TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

202º y 153º

PARTE NARRATIVA

Recibido por distribución el presente expediente proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en virtud de la declinatoria de competencia, inherente al juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesto por la ciudadana JOSEFINA ROJAS DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 687.642, asistida por el abogado JESÚS OLINTO PEÑA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.355, titular de la cédula de identidad número 8.031.219, de este domicilio, en contra del ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.329.999, domiciliado igualmente en Mérida, estado Mérida.

En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
1. Que mediante contrato de fecha 07 de septiembre de 2.006, por ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, bajo el número 19, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cedió en arrendamiento al ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, un local comercial ubicado en la Calle 25, cruce con Avenida 7, Municipio Libertador del estado Mérida.

2. Que de conformidad con la cláusula segunda del citado contrato, quedó establecido una duración de seis (06) meses, es decir, desde el día 01 de septiembre de 2.006, hasta el 01 de septiembre de 2.007, comenzando a regir la prórroga legal el día 01 de septiembre de 2.007, hasta el 01 de marzo de 2.008.

3. Que tanto del vencimiento del contrato, como de la respectiva prórroga legal, notificó el 31 de julio de 2.007, al ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, a través del Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, tal y como se evidencian de las actuaciones realizadas por dicho Tribunal.

4. Que aún y cuando en virtud de la notificación judicial tanto del vencimiento de la prórroga, como de la prórroga legal, el ciudadano en referencia se negó a entregar el inmueble, contraviniendo la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

5. Que demandó con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, , así como en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. Que de igual manera se fundamentó en el contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. Que demandó al ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente:

o Que cumpla con su obligación de entregar el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle 25, cruce con Avenida 7, jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida, libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se lo entregó, sin plazo alguno.

o A pagar por los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la definitiva y real entrega del bien.

o A pagar las costas procesales calculadas prudencialmente por el Tribunal.

7. Citó y transcribió el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en los artículos 588 y 599 ordinales 7º del Código de Procedimiento Civil, solicitando que se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble indicado, y que se le designe como depositaria del mismo, en su carácter de propietaria del inmueble objeto de demanda.

8. Estimó la demanda en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 1.200,oo).

9. Indicó dirección para la citación del demandado y señaló su domicilio procesal.

10. Finalmente, solicitó la admisión y sustanciación de la demanda, así como declararla con lugar en la oportunidad correspondiente.

Se infiere del folio 5 al 15, anexos documentales que acompañan el escrito libelar consignado.

Obra del folio 24 al 33, escrito de contestación de la demanda, producido por el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, asistido por los abogados BETTY JOSEFINA RONDÓN y ALFONSO LEÓN AVENDAÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 38.014 y 31.773 en su orden, titulares de las cédula de identidad números 4.490.740 y 3.990.878 respectivamente, en virtud del referido escrito, fue argumentado dentro de otros hechos los siguientes:

1) Indicó de manera pormenorizada una serie de contratos de arrendamiento debidamente notariados, inherente a un lote de terreno o parcela urbana, ubicado en la esquina de la Avenida 7 Maldonado, con la calle 25 Ayacucho, de ésta ciudad de Mérida, estado Mérida.
2) Señaló otros contratos de arrendamiento debidamente notariados, inherente a un local comercial, ubicado igualmente en la esquina de la Avenida 7 Maldonado, con la calle 25 Ayacucho, de ésta ciudad de Mérida, estado Mérida.

3) Señaló un documento de arrendamiento debidamente notariado por ante la Oficina Notarial Pública Primera del estado Mérida, de fecha 08-10-2.004, anotado bajo el Nº 66, Tomo 60; suscrito por la hoy demandante y una persona jurídica denominada “Multiservicios y estacionamiento Séptima Avenida S. R. L., representada por el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS (demandado).

4) Que en el referido contrato entró a prevalecer una circunstancia como es la establecida en la cláusula Primera, que textualmente dice:

“LA ARRENDADORA da en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO un LOCAL COMERCIAL, el cual se encuentra ubicado en la esquina de la calle 25 cruce con Avenida 7, Jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida”.

5) Que de la trascripción de la cláusula se evidencia claramente un cambio de arrendamiento del bien inmueble cuando la denomina LOCAL COMERCIAL, cuando en la realidad de los hechos es que sigue siendo un LOTE DE TERRENO O PARCELA DE TERRENO URBANA, no merecedor de Local Comercial, como lo ordena la demandante arrendadora.

6) Que siempre acudió de buena fe y con la percepción de que estaría realizando un negocio jurídico avalado por la Ley.

7) Que es así como se inicia el disfraz de la relación arrendaticia, por parte de la arrendadora con la connotación de que no podía seguir arrendando un LOTE DE TERRENO O PARCELA DE TERRENO URBANO, por cuanto, bajo la mira de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el referido inmueble ésta excluido de la aplicación del decreto-ley, tal como lo preceptúa el artículo 3º de la Ley eiusdem que establece: “Queda fuera del ámbito de aplicación de éste Decreto- Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificaciones…”Asi las cosas.

8) Que posteriormente, continuó con el itinerario de la relación arrendaticia, suscribiendo un contrato de arrendamiento con la demandante, por ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, de fecha 07-09-2.006, anotado bajo el número 19, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, pero en esta ocasión con otras connotaciones en las cláusulas del referido contrato, en principio como un LOCAL COMERCIAL, siendo que en el itinerario del procedimiento probara que las características siguen siendo las de un TERRENO O PARCELA sin edificación alguna; que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento fundamento de la acción, establece que el contrato tendrá una duración de un año fijo, con la correspondiente prórroga legal, contados a partir del 1 de septiembre de 2.006.

9) Que en el presente caso es claro y evidente la violación de normas de orden público, toda vez que, por ningún concepto se le garantiza la prórroga legal, igualmente no se plasmo en éste documento el que renunciara a la prórroga legal, tampoco existe comunicaciones anteriores al contrato éste último que determine el desahucio, pues mal puede haber incurrido en contravención a las cláusulas del contrato de arrendamiento hoy demandado.

10) Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, siendo que existe una cadena documental de la relación arrendaticia, la cual debe ser valorada en toda su integridad, tal y como lo advierte en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

11) Solicitó que el Tribunal se abstenga de decretar la medida preventiva de secuestro, por no haber presunción de buen derecho, siendo que la parte actora no acompañó en el libelo de demanda la documentación suficiente, sustentándose en un documento insuficiente.

12) Que de la cadena documental que señaló, se desprenden derechos para el arrendatario que el demandante oculta para impedir su reconocimiento y sorprender al Tribunal en su buena fe, al solicitar la medida comprometen los derechos de los arrendatarios, que en consecuencia no están llenos los extremos de ley para el otorgamiento de la medida que solicitó la parte actora, no hay buen derecho, requisito de procedibilidad para el otorgamiento de una medida.

13) Que en conclusión, se iniciaron las firmas de las celebraciones de los contratos de arrendamiento, suscrita siempre por las mismas partes, lo cual demuestra que todos los contratos, tienen el mismo objeto (Lote de terreno urbano, el mismo negocio jurídico, las mismas partes contratantes), lo que conduce a la conclusión que la parte actora pretende vulnerar con esta acción sus derechos como arrendatario.

14) Como punto previo promovió la parte demandada la cuestión previa número 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

15) Que la parte actora presentó como fundamento de la demanda un (1) contrato de arrendamiento, basado en el cumplimiento de contrato- vencimiento de prórroga legal, siendo esto una simulación de la parte actora, con respecto a la realidad de los hechos, toda vez que, existe una cadena documental expresada en la celebración de contratos de arrendamiento cuya fecha de inicio fue el día 06 de junio de 1.996, con el mismo inmueble (Lote de Terreno Urbano), pretendiendo sorprender al juzgado, violentando de esta manera la tutela judicial efectiva de los arrendadores, lo cual trae como consecuencia que la parte demandante simuló unos hechos para cercenar sus derechos como arrendatario y en contra de las normas y principios de orden público.

16) Que queda comprobado de manera documental y suficiente la realidad de los hechos que hacen inadmisible o sin lugar la presente petición, pidiendo que se declare con lugar la cuestión previa opuesta.

17) Que en este sentido quedó debidamente rechazada la demanda propuesta, solicitando que la misma sea admitida con todos los pronunciamientos de ley.

A los folios 59 y 60 corre escrito de pruebas de la parte actora, las cuales fueron admitidas tal como se desprende del folio 58.

Del folio 63 al 65, riela escrito de pruebas producido por la parte demandada, las cuales fueron admitidas tal y como consta al folio 62.

Al folio 66 corre escrito de oposición suscrito por la parte demandada, respecto al escrito de pruebas promovido por la parte demandante.

Se infiere del folio 69 al 71, complemento de pruebas promovidas por la parte demandada.

Al folio 93 y 94 corre escrito suscrito por la parte actora respecto a la oposición de la admisión de las pruebas producidas por la parte demandada.

Obra del folio 99 al 110, decisión emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 28 de mayo de 2.008, en virtud de la cual fue declarado lo siguiente:

1 Se repuso la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento ordinario, por tratarse de un contrato de arrendamiento sobre un terreno urbano, no edificado, inaplicación que se deriva del literal a), del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; reposición que se dicta en orden a lo pautado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración que se trata de un quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no puede subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de las partes tal y como lo señala el artículo 212 eiusdem.

2 Se declaró la nulidad de todo lo actuado, desde su admisión, en consecuencia, se repuso la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión de la demanda por el procedimiento ordinario, cumpliendo con los trámites previstos.

3 Por la naturaleza del fallo no hay especial pronunciamiento sobre costas.

Corre al folio 115 y 116 apelación de la sentencia, producida por la parte actora respecto de la anterior decisión, la cual fue oída en ambos efectos, tal y como se hizo constar al vuelto del folio 117.

Se observa del folio 120 fundamentos de la apelación, consignada por la parte actora.

Se infiere al folio 124 y 125 escrito de conclusiones referidas a la sentencia apelada.

Mediante decisión de fecha 22 de febrero de 2.010, emitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, fue declarado lo siguiente:

1 La nulidad de la sentencia apelada, dictada en fecha 28 de mayo de 2.008.

2 Con lugar la apelación interpuesta el día 5 de junio de 2.008, por el apoderado judicial de la parte actora, abogado JESÚS OLINTO PEÑA RIVAS, contra la sentencia definitiva proferida el día 28 de mayo de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.

3 CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana JOSEFINA ROJAS DE GARCÍA, contra el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS; en consecuencia de ello se ordenó a la parte demandada, la inmediata entrega del inmueble arrendado, consistente en un local comercial, ubicado en la Calle 25, cruce con Avenida 7, jurisdicción del Municipio Libertador del estado Mérida.

4 Se condenó en costas a la parte perdidosa, ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, en atención al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se puede constatar al folio 167 diligencia suscrita por la parte demandada, mediante la cual apeló de la decisión dictada por el Tribunal en fecha 22 de febrero de 2.010.

Al folio 169 corre auto emanado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante la cual negó la apelación interpuesta por la parte demandada, argumentando que ese Tribunal actuó como segunda instancia y que no quedaba otra instancia ordinaria que agotar.

Evidencia el Tribunal que al folio 173 corre auto declarando firme la sentencia de fecha 22 de febrero de 2.010.

Se puede constar del folio 177 al 187 amparo constitucional, interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 22 de febrero de 2.010, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida.

Se observa del folio 226 al 246, decisión emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, el cual declaró:

1 CON LUGAR la acción de amparo constitucional interpuesta por el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, asistido por la abogada BETTY JOSEFINA RONDÓN y ALFONSO LEÓN AVENDAÑO, contra la sentencia de fecha 22 de febrero de 2.010, proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida; cuyo motivo es el cumplimiento de contrato de arrendamiento, por la violación del principio de la doble instancia, el debido proceso, el derecho a la defensa y ha actuar fuera de los límites de su competencia, establecidos en los artículos 49 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

2 Se anuló la sentencia de fecha 22 de febrero de 2.010, proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida.

3 Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se repuso la causa al estado en que se encontraba para el 22 de febrero de 2.010, a los fines de que el Juzgado al que corresponda por distribución conocer en segunda instancia, proceda a emitir nueva decisión, sin incurrir en los vicios delatados en el amparo.

Al folio 252 y 253 corre inhibición del Juez Titular del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, abogado HOMERO JOSÉ SÁNCHEZ FEBRES.

Del folio 281 al 285 corre decisión proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual declaró:

1 FUNCIONALMENTE INCOMPETENTE, para conocer el juicio seguido por la ciudadana JOSEFINA ROJAS DE GARCÍA, contra el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS por CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a que se contrae el presente expediente y en particular para conocer, sustanciar y decidir el recurso de apelación propuesto por el abogado JESÚS OLINTO PEÑA RIVAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada de fecha 28 de mayo de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, se DECLINA su conocimiento al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del estado Mérida, al cual corresponda por distribución.

Al vuelto del folio 286, corre auto emitido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual declaró firme la anterior decisión.

El Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: Corresponde al Tribunal, determinar si la reposición, decretada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida o no ajustada a derecho y en consecuencia determinar si se sigue el procedimiento breve o si por el contrario se continúa por el procedimiento ordinario.

SEGUNDA: DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA:

Nuestro sistema judicial se caracteriza porque la actividad del juez se encuentra reglada por la Ley, sin que éste pueda apartarse de los lineamientos que ella le ofrece. Es por ello, que cuando el juzgador omite dicho proceder altera la estructura procesal que la Ley impone. En esta línea de pensamiento, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, vigente desde el año de 1999, destaca en su artículo 257 que la forma no debe prevalecer sobre la justicia y que esta última debe ser producida en el lapso más breve posible.

Y es que de acuerdo a nuestro ordenamiento procesal el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio; de allí pues que la dirección del proceso es encomendada desde el primer momento al Juez por mandato del artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y este está obligado a actuar como su director, propulsor, vigilante y previsor, por ello cuenta con herramientas suficientes para corregir cualquier error que se cometa en el decurso del proceso. De allí que el artículo 206 eiusdem, disponga:

“Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez”.

Al analizar esta norma, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, ha comentado lo siguiente:

“El juez es guardián del debido proceso y debe mantener las garantías constitucionales del juicio, evitando extralimitaciones, la inestabilidad del proceso o el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una tenga en el juicio (Art. 15). Como esta es una norma genérica, el incumplimiento de la misma por parte del juez, debe ser denunciada en la formalización del recurso de casación, conectándola con la infracción de otra norma de actividad específica en la cual se concrete la indefensión o desigualdad en el proceso”.

Y es que cuando el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, considera al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, tal elevado cometido sólo se puede cumplir ofreciendo las necesarias garantías formales y sustanciales, cuya efectividad es atribuida a los órganos judiciales, por tanto exige que los particulares accedan a instrumentos procesales que sean aptos desde el punto de vista formal para el procesamiento de la pretensión, por ello no es suficiente la mera comprobación de que hubo decisión en derecho, pues deben respetarse los presupuestos que sean indispensables para conocer el fondo del proceso, al punto que una providencia de inadmisibilidad, debidamente fundamentada, podría satisfacer el derecho a la tutela efectiva.

Es evidente que la función del Estado es garantizar a los justiciables, a través de los órganos jurisdiccionales, un juicio pulcro y gobernado por los principios que lo tutelan; de forma que cuando el Tribunal yerra en la observancia de los mismos, sobreviene la necesidad de deshacer lo que se ha hecho incorrectamente, pero la nulidad de las actuaciones no puede convertirse jamás en un mecanismo cotidiano de solventar errores, y menos aún el remedio de la reposición. Tal postulado fue muy bien precisado por la Dra. Marjorie Acevedo, Juez Superior Segunda del Área Metropolitana de Caracas en sentencia de fecha 11/03/2005, en la cual previno lo siguiente:

“(omissis) Quien decide observa, que la Reposición de la Causa (sic), con la consabida nulidad del acto procesal viciado, debe ser la excepción y no la regla dentro del proceso, así lo ha venido interpretando la jurisprudencia y la doctrina reiterada, lo que ha sido actualmente, en base a los avances en las garantías procesales, establecido en la constitución Nacional, en sus artículos 26 y 257, que disponen “ el Estado garantizará una Justicia … sin dilaciones indebidas, sin formalismos y reposiciones inútiles …”, “no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales,,,”; Garantías Constitucionales éstas que se encontraban presentes en los fundamentos del legislador cuando estableció la disposición del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dispone la obligación para los Jueces de procurar la estabilidad de los juicios, por ello deben corregir faltas errores que observen, en aras de evitar futuras nulidades. Este mandato legal tiene su fundamento en la necesidad de estabilidad de los procesos y de la economía procesal. De lo expuesto se infiere que la reposición debe seguir un fin útil, que no puede considerarse sea el de corregir errores de las partes, sino faltas del Tribunal que son contrarias al orden público o perjudiquen los intereses de las partes, sin que ellas tengan culpa de tales errores” (Máximas de los Tribunales Superiores del Trabajo, Caracas 2006, pág. 417).

Que además el artículo 49 de nuestra Carta Magna señala:

“El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales Y administrativas…”.

Que igualmente el artículo 26 del citado texto constitucional dispone:

“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

Ahora bien, enseña la doctrina que la reposición es el efecto de la declaratoria de nulidad procesal, que sobreviene cuando ciertos vicios esenciales, necesarios o accidentales, afectan la validez y eficacia jurídica de la forma y contenido de los actos; es un remedio de carácter formal y privativo del proceso. No tiene por objeto corregir, suplir, ni encubrir los desaciertos, errores, imprevisiones o impericias de las partes, ni tampoco puede acordarse por sutileza, irregularidades de poca importancia o de mera forma, sino para corregir faltas del Tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes, sin culpa de ellas, es un verdadero remedio heroico y restrictivo, que no debe utilizarse sino cuando el vicio no pueda corregirse de otra manera.

En efecto, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 28 de febrero del 2002, en cuanto a la finalidad útil que debe perseguir la reposición y lo que debe examinar los jueces frente a una posible reposición, estableció:

“En numerosas decisiones de este alto Tribunal, se ha explicado la necesidad de que las reposiciones acordadas, además de corregir vicios efectivamente ocurridos en el trámite del juicio persigan una finalidad útil, esto es, restauren el equilibrio de las partes en el proceso, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 15 del vigente Código de Procedimiento Civil. Es decir, la consideración anterior obliga a los jueces y magistrados a examinar si efectivamente ocurrido un menoscabo, ha impedido el ejercicio de un medio o recurso previsto para que las partes hagan valer sus derechos e intereses, o si es capaz de modificar el dispositivo del fallo, pues sólo será posible acordar la reposición cuando se ha constatado que existe una infracción de las reglas para el trámite de los juicios que han vulnerado el derecho a la defensa de las partes.
Es por lo anterior que esta Sala de Casación Social, de conformidad con las disposiciones de la nueva Constitución, en aplicación del principio finalista y el acatamiento a la orden de reposiciones inútiles, no declarará la nulidad de la sentencia recurrida si la deficiencia concreta que la afecta, no impide determinar el alcance objetivo o subjetivo de la cosa juzgada, no hace posible su eventual ejecución o no viola el derecho de las partes a una justa resolución a la controversia. Es por ello que en aplicación de los artículos 26 y 257 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela para declarar la nulidad del fallo por omisión o defectos en su forma intrínseca, es necesario examinar si el mismo, a pesar de las deficiencias de forma alcanzó su fin, logrando los conflictos sociales y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en nuestras formas procesales, establecidos en las leyes sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso. (Decisiones/Scs/280202)”.

En ese mismo orden de ideas, en decisión proferida el 21 de junio de 2007, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número 2004-000025, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, al referirse a la doctrina reiterada de esa Sala, establecida entre otras en sentencia número 231 del 19 de julio de 2000, expediente número 00-215, ha establecido los casos o circunstancias que deben concurrir para hacer procedente la reposición de una determinada causa; puntualizó al efecto la Sala de Casación Civil:

“...a) Que efectivamente se haya producido el quebrantamiento u omisión de formas sustanciales de los actos que menoscaban el derecho de defensa; b) que la nulidad esté prevista en la ley, o que se haya dejado de cumplir en el acto alguna formalidad esencial a su validez; c) que el acto no haya logrado el fin al cual están destinado y d) que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella, o que sin haber dado causa a ella no la haya consentido expresa o tácitamente, a menos que se trate de normas de orden público...”.
Respecto al concepto de orden público, la Sala en sentencia N° 13 del 23 de febrero de 2001, expediente N° 00-024, estableció:
“...El concepto de orden público representa una noción que cristaliza aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público...
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contradicción que menoscaba aquél interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de ley que demandan perentorio acatamiento...”. (G.F. N° 119. VI, tercera etapa, página 902 y siguiente. Sentencia N del 24 de febrero de 1983).
Sobre el particular cabe señalar que, si bien el derecho procesal está en el campo del derecho público, no todas las normas que regulan dicho procedimiento son de orden público (absolutas e inderogables), pues, hay normas perfectamente derogables, cabe decir, relativas, que obran en interés de las partes y cuya violación se puede subsanar con su consentimiento o convalidación, como por ejemplo, las relativas a la citación, ya que no hay nulidad si la violación no tiene trascendencia sobre los garantías y el derecho a la defensa en juicio, siendo subsanables como se dijo a través de la convalidación”.

Igualmente en decisión de fecha 31 de julio de 2007, contenida en el expediente número 2007-000125, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la misma Sala Civil, al referirse a la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales, ratificó la decisión de la mencionada Sala de fecha 12 de diciembre de 2006, en la que se expresó lo siguiente:

“Una de las innovaciones observadas en la última reforma del Código de Procedimiento Civil, se refiere a que las formas del proceso aparecen como uno de los presupuestos de procedencia para la reposición de la causa por incumplimiento u omisión de esas formas procesales.
Ahora bien, es cierto lo planteado por las formalizantes en el sentido que la reposición de la causa decretada en cualquier juicio debe obedecer a una utilidad y debe además tener por objeto la renovación de las formas procesales infringidas.
Sobre el particular, la Sala en sentencia del 12 de diciembre de 2.006, Caso: PABLO PÉREZ PÉREZ c/ PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE C.A., estableció que:
“...en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad que deben caracterizar todo proceso, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales.
En este sentido, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil dispone que:
“...Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”
Aunado a lo anterior, cabe destacar, que mientras que en el Código de Procedimiento Civil de 1916 se refería a la reposición preterida, como un vicio disociado del quebrantamiento del derecho de defensa, nuestro actual Código recoge el vicio de reposición no decretada dentro de la causal de quebrantamiento de formas procesales en violación del derecho de defensa.
Ciertamente, una de las innovaciones observadas en la última reforma del Código de Procedimiento Civil, se refiere a este motivo del recurso de casación, pues la indefensión desaparece como motivo autónomo y separado, y es establecido como uno de los presupuestos de procedencia para la reposición de la causa por incumplimiento u omisión de formas procesales.
Queda claro, pues, que cuando se denuncie el quebrantamiento de una forma procesal, el recurrente deberá demostrar como tal infracción (sic) menoscabó o lesionó su derecho de defensa.
Ello es así, porque la reposición no decretada conforma un motivo propio de casación, denunciable de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que ‘Se declarará con lugar el recurso de casación: 1º Cuando en el proceso se hayan quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa”.
En consecuencia, es posible que el juez de instancia hubiese incumplido o quebrantado alguna forma procesal sin que por ello proceda la reposición, pues es presupuesto indispensable que el acto no haya alcanzado su finalidad, que sea imputable al juez, que no haya sido consentido o convalidado por las partes, y resulte lesionado el derecho de defensa de alguna de ellas...”.

El criterio jurisprudencial antes citado, está referido al vigente Código de Procedimiento Civil, ya que se establece, el vicio de reposición no decretada dentro de la causal de quebrantamiento de formas procesales en violación del derecho de defensa.

El Juez debe aplicar, en beneficio del derecho a la defensa, las normas procesales necesarias para el cabal cumplimiento de su alta misión de administrar justicia, y de tal manera realizar su labor en forma imparcial, eficaz y expedita teniendo como norte el imperativo legal de la estabilidad de los juicios y la igualdad de las partes en el proceso, y siendo deber del Juez anular cualquier acto procesal cuando haya dejado de cumplirse en él algún requisito esencial para su validez, y ante la presencia de normas de orden público, como lo son las normas de procedimiento, que no pueden convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes, debiendo reponer la causa, cuando la misma tenga como finalidad salvaguardar el derecho a la defensa y al debido proceso a las partes, por adolecer de formalidades esenciales que impiden que el acto alcance el fin al cual está destinado.

TERCERA: DE LA INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 3 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, VIGENTE PARA LA FECHA DE LA DECISIÓN:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01 de noviembre de 2.002, contenida en el expediente AA20-C-2001-000493, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, señaló lo siguiente:

“Al respecto, la Sala observa:
El artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece ciertas clases de arrendamientos o subarrendamientos que están fuera del ámbito de aplicación de dicho Decreto. A tal efecto, esta norma preceptúa:
“...Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.
De conformidad con la precitada disposición legal, el arrendamiento o sub-arrendamiento de fondos de comercio quedan excluidos de la aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por consiguiente, la norma contenida en el artículo 33 de dicho Decreto que autoriza al juez a sustanciar y sentenciar las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, entre otras, conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, no se aplica a casos como el de autos, por exclusión expresa del artículo 3 eiusdem. En otras palabras, sólo podrá aplicarse el procedimiento breve a juicios relacionados con arrendamiento o subarrendamientos cuando se trate de inmuebles amparados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o cuanto, aún sin estar amparados por el Decreto, la cuantía del juicio así lo permita.
En consecuencia, no podía el Juez de primera instancia, tramitar la presente juicio de conformidad con el procedimiento breve “...independientemente de su cuantía...”

Como puede observarse, el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se interpuso la demanda, excluye de su aplicación los arrendamientos de terrenos urbanos y suburbanos no edificados, es más la citada decisión fue dictada antes de que entrara en vigencia la Resolución número 2009--0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial de fecha 2 de abril de 2009, que entró en vigencia ese mismo día de la publicación.

Posteriormente, en este orden de ideas resulta relevante remitirse a sentencia Nº 228, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de febrero de 2003, caso: Parque Motors Conde y Trigo S.R.L., que dejó establecido lo que sigue:

“…omissis…
…esta Sala observa que el argumento que señaló la accionante para fundamentar la presente acción de amparo, fue la violación de su derecho constitucional al debido proceso, el cual a su criterio se configuró, cuando el referido Juzgado Décimo de Primera Instancia, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto, lo cual convalidó la errónea aplicación que realizó el Juzgado Vigésimo de Municipio, al tramitar por procedimiento breve la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, esta Sala observa que los artículos 3 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen textualmente:
‘Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto--Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.’

‘Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.’.
Así las cosas, luego del estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Superior Noveno no estuvo conforme a derecho, ya que en el contenido del referido contrato de arrendamiento, suscrito por las partes, en su cláusula Primera, señalaron que el inmueble objeto del referido contrato está constituido por dos fajas de terreno sin construir, descripción que coincidió con las resultas de la inspección judicial que practicó el a quo en el inmueble objeto de la presente acción, el 22 de octubre de 2002, esta Sala evidencia que el inmueble objeto de la demanda por resolución, es un inmueble sin construcción, razón por la debía aplicarse el procedimiento ordinario en la tramitación de dicha demanda y, no el que aplicó el referido Juzgado de Municipio, cuando le concedió dos días para la contestación de la demanda, puesto que dicho inmueble está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo dispone el artículo 3 eiusdem, y así se decide.
Así las cosas, esta Sala evidencia que la sentencia apelada le cercenó el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al limitarle su capacidad de defensa aplicando incorrectamente un procedimiento con lapsos abreviados, cuando le correspondía el procedimiento ordinario establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, el cual le concede un lapso superior -veinte días para la contestación de la demanda- y así se declara.
Al respecto, esta Sala Constitucional en sentencia del 3 de julio de 2002 (Caso: Inversiones Indriago, C.A., contra Matheus Orlando de Castro Reis), confirmó un fallo dictado por un Juzgado Superior, el cual declaró con lugar una acción de amparo constitucional en un caso similar, en el cual se había tramitado y decidido, por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble -un hotel- que al igual que el inmueble de autos -el terreno no edificado- se encuentran totalmente excluidos del ámbito de aplicación de conformidad con el artículo 3 eiusdem (…)”.

De tal manera que tanto la Sala de Casación Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, son contestes en señalar que por interpretación de los artículos 3 y 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, los inmuebles que a continuación se indican:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

En conclusión se puede concluir que quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los inmuebles antes señalados, en cuanto a las acciones judiciales interpuestas, con relación a los mismos en materia arrendaticia, deben providenciarse por los trámites del procedimiento ordinario, todo de conformidad con el artículo 3 de la antes mencionada Ley, en concordancia con disposición TERCERA de las DISPOSICIONES TRANSITORIAS de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas.

CUARTA: EL CONTRATO ES LEY ENTRE LAS PARTES: Resulta incuestionable, que los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley. Es uno de los principios de mayor trascendencia en el campo del derecho, su génesis se remonta a la época del sabio filósofo Aristóteles, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se reforzó a través de la Edad Media, por la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad bajo el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones previsto en el artículo 1264 del Código Civil que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, lo que constriñe a la ejecución real y efectiva de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
La doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber:
A.- Aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas.
B.- Las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
El artículo 1159 del Código Civil, al propio tiempo que establece la libertad de las convenciones (el llamado “principio de la autonomía de la voluntad”), consagra también con energía su fuerza obligatoria entre las partes al compararla con la de la Ley. De tal manera que al pautar este artículo que “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, es impretermitible entender, sin lugar a dudas que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6° del mismo Código Civil.
El “principio del contrato ley” es imperativo. Por una parte, sirve de fundamento a la ejecución forzosa del deudor, pero por otra parte nos señala además, que una vez que los contratantes han fijado libre y autónomamente el contenido del contrato, éste es intangible y no puede ser modificado ni revocado sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley. Ninguna consideración de equidad, por razonable que parezca, autoriza al juez para modificar los términos de un contrato, ni de oficio ni a petición de alguna de las partes. Al celebrar el contrato la parte accionante ha debido pesar todas sus consecuencias y riesgos. Si alguna de ellas contrató con ligereza, si le faltó perspicacia, no tendrá ya ante quien quejarse; pues el juez no tiene poder para modificar la “Ley” que las partes se dieron, así como no lo tiene para modificar la ley propiamente dicha. Es ésta una consecuencia de la misma organización de los poderes públicos que niega al juez todo papel creador en la producción de las normas jurídicas, tal función es, en efecto, exclusiva del legislador y, en el orden jurídico privado, de la autonomía de la voluntad de las partes. El juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes.
Esta dureza en la aplicación de los efectos del contrato tiene como presupuesto – claro está – el establecimiento de un sistema preventivo que asegure su libre formación, lo que se logra mediante la consagración de un ponderado mecanismo de nulidades o anulaciones que entraría en funcionamiento cuando, por faltar en forma absoluta el consentimiento, por estar viciado el mismo o por adolecer de incapacidad una de las partes, resultare contra el principio de la igualdad que inspira el tratamiento por el derecho de las relaciones privadas, mantener la sanción jurídica del contrato.
Además, el artículo 1160 del Código Civil, establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley, siendo así, la parte actora solo puede demandar la resolución del contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, cuando estén vencidas dos pensiones arrendaticias consecutivas, tal como lo establece el contrato de arrendamiento firmado por la ciudadana JOSEFINA ROJAS DE GARCÍA, en su condición de arrendadora y el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, en su condición de arrendatario, contrato que no fue impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado conforme a las previsiones legales establecidas en el artículo 1.389 del Código Civil, el cual es ley entre las partes.

También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros, a tales efecto considero necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al efecto señala en el artículo 1133 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”

Es decir el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:
1.-El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

2.-Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Para una mayor comprensión de la situación que se plantea en este fallo, se deben transcribir los siguientes artículos:

“El Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

“Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso la Ley”.

“Artículo 1592: El contrato tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil:

Por lo tanto, no existe duda alguna que si el “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, sin lugar a dudas que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6° del mismo Código Civil y que los contratantes han fijado libre y autónomamente el contenido del contrato, éste es intangible y no puede ser modificado ni revocado sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley. Si alguna de ellas contrató con ligereza, si le faltó perspicacia, no tendrá ya ante quien quejarse; pues el juez no tiene poder para modificar la “Ley” que las partes se dieron, así como no lo tiene para modificar la ley propiamente dicha,

QUINTA: Con respecto a la sentencia de fecha 28 de mayo de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, y objeto de la apelación interpuesta por el profesional del derecho JESÚS OLINTO PEÑA RIVAS, este Tribunal, observa: El último contrato de arrendamiento firmado por la ciudadana JOSEFINA ROJAS DE GARCÍA, en su condición de arrendadora y el ciudadano LUIS BAUTISTA BÁRCENAS, fue de fecha 7 de septiembre de 2006, es el contrato vigente, toda vez que los anteriores contratos, que corren insertos del folio 34 al 56, quedan sin vigencia alguna, después de haberse firmado el último contrato ya mencionado, entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble y en aplicación al principio legal que establece que “el contrato es ley entre las partes”, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil.
Al revisar el Tribunal el último contrato de arrendamiento, ha podido constatar que el objeto del contrato es: “…un local comercial ubicado en la Calle 25, cruce con Avenida 7, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida”, (Lo subrayado y destacado corresponde al Tribunal), y al leer la inspección judicial intralitem, que riela del folio 95 al 97, se puede constatar que el Tribunal de la causa, señaló, entre otras cosas que: “Se encuentra en el terreno destinado a estacionamiento 22 vehículos y 04 motos. Es todo” (Lo subrayado y destacado corresponde al Tribunal).- De lo antes señalado se concluye que el terreno es utilizado como estacionamiento y como tal desarrolla una actividad comercial, y por lo tanto, el procedimiento a seguirse es el breve y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SE DECLARA NULA LA DECISIÓN proferida como punto previo al mérito de la causa, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial del estado Mérida, de fecha 28 de mayo de 2008, que declaró, inadvertidamente, con lugar un punto previo referente al procedimiento a seguirse, indicando que el juicio debía regirse por el procedimiento ordinario y por tal circunstancia no entró a conocer sobre el mérito de la causa, razón por la cual no entró a valorar las pruebas, razón por la cual no adelantó opinión sobre el fondo del juicio.

SEGUNDO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se repone el presente juicio, al estado de continuar la causa por el procedimiento breve, y por cuanto en dicha causa transcurrió íntegramente el lapso probatorio y en el mismo no existen los informes ni observación a los informes, debe proceder el Tribunal de la causa a dictar la correspondiente sentencia, por el procedimiento breve, por tratarse de un contrato de arrendamiento sobre un LOCAL COMERCIAL, y tal como lo establece el último contrato de arrendamiento.

TERCERO: El arrendamiento de un local comercial, no forma parte de los inmuebles excluidos, cuyas acciones se interponen por el procedimiento ordinario, tal como lo establece el literal a), del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; reposición que se dicta, PARA QUE LA SENTENCIA QUE DEBE PROFERIRSE POR LA JUEZ DE LA CAUSA, SEA POR LOS TRÁMITES DEL PROCEDIMIENTO BREVE, en orden a lo pautado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración que se trata de un quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no puede subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de las partes tal y como lo señala el artículo 212 eiusdem.

CUARTO: Por la naturaleza del fallo repositorio, no hay especial pronunciamiento sobre costas.

QUINTO: Una vez que quede firme la presente decisión, debe remitirse el presente expediente al Juez de la causa.

SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTÍFIQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, cinco de junio de dos mil doce.
EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

En la misma fecha se dictó la presente decisión siendo las once y treinta minutos de la mañana. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

EXP. Nº 10.428.

ACZ/SQQ/jvm.-