TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
201º y 153°
EXP. nº 6.376
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA 92, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 05-02-1992, anotada bajo el n° 14, Tomo A-4.
Abogado asistente: Oliver Antonio Perretta Araque, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-16.307.516, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 135.084, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: La sede del Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Parte demandada: Enrique Jorge Ánderson Báez, venezolano, titular de la cédula de identidad n° V-1.893.787, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderada Judicial: Abg. Marian Alexandra Calderón Rodríguez, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-12.780.997, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 120.888, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio: Avenida 04 (Bolívar), entre calles 34 y 35, edificio “Zea”, local identificado con el n° 01, municipio Libertador del estado Mérida.
Motivo de la causa: Resolución de contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario.
CAPITULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, actuando en representación de la “INMOBILIARIA 92, C.A.”, asistida por el abogado en ejercicio Oliver Antonio Perretta Araque, contra el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Báez, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
Por auto de fecha 10 de junio de 2009 (fs. 07-08), se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y se acordó el emplazamiento de la parte accionada. En cuanto a la Medida Preventiva de Secuestro solicitado sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (consistente en un local comercial ubicado en la Avenida 04 (Bolívar), entre calles 34 y 35, edificio “Zea”, local identificado con el n° 01, municipio Libertador del estado Mérida), se acordó providenciarla por auto separado.
Cursan a los folio 09 y 18, diligencias estampadas por la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, actuando en representación de la “INMOBILIARIA 92, C.A.”, asistida por el abogado en ejercicio Oliver Antonio Perretta Araque, parte actora, mediante la cual insiste que se decrete la Medida Preventiva de Secuestro, solicitada en libelo de demandada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Corre inserta a los folios 19-22, auto decisorio mediante el cual este juzgado se pronunció sobre la medida solicitada por la parte actora, declarándola IMPROCEDENTE.
Riela al folio 26, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 21 de julio de 2009, practicó la citación del ciudadano Enrique Jorge Ánderson Báez.
Obra al folio 101, Poder Apud-Acta, otorgado por el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Báez, a la abogada en ejercicio Marian Alexandra Calderón Rodríguez.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron las que consideraron pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
En el libelo de demanda la parte actora, expuso:
…omissis…
PRIMERO
LOS HECHOS
En fecha siete (07) de julio de 2005, la administradora INMOBILIRIA 92. C.A anteriormente identificada, celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano ENRIQUE JORGE ANDERSON RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.328.352, por un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Av. 4 Bolívar, entre calles 34 y 35, Edificio Zea, Local identificado con el N° 1, en la ciudad de Mérida, cuyo término era de seis (06) prorrogables automáticamente, y con la obligación del arrendatario de pagar un canon de arrendamiento inicial de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES ( BS. 700.000) mensuales, ajustándose por acuerdo entre las partes en el mes de febrero de 2007, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 900.000), antes de la reconversión monetaria realizada en el año 2008, hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS 900), del cual anexo copia identificada con la letra “A”.
Es el hecho señor Juez que el arrendatario falleció en fecha cinco (05) de julio de 2007, y según clausula séptima del contrato firmado entre las partes establece textualmente lo siguiente: “En caso de fallecimiento del arrendatario, este contrato quedara por terminado, procediendo los inquilinos a la desocupación inmediata del inmueble o de comun acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo potestativa por parte de la arrendadora la decisión al respecto”. De igual forma señor Juez, las disposiciones jurídicas contempladas en el Código Civil Venezolano específicamente en el artículo 1.163 establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, CUANDO NO SE HA CONVENIDO EXPRESAMENTE EN LO CONTRARIO, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Hecho reconocido por el ciudadano ENRIQUE JORGE ANDERSON BAEZ, titular de la cédula de identidad N° 1.893.787, padre del fallecido y por su asistente jurídico, ya que en el escrito de consignación de cánones de arrendamiento del expediente Nb 0494 del Tribunal Segundo de Municipios del Municipio Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, manifiestan conocer. En tal sentido, la clausula séptima del contrato celebrado entre el arrendatario (ENRIQUE JORGE ANDERSON RODRÍGUEZ) y la administradora (INMOBILIARIA 92), habían acordado expresamente la resolución del contrato en caso de fallecimiento del arrendatario.
Ahora bien, una vez conocida por parte de la Administradora el hecho del fallecimiento del arrendatario, procedió a notificar al ocupante del inmueble por medio de un telegrama con acuse de recibo 26 de mayo de 2006 sobre el estado y condición jurídica del mismo, informando a los causahabientes o herederos que debían entregar el inmueble arrendado por las causas ya expuestas. Situación que no originó ninguna respuesta por parte de sus herederos.
Posteriormente, se notificó a la Administradora que el ciudadano ENRIQUE JORGE ANDERSON BAEZ (Padre del arrendatario fallecido) había realizado una consignación arrendaticia a nombre de la ciudadana MARTHA LEONOR RIVERA DE RÍOS, expediente de consignaciones arrendaticias identificado con el N° 0494, del Tribunal Segundo de Municipios. En tal documento, el ciudadano ENRIQUE JORGE ANDERSON BAEZ, expone que la ciudadana Martha Rivera de Ríos, se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento, tomando la iniciativa de realizar la consignación ante los tribunales y desconociendo la falta de cualidad jurídica que tiene el mencionado ciudadano para realizar tal consignación.
Es el caso señor Juez, que entre los ciudadanos MARTHA LEONOR RIVERA DE RÍOS y ENRIQUE JORGE ANDERSON BAEZ, no existe ninguna relación arrendaticia y mucho menos contractual.
SEGUNDO
PETITORIO
Por tal motivo, acudo respetuosamente a usted con el fin de demandar al ciudadano ENRIQUE JORGE ANDERSON BAEZ, titular de la cédula de identidad N° 1.893.787, como ocupante ilegitimo de un inmueble anteriormente identificado. En tal; sentido solicito PRIMERO: Resolución del contrato y la entrega del Inmueble. SEGUNDO: Al pago de las costas procesales que ocasionare la presente demanda prudencialmente calculadas por este Tribunal. TERCERO: Al pago de servicios públicos en los cuales se encuentre insolvente
TERCERO
DEL DERECHO
De conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios concatenado con el articulo 599 en su numeral segundo del Código de Procedimiento Civil Vigente, solicito del Tribunal se decrete el secuestro del inmueble objeto de la presente demanda. (omissis).

SEGUNDO
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:
…omissis…
CAPITULO I
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Rechazo, niego y contradigo, en todo y cada una de sus partes los hechos narrados en el líbelo de demanda cabeza de autos (salvo lo que en éste escrito expresamente reconozca) por ser los mismos falsos e inciertos, así como el derecho en que fundamentan su temeraria pretensión, con fundamento en los siguientes argumentos:
PRIMERO: Con relación a la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento al cual la parte demandante le da plena validez (por los hechos que en lo adelante narraré), que prevé: “En caso de fallecimiento de EL ARRENDATARIO éste contrato quedará por terminado, procediendo los inquilinos a la desocupación inmediata del inmueble o de común acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo potestativa por parte de LA ARRENDADORA la decisión al respecto.” (negrillas, subrayado y cursivas mías), Debe ser declarado nulo con fundamento en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida consideración que al ser esta materia de orden público, las mismas no pueden ser relajadas entre las partes. Además la Ley no prevé la muerte del arrendador ni del arrendatario como causal de extinción del contrato de arrendamiento, por el contrario el Artículo 1.603 del Código Civil venezolano vigente, expresa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Sumado a lo antes expuesto, la incoherente redacción hace inaplicable la misma, fíjese ciudadana Juez, como en la cláusula in comento, se prevé que la muerte del arrendatario da por terminado el contrato, debiendo el causante o inquilino muerto a entregar el inmueble ó celebrar un nuevo contrato con el inquilino (fallecido).
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que yo sea un ocupante ilegítimo, tal como me califica la parte demandante en su petitorio. En éste sentido, sigue siendo contradictoria la parte actora, toda vez que en todo el líbelo de la temeraria e infundada demanda, me reconoce la condición de inquilino y así procedo a demostrarlo con fundamento en las confesiones (Artículo 1.400 del Código Civil vigente) que esta hace:
1) En el Capítulo referente a Los Hechos, señala expresamente: “...(omissis)... En fecha siete (07) de julio de 2005, la administradora INMOBILIARIA 92. C.A. anteriormente identificada, celebró un contrato de arrendamiento privado con ...(omissis)... cuyo término era de seis (06) meses prorrogables automáticamente, y con la obligación del arrendatario de pagar un canon de arrendamiento inicial de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000) mensuales, ajustándose por acuerdo entre las partes en el mes de febrero de 2007, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 900.000), antes de la reconversión monetaria realizada en el año 2008, hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 900), del cual anexo copia identificada con la letra “A”....(omissis)...” (negrillas, subrayado y cursivas mías).
Como se puede interpretar, la parte actora esta confesando que hubo un acuerdo entre las partes para ajustar el canon de arrendamiento, hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00).
2) Existe la confesión y el reconocimiento de la parte actora, de la fecha cierta y exacta del fallecimiento del inicial arrendatario ENRIQUE JORGE ANDERSON RODRÍGUEZ, identificado en autos, cuando señala en el folio dos (2) del libelo: “... (omissis)... Es el hecho señora Juez que el arrendatario falleció en fecha (05) de julio de 2007,...(omissis)... una vez conocida por parte de la Administradora el hecho del fallecimiento del arrendatario, procedió a notificar al ocupante del inmueble por medio de un telegrama con acuse de recibo 26 de mayo de 2006...(omissis)...informando a los causahabientes o herederos que debían entregar...(omissis)...” (Presumimos un error material al señalar como fecha de acuse de recibo en el 2006, habida consideración que la muerte se produjo en el 2007).
Pertinencia de este señalamiento: Si la Arrendadora tuvo pleno conocimiento de la muerte del inicial Arrendatario y dio por terminado el contrato y dice no reconocerme como INQUILINO, ¿por qué me siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes a la muerte de mi hijo? Prueba de ello son los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre, los cuales anexo marcados con las letras “B”, “C” y “D”. Y del reconocimiento que hace en el vacío que existe entre los cánones de arrendamiento anteriores a los que fueron depositados por ante este mismo Juzgado, en el Expediente de Consignaciones signado con el No. 0494. Toda vez que si la muerte se produjo en el mes de julio de 2007 y le son depositados los meses de Enero y Febrero de 2008, cabría preguntarnos: ¿Por qué no se demandó el incumplimiento del pago de los meses comprendidos desde el mes de julio de diciembre de 2007? TERCERO: Rechazo, niego y contradigo que no tenga la cualidad y el interés para realizar las consignaciones, tal como lo señala la demandante, situación en la que vuelve a contradecirse, toda vez que si no tuviera cualidad e interés para realizar las consignaciones por no reconocérseme el carácter de inquilino, tampoco tendría cualidad para ser demandado en DESALOJO, habida consideración que la parte actora fundamenta su demanda en los Artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: Reconozco que entre mi persona y la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, no existe ninguna relación arrendaticia y mucho menos contractual, como lo señala en su escrito libelar al folio tres (3), toda vez la relación existe es con la sociedad mercantil denominada INMOBILIARIA 92, C.A.
QUINTO: La parte demandante, sociedad mercantil denominada INMOBILIARIA 92, C.A., en su carácter de Arrendadora, CONVALIDÓ la relación arrendaticia y mi condición de ARRENDATARIO del inmueble arrendado, cuando a los folios 70, 75 y 98 del Expediente de Consignaciones signado con el No. 0494 que cursa por ante este mismo Tribunal, que acompaño en copia debidamente certificada, marcado con la letra “E”, constan los escritos membreteados solicitando la ENTREGA y RETIRÓ de los cánones de arrendamiento que yo les había depositado.
SEXTO: Existe nuevamente una absoluta e irracional contradicción de la parte demandante cuando al folio dos (2) del escrito libelar da por terminado el contrato de arrendamiento fundamentándolo en la muerte del arrendatario, pero a la vez en su petitorio demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo que debemos interpretar que sí reconocen la validez y vigencia a la relación arrendaticia.
SÉPTIMO: La parte actora fundamenta la demanda en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere al DESALOJO de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siete (7) causales que se prevén en el referido Artículo 34, pero del profundo análisis hecho al escrito libelar, se evidencia que no se fundamentó en ninguna.
DE LAS CONCLUSIONES PERTINENTES
De esta forma doy por contestada la temeraria e infundada demanda incoada en mi contra por la sociedad mercantil denominada INMOBILIARIA 92, C.A., ya identificada, con el ruego de que la misma se agregue al expediente y que la misma sea decidida con todos los pronunciamientos de ley, y por todos los motivos desarrollados, éste Juzgado de conformidad con el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma”, DECLARE SIN LUGAR LA TEMERARIA E INFUNDADA DEMANDA CABEZA DE AUTOS y se condene en costas a la parte demandante perdidosa, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (omissis).

CAPÍTULO IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la parte actora, el hecho que:
En fecha 07 de julio de 2005, la administradora “INMOBILIRIA 92. C.A.” celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Rodríguez, por un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida 04 (Bolívar), entre calles 34 y 35, edificio “Zea”, local identificado con el n° 01, en la ciudad de Mérida.
Que el término era de seis (06) (sic) prorrogables automáticamente, y con la obligación del arrendatario de pagar un canon de arrendamiento inicial de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) mensuales, ajustándose por acuerdo entre las partes en el mes de febrero de 2007, en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), antes de la reconversión monetaria realizada en el año 2008, hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00), del cual anexó copia identificada con la letra “A”.
Que el arrendatario falleció en fecha 05 de julio de 2007, y que según cláusula séptima del contrato firmado entre las partes, establece textualmente lo siguiente: “En caso de fallecimiento del arrendatario, este contrato quedara por terminado, procediendo los inquilinos a la desocupación inmediata del inmueble o de comun acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo potestativa por parte de la arrendadora la decisión al respecto”.
Que las disposiciones jurídicas contempladas en el Código Civil Venezolano, específicamente en el artículo 1.163, establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, CUANDO NO SE HA CONVENIDO EXPRESAMENTE EN LO CONTRARIO, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”.
Que la cláusula séptima del contrato celebrado entre el arrendatario (ENRIQUE JORGE ANDERSON RODRÍGUEZ) y la administradora (INMOBILIARIA 92), habían acordado expresamente la resolución del contrato en caso de fallecimiento del arrendatario.
Que una vez conocida por parte de la Administradora el hecho del fallecimiento del arrendatario, procedió a notificar al ocupante del inmueble por medio de un telegrama con acuse de recibo del 26 de mayo de 2006, sobre el estado y condición jurídica del mismo, informando a los causahabientes o herederos que debían entregar el inmueble arrendado por las causas ya expuestas. Situación que no originó ninguna respuesta por parte de sus herederos.
Que posteriormente se notificó a la Administradora que el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Báez (padre del arrendatario fallecido), había realizado una consignación arrendaticia a nombre de la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, expediente de consignaciones arrendaticias identificado con el n° 0494, del Tribunal Segundo de Municipios.
Que en tal documento, el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Báez, expuso que la ciudadana Martha Rivera de Ríos, se había negado a recibir los cánones de arrendamiento, tomando la iniciativa de realizar la consignación ante los tribunales y desconociendo la falta de cualidad jurídica que tiene el mencionado ciudadano para realizar tal consignación.
Que entre los ciudadanos Martha Leonor Rivera de Ríos y Enrique Jorge Ánderson Báez, no existe ninguna relación arrendaticia y mucho menos contractual.
Como fundamento de derecho, citó la parte actora los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, concatenado con el artículo 599.2º del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada se fundamentó en el hecho que:
Rechazó, negó y contradijo, en toda y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de demanda cabeza de autos (salvo lo que en este escrito expresamente reconozca), por cuanto en su decir, ser los mismos falsos e inciertos, así como el derecho en que fundamentan su temeraria pretensión.
Que la ley no prevé la muerte del arrendador ni del arrendatario como causal de extinción del contrato de arrendamiento, y que por el contrario, el artículo 1.603 del Código Civil, expresa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Negó, rechazó y contradijo que él sea un ocupante ilegítimo, tal como lo califica la parte demandante en su petitorio.
Que en todo el libelo de la demanda, la parte actora le reconoce la condición de inquilino.
Que si la arrendadora tuvo pleno conocimiento de la muerte del inicial arrendatario y dio por terminado el contrato, y dice no reconocerlo como INQUILINO, ¿por qué me siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes a la muerte de su hijo?
Que prueba de ello son los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre, los cuales anexó marcados con las letras “B”, “C” y “D”.
Que del reconocimiento que hace en el vacío que existe entre los cánones de arrendamiento anteriores a los que fueron depositados por ante este mismo Juzgado, en el expediente de consignaciones signado con el nº 0494.
Que si la muerte se produjo en el mes de julio de 2007, y le fueron depositados los meses de enero y febrero de 2008, ¿por qué no se demandó el incumplimiento del pago de los meses comprendidos desde el mes de julio de diciembre de 2007?
Rechazó, negó y contradijo que no tenga la cualidad y el interés para realizar las consignaciones, tal como lo señala la demandante.
Que la actora se contradice, toda vez que si no tuviera cualidad e interés para realizar las consignaciones por no reconocérsele el carácter de inquilino, tampoco tendría cualidad para ser demandado en DESALOJO, habida consideración que la parte actora fundamenta su demanda en los artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Reconoció que entre su persona y la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, no existe ninguna relación arrendaticia y mucho menos contractual, como lo señala en su escrito libelar al folio tres (3), toda vez que la relación existe es con la sociedad mercantil denominada “INMOBILIARIA 92, C.A.”
Que la parte demandante, sociedad mercantil denominada “INMOBILIARIA 92, C.A.”, en su carácter de Arrendadora, CONVALIDÓ la relación arrendaticia y su condición de ARRENDATARIO del inmueble arrendado, cuando a los folios 70, 75 y 98 del expediente de consignaciones signado con el nº 0494, que cursa por ante este mismo tribunal, que acompañó en copia debidamente certificada, marcado con la letra “E”, donde consta los escritos membreteados solicitando la ENTREGA y RETIRO de los cánones de arrendamiento que él les había depositado.
Que existe una absoluta e irracional contradicción de la parte demandante, cuando al folio dos (2) del escrito libelar, da por terminado el contrato de arrendamiento fundamentándolo en la muerte del arrendatario, pero a la vez en su petitorio demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo que se debe interpretar que sí reconoce la validez y vigencia a la relación arrendaticia.
Que la parte actora fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere al DESALOJO de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siete (7) causales que se prevén en el referido Artículo 34, pero del profundo análisis hecho al escrito libelar, se evidencia que no se fundamentó en ninguna.
Como fundamento de derecho, citó la parte demandada los artículos 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 254 del Código de Procedimiento Civil.
CAPÍTULO V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La parte actora promovió:
PRIMERO: al leer la exposición de motivos de la ley de arrendamientos inmobiliarios podemos concluir que su elaboración fue con el firme propósito de regular las relaciones existentes entre arrendador y arrendatario, estableciendo mecanismos para que dicha relación sea lo más equitativa, a pesar de establecer como el débil jurídico al arrendatario. La ley de arrendamientos inmobiliarios introdujo nuevas figuras a las relaciones arrendaticias o en su debido caso las perfecciono tales como el retracto legal, el reintegro de sobré alquileres y la prorroga legal entre otros, ahora bien esta ley se enfatiza en la relación arrendaticia mas no lo hace en las características del contrato de arrendamiento, puesto si observamos en ningún momento hace mención de las reparaciones menores, las obligaciones del arrendatario y del arrendador, puesto que es el código civil quien tiene esta atribución y en este caso en especifico, donde se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario, la parte demandada en su escrito de contestación hace mención del articulo 7 de la ley de arrendamientos inmobiliarios el cual expresa “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, pero señor juez no es bastante claro este articulo al señalar que protege los derechos establecidos en presente ley, cuando al realizar una lectura de la ley de arrendamiento inmobiliarios no daremos cuenta que no hace mención en ningún momento sobre la muerte del arrendador o arrendatario, siendo entonces la única fuente para regular la relación arrendaticia el código civil.
Para determinar la forma en que el código regularía la relación arrendaticia se tendrían que realizar una lectura detallada desde el momento en que este hace mención de los contratos ya que las normas generales de los contratos son las que van a regular todos los contratos expresados en específico. Por ello acoto los siguientes artículos del código civil, los cuales nos aclaran las dudas sobre el presente caso.
De los Efectos de los Contratos
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.162.- Cuando por diversos contratos se hubiese alguien obligado a dar o entregar alguna cosa mueble por naturaleza, o un título al portador, a diferentes personas, se preferirá la persona que primero haya tomado posesión efectiva con buena fe, aunque su título sea posterior en fecha.
Artículo 1.163.- Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”
Como podemos observar señor juez el código civil establece de forma muy precisa que los contratos son ley entre las partes, y que en caso del fallecimiento de algunas de las partes se presume que este contrato para si y sus causahabientes, mientras no exista convenio en contrario. Señor juez la cláusula séptima del contrato no cierra la posibilidad de celebrar un nuevo contrato, y en su momento la inmobiliaria 92 al enviar el telegrama en el mes de abril del año 2008, invita al señor Enrique Jorge Ánderson Báez (padre); titular de la cédula de identidad N° 1.893.787, a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento ya que la Inmobiliaria 92, se entero en el mes de diciembre del año 2007, que el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Rodríguez (hijo) había fallecido, motivo por el cual la inmobiliaria 92 de rehusó a seguir recibiendo pagos por parte del señor Enrique Ánderson Báez (padre), en vista de ello se le solicito que se realizara un nuevo contrato, solicitud a la cual se negó, por tal razón a los meses se le realizo el envío del telegrama para celebrar una nueva relación pero siempre existió la negativa a dicha petición.
SEGUNDO: el motivo por el cual se demanda por resolución de contrato no quiere decir que se reconozca la cualidad de arrendatario de el señor Enrique Ánderson Báez (padre), ya que la solicitud es bastante simple, se solicita a este tribunal que se declare de pleno derecho la resolución del contrato, en vista de que el señor Ánderson (padre) asume por si solo dicha cualidad de arrendatario, al realizar consignaciones ante este tribunal. Si el señor Ánderson Báez (padre) pretende adjudicarse la cualidad de arrendatario por los recibos expedidos por la Inmobiliaria 92, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2007, este es un completo error ya que al observar el recibo nos daremos cuenta que fue realizado a nombre del ciudadano fallecido Enrique Jorge Ánderson Rodríguez (hijo), visto que el señor Enrique Jorge Ánderson Báez (padre), realizo los pagos sin hacer mención del fallecimiento de su hijo y realizando el pago a nombre de su hijo, para darnos cuenta de dicho detalle solo hay que ver el número de identificación que se otorga en el recibo de pago, donde se evidencia en autos que el ciudadano Anderson (padre) es titular de la cédula de identidad n° 1.893.787, mientras que Ánderson (hijo) es titular de la cédula de identidad n° 6.328. 352, realizando el pago a nombre de una persona ya fallecida y omitiendo los hechos para con la Inmobiliaria 92.
Por ello es que se le solicita a este honorable tribunal que se declare la resolución y así la sentencia emanada tenga efectos contra cualquier persona que tenga en duda que dicho contrato esta resuelto.
TERCERO: en el libelo de la demanda se establece al señor Enrique Ánderson (padre) como un ocupante ilegitimo, puesto el por su cuenta se atribuyo el derecho de arrendatario dejado por su hijo, pero es en este punto dónde nos detenemos y preguntamos, cuando una persona muere y otra llamada heredero, este tiene que ejercer ciertos procedimientos legales para poder disponer tanto de los activos como de los pasivos, realizando la respectiva declaración Sucesoral para tener la plena disposición, es entonces cuando preguntamos ¿donde esta el documento legal que acredita al señor Ánderson (padre) como acreedor único de los derechos de su hijo.
En cuanto a los retiros de las consignaciones, realizados por la Inmobiliaria 92 dicho retire se hace por reparo de los daños ocasionados por el señor Ánderson (padre) al dejar la Inmobiliaria 92 y a su vez el propietario, de percibir el dinero por concepto de arrendamiento del inmueble, pero en ningún momento se ha pretendido reconocer la cualidad de arrendatario.
Podemos concluir entonces, que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, en ningún momento se relajo, alguna norma de la ley de arrendamientos, ya que regula solo lo establecido en ella, el señor ANDERSON ( padre) en ningún momento presento algún documento que lo acredite como único heredero de los activos y pasivos de su hijo, y lo que se busca con la presente demanda es que se declare de pleno derecho la resolución del contrato y así resolver cualquier posible duda sobre la vigencia del contrato.
La parte demandada promovió:
PRIMERO: Ratifico en todas y cada una de sus partes tanto en lo hechos como el derecho, el Escrito de Contestación de Demanda con sus respectivos anexos, así como también, reproduzco el valor y mérito jurídico de los autos, escritos, diligencias, actas y actos que conforman éste expediente.
SEGUNDO: DE LA CONFESIÓN ESPONTÁNEA DE LA PARTE ACTORA: De conformidad con el Artículo 1.401 del Código Civil, que prevé: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.”, promuevo la confesión espontánea de la parte actora, cuando afirma: “...(omissis)... Es el hecho señor Juez que el arrendatario falleció en fecha (05) de julio de 2007...(omissis)... una vez conocida por parte de la Administradora el hecho del fallecimiento del arrendatario, procedió a notificar al ocupante del inmueble por medio de un telegrama con acuse de recibo 26 de mayo de 2006... (omissis)... informando a los causahabientes o herederos que debían entregar... (omissis)...”
TERCERO: DOCUMENTALES: De conformidad con los artículos 1.356 y siguientes del Código Civil y de los artículos 395 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promuevo el valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:
1º) Promuevo y opongo a la parte demandante, en original, con membrete y sello húmedo de LA ARRENDADORA empresa Inmobiliaria 92, C.A., seis (6) Recibos de Caja por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, signados con los números: 7949, 8047, 8141, 8251, 8350 y 8434, en su orden respectivo, que acompaño marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”. “E” y “F”.
2º) Promuevo y opongo a la parte demandante, copias debidamente certificadas del Expediente de Consignaciones signado con el No. 0494, especialmente los folios 70, 75 y 98, promovidas con el escrito de Contestación de la Demanda y agregadas al presente Expediente.
CAPÍTULO VI
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA
Observa este juzgado que la parte actora incoa su acción, alegando que:
(…) Es el hecho señor Juez que el arrendatario falleció en fecha cinco (05) de julio de 2007, y según clausula séptima del contrato firmado entre las partes establece textualmente lo siguiente: “En caso de fallecimiento del arrendatario, este contrato quedara por terminado, procediendo los inquilinos a la desocupación inmediata del inmueble o de comun acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo potestativa por parte de la arrendadora la decisión al respecto”. De igual forma señor Juez, las disposiciones jurídicas contempladas en el Código Civil Venezolano específicamente en el artículo 1.163 establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, CUANDO NO SE HA CONVENIDO EXPRESAMENTE EN LO CONTRARIO, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. (…)

Por su parte, la parte demandada en su perentoria contestación entre otras cosas, señaló:
(…) Con relación a la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento al cual la parte demandante le da plena validez […] que prevé: “En caso de fallecimiento de EL ARRENDATARIO éste contrato quedará por terminado, procediendo los inquilinos a la desocupación inmediata del inmueble o de común acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo potestativa por parte de LA ARRENDADORA la decisión al respecto.” (negrillas, subrayado y cursivas mías), Debe ser declarado nulo con fundamento en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida consideración que al ser esta materia de orden público, las mismas no pueden ser relajadas entre las partes. Además la Ley no prevé la muerte del arrendador ni del arrendatario como causal de extinción del contrato de arrendamiento, por el contrario el Artículo 1.603 del Código Civil venezolano vigente, expresa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”. (omissis). (subrayado agregado).

En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre lo alegado por la parte demandada en su perentoria contestación y lo peticionado por la parte actora en su escrito libelar, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo n° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (negrillas y subrayado agregados).

En efecto, analizando los autos observa quien aquí decide, que la parte actora solicita la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO que celebró con el hoy de cujus Enrique Jorge Ánderson Rodríguez, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 04 (Bolívar), entre calles 34 y 35, edificio “Zea”, local identificado con el n° 01, municipio Libertador del estado Mérida, alegando que: “…según clausula (sic) séptima del contrato firmado entre las partes establece textualmente lo siguiente: “En caso de fallecimiento del arrendatario, este contrato quedara por terminado, procediendo los inquilinos a la desocupación inmediata del inmueble o de comun acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, siendo potestativa por parte de la arrendadora la decisión al respecto”…” Que “…una vez conocida por parte de la Administradora el hecho del fallecimiento del arrendatario, procedió a notificar al ocupante del inmueble por medio de un telegrama con acuse de recibo 26 de mayo de 2006 sobre el estado y condición jurídica del mismo, informando a los causahabientes o herederos que debían entregar el inmueble arrendado por las causas ya expuestas. Situación que no originó ninguna respuesta por parte de sus herederos…”
Que “…el ciudadano ENRIQUE JORGE ANDERSON BAEZ, expone que la ciudadana Martha Rivera de Ríos, se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento, tomando la iniciativa de realizar la consignación ante los tribunales y desconociendo la falta de cualidad jurídica que tiene el mencionado ciudadano para realizar tal consignación…” (negrillas y subrayado agregados).
Por su parte, la parte demandada en su escrito de pruebas, entre otras cosas, expuso:
Niego, rechazo y contradigo que yo sea un ocupante ilegítimo, tal como me califica la parte demandante en su petitorio. En éste sentido, sigue siendo contradictoria la parte actora, toda vez que en todo el libelo de la temeraria e infundada demanda, me reconoce la condición de inquilino y así procedo a demostrarlo con fundamento en las confesiones (Artículo 1.400 del Código Civil vigente) que esta hace:
1) En el Capítulo referente a Los Hechos, señala expresamente: “...(omissis)... En fecha siete (07) de julio de 2005, la administradora INMOBILIARIA 92. C.A. anteriormente identificada, celebró un contrato de arrendamiento privado con ...(omissis)... cuyo término era de seis (06) meses prorrogables automáticamente, y con la obligación del arrendatario de pagar un canon de arrendamiento inicial de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000) mensuales, ajustándose por acuerdo entre las partes en el mes de febrero de 2007, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 900.000), antes de la reconversión monetaria realizada en el año 2008, hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 900), del cual anexo copia identificada con la letra “A”....(omissis)...” (negrillas, subrayado y cursivas mías).
Como se puede interpretar, la parte actora esta confesando que hubo un acuerdo entre las partes para ajustar el canon de arrendamiento, hoy NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00).
2) Existe la confesión y el reconocimiento de la parte actora, de la fecha cierta y exacta del fallecimiento del inicial arrendatario ENRIQUE JORGE ANDERSON RODRÍGUEZ, identificado en autos, cuando señala en el folio dos (2) del libelo: “... (omissis)... Es el hecho señora Juez que el arrendatario falleció en fecha (05) de julio de 2007,...(omissis)... una vez conocida por parte de la Administradora el hecho del fallecimiento del arrendatario, procedió a notificar al ocupante del inmueble por medio de un telegrama con acuse de recibo 26 de mayo de 2006...(omissis)...informando a los causahabientes o herederos que debían entregar...(omissis)...” (Presumimos un error material al señalar como fecha de acuse de recibo en el 2006, habida consideración que la muerte se produjo en el 2007). (doble tachado agregado).

Ahora bien, observa este juzgado que al folio 16, corre inserta copia fotostática certificada del acta de defunción del occiso Enrique Jorge Ánderson Rodríguez, expedida por la Registraduría Civil de la parroquia “Domingo Peña”, municipio Libertador del estado Mérida, expedida el 27 de julio de 2007, en la que se señala entre otras cosas: “…hijo de ENRIQUE ANDERSON BAEZ y de AURA MARINA RODRIGUEZ.- No deja bienes de fortuna.- Ni hijos a saber…” (subrayado agregado).
Como se puede observar, los causahabientes del citado de cujus son sus padres, ciudadanos Enrique Ánderson Báez y Aura Marina Rodríguez.
Siendo ello así, para este juzgado, el tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado en el presente fallo, pues declarado con lugar, se haría innecesario, el análisis del resto de las afirmaciones fácticas o de las excepciones de fondo, pues la misma, pondría fin al fondo de la controversia.
En este sentido, considera necesario este juzgado traer a colación el criterio sostenido por la extinta Corte Suprema de Justicia, en su fallo del 09 de agosto de 1989, con ponencia del Magistrado Dr. Adán Febres Cordero, en el juicio de María E. Niño viuda de Ramírez Vs Yola Medina, se estableció, que dicho examen en relación a la cualidad e interés del demandado para sostener el juicio, representa una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda por infundada.
Así las cosas, tenemos que para el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión práctica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada.
La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el título del derecho.
El problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.
La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual, cabe escudriñar, lo señalado por el actor con respecto al demandado en relación a la Falta de Cualidad de éste. Por consiguiente, es necesario traer a colación el contenido normativo del artículo 1.163 del Código Civil, que establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”
De tal normativa sustantiva se desprende que, cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes, sino existe una excepción expresa en el propio contrato, debiendo traerse a colación el contenido normativo del artículo 1.603 ejusdem, que señala: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”.
Derivándose así lo que en la Doctrina Civil se denomina la: “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que esa “legitimatio ad causam”, aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen la mismas, y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus herederos.
Así lo establece ROBERTO HUNG CAVALIERI (El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Editorial Paredes. Año 2002. Pág. 94), donde señala: “…nuestro Código Civil expresamente dispone que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador o por la del arrendatario, entonces en aquellos casos en que se celebren contratos de arrendamientos sobre inmuebles y ocurriere la muerte de alguna de las partes, el contrato subsistirá en la persona de los causahabientes de la parte que falleciere…”.
Siendo importante resaltar, que el artículo 1.603 del Código Civil, establece la vigencia de los contratos de arrendamiento en el caso de muerte de alguna de las partes contratantes, reconociéndose que dicho contrato de arrendamiento pervive a los contratantes.
En el caso de autos, el actor debe accionar a quienes estén investidos de la “Legitimatio Ad Causam” , que es un estado en el cual se encuentra una persona o una categoría de persona, que deben figurar, en el caso sub lite, como titulares pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso, vale decir, que contratando para sí el arrendatario y para sus herederos, por efecto del artículo 1.163 del Código Civil, como un efecto propio del contrato y, siendo que, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendatario, los efectos del mismo se trasladan a los sucesores o herederos del De Cujus, vale decir, que los titulares del derecho de arrendatario, lo tienen éstos, pues existe una identidad, una relación lógica, al figurar per se, por ley, como titulares pasivos de la relación jurídica material de la acción incoada (resolución de contrato), en un contrato de arrendamiento, donde el De Cujus es el arrendatario; siendo así, el solo progenitor superviviente del De Cujus -accionado por el actor-, no tiene la suficiente cualidad para ser demandado, pues él no es titular exclusivo del derecho que se reclama, la pertenencia del derecho subjetivo de arrendatario, lo tienen los sucesores del De Cujus, en cuya esfera jurídica se ha realizado el efecto mediante el hecho que le da nacimiento, de manera derivada, y el cual consiste en la defunción o muerte del arrendatario. Con lo cual, por el Principio “Iura Novit Curia”, que consiste, según ha expresado la Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 23 de Julio de 1.987, con ponencia del Magistrado Doctor RENE PLAZ BRUZUAL, en el juicio de Olga Josefina Andrade V Guillermo Andrade, que: “:..la jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del Principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y la prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…”, muerto el arrendatario, los sucesores son los que asumen dicha condición, siendo evidente además que, conforme al artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, la relación jurídica litigiosa de la acción perseguida (resolución del contrato), debe ser resuelta de modo uniforme para todos los legitimados en la causa, por lo cual, al no existir tales legitimados dentro del proceso, es evidente, que en cabeza del accionado, surja una evidente falta de cualidad y así se declara.
Siendo importante señalar, que cuando alguna de las partes señala a los autos la existencia de una prueba presunta o no definida como la que estableció la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 03 de Marzo de 1.993, en el caso: L. Vásquez contra B. Lozada, donde se señaló, que por efecto del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe dar cumplimiento al Principio de Exhaustividad de la prueba , tomando en cuenta las pruebas que se hayan “producido” en el expediente; es decir, que hay pruebas que, no siendo promovidas y evacuadas, se producen a los autos, vale decir, que constan en el expediente como una mención, que el Juez detecta y decide analizar como un medio probatorio que, tendría cabida bajo el Principio de la comunidad de la Prueba bajo la condición de prueba presunta o no definida, consistente en una declaración de parte que favorece a la otra, integrante de una especie de confesión espontánea, que puede deducirse en cualquier estado y grado de la causa; por ello, la parte accionada, reproduce el mérito de esa prueba presunta o confesión espontánea realizada por la actora en su propio escrito libelar, expresando, que el De Cujus –arrendatario dejó causahabientes y que de hecho, algunos de los causahabientes del De Cujus continúan habitando el inmueble que fuese arrendado por el causante de ellos para destinarlo a vivienda. Siendo ello sí, es evidente, la existencia de un declaración espontánea del actor, que trae como consecuencia, el que se pueda establecer como plena prueba, la existencia de otros causahabientes que continúan habitando el inmueble, por lo cual, siendo ello así, y conforme a lo establecido en el artículo 75 de la Carta Fundamental, el Estado tiene la obligación de proteger a las familias como asociación natural de la sociedad y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas, por lo cual, el contrato de arrendamiento, no se otorga “intuito personae”, sino en vista del beneficio patrimonial que se genera del mismo, siendo lógico, que los herederos (padre y madre) tienen derecho a permanecer en el inmueble alquilado en continuación con el arrendamiento contenido, lo cual hace nacer la titularidad, el interés y la cualidad de todos éstos para ser demandados.
En consecuencia al no poder ser resuelta de modo uniforme la relación existente, pues el actor demandó única y exclusivamente a uno de los herederos del De Cujus-Arrendatario, es evidente, que surge la falta de cualidad o la “Ilegitimidad Ad Causam”, por parte del demandado para intervenir en el presente proceso, debiendo declararse tal falta de cualidad con lugar, siendo ello así, se hace inoficioso, analizar el resto del material probatorio, y así se establece.
DECISIÓN
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Segundo de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, actuando en representación de la “INMOBILIARIA 92, C.A.”, asistida por el abogado en ejercicio Oliver Antonio Perretta Araque, contra el ciudadano Enrique Jorge Ánderson Báez, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los nueve días del mes de marzo de dos mil doce. Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima S. Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 12:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-