento culposo por parte del arrendatario.
Cuando se trata de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo, se deberá demostrar estas circunstancias ante el juez competente, quien a su juicio concederá el desalojo con vista de las pruebas presentadas. Según nuestra jurisprudencia el concepto de demolición lleva siempre implícita la necesidad de desocupar el inmueble a demolerse, lo cual no sucede con el concepto de reparación establecido por la misma causal, en la cual deberá necesariamente probarse que además de la reparación en sí es absolutamente necesario el desalojo ocasionado por la misma. (omissis).

Por su parte, los Dres. Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliarios”, Volumen I, Editorial Librosca, C.A., Caracas, 2000, páginas 220 al 221, señalan:
…omissis…
En efecto, «que el inmueble vaya a ser objeto de demolición» como establece el literal c) del artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican su destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las «reparaciones que ameriten la desocupación» a que alude la mencionada norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes. Graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se contemplan en el artículo 1.590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento. (subrayado y negrillas agregadas).

Así las cosas, tenemos que cuando se incoa una acción cuyo fin persiga el DESALOJO del inmueble arrendado, alegando su deterioro (Art. 34.c LAI), tal alegato tiene que ser demostrado fehacientemente por ante el órgano judicial. En el caso que nos ocupa, se observa que el accionante trajo a los autos, junto con su libelo de demanda, notificación de inspección y reporte de inspección n° 020-05-2011, expedida por la Sala Técnica del Cuerpo de Bomberos del estado Mérida, cursantes a los folios 30-36, a fin de demostrar el deterioro sufrido por el inmueble dado en arrendamiento (galpón n° 19-41, ubicado en la Avenida 01, entre calles 19 y 20, municipio Libertador del estado Mérida), los cuales serán objeto de análisis a fin de verificar junto con otros medios probatorios, la procedencia o no de lo peticionado por el actor.
Por otra parte, observa este juzgado que la representación judicial de la parte demandada, IMPUGNÓ los documentos cursantes a los folios 30 al 36, referentes al Acta de Notificación de Inspección de Bomberos del estado Mérida (folio 30) y el Reporte de Inspección n° 020-05-2011, de la Sala Técnica (folios 31 y 32), así como los folios 33, 34, 35 y 36, referentes a (aspectos de prevención recomendaciones).
En este sentido, es importante indagar el significado del término “IMPUGNACIÓN”. Según el Doctor JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo I, Editorial Jurídica Alva, Pág. 33 y siguiente), desde un punto de vista semántico, la palabra impugnación significa contradicción, combate o ataque, y en éste mismo sentido se utiliza dentro del derecho, no solo para el área probatoria, sino para el derecho en general. Desde el punto de vista probatorio, la impugnación es un medio de ataque que deriva del principio general de contradicción de la prueba ofrecida por la contraparte, tendiente a despojarla de una apariencia. Siendo que la impugnación, no solo procede por falsedades, sino también por ilegitimidades y hasta por infidelidades, lo que demuestra que ésta como medio de ataque, es un recurso por medio del cual se pretende destruir un medio de prueba, que por diferentes causas, tiene apariencia de legal y pertinente sin serlo.
En el caso que nos ocupa, se observa que se impugnan documentos públicos administrativos, en este sentido, considera oportuno este juzgado traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Humberto Enrique III Bello Tabares, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”. Tomo II. De la Prueba en Especial. Medios de Pruebas Judicial. LivroscA – Caracas, 2005, acerca de lo que es un documento público administrativo, página 393: “…el instrumento público administrativo, es aquél emanado de funcionarios públicos, pero de la administración pública, en el ejercicio de sus funciones y en la forma exigida por la ley, donde se representan actos provenientes, emanados y realizados, en y por la administración pública, sea nacional, estadal o municipal…”
Para el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Instituto de Derecho Procesal”. Ediciones Líber, Caracas, 2005, página 275: “Son definidos como aquellos que sin ser documentos públicos ni privados, realiza el funcionario público autorizado, y producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes, hasta prueba en contrario”.
Ahora bien, teniendo claro lo que es un documento público administrativo, debemos preguntarnos ¿cuál es su forma de ataque? Veamos que dice al respecto el Dr. Humberto Enrique III Bello Tabares, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”. Tomo II. De la Prueba en Especial. Medios de Pruebas Judicial. LivroscA – Caracas, 2005, páginas 394 y 395:
• En cuanto a la forma de impugnación, los instrumentos públicos negociales se impugnan por vía de tacha de falsedad, cuando quien miente es el funcionario público o por simulación, cuando quienes mienten son sus otorgantes; en tanto que el instrumento público administrativo, admite prueba en contrario para desvirtuar su presunción de veracidad;
• En cuanto a los funcionarios de quien proviene, el instrumento público administrativo a diferencia del público negocial, dimana de funcionarios de la administración pública nacional, municipal, o estadal y no, de notario, registrador o juez, como sucede con los últimos -públicos negociales-;
• En cuanto a la oportunidad procesal en que pueden ser aportados al proceso, los instrumentos públicos negociales, cuando no son fundamentales, pueden aportarse en cualquier estado y grado del proceso; mas los públicos administrativos, sólo pueden producirse en el lapso probatorio, cuando no son fundamentales.

En el caso de marras, se observa que el apoderado judicial de la parte demandada, impugna de forma genérica los instrumentos cursantes a los folios 30 al 36, sin haber traído a los autos la prueba en contrario de los documentos impugnados, que demostrara la falsedad de los tan mencionados instrumentos. En tal sentido, resulta a todas luces improcedente dicha impugnación, otorgándoseles el valor probatorio que les confiere el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
CAPÍTULO VI
ANÁLISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS
Resuelto el punto anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:
Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:
1º) Referente a la Inspección Judicial a ser realizada por este juzgado, en la que el promovente nombró como EXPERTO al Ing. José Bolívar Lizcano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-3.793.985, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el nº 131.337, a los efectos de que emitiera su dictamen sobre todos los particulares requeridos en la inspección judicial que realizara este Tribunal; sobre esta prueba es importante señalar, que este juzgado se trasladó y constituyó en el lugar indicado por el promovente, el día 11 de enero de 2011, a las 2:30 p.m., y siendo que la parte interesada no se hizo presente, por lo que no se llevó a cabo su evacuación (f. 69). En tal sentido, no puede ser objeto de valoración. Así se decide.
2º) Promovió y ratificó todos los documentos en originales que corren insertos en los folios 04 hasta el 36; al ser revisadas las actuaciones señaladas (fs. 04-36), se observa:
a) Auto suscrito por la Notaría Pública Primera del estado Mérida (f. 04), dicho auto se corresponde a un Poder Especial, otorgado por la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín, a los abogados en ejercicio Leoncio José Marín Indriago y Ricardo Antonio Marín Dávila; del mismo se desprende el carácter con el actúan los citados profesionales del derecho, y siendo que dicho poder no fue impugnado por la contraparte, se le otorga el valor probatorio que le confieren los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
b) Copia fotostática simple de la cédula de identidad distinguida con el nº V-678.916, correspondiente a la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín (f. 05); referente a dicho instrumento, este juzgado lo considera impertinente e inconducente como medio probatorio, puesto que su valoración en nada ayudaría a resolver el hecho controvertido. Así se decide.
c) Documento (fs. 06-08) autenticado el 01 de febrero de 2005, por ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, bajo el nº 76, tomo 5, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; al cual se le otorga el valor probatorio que le confieren los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, esto es, dicho documento hace plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, y de donde se aprecia que los ciudadanos Rosaura María Dávila de Marín (ARRENDADORA) y José Atilio Mercado Mendoza (ARRENDATARIO), celebraron una relación arrendaticia sobre un inmueble, consistente en un galpón de 522 m2, identificado con el n° 19-41, ubicado en la Avenida 01, entre calles 19 y 20, municipio Libertador del estado Mérida. Así se decide.
d) Copia fotostática certificada (fs. 09-24), de una sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, dictada en el expediente nº 6.741, cursante en ese juzgado, cuyas partes son: Demandante: Rosaura María Dávila de Marín. Demandado: José Atilio Mercado Mendoza. Motivo: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal. Referente a dicho medio probatorio observa esta juzgadora que el promovente no señaló su objeto, siendo necesario para este juzgado conocer lo que pretendía demostrar con dicha sentencia, en tal sentido, se desestima dicho medio probatorio por inconducente e impertinente. Así se decide.
3º) Promovió y solicitó de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, INSPECCIÓN JUDICIAL, con el propósito de dejar constancia sobre varios particulares; sobre esta prueba es importante señalar, que este juzgado se trasladó y constituyó en el lugar indicado por el promovente, el día 11 de enero de 2011, a las 2:30 p.m., y siendo que la parte interesada no se hizo presente, lo que impidió llevar a cabo su evacuación (f. 69). En tal sentido, no puede ser objeto de valoración. Así se decide.
4º) Promovió prueba de informes ante la División de Gestión de Riesgo y Seguridad (Sala Técnica) de los Bomberos, ubicado en la avenida universidad, frente a las residencias “Los Caciques”, estado Mérida, sobre REPORTE DE INSPECCION nº 020/05/2011, de la Sala Técnica; y Exhibición de los documentos (recibos de pago) tanto de los Servicios de luz y agua del local nº 19-41, ubicado en la Avenida 01, entre calles 19 y 20, de esta ciudad de Mérida, correspondiente a los meses de enero 2005 – hasta diciembre 2005; referente a dichas pruebas este juzgado se pronunció por auto de fecha 10 de enero de 2012 (fs. 61-68), declarando INADMISIBLES las mismas.
Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:
1°) Valor y mérito jurídico de los documentos insertos en autos, en los folios 49, 50 y 51, referente a la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, donde se impugnan los folios 30 al 36 del respectivo expediente, referente a la acta de notificación de inspección de Bomberos del estado Mérida (folio 30) y el reporte de inspección n° 020-05-2011, de la Sala Técnica (folios 31 y 32), así como los folios 33, 34, 35 y 36, referentes a (aspectos de prevención recomendaciones); en lo que respecta a dichas pruebas, este juzgado ya hizo pronunciamiento en el punto previo del presente fallo. Así se decide.
2°) Valor y mérito jurídico del escrito de CONTESTACIÓN DE DEMANDA, inserto en los folios 49, 50 y 51, donde se rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda que por desalojo fue interpuesta en contra de su poderdante; ha sido doctrina sostenida por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, en reiterados fallos que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2000, Nº 474, la Sala dejó sentado lo siguiente:
…omissis...
el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2000, número 2702, página 589).

Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2000, la misma Sala ratifica el criterio in comento, al establecer:

...omissis...
en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.
Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, noviembre 2000, número 2718, página 628).

En decisión más reciente de fecha 02 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-00166, con ponencia del Magistrado Dr. Juan Rafael Perdomo, se estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteado la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. (resaltado del Tribunal) Por lo tanto, tales alegatos no constituyen medio de prueba alguna. Así se decide.
CAPÍTULO VII
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL
Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:
1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de DESALOJO DE INMUEBLE POR DETERIORO DEL INMUEBLE ARRENDADO, fundamentada en los artículos 34.c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 115 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela.
2º) Que la parte actora no logró demostrar en el debate probatorio, los alegatos invocados en su libelo de demanda, pues muy a pesar que trajo a los autos un Reporte de Inspección, expedida por el Cuerpo de Bomberos del estado Mérida, signado con el n° 020-05-2011, de la Sala Técnica; dicha prueba debió adminicularse con una experticia en la que se demostrara fehacientemente el deterioro del inmueble dado en arrendamiento.
3º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.
DECISIÓN
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y con fundamento en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda intentada el abogado en ejercicio Ricardo Antonio Marín Dávila, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Rosaura María Dávila de Marín, contra el ciudadano José Atilio Mercado Mendoza, por DESALOJO POR DETERIORO DEL INMUEBLE ARRENDADO. Así se decide.
Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los diecisiete días del mes de febrero de dos mil doce. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima S. Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-