TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

“VISTOS” SUS ANTECEDENTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en este Juzgado Superior en virtud del recurso de apelación interpuesto el 8 de enero de 2013, por la profesional del derecho GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DÍAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2012, por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra la ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, por vencimiento de prórroga legal, mediante la cual dicho Tribunal, declaró “SIN LUGAR la demanda incoada” (sic) y en consecuencia condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 14 de enero de 2012 (folio 75), el Juzgado de la causa, admitió en ambos efectos dicha apelación y, remitió al Juzgado Superior distribuidor de turno, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este Tribunal, el cual, por auto del 15 del presente mes y año (folio 78), le dio entrada y el curso de Ley, lo cual hizo en esa misma fecha, asignándole el guarismo 03994.

Mediante decisión del 23 de enero de 2013 (folios 79 al 85), esta Superioridad declaró “INADMISIBLE la apela¬ción interpuesta el 8 de enero de 2013, por la abogada GLADYS MARÍBEL UZCÁTEGUI DÍÁZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2013, por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra la ciudadana ROSSANE SOSA BARON, por vencimiento de prórroga legal, mediante la cual dicho Tribunal, declaró “SIN LUGAR la demanda incoada”(sic) interpuesta; y condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”(sic); en consecuencia se revocó “en todas y cada una de sus partes el auto de fecha 17 de diciembre de 2013, me¬diante el cual el Juez a quo admitió en ambos efectos dicha apelación”(sic).

En auto de fecha 27 de febrero de 2013 (folios 86 al 88), este Juzgador de conformidad con los artículos 206, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, declaró “LA NULIDAD” de la provi¬dencia dictada en fecha 23 de enero de 2013 y de todas las actuaciones subsiguien¬tes cumplidas en esta alzada y, por consiguiente, decre¬tó “LA REPOSICION de la pre¬sen¬te causa al estado en que se encon¬traba para el 18 de enero de 2013, fecha en que, mediante auto inserto al folio 78, se dispuso darle entrada al presen¬te expe¬diente, a fin de se dicte un auto complementario a éste, mediante el cual se haga a las partes la advertencia antes referida y, por ende, se tramite y se sustancie el recurso de apelación interpuesto por el procedimiento que legalmente le corresponde”(sic); lo cual se realizó en auto de esa misma fecha -- 27 de febrero de 2013-- (folio 89); asimismo por auto de la mencionada data (folio 90), se ordenó la notificación de las partes a los fines de hacerles saber que se fijaría el tercer día de despacho siguiente, a que constara en autos la última notificación de las partes.

El 12 de abril de 2013, a la hora fijada, se celebró la audiencia de apelación, sometida al conocimiento de esta alzada, conforme consta acta inserta a los folios 95 y 96, en los términos que ad literam se citan a continuación:

“En horas de despacho del día hoy, doce de abril de dos mil trece, siendo las diez de la mañana (10:00 am.), día y hora fijados por este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, mediante auto de fecha 27 de febrero del presente año, (folio 89), para que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se lleve a efecto la audiencia de la apelación interpuesta por la abogada GLADYS MARIBEL UZCÁTEGUI DÍAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2012, por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en el juicio seguido por la apelante contra la ciudadana ROSSANNE SOSA BARON, por VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, mediante la cual dicho Tribunal, declaró SIN LUGAR la demanda incoada y en consecuencia condenó en costas a la demandante. El Secretario, a requerimiento del Juez, informó el objeto del acto y dejó constancia que se encuentra presente la representación de la parte recurrente, abogada GLADYS MARIBEL UZCATEGUI y el apoderado judicial de la parte demandada abogado JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ. Seguidamente, el Juez de este Juzgado declaró formalmente abierto el acto, y, en ejercicio de su potestad de dirección de la audiencia, estableció las pautas conforme a las cuales se desarrollaría la audiencia, disponiendo que la intervención de las partes debía efectuarse en forma oral y que no tendría límite de tiempo, pero lo exhortó a que fuesen breves, claros y concisos. Acto seguido, el prenombrado jurisdicente concedió el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandante apelante, quien procedió a exponer oralmente los alegatos en que fundamentan la apelación interpuesta, y en virtud de que los mismos se corresponden con aquellos que aparecen contenidos en el escrito de formalización que consignó en este acto constante de cuatro (4) folios útiles y que se ordena agregar al expediente. A continuación, el operador judicial que dirige el acto, concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, quien procedió a manifestar sus alegatos que consideró oportunos con respecto a la sentencia apelada, así mismo manifestó la voluntad de su representada de llegar a un acuerdo extrajudicial para adquirir el inmueble a través de un acto conciliatorio. Seguidamente, la apoderada judicial de la parte actora, tomó el derecho de palabra exponiendo que no se había podido llegar a un acuerdo extrajudicial, producto que el inmueble objeto de la presente causa, presenta algunas limitaciones para su venta. Acto seguido el Juez procedió a interrogar a la apoderada judicial de la parte demandante apelante, en los términos siguientes: ¿Diga usted cuáles son esas limitaciones? Respondió: que su mandante fue demandado por la vía penal, donde se decretó medidas sobre los inmuebles propiedad de su mandante, lo que imposibilitaba la venta del inmueble. Concluido el interrogatorio, el jurisdicente que preside el acto hizo saber que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pronunciaría oralmente en esta misma audiencia el correspondiente fallo, a cuyo efecto, de conformidad con este dispositivo legal, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), suspendió el acto por un máximo de sesenta minutos, y se trasladó a su oficina, a los fines de elaborar, en privado, el dispositivo del fallo y, hecho lo cual, redactar junto al Secretario, la presente acta.- Siendo las once y veinte minutos de la mañana (11:20 a.m.), se reanudó el acto y el Juez se pronunció con respecto a la solicitud de un acto conciliatorio, exponiendo que existía factores externos que lo imposibilita a suspender el presente juicio para llamar a las partes para un acto conciliatorio; procediendo a dictar en forma oral los términos del dispositivo de la sentencia, de la manera siguiente: “Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho que se expresarán en la reproducción de la sentencia que se publicará dentro de la oportunidad legal, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en ejercicio de su competencia transitoria en materia de arrendamiento, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 8 de enero de 2013, por la profesional del derecho GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DÍAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2012, por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra la ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, por vencimiento de prórroga legal, mediante la cual dicho Tribunal, declaró “SIN LUGAR la demanda incoada” (sic) y en consecuencia condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta el 17 de noviembre de 2010, cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, por la abogada GLADYS MARIBEL UZCÁTEGUI, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., por vencimiento de prórroga legal. TERCERO: Como consecuencia de los pronuncia¬mientos ante¬rior, se CONFIRMA, aunque por motivos distintos la deci¬sión apelada antes referida. CUARTO: En virtud de la índole del presente fallo, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas del recurso “. Acto seguido, el Juez que presidió el acto, advirtió que, por cuanto la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no establece un lapso para publicar la decisión, se aplica analógicamente el lapso de cinco (5) días para la publicación del texto integro de la sentencia definitiva. Se deja constancia que se reprodujo en forma audiovisual la presente audiencia. Transcurrido el tiempo estipulado, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.), se dio por terminado el acto y se leyó el contenido del acta, que conformes firman los asistentes” (sic).

Encontrándose la presente causa dentro del lapso de cinco (5) días establecido en el artículo 165 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, para dictar el texto íntegro de la sentencia definitiva, cuyo dispositivo fue proferido en la audiencia oral de apelación, lapso aplicado supletoriamente en virtud del vacío legal que en tal sentido se deriva de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual no obstante en su artículo 98, remite supletoriamente a “las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil” (sic), éstas resultan a su vez incompatibles –en cuanto a la segunda instancia— con la naturaleza oral del procedimiento al que se contraen las presentes actuaciones, en virtud que su artículo 879 dispone que “[e]n segunda instancia se observarán las reglas previstas para el procedimiento ordinario” (sic); y siendo ésta la oportunidad prevista para emitir y publicar la sentencia escrita, procede a hacerlo, en los términos siguientes:

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El presente procedimiento se inició mediante libelo presentado en fecha 17 de noviembre de 2010 (folios 1 al 4), cuyo conoci¬miento correspondió por distribución al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, por la abogada GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., a través del cual, con fundamento en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las razones allí expuestas, interpuso contra la ciudadana ROSSANE SOSA BARÓN, formal demanda por “vencimiento de prórroga legal, y en consecuencia el cumplimiento del contrato existente entre las partes” (sic).

En el libelo de la demanda, la prenombrada apoderada actora expuso, en resumen, lo siguiente:

Que en fecha 29 de octubre de 2009, en nombre de su representada celebró por ante la Notaría Pública Primera de esta Ciudad de Mérida, con la ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº C-PB-2, ubicado en la planta baja del Edificio C del “CONJUNTO RESIDENCIAL LAS TRINITARIAS”, situado en la Urbanización Campo Claro, en Jurisdicción de la Parroquia Juan Rodríguez Suárez, Municipio Libertador del estado Mérida, por un lapso de vigencia de seis (06) meses fijos e improrrogables, contados a partir del día 30 de octubre de 2009, hasta el día treinta 30 de abril de 2010.

Que la arrendataria en fecha 22 de marzo de 2010, recibió comunicación escrita mediante la cual le fue notificado que debía hacer entrega del inmueble al vencimiento del contrato.

Que vencido el lapso de la prorroga legal, la arrendataria no había desocupado el inmueble, para cumplir con la obligación que tenía de entregar el mismo a el arrendador, habiéndose cumplido el lapso de prórroga legal establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el día 30 de octubre de 2010, en función del tiempo de vigencia del citado contrato de arrendamiento.

Que la arrendataria, no ha dado fiel cumplimiento a lo que se pactó en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, a pesar de las gestiones amistosas que ha realizado para que hiciera la entrega del inmueble, en virtud de haber vencido el lapso de vigencia del contrato e incluso de la prórroga legal correspondiente al lapso establecido en el contrato.

Fundamentó la acción en los artículos 1160, 1264, 1594 y 1599 del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en mérito de lo expuesto, procedió a demandar como en efecto demandó a la ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.074.102, domiciliada en esta Ciudad de Mérida y civilmente hábil, por vencimiento de prórroga legal, para que conviniera o en su defecto fuera condenada por este Tribunal en lo siguiente:

a) En el vencimiento de la prorroga legal, conforme a lo convenido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de fecha 29 de octubre 2009.

b) Entregar sin plazo alguno el inmueble arrendado.

c) Pagar como compensación por el uso del inmueble, las mensualidades por vencer, hasta la entrega definitiva del inmueble.

d) Pagar las costas del juicio.

e) Que se acordara el depósito del citado inmueble en la persona de su Propietario o a su apoderada judicial.

La parte actora estimó su demanda en la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,oo), equivalente a 18,46 U.T.

Junto con el escrito libelar, la apoderada actora produjo los documentos que obran agregados a los folios 5 al 17 del presente expediente.

Por auto de fecha 22 de noviembre de 2012 (folio 19), el prenombrado Tribunal, por considerar que la referida demanda no era contraria a derecho, ni a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, admitió cuanto ha lugar en derecho y, en consecuencia, emplazó a la demandada, ciudadana ROSSANE SOSA BARÓN, para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente al que constara en autos su citación.

En declaración fechada 17 de enero de 2011 (folio 23), el Alguacil del Juzgado de la causa, ciudadano DIONNY A. SUÁREZ A, consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada, ciudadana ROSSANE SOSA BARÓN.

Por escrito de fecha 19 de enero de 2011 (folio 24), la parte demandada asistida por el abogado JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ, dio oportunamente contestación a la demanda interpuesta en su contra, en los términos que en resumen se exponen a continuación:

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra, por parte de INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A.

Alegó la parte demandada que se encontraba habitando el inmueble desde el veintisiete 27 de septiembre de 2006, fecha en la cual su concubino, suscribió contrato de arrendamiento con la demandante a través de documento privado.

Que su concubino celebró ese contrato de arrendamiento y posteriormente por razones que no venían al caso, debió ausentarse del inmueble arrendado, pero que continuó habitando el inmueble con la aceptación del arrendador; luego suscribió personalmente el contrato de arrendamiento con los propietarios del inmueble, contrato ése que la parte actora mencionó en su libelo y así lo reconoció.

Que ha habido consentimiento tácito del arrendador en cuanto al arrendatario que siempre ha sido el mismo, así las cosas y tomando en cuenta el tiempo que lleva arrendada en el inmueble in comento (casi 5 años), la prorroga legal no esta vencida.

Finalmente invocó la resolución del Tribunal Supremo de Justicia con relación a la suspensión de cualquier ejecución de medida preventiva o ejecutiva, relacionada con la entrega del inmueble, no si antes expresar su disposición en entregar el inmueble que no es de su propiedad, pero que en estos momentos no sólo alegó su derecho legal sino su situación en no conseguir otro inmueble para arrendar, para lo cual solicitó a la parte actora, reconsiderar la labor de extender el contrato de arrendamiento.

En fecha 19 de enero de 2011, la demandada de autos, ciudadana ROSANNE SOSA BARÓN, otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ, YUSMERI COROMOTO PEÑA DÁVILA y KENYA DALY VALERO MEZA.

Asimismo en fecha 24 de enero de 2011, (folio 35), la coapoderada judicial de la parte demandada, abogada YUSMERI COROMOTO PEÑA DÁVILA consignó escrito de pruebas el cual obra agregado a los folios 28 al 34 del presente expediente, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa, por auto del 26 del citado mes y año (folio 36).

Mediante diligencia de fecha 9 de febrero de 2011 (folio 31), la apoderada judicial de la parte actora, SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A, consignó escrito de promoción de pruebas; siendo las mismas admitidas por el a quo, por auto de fecha 9 de febrero de 2011 (folio 41).

Por auto del 12 mayo de 2011 (folio 43) el a quo ordenó “suspender la causa hasta tanto cualquiera de las partes intervinientes haga constar en autos el cumplimiento del procedimiento especial establecido” (sic) en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial número 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011.

En fecha 28 de septiembre de 2012 la apoderada actora, abogada GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DÍAZ, consignó escrito de solicitud de reanudación de la causa. Siendo reanudada la misma por auto del 4 de octubre del mismo año (folio 46 al 48), ordenándose librar boletas de notificación a las partes, siendo practicadas las mismas conforme se evidencia de las actuaciones que obran a los folios 51 y 52 del presente expediente.

Por auto del 8 de noviembre de 2012 (folio 53) y por cuanto la causa se encontraba en estado de sentencia y a los fines de dar cumplimiento a la disposición transitoria primera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el a quo ordenó la notificación de las partes; las cuales fueron practicadas según se evidencia de las actuaciones de fechas 15 y 29 del mismo mes y año (folios 56 y 57).

Consta en acta de fecha 12 de diciembre (folios 58 al 61), siendo el día y la hora fijados para la celebración de la audiencia de juicio oral, pública y contradictoria de conformidad con lo previsto en el artículo 122 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, presentes ambas partes representadas por sus apoderados judiciales, de los alegatos de las partes allí expuestos, la Jueza de la causa, procedió a dictar el dispositivo del fallo en forma oral, declarando “SIN LUGAR la demanda incoada” (sic) y en consecuencia condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de diciembre de 2012 (folios 58 al 61), el a quo dictó sentencia donde declaró “SIN LUGAR la demanda incoada” (sic) interpuesta y condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia suscrita ante la Secretaria del a quo el 8 de enero de 2012, que obra agregada al folio 73, la apoderada actora, profesional del derecho GLADYS MARIEL UZCATEGUI DÍAZ, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de diciembre de 2012, siendo admitida en ambos efectos por auto de fecha 14 de enero de 2013 (folio 75).

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Procede esta Alzada a dilucidar si la pretensión de resolución de contrato por vencimiento de prórroga legal en referencia, resulta procedente y, si la sentencia definitiva proferida por el Juzgado de la causa, se encuentra ajustada a derecho y, en consecuen¬cia, si resulta o no procedente confirmar, revocar o modificar la sentencia definitiva apelada por la que el a quo declaró “SIN LUGAR la demanda incoada” (sic) y en consecuencia condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto, el Tribu¬nal previamente hace las considera¬ciones siguientes:

Observa el juzgador que la pretensión deducida en la presente causa tiene por objeto la resolución de contrato por vencimiento de prórroga legal, conforme a lo convenido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de octubre 2009; en consecuencia la entrega sin plazo alguno el inmueble arrendado, por parte de la ciudadana ROSSANNE SOSA BARON.

Por su parte, la demandada, al contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra, por parte de INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A.

A tal efecto, resulta imperativo la enunciación, análisis y valoración del material probatorio cursante en autos, lo cual este Tribunal hace de seguidas:

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON EL LIBELO

Junto con el libelo de la demanda cabeza de autos, la abogada GLADYS UZCÁTEGUI DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND, C.A., además del instrumento poder que legítima su representación, produjeron los documentos que se analizan y valoran a continuación:

a) Copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de octubre de 2009, por la actora con la demandada, sobre un inmueble consistente en un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con la letra y los números C-PB-2, ubicado en el nivel planta baja del Edificio C del “CONJUNTO RESIDENCIAL LAS TRINITARIAS” situado en la Urbanización Campo Claro, Parroquia Juan Rodríguez Suárez del Municipio Libertador del estado Mérida, presentado ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, inserto bajo el número 27, tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría (folios 10 al 14).

Observa el juzgador que dicho documento no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artícu¬lo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo el mérito proba¬torio que la ley atribuye, por provenir de una autoridad competente y está suscrito por el funcionario competente para ello, para dar por comprobado que hay una relación arrendaticia, cuya resolución se pretende y así se establece.

b) Original de notificación de fecha 19 de marzo de 2010, dirigida a la demandada, ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, por la apoderada judicial de la parte actora, abogada GLADYS UZCÁTEGUI DÍAZ (folio 15);

Observa el juzgador que dicho documento no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artícu¬lo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo el mérito proba¬torio, para dar por comprobado que la arrendataria fue notificada del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito por ella y así se establece.

c) Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, el cual fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 7 de septiembre de 2006, bajo el n° 5, folios 22 al 27, protocolo primero, tomo trigésimo noveno, tercer trimestre del referido año (folios 16 y 17);

Observa esta Superioridad que la referida reproducción fotostática no fue impugnada por la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por lo que, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna del referido instrumento público registrado; y en virtud de que el mismo no fue tacha¬do de falso, ni adolece de requisitos formales o sustanciales que le resten eficacia, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.920, ordinal 1º, y 1.924 eiusdem, se aprecia con todo el mérito probato¬rio que dichas disposiciones legales le atribuyen a esa especie de instrumentos, para dar por compro¬bado que el inmueble pertenece a la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIOS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A.

PRUEBAS PROMOVIDAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO DE LA PRIMERA INSTANCIA

Mediante escrito presentado ante el a quo en fecha 9 de febrero de 2011, que obra agregado a los folios 39 y 40, la apoderada actora, abogada GLADYS UZCÁTEGUI DÍAZ, promovió oportunamente en la primera instancia del presente juicio las pruebas siguientes:

Documentales:

a) Promovió e hizo valer el valor y mérito jurídico favorable de la copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de octubre de 2009, por la actora con la demandada, sobre un inmueble consistente en un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con la letra y los números C-PB-2, ubicado en el nivel planta baja del Edificio C del “CONJUNTO RESIDENCIAL LAS TRINITARIAS” situado en la Urbanización Campo Claro, Parroquia Juan Rodríguez Suárez del Municipio Libertador del estado Mérida, presentado ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, inserto bajo el número 27, tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría (folios 10 al 14).

b) Promovió e hizo valer el valor y mérito jurídico favorable de la notificación de fecha 19 de marzo de 2010, dirigida a la demandada, ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, por la apoderada judicial de la parte actora, abogada GLADYS UZCÁTEGUI DÍAZ.

Este Tribunal observa que dichas pruebas ya fueron objeto de valoración ut supra.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito presentado ante el a quo en fecha 24 de enero de 2011, que obra agregado al folio 28, la abogada YUSMERI PEÑA DÁVILA, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, promovió oportunamente en la primera instancia del presente juicio las pruebas siguientes:

a) Original de contrato de arrendamiento, de fecha 27 de septiembre de 2006, celebrado por el ciudadano FABIO JOSÉ ABREU, actuando en su carácter de vicepresidente de la empresa INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., con el ciudadano HÉCTOR ALEXANDER SÁNCHEZ, sobre un inmueble consistente en un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con la letra y los números C-PB-2, ubicado en el nivel planta baja del Edificio C del “CONJUNTO RESIDENCIAL LAS TRINITARIAS” situado en la Urbanización Campo Claro, Parroquia Juan Rodríguez Suárez del Municipio Libertador del estado Mérida, (folios 29 al 32).

Esta superioridad observa, en lo que respecta a la mencionada instrumental no puede ser apreciada en la presente causa porque se trata de documento privado que no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

b) Promovió copia fotostática certificada expedida el 14 de septiembre de 2009, por el Registro Civil de la Parroquia Domingo Peña del Municipio Libertador del estado Mérida, de la partida de nacimiento n° 183, asentada el 21 de noviembre de 2005, correspondiente al niño JAVIER ALEJANDRO SÁNCHEZ SOSA (folio 33).

c) Promovió copia fotostática certificada expedida el 21 de agosto de 2001, por la entonces Prefectura Civil de la Parroquia Tovar del Municipio Tovar del estado Mérida, de la partida de nacimiento n° 336, asentada el 14 de septiembre de 2000, correspondiente a la adolescente DIANA KAROLAY SÁNCHEZ SOSA (folio 34).

Este Juzgador observa que dichos documentos no fueron tachados ni impugnados en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, se aprecia con todo el mérito probatorio que la ley atribuye a las actas del estado civil, para dar por compro¬bado que los prenombrados ciudadanos son personas de avanzada edad, y así se esta¬ble¬ce.

Decidido lo anterior, resta a este Tribunal emitir pronunciamiento con base a los hechos anteriormente establecidos con las pruebas cursantes en autos, sí la demanda por resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal sub lite, debe o no ser acordada por esta Alzada, a cuyo efecto previamente se hacen las consideraciones siguientes:

En efecto, establece la apoderada actora en el libelo como funda¬mento jurídico de la pretensión sub-examine, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de este fallo, las normas contenidas en los artículos 1.160, 1.264, 1.594 y 1.599 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos contenidos son los siguientes:

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

Se evidencia que la actora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, en fecha 29 de octubre de 2009, en virtud del vencimiento del mismo y de la prórroga legal respectiva, lo cual ocurrió así en virtud, del análisis del material probatorio presentado por dicha parte, observándose así que la demanda fue intentada bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual regía todo lo concerniente al arrendamiento de viviendas familiares; siendo promulgada en fecha 21 de octubre de 2011, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue publicada en gaceta oficial extraordinaria n° 6.053 del 12 de noviembre de 2011, ésta novísima Ley creó una nueva figura como es la preferencia arrendaticia, la cual tiene su consagración en el artículo 89 de dicha Ley, cuyo tenor es el siguiente:

“DE LA PREFERENCIA ARRENDATICIA
Artículo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.
El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T,) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera De la vivienda”.

Del análisis de la norma in comento, se observa que la preferencia arrendaticia, no es más que el derecho que asiste el arrendatario, a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones como le fue arrendado, una vez vencido el contrato de arrendamiento y se le ofrezca con predilección su arrendamiento frente a un tercero que pretenda arrendarlo, siempre y cuando se encuentre solvente con el pago y haya cumplido con las obligaciones derivadas del contrato y de la Ley.

Ante tales circunstancias, es evidente que el momento de la interposición de la demanda, no se encontraba vigente la norma citada, razón por la cual, para el entender, de quien decide, debe justificarse el carácter retroactivo, que respecto de su aplicación debe tener dicha norma y en tal sentido, observa:

Se constituye como un hecho indubitado, que en los actuales momentos la materia arrendaticia ha tomado un carácter eminentemente social, donde el Estado, a través de sus políticas sociales, está garantizando como derecho humano el acceso por parte de los ciudadanos, a residir en una vivienda, dando vida así, al contenido normativo establecido en el artículo 82 de nuestra Carta Magna, el cual señala:

“Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas”.

Ante tal escenario en nuestro país, se han aprobado un conjunto de normas que regulan la materia arrendaticia, dentro de las cuales se puede mencionar, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyos objetivos y principios se encuentran establecidos en sus artículos 1, 2 y 3, cuyos tenores son los siguientes:
“OBJETO
Artículo 1°. La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat como un sistema integrado, dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna.
CARÁCTER ESTRATÉGICO Y DE INTERÉS PÚBLICO
Artículo 2°. La presente ley es de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia, las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas, que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la ley.
PRINCIPIOS
Artículo 3°. Las relaciones sociales, las normas, las políticas públicas y los contratos en materia de arrendamiento de vivienda se rigen conforme a los principios de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, diversidad cultural, progresividad, transparencia, responsabilidad social, sostenibilidad, participación, cogestión y control social, defensa y protección ambiental, garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de los niños, niñas y adolescentes, y de toda persona en situación de vulnerabilidad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la consolidación y protección de la familia; así como el bienestar comunitario y social en la búsqueda del buen vivir”.

Así, al amalgamar las normas de rango legal supra transcritas, con la norma constitucional de igual forma citada, resulta de fácil interpretación que las políticas de Estado en materia arrendaticia, lo que pretenden es garantizar la permanencia de los arrendatarios en los inmuebles arrendados, claro está, siempre y cuando éstos, cumplan de igual forma, con el marco legal que los ampara.

Del análisis anterior, puede deducirse entonces, que aún y cuando el artículo referente a la preferencia arrendaticia, vale decir, el artículo 89 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no se encontraba vigente para el momento de la interposición de la demanda, éste, al encontrarse en franca consonancia con las políticas de orden social que el Estado, ha venido implementando en materia arrendaticia, puede aplicarse en forma retroactiva.

En razón de ello, la aplicación de la norma en cuestión, permite el efecto ultractivo del contrato de arrendamiento, el cual, si bien se tiene como cumplido, el mismo seguirá surtiendo sus efectos, hasta que las partes decidan lo contrario, o surja alguna causal de desalojo de las establecidas en la Ley. Así se decide.

De esta manera, en virtud de la aplicación del artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, (Preferencia Arrendaticia), cuyo efecto produce la ultractividad del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes contendientes en el presente juicio, debe declararse en la parte dispositiva de la presente sentencia, sin lugar la apelación interpuesta y, en consecuencia, confirmarse aunque con motivación distinta la decisión apelada. Así se declara.

DISPOSITIVA

Este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 8 de enero de 2013, por la profesional del derecho GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DÍAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2012, por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra la ciudadana ROSSANNE SOSA BARÓN, por vencimiento de prórroga legal, mediante la cual dicho Tribunal, declaró “SIN LUGAR la demanda incoada” (sic) y en consecuencia condenó en costas a la demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta el 17 de noviembre de 2010, cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, por la abogada GLADYS MARIBEL UZCÁTEGUI, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND C.A., por vencimiento de prórroga legal.

TERCERO: Como consecuencia de los pronuncia¬mientos ante¬rior, se CONFIRMA, aunque por motivos distintos la decisión apelada antes referida.

CUARTO: En virtud de la índole del presente fallo, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Así se decide.

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en la ciudad de Mérida, a los veintidós días del mes de abril del año dos mil trece.- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
El Juez,

José Rafael Centeno Quintero
El Secretario,

Leomar Antonio Navas Maita

En la misma fecha, y siendo la una y treinta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
El Secretario,

Leomar Antonio Navas Maita

Exp. 03994
JRCQ/LANM/ycdo