TSJ Regiones - Decisión

EXP. 21.017
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

202° y 153°

PARTE DEMANDANTE: MONTILLA DE ROMERO CARMEN ELENA.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS ALBERTO MARTINEZ MARCANO Y ANTONIO LUIS MARTINEZ UZCATEGUI.
PARTE DEMANDADA: ESTANGA PARARIA CARMEN HERMINIA.
DEFENSOR JUDICIAL ABOGADA: REYNA MARGARITA VERA MEDINA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES.

DE LA NARRATIVA

El juicio que dio lugar a la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, se inició mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano Abogado Luis Alberto Martínez Marcano, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 3.026.603, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.197, en representación de la ciudadana CARMEN ELENA MONTILLA DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.093.424, según poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 22 de marzo de 2005, anotado bajo el N° 31, Tomo 32 de los libros de autenticación en el cual agrego al escrito del libelo de la demanda marcado con la letra “A”, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES. Efectuada la distribución de ley, el conocimiento de la misma correspondió a este Juzgado, según nota de recibo de fecha 19 de mayo de 2005. (Ver vuelto del folio 5), mediante auto de fecha 25 de marzo de 2005, admitió la misma por no ser contraria a la Ley, al orden público y a las buenas costumbres y ordenó el emplazamiento a la ciudadana CARMEN HERMINIA ESTANCA PARARIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.208.378, para que compareciera por ante el despacho de este Juzgado en el SEGUNDO DIA DE DESPACHO siguiente a aquel que constara en autos su citación. Se formó expediente, dándosele entrada con el número 21.007, se libraron los recaudos de citación al demandado, y se entregaron al alguacil del tribunal para que los haga efectivos.-----------------------------------------
Al folio 38 obra auto de fecha dos de junio de 2005, donde se formo los cuadernos de medias de secuestro y embrago preventivo.----------------------
A los folios 41 al 42 obra auto de fecha tres de agosto de 2005, el Juez Temporal designado se avoca al conocimiento de la presente causa, se ordenó la notificación de dicho avocamiento.------------------------------------
Al folio 45 obra declaración de la Alguacil adscrita a este Tribunal donde dejo constancia que devuelve la boleta de citación sin firmar.-----------------------
Al folio 54 obra diligencia de fecha 16 de noviembre de 2005, suscrita por los apoderados judiciales de la parte actora quien solicitaron la citación por carteles de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.----------------------------------------------------------------
A los folios 55 al 56 obra auto de fecha 5 de diciembre de 2005, este Tribunal acuerda lo solicitado por la parte actora y acuerda emplazar a la parte demandada, por medio de carteles.----------------------------------------
A los folios 59 y 60 obra publicación de carteles de citación a la parte demandada y se ordeno agregar a los autos según nota de secretaria. (Ver folio 61).----------------------------------------------------------------------------
Al folio 67 obra diligencia de fecha 9 de octubre suscrita por el co-apoderado judicial de la parte actora abogado Luis Alberto Martínez Marcano, quien solicito que le nombre defensor judicial a la parte demandada.-----------------
Al folio 68 obra auto de fecha trece de octubre de 2006, donde se nombro como defensor judicial a la parte demandada ciudadana Estanga Paraira Carmen Herminia a la abogada Reyna Margarita Vera Medina, donde se le ordenó notificar.--------------------------------------------------------------------
Al folio 70 obra boleta de notificación debidamente firmada por la Abogada Reyna Margarita Vera Medina.----------------------------------------------------
Al folio 79 obra escrito de contestación de la demanda presentada por la Abogada Reyna Margarita Vera Medina en su condición de defensor judicial de la parte demandada. Se ordeno agregar a los autos según se desprende de la nota de secretaria. (Ver folio 82).------------------------------------------
Al folio 83 obra escrito de promoción de pruebas presentadas por la defensora judicial de la parte demandada. Se ordeno agregar a los autos según se desprende de la nota de secretaria. (Ver folio 84).--------------------
A los folios 86 al 87 obra escrito de promoción de pruebas presentado por el co-apoderado judicial abogado Luis Alberto Martínez Marcano, se ordeno agregar a los autos según se desprende de nota de secretaria. (Ver folio 94).---------------------------------------------------------------------------------
A los folios 96 al 97 obra auto de fecha 6 de marzo de 2007 donde se admiten las pruebas de las partes.-----------------------------------------------
Siendo este en resumen el historial de la presente causa, el Tribunal para resolver observa:

DE LA MOTIVA
I
DEL LIBELO DE DEMANDA

A los folios uno al cinco obra escrito de la demanda:
• Que en fecha 01 de noviembre del 2000, la ciudadana Carmen Elena Montilla de Romero celebro contrato con la ciudadana Carmen Herminia Estanga Pararia, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 8.20.378, mediante el cual le dio en arrendamiento la casa quinta de su propiedad ubicada en la Urbanización las Terrazas, situada en la esquina Noroeste del cruce entre las intercomunales Mérida La Hechicera y la Carretera Panamericana, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.
• De acuerdo con dicho documento autenticado, el contrato de arrendamiento el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000, 00) mensuales, que el arrendatario convino en pagar por mensualidades adelantadas, los cinco primeros días de cada mes, entregó en calidad de deposito la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (1.200.000,00), equivale a cuatro meses de cánones de arrendamiento.
• La duración del contrato se fijó por un lapso de seis (6) meses prorrogables, contados a partir del 01 de noviembre del 2000 y que en caso cualquiera de las partes desease rescindir el contrato debería dar aviso a la otra por escrito con no menos treinta (30) días de anticipación.
• En caso concreto que nos ocupa, resulta de meridiana claridad que el contrato de arrendamiento se prorrogó por un periodo fijo de seis meses contados a partir del día 01 de mayo del 2005, dado que las partes no se dieron el aviso previsto en la cláusula tercera de ese contrato, por lo que se prorrogó hasta el mes de octubre del año 2005.
• La arrendataria Carmen Herminia Estanga Pararia, pagaba los cánones de arrendamiento mediante depósito en la cuenta de ahorros que la arrendadora Carmen Elena Montilla de Romero, tenía y tiene a su nombre en Banesco, distinguida con el N° 0134-0440-23-4404023255.
• Desde el año 2002 y hasta la fecha no ha pagado el canon de arrendamiento de manera regular pactada en el contrato, sino que lo ha hecho de una manera bastante irregular. En efecto, durante el año 2002, en el mes de mayo deposito la cantidad de Bs. 4.019,52, en el mes de junio la cantidad de Bs. 300.000,00, en el mes de julio la cantidad de Bs. 2.598,25, en el mes de agosto la cantidad de Bs. 300.000,00, en el mes de septiembre la cantidad de Bs. 1.142.354,20, en el mes de octubre la cantidad de 300.000,00 y en el mes de noviembre la cantidad de Bs. 300.000,00, para un total de Bs. 2.348.971,97, quedando pendiente por cancelar correspondiente a ese año 2002, la cantidad de Bs. 1.251.028, durante el año 2003,en el mes de febrero deposito la cantidad de Bs. 300.000,00, en el mes de abril la cantidad de Bs. 500.000,00 y en el mes de diciembre la cantidad de Bs. 600.000,00 para un total de Bs. 1.400.000,00, quedando pendiente por cancelar correspondiente a ese año 2003, la cantidad de Bs. 2.200.000,00; durante el año 2004, en el mes de febrero deposito la cantidad de Bs. 600.000,00, en el mes de junio la cantidad de Bs. 600.000,00 para un total de Bs. 1.200.000,00, quedando pendiente cancelar correspondiente a ese año 2004la cantidad de Bs. 2.400.000,00 y durante el año 2005, adeuda los meses transcurridos, esto es, enero febrero, marzo, abril y mayo para un total de Bs.1.500.000,00, dando un total general por cancelar de siete millones trescientos cincuenta y un mil veintiocho con tres céntimos (Bs. 7.351.028,03), por concepto de cánones de arrendamiento actualmente en mora, todo lo cual consta de la relación de los alquileres depositados desde el año 2002 hasta el 27 de abril del 2005.
• Del derecho en los artículos 1.592, 1. 160, 1167, 1613, 1616 del código civil.
• En fuerza de las consideraciones que anteceden y en fundamento en el artículo 1.167 del código civil, es por lo que ocurre ante usted con el carácter antes indicado, para demandar como en efecto demando, a la ciudadana Carmen Herminia Estanga Pararia de las preindicadas para que convenga: Dar por resuelto el referido contrato de arrendamiento celebrado con su representada. En pagarle a su representada la cantidad de siete millones trescientos cincuenta y un mil veintiocho bolívares con tres céntimos (Bs. 7.351.028,03) por concepto de cánones de arrendamiento actualmente en mora y conforme a la descripción antes realizada.
• Estimo la presente demanda en la cantidad de nueve millones doscientos diecisiete mil cuatrocientos cuarenta y seis bolívares con seis céntimos (Bs. 9.217.446,00).
• Solicito de conformidad con el artículo 599, ordinal 7mo, en concordancia con los artículos 585 y 588 sea decretado el secuestro sobre el inmueble.
• De igual forma solicito embargo preventivo sobre bienes muebles propiedad de la demandada de conformidad a lo establecido en el artículo 588 del código de procedimiento civil.
• Señalo su domicilio procesal en la Avenida 4 Bolívar, Edificio Oficentro, piso 1, oficina 15, calle 24y 25, Mérida Estado Mérida.
• De la parte demandada Urbanización las Terrazas, casa N° 35, esquina noroeste del cruce entre la intercomunal Mérida-hechicera y la carretera Panamericana.

II
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 15 de febrero de 2007, presentado por la abogada Reyna Margarita Vera Medina, defensor ad-liten de la ciudadana Carmen Herminia Estanga Pararia, en los siguientes términos:
• Niega y rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la pretensión incoada en contra de su defendida, en el libelo de la demanda.

III
MEDIOS DE PRUEBAS PROMOVIDOS POR LAS PARTES

Pruebas de la parte demandada: Escrito presentado por la Abogada Reyna Margarita Vera Medina, en su carácter de defensor ad-liten de la ciudadana Carmen Herminia Estanga Pararia, de fecha 22 de febrero de 2007.
Primero: Valor y mérito favorable de los autos, en todo aquello que favorezca a su representada.
Pruebas de la parte actora: Mediante escrito presentado por el co-apoderado judicial de la parte actora abogado Luis Alberto Martínez, adujo los siguientes medios de prueba:
Primero: Valor y merito probatorio del documento de arrendamiento autenticado por la notaria pública Segunda del Estado Mérida, el 01 de noviembre del 2000, anotado bajo el N° 82, tomo 59, suscrito por las ciudadana Carmen Elena Montilla de Romero y Carmen Herminia Estanga Pararia.
Segundo: Valor y merito de la fotocopia de la libreta de la cuenta de ahorros de Banesco distinguida con el N° 0134-0440-23-4404023255, a nombre de su representada Carmen Elena Montilla de Romero.
Tercero: Valor y merito del documento registrado por ante al Oficina Subalterna de Registro Público el 07 de febrero de 1991, bajo el N° 27, protocolo primero, tomo 11, Primer Trimestre del referido año.
Cuarto: Valor y merito probatorio de la factura por servicio N° 3106404 de aguas de Mérida.
Quinto: Valor y merito probatorio del estado de cuenta de los servicios de energía eléctrica expedido por CADELA.
Sexto: De conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicito del tribunal se requiera de la empresa Aguas de Mérida, el estado actual el servicio de agua del inmueble.
Séptimo: De conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicito del tribunal se requiera de la empresa CADELA, el estado actual el servicio de energía eléctrica.
Octavo: Valor y mérito probatorio de los recibos que acreditan haber pagado los gastos causados con ocasión de la ejecución de la medida de secuestro del inmueble.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCION PROPUESTA.

Antes de proceder a decidir sobre el fondo de la controversia planteada en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, para este Jurisdiscente se hace necesario señalar lo siguiente: De un contrato de arrendamiento pueden derivarse varios tipos de demandas, de conformidad a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento; reintegro de sobre alquileres, entre otras. La relación arrendaticia es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario, creando entre las partes una relación jurídica. Sin embrago se debe tener en cuenta la calificación del contrato en el cual se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia. En el artículo 1599 del Código Civil prevé que los contratos de arrendamiento se han hecho por tiempo determinado, concluye fatalmente el día fijado sin necesidad de desahucio. De igual forma el artículo 1.160 ejusdem prevé con meridiana claridad que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
De lo antes expuesto este juzgador procede verificar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento para determinar si es procedente o no la demanda interpuesta por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares. La parte demandante, alega: Que suscribió contrato con la ciudadana Carmen Herminia Estanga Pararia parte demandada, por tiempo determinado de seis meses prorrogables, contados desde el día 01 de noviembre de 2.000, tal como consta del contrato anexado a los autos que fue autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Segunda del Estado Mérida en fecha 19 de noviembre de 2.000 inserto bajo el N° 82 del tomo 59 de los libros respectivos. En efecto la cláusula tercera referida a la vigencia contractual. “… la duración de este contrato es por un lapso de seis (06) meses prorrogables, contados a partir del Primero (01) de Noviembre del 2000. En el caso que cualquiera de las partes desee rescindir el presente contrato deberá dar aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación, el cual, observa este juzgador que riela a los folios 8 al 10 del presente expediente. Revisadas como ha sido las actas procesales se observa que ningunas de la partes manifestaron la no renovación del mismo. Es por ello que es evidentemente en el presente caso, operó indiscutiblemente la institución de la tacita reconducción arrendaticia, por cuanto el Contrato de Arrendamiento bajo análisis, tuvo una duración de SEIS (06) MESES, prorrogable, contado a partir del día primero (01) del mes de noviembre del año 2000, con vencimiento el primero (01) de mayo del 2001, y las partes no manifestaron la no renovación del presente contrato con la anticipación de los treinta días, no es menos cierto que el mismo se fue prorrogando paulatinamente, produciendo sin lugar a dudas y a toda luces una evidente tacita reconducción que traduce en un derecho legalmente constituido para el arrendatario, es decir, convirtiéndose en un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado.
Para sustentar lo expuesto anteriormente sobre la tacita reconducción, se encuentra prevista en los artículos 1.600 y 1614 ejusdem; que disponen:” la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendado queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
De igual forma en el artículo 1.614 ejusdem: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del Propietario, se Juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Así mismo la Sala de Constitucional con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, de fecha 24/04/2002, en sentencia N° 834, exp. N° 02-570 de Juan José Camacaro Pérez, en la que señaló en relación a los contratos de arrendamientos:
“…La sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho (omissis) En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma”. (Subrayado y resaltado por el tribunal)
Asimismo, dicha Sala en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, Magistrado Ponente: Francisco Antonio Carrasquero López señaló:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Subrayado y resaltado por el Tribunal).
Con lo expuesto, de parte de este Juzgador, admitir la acción de Resolución de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo . Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Constitución y sus Leyes, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera por el ciudadano Abogado Luis Alberto Martínez Marcano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V.-3.026.603, inscrito en el Inpreabogados bajo el N° 8.197, apoderado de la ciudadana Carmen Elena Montilla de Romero, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.093.424, contra la ciudadana Carmen Herminia Estanga Pararia, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.208.378. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes o en su defecto a sus apoderados, haciéndoles saber que el lapso para ejercer el recurso que consideren conveniente contra la presente decisión empezará el primer día de despacho pasados que sean diez días de despacho siguientes a aquél en que conste en autos su notificación. Líbrense las respectivas boletas de notificación. Y ASI SE DECIDE.
COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los doce (12) días del mes de julio del año dos mil doce. Años 202º DE LA INDEPENDENCIA Y 153º DE LA FEDERACIÓN.

EL JUEZ ABG. JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO.

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN