JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA 202° y 153° EXPEDIENTE NRO.8056 D E M A N D A N T E: RAFAEL IGNACIO MALDONADO PEREZ, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A.Uzcátegui Gómez y Amaury O. Aguero Uzcátegui. D E M A N D A D O: NORIS TERESA SANCHEZ. M O T I V O: DESALOJO FECHA DE ADMISION: 12 DE ABRIL DE 2011. VISTOS .- SENTENCIA INTERLOCUTORIA DE CUESTIONES PREVIAS: L A N A R R A T I V A Se inicia la presente acción por demanda de fecha 12 de Abril de 2011, presentada por ante el JUZGADO DISTRIBUIDOR DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, por el ciudadano RAFAEL IGNACIO MALDONADO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cèdula de Identidad Nº8.006.442, de este domicilio y hábil, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A. Uzcátegui y Amaury O. Agüero Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451; POR DESALOJO; CONTRA la ciudadana NORIS TERESA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cèdula de Identidad Nº5.797.807, de este domicilio y hábil, quedando en este Tribunal por distribución tal como consta al folio 75. El ciudadano, RAFAEL IGNACIO MALDONADO PEREZ, ya identificado, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Amaury O. de Agüero Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451, en el libelo de la demanda destaca: Ciudadano Juez, nuestro poderdante Rafael Ignacio Maldonado Pérez, plenamente identificado, adquirió mediante la figura legal de la dación de pago, un inmueble que fue propiedad del ciudadano Manuel Eduardo Rangel Marquez, titular de la cédula de identidad Nº3.036.287, quien a los efectos de satisfacer la deuda que había contraído a favor de nuestro mandante, le traspaso a este último el citado inmueble, pues el mismo fungía como garantía hipotecaria de la obligación existente entre ellos. Ahora bien, el inmueble antes mencionado, consiste en una casa para habitación de dos (2) plantas y un (1) garage, signada con el Nº15-54 de la nomenclatura Municipal, ubicado en la avenida 3 Independencia, entre calles 15 y 16, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Milla del Municipio Libertador de la ciudad de Mérida estado Mérida, cuyos linderos generales a saber son: “…Omissis…”. En este orden, una vez efectuada la negociación sobre el inmueble anteriormente descrito, nuestro poderdante en los días subsiguientes (Agosto 2009), se apersono en el mismo, a los fines de tomar legítima posesión, tal y como reza el documento público, anexo “b”, por el cual lo adquirió. Sin embargo, para el momento en que efectivamente hizo acto de presencia, se pudo percatar que el inmueble aquí aludido, se encontraba ocupado en lo que respecta a la planta alta del mismo, por la ciudadana Noris Teresa Sanchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº5.797.807, quien se identificó como inquilina del citado inmueble. Ahora bien ciudadano Juez cabe advertir, que la situación de ocupación del inmueble anteriormente explanada, no fue participada por el ciudadano Manuel Eduardo Rangel Márquez –antiguo propietario- a nuestro representado. No obstante, en acatamiento al contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobilirios, nuestro mandante decidió respetar la relación arrendaticia alegada para aquel momento de forma verbal, por la antedicha ciudadana, pues está conteste, en que la subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. En ese sentido, vistas las circunstancias expuestas por la presunta arrendataria, nuestro poderdante procedió a explicarle a la misma, que él era el nuevo propietario del inmueble, por lo que, en razón de ser el nuevo adquirente y conforme al derecho de propiedad previsto en el artículo 545 del Código Civil, en correlación con el artículo 20 de la LAI, le correspondía suceder al arrendador primario en los deberes y derechos que tenía para con ella como inquilina, recordándole en ese mismo sentido, que ella estaba en el deber de cumplir con su persona, con todas las obligaciones arrendaticias y en la forma que fueron pactadas, por lo que, de manera cortés le exigió el correspondiente contrato de arrendamiento, así como los recibos de solvencia tanto de los cánones de alquiler, como de los servicios públicos, todo ello acorde con el contenido del artículo 1592 del Código Civil. Así las cosas, se hace preciso referir que la inquilina ya antes identificada, le manifestó a nuestro representado, estar insolvente con los cánones de arrendamiento, además de desconocerlo como el nuevo propietario –a pesar de habérsele facilitado una copia del documento de adquisición del inmueble- por alegar que le correspondía según sus dichos, el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble. No obstante tal afirmación es desacertada, por tres sencillas razones, la primera porque la forma en que adquirió el inmueble nuestro mandante, no proviene de una venta pura y simple, sino como consecuencia de un negocio jurídico distinto, pues el propietario inicial hipotecó el inmueble ya aquí citado, y al no poder honrar su compromiso, lo traspasó a nuestro patrocinado a través de la figura de la dación en pago, tal y como se constata fehacientemente de la instrumental que se acompañó marcado “b”, produciéndose en consecuencia la transferencia de la propiedad por derivación de una obligación preexistente, producto de una hipoteca de primer grado. La segunda, es que de ser viable el derecho de preferencia –que no es el caso- este privilegio solo se tiene, siempre y cuando los inquilinos se encuentren solventes con los cánones de arrendamiento, todo ello conforme lo establece el artículo 42 de la LAI, por lo que mal podría alegar tal derecho, al haber reconocido su propia insolvencia. Y en tercer lugar, porque de haber considerado que efectivamente le asistía tal derecho de preferencia ofertiva, debió haber ejercido la acción de retracto legal contempla en el artículo 43 de la ley in comento. Sin embargo, a la fecha ya opero la caducidad para dicha acción a tenor de lo establecido en el artículo 47 ejusdem. En este orden de hechos ciudadano Juez, visto el escenario planteado por la presunta arrendataria, nuestro representado, contrató los servicios profesionales de la abogada Cira Estela Maldonado…, a los fines de que la misma mediara con los aludidos inquilinos, en el entendido de regularizar el pago de las pensiones arrendaticias, por una parte, y por la otra obtener información cierta respecto del tiempo de duración de la relación arrendaticia y de las condiciones que regían para con el antiguo propietario, todo a los efectos de normalizar el respectivo contrato de arrendamiento, conforme al derecho de propiedad que por justo título corresponde al patrocinado. No obstante, a pesar de las diligencias efectuadas durante el mes de agosto del año 2009 por la Dra. Cira E. Maldonado Perez, en la búsqueda del objetivo trazado, las mismas fueron totalmente infructuosas, al negarse rotundamente la arrendataria a atenderla y a pagarle los cánones de arrendamientos vencidos y atrasados. En ese sentido y como una nueva alternativa, nuestro mandante se vio en la imperiosa necesidad de contratar los servicios profesionales…, a los fines de buscar la asesoría legal pertinente e intentar de manera formal e irrespetuosa la solución por la vía amistosa o en su defecto por la vía jurisdiccional del presente caso. Así las cosas, contando ya con la debida representación, la arrendataria plenamente identificada, fue citada para el día 21 de octubre de 2009, a los fines de concertar un acuerdo extrajudicial en relación a la situación del inmueble que ocupa, reunión ésta a la que efectivamente asistió la ciudadana Benedicta Sanchez de Ortega quien dijo que actuaba en representación de la presunta arrendataria Noris Teresa Sanchez tal y como se evidencia del acta que a tal efecto se levantó en la fecha antes citada, la cual se acompaña contentiva de dos folios útiles marcada con la letra “c”, suscrita por la asistente, tanto con su rúbrica, como con su huella dactilar, de la que se puede leer en su numeral 8, lo siguiente: “…Omissis…”. En este sentido ciudadano Juez, del contenido de la referida acta se puede constar que a la ciudadana Noris Teresa Sanchez representada esta última por la ciudadana Benedicta Sanchez de Ortega, se le condono la deuda de las pensiones insolutas existentes para con el antiguo propietario, al recibirle a la misma el pago directo del mes de agosto de 2009, con el objetivo de comenzar desde cero las relaciones entre las partes, siendo importante destacar, que en dicha reunión no fue exhibida por parte de la presunta arrendataria, ni el contrato de arrendamiento, ni los recibos que debían estipular las mensualidades que les fueron asignadas por el antiguo propietario, por lo que, se le acepto el monto de seiscientos bolívares (Bs.600,oo) a la ciudadana Noris Teresa Sanchez, por ser según sus dichos, el canon que efectivamente acordó en pagarle al anterior rentista. Por tanto, habiendo presuntamente regularizado nuestro mandante la relación arrendaticia para con la citada inquilina, esta última estaba en el deber de cumplir con los pagos mensuales de los cánones de arrendamiento, hecho este que no ocurrió a lo largo de los meses subsiguientes y hasta la presente fecha. En este sentido, transcurrido los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, así como enero y febrero del año 2010, sin haber obtenido oportuna respuesta, procedimos a exigir a la arrendataria, el pago de las rentas vencidas sin que fuere posible obtener cancelación alguna, indicándole en consecuencia que accionaríamos la vía jurisdiccional. No obstante, la inquilina ante esta situación nos solicitó que le diéramos una oportunidad para el pago, por lo que, en aras de la cordialidad y de buscar una solución viable a la situación de insolvencia presentada por la arrendataria, accedimos a dar un compás de espera, sin embargo, los pagos correspondientes a los cánones vencidos nunca se efectuaron. En ese orden de hechos y ante la posibilidad cierta de actuar judicialmente, como consecuencia de la falta de pago, procedimos a citar a la mencionada ciudadana, mediante telegramas con acuse de recibo, de fechas dos y diez de marzo de 2010, tal y como se constata de las instrumentales que se acompañan en original marcadas con las letras “I” e “I1”, contenidas de dos y tres folios útiles respectivamente; siendo importante destacar, que la referida ciudadana no asistió nunca a las reuniones fijadas en las aludidas citaciones, continuando contumaz respecto al pago de las rentas vencidas. Finalmente ciudadano Juez, en fecha 04 de agosto de 2010, fuimos Notificados por el Alguacil del Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, que la ciudadana Noris Teresa Sanchez, plenamente identificada, habia aperturado el procedimiento de consignaciones contenido en el expediente Nº0613, tal y como se constata de la instrumental que se agrega marcada con la letra “N1” contentivas de un folio, siendo preciso indicar de antemano, tal y como se explicará y demostrará en el capítulo subsiguiente, que dichas consignaciones son extemporáneas y no surten efecto legal alguno, por no estar legítimamente efectuadas. En último ciudadano Juez, de los hechos anteriormente narrados se puede colegir indiscutiblemente, que la ciudadana Noris Teresa Sanchez, ya identificada, ha actuado desapegada a los principios de lealtad, probidad, ética y respeto, que se deben las personas que forman parte de una relación arrendaticia, ejerciendo actos dilatorios tendientes a evadir sus obligaciones en relación al pago de los cánones de arrendamiento, manteniéndose en un evidente estado de morosidad, para luego, utilizar el procedimiento de consignaciones como un mecanismo malicioso, tendiente a no regularizar la relación contractual y la fijación cierta de los cánones de arrendamiento, hechos estos que se han extendido por más de un año, siendo evidente su actuar mal intencionado, razones por las cuales siendo infructuosas todas las gestiones efectuadas en el ámbito extrajudicial, nos vimos en la imperiosa necesidad de incoar la presente demanda por ante la vía jurisdiccional. Del Procedimiento de Consignación Arrendaticia: “…Omissis…”. Ahora bien, para el caso de autos, la ciudadana Noris Teresa Sanchez, plenamente identificada, recurrió al procedimiento de consignaciones arrendaticias estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo expediente cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios…., bajo el número 0613, el cual se acompaña al presente escrito en copias debidamente certificadas marcada con la letra “P”, contentivo de cuarenta y nueve folios. Al respecto ciudadano Juez a la luz de la normativa y el criterio jurisprudencial antes explanado y a los de determinar la legitimidad de las consignaciones efectuadas por la ciudadana Noris Teresa Sanchez, ya identificada, nos corresponde hacer respecto de las actuaciones que reposan en el expediente de consignación número 0613, las siguientes consideraciones: “…Omissis…”. Fundamentos de Derecho: Art.34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, artículos 545, 1159, 1160, 1166, 1579 y 1592 del Código Civil. Solicita medida preventiva de secuestro. PETITORIO: …procedo a demandar como en efecto demandamos por desalojo…, a la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal a su digno cargo, a lo siguiente: Primero: Convenga en el desalojo del inmueble o así lo declare este Tribunal en la sentencia definitiva conforme a la ley. Segundo: A pagar la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs.10.800,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos que adeuda hasta la presente fecha, a nuestro mandante…, así como el pago de los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: A la entrega del inmueble ya señalado por vía voluntaria o así se acuerde por este Juzgador conforme a la ley, en sede cautelar o medida ejecutiva, en perfectas condiciones y solvente con los servicios públicos, libre de personas y bienes. Cuarto: Al pago de las costas y costos… Estima la demanda en Bs.10.800,oo; 142,10 U.T. Indica su domicilio procesal y la dirección de la parte demandada. Acompaña al libelo: Poder Especial debidamente autenticado; original de la propiedad del inmueble; original de Acta de Asamblea Extraordinaria; dos boletas de Notificación y Telegramas con acuse de recibo y, copias certificadas del expediente de consignación signado con el Nº0613. Por auto de fecha 12 de Abril de 2011, se le dio entrada, se formó expediente y se admitió la demanda, por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley y además por ser este Tribunal el competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a la parte demandada para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación…. El 04 de Mayo de 2011, el abogado Amaury Oswaldo Agüero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº79.451, coapoderado actor, ya identificado, confiere poder apud acta al abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683…. El 17 de Noviembre de 2011, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, consigna los emolumentos para la práctica de la citación…. El 14 de Diciembre de 2011, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, solicita la reanudación de la causa en virtud de su paralización…. El 12 de Enero de 2012, por cuanto el Tribunal observa que el 10 de Noviembre de 2011 entró en vigencia la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que en cumplimiento de la nueva normativa acuerda reponer la presente causa al estado de admitirla nuevamente, dejando sin efecto todas las actuaciones realizadas previas al presente auto; es por lo que se admite la misma cuanto ha lugar en derecho, por el procedimiento oral, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 98, 99, 101 y siguientes de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concordancia con las disposiciones relativas al procedimiento oral establecidas en el Código de Procedimiento Oral. En consecuencia, se ordena la citación de la parte demandada, ciudadana Noris Teresa Sanchez, ya identificada, para que tenga conocimiento de la demanda incoada en su contra y comparezca por ante este Juzgado para la celebración de la Audiencia de Mediación y Conciliación, la cual se celebrará al quinto día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a las nueve de la mañana. El 26 de Enero de 2012, el Alguacil del Tribunal consigna recaudos de citación sin firmar librados a la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, y el Tribunal orden agregar a los autos. El 06 de Febrero de 2012, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, solicita se libre recaudos de citación por carteles de la parte demandada…. El 08 de Febrero de 2012, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación por carteles de la parte demandada ciudadana Noris Teresa Sanchez…. El 27 de Febrero de 2012, el abogado Randy Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, consigna el periódico donde fue publicado el cartel de citación de la parte demandada….. El 02 de Marzo de 2012, el Tribunal ordena desglosar de los periódicos el cartel de citación librado a la ciudadana Norys Teresa Sanchez, parte demandada en el presente litigio…. El 12 de Marzo de 2012, la Secretaria del Tribunal deja constancia que fijó cartel de citación librado a la ciudadana Noris Teresa Sanchez en su domicilio, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 03 de Abril de 2012, la ciudadana Noris Teresa Sánchez, titular de la cédula de identidad Nº5.797.807, parte demandada en el presente litigio, asistida de abogada, se da por notificada en el presente litigio, riela al folio 106 y vuelto del expediente. El 16 de Abril de 2012, a las diez de la mañana, tuvo lugar la Audiencia de Mediación y Conciliación de las partes. Se abrió el acto y estuvieron presentes el abogado Rnady Sulbaran Molina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº52.683, coapoderado actor, y la ciudadana Noris Teresa Sanchez, parte demandada, asistida por el abogado Daniel Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648. Ambas partes solicitaron no fijar nuevas audiencias según lo establecido en el artículo 104 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda…El Tribunal vista las solicitudes expresas realizadas por las partes referidas a la no fijación de nuevas audiencias y observando que no hubo acuerdo entre las partes a pesar de haber instado a la conciliación, es por lo que el Tribunal da por concluida la presente audiencia. En consecuencia, la parte demandada se encuentra a derecho para que proceda a contestar a la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguiente…. El 30 de Abril de 2012, la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, asistida de abogado, confiere poder apud acta al abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648…. El 03 de Mayo de 2012, la ciudadana NORIS TERESA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº 5.797.807, parte demandada en el presente litigio, a través de su apoderado judicial abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y expone: Resumen de la Acción Propuesta: “…Omissis…”. Cuestión Previa por Defecto de Forma: Encontrándome dentro de la oportunidad prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy en día derogada), en nombre de mi defendido, ante su competente autoridad ocurro para exponer, de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la siguiente cuestión previa: 1.- La del ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así se declare. Defensa de Previo Pronunciamiento al Fondo. Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, conforme a lo siguiente: Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y considerando que la parte actora manifiesta que el inmueble objeto de la relación arrendaticia fue destinado para vivienda, se observa que el artículo 94 de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone: “…Omissis…”. Asimismo el artículo 96 ejusdem establece: “…Omissis…”. Como puede colegirse de ambas disposiciones, no solamente el arrendador de un inmueble destinado a vivienda debe agotar el procedimiento administrativo previo indicado en el mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraia de Viviendas, si ejerce una acción contra el arrendatario, sino que también este último está en la obligación de tramitar, previo el ejercicio de una acción de reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia, de tramitar el respectivo procedimiento administrativo previsto en el indicado Decreto-Ley. En este sentido, en el presente caso se observa, como se indicó anteriormente, que el actor demanda el desalojo del inmueble, así tratándose de un inmueble arrendado para vivienda, como lo manifiesta el actor en su demanda, es obligatorio para el arrendador, haber agotado el procdimiento administrativo indicado en el Decreto Nº8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10,como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por tal motivo, al no constar en autos que se haya agotado el indicado procedimiento administrativo previo a toda acción proveniente de una relación arrendaticia convenida sobre inmuebles destinados a vivienda, como es el caso de autos, este Tribunal debe declararse inadmisible, la demanda de desalojo interpuesta por Rafael Ignacio Maldonado Perez, contra mi poderdante, ciudadana Noris Teresa Sanchez y así expresamente solicito sea decidido por este Tribunal. Defensa de Previo Pronunciamiento al Fondo. Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece taxativamente que: “…Omissis…”. Conforme a lo expuesto, tenemos que el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se dispuso lo siguiente: “…Omissis…”. De lo antes expuesto queda perfectamente establecido que el contrato se encuentra en plena vigencia, y según queda perfectamente establecido que el contrato se encuentra en plena vigencia, y según se lee en la Cláusula Segunda tiene una duración de seis (6) meses, prorrogable por períodos iguales, por lo cual, para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el 12 de abril de 2011, el contrato sigue vigente, por la renovación automática, circunstancia que no ha variado en lo absoluto, puesto que la relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda, continua siendo de naturaleza determinada, y asi expresamente solicito sea declarado por el Tribunal con lugar la defensa de fondo contenida en la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contestación de la Demanda. Doy contestación de la demanda en los siguientes términos: Primero: En nombre de mi representada niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda cabeza de autos por no ser ciertos los hechos tal y como lo expone el demandante. En efecto el demandante hace derivar una serie de consecuencias jurídicas atribuidas a mi representada del contrato de arrendamiento que indica en su libelo de demanda y desconoce que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, tal y como consta de la cláusula segunda, motivo por el cual la demanda es inadmisible, tal como lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda. Segundo: En nombre de mi representada rechazo la pretensión alegada del pago de la cantidad de diez mil ochocientos bolívares (Bs.10.800,oo), por las siguientes consideraciones: La parte actora alega y reconoce que el procedimiento consignatario, se inició en fecha 05 de marzo del año 2010, para su distribución por ante el Juzgado Tercero…, bajo el Nº0613 de la nomenclatura llevada por el mencionado Tribunal, tal como se evidencia de lo expuesto en el folio 5 en su vuelto. Igualmente estan conteste en señalar que en dicho expediente Nº0613, fue consignada la pensión de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2010, tal y como se evidencia de la relación que detallan en los folios 6 y en su vuelto y al folio 7 del presente expediente, lo cual totaliza la cantidad de Bs.7.200,oo. Mas sin embargo la parte demandante, pretende que mi representada le cancele nuevamente dichas cantidades, cuando saben y así expresamente lo hacen saber en su libelo de demanda que dichas cantidades se encuentran depositadas en dicho expediente de consignación Nº0613, que lleva el Juzgado Segundo de los Municipios…. Tercero: En cuanto a la solicitud de medida de secuestro significa que la misma es improcedente…. Cuarto: Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como el derecho invocado, reservándome el derecho de probarlo en su oportunidad procesal correspondiente. Y CONSIGNA ESCRITO DE PRUEBAS PARA DEMOSTRAR LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA Y/O LA IMPROCEDENCIA DE LA MISMA POR PROHIBICION DE LA LEY, riela a los folios 118 al 120 del expediente El 08 de Mayo de 2012, la abogada Leyda A. Uzcátegui Gómez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº69.807, coapoderada actor, consigna escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas, riela a los folios 287 al 288 y vuelto. El 11 de Mayo de 2012, los abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Randy Sulbarán Molina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 52.683, coapoderados actor, consignan segundo escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas y alegadas por la parte demandada, riela a los folios 291 al 302 del expediente. El 21 de Mayo de 2012, el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado judicial de la parte demandada en el presente litigio, confiere poder apud acta, reservándose su ejercicio, al abogado Gastón Antonio Lara Morel, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº105.293…. El 24 de Mayo de 2012, los abogados Randy Sulbaran Molina y Leyda A. Uzcátegui Gómez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº52.683 y 69.807, coapoderados actor, y consignan escrito de promoción de pruebas conforme a lo dispuesto al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, riela a los folios 306 al 311 del expediente. Precluídos los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para dictar la sentencia interlocutoria y ASI SE DECIDE. L A M O T I V A Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, el Tribunal observa que la acción del demandante se encuentra fundamentado en los artículos 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada) y artículos 545, 1159, 1166, 1579 y 1592 del Código Civil. Al respecto, esta Juzgadora debe señalar que al entrar en vigencia la nueva “Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”, ordenó reponer la presente causa para la sustanciación con el nuevo procedimiento establecido, en virtud de que ya se había admitida con la anterioridad a la ley. Entonces, se observa que la ciudadana Noris Teresa Sánchez, parte demandada en el presente litigio, fue legalmente citada por carteles y posteriormente fijado el cartel en la puerta de su domicilio cumpliendo con el extremo establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Luego, asistida de abogado mediante diligencia se da por notificada del presente litigio. Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación de la parte demandada, esta Juzgadora observa que se cumplió con la celebración de la audiencia de mediación y conciliación de las partes, establecida en el Capítulo II de la nueva Ley y, vista de la infructuosidad de la misma, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda en el término establecido en la ley asistido de abogada y opuso cuestiones previas. THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por Desalojo, interpuesto por el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez, parte actora, a través de sus apoderados judiciales abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Amaury Oswaldo Ag:uero Uzcátegui, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº69.807 y 79.451, expone: • Nuestro poderdante Rafael Ignacio Maldonado Perez…, adquirió mediante la figura legal de la dación en pago, un inmueble que fue propiedad del ciudadano Manuel Eduardo Rangel Marquez…, quien a los efectos de satisfacer la deuda que había contraído a favor de nuestro mandante, le traspaso a este último el citado inmueble…. • Una vez efectuada la negociación nuestro poderdante se apersonó en el mismo a los fines de tomar posesión y se pudo percatar que el inmueble aludido se encontraba ocupado por la ciudadana Noris Teresa Sanchez…, quien se identificó como inquilina del citado inmueble. • …la inquilina le manifestó a nuestro representado, estar insolvente con los cánones de arrendamiento, además de desconocerlo como el nuevo propietario…, por alegar que le correspondía, según sus dichos, el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble. • Nuestro representado contrató los servicios profesionales de un abogado para regularizar los pagos de las pensiones arrendaticias y obtener información respecto del tiempo de duración de la relación arrendaticia y de las condiciones que regían para con el antiguo propietario, a los efectos de normalizar el contrato de arrendamiento…. • …trascurridos los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, así como enero y febrero del año 2010, sin haber obtenido oportuna respuesta, procedimos a exigir a la arrendataria, el pago de las rentas vencidas sin que fuere posible obtener cancelación alguna. • El 04 de Agosto de 2010, fuimos notificados por el Alguacil del Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de esta circunscripción judicial, que la ciudadana Noris Teresa Sánchez había aperturado el procedimiento de consignaciones…. • Conforme a los hechos narrados y a los fundamentos de derecho esgrimidos…, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para proceder a demandar como en efecto demandamos formalmente por Desalojo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley, a la ciudadana Noris Teresa Sánchez…, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a su digno cargo a lo siguiente: Primero: Convenga en el desalojo del inmueble o así lo declare este Tribunal en la sentencia definitiva conforme a la ley. Segundo: A pagar la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs.10.800,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos que adeuda hasta la presente fecha, a nuestro mandante…, así como el pago de los cánones que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: A la entrega del inmueble ya señalado por via voluntaria o así se acuerde por este Juzgador…, en perfectas condiciones y solvente con los servicios públicos, libres de personas y bienes. Cuarto: Al pago de las costas procesales…. Se requiere la indexación sobre todos y cada uno de los conceptos demandados…. Por su parte, la ciudadana Noris Teresa Sanchez, parte demandada, a través de su apoderado judicial abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, expuso: • Opongo la cuestión previa contenida en el numeral 2, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así se declare. • Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, conforme a lo siguiente: “Las acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinadas a vivienda debe tramitarse conforme a las disposiciones de la indicada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…”. • …es obligatorio para el arrendador haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº8.190, Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10, como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por tanto, debe declarar Inadmisible la demanda…. • Opongo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda por la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, por cuanto de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “…Omissis…”. Y el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda se encuentra en plena vigencia… La relación arrendaticia para la fecha en que se interpuso la presente demanda continua siendo de naturaleza determinada y asi pido que sea solicitado por el Tribunal con lugar la defensa de fondo contenida en la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Trabada la litis esta Juzgadora procede a resolver únicamente la cuestión previa opuesta, bajo el análisis de la subsanación realizada y las pruebas promovidas por las partes, de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…” Así vemos que la parte demandada cuando procede a contestar el fondo de la demanda, opone conjuntamente cuestiones previas y defensas de fondo de conformidad con lo previsto en La Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 107 y 109, que reza: “Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda…, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias…”. “En la contestación de la demanda, el demandado, podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Titulo I del Libro II del Código de Procedimiento Civil”. El Tribunal cumpliendo con el procedimiento establecido en la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya sustanciación y decisión de las demandas relativas a relaciones contractuales arrendaticias, vivienda, establece que será por el procedimiento oral y supletoriamente será aplicado las disposiciones relativas del Código de Procedimiento Civil, por mandato del artículo 98 de la referida ley. Así, esta Juzgadora decide la cuestión previa opuesta bajo las siguientes consideraciones: 1) La ciudadana Noris Teresa Sánchez, parte demandada, a través de su apoderado judicial abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, al contestar el fondo de la demanda opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 2º del artículo 346 del CPC y señala: “…por no haber señalado el demandante el carácter con que actúa, propietario o arrendador, por lo que solicito al Tribunal que así lo declare”. 2) Esta Juzgadora debe señalar que la parte demandada consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y cuestiones previas dentro del lapso legal correspondiente. 3) Esta Juzgadora cumpliendo con el mandato que ordena el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sustanció las cuestiones previas opuesta conforme a los artículo 350 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, dejando correr íntegramente los lapsos procesales establecidos para las cuestiones previas. 4) Así, esta Juzgadora deja transcurrir los cinco días siguientes, para que el apoderado actor subsane voluntariamente la cuestión previa opuesta, situación que efectivamente ocurrió. Y al respecto señaló: “…el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala: “…Omissis…”. El artículo 1604 del Código Civil, establece: “…Omissis…”. …del contenido de las normas citadas se desprende la figura jurídica conocida en nuestro ordenamiento jurídico como la Subrogación Legal Arrendaticia, misma que deviene de la propia Ley y no por capricho o voluntariedad de alguna de las partes… Esta figura Ciudadana Jueza, aplica al ámbito de las relaciones contractuales arrendaticias cuando por cualquier negocio jurídico el inmueble arrendado cambia de propietario; tal y como aconteció en el presente caso, ya que nuestro mandante Ciudadana Jueza, adquirió la propiedad del inmueble aun hoy día arrendado a través de la figura de la Dación de Pago, tal y como ha quedado previa, suficiente y efectivamente probado en autos… En consecuencia Ciudadana Jueza, en virtud al cambio de titularidad que efectivamente opero sobre el inmueble arrendado, nuestro mandante se subrogó de pleno derecho respecto al anterior propietario-arrendador dentro de la relación contractual arrendaticia que sostuvo la parte demandada con el anterior propietario-arrendador, y como consecuencia de tal hecho legal y factico Ciudadana Jueza, hoy le asiste dicho carácter legal y sobrevenido a su persona como el actual propietario-arrendador del inmueble objeto del presente juicio de Desalojo. …Omissis…” 5) Posteriormente, se aperturó, opes legis, el lapso de promoción y evacuación de pruebas conforme al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil. Y vencidos, esta Juzgadora posee diez días para dictar la sentencia interlocutoria correspondiente conforme a los artículos 657, Parágrafo Unico, en concordancia con el artículo 346 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil. 6) Sobre la Cuestión Previa opuesta, La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº1454 del 24 de septiembre de 2003, se ha referido al tema en los siguientes términos: “Al respecto, observa la sala que el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establece… Ahora bien, de los argumentos aportados por la parte demandada, esta Sala considera que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de la parte actora para sostener el juicio… La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender –siguiendo las enseñanzas del Dr.Luis Loreto- como aquélla “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. De allí pues, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa… Ahora bien, al estar referido este segundo punto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer n juicio, se concluye que la cuestión previa opuesta con el referido fundamento no puede prosperar. Asi se decide.”. 7) Sobre la cuestión previa opuesta, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria, el autor Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su libro “Las Cuestiones Previas”, al respecto comenta: “El asunto a dilucidar en este caso, consiste en determinar, si el demandante tiene o no capacidad procesal, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión. …el demandante debe ser una persona natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, es decir, que pueda actuar por si misma y que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso; como ejemplo de procedencia de esta cuestión previa, podemos señalar una demanda intentada por las personas indicadas en el artículo 1144 del Código Civil: los menores de edad, los entredichos y los inhabilitados…”. 8) Esta Juzgadora al revisar las actas procesales, y el escrito de subsanación consignado, observa que el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Pérez, se encuentra en pleno uso de sus capacidades y goza del libre ejercicio de sus derechos legales y constitucionales cuando realiza por sí o por medio de apoderados, negocios jurídicos y confiere poderes especiales. Ello se observa, en poder especial debidamente autenticado que otorga a los abogados Leyda A. Uzcátegui Gómez y Amaury O. Agüero Uzcátegui, riela a los folios 12 al 15 del expediente; y, cuando recibe por dación de pago un inmueble, objeto del presente litigio, por parte del ciudadano Manuel Eduardo Rangel Marquez. Ambas actuaciones determinan que el ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez se encuentra haciendo uso pleno de sus capacidades ya que en su contra no cursa juicio de inhabilitación o interdicción, en consecuencia lo aquí promovido no puede prosperar y asi se decide. 9) Finalmente, esta Juzgadora debe señalar, en atención a lo expuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, que los apoderados judiciales de la parte actora en el libelo de la demanda específicamente en el Capitulo I, de los Hechos, realizaron una narración breve de la subrogación legal arrendaticia ocurrida a favor del ciudadano Rafael Ignacio Maldonado Perez, por la dación en pago que realizó el anterior propietario del inmueble en cuestión, situación que inexorablemente generó en el nuevo adquiriente la condición de propietario-arrendador. De manera pues, que en atención a lo expuesto la cuestión previa opuesta no puede prosperar y asi se decide. 10) En atención a todo lo expuesto, ESTA JUZGADORA DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y ASI SE DECIDE. 11) Respecto a las defensas perentorias o de fondo opuestas estas serán decididas en la Audiencia Oral como bien lo determina el Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión se ha publicado dentro del lapso legal es por lo que no se acuerda la notificación de las partes intervinientes en el juicio. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 08 días del Mes de Junio de 2012. LA JUEZA TITULAR: Abg./Politóloga. FRANCINA M. RODULFO ARRIA LA SECRETARIA ABG. SUSANA E. PARRA CALDERON. En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 09:00 a.m., y se dejó copia certificada LA SECRETARIA