TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
202º y 153º
EXP. Nº 7.263
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Abdel Mario Fuenmayor Peley, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-650.035, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales de la parte actora: Abgs. Heberto José Roque Ramírez y Betty Josefina Rondón, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-7.844.136 y V-4.490.740, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 28.078 y 38.014, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida 04 (Bolívar), entre calles 24 y 25, Edificio Oficentro, Planta Baja, Oficina P-B 1, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Luis Gerardo Rangel González, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-8.004.243, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abgs. Gerardo José Pabón Valiente e Iván Darío Rivas Gutiérrez, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-11.954.233 y V-10.710.141, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 77.373 y 72.278, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida “Los Próceres”, diagonal al semáforo de “Los Sauzales”, Restaurant “Casa Verde”, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoado por el abogado en ejercicio Heberto José Roque Ramírez, actuando con el carácter de co-apoderado judicial del ciudadano Abdel Mario Fuenmayor Peley, contra el ciudadano Luis Gerardo Rangel González, identificados en autos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL. Dicha demanda fue en fecha 26 de abril de 2012, emplazándose al demandado para que compareciera al SEGUNDO día de Despacho siguiente, a dar contestación a la demanda. En cuanto a la solicitud de Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmuble objeto del contrato de arrendamiento, se acordó providenciarla por auto separado (fs. 61-62 – Pieza I).
Cursa a los folios 63 y 67-72 – Pieza I, diligencia y escrito presentados por el abogado en ejercicio Heberto José Roque Ramírez, en su carácter de co-apoderado actor, mediante la cual insistió que se decretase la Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmuble objeto del contrato de arrendamiento, en aplicación a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 10 de mayo de 2012 (fs. 01-04 – Cuaderno de Medidas), se decretó Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmuble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una parcela de terreno, parte de mayor extensión, de TRES MIL CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS ( 3.177 Mtrs. 2) y un depósito fabricado en bloque y techo de zinc de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mtrs 2), ubicado en la Avenida Los Próceres, diagonal al semáforo de los Sauzales, municipio Libertador del estado Mérida; para tales efectos, se libró EXHORTO al Juzgado Ejecutor (Distribuidor) de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, y se envió con oficio N° 358.
Obra al folio 73 – Pieza I, podera apud-acta, otorgado por el ciudadano Luis Gerardo Rangel González, a los abogados en ejercicio Gerardo José Pabón Valiente e Iván Darío Rivas Gutiérrez.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron las que consideraron pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PRIMERO
En el libelo de la demanda la co-representación judicial de la parte actora, expuso:
…omissis…
Entre mi mandante y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.004.243, domiciliado en la. ciudad de Mérida Estado Mérida, suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 27 de Mayo de 2.003, el cual quedó anotado bajo el número 32, tomo 29 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual consigno marcado con la letra “B” constante de cuatro folios útiles, a través del que mi representado le arrendó un inmueble de su única y exclusiva propiedad ubicado en la Avenida Los Próceres, diagonal al semáforo de los Sauzales, de esta ciudad de Mérida estado Mérida, constituido por una parcela de terreno, parte de mayor extensión, de TRES MIL CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS ( 3.177 Mtrs. 2) y un depósito fabricado en bloque y techo de zinc de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mtrs 2). Mi mandante hubo la propiedad de los referidos inmuebles según consta de documento protocolizado por ante fa Oficina Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida de fecha 02 de Mayo de 1.959, bajo el número 100, folio 149, protocolo primero, tomo segundo, siendo sus linderos los siguientes: SURESTE- FRENTE: Avenida Los Próceres, NOROESTE-FONDO: Con terrenos de mi propiedad, SUROESTE-COSTADO DERECHO: Con terrenos de mi propiedad y por el NORESTE-COSTADO IZQUIERDO: Terrenos que son o fueron del Dr. PEDRO PINEDA LEÓN.
Del referido contrato, entre otras cláusulas las partes convinieron, según se evidencia de la cláusula signada CUARTA en que la duración del arrendamiento era de VEINTICUATRO MESES contados a partir del primero (01) de junio del año 2.003, independientemente de la fecha de la firma y autenticación del contrato, prorrogable esta duración “SOLAMENTE” por un año adicional, de mutuo acuerdo entre las partes y siempre que el arrendatario hubiere pagado puntualmente los cánones de arrendamiento al vencimiento de cada mes. Así mismo convinieron según la cláusula QUINTA, que el arrendatario se obligaba pagar por concepto de canon arrendamiento en el primer año, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) hoy TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 300,oo) mensuales al vencimiento de cada mes y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) hoy CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 400,oo) en iguales condiciones, en el segundo año, suma que debería pagar el arrendatario en el domicilio de mi mandante. Por otra parte convinieron que la inmueble objeto de este contrato sería destinado exclusivamente para el desarrollo de un restaurante familiar con áreas de esparcimiento infantil y estacionamiento, y que cualquier nueva construcción, instalación o mejoras que se ejecuten en la parcela arrendada serán por cuenta de arrendatario, quedando estas a favor del inmueble, no adquiriendo el arrendatario ninguna propiedad sobre ella ni autorización para ceder, sub arrendar, enajenar o darlas en garantías, por lo que el arrendador, o sea, mi mandante no quedó obligado a pagar construcciones, mejoras o indemnizaciones realizadas o por realizar en la parcela o edificaciones objeto de este contrato. Según la cláusula DECIMA TERCERA del prenombrado contrato, las partes convinieron que en caso de que el arrendador o sea mi representado resuelva no renovar el presente contrato de arrendamiento al término del mismo lo deberá participar por escrito con dos meses de anticipación al arrendatario, estando este último obligado a fa entrega del inmueble en buenas condiciones de mantenimiento y totalmente desocupado, la demora en la desocupación ocasionará a el arrendatario un costo que entregara a mi mandante en su carácter de arrendador de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,oo) hoy QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 500,oo) por cada día de mora, mas el pago de los gastos judiciales a que hubiere lugar. Por último se estableció en la cláusula DECIMA NOVENA que el domicilio especial para los efectos del presente contrato es la ciudad de Mérida Estado Mérida.
Igualmente las partes contratantes, de común acuerdo, según se desprende del contenido de la cláusula DÉCIMO TERCERA del contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción, convinieron en lo siguiente: Cita textual: “En caso de que el ARRENDADOR resuelva no renovar el contrato de arrendamiento al término del mismo, lo participará así, por escrito y con dos meses de anticipación al ARRENDATARIO, estando este ultimo obligado a la entrega del inmueble, y en buenas condiciones de mantenimiento, totalmente desocupado al término de vencimiento del contrato. La demora en la desocupación ocasionará al ARRENDATARIO un costo, que entregará al ARRENDADOR, de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50,000,oo) por cada día de demora y el pago de los gastos judiciales para proceder al desalojo si ello hubiere lugar. EL ARRENDATARIO deberá también pagar los daños y perjuicios que ocasionen al ARRENDADOR la demora en la desocupación.”
Es el caso ciudadano Juez, que haciendo uso del derecho que asiste a mi poderdante en su calidad de ARRENDADOR, y dando cumplimiento cabal de la voluntad de mi representado de no renovar el contrato de arrendamiento de marras, procedió a notificar en el lapso convenido, al ARRENDATARIO de dicha manifestación de voluntad, el día 31 de Marzo de 2.006, o sea dios meses de anticipación al vencimiento del Contrato de arrendamiento, tal y como se estableció en la Cláusula Décimo Tercera, notificación que mi mandante hizo efectiva a través de los siguientes medios:
1. Según se videncia de Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la cual fue practicada en fecha 31 de Marzo de 2.006, donde previo el traslado y habitación, se constituyó el referido Tribunal en Avenida Los Próceres, Diagonal al Semáforo los Sauzalez, de la ciudad de Mérida Estado Mérida, donde se dejó constancia que se le notificó al ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien se identificó presentando su cédula de identidad, de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Segunda Pública de Mérida en fecha 27 de Mayo de 2.003, quedando anotado bajo el número 32, tomo 29 de los libros respectivos, de igual manera se le notificó al ciudadano arrendatario, que a partir del primero de junio de 2.006, comenzaría a correr el lapso de prorroga legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual según el literal b es de un año contados a partir de la fecha primero de junio de 2.006. Tal y como se evidencia de expediente de notificación judicial número 6274 y que consigno constante de catorce (14) folios útiles, marcado con la tetra “C”.
2. Igualmente mi mandante procedió a practicar la referida notificación a que se hace referencia, a través del anuncio de un cartel de notificación el cual se publicó en el Diario FRONTERA, número 11.439, de fecha 31 de Marzo de 2,006, el cual corre agregado al pagina 7C, el cual a los efectos legales consigno et contenido total del periódico, marcado con la letra “D”.
3. También mi representado procedió a practicar la referida notificación a que se hace referencia, a través del anuncio de otro cartel de notificación el cual se publicó en el Diario LOS ANDES, número 25634, de fecha 31 de Marzo de 2.006, el cual corre agregado al pagina 12 Información, el cual a los efectos legales consigno el contenido total del periódico, marcado con la letra “E”.
4. Por otra parte mi representado en su carácter de ARRENDADOR, procedió a notificar AL ARRENDATARIO CIUDADANO LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, mediante una misiva que contenía la manifestación de voluntad, la cual se remitió a la Avenida Los Próceres Restaurant Casa verde, Diagonal al Semáforo Los Sauzales de esta ciudad de Mérida Estado Mérida, a través del servició de envíos y encomiendas que es llevada por la compañía MRW, tal y como se evidencia de recibo emitido por esta , de fecha 30 de Marzo de 2.006, número 100674470-1 el cual consigno marcado con la letra “F” y según se evidencia de misiva, la cual consigno constante de un (01) folio útil, marcada “G”, observe para los efectos, el sello de la referida compañía que demuestra haberlo recibido y remitido en la dirección solicitada.
5. Por ultimo mi mandante practico la notificación, mediante telegrama enviado a su remitente ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien funge como ARRENDATARIO del contrato objeto de esta demandada, de fecha 29 de Marzo de 2.006, para lo cual es mismo se envió a la Avenida Los Proceres, Diagonal al Semáforo los Sauzalez, de la ciudad de Mérida Estado Mérida, y siendo recibido por este en fecha 30 de Marzo de 2.007. Observe formulario para la consignación de telegrama, el cual consigno constante de un (01) folio útil marcado “H”, Recibo de Pago expedido por la Oficina O.P.T. Mérida, de fecha 29 de marzo de 2.006, el cual consigno constante de un (01) folio útil marcado con la letra “I” y acuse de recibo, emitido por IPOSTEL MERIDA de fecha 11 de Abril de 2.006, el cual consigno marcado “J”, donde se evidencia que el mismo fue recibido en fecha 30 de Marzo de 2.006.-
Ahora bien ciudadano Juez, conforme a lo que establece el artículo 38, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a la prorroga legal de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, expresa: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año... es el caso, que la relación arrendaticia a que se refiere esta demanda tenía una duración de veinticuatro meses contados a partir del primero de Junio de 2.003, prorrogable solamente por un año adicional el cual venció el día 31 de de Mayo de 2.006, fecha en que terminó el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción, siendo a partir de esa fecha y previa las notificaciones a que hubiere lugar y antes descritas, que comenzó a correr el lapso de prorroga legal el cual es de UN AÑO tal y como lo prevee la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluyó el día 31 de Mayo de 2.007, fecha a partir de la que EL ARRENDATARIO quedaba obligado a devolver el inmueble en las mismas condiciones como lo recibió, con las nuevas construcciones instalaciones o mejoras que fueron construidas en el inmueble objeto de este contrato y aún hasta la fecha de introducción de esta demanda no ha hecho efectiva la entrega del inmueble, a pesar de haber sido notificado del vencimiento del contrato y por ende de la prorroga legal.
Es el caso que en el mes de junio de 2.007, mi mandante intentó esta demanda la cual, según decisión tomada en fecha 30 de noviembre de 2.011, por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se determinó acumulación de dos pretensiones, situación que después de CUATRO AÑOS preferí convenir y no apelar para volver a intentar la acción con las aclaratorias y saneamiento de Ley y con ello evitar posteriores apelaciones que pusieran en riesgo la pretensión de mi representado, y así evitar que los Jueces que han de conocer la causa estén bien ciaros al decidir tanto la definitiva como la medida preventiva que solicitaré mas adelante, cuya característica especial, radica en el hecho de que un ciudadano común, desde hace mas de CUATRO AÑOS tiene aun la esperanzas de que la justicia de este país sea aplicada y en consecuencia reintegrada su propiedad, que en sus años de juventud adquirió con ilusiones, esperanza y con el sudor de su trabajo y hoy por hoy se ve impotente al ver como una persona con descaro pretende despojarlo de su propiedad, y quien desde hace mas de cinco años ha burlado la justicia con alegatos falsos y malintencionados, obsérvese sentencia definitiva que consigno en copias simples, constante de 42 folios útiles marcada 1, sentencia que corre agregada al expediente de causa signado con el número 6810 del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
Es por todo lo antes expuesto y de conformidad con lo que establece el artículo 1.594, 1.159, 1167 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo que establece el artículo 28, 33, 38, 39 y siguientes de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que en nombre y representación de mi mandante procedo a DEMANDAR como efecto DEMANDO por cumplimiento de contrato cíe arrendamiento por vencimiento del termino y por encontrarse vencida la prorroga legal, al ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.004.243, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida, en su carácter de ARRENDATARIO, del inmueble identificado y que fue objeto de arrendamiento tal y como se determina en el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción para que convenga o en su defecto sea condenado por los siguientes conceptos:
PRIMERO: A cumplir el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción, por estar desde el día 30 de mayo de 2.006, totalmente vencido el termino de duración del referido contrato y por encontrarse desde el día 30 de mayo de 2.007, vencida la prorroga legal, y por ende a entregarle a mi mandante de manera inmediata, el inmueble objeto del prenombrado contrato de arrendamiento el cual está perfectamente identificado y señalada a) inicio de esta demanda, con todas las mejoras y construcciones existentes, por ser partes de ella y las cuales quedaron en beneficio y a favor del inmueble, solvente y sin condición alguna.
SEGUNDO: Las costas y costos de proceso.
Se estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo), es decir en fa cantidad CUATRO CON CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (4,44 U.T).-
DE LA MEDIDA DE SECUESTRO
Es increíble ver como los arrendatarios, sin un derecho que los asista, pretendan adueñarse de los inmuebles arrendados como si por ello hubieren pagado su precio, es de asombrar la actitud descarada de este tipo de arrendatarios como es el caso del demandado LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ quien a simulado una serte de hechos para procurar lograr que algún Tribunal de la República le conceda de una manera u otra la propiedad sobre el inmueble arrendado, es mas, actualmente al parecer ha cedido terceras personas el referido inmueble arrendado, pues como podrá observar ya el fondo de comercio quien allí funcionaba denominado CASA VERDE no existe, ahora es otro fondo cíe comercio, quien con cierta malicia están fabricando una serie de mejoras, que sin lugar a dudas quedaran en beneficio del inmueble y a favor de mi mandante conforme a lo que ordena el Contrato objeto de esta demanda, es por ello y de conformidad con lo que establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicito muy respetuosamente, en nombre y representación de mi poderdante, sirva DECRETAR CON CARÁCTER DE URGENCIA MEDIDA DE SECUESTRO sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción y que se refiere a un inmueble ubicado en la Avenida Los Próceres, diagonal al semáforo de los Sauzales, de esta ciudad de Mérida estado Mérida, constituido por una parcela de terreno, parte de mayor extensión, de TRES MIL CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (3.177 Mtrs. 2) y un depósito fabricado en bloque y techo cié zinc de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mtrs 2) y demás mejoras alli existentes. Mi mandante hubo la propiedad de los referidos inmuebles según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Distrito Libertador del Estado Mérida de fecha 02 de Mayo de 1.959, bajo el número 100, folio 149, protocolo primero, tomo segundo, siendo sus linderos los siguientes: SURESTE- FRENTE: Avenida Los Próceres, NOROESTE-FONDO: Con terrenos de mi propiedad, SUROESTE-COSTADO DERECHO: Con terrenos de mi propiedad y por el NORESTE-COSTADO IZQUIERDO: Terrenos que son o fueron del Dr. PEDRO PINEDA LEÓN .
Así mismo solicito que una vez practicada la medida ORDENE EL DEPOSITO del inmueble secuestrado en la persona de mi mandante en calidad de ARRENDADOR.
Pido igualmente que se comisione amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida para que proceda a practicar la medida de secuestro decretada conforme a lo ordenado y solicitado. (…)

SEGUNDO
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la representación judicial de la parte demandada expuso:
CAPITULO I
PUNTOS PREVIOS
PRIMERO
EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL
En el caso que nos ocupa, se encuentra presente la existencia de la cuestión previa contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el cual indica:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestar la demanda promover las siguientes cuestiones pruebas:
8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un procedimiento distinto.
Sobre este respecto es preciso acotar la Sentencia N° 0610, proferida la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de abril de 2.044, con Ponencia de Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, Expediente N° 00-1235, la cual indica:
“... en los juicios de arrendamiento, la parte demandada acumulará las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de la contestación, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa, en la sentencia definitiva...”.
Se entiende pues, por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse esta subordinada a aquélla.
Por su parte, en Sentencia Reiterada emanada de la sala Político administrativa, de fecha 25 de junio 2.00, con Ponencia del Magistrado Dr. Hadel Mostafá Paolini, Expediente Nº 0002, expresa:
“... la existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del CPC, exige los siguiente: a).- la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b).- que esa cuestión curse en un procedimiento distinto a aquel cual se ventilara dicha pretensión; c).- que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella…”.
Así pues, pongo en conocimiento de este operador de justicia que por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida cursa actualmente demande de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, signado con la nomenclatura N° 23.237, y cuyo escrito libelar fue interpuesto inicialmente por ante el Tribunal Tercero de de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en donde le fue asignado el N° 27.255, siendo el Juzgador a cargo de este último objeto de recusación lo cual explica la remisión al actual conocedor de la misma. El Contrato cuya nulidad se tramita en el supra señalado Tribunal de Primera Instancia (23.237), versa sobre el mismo Contrato de Arrendamiento que constituye la prueba fundamental de la presente demanda de cumplimiento de prorroga legal, el cual fue suscrito por el ciudadano: ADBEL FUENMAYOR PELEY, parte adora en la presente causa y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, parte demandada, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida en fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil tres (2.003), el cual quedó inserto bajo el N° 32, Tomo 29, de los Libros respectivos llevados por esa Notaría.
A tal efecto consignamos en este acto:
.- Copia de la demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y que corre inserta en los folios 01 al folio 11 ambos inclusive, inserta en el expediente que inicialmente corrió bajo el N° 27.255 y actualmente producto de la recusación del Juez de dicho despacho conoce actualmente el Tribunal Primero de Primera Instancia bajo el N° 23.237, y cuya primera pieza N° 1 consignamos integra constante de 181 folios marcada con la letra “A”.
.- Copia del nuevo auto de admisión de la demanda de Nulidad de Contrato de Arrendamiento, de fecha 28 de julio de dos mil once (2.011), inserta el folio 1.516 de la sexta pieza del Expediente 23.237, que cursa por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Se encuentra inserto el anexo Marcada con la letra “B”.
.- Copia de de las Boletas de Notificación emanadas del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. De fechas 28 de julio de 2.011, dirigidas a la parte demandante en dicho juicio (Exp. 23,237) LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, así como a la parte demandada en el mimo ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY. Marcadas con la letra “C”.
.- Copia de diligencia de los ciudadanos HEBERTO ROQUE y BETTY RONDÓN, de fecha 18 de octubre de 2.011, dándose en nombre y representación del demandado por citados, así mismo copia del escrito de contestación de la demanda de fecha 18 de octubre de 2.011. Los cuales rielan insertos en los folios 1.525, 1.526, 1527, 1.528, 1.529 1.530 del expediente 23.237 que cursa por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Marcado con la letra “D”.
.- Copia del Escrito de promoción de pruebas realizado por el ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY, a través de los Abogados Heberto Roque y Betty Rondón de fecha 04 de noviembre de 2.01 1, y que riela inserto en los folios 1.542 al folio 1.549 de la sexta pieza del expediente 23.237 que cursa por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Marcada con la letra “E”. DE LA MISMA SE PUEDE EVIDENCIAR DE MANERA CONTUNDENTE QUE EL CIUDADANO ADBEL FUENMA YOR PROMUEVE COMO PRUEBA EN EL JUICIO DE NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EL MISMO DOCUMENTO QUE CONSTITUYE LA PRUEBA FUNDAMENTAL DE LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. MATERIALIZANDO ASÍ LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 8° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
.- Copia del auto de fecha 18 de mayo de 2.012, emitido por parte del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el expediente 23.237, donde establece la vigencia de la medida cautelar innominada dictada en dicha causa a favor del ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ. Marcada con la letra “F”.
Por lo antes expresado formalmente pedimos a este operador de justicia declare con lugar la cuestión previa del numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por materializarse en el presente caso la existencia de una cuestión prejudicial que debe ser resuelta en otro proceso distinto.
En consecuencia, de conformidad con lo establecido en articulo 355 del Código de Procedimiento Civil, este proceso deberá continuar su curso hasta la oportunidad de dictar sentencia, en cuyo estado deberá ser suspendido hasta la resolución definitiva de la cuestión prejudicial aquí opuesta.
SEGUNDA
LA COSA JUZGADA
En el caso que nos ocupa, se encuentra presente la existencia de la cuestión previa contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el cual indica:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestar la demanda promoverías siguientes cuestiones previas:
9° La cosa juzgada.
El tema de la cosa juzgada y su relación con los medios o acciones de impugnación que pueden dejar sin efecto un fallo que ha alcanzado firmeza y que incluso puede haber sido ejecutado, fue objeto de un anterior trabajo sobre las relaciones del amparo constitucional con la cosa juzgada.
El desarrollo constitucional, legislativo y jurisprudencial que creó nuevas posibilidades de control de los fallos judiciales completa el panorama sobre la cuestión y, en ocasiones, confronta el derecho a obtener una decisión justa con la seguridad jurídica, conceptos rectores de todo sistema judicial.
En efecto, la Constitución de la República, promulgada en 1999, al establecer en su preámbulo el propósito de “establecer una sociedad democrática, participativa y protagonice, multiétnica y pluricultural en un Estado de justicia, federal y descentralizado” destaca en primer término el valor justicia, el cual en su articulado coloca al lado del Derecho, al expresar:
Artículo 2. Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Se trata, por consiguiente, de alcanzar la Justicia dentro del Derecho: no puede haber Justicia sin Derecho, lo cual equivale a decir que no puede haber justicia sin seguridad jurídica; y tampoco es factible pensar, dentro del orden constitucional, en Derecho sin Justicia. La equiparación de la seguridad jurídica con el Derecho y ¡a Justicia resulta de diversas reglas constitucionales, entre las cuales se puede destacar la siguiente:
Artículo 299. El régimen socioeconómico de la República Bolivariana de Venezuela se fundamenta en los principios de justicia social, democratización, eficiencia, libre competencia, protección del ambiente, productividad y solidaridad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral y una existencia digna y provechosa para la colectividad. El Estado conjuntamente con la iniciativa privada promoverá el desarrollo armónico de la economía nacional con el fin de generar fuentes de trabajo, alto valor agregado nacional, elevar el nivel de vida de la población y fortalecer la soberanía económica del país, garantizando la seguridad jurídica, solidez, dinamismo,.........
sustentabilidad, permanencia y equidad del crecimiento de la economía, para garantizar una justa distribución de la riqueza mediante una planificación estratégica democrática participativa y de consulta abierta. (Resaltado nuestro)
Para la seguridad jurídica es necesaria la estabilidad de las decisiones judiciales, que asegura la no perpetuación de los conflictos de intereses, por esto, también garantiza la Constitución, dentro de las reglas del debido proceso legal, la cosa juzgada:
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia:
[...]
7. Ninguna persona podrá ser sometida ajuicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
Ahora bien, ciudadana Juez, en los archivo de este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se encuentra un expediente signado bajo la nomenclatura interna N° 6810, (se anexa integra la primera pieza constante de 273 marcada con la letra G”), en el cual corre inserta demanda (folios 1 al folio 4, Expediente 6810 del anexo “G”) cuyo motivo es: CUMPLIMIENTO DE PRROGA LEGAL, incoada por el ciudadano ADBEL MARIO FUENMAYOR PELEY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 650.035, en contra de nuestro mandante LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.004.243. Dicha demanda se presentó en fecha 19 de junio de 2.007 y cuyo documento fundamental de la misma es Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida en fecha 27 de mayo de 2.003 inserto bajo el N° 32, Tomo 29 de los Libros respectivos (inserto el folio 52 al folio 55 Expediente 6810 anexo del marcado “G”). La cual fue admitida en fecha 28 de junio de 2.007 (folio 27 Expediente 6810 del anexo “G”), y en dicho auto de admisión se expreso textualmente lo siguiente:
“...Por recibido, fórmese expediente, désele entrada y el curso de Ley correspondiente y vista la demanda por el ciudadano FUENMAYOR PELYADBEL MARIO, a través de su apoderado judicial Abg. HEBERTO ROQUE RAMÍREZ. DEMANDADO: RANGEL GONZÁLEZ LUIS GERARDO. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL...”. (Cursivas y subrayada nuestras).
La parte demandante en el escrito libelar (Exp. 6810-folio 3 anexo marcado “G”), textualmente expresa como fundamento y basamento legal de la acción ejercida lo siguiente:
“... Ahora bien ciudadano Juez, conforme a lo que establece el artículo 38, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a la prorroga legal de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, expresa: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año ... es el caso, que la relación arrendaticia a que se refiere esta demanda tenía una duración de veinticuatro meses contados a partir del primero de junio de 2.003, prorrogable solamente por un año adicional el cual venció el día 31 de mayo de 2.006, fecha en que terminó el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción, siendo apartir de esa fercha y previa las notificaciones a que hubiere lugar y antes descritas, que comenzó a correr el lapso de prorroga legal el cual es de UN AÑO tal y como lo prevee la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluyó el día 31 de mayo de 2.007, fecha a partir de la que EL ARRENDATARIO quedaba obligado a......
devolver el inmueble en las mismas condiciones como lo recibió, con las nuevas construcciones y aún hasta la fecha de introducción de esta demanda no ha hecho efectiva la entrega del inmueble, a pesar de haber sido notificado del vencimiento del contrato y por ende de la prorroga legal.
Es por lo antes expuesto y de conformidad con lo que establece el artículo 1.594, 1.599, 1167 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo que establece el artículo 28, 38, 39 y siguientes de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es por lo que en nombre y representación de mi mandante procedo a DEMANDAR como en efecto DEMANDO por encontrarse vencida la prórroga legal, al ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.004.243, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida, en su carácter de ARRENDATARIO, del inmueble identificado y que fue objeto de arrendamiento tal y como se determina en el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción... “.
(Cursivas propias)
Ahora bien, ciudadana Juez la parte accionante en la presente signada con el N° 7263, cuyo motivo es por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, en el contenido de su escrito libelar expresa textualmente (se anexa copia del libelo marcada con la letra “H”):
“... Ahora bien ciudadano Juez, conforme a lo que establece el artículo 38, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a la prorroga legal de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, expresa: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año ... es el caso, que la relación arrendaticia a que se refiere esta demanda tenía una duración de veinticuatro meses contados a partir del primero de junio de 2.003, prorrogable solamente por un año adicional el cual venció el día 31 de mayo de 2.006, fecha en que terminó el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción, siendo a partir de esa fecha y previa las notificaciones o, que hubiere lugar y antes descritas, que comenzó a correr el lapso de prorroga legal el cual es de UN AÑO tal y como lo prevee la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluyó el día 31 de mayo de 2.007, fecha a partir de la que EL ARRENDATARIO quedaba obligado a devolver el inmueble en las mismas condiciones como lo recibió, con las nuevas construcciones y aún hasta la fecha de introducción de esta demanda no ha hecho efectiva la entrega del inmueble, a pesar de haber sido notificado del vencimiento del contrato y por ende de la prorroga legal.
(...omisis...)
Es por lo antes expuesto y de conformidad con lo que establece el artículo 1.594, 1.159, 1167 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo que establece el artículo 28, 33, 38, 39 y siguientes de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es por lo que en nombre y representación de mi mandante procedo a DEMANDAR como en efecto DEMANDO poscumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y por encontrarse vencida la prorroga legal, al ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.004.243, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida, en su carácter de ARRENDATARIO, del inmueble identificado y que fue objeto de arrendamiento tal y como se determina en el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción... “.
(Cursivas propias)
Así pues, ciudadana Juez, tal y como se puede apreciar de los párrafos anteriormente transcritos y que forman parte integrante de los mencionados libelos de demanda N° 6810 y 7283, lo cuales cursan ambos por ante este Juzgado Segundo de Municipio, que los mismos son palmariamente idénticos. (anexos “G” y “H”)
De allí entonces, que siendo la cosa juzgada una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción, tal como la ha señalado la Sala de Casación Civil en sentencia dictada en fecha 03 de agosto de 2000, en el expediente No. 99-347, es evidente su pronunciamiento aún de oficio por parte del juez a los fines de garantizar el estado de derecho.
Ahora bien, según el artículo 1395 del Código Civil, para que proceda la autoridad de la cosa juzgada, es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. De allí que, para que se configure la cosa juzgada basta la confrontación de la sentencia firme con la nueva demanda interpuesta para poder determinar la existencia o inexistencia de las tres identidades que exige el mencionado artículo 1.395 del Código Civil. Si se encuentra que los elementos de la pretensión (res, personae, petitum), contenida en la nueva demanda, son idénticos a los de la pretensión deducida y decidida por la sentencia firme, procede la cosa juzgada y consiguientemente el rechazo de la demanda. Pues bien, del análisis de la sentencia dictada por este Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida en el expediente 8810, de fecha 30 de noviembre de 2.011, cuya copia se acompaña marcada con la letra “I”, se desprende:
1.- La identidad del objeto: El objeto, se encuentra referido al bien de la vida sobre el cual recae la pretensión. La doctrina de casación, ha señalado que objeto de la demanda no es el procedimiento, ni la acción que se adopten para lograrlo, sino el derecho mismo que se reclama. En este sentido, se evidencia que tanto en el juicio que fue seguido por ante este Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y Santos Maquina del Estado Mérida signado con el N° 6810, así como en el presente expediente Nº 7263, que cursa igualmente por este Tribunal, el objeto de la demanda o derecho reclamado lo constituye el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal.
2.- La identidad de causa: Se entiende por causa e! título de la pretensión, es decir, la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio que en general consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma. En el caso de autos, se tiene que la causa común en ambos procesos lo es el vencimiento de la prorroga legal, con ocasión de una relación arrendaticia invocada sobre el mismo inmueble en ambas causas, encontrándose que los plazos señalados corno vencidos son los mismos en ambos procesos y bajo la misma modalidad.
3.- La identidad de sujetos: Como principio general, puede afirmarse que la cosa juzgada se produce cuando la nueva demanda es entre las mismas partes y éstas vienen al juicio con el mismo carácter que el anterior. En el caso de autos, es evidente que las partes ocupan el mismo carácter y posición con relación a la demanda intentada por ante el Tribunal Segundo de Municipio, siendo el mismo actor y el mismo demandado en ambos juicios.
Por lo tanto entonces, encontrándose ya decidido un juicio que versó sobre el mismo objeto, sujetos y causa, mediante un fallo definitivamente firme; la parte actora si se presentare el caso pudiere demandad pero por otra causal y es por lo que en el caso que nos ocupa resulta procedente la cosa juzgada.
En cuanto a la cuestión previa invocada, este Juzgado Segundo de los Municipio Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial de fecha 30 de noviembre de 2.011, fue ya declarada en la parte dispositiva de la sentencia SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL formulada por la parte actora en el juicio signado con el N° 6810, la cual no fue apelada, la cual quedó definitivamente firme. Y hoy nos encontramos en el presente juicio 7263 presente la triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir (eadem personae, eadem res, eadem causa petendi). La cosa juzgada tiene sus límites, los cuales están circunscritos a que en caso de litigio solo podrán ser alegadas o declaradas por el tribunal competente cuando se trate de una demanda donde las partes sean las mismas, el tema sea el mismo, se le invoque la misma causa y por último, que las partes actúen en el juicio con el mismo carácter que en el proceso anterior.
La cosa juzgada es pues una sola, la ley distingue sus dos aspectos (a) el formal y (b) el sustancial o material. Esto nos induce a aclarar que su aspecto formal atiende a lo interno del proceso y el sustancial a l0 externo, siendo este aspecto sustancial o material el que puede hacerse valer en un proceso futuro e idéntico, para evitar que el Juez vuelva a dictar sentencia sobre el asunto decidido. Ahora bien en relación al elemento o límites subjetivo eadem personae; la norma es clara en exigir que sean las mismas partes y que obren con el mismo carácter, es decir, la identidad física y la del carácter. Dicha identidad no tiene que ver con la posición del sujeto en la relación procesal. Respecto a los limites objetivos, la doctrina señala que la cosa juzgada recae solamente sobre la parte dispositiva de la sentencia definitiva que resuelve el fondo de la controversia (eadem res) es el núcleo de la cosa que ha sido juzgada. No concierne al derecho si no al bien de la vida que se pretende como objeto de la pretensión; el criterio reiterado en nuestra jurisprudencia “la cosa Juzgada recae sobre lo dispositivo del fallo, pero no sobre las motivaciones, ni argumento contenidos en él, ni mucho menos sobre la apreciación que allí se haga cada prueba. La doctrina es unánime en este sentido. El tercer elemento, identidad de la causa de pedir eadem causa petendi, concierne a la razón de la pretensión, a sea al fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. También sobre esto se ha pronunciado la Corte “al exigirse la identidad de la causa como requisito para la procedencia de la cosa Juzgada, Entendido por causa o titulo los fundamentos de hecho que delimitan la petición del actor... Lo importante al respecto son los hechos que constituyen la razón de pedir y no la calificación que las partes quieren atribuirle” sen 9-10-68 Gf P.168) Ricardo Enríquez La Roche T. III Pág. 69; visto así las cosas y del examen de las sentencias En cuanto a la cosa juzgada, dictada por este Juzgado Segundo de los Municipio Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial de fecha 30 de noviembre de 2.011, declarando sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato formulada por la parte actora en el presente juicio EXp. 7263. se desprende que los hechos esgrimidos por la actora no son distinto a aquellos en que fundamentó su acción anterior de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y vencimiento de la prorroga legal (Exp. 6810) .Extinguiéndose en consecuencia su derecho de acción una vez que fuera declarada improcedente en cuanto a normativa inquilinaría del art. 38 y 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario. Por lo que se debe declarar procedente la cuestión previa opuesta.
A los fines de demostrar la cuestión previa de cosa juzgada prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se anexan:
.- Copia del Libelo de la Demanda presentado por el ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY, y copia de auto de admisión dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por la acción de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL y cuya causa le fue asignado el N° 6810. Marcada con la letra “G”.
.- Copia del Libelo de la Demanda presentado por el ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY, y copia de auto de admisión dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por la acción de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL y cuya causa le fue asignado el N° 7263. Marcada con la letra “H”.
.- Copia de la Sentencia emitida por el Juzgado Segundo de los Municipoios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de noviembre de dos mil once (2.011), en el juicio de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL que curso bajo el N° 6810. Donde se declaró SIN LUGAR LA DEMANDA. Marcada con la letra “I”.
CAPITULO II
DEFENSA DE FONDO
Con el carácter antes expresado, haciendo uso del dispositivo legal contenido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil vigente, de manera formal rechazamos, negamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la afirmaciones hechas en contra de nuestro poderdante, en el escrito libelar por la parte actora, en lo términos siguientes:
PRIMERO: negamos, rechazamos y contradecimos que el Contrato de Arrendamiento suscrito por el ciudadano Adbel Fuenmayor Peley (parte actora) y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ (parte demandada), ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 27 de mayo de 2,003, inserto bajo el N° 32, Tomo 29 de los Libros respectivos, y que constituye la prueba fundamental del presente litigio sea un Contrato de Arrendamiento a “TIEMPO DETERMINADO”.
SEGUNDO: negamos, rechazamos y contradecimos que el Contrato de Arrendamiento, suscrito por el ciudadano Adbel Fuenmayor Peley (parte actora) y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ (parte demandada), ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 27 de mayo de 2,003, inserto bajo el N° 32, Tomo 29 de los Libros respectivos, y que constituye la prueba fundamental del presente litigio, haya sido objeto de prorroga de término de vigencia, es decir, que el día 30 de mayo se haya vencido el término de duración del referido contrato ya que el mismo tuvo su vencimiento has el primero (01) de junio de dos mil cinco (2.005); fecha en la cual comienza a operar de pleno derecho la prórroga legal dispuesta en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: negamos, rechazamos y contradecimos que la prorroga legal haya comenzado a operar el 31 de mayo de 2.006 y culminado en fecha 31 de mayo de 2.007. Dado que en el contrato de arrendamiento fue convenido por las partes contratantes una duración de 24 meses sin que se materializara la prorroga convencional del mismo; puesto que para re se pudiere dar la prorroga convencional de! termino del contrato las partes pactaron contractualmente el cumplimiento de una condición la cual es según la Cláusula Cuarta estableciendo: “...prorrogable esta duración solamente por un año adicional de mutuo acuerdo de las partes...”. (negritas y subrayado nuestro). Y no existió de manera alguna manifestación expresa del otorgamiento de dicha voluntad de prorrogar e termino de vigencia del contrato por ninguna de las partes intervinieres en el contrato locativo. En razón de ello, la prorroga lega! comenzó c operar de pleno derecho en fecha dos (02) de junio de dos mil cinco (2.005), en virtud como repetimos que la duración del contrato venció e primero (01) de junio de dos mil cinco (2.005) a las doce de la noche, la y como así lo señala la parte demandante en el folio cinco (5) párrafo segundo líneas 8, 9 10 y 11: “...es el caso que la relación arrendaticia a que se refiere esta demanda tenía una duración de veinticuatro meses contados a partir de primero de junio de 2.003...”. (negritas, cursivas y subrayado propios).
CUARTO: negamos, rechazarnos y contradecimos, las afirmaciones explanas por la parte accionante en el escrito libelar, al indicar en el folio 6 lo siguiente: “...hoy por hoy se ve impotente al ver como una persona con descaro pretende despojarlo de su propiedad y quien desde hace más de 5 años a pretendido burlar la justicia con alegatos falsos y mal intencionados...”. Ya que si alguien a tratado empleando fraudulentamente procesos judiciales sin sustento legal alguno de infringir los derechos de nuestro mandante y subvertir el debido proceso y pretender hacer ver una situación falsa ante los operadores de justicia ha sido sin lugar a dudas el ciudadano que se presenta como parte actora en el presente juicio.
QUINTO: negamos, rechazamos y contradecimos, que exista incumplimiento del contrato por parte de nuestro poderdante (arrendatario), ya que al habérsele dejado en posesión del bien inmueble objeto de contrato locativo, vencido como fue tanta el termino de vigencia del contrato (01 de junio de 2.005), así como vencida como fue la prorroga de ley sin que el arrendador acudiera de manera oportuna a invocar judicialmente las acciones que a su juicio eran procedentes, convirtiéndose el contrato en un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, la obligación del pago de arrendamiento ha sido cabalmente cumplida por parte del arrendatario.
SEXTO: negamos, rechazamos y contradecimos, la procedencia del articulado fundamento legal de la pretensión a que se contrae el presente juicio y explanado por la parte actora en su escrito libelar (folio 6), es decir, los artículos 1.167 del Código Civil, y los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vrtid de que los mismo solo son procedentes para la invocación de la acción respecto a contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y en el caso que nos ocupa ejnos encontramos frente a un contrato a TIEMPO INDETERMINADO.
SÉPTIMA: negamos, rechazamos y contradecimos el petitorio hecho por la parte actora en el escrito libelar en toda y cada una de sus partes.
OCTAVO: Rechazamos y Contradecimos, la estimación demanda por insuficiente, la parte actora en libelo de expresa (folio 6 del anexo marcado con la letra “H”): “...Se estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo), es decir en la cantidad CUATRO CON CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (4,44 U.T.)...” Dicho rechazo se fundamenta en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Sobre respecto es importante señalar la Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 13 de abril de 2.000, Expediente N° 00-001, con Ponencia del Magistrado Franklin Arriechi:
En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“...En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuates se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues -como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros paro la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”.
En fin ciudadano juez, es por tanto que rechazamos nuevamente la estimación de la demanda por insuficiente, en este sentido cabe destacar que en aquellaes demandas donde no se persiga el pago de una suma de dinero, la estimación debe hacerse teniendo corno base el valor del inmueble
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO
Ahora bien ciudadana Juez, la controversia planteada por el accionante y que se sintetiza y circunscribe a lo alegado en el contenido del escrito libelar sometido al conocimiento de esta juzgadora, pone de manifiesto la consecuente inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito y opuesto por la parte demandante, es decir, por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito.
El contrato de arrendamiento suscrito (cursa inserto en el folio 11 al Folio 14 del anexo marca con la letra “G” y además se anexa por el actor como prueba al escrito libelar marcado con la letra “B”), está redactada de manera de establecer una prórroga por un (1) año si ambas partes así lo acuerdan. De manera pues, que tal y como puede ser apreciado por esta Juzgadora al momento de que haga el análisis del contrato en cuestión, la prórroga del termino de vigencia del contrato, se puede establecer mediante la mutuo voluntad de las partes contratantes, (cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que cursa inserto como prueba aportado por el actor marcada con la letra “B”), la cual indica: “... CLAUSULA CUARTA: la duración del arrendamiento es de veinticuatro meses, contados a partir del primero (01) de junio del año dos mil tres .(2.003), independientemente de la firma del presente documento para su autenticación, prorrogable esta duración solamente por un año adicional, de mutuo acuerdo la partes y siempre que el ARRENDATARIO hubiese pagado con puntualidad al vencimiento dee cada mes y cumplido todas las clásulas del contrato ...” (subrayado y negritas nuestras), en razón de ello cabe señalar que la manifestación inequívoca e idónea de dicha voluntad puede ser materializada a través de la celebración de un nuevos contratos o por cualquier otro medio válido que les permita a las partes establecer o manifestar la voluntad de continuar con la relación contractual arrendaticia, l0 cual en nuestro caso nunca ocurrió en consecuencia el termino de la vigencia del contrato culminó en fecha 01 de junio del año dos mil cinco (2.005) y procedió a operar de pleno derecho la prorroga legal de un año el día 02 de jumo de dos mil cinco (2.005), finalizando dicha prorroga legal el 02 de Junio del 2006 ello conforme lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por tanto ciudadana Juez, la acción escogida por el demandante, como lo es por “vencimiento de Prórroga Legal” no resulta idónea para su pretensión, en razón, corno ya se dijo, de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado, lo procedente en derecho es acudir única y exclusivamente a la acción de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no una acción distinta.
De manera pues, que partiendo de lo expresado por la parte actora y que a través del presente escrito de contestación de la demanda desvirtuarnos, se observa sin lugar a dudas que ciertamente el contrato de arrendamiento que acompaña la acción fue suscrito a término, pero la prórroga legal no se corresponde al vencimiento indicado por el actor, porque sí fue suscrito por 24 meses el 01-06-2003, y las partes no manifestaron por escrito o un medio idóneo su voluntad de renovar el referido contrato al vencimiento del mismo (01-06-2.005), operó la prórroga legal de un (1) ano y al vencimiento de ésta, y e! actor no realizó actividad alguna que evitara que el contrato de convirtiera a tiempo indeterminado, pues fue en fecha 19 de junio de 2.007 es cuando interpone demanda de Cumplimiento de Prorroga Legal por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida para su distribución. Tal y como se evidencia en el folio 26 de la primera pieza del Expediente signado con el N° 6810 el cual se anexa marcado con la letra “G”, y cuya auto de admisión fue en fecha 28 de junio de 2.007 (folio 27 del anexo marcado “G”), y el cual fue conocido y sentenciado por la ciudadana Juez a cargo de este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, en fecha 30 de noviembre de 2.011 (anexo marcado “I”). Lo cual se evidencia de la pieza primera del expediente 6810 que de forma integra consignamos marcada con la letra “G”.
En consecuencia, de haber esta operado de justicia debe en la definitiva establecer que la naturaleza jurídica contrato de arrendamiento en cuestión suscrito se transformó a tiempo indeterminado porque no exigió la entrega del inmueble al vencimiento de ésta.
Sobre este respecto, cabe destacar que la parte actora no acudió oportunamente a ejercer la acción por ante el Tribunal competente, a fin de evitar que se convirtiera en un contrato a tiempo indeterminado tal y como ocurre en el caso de marras donde se esta frente un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción.
Reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.
La tácita reconducción supone una reproducción del contrate reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legislaciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado e contrato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pide la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio -Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36a Edición Actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas De Las Cuevas - Pág. 924).
El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de recondutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).” Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
Por su parte, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “...la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI...”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prorroga legal. Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador - demandante la presente primera acción en fecha 19 de junio de 2.007, siendo admitida en fecha 28 de junio de 2.007, es decir, pasado más de doce meses desde el momento en el cual se venció la prorroga (02 de junio de 2.006), es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador NO manifestó oportunamente su voluntad para que no prosperara la tácita reconducción.
Así las cosas ciudadano Juez, consideramos que la presente demanda debe ser declarada sin lugar en la definitiva. (…)

CAPÍTULO IV
DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la co-representación judicial de la parte actora, el hecho que:
Entre su mandante y el ciudadano Luis Gerardo Rangel González, suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 27 de mayo de 2003, el cual quedó anotado bajo el nº 32, tomo 29 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual consignó marcado con la letra “B”, constante de cuatro folios útiles,
Que a través de dicho contrato, su representado le arrendó un inmueble de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida “Los Próceres”, diagonal al semáforo de los Sauzales, de esta ciudad de Mérida estado Mérida, constituido por una parcela de terreno, parte de mayor extensión, de TRES MIL CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS ( 3.177 Mtrs. 2) y un depósito fabricado en bloque y techo de zinc de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mtrs 2).
Que su mandante hubo la propiedad de los referidos inmuebles, según consta de documento protocolizado por ante fa Oficina Subalterna del distrito Libertador del estado Mérida, de fecha 02 de mayo de 1959, bajo el nº 100, folio 149, protocolo primero, tomo segundo, siendo sus linderos los siguientes: SURESTE- FRENTE: Avenida Los Próceres, NOROESTE-FONDO: Con terrenos de mi propiedad, SUROESTE-COSTADO DERECHO: Con terrenos de mi propiedad y por el NORESTE-COSTADO IZQUIERDO: Terrenos que son o fueron del Dr. PEDRO PINEDA LEÓN.
Que del referido contrato, entre otras cláusulas las partes convinieron, según se evidencia de la cláusula signada CUARTA en que la duración del arrendamiento era de VEINTICUATRO MESES contados a partir del primero (01) de junio del año 2003, independientemente de la fecha de la firma y autenticación del contrato, prorrogable esta duración “SOLAMENTE” por un año adicional, de mutuo acuerdo entre las partes y siempre que el arrendatario hubiere pagado puntualmente los cánones de arrendamiento al vencimiento de cada mes.
Que asimismo, convinieron según la cláusula QUINTA, que el arrendatario se obligaba pagar por concepto de canon arrendamiento en el primer año, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) hoy TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300,00) mensuales, al vencimiento de cada mes y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), hoy CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 400,oo) en iguales condiciones, en el segundo año, suma que debería pagar el arrendatario en el domicilio de su mandante.
Que por otra parte, convinieron que el inmueble objeto de dicho contrato, sería destinado exclusivamente para el desarrollo de un restaurante familiar con áreas de esparcimiento infantil y estacionamiento, y que cualquier nueva construcción, instalación o mejoras que se ejecutaran en la parcela arrendada, serían por cuenta del arrendatario, quedando éstas a favor del inmueble, no adquiriendo el arrendatario ninguna propiedad sobre ella ni autorización para ceder, sub arrendar, enajenar o darlas en garantías, por lo que el arrendador, o sea, mi mandante no quedó obligado a pagar construcciones, mejoras o indemnizaciones realizadas o por realizar en la parcela o edificaciones objeto de dicho contrato.
Que según la cláusula DECIMA TERCERA del prenombrado contrato, las partes convinieron que en caso de que el arrendador resolviera no renovar dicho contrato de arrendamiento al término del mismo, lo debería participar por escrito con dos (02) meses de anticipación al arrendatario, estando este último obligado a la entrega del inmueble en buenas condiciones de mantenimiento y totalmente desocupado.
Que la demora en la desocupación ocasionaría a el arrendatario, un costo que entregaría a su mandante en su carácter de arrendador de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) hoy QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500,00) por cada día de mora, más el pago de los gastos judiciales a que hubiere lugar.
Que en la cláusula DECIMA NOVENA se estableció que el domicilio especial para los efectos de dicho contrato, sería la ciudad de Mérida, estado Mérida.
Que igualmente las partes contratantes, de común acuerdo, según se desprende del contenido de la cláusula DÉCIMO TERCERA del contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de la acción, convinieron en lo siguiente: “En caso de que el ARRENDADOR resuelva no renovar el contrato de arrendamiento al término del mismo, lo participará así, por escrito y con dos meses de anticipación al ARRENDATARIO, estando este ultimo obligado a la entrega del inmueble, y en buenas condiciones de mantenimiento, totalmente desocupado al término de vencimiento del contrato. La demora en la desocupación ocasionará al ARRENDATARIO un costo, que entregará al ARRENDADOR, de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50,000,oo) por cada día de demora y el pago de los gastos judiciales para proceder al desalojo si ello hubiere lugar. EL ARRENDATARIO deberá también pagar los daños y perjuicios que ocasionen al ARRENDADOR la demora en la desocupación.”
Que que haciendo uso del derecho que asistía a su poderdante en su calidad de ARRENDADOR, y dando cumplimiento cabal de la voluntad de su representado de no renovar el contrato de arrendamiento de marras, procedió a notificar en el lapso convenido, al ARRENDATARIO de dicha manifestación de voluntad, el día 31 de marzo de 2006, es decir, dos (02) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, tal y como se estableció en la cláusula DÉCIMO TERCERA, notificación que su mandante hizo efectiva a través de los siguientes medios:
1. Según se videncia de Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Tercero de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, la cual fue practicada en fecha 31 de marzo de 2006.
2. Que igualmente su mandante procedió a practicar la referida notificación a que se hace referencia, a través del anuncio de un cartel de notificación, el cual se publicó en el Diario FRONTERA, número 11.439, de fecha 31 de marzo de 2006, el cual corre agregado a la página 7C, el cual a los efectos legales consignó el contenido total del periódico, marcado con la letra “D”.
3. Que también su representado procedió a practicar la referida notificación a que se hace referencia, a través del anuncio de otro cartel de notificación, el cual se publicó en el Diario LOS ANDES, número 25634, de fecha 31 de marzo de 2006, el cual corre agregado al página 12 Información, el cual a los efectos legales consignó el contenido total del periódico, marcado con la letra “E”.
4. Que por otra parte, su representado en su carácter de ARRENDADOR, procedió a notificar al ARRENDATARIO, ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, mediante una misiva que contenía la manifestación de voluntad, la cual se remitió a la Avenida “Los Próceres”, Restaurant “Casa Verde”, diagonal al Semáforo “Los Sauzales”, de esta ciudad de Mérida, estado Mérida, a través del servició de envíos y encomiendas que es llevada por la compañía MRW, tal y como se evidencia de recibo emitido por esta, de fecha 30 de marzo de 2006, nº 100674470-1, el cual consignó marcado con la letra “F”, y según se evidencia de misiva, la cual consignó constante de un (01) folio útil, marcada “G”, obsándose para los efectos, el sello de la referida compañía que demuestra haberlo recibido y remitido en la dirección solicitada.
5. Que por último, su mandante practico la notificación, mediante telegrama enviado a su remitente ciudadano Luis Gerardo Rangel González, quien funge como ARRENDATARIO del contrato objeto de esta demandada, de fecha 29 de marzo de 2006, para lo cual es mismo se envió a la Avenida “Los Próceres”, diagonal al semáforo “Los Sauzalez”, de la ciudad de Mérida, estado Mérida, y siendo recibido por éste en fecha 30 de marzo de 2007. Observándose formulario para la consignación de telegrama, el cual consignó constante de un (01) folio útil marcado “H”. Recibo de pago, expedido por la Oficina O.P.T. Mérida, de fecha 29 de marzo de 2006, el cual consignó constante de un (01) folio útil, marcado con la letra “I”, y acuse de recibo, emitido por IPOSTEL MERIDA de fecha 11 de abril de 2006, el cual consignó marcado “J”, donde se evidencia que el mismo fue recibido en fecha 30 de marzo de 2006.
Que conforme a lo que establece el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a la prórroga legal de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, expresa: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año...”
Que es el caso, que la relación arrendaticia a que se refiere esta demanda, tenía una duración de veinticuatro (24) meses, contados a partir del 1º de junio de 2003, prorrogable solamente por un año adicional el cual venció el día 31 de de mayo de 2006, fecha en que terminó el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción, siendo a partir de esa fecha y previa las notificaciones a que hubiere lugar y antes descritas, que comenzó a correr el lapso de prórroga legal, el cual es de UN AÑO, tal y como lo prevee la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluyó el día 31 de mayo de 2007, fecha a partir de la que EL ARRENDATARIO quedaba obligado a devolver el inmueble en las mismas condiciones como lo recibió, con las nuevas construcciones instalaciones o mejoras que fueron construidas en el inmueble objeto de este contrato y aún hasta la fecha de introducción de esta demanda no ha hecho efectiva la entrega del inmueble, a pesar de haber sido notificado del vencimiento del contrato y por ende de la prórroga legal.
Que en el mes de junio de 2007, su mandante intentó la demanda la cual, según decisión tomada en fecha 30 de noviembre de 2011, por el Juzgado Segundo de los municipios Libertador y Santos Marquinas de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, se determinó acumulación de dos pretensiones.
Como fundamento de derecho citó los artículos 1.594, 1.159, 1167 y siguientes del Código Civil, en concordancia con los artículos 28, 33, 38.b, 39 y siguientes de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para la parte representación judicial de la parte demandada, el hecho que:
En el caso que nos ocupa, se encuentra presente la existencia de la cuestión previa contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida cursa actualmente demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, signado con la nomenclatura n° 23.237, y cuyo escrito libelar fue interpuesto inicialmente por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en donde le fue asignado el n° 27.255, siendo el Juzgador a cargo de este último objeto de recusación lo cual explica la remisión al actual conocedor de la misma.
Que el contrato cuya nulidad se tramita en el supra señalado Tribunal de Primera Instancia (23.237), versa sobre el mismo contrato de arrendamiento, que constituye la prueba fundamental de la presente demanda de cumplimiento de prórroga legal, el cual fue suscrito por el ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY, parte actora en la presente causa y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, parte demandada, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Mérida, en fecha 27 de mayo de 2003, el cual quedó inserto bajo el n° 32, tomo 29, de los libros respectivos llevados por esa notaría.
Que en el caso que nos ocupa, se encuentra presente la existencia de la cuestión previa contenida en el numeral 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que en los archivo de este Juzgado Segundo de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, se encuentra un expediente signado bajo la nomenclatura interna n° 6810, (se anexó íntegra la primera pieza constante de 273 marcada con la letra “G”), en el cual corre inserta demanda (folios 01 al folio 04, Expediente 6810 del anexo “G”) cuyo motivo es: CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, incoada por el ciudadano ADBEL MARIO FUENMAYOR PELEY, en contra de nuestro mandante LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ.
Que dicha demanda se presentó en fecha 19 de junio de 2007, cuyo documento fundamental de la misma es contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Mérida, en fecha 27 de mayo de 2003, inserto bajo el n° 32, tomo 29 de los Libros respectivos (inserto del folio 52 al folio 55, Expediente 6810 anexo del marcado “G”). La cual fue admitida en fecha 28 de junio de 2.007 (folio 27 Expediente 6810 del anexo “G”).
Que en la presente demanda signada con el n° 7263, cuyo motivo es por CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, en el contenido de su escrito libelar expresa textualmente (se anexa copia del libelo marcada con la letra “H”).
Que tal y como se puede apreciar de los párrafos anteriormente transcritos y que forman parte integrante de los mencionados libelos de demanda números 6810 y 7283, lo cuales cursan ambos por ante este Juzgado Segundo de municipio, que los mismos son palmariamente idénticos (anexos “G” y “H”).
Que encontrándose ya decidido un juicio que versó sobre el mismo objeto, sujetos y causa, mediante un fallo definitivamente firme; la parte actora si se presentare el caso pudiere demandar pero por otra causal y es por lo que en el caso que nos ocupa resulta procedente la cosa juzgada.
Rechazaron, negaron y contradijeron, tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes, las afirmaciones hechas en contra de su poderdante, en el escrito libelar por la parte actora, en lo términos siguientes:
PRIMERO: Negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY (parte actora) y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ (parte demandada), ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 27 de mayo de 2003, inserto bajo el n° 32, tomo 29 de los libros respectivos, y que constituye la prueba fundamental del presente litigio, sea un contrato de arrendamiento a “TIEMPO DETERMINADO”.
SEGUNDO: Negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano ADBEL FUENMAYOR PELEY (parte actora) y el ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ (parte demandada), ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en fecha 27 de mayo de 2003, inserto bajo el n° 32, tomo 29 de los libros respectivos, y que constituye la prueba fundamental del presente litigio, haya sido objeto de prórroga de término de vigencia, es decir, que el día 30 de mayo se haya vencido el término de duración del referido contrato, ya que el mismo tuvo su vencimiento hasta el 1º de junio de 2005; fecha en la cual comenzó a operar de pleno derecho la prórroga legal, dispuesta en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Negaron, rechazaron y contradijeron que la prórroga legal haya comenzado a operar el 31 de mayo de 2006 y culminado en fecha 31 de mayo de 2007. Dado que el contrato de arrendamiento fue convenido por las partes contratantes en una duración de 24 meses, sin que se materializara la prórroga convencional del mismo; puesto que para re se pudiere dar la prórroga convencional del término del contrato, las partes pactaron contractualmente el cumplimiento de una condición la cual es según la cláusula CUARTA estableciendo: “...prorrogable esta duración solamente por un año adicional de mutuo acuerdo de las partes...”. Y no existió de manera alguna manifestación expresa del otorgamiento de dicha voluntad de prorrogar el término de vigencia del contrato por ninguna de las partes intervinieres en el contrato locativo.
Que en razón de ello, la prórroga legal comenzó a operar de pleno derecho, en fecha 02 de junio de 2005, en virtud que la duración del contrato venció el 1º de junio de 2005, a las doce de la noche, tal y como así lo señala la parte demandante en el folio cinco (5) párrafo segundo líneas 8, 9 10 y 11: “...es el caso que la relación arrendaticia a que se refiere esta demanda tenía una duración de veinticuatro meses contados a partir de primero de junio de 2.003...”. (negritas, cursivas y subrayado propios).
CUARTO: Negaron, rechazaron y contradijeron, las afirmaciones explanadas por la parte accionante en el escrito libelar, al indicar en el folio 6 lo siguiente: “...hoy por hoy se ve impotente al ver como una persona con descaro pretende despojarlo de su propiedad y quien desde hace más de 5 años a pretendido burlar la justicia con alegatos falsos y mal intencionados...”.
QUINTO: Negaron, rechazaron y contradijeron, que exista incumplimiento del contrato por parte de su poderdante (arrendatario), ya que al habérsele dejado en posesión del bien inmueble objeto de contrato locativo, vencido como fue tanto el término de vigencia del contrato (01 de junio de 2005), así como vencida como fue la prórroga de ley, sin que el arrendador acudiera de manera oportuna a invocar judicialmente las acciones que a su juicio eran procedentes, convirtiéndose el contrato en un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO, la obligación del pago de arrendamiento ha sido cabalmente cumplida por parte del arrendatario.
SEXTO: Negaron, rechazaron y contradijeron, la procedencia del articulado fundamento legal de la pretensión a que se contrae el presente juicio y explanado por la parte actora en su escrito libelar (folio 6), es decir, los artículos 1.167 del Código Civil, y los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que los mismos solo son procedentes para la invocación de la acción respecto a contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, y en el caso que nos ocupa nos encontramos frente a un contrato a TIEMPO INDETERMINADO.
SÉPTIMA: Negaron, rechazaron y contradijeron, el petitorio hecho por la parte actora en el escrito libelar en toda y cada una de sus partes.
OCTAVO: Negaron, rechazaron y contradijeron, la estimación demanda por insuficiente, la parte actora en libelo de expresa (folio 6 del anexo marcado con la letra “H”.
Que la controversia planteada por el accionante y que se sintetiza y circunscribe a lo alegado en el contenido del escrito libelar sometido al conocimiento de esta juzgadora, pone de manifiesto la consecuente inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito y opuesto por la parte demandante, es decir, por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito.
Que la acción escogida por el demandante, como lo es por VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, no resulta idónea para su pretensión, en razón, como ya se dijo, de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a TIEMPO INDETERMINADO, lo procedente en derecho es acudir única y exclusivamente a la acción de DESALOJO, conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no una acción distinta.
Que la parte actora no acudió oportunamente a ejercer la acción por ante el Tribunal competente, a fin de evitar que se convirtiera en un contrato a TIEMPO INDETERMINADO, tal y como ocurre en el caso de marras donde se está frente un contrato a TIEMPO INDETERMINADO, por haber operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
Como fundamento de derecho citaron los artículos 2, 49 y 299 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 38, 346.8º.9º y 883 del Código de Procedimiento Civil; sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 13/04/2000, Exp. n° 00-001, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi; contrato de arrendamiento que vinculó a las partes (fs. 11-15); sentencia proferida por este juzgado el 30/11/2011; comentario sobre la tácita reconducicción del procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”; y el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I.
CAPÍTULO V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La representación judicial de la parte actora promovió:
PRIMERO: Promuevo el valor y mérito jurídico del documento de propiedad el cual se encuentra debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 02 de mayo de 1.959, bajo el número 101, tomo 2, protocolo primero, correspondiente al segundo trimestre del referido año, el cual consigno en copias simples, previa confrontación de su original, constante de TRES (3) folios útiles marcado “1”. PERTINENCIA: Con esta prueba queda perfectamente demostrado que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento objeto de esta acción, es de única y legítima propiedad de mi mandante ABDEL FUENMAYOR PELEY.-
SEGUNDO: Promuevo el valor y mérito jurídico, del contenido total del expediente de CONSIGNACIONES signado con el número 6616 que es llevado por este Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Marida, y el cual corre agregado al expediente de esta causa, y promuevo como comunidad de la prueba, considerando que la parte demandada también lo consigno en el escrito de pruebas. PERTINENCIA: Con esta prueba queda demostrado que efectivamente la parte demandada de autos, hizo uso efectivo del contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de la acción, cuando a través de este expediente de consignaciones, hizo uso del PAGO POR CONSIGNACIÓN que establece el Titulo Vil, Capitulo I que se refiere DE LA CONSIGNAION ARRENDATICIA, de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, a través del que pagó las pensiones de arrendamientos vencidas conforme a lo convenido en el contrato de arrendamiento antes descrito y que se suscribiera por ante a Notaría Segunda Pública de Mérida en fecha 27 de Mayo de 2.003, quedando motado bajo el número 32, tomo 29 de los libros respectivos, por lo que queda evidenciado que efectivamente la parte demanda de autos ha ratificado la invalidación, existencia, validez y legitimidad de todas y cada una de las cláusulas obligantes que contiene el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de esta acción.
TECRERO: Promuevo el valor y mérito jurídico de las notificaciones efectuadas por mi mandante al demandado de autos ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZALEZ donde se le comunicaba que el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda o iba a ser renovado, notificaciones que constan: 1) Según se videncia de Notificación Judicial, practicada en fecha 31 de marzo de 2,006 por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Marida, la cual fue practicada en fecha 31 de Marzo de 2.006, donde previo el traslado y habilitación, se constituyó el referido Tribunal en Avenida Los Próceres, Diagonal al Semáforo los Sauzalez, de la ciudad de Mérida Estado Mérida, donde se dejó constancia, que se le notificó al ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien se identificó presentando su cédula de identidad, de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Segunda Pública de Mérida en fecha 27 de Mayo de 2.003, quedando anotado bajo el número 32, tomo 29 de los litaros respectivos, de igual manera se le notificó al ciudadano arrendatario, que a partir del primero de junio de 2.006, comenzaría a correr el lapso de prorroga legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual según el literal b es de un año contados a partir de la fecha primero de junio de 2.006. La referida notificación, consta de expediente de notificación judicial signado con el número 6274 de la nomenclatura que es llevada por el referido Juzgado Tercero de Los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y el cual se encuentra agregado en original, al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, constante de catorce (14) folios útiles, marcado con la letra “C”. 2) Promuevo el valor y mérito jurídico de notificación que mi mandante hiciera a través del anuncio de un cartel de notificación el cual se publicó en el Diario FRONTERA , número 11.439, de fecha 31 de Marzo de 2.006, el cual corre agregado al pagina 7C. La referida prueba actualmente se encuentra agregada en original y la totalidad del referido diario, al expediente de esta causa, adjunto a fa demanda, marcado con la letra “D”, 3) Promuevo el valor y mérito jurídico de notificación que mi mandante hiciera al demandado LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, a través del anuncio de otro cartel de notificación el cual se publicó en el Diario LOS ANDES, número 25634, pagina 12 Información, de fecha 31 de Marzo de 2.006, el cual se encuentra agregada en original y la totalidad del referido diario, al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, marcado con la letra “E”. 4) Promuevo el valor y mérito jurídico de misiva remitida por mi mandante en su carácter de ARRENDADOR, al ARRENDATARIO CIUDADANO LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, que contenía la manifestación de voluntad de no querer renovar el referido contrato de arrendamiento, la cual se remitió a la Avenida Los Próceres Restaurant Casa verde, Diagonal al Semáforo Los Sauzales de esta ciudad de Mérida Estado Mérida, a través del servicio de envíos y encomiendas que es llevada por la compañía MRW, tal y como se evidencia de recibo emitido por esta , de fecha 30 de Marzo de 2.006, número 100674470-1 el cual se encuentra agregada en original al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, marcado con la letra “F”, y según se evidencia de misiva, la cual igualmente se encuentra agregada en original al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, constante de un (01) folio útil marcado con la letra “G”, observe para los efectos, el sello de la referida compañía que demuestra haberlo recibido y remitido en la dirección solicitada. 5) Promuevo el valor y mérito jurídico de la notificación que hiciera mi representado, mediante telegrama enviado a su remitente ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, quien funge como ARRENDATARIO del contrato objeto de esta demandada, de fecha 29 de Marzo de 2.006, para lo cual el mismo se envió a la Avenida Los Próceres, Diagonal al Semáforo los Sauzalez, de la ciudad de Mérida Estado Mérida, y siendo recibido por este en fecha 30 de Marzo de 2.007. Observe formulario para la consignación de telegrama, el cual se encuentra agregada en original al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, constante de un (01) folio útil marcado “H”, Recibo de Pago expedido por la Oficina O. P.T. Mérida, de fecha 29 de marzo de 2.006, el cual se encuentra agregada en original al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, constante de un (01) folio útil marcado con la letra “I” y acuse de recibo, emitido por IPOSTEL MÉRIDA de fecha 11 de Abril de 2.006, el cual también se encuentra agregada en original al expediente de esta causa, adjunto a la demanda, marcado “J”, donde se evidencia que el mismo fue recibido en fecha 30 de Marzo de 2.006 .- PERTINENCIA: Con la promoción de estas pruebas de notificación queda demostrado que el demandado LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ fue efectivamente notificado por parte de mi representado en su carácter de ARRENDADOR de no querer renovar el contrato de arrendamiento que funge como documento fundamental de la acción, notificación que se realizó conforme a lo que establece la cláusula décima tercera del referido contrato de arrendamiento, y que efectivamente se le concedió la prorroga legal, conforme a lo que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todo lo cual sin duda alguna, Se concedió a mi mandante, una vez cumplida la referida prorroga legal, la facultad y el derecho en su carácter de arrendador y legítimo propietario de intentar la presente demanda cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y por encontrarse vencida la prorroga legal, en contra del arrendatario ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ.
La representación judicial de la parte demandada promovió:
PRIMERO: El valor y mérito jurídico de la Sexta Pieza del Expediente signado con el N° 23.237, que cursa por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y que se consigna en este acto en Copia Debidamente Certificada marcada con la letra “A”, constante de 113 folios, cuyo motivo es NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DECLARACIÓN DE MEJORAS EN PROPIEDAD.
Con la presente prueba se demuestra los siguientes hechos:
• PARTE DEMANDANTE: LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ.
• PARTE DEMANDADA: EBDEL MARIO FUENMAYOR PELEY.
• MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DECLARATORIA DE MEJORAS EN PROPIEDAD.
SEGUNDO: El valor y mérito jurídico del escrito libelar contenido en los folios del 01 al 04 del Expediente que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, signado N° 6810, y cuya primera pieza se consigna en este acto en copia debidamente certificada marcada con la letra “B”, constante de 277 folios.
TERCERO: El valor y mérito jurídico de Sentencia proferida por este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, en el Juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prorroga Legal, en la causa signada con el N° 6810, de fecha 30 de noviembre de dos mil once (2.011). Con la cual se prueba que dicha sentencia en su parte dispositiva declara SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano Abdel Mario Fuenmayor Peley, en contra de nuestro Poderdante Luís Gerardo Rangel González. Sentencia esta que se anexa en copia certificada marcada con la letra “C”, constante de 43 folios.
CUARTO: El valor y mérito jurídico del Contrato de Arrendamiento suscrito por la parte demandante (Arrendador) ciudadano ABDEL MARIO FUENMAYOR PELEY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-650.035, y el ciudadano: LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: V-8.004.243, parte demandada en la presente causa (Arrendatario), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, en fecha veintisiete (27)de mayo de dos mil tres (2.003), inserto bajo el N° 32, Tomo 29, de los Libros respectivos llevados por esa Notaría. El cual corre en original en el presente expediente y que acompañó la parte actora en su escrito libelar marcado con la letra “B” inserto en los folios 11 al 14 y que constituye el instrumento fundamental de la presente acción. En razón de elfo al estar consignada en autos en copia certificada y la cual invocamos en nuestro favor, presentamos copia simple anexa marcada con la letra “D”, constante de 4 folios.
QUINTO: Promovemos en nuestro favor el valor y mérito jurídico de documento que en este acto se consigna EN ORIGINAL marcado con la letra “E”, contentivo de Notificación realizada por el ciudadano ABDEL MARIO FUENMAYOR PELEY (Parte Accionanate-Arrendador), al ciudadano LUIS GERARDO RANGEL GONZALEZ (Parte Demandada-Arrendataria), de fecha PRIMERO (01) DE JUNIO DE DOS MIL CINCO (2.005), por conducto del instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) Oficina Mérida.
SEXTO: Promovemos el valor y mérito jurídico del documento que en este acto consignamos en copia debidamente certificada el cual lo constituye el CUADERNO DE CONSIGNACIONES DE CAÑONES DE ARRENDAMIENTO (PRIMERA PIEZA), realizado por nuestro poderdante (Arrendatario) LUIS GERARDO RANGEL GONZÁLEZ, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, al cual le fue signado la nomenclatura interna N° 6.616, marcado con letra “F”, constante de 206 folios, el cual fue aperturado producto de Escrito dirigido por nuestro poderdante, de fecha seis (06) de junio de dos mil cinco (2.005).
SÉPTIMO: El valor y mérito jurídico de escrito libelar interpuesto por parte del ciudadano ABDEL MARIO FUENMAYOR PELEY, por ante el Juzgado de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (Distribuidor), de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil siete (2.007), el cual se encuentra contenido en los folios 1 al 4, del expediente signado con el N° 6810 y el cual fue conocido por este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, y que forma parte integrante de la Primera Pieza, que en copia certificada es presentado en este acto marcada con la letra “B”.
OCTAVO: El valor y mérito jurídico del auto de admisión de la demanda signada bajo el N° 6810, de fecha 28 de junio de dos mil siete (2.007), la cual se encuentra inserta en el folio 27 de la primera pieza del expediente la cual se consigna en este acto en copia certificada marcada con la letra “B”. Así mismo el valor y mérito jurídico del folio 26 de la primera pieza del expediente N° 68.10, donde se evidencia el momento en el cual es presentada la demanda de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prorroga Legal intentada por el aquí accionante, para su correspondiente distribución.
NOVENO: Conforme al principio de libertad de pruebas y con fundamento en lo establecido en el los artículos 936 Y 938 del Código de Procedimiento Civil, sólito respetuosamente a este Juzgado Segundo de Municipio la practica de una INSPECCIÓN JUDICIAL, sobre el bien objeto de la medida de secuestro y cuya ubicación y demás especificidades damos aquí reproducidos; y se deje constancia sobre varios particulares.
DECIMO: Contradicción de la estimación de la demanda por insufiente, donde se estableció el monto de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo), es decir en la cantidad CUATRO CON CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (4,44 U.T.), lo cual lo fundamentamos en el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil.
CAPÍTULO VI
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA
Planteados los hechos de la controversia, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el alegato hecho por la representación de la parte demandada, al señalar que en el caso que nos ocupa nos encontramos frente a un contra a TIEMPO INDETERMINADO, produciéndose la TÁCITA RECONDUCCIÓN; al respecto observa:
A los fines de determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, se hace necesario transcribir parcialmente parte del mismo:
CUARTA: La duración del arrendamiento es de veinticuatro meses, contados a partir del primero (1°) de Junio del año dos mil tres (2003), independientemente de la fecha de la firma del presente documento para su autenticación, prorrogable esta duración solamente por un año adicional, de mutuo acuerdo las partes y siempre que el ARRENDATARIO hubiese pagado con puntualidad al vencimiento de cada mes y cumplido todas las cláusulas del contrato. Es convenido que en caso de venta o enajenación del inmueble, el arrendamiento subsistirá por el plazo estipulado. (negrillas y subrayado agregados).

Como se puede apreciar de la cláusula supra transcrita, la duración del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, era de VEINTICUATRO (24) MESES, contados a partir del 1º de junio de 2003, pudiéndose prorrogar por UN (01) AÑO ADICIONAL, de mutuo acuerdo entre las partes.
Al hacer una revisión exhaustiva a cada una de las actas que conforman la causa, se observó que no existe agregada a las actas el acuerdo convencional, en el que se evidencia que efectivamente las partes hubiesen acordado prorrogar dicho contrato por un año más, por lo que debe entenderse que la relación arrendaticia nació el 1º de junio de 2003, y finalizó el día 1º de junio de 2005, es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (02) años. Pudiéndose observar que las partes pactaron un régimen arrendaticio DETERMINADO, según lo señalado en la transcrita cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes.
Si aplicamos la noción del contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario (siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo), que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley: Todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
Expresa el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (resaltado del Tribunal).
¿Cuál fue la voluntad de las partes contratantes [Abdel Mario Fuenmayor Peley (arrendador) y Luis Gerardo Rangel González (arrendatario)] en el Contrato de Arrendamiento que celebraron el día 27 de mayo de 2003)?, que “veinticuatro meses, contados a partir del primero (1°) de Junio del año dos mil tres (2003) […] prorrogable esta duración solamente por un año adicional, de mutuo acuerdo las partes…” (negrillas y subrayado agregados). Obviamente, darle carácter perentorio al arrendamiento, tal y como quedó establecido en la citada cláusula. Es decir, que una vez finalizada la relación arrendaticia (01/06/2003 al 01/06/2005), si no se prorrogaba el contrato de muto acuerdo entre las partes, el mismo operaría de pleno derecho (Art. 39 L.A.I.) la prórroga legal, tomando en cuenta las causales del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, es importante preguntarse ¿Qué es y cuándo opera la Tácita Reconducción?

En principio, se suma esta juzgadora al criterio que la TÁCITA RECONDUCCIÓN no es que convierte en “INDETERMINADO” el Contrato, sino que lo renueva en sus mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acatamos que nuestro Código Civil, en sus artículos 1.600 y 1.614, dispone que, en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se le debe dar el tratamiento de “RELACIÓN INDETERMINADA”. Sólo en sus efectos se convierte en “Indeterminada”, pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo “Determinada”.
Como quiera que, ni nuestro Código Civil, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen desde cuál momento se aplicaría la Tácita Reconducción una vez fenecido el contrato; es decir, cuánto tiempo deberá transcurrir para que se considere que las partes no hicieron oposición a la continuidad arrendaticia, se reconocen dentro del mundo jurídico, para apreciarlo, dos (2) direcciones:
a) Que sea el juez, a su prudente arbitrio, y como director del proceso (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil) y buscador de la verdad (artículo 12 ejusdem), quién, de acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y sus circunstancias, lo estime.
b) Que nos apoyemos en la doctrina y en las legislaciones afines, para aproximarnos a conclusiones certeras.
A este último respecto, veamos cómo nos definen la Tácita Reconducción algunos de los más prestigiosos diccionarios manejados en el mundo jurídico:
Diccionario Cabanellas: Tácita Reconducción: “Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo. (Tomado del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04).
Diccionario Jurídico Venezolano: Tácita Reconducción: “Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. (Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Página 127).
Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales: Tácita Reconducción: “Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877).
La tácita reconducción supone una reproduc¬ción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legisla-ciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el con-trato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas De Las Cuevas – Pág. 924).
Por su parte, el destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”
Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
Para el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.
Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, Pág. 300, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo con el ánimo de impedir el surgimiento de la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
En cuanto a la Legislación Comparada para conocer la tendencia mundial en esta materia, veamos lo que señalan los Códigos Civiles de España, México y Argentina, que son tres (03) países de cultura occidental e hispanoamericanos, con sustratos jurídicos similares al nuestro.
Código Civil Español, Artículo 1.566: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Código Civil Mexicano: Según el artículo 2.487: “en relación con el 2.486, para que opere la Tácita Reconducción es menester que el inquilino continúe sin oposición del arrendador en el goce y uso del predio arrendado, es decir, que el arrendador consienta tácitamente en la continuación del contrato”.
Código Civil Argentino, artículo 1.622: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso y goce de la cosa”.
Se equiparan tales legislaciones a la nuestra, siendo la más radical la argentina, que no admite siquiera la Tácita Reconducción aunque se haya renovado automáticamente el Contrato; es decir, no hay Reconducción Tácita si no lo admite el arrendador.
Vale entonces destacar que la única forma de que hubiese operado aquí la renovación automática del Contrato (llamada eufemísticamente Tácita Reconducción), era salvando los obstáculos que la propia norma rectora que los acoge interpone, a saber:
Código Civil, Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (negrillas y subrayados agregados).
Código Civil, Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Como se puede observar, cuando la norma dice: “y se le deja”, o “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Acaso pudiera ésta ser Tácita, sin embargo, si se cumpliesen los siguientes extremos:
1. Que se dejase sin oposición del Arrendador al Arrendatario seguir ocupando el inmueble, por lo menos más de 45 días seguidos luego de la fecha de la expiración, en las mismas condiciones del contrato fenecido.
2. Que el Arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración del contrato.
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora que se dieron los dos supuestos, por lo siguiente:
A. La relación arrendaticia nació el 1º de junio de 2003, y finalizó el día 1º de junio de 2005, es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (02) años (24 meses), observándose claramente que las partes pactaron un régimen arrendaticio DETERMINADO, según lo señalado en la transcrita cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes. Por lo que en aplicación al artículo 38.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al ARRENDATARIO un lapso de UN (01) AÑO de prórroga legal, la cual finalizó el día 01 de junio de 2006; y siendo que vencida la misma (01/06/2006), el ARRENDADOR no exigió la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, el mismo se INDETERMINÓ con el tiempo.
B. Se observa además, que el ARRENDADOR siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento en los meses siguientes a la expiración del término; produciéndose con ello la TÁCTA RECONDUCCIÓN.
En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal (01/06/2006) y habiendo intentado el arrendador–demandante la presente acción en fecha 23 de abril de 2012 (f. 60 – Pieza I), siendo admitida en fecha 26 de abril de 2012 (f. 61 – Pieza I), es decir, muy por fuera de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que EL ARRENDOR no manifestó oportunamente su voluntad en que se le entregara el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (Art. 39 LAI), trayendo como consecuencia que la relación arrendaticia que vinculó a las partes se convirtiera en TIEMPO INDETERMINADO, y por cuanto el ARRENDADOR siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento en los meses siguientes a la expiración del término, se produjo la TÁCTA RECONDUCCIÓN. Así se establece.
En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiéndose establecido que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, es a TIEMPO INDETERMINADO, por haber permanecido en el inmueble el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, no podía demandarse el cumplimiento del contrato, sino que ha debido el actor intentar una acción de desalojo, por lo que resulta forzoso para este juzgado declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada, tal como se hará expresamente en el dispositivo del fallo. Por lo que se hace inoficioso entrar a analizar las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada y el material probatorio traído por las partes al proceso, por encontrarnos frente a una acción contraria a derecho. Y así se decide.
DECISIÓN
Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción intentada por el abogado en ejercicio Heberto José Roque Ramírez, actuando con el carácter de co-apoderado judicial del ciudadano Abdel Mario Fuenmayor Peley, contra el ciudadano Luis Gerardo Rangel González, identificados en autos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, por ser contraria a derecho. Así se decide.
SEGUNDO: Se suspende la Medida Preventiva de Secuestro, decretada por este Juzgado en fecha 10/05/2012, y practicada en fecha 24/05/2012, por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una parcela de terreno, parte de mayor extensión, de TRES MIL CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS ( 3.177 Mtrs. 2) y un depósito fabricado en bloque y techo de zinc de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mtrs 2), ubicado en la Avenida “Los Próceres”, diagonal al semáforo de “Los Sauzales”, municipio Libertador del estado Mérida; una vez quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los quince días del mes de junio de dos mil doce. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-