TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS
RANGEL Y CARDENAL QUINTERO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
202º y 153º
EXP. Nº 350
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Nancy Josefina Nava, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-8.007.492, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados judiciales: Abs. Miguel Antonio Cárdenas y Rebeca Marina Suescun Saavedra, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-4.965.578 y V-18.964.103, inscritos en el Inpreabogado bajo el números 36.601 y 175.125, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida 03 (Indepedencia), entre calles 26 y 27, edificio “Lodani”, oficina n° 5, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: Narvis Coromoto Rangel Dávila, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-10.714.027, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados judiciales: Abs. Wilmer Argenis Zambrano Medina y Rafael Humberto Miliani Rojas, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-9.391.663 y V-8.022.961, inscritos en el Inpreabogado bajo el números 123.972 y 28.082, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio: Calle “Bolívar”, local comercial, parroquia Mucurubá, municipio Rangel del estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal.

CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA

En fecha 22 de febrero de 2012 (fs. 01-02), se recibió escrito de libelo de demanda, presentado por la ciudadana Nancy Josefina Nava, asistida por la abogada en ejercicio Rebeca Marina Suescun Saavedra, a través del cual incoó demanda contra la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL; dicho escrito fue presentado junto con recaudos acompañados.
Por auto de fecha 22 de febrero de 2012 (f. 14), se admitió la acción y se acordó el emplazamiento de la parte demandada. En cuanto a la Medida Cautelar de Secuestro, solicitada por la parte actora, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (consistente en un local comercial, ubicado en la calle “Bolívar”, sin número, parroquia Mucurubá, municipio Rangel del estado Mérida), el tribunal acordó providenciarla por auto separado.
Obra al folio 17, poder apud-acta, otorgado por la ciudadana Nancy Josefina Nava, a los abogados en ejercicio Miguel Antonio Cárdenas y Rebeca Marina Suescun Saavedra.
Cursa al folio 18, diligencia estampada por el Alguacil de este juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 05-03-2012, practicó la citación de la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, quien se negó a firmarle la respectiva Boleta de Citación.
Por auto de fecha 08 de marzo de 2012 (f. 34), se acordó que la Secretaria de este juzgado, librara Boleta de Notificación a la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, en atención a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Figura al folio 35, poder apud-acta, otorgado por la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, a los abogados en ejercicio Wilmer Argenis Zambrano Medina y Rafael Humberto Miliani Rojas.
Figura al folio 36, diligencia estampada por los abogados en ejercicio Wilmer Argenis Zambrano Medina y Rafael Humberto Miliani Rojas, mediante la cual se dieron por citados en nombre de su representada.
Obra a los folios 47-50, sentencia interlocutoria proferida por este juzgado, mediante la cual declaró:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa (Art. 346.1º CPC) opuesta por los abogados en ejercicio Wilmer Argenis Zambrano Medina y Rafael Humberto Miliani Rojas, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, parte demandada. Así se decide.
SEGUNDO: Se le hace saber a las partes, que una vez conste en autos la última notificación, al día siguiente empezará a discurrir el lapso a que se contrae el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
TERCERO: Por cuanto el presente pronunciamiento se dictó fuera del lapso legal establecido en el único aparte del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acuerda la notificación de las partes y/o sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 251, 174 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Abierta la causa a pruebas, las partes no hicieron uso de tal derecho y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PRIMERO
En el libelo de demanda la parte actora, expuso:
…omissis…
CAPITULO I
LOS HECHOS
PARTE ARRENDADORA: La ciudadana NANCY JOSEFINA NAVA
PARTE ARRENDATARIA: La ciudadana Narvis Coromoto Rangel Davila.
BIEN LOCATADO: Un (1) local comercial, ubicado en la Calle Bolívar, de la Población de Mucuruba, Parroquia Mucuruba, Municipio Rangel, Edo Mérida
PROPIEDAD DEL BIEN LOCATADO: Pertenece a los ciudadanos Nancy Josefina Nava, según Documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Rangel del Estado Mérida, bajo el N° 3, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre, de fecha Dos (2) de Febrero del año Dos mil (2000); cuya copia anexo, marcada con la letra “A”.
RELACIÓN ARRENDATICIA: Se inicio en fecha 01 de Noviembre del año 2006, según consta en Contrato, que anexo marcado con la letra “B”
TIPO DE CONTRATO: En la Cláusula Tercera del precitado Contrato estipularon, que la duración del mismo sería de Un (1) año, Prorrogable, es que estamos en presencia de un Contrato De arrendamiento A Tiempo Determinado.
PRORROGAS DEL CONTRATO: Por acuerdo entre ambas Partes hubo cuatro (4) Prorrogas computadas así: La Primera, desde la fecha del 01 de enero del año 2008 al 01 de Enero del 2.009, con fecha del 01 de Enero del año 2.009, Tercera con fecha 01 de Enero del 2.010 y Cuarta con fecha 01 de julio del 2010, cuyas copias anexo, marcadas con las letras “C”, “D”. “E” y “F”.
NOTIFICACIÓN DE NO PRORROGA DEL CONTRATO: Según Escrito suscrito por ambas Partes, de fecha 02 de Noviembre de 2.010, cuyo original está en Poder de La ARRENDADORA, mediante la cual, la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, es notificada de la no prórroga del citado Contrato de Arrendamiento, por tanto llegada la fecha del 31 de Diciembre del año 2.010, le era potestativo gozar o no de la Prorroga Legal, que le faculta la ley.
GOCE DE LA PRORROGA LEGAL: Es del caso que La ARRENDATARIA, la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, se acogió al beneficio de la Prorroga Legal y es así, como desde la fecha de 01 de Enero del año 2.011, hasta el 31 de Diciembre del año 2.011, ambos inclusive, disfruto de tal beneficio, tal y como lo contempla el Documento de manifestación de voluntad, suscrito por la ciudadana contempla el Documento de manifestación de voluntad, suscrito por la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, en fecha 31 de Diciembre de 2.010, cuya copia anexo, marcada con la letra “G”
INCUMPLIMIENTO DE ENTREGA DEL BIEN LOCATADO: Siendo entonces que a la fecha de 01 de Enero del año 2.012, la Arrendaticia Narvis Coromoto Rangel Dávila, no cumplió con el obligación de entregar el Bien Locatado, libre de personas y cosas,
CAPITULO II
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN
Ciudadano Juez, por cuanto a la fecha de 01 de Enero del año 2.012, se venció el lapso de la Relación Arrendaticia producto del comentado Contrato y dado a que la Arrendataria, no cumplió con el obligación de entregar el Bien Locatado libre de personas y cosas, es por cuanto, es forzoso concluir en la Procedencia de la presente Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DE ENTREGA DEL BIEN LOCATADO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
CAPITULO III
PEDIMENTO
Ciudadano Juez, con el debido respeto acudo ante Usted Para Demandar, como en efecto Demando EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DE ENTREGA DEL BIEN LOCATADO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, a la ciudadana NARVIS COROMOTO RANGEL DAVILA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-14.271.877, de este domicilio y hábil; en su condición de ARRENDATARIA, para que en forma voluntaria o dada su negativa le obligue a realizar los actos siguientes: PRIMERO: Ordene la entrega del bien locatado, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió; SEGUNDO: Al pago de los costos y costas Procesales, prudencialmente calculadas por éste Tribunal. Me reservo el Derecho de intentar nuevas Acciones Legales en su contra por Daños y Perjuicios.
CAPITULO IV
MEDIDA CAUTELAR
Por todo lo antes expuesto y una vez confrontados los elementos Probatorios del Derecho, que asiste a mi representado, es decir llenas las condiciones de procedibilidad como lo son el FOMUS BONI IURIS y PERICULUM IN MORA, aunado a lo contemplado en el Artículo 39, de la Ley De Arrendamiento Inmobiliario, es por lo que con la venia, respeto y urgencia del caso, solicito muy respetuosamente de este Juzgador, se sirva de conformidad con lo establecido en el Ord. 7mo, del Artículo 599, del Código de Procedimiento Civil, Decretar Medida de Secuestro, sobre el Inmueble propiedad de mi representada, consistente en Un (1) local comercial, ubicado en la Calle Bolívar, de la Población de Mucuruba, Parroquia Mucurubá, Municipio Rangel, del Estado Mérida. Solicitando de igual forma, que una vez Ejecutada la Medida Cautelar el citado Inmueble, me sea entregado en calidad de Depositaria-Propietaria.
CAPITULO V
CUANTIA
De conformidad a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, estimo la presente Acción en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo), equivalente a TRECE UNIDADES TRIBUTARIAS (13.U.T)
CAPITULO VI
FUNDAMENTO LEGAL
Fundamento la presente Acción en lo contemplado en los Artículos: 1°, 7°, 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los Artículos: 1.133, 1.143, 1.159 y 1167 del Código Civil vigente y con los Artículos 1, 3, 11, 14, 42, 174, 340, 588, 599, 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil (omissis).

SEGUNDO
En la oportunidad de dar contestación, los apoderados judiciales de la parte demandada, expusieron:
…omissis…
CAPITULO I
FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS
Promuevo para que surta todo su efecto procesal, la defensa o excepción perentoria contemplada en el dispositivo legal contenida en el artículo 361 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil por falta de cualidad e interés del demandado para sostener el juicio.
Al observar detenidamente las actas procesales contenidas en este expediente, observamos que el documento de propiedad de la ciudad NANCY JOSEFINA NAVAS, plenamente identificada en autos y que corre inserto a los folios 3, 4 y 5 y específicamente al vuelto del folio N° tres (3), y en las líneas 36, 37, 38, 39, 40, 41 y 42 se evidencia que los vendedores en el caso concreto, los ciudadanos JOSE HERMOGENES ALBARRAN QUINTERO Y ALJANDRINA RANGEL DE ALBARRAN, quienes fungieron de vendedores en ese momento, se reservaron el derecho de Usufructo “nos reservamos el derecho de usufructo del inmueble descrito en este documento mientras vivamos, así como lo establece el artículo 583 del Código Civil Vigente”. Como se evidencia del extracto de venta registrado, los ciudadanos JOSE HERMOGENES ALBARRAN QUINTERO Y ALJANDRINA RANGEL DE ALBARRAN, son las únicas personas con cualidad e interés para ejercer la presente acción, por ser usufructuarios del bien demandado y en consecuencia los legitimados para ejercer la acción.
CAPITULO II
LA INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL
Según documento de alquiler, el cual anexo a esta contestación de la demanda, marcada con la letra “A” de fecha primero de septiembre de 2005 y cuya duración de contrato comenzó a partir del primero de noviembre del 2005 al primero de noviembre de 2006 y muy específicamente, en la ultima cláusula del contrato ambas partes, tanto la parte demandante y como la parte demandada establecieron como domicilio especial único y excluyente a la ciudad de Mérida Estado Mérida, de conformidad con el Artículo 346 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO III
CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA
Al observar detenidamente las actas procesales que conformes el presente expediente y por los documentos aportados por la parte demandante junto con el libelo de demanda, se trata de demostrar unos hechos que no se corresponden con la realidad como demostraremos mas adelante. La verdad de los hechos es que la relación arrendaticia entre las partes se originó según contrato privado, suscrito por ambas partes (demandante y demandada) el día PRIMERO DE SEPTIEMBRE DE 2005 y en la cláusula tercera de dicho contrato establecía que el término fijado era de una año a partir del primero de noviembre de 2005 hasta el primero de noviembre de 2006. Este documento fija el inicio de la relación arrendaticia, y a través un simple operación matemática el ciudadano Juez podrá establecer el lapso de duración de la relación arrendaticia al momento en que se realizó una notificación (viciada de nulidad absoluta). El contrato presentado a este escrito marcado con la letra a comenzó a surtir efecto a partir del primero de noviembre de 2005, al primero de noviembre de 2006 un (1) año, al primero de noviembre de 2007 dos (2) años, al primero de noviembre de 2008 tres (3) años, al primero de noviembre de 2009 cuatro (4) años, al primero de noviembre de 2010 cinco (5) años, pero es el caso ciudadano Juez que de los documentos aportados por la parte demandante, específicamente el que corre anexo al folio 11 de este expediente, se evidencia que el último contrato de arrendamiento suscrito y firmado entre las partes vencía el 31 de Diciembre e 2010.
De manera tal ciudadano Juez que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años y dos (2) meses y como consecuencia de ello, le corresponde la prórroga legal de más de cinco años, tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley de de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal …”c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
CAPITULO IV
DE LA NOTIFICACION
La notificación presentada por la parte demandante en el presente juicio se encuentra viciada de nulidad absoluta y debe de tenerse como no realizada por cuanto la misma falsea la realidad de los hechos y tuerce el derecho y caería dentro de la categoría que la doctrina y la jurisprudencia denominarían falso supuesto de hecho y falso supuesto de derecho
FUNDAMENTO JURIDICO
Fundamento el presente escrito de contestación a la demanda en los Artículos 1.149, 1.151, 1.160, 1.264, 1.364 del Código Civil Venezolano y 36, 38, 174, 346, 429, y 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (omissis).

CAPÍTULO IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la parte actora, el hecho que:
En fecha 01 de noviembre del año 2006, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, según consta en Contrato, que anexó marcado con la letra “B”.
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se trata de un (1) local comercial, ubicado en la calle “Bolívar”, de la población de Mucurubá, parroquia Mucurubá, municipio Rangel del estado Mérida.
Que en la cláusula TERCERA del precitado contrato, estipularon que la duración del mismo sería de un (1) año, prorrogable.
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es propiedad de la ciudadana Nancy Josefina Nava, según documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Rangel del estado Mérida, bajo el n° 3, protocolo primero, tomo primero, primer trimestre, de fecha 02 de febrero del año 2000, cuya copia anexó marcada con la letra “A”.
Que por mutuo acuerdo entre ambas partes, hubo cuatro (4) prórrogas computadas así: La primera, desde el 01 de enero de 2008, al 01 de enero de 2.009; del 01 de enero de 2009; la tercera con fecha 01 de enero de 2010, y la cuarta con fecha 01 de julio de 2010, cuyas copias anexó marcadas con las letras “C”, “D”, “E” y “F”.
Que según escrito suscrito por ambas partes, de fecha 02 de noviembre de 2010, cuyo original está en poder de LA ARRENDADORA, la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, fue notificada de la no prórroga del citado contrato de arrendamiento, y que llegada la fecha del 31 de diciembre de 2010, le era potestativo gozar o no de la prórroga legal, que le facultaba la ley.
Que LA ARRENDATARIA, ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, se acogió al beneficio de la prórroga legal, iniciándose en fecha de 01 de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2011, ambos inclusive, disfrutando de tal beneficio, tal y como lo contempla el documento de manifestación de voluntad, de fecha 31 de diciembre de 2010, cuya copia anexó marcada con la letra “G”.
Que la arrendataria habiendo gozado de la prórroga legal, no cumplió con el obligación de entregar el bien Locatado, libre de personas y cosas.
Estimó la acción en la cantidad de de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), equivalente a TRECE UNIDADES TRIBUTARIAS (13 U.T).
Fundamentó la acción en los artículos 1°, 7°, 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; en concordancia con los artículos 1.133, 1.143, 1.159 y 1167 del Código Civil, y 1, 3, 11, 14, 42, 174, 340, 588, 599, 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.
Los Apoderados Judiciales de la parte demandada, se fundamentaron en el hecho que:
Opuso la defensa o excepción perentoria, contemplada en el artículo 361 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de cualidad e interés del demandado para sostener el juicio.
Opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, alegando “la incompetencia del tribunal”.
Señalaron además, que la relación arrendaticia entre las partes se originó según contrato privado, suscrito por ambas partes (demandante y demandada) el día 1° de septiembre de 2005, y que en la cláusula TERCERA de dicho contrato, establecieron que el término fijado era de una año, a partir del 1° de noviembre de 2005, hasta el 1° de noviembre de 2006.
Que a través de una simple operación matemática, se puede establecer el lapso de duración de la relación arrendaticia al momento en que se realizó una notificación viciada de nulidad absoluta.
Que el contrato celebrado entre las partes, marcado con la letra “A”, comenzó a surtir efecto a partir del 1° de noviembre de 2005, al 1° de noviembre de 2006, un (1) año, al 1° de noviembre de 2007, dos (2) años, al 1° de noviembre de 2008, tres (3) años, al 1° de noviembre de 2009, cuatro (4) años, al 1° de noviembre de 2010, cinco (5) años.
Que de los documentos aportados por la parte demandante, específicamente el que corre anexo al folio 11 de este expediente, se evidencia que el último contrato de arrendamiento suscrito y firmado entre las partes vencía el 31 de diciembre e 2010.
Que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años y dos (2) meses, y que como consecuencia de ello, le corresponde la prórroga legal de más de cinco años, tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal … “c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Fundamentó su escrito de contestación en los artículos 1.149, 1.151, 1.160, 1.264, 1.364 del Código Civil; 36, 38, 174, 346, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil; y, 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CAPÍTULO V
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA
Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la defensa o excepción perentoria, contemplada en el artículo 361 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de cualidad e interés del demandado para sostener el juicio, al señalar:
Al observar detenidamente las actas procesales contenidas en este expediente, observamos que el documento de propiedad de la ciudadana NANCY JOSEFINA NAVAS, plenamente identificada en autos y que corre inserto a los folios 3, 4 y 5 y específicamente al vuelto del folio N° tres (3), y en las líneas 36, 37, 38, 39, 40, 41 y 42 se evidencia que los vendedores en el caso concreto, los ciudadanos JOSE HERMOGENES ALBARRAN QUINTERO Y ALEJANDRINA RANGEL DE ALBARRAN, quienes fungieron de vendedores en ese momento, se reservaron el derecho de Usufructo “nos reservamos el derecho de usufructo del inmueble descrito en este documento mientras vivamos, así como lo establece el artículo 583 del Código Civil Vigente”. Como se evidencia del extracto de venta registrado, los ciudadanos JOSE HERMOGENES ALBARRAN QUINTERO Y ALEJANDRINA RANGEL DE ALBARRAN, son las únicas personas con cualidad e interés para ejercer la presente acción, por ser usufructuarios del bien demandado y en consecuencia los legitimados para ejercer la acción. (subrayado agregado).

En tal sentido, es preciso señalar como primer punto que no se está discutiendo la titularidad del inmueble objeto de litigio, sino validez del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del mismo a la arrendadora según lo convencionalmente pactado entre las partes en el último contrato de arrendamiento; en segundo lugar la figura jurídica del arrendamiento sólo establece entre las partes o contratantes derechos y obligaciones personales, para el arrendador la obligación de proporcionarle al arrendatario la posesión de la cosa arrendada, y para el arrendataria el pago por el uso, goce y disfrute de la cosa dada en arrendamiento, siendo así se infiere que es indiferente que contrate el propietario y/o el no dueño de la cosa, para que el contrato tenga efectos de válidez, además la Ley especial que rige la materia inmobiliaria establece como legitimado para ejercer la acción, al arrendador tomando en consideración que el objeto de este litigio como ya se dijo al inicio de este capítulo no es la traslación de la titularidad del inmueble, sino por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, siendo la única excepción a esta facultad, el supuesto de hecho contenido en el literal “b” del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que “debe ser el propietario del inmueble” quien solicite el desalojo del inmueble motivado al estado de necesidad que éste posea o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo, por lo tanto desde esta perspectiva, es evidente que el arriendo de la cosa ajena es válido sin perjuicio de los derechos que esto cause al verdadero dueño, quien naturalmente está facultado por la ley si así lo desea para solicitar la restitución de la cosa propia que ha sido arrendada, situación que aquí no sucedió; en conclusión puede arrendarse aun la cosa ajena y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.
En este sentido, el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su libro “Contratos y Garantías Derecho Civil IV”, expresa:
“…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.) Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario.

En consecuencia, considera este juzgador que siendo la ciudadana Nancy Josefina Nava, la arrendadora del inmueble, tal como se desprende de los diversos contratos celebrados con la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, en su carácter de arrendataria, está facultada por la ley para solicitar la restitución del mismo, y finalmente, es necesario acotar que en virtud de la prolongada data de la relación arrendaticia, este Juzgador presume que la arrendataria no hizo ninguna oposición o alegación entorno al hecho que la arrendadora no era la propietaria del inmueble objeto de contratación, solo hasta la presente fecha, razón por la cual este Tribunal considera que la precitada ciudadana Nancy Josefina Nava, si posee la cualidad activa necesaria para incoar la presente demandada, sin necesidad que se le debe otorgar algún poder especial para demandar la resolución del contrato por ella suscrito, ya que es quien suscribe personalmente los contratos de arrendamiento, por lo tanto se declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa delatada por la parte demandada. Así se decide.
Por otra parte, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte accionada, en su perentoria contestación, entre otras cosas, señaló:
La verdad de los hechos es que la relación arrendaticia entre las partes se originó según contrato privado, suscrito por ambas partes (demandante y demandada) el día PRIMERO DE SEPTIEMBRE DE 2005 y en la cláusula tercera de dicho contrato establecía que el término fijado era de una año a partir del primero de noviembre de 2005 hasta el primero de noviembre de 2006. Este documento fija el inicio de la relación arrendaticia, y a través un simple operación matemática el ciudadano Juez podrá establecer el lapso de duración de la relación arrendaticia al momento en que se realizó una notificación (viciada de nulidad absoluta).

Junto con su escrito de contestación de demanda, la representación judicial de la parte accionada, consignó en original, marcado con la letra “A” (f. 42), un documento (contrato de arrendamiento), celebrado por vía privada entre las ciudadanas Nancy Josefina Nava (arrendadora) y Narvis Coromoto Rangel D. (arrendataria), en fecha 01 de septiembre de 2005, el cual al ser analizado se observa en su cláusula TERCERA, lo siguiente: “El término fijado para la duración de este contrato es de UN (1) AÑO y empezará a regir a partir del 1ro. de noviembre de 2005 hasta el 1ro. de noviembre de 2006”. (negrillas y subrayado agregados).
Asimismo, acompañó la representación judicial de la parte demandada, otro documento (copia fotostática simple), el cual fue presentado en original por la parte actora, relativo a un último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes [Nancy Josefina Nava (arrendadora) y Narvis Coromoto Rangel D. (arrendataria)], en fecha 01 de julio de 2010, el cual al ser analizado se observa en su cláusula TERCERA, lo siguiente: “El término de duración del presente contrato será de Seis (6) meses, contados a partir del Primero de Julio del Año Dos Mil Diez…” (negrillas y subrayado agregados).
Como se puede apreciar de la lectura del primer y último contrato, la relación arrendaticia se inició el día 01 de noviembre de 2005, finalizando, el día 01 de enero de 2011, evidenciándose que la relación arrendaticia tuvo una duración de CINCO (05) AÑOS y CUATRO (04) MESES; por lo que en aplicación a lo dispuesto en el artículo 38, literal “c”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”. (subrayado y negrillas agregadas).
En el caso bajo estudio, observa el Tribunal que la relación arrendaticia tuvo una duración de más de cinco (05) años, correspondiéndole a la arrendataria, según la norma in comento (Art. 38.c LAI), un lapso máximo de prórroga legal de dos (02) años; en tal sentido, tomando en cuenta que la relación arrendaticia finalizó el día 01 de enero de 2011, según el último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes (f. 10), la prórroga legal vencía el día 01 de enero de 2013.
Señala el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (negrillas agregadas).

Observa además el Tribunal, que al folio 11, corre inserto un instrumento privado, mediante el cual entre otras cosas, señala:
Yo, NARVIS COROMOTO RANGEL DAVILA […] DECLARO: En mi carácter de ARRENDATARIA de un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar, S/N, Parroquia Mucurubá, Municipio Rangel del Estado Mérida, propiedad de la Ciudadana NANCY JOSEFINA NAVA […] contrato de arrendamiento que vence el día Treinta y Uno de Diciembre del Año Dos Mil Diez; y por cuanto no seguiré arrendando el inmueble antes descrito, es por lo que de conformidad con lo establecido en el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifiesto que desde el día Primero de Enero del Año Dos Mil Once hasta el día Treinta y Uno de Diciembre del Año Dos Mil Once, es el tiempo de duración de la prorroga legal de arrendamiento antes citado.

De lo antes transcrito, se evidencia que la arrendataria firma un documento privado, en el que señala: “…que de conformidad con lo establecido en el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifiesto que desde el día Primero de Enero del Año Dos Mil Once hasta el día Treinta y Uno de Diciembre del Año Dos Mil Once…” Siendo que la relación arrendaticia se inició el día 01 de noviembre de 2005, finalizando, el día 01 de enero de 2011, evidenciándose que la relación arrendaticia tuvo una duración de CINCO (05) AÑOS y CUATRO (04) MESES; como quedó demostrado de los contratos de arrendamiento que vincularon a las partes, y luego las partes realizan un acuerdo de voluntades, en el cual pudiera estar inmiscuido el orden público inquilinario, establecido en el artículo 7 de dicho instrumento, el cual establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” (negrillas agregadas).
Al respecto el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “Tratado De Derecho Arrendaticio Inmobiliario” nos ilustra en cuanto a los derecho irrenunciable y protección de los arrendatarios:
…omissis…
2.2 EL ORDEN PÚBLICO DE PROTECCIÓN INQUILINARIA
El “orden público inquilinario” vendría a ser el conjunto de las normas dictadas en protección del arrendatario (orden público de protección) y cuya violación genera la nulidad relativa sólo invocable por el mismo, aunque en otras situaciones especiales la actuación de oficio como ocurre en el caso dispuesto en el parágrafo segundo ex artículo 32 LAI, que se refiere a la regulación del canon máximo a cobrar. No obstante, habrá casos también en que procede la nulidad absoluta (omissis).

En Referencia a las nulidades, prosigue en el punto 2.4, lo siguiente:
HECHOS COMPRENDIDOS EN LA NULIDAD DEL ACTO CONTRARIO AL DERECHO PROTEGIDO
a. Toda acción contraria al derecho protegido. Toda conducta o actuación que, aun cuando sea consentida por el arrendatario, pueda devenir en una renuncia de su derecho tutelado, no por tratarse de un débil jurídico sino debido a que el inquilino el presuntamente más necesitado en la relación. La necesidad obliga al nacimiento de la relación que tiene como objeto un inmueble que requiere para determinada actividad, y de allí podría deducirse que su necesidad es la carencia del bien contratado.
La estipulación o acuerdo contrario al derecho tutelado.
Simplemente se está en presencia de una estipulación o acuerdo celebrado entre el arrendador y el arrendatario, que contradice la previsión del derecho protegido. La nulidad del acuerdo o la estipulación se origina en razón de que por medio de cualesquiera de esos actos el arrendatario renuncia un derecho que la Ley ha establecido en su beneficio como medida de resguardo, tratándose de una relación en donde el arrendador lógicamente tiene la ventaja para imponer las obligaciones del contrato. (negrillas agregadas).

y en el acápite 2.5, expresa:

ELEMENTOS QUE CONFIGURAN ESTIPULACIONES ARRENDATICIAS NULAS
Que el acto o convenio implique renuncia del derecho tutelado.
La actividad concertada por arrendador y arrendatario, o la realizada individualmente por el arrendador o por el inquilino, tiene que tener la fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia del derecho protegido como beneficio del arrendatario; que deje a éste en una situación tal que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio. La renuncia no solamente aparece por una actividad orientada a suprimir el derecho o impedir su ejercicio, sino también por la omisión orientada con la misma finalidad.
b. Si el acto o estipulación implica disminución o menoscabo del derecho protegido. La disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre cuando en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la Ley…” (negrillas agregadas).

En efecto, como de manera diáfana y quedó demostrado en el título anterior, la relación arrendaticia celebrada entre las partes, se inició el día 01 de noviembre de 2005, finalizando, el día 01 de enero de 2011, evidenciándose que la relación arrendaticia tuvo una duración de CINCO (05) AÑOS y CUATRO (04) MESES.
De acuerdo a la cláusula TERCERA, del último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, la relación arrendaticia finalizó el día 01 de enero de 2011, por lo tanto, en aplicación al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde a la ARRENDATARIA un plazo de dos (02) años de prórroga, culminando la misma el día 01 de enero de 2013, de lo que se infiere que la parte demandada se encuentra haciendo uso de la prórroga legal que le otorga la referida norma, y siendo que la parte actora intentó la acción el día 13 de febrero de 2012, incurrió en la vilación del artículo 41, eiusdem, la cual establece: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
En consecuencia, por las razones supra citadas, la demanda intentada por la ciudadana Nancy Josefina Nava, asistida por la abogada en ejercicio Rebeca Marina Suescun Saavedra, a través del cual incoó demanda contra la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, debe ser declarada SIN LUGAR, por estar discurriendo la prórroga legal; siendo inoficioso entrar a analizar los elementos probatorios. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado de los municipios Rangel y Cardenal Quintero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana Nancy Josefina Nava, asistida por la abogada en ejercicio Rebeca Marina Suescun Saavedra, a través del cual incoó demanda contra la ciudadana Narvis Coromoto Rangel Dávila, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL; por estar discurriendo la prórroga legal. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS RANGEL Y CARDENAL QUINTERO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Muchíes, a los cuatro días del mes de mayo de dos mil doce. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Sixto Rondón Castillo
La Secretaria,

Abg. Zoila Rosa González de Osuna
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 10:00 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Zoila R. González de O.
SRC/zrgdeo.-