TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

"VISTOS" CON INFORMES DE AMBAS PARTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta el 3 de mayo de 2010, por el abogado JOSÉ HUMBERTO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de abril del mismo año, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra las ciudadanas MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL y ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, por nulidad de documento de condominio, mediante la cual declaró sin lugar la demanda propuesta, condenando en costas a la parte actora.

Por auto del 6 de mayo de 2010 (folio 176), el a quo admitió en ambos efectos dicha apelación y remitió a distribución el presente expediente, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado, el cual, mediante auto de fecha 12 de mayo de 2010 (folio 178), dispuso darle entrada con su numeración propia y el curso de ley, lo que hizo en esa misma fecha, asignándole el guarismo 03405.

De los autos se evidencia que ninguna de las partes promovió pruebas ante esta instancia.

Por escrito presentado en fecha 13 de mayo de 2010 (folios 179 al 181), el apoderado actor apelante, abogado JOSÉ HUMBERTO RAMÍREZ, presentó de manera anticipada escrito de informes en esta instancia, haciéndolo también la parte demandada mediante escrito de fecha 9 de junio de 2010, que corre agregado a los folios 184 al 190 del presente expediente. No hubo observaciones.

Mediante auto dictado el 23 de junio de 2010 (folio 195), este Juzgado, por observar que esa era la fecha prevista en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para la presentación de informes en esta instancia, sin que ninguna de las partes hubiese hecho uso de esa facultad procesal, advirtió que, de conformidad con el artículo 521 eiusdem, a partir del día siguiente a la data de esa providencia comenzaba a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva en esta causa.

Por auto de fecha 23 de septiembre de 2010 (folio 197), este Juzgado, por confrontar exceso de trabajo y, además, debido a que para entonces se encontraban en estado de sentencia varios procesos en materia de protección del niño y del adolescente, los cuales, según la ley, son de preferente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió la publicación del fallo a dictar en esta causa para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a la fecha de dicho auto.

En auto del 27 de octubre de 2010 (folio 198), esta Superioridad dejó constancia que no profirió sentencia en esa fecha, en virtud de que para entonces confrontaba exceso de trabajo y, además, se hallaban en el mismo estado varios procesos más antiguos en materia interdictal y de protección del niño y del adolescente, que, según la ley, son de preferente decisión.

Por auto de fecha 3 de octubre de 2011 (folio 201), el suscrito Juez, por las razones allí expuestas, se abocó al conocimiento de la causa a que se contrae el presente expediente, y en virtud de que la misma se encontraba evidentemente paralizada, fijó el décimo primer (11º) día calendario consecutivo siguiente a aquel en que conste en autos la última notificación que del referido auto se hiciera a las partes o a sus apoderados a los fines de su reanudación. Asimismo, advirtió que, reanudado el curso de la causa comenzaría a discurrir el lapso legal para proponer recusación, si existiesen motivos para ello, según lo previsto en el artículo 90 eiusdem. Finalmente, estableció que el lapso para sentenciar se reapertura íntegramente, de conformidad con el criterio jurisprudencial imperante, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 35, de fecha 24 de enero de 2002 (caso: BANCOR S.A.C.A. contra CMT Televisión S.A), y que el mismo, transcurriría de igual forma, una vez reanudada la causa.

Mediante auto de fecha 5 de octubre de 2011 (folio 202) este Juzgado ordenó librar boleta de notificación a las partes sobre el abocamiento del suscrito Juez, siendo practicada las mismas conforme se evidencia de las actuaciones que obran a los folios 205 y 206 del presente expediente.

Por auto de fecha 12 de marzo de 2012 (folio 207), este Juzgado, por confrontar exceso de trabajo y, además, debido a que para entonces se encontraban en estado de sentencia varios procesos en materia de protección del niño y del adolescente, los cuales, según la ley, son de preferente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió la publicación del fallo a dictar en esta causa para el trigésimo día calendario consecutivo siguiente a la fecha de dicho auto.

Encontrándose el presente proceso en estado de dictar sentencia definitiva en esta instancia, procede este Tribunal a hacerlo, previa las consideraciones siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CAUSA

El presente procedimiento se inició mediante libelo presentado en fecha 16 de octubre de 2007 (folios 1 al 4), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante el cual la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 23.214.241 y domiciliada en esta ciudad de Mérida, asistida por los abogados FIORELA ALEJANDRA SUÁREZ LEÓN y JOSÉ HUMBERTO RAMÍREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 119. 825 y 118.620, respectivamente, quien, con fundamento en los artículos 1154, 1185, 1483, 1488 y 1503 del Código Civil y 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, interpuso contra las ciudadanas MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL y ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 15.516.098 y 8.018.407, respectivamente, domiciliadas en esta ciudad de Mérida, formal demanda por nulidad de documento de condominio.

Junto con el libelo, la parte actora produjo los documentos siguientes:

a) Copia certificada del poder que acredita la representación de los abogados FIORELA ALEJANDRA SUÁREZ LEÓN y JOSÉ HUMBERTO RAMÍREZ, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Mérida, inserto bajo el número 59, tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría (folios 6 y 7);

b) Copia fotostática simple del documento de venta suscrito por la ciudadana ANA MARÍA ROJAS con la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Mérida, inserto bajo el número 69, tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría (folios 8 al 10);

c) Copia fotostática simple del documento de venta suscrito por la ciudadana ANA MARÍA ROJAS con la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del estado Mérida, inserto bajo el número 85, tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría (folios 11 y 12);

d) Copia fotostática simple del documento de condominio registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 16 de junio de 2006, inserto bajo el n° 48, folio 367 al 395, protocolo primero, tomo 47, segundo trimestre de ese mismo año (folios 13 al 15);

e) Copia fotostática simple del documento de venta suscrito por la ciudadana ANA MARÍA ROJAS con la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 7 de marzo de 2007, inserto bajo el n° 4, folios 30 al 34, protocolo primero, tomo 36, primer trimestre de ese mismo año (folios 16 al 18);

f) Copia fotostática simple del documento de modificación de condominio registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 26 de febrero de 2007, inserto bajo el n° 40, folio 329 al 333, protocolo primero, tomo 28, primer trimestre de ese mismo año (folios 19 al 23);

g) Copia simple del plano del inmueble objeto del litigio (folio 24)

Mediante auto del 22 de octubre de 2007 (folio 25), el Tribunal a quo admitió la referida demanda cuanto ha lugar en derecho y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de las demandados, ciudadanas ANA MARÍA ROJAS y MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, a fin de que comparecieran por ante ese Tribunal dentro de los “VEINTE DÍAS DE DESPACHO” (sic) siguiente a aquel en que constara en autos la última citación, en cualesquiera de las horas hábiles de despacho a los efectos de que dieran contestación a la demanda interpuesta.

Consta que el 29 de noviembre de 2007 se practicó la citación de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, según así se desprende de la respectiva boleta y declaración del Alguacil que obran agregada al folios 33 y 34.

En fecha 4 de diciembre de 2007 (folio 35), el Alguacil del Tribunal de la causa, dejó constancia que devolvía boleta de citación sin firmar por cuanto no pudo practicar la citación personal de la ciudadana ANA MARÍA ROJAS.

Mediante diligencia de fecha 23 de enero de 2008 (folio 42), los abogados FIORELA SUÁREZ y HUMBERTO RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, solicitaron al Tribunal de la causa, librara cárteles de citación de la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, según lo previsto en el artículo 223 el Código de Procedimiento Civil; siendo acordada dicha solicitud por el a quo, mediante auto de fecha 29 de enero de 2008 (folio 43).

Por diligencia del 22 de abril de 2008 (folio 47), la abogada FIORELA SUÁREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó carteles de citación de la ciudadana ANA MARÍA ROJAS, publicados en los diarios Cambio de Siglo y Los Andes, de fechas 26 y 29 de febrero del 2008, respectivamente, los cuales corren agregados a los folios 48 y 49 del presente expediente.

Mediante diligencia de fecha 19 de mayo de 2008 (folio 53), la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, confirió poder apud acta a los abogados CARLAURA MOLERO CONTRERAS, NOEL RODRÍGUEZ YÁNEZ y LEONARDO JOSÉ TERÁN SULBARÁN, para que sostuviera y defendiera los derechos e intereses que se les encomiendan en el juicio número 9255.

Por diligencia del 22 de mayo de 2008 (folio 54), la ciudadana ANA MARÍA ROJAS, asistida por la profesional del derecho CARLAURA MOLERO CONTRERAS, confirió poder apud acta a la mencionada abogada y a los abogados NOEL RODRÍGUEZ YÁNEZ y LEONARDO JOSÉ TERÁN SULBARÁN.

En escrito de fecha 22 de junio de 2008 (folios 55 al 58), la abogada CARLAURA MOLERO CONTRERAS, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demanda, dio oportuna contestación a la demanda interpuesta en contra de sus representadas.

Mediante sendos escritos de fechas 14 y 23 de julio 2008 (folios 63 y 64, 89 y 90), los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente, oportunamente promovieron pruebas; al respecto se pronunció el a quo, mediante auto de fecha 31 de julio de 2008 (folios 91 al 93), admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora en los capítulos III y IV del escrito de promoción de pruebas e inadmitiendo las promovidas en los capítulos I, II y V del escrito de promoción de pruebas; por su parte admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

A los folios 97 al 111 del presente expediente, obra agregada comisión librada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, referente a la evacuación de los testigos promovidos por las partes.

Corre agregado a los folios 112 al 125 del presente expediente, comisión librada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, referente a la evacuación de los testigos promovidos por las partes.

Por auto de fecha 6 de noviembre de 2008 (folio 127), el Tribunal de la causa, por observar que la causa se encontraba paralizada, a los fines de dar continuidad al juicio, ordenó la notificación de las partes haciéndoles saber que una vez que constara en acatos la última de las notificaciones, de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil y vencido el mismo comenzaría el lapso para que las partes presentaran informes.

Practicada la notificación de las partes, conforme se evidencia de los actuaciones cursantes a los folios 130 al 133, mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada CARLAURA MOLERO CONTRERAS, consignó escrito de informes, el cual corre agregada a los folios 135 al 137 del presente expediente.

Mediante auto de fecha 17 de junio de 2009 (folio 139), el Tribunal de la causa, fijó oportunidad para que las partes presentaran observaciones a los informes consignados, de conformidad con el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 7 de julio de 2009 (folio 141), el a quo, dejó constancia que entró en términos para decidir la presente causa, de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, siendo la misma diferida por auto de fecha 7 de octubre de 2009 (folio 142).

En fecha 13 de abril de 2008 (folios 144 al 168), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dictó sentencia definitiva en la presente causa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda propuesta, condenando en costas a la parte actora.

Notificadas las partes, contra dicha sentencia, la actora interpuso la apelación de que conoce esta Superioridad, la cual previo cómputo fue oída en ambos efectos por el a quo mediante auto de fecha6 de mayo de 2010 (folio 176).

II
TRABAZÓN DE LA LITIS

La controversia quedó trabada en los términos que se resumen a continuación:

LA DEMANDA

La actora, en síntesis, expone en el libelo lo siguiente:

Que el día 2 de diciembre de 2.007 entre la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, anteriormente identificada, y la parte demandante celebraron un contrato de compra venta, de un inmueble consistente en una casa para habitación de dos plantas ubicada en la Aldea La Otra Banda, hoy Barrio San José de las Flores, Calle Nº 1, signada con el número 0-46, Planta “A”, de la Parroquia Spinnetti Dini, del Municipio Libertador, de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, distribuida de la siguiente forma: La planta “A”, con un área de construcción de 94,33 Mts2, el cual consta de: Una (1) sala, un (1) comedor, dos (2) habitaciones, un (1) baño, cocina y áreas de servicio, cubiertos todos sus linderos de paredes de bloques y columnas, techos de platabandas, cuyos linderos son los siguientes: FRENTE: Una calle; COSTADO IZQUIERDO; FONDO y COSTADO DERECHO: Propiedad según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de junio de 2.006, quedando registrado bajo el Nº 48, folio 367 al 395, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2.006.

Que el precio de dicha venta fue por la cantidad de CINCUENTA MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 54.466.900,oo) (sic), que por efecto de la conversión monetaria equivale a la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 50.466,90).

Que posteriormente la co-demandada ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, realizó una venta de la planta “B”, a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, antes identificada, en fecha 05 de diciembre de 2.006, según documento de compra venta que marcó con la letra “C”. Dicho inmueble tiene un área aproximada de 94,33 Mts2, el cual tiene las siguientes características: tres (3) habitaciones, un (1) baño, una (1) cocina, lavadero y tendedero, constituido con pisos de cemento, paredes de bloques y columnas, cuyos linderos son los siguientes: FRENTE: vista a una calle; COSTADO IZQUIERDO: con la fachada lateral izquierda; FONDO: con fachada posterior; COSTADO DERECHO: con la fachada lateral derecha; POR EL PISO: con la planta “A”.

El referido inmueble posee un porcentaje de condominio del cincuenta por ciento (50%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio. Que los inmuebles antes descritos fueron constituidos en propiedad horizontal según documento de condominio que la parte actora marcó con la letra “D”, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el día 16 de junio de 2.006, bajo el número 48, folio 367 al folio 395, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Séptimo, Segundo Trimestre del mismo año.

Que el mencionado documento describe claramente las características de la planta “A”, con un área aproximada de 94,33 mts2 y un porcentaje de condominio del cincuenta por ciento (50%) y la planta “B” con un área aproximada de 94,33 y porcentaje de condominio del cincuenta por ciento (50%).

Que el capítulo V referente a los Bienes Comunes establece que los bienes comunes o partes indivisas del inmueble que han de pertenecer a los eventuales o futuros propietarios de las dependencias son los siguientes: fundaciones, las estructuras, las columnas, los muros soportantes de edificación, los muros exteriores, la servidumbre, las instalaciones hidráulicas, las instalaciones de energía eléctrica y telefónicas, las instalaciones de la red de cloacas y obras de servicios sanitarios, las escaleras, las puertas de ascenso a las mismas y cualquier otros bienes señalados como comunes en el texto del presente documento y en general los bienes indispensables para la existencia, seguridad, salubridad, comodidad y conservación del edificio las cuales poseen un área de 26,46 Mts2 que de acuerdo al plano que se realizó con objeto de la venta corresponde a la tercera planta.

Que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, propietaria de la planta “B”, según alega la parte demandante, causó daños a la propiedad de la actora, la cual es dueña de un área aproximada de 108,33 Mts2 según documento que marcó con la letra “E”, el cual establece las siguientes características: tres (3) habitaciones, un (1) baño, una (1) cocina, área de lavadero y se incluye tendedero ubicado en un tercer nivel para cuyo acceso existen escaleras.

Que el nuevo documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el día 07 de marzo de 2.007, tiene como fundamento un segundo Documento de Condominio, de fecha 26 de febrero de 2.007, que establece en el Capítulo II, en su Artículo 4, que la Planta “A” tiene un área aproximada de 94,33 Mts2 y el Artículo 5 que la planta “B” está constituida por un área aproximada de 108,33 Mts2, lo cual según la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, parte co-demandada en el presente juicio, le dio un porcentaje de condominio de un 54% sobre las cosas y cargas comunes del edificio.

Que siendo que el segundo documento de condominio fue registrado por la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, sin el consentimiento de la parte actora, haciéndosele según alega la demandante, cambios significativos en la proporción original de ambos inmuebles, aún cuando ya se habían realizado las dos ventas hace más de 2 meses.

Que la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, según lo explanado por la parte demandante , perjudicó su propiedad causando daños en los siguientes términos:

Obstruyó con vigas y tabelones el acceso de la escalera que conducía a las áreas de servicio y áreas comunes como lo son: lavandero, tendedero, y servicios de gas; en consecuencia la parte actora ha tenido que llevar la ropa a la lavandería lo que origina gastos económicos y de tiempo; sumado a esto según alega la demandante, no ha podido llamar a la empresa surtidora del gas porque las bombonas se encuentran en las áreas comunes a las cuales no tiene acceso, por lo que la actora ha tenido que cocinar en el lugar donde laboró o comprar comida preparada, según lo expuesto por la demandante.

Que todo esto ha traído como consecuencia la falta de aire, luz natural y ha causado humedad dentro de la propiedad de la parte actora. Que sin el consentimiento de la parte demandante derrumbó la pared del primer dormitorio y ocasionó daños a una de sus vigas, ocupando aproximadamente la mitad del mismo con una escalera que mandó hacer de un metro de ancho aproximadamente.

Que con la construcción de la mencionada escalera la parte co-demandada dejó una abertura entre la puerta y la escalera por la cual entra polvo, tierra, animales y roedores los cuales afectan el estado y salubridad del hogar de la actora, perjudicando el bienestar de su familia, incluida su nieta de siete años que convive con ella.

Fundamentó la demanda en contra de la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, en los siguientes artículos 1.503 numeral 1º, 1.496, 1.483, 1.154 y 1.488 del Código Civil y el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal y en contra de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL de acuerdo a los artículos 1.154 y 1.185 del Código Civil.

La parte actora demandó por: la anulación del segundo documento de condominio para que de esta manera se pueda reestablecer el estado original del inmueble. La anulación del segundo documento de compra venta de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, de fecha 07 de marzo de 2.007.

Que reestablezcan el inmueble en el estado original tal como se encuentra establecido en el documento de condominio y el documento de propiedad.

Que la escalera que fue construida y que ocupa un espacio importante en lo que será la habitación de la actora sea demolida y se construya en su defecto una escalera tipo caracol en el espacio ubicado en el porche de un metro por uno y de esta manera no obstruya la puerta de acceso a la habitación.

Que queden delimitadas las áreas de servicios comunes: lavadero, tendederos y servicios de gas. Y establezca acceso independiente.

Que sea indemnizada la parte demandante por daños y perjuicios a consecuencia de los gastos económicos ocasionados que ya fueron relatados como alimentación en sitios fuera de su hogar y gastos de lavandería por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,oo), los daños morales causados por la intranquilidad sufrida a causa de la situación generada por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,oo), para que convenga a pagarnos la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.500.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.500,oo), por dicho concepto o en su defecto sea obligado por este Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Mediante escrito presentado en fecha 22 de junio de 2008, que obra agregado a los folios 55 al 58, la coapoderada judicial de la parte demandada, abogada CARLAURA MOLERO CONTRERAS, dio oportuna contestación a la demanda incoada, alegando al efecto, en resumen, lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo tanto la cuestión fáctica narrada, como el derecho invocado y pretendido, por ser inciertos y maliciosos, en tanto, que a continuación explanará de manera clara y precisa, como ocurrieron los hechos que generaron la pretendida nulidad.

Que en fecha 26 de febrero de 2.007, la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, ya identificada, suscribe por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida un Documento de Aclaratoria de Condominio, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, folio 329 al 333, Protocolo Primero, Tomo 28 del Primer Trimestre del año 2.007, en virtud de que las medidas contenidas en el documento inicial fueron corregidas por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), para lo cual este Instituto envió al inmueble a los supervisores, quienes en compañía de los beneficiarios, en este caso, las partes demandadas y actora en el presente juicio, realizaron la medición y ordenaron la corrección, tanto de las medidas como de las dependencias para cada inmueble, puesto que esta Institución a través del Plan 8, programa este que se refería a otorgar un inmueble, a aquellas personas víctimas de hechos fortuitos por la naturaleza, y que por ello se habían quedado sin vivienda, les otorgó a las beneficiarias el inmueble objeto de esta acción, el cual se dividió en dos (2) apartamentos independientes. Por ello, con la corrección de tales medidas, se señalaron las dependencias que le correspondían a cada inmueble, quedando con esto determinada la proporción en precio valor para cada inmueble, otorgando así el precio real que le correspondió pagar a INAVI por cada nueva propietaria, ofreciendo este Instituto la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo ) a cada una.

Que el inmueble de la co-demandada MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, resultó ser el de mayor extensión y dependencia, el precio le ascendió a la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 62.000,oo), por ello dicha co-demandada pagó la diferencia, la cual fue por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 12.000,oo) a la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, protocolizándose así la compra venta por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 07 de marzo de 2.007, según documento inserto bajo el número 1, folios del 30 al 34, Protocolo Primero, Tomo 36 del Primer Trimestre. Y por su parte el Instituto en beneficio de la ciudadana MARÍELA PÉREZ CÁCERES, parte accionante en este juicio, pagó a la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), otorgando con ello la propiedad de la planta baja del inmueble objeto de esta acción.

En consecuencia, el inmueble quedó constituido en condominio de dos inmuebles independientes, siendo el de la Planta Alta de mayor extensión en medidas y que es propiedad de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, y el de la Planta Baja de menor extensión y propiedad de la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES

Siendo esta en definitiva la razón legal por la que la ciudadana ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, subsanó con la protocolización del Documento de Condominio y en el que se realizó la Aclaratoria, a los fines de cumplir con su obligación de saneamiento de Ley, por exigencia del Instituto Nacional de la Vivienda, y asimismo justificar el precio excedente recibido por la venta de la Planta Alta del inmueble.

Negó, rechazó y contradijo por resultar improcedente desde todo punto de vista la maliciosa intención de la accionante, al pretender que este Tribunal ordene la nulidad del documento de compra venta de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, el cual fue debidamente protocolizado conforme a derecho y otorgándole la plena propiedad, posesión y dominio del inmueble en ese documento descrito.

Negó, rechazó y contradijo toda posibilidad ambiciosa por parte de la accionante, al pretender burlar la buena fe de este honorable juzgador, al solicitar en el libelo dejar sin efecto la Aclaratoria del Documento de Condominio debidamente protocolizado, todo ello porque este fue realizado a los fines de saneamiento legal, tanto para el Instituto Nacional de la Vivienda, como de las nuevas propietarias del inmueble objeto de este litigio.

Que siendo la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, propietaria del inmueble, al tomar posesión de este, procedió a realizar algunas mejoras para su habitabilidad, previo los permisos y autorización de la co-propietaria ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, siendo entre ellas, la entrada de acceso principal a su apartamento, por cuanto esta no existía, en razón de que era una casa de dos plantas, con una entrada principal y al haberse dividido en dos apartamentos, se requería individualizar las entradas, para ello se construyó una escalera en obra limpia, siendo así solucionado el acceso al apartamento de la Planta Alta.

Que la accionante, luego de haber estado conforme con tal construcción, hoy demandó su demolición, por ello igualmente negó, rechazó y contradijo por ser contraria a derecho que asiste a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, en tener acceso al inmueble de su propiedad.

Que en cuanto a la delimitación arbitraria de áreas comunes, lavadero, tendedero y servicio de gas, siendo está fuera de todo fundamento, la negó en nombre de las demandadas, rechazó y contradijo, por cuanto no existe en tales inmuebles ninguna área común que delimitar o señalar, puesto que tales dependencias están especificadas en los documentos de condominio y compra venta respectivos, como lo pretende hacer ver la accionante en su libelo estando fuera de todo contexto jurídico.

Negó, rechazó y contradijo el monto de la estimación de la demanda, la cual asciende a la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.500,oo), por ser ésta impertinente y fuera de lugar por no existir indemnización por daños y perjuicios, ni daños morales en esta impertinente e ineficaz acción, en consecuencia, no existe obligación de ninguna naturaleza por la parte demandada.

II
TEMA A JUZGAR

Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la sentencia apelada, dictada en fecha 13 de abril de 2010, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De los términos en que fue planteada la controversia cuyo reexamen ex novo fue elevado por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, se evidencia que la pretensión deducida por la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, tiene por objeto la declaratoria de nulidad del documento de modificación de condominio registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 26 de febrero de 2007, inserto bajo el n° 40, folio 329 al 333, protocolo primero, tomo 28, primer trimestre de ese mismo año y la nulidad del segundo documento de compraventa, suscrito por las demandadas, ciudadanas ANA MARÍA ROJAS y MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 7 de marzo de 2007, inserto bajo el n° 4, folios 30 al 34, protocolo primero, tomo 36, primer trimestre de ese mismo año y en consecuencia que se reestablezca el inmueble en el estado original tal como se encontraba establecido en el primer documento de condominio.

Por otra parte las demandadas rechazaron, negaron y contradijeron la acción propuesta en su contra. Igualmente Negaron, rechazaron y contradijeron toda posibilidad ambiciosa por parte de la accionante, al pretender burlar la buena fe de este honorable juzgador, al solicitar en el libelo dejar sin efecto la aclaratoria del documento de condominio debidamente protocolizado, todo ello porque este fue realizado a los fines de saneamiento legal, tanto para el Instituto Nacional de la Vivienda, como de las nuevas propietarias del inmueble objeto de este litigio.

Así, conocidos pues, los términos en que quedó trabada la litis, el juzgado a quo, en el contenido de la sentencia que intermedio del recurso de apelación interpuesto, conoce esta superioridad, estableció lo que de seguida se transcribe:

“[Omissis]
CUARTA: DE LA IMPROCEDENCIA DE LA NULIDAD DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO: DOCUMENTO SIN CONSENTIMIENTO DE LOS CONDÓMINOS: Pero además, en lo que corresponde a crear “cargas a los condóminos”, dicho contrato tampoco es idóneo o apto para crear obligaciones vinculantes en cabeza de los copropietarios “individualmente” hablando; salvo que recoja las ya aprobadas en asamblea o en consulta de copropietarios (ex-art. 25 LPH) o las incluidas en la Ley o en el Documento de Condominio (art.30 LPH) o en el Reglamento de Condominio (art.26 LPH).

La Ley de Propiedad Horizontal, respetando el sentido constitucional del derecho de propiedad, estableció que únicamente si existiere unanimidad, es que podrán hacerse cambios en el Documento de Condominio; lo que en su criterio es natural, porque en el mismo está descrito el inmueble con sus áreas comunes, los usos que se les pueden dar a éstas, las áreas de uso privado, los maleteros, los puestos de estacionamientos y todo lo que adquirir un apartamento en un edificio bajo régimen de propiedad horizontal incluye, lo que constituye el contenido del derecho de propiedad de cada persona que adquiere un inmueble de esta forma.

Que por lo antes expuesto, considera que el caso planteado se han violado flagrantemente las disposiciones citadas, ya que sin haberse sometido al conocimiento del resto de los propietarios del inmueble, sin celebrarse asamblea alguna para su aprobación, y sin haber obtenido los permisos de las autoridades competentes, se procedió a efectuar una edificación sobre un bien común en beneficio de un propietario en particular y en franco perjuicio del resto de los que integran la comunidad. Argumenta también, que no hay dudas para aseverar que la modificación o alteración de uso de una cosa común, debe ser sometido a la aprobación de los co-propietarios, por vía de consulta o a través de una asamblea, como debe ser planteado en el “Documento de Condominio.

Ante el irrespeto de elementales normas de convivencia del régimen de propiedad horizontal y aspectos fundamentales del derecho de propiedad, apoyado en lo dispuesto por los artículos 25 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el administrador la persona competente para solicitar la declaratoria de nulidad de todas las decisiones unilaterales en contra de los intereses de un grupo de propietarios; por no haber sido aprobado por los canales regulares establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ni publicado o notificado a los propietarios, ni puesto a disposición de los mismos.

De allí que es propicio señalar lo apuntado por el autor Aguilar G., José, (1.999) en su texto ‘Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Pág. 330 y ss. , al referir que la propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva y de cosas comunes. La importancia de las cosas comunes dentro del sistema total obliga a dejar de lado las normas de la comunidad ordinaria para regular las respectivas comunidades y dentro del esquema de las indivisiones forzosas, y por ello el régimen de administración de cosas comunes es más estructurado que el régimen ordinario. La característica esencial del régimen de la propiedad horizontal, de acuerdo con la ley, es el hecho de que dentro del mismo, “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios”.

Además de los apartamentos o locales pueden existir otras cosas susceptibles de propiedad exclusiva; también pueden existir cosas privativas, y las cosas comunes pueden ser de distinta clase.

La propiedad horizontal se rige por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, y en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil, de modo que la fuente legal principal es ley especial de la materia. Pero muchas de esas reglas no son de orden público, la voluntad de los particulares juega un papel en la materia. Así, mientras no colidan con normas legales de orden público, deben tenerse en cuenta:
1° las disposiciones del Documento de Condominio.
2° las disposiciones del Reglamento de Condominio;
3° los acuerdos tomados legalmente por los propietarios
4° las decisiones que sobre la administración del inmueble tomen la Junta de Condominio, y el Administrador.

Los deberes que imponen en la materia la propia ley a los propietarios de apartamentos y locales, son por normas expresa, las siguientes:

a) Respetar las instalaciones generales, en provecho de los otros propietarios, incluidas en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, de modo que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbre imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar el apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficina, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o a las buenas costumbres.

El literal c) del artículo 3° de la Ley de Propiedad Horizontal, introdujo al propietario o propietarios de apartamentos a constituir las servidumbres señaladas en el texto, de modo que éstas vienen a ser “servidumbres coactivas”. Ese derecho es excepcional, de modo que los requisitos que deben llenarse son de interpretación restrictiva. Caso contrario, el propietario no estará obligado a constituirlas, aunque se le ofrezca pagar daños y perjuicios pertinentes.

La sanción por el incumplimiento de cualquiera de esos deberes relativos al uso y goce de los apartamentos o locales es la obligación de pagar daños o perjuicios correspondientes. Pero, además, cuando dicho incumplimiento sea reiterado, es posible demandar al propietario “para que se le obligue a vender sus derechos en pública subasta”.

El Documento de condominio es un acto jurídico unilateral y no un contrato, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin que requiera la voluntad de más de una parte el propietario o los propietarios del edificio.

Asimismo, en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 23 en su contenido se refiere es al caso de enajenación de alguno de los apartamento o locales de un edificio, el propietario o los propietarios de inmuebles declararan por documento protocolizado en la correspondiente oficina subalterna de registro y esto se refiere es a las obligaciones del propietario o propietarios de dichos bienes, igualmente al documento de condominio y al reglamento del mismo, el cual será de obligatorio cumplimiento, y versará sobre las atribuciones garantía, normas de convivencia entre copropietarios y normas para el mejor funcionamiento del régimen y no es aplicable a ningún arrendatario de bienes inmuebles dados en arrendamiento. Así como también, este juzgador observa que si bien es cierto que dicho bien inmueble objeto de la controversia está amparado dentro de la Ley de propiedad horizontal y más concretamente en su artículo primero al establecer, que los diversos apartamentos o locales del inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y en cuanto a no se opongan a éstas las del Código Civil.

El Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando trata la impugnación de los acuerdos tomados, se refiere entre otras cosas que las asambleas hayan sido convocadas de acuerdo a lo establecido en el documento de condominio, o en su defecto a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que a los fines de las deliberaciones el quórum sea reglamentario, etc, y que los acuerdos tomados en esas circunstancias son en consecuencia obligatorias, de manera que si existiere violación al documento de condominio, a la Ley, o abuso de derecho, son las únicas razones de peso que se puede impugnar por la vía judicial los acuerdos tomados en asamblea de propietarios, siendo taxativas las causales por lo cual se pueden demandar los acuerdos de los copropietarios, en el caso que nos ocupa la parte no invocó ninguna de ellas.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone lo siguiente:

“Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.”

DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO: Es así como el principio de derecho que prescribe que las personas naturales y jurídicas de derecho privado les está permitido hacer todo aquello que no les está expresamente prohibido, ha de interpretarse en lo que respecta a las Asociaciones Civiles que se constituyan como CONDOMINIO, desde la óptica del interés común por sobre el interés individual, mucho más ahora cuando constituyen instrumentos de participación y protagonismo del pueblo en lo social y económico, tal y como lo reconoce la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 70.

Consecuencia de lo anterior es que los CONDOMINIOS, a diferencia de otras asociaciones civiles, han tenido y tienen un régimen de dirección, administración y vigilancia preestablecido en la Ley, no modificables por vía estatutaria, conformado por la dualidad Administrador y Junta de Condominio, en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.

DE LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR EN PROPIEDAD HORIZONTAL: En materia de propiedad horizontal debe darse autorización al administrador para que quede investido de legitimidad para actuar en juicio a nombre de su administrado y en este aspecto es menester señalar que el requisito establecido en la Ley de Propiedad Horizontal es que la autorización conste en el libro de actas de la Junta de Condominio.

Se debe destacar la importancia del Administrador, cuyo artículo 18 de la Ley Propiedad Horizontal, expresa lo siguiente:

“Artículo 18º: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley…”

De la mencionada norma, habrá de precisar este Tribunal que la misma contempla la necesidad de que además de la Asamblea General de Copropietarios y la Junta de Condominio, existan la figura del Administrador, el cual, según el artículo 19 ibidem, será una persona natural o jurídica, designada por la mayoría de votos de la Asamblea de Copropietarios, y desempeñará sus funciones por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Pero aparte de este cargo, dispone el artículo 18 que la Asamblea de Copropietarios elegirá de su seno un presidente, cuyas funciones se limitan a dirigir las sesiones en las cuales deliberará la asamblea. El Administrador, en cambio, tiene un prisma mucho más amplio de funciones, y se encuentran claramente establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo tenor es el siguiente:

“Artículo 20º: Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.”

Destaca el Tribunal una de las atribuciones que tiene asignada el administrador, relativa a ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

De igual manera dispone el artículo 19 de La Ley de Propiedad Horizontal:

“Artículo 19.- La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios…”

Es claro el citado artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando establece que la facultad o potestad para designar al Administrador de un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal reside en la Asamblea de Copropietarios.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa se puede constatar, que ni el Administrador que, en el caso de propiedad horizontal es el facultado para el ejercicio de las acciones legales pertinentes sobre la administración de las cosas comunes, sino que la acción fue ejercida por una persona particular, en este caso la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, razón más que suficiente para que la presente acción no pueda prosperar y así debe decidirse.
[Omissis]”

Como puede apreciarse de la motivación del fallo recurrido, se evidencia que el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda, por considerar que “en el caso que nos ocupa se puede constatar, que ni el Administrador que, en el caso de propiedad horizontal es el facultado para el ejercicio de las acciones legales pertinentes sobre la administración de las cosas comunes, sino que la acción fue ejercida por una persona particular, en este caso la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, razón más que suficiente para que la presente acción no pueda prosperar”(sic)

De esta manera, el tribunal observa:

En materia de propiedad horizontal, la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal de la República, específicamente la Sala de Casación Civil, se pronunció sobre la cualidad para demandar la nulidad de un documento de condominio, citando a cuyos efectos, sentencia n° 144, caso: Elizabeth Caridad Tamayo Velásquez, siendo ratificada en sentencia n° 125, de fecha 27 de noviembre de 2009, por medio de las cuales se estableció:

“Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación”.

Ahora bien, en fecha 8 de marzo de 2006,
“[Omissis]

La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.

Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente:

“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento
de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

(...OMISSIS...)

El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).

De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.

Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derechos correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios.

En este mismo orden de ideas, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal indica lo siguiente:

“...Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación...”.

En virtud de esta disposición cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento de condominio.

Ahora bien, la recurrida no consideró en ningún momento esta disposición, pues estimó que la parte demandante en el juicio intentado contra BREPAL S.A. no tenía legitimación para solicitar la nulidad de los contratos de compraventa. Considera la Sala, que no sólo se trata de la nulidad de los contratos de compraventa, sino que la pretensión principal versa sobre la lesión ocasionada por los mismos a los derechos de los demás copropietarios, derivada de las presuntas irregularidades cometidas en la modificación del documento de condominio.

Con fundamento en las denuncias formuladas por la parte demandante sobre las presuntas irregularidades cometidas en la modificación del documento de condominio, la recurrida debió analizar el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, la recurrida no emitió ningún pronunciamiento sobre el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, se declara procedente la presente denuncia y se establece que a los fines de resolver la presente controversia, debe aplicarse el referido artículo 29, en su verdadero alcance y contenido. Así se establece.
[Omissis]” (sic) (Negrillas y subrayado agregado por esta Superioridad)

El contenido de la cita jurisprudencial supra realizada, nos enseña, que en el documento de condominio se distinguen las áreas comunes y áreas privadas de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y que según la Ley que regula este tipo de propiedad, no se atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, pues los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, razón por la cual, en primer término, ésta obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador designado, en lo que respecta a la administración de las cosas comunes. No obstante a ello, también refiere la indicada decisión, que “cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento de condominio.”

En este sentido, puede entonces indicarse que aunque el conjunto de copropietarios que viven en comunidad y que se rigen bajo los parámetros de la Ley de Propiedad Horizontal, deben actuar en bloque y por intermedio del administrador, siempre que éste halla sido designado, para lograr la mejor defensa de sus derechos e intereses, en lo que respecta a las áreas comunes y privadas del inmueble sobre el cual se ejerce la propiedad, también surge ajustado a derecho, la actuación de carácter individual que éstos efectúen, cuando pretendan oponerse a la modificación del documento de condominio.

Efectivamente, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, textualmente indica que, “Los propietarios de los apartamentos podrán modificar el documento de condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación”, razón por la cual, tal y como lo señaló la cita jurisprudencial supra realizada, cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento de condominio. (Negrillas y cursivas del Tribunal)

Ahora bien, al realizar este jurisdicente la exhaustiva revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que la actora pretende demandar la nulidad de la modificación del contrato de condominio registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 26 de febrero de 2007, inserto bajo el n° 40, folio 329 al 333, protocolo primero, tomo 28, primer trimestre de ese mismo año, y como consecuencia de ello, la nulidad del segundo documento de compraventa, suscrito por las demandadas, ciudadanas ANA MARÍA ROJAS y MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL, registrado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 7 de marzo de 2007, inserto bajo el n° 4, folios 30 al 34, protocolo primero, tomo 36, primer trimestre de ese mismo año, pues para la modificación del documento de condominio primigenio, no se tomó en cuenta su opinión.

Así, de las actas se evidencia que la ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES es propietaria de la planta A, de un inmueble consistente en una casa para habitación de dos plantas ubicada en la Aldea La Otra Banda, hoy Barrio San José de las Flores, Calle Nº 1, signada con el número 0-46, Planta “A”, de la Parroquia Spinnetti Dini, del Municipio Libertador, de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de junio de 2.006, quedando registrado bajo el Nº 48, folio 367 al 395, protocolo primero, tomo cuadragésimo séptimo, segundo trimestre del año 2.006.

En tal virtud, visto que el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal le otorga legitimidad a los propietarios para modificar el documento de condominio, razón por la cual, tiene éstos, el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento de condominio, no resta más que concluir que la MARIELA PÉREZ CÁCERES, goza de la legitimidad necesaria en su condición de propietaria, para ejercer la presente acción. Así se decide

Producto de lo expuesto y en atención de las consideraciones anteriores, en la parte dispositiva de la presente sentencia se declarará con lugar la apelación interpuesta, y consecuencialmente se revocará el fallo recurrido y se repondrá la causa al estado a que se emita pronunciamiento, sobre el mérito de la controversia. Así se decide.

DISPOSITIVA

En orden a los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, actuando en sede mercantil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en la presente causa en los términos siguientes:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 3 de mayo de 2010, por el abogado JOSÉ HUMBERTO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana MARIELA PÉREZ CÁCERES, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de abril del mismo año, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra las ciudadanas MARÍA DEL CARMEN QUINTO FADUL y ANA MARÍA ROJAS DÍAZ, por nulidad de documento de condominio, mediante la cual declaró sin lugar la demanda propuesta, condenando en costas a la parte actora.

SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, se REVOCA el fallo apelado.

TERCERO: Se REPONE la causa al estado en que el Tribunal de la causa emita pronunciamiento sobre la acción incoada.

CUARTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no se hace especial pronunciamiento sobre costas.

Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias de que conoce este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoseles saber de la publicación del presente fallo y que, una vez que conste en autos la última notificación, comenzará a correr el lapso para la interposición de los recursos procedentes contra la misma.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal de origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a los veintidós días del mes de mayo del año dos mil doce.- Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez,

José Rafael Centeno Quintero

El Secretario,

Leomar Antonio Navas Maita

En la misma fecha, y siendo las diez y treinta y nueve minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

El Secretario,

Leomar Antonio Navas Maita

JRCQ/ycdo