LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
201º y 154º
PARTE NARRATIVA
Ingresó el presente expediente por inhibición proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, juicio por cumplimiento de contrato de compra venta, interpuesto por los abogados en ejercicio ELISEO MORENO MONSALVE y BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.333 y 36.578 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad números 2.454.015, 8.095.740 en su orden, y jurídicamente hábiles, en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.906.163, domiciliada en Mérida, estado Mérida y civilmente hábil, en contra de los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 16.654.474 y 16.307.747 respectivamente, domiciliados en Mérida, estado Mérida y civilmente hábiles.
En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
1) Que los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA (codemandados), son propietarios de un lote de terreno, ubicado en el sitio conocido como el Arenal, en Jurisdicción de la Parroquia Arias, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de MIL DOSCIENTAS CUARENTA METROS CUADRADOS (1.240 M2).
2) Que tal propiedad fue adquirida por los referidos ciudadanos mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del estado Mérida, en fecha 14 de enero de 2004, inserto bajo el número 9, Protocolo Primero, Tomo 3°, Primer Trimestre del citado año.
3) Que los propietarios de dicho lote de terreno, lo dividieron en seis (6) parcelas para construir seis (6) casas, como consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2006, inserto bajo el número 18, folio 162 al 168, Protocolo Primero, Tomo 43, Primer Trimestre del citado año.
4) Que los propietarios de dicho lote de terreno, le dieron a conocer a su representada ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, el proyecto de vivienda que pensaban construir en dicho terreno y celebraron con ella un contrato de compra venta (SIC) de la casa signada con el número 2 del Conjunto Residencial, que denominaron “Los Naranjos”, cuya parcela tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140 M2), de los cuales SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72 M2), son de construcción, casa ésta, que consta de las siguientes dependencias: Una sala-comedor, cocina sin empotrar, tres habitaciones sin clóset, dos (2) baños, oficios estacionamiento sin techar, techo de teja criolla y machihembrado en madera, cerámica en los pisos, piezas sanitarias instaladas en los baños, escalera metálica con acabados de madera, puertas internas en madera, puerta de madera en la entrada y de metal en la salida del patio, estructura metálica, jardines exteriores, vía interna de acceso y circulación en adoquines de arcilla.
5) Que el precio de la venta fue estipulado en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo), hoy la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo), los cuales deberían ser pagados en la forma siguiente: a) La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), hoy la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo), que entregó su representada en el momento de suscribir el contrato; b)La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo, que entregó su representada por reservación; c) La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), hoy la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo) que debía ser entregado a los treinta (30) días siguientes a la fecha de la celebración del contrato provisional de venta; d) La cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), hoy la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 7.000,oo), que debía ser entregados en el término de ciento veinte (120) días consecutivos, contados a partir de la fecha de la celebración del contrato provisional de venta; e) La cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL LONES DE BOLÍVARES (Bs. 58.000.000,oo) hoy CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 58.000,oo) que pagaría en el momento de que fuera otorgado permiso de habitabilidad por parte del ente gubernamental y de la correspondiente aprobación del crédito por la Ley de Política Habitacional, lo cual se haría en un plazo no menor de cientos (120) días.
6) Que posteriormente, mediante documento de fecha 24 de octubre de 2006, los vendedores convinieron con su representada en hacer una ampliación al contrato original de compra venta y se obligaron a hacer una ampliación del inmueble que había adquirido su representada, lo cual consistía en la ampliación de la sala, construcción de un estudio, tope de cocina en cemento requemado, reconstrucción de otra habitación con su baño, piso de estacionamiento, piso de lavadero y patio en cemento requemado, techo de estacionamiento (terraza visible) en cemento requemado.
7) Que el precio de esta ampliación del contrato original, se estableció en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo), hoy la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo), que su representada pagaría en los términos siguientes: 1) La cantidad de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) para ese entonces, hoy la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. F. 17.500,oo), que pagó cuando firmó el contrato de ampliación. 2) Y la cantidad de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) para ese entonces, hoy la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. F. 17.500,oo), en el momento de haberse concluido la ampliación.
8) Que su representada hizo gestiones para que los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, le hicieran la tradición legal de la casa, pero todo fue inútil; que lo mas grave aún, es que le fue presentada a su representada una constancia de habitabilidad de fecha 22 de agosto del 2.006, que presuntamente había sido expedida por la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, donde se hace constar que el inmueble destinado a vivienda unifamiliar, ubicado en El Arenal, carretera vía La Joya, casa número 2, Parroquia Arias, Municipio Libertador del estado Mérida, propiedad del ciudadano FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ (codemandado), se encontraba en condiciones de habitabilidad, lo cual no era cierto, pues (según lo advirtió la parte) en el órgano municipal, le informaron a su representada que tal permiso de habitabilidad era completamente falso.
9) Que por tal razón demandaron a los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, para que le hagan la tradición legal de la casa signada número 2 del Conjunto Residencial, que denominaron “Los Naranjos”, o en su defecto la sentencia a dictarse sirva de título suficiente para ser llevado al registro inmobiliario correspondiente para efectuar la tradición a su representada, conforme a lo previsto en el Código Civil.
10) Fundamentaron su acción en los artículos 1167, 1161, 1.265, 1.488 y 1.920 del Código Civil venezolano.
11) Solicitaron medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.
12) Indicaron su domicilio procesal.
13) Solicitaron que los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, convengan o en su defecto a ello sean compelidos por el Tribunal a que cumplan con la obligación contraída en el contrato privado de compra venta que se celebró con su mandante y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del inmueble, consistente en una parcela y las mejoras sobre ella construidas las cuales constan de la casa número 2 del Conjunto Residencial, que denominaron “Los Naranjos”, o en su defecto que la sentencia a dictarse en el presente juicio sirva de titulo suficiente de propiedad y en consecuencia se ordene su protocolización en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del estado Mérida.
14) Estimaron la demanda en la cantidad de QUNIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo) hoy QUNIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 550.000,oo), lo que es equivalente a 100 Unidades Tributarias.
Del folio 8 al 15 corren anexos documentales que acompañan el escrito libelar consignado.
Al folio 63, se evidencia acta de inhibición del Juez Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, abogado JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO.
Al folio 74, se observa auto dictado por este Tribunal, mediante el cual reanudó el presente juicio, al mismo estado en que se encontraba, por lo cual se acordó librar nuevos recaudos de citación a los demandados de autos y se le entregaron al alguacil para su efectividad.
Del folio 159 al 166, obra escrito de contestación a la demanda y reconvención, de fecha 15 de abril de 2.011, suscrito por la co-apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio OLIVIA MOLINA MOLINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 99.261, titular de la cédula de identidad número 15.174.514, en virtud del referido escrito fue argumentado entre otros hechos los siguientes:
a) Negó, rechazó y contradijo, la afirmación contenida en el libelo de la demanda, cuando los apoderados de la demandante indican: …”los propietarios de dicho lote de terreno, le dieron a conocer a nuestra representada el proyecto de viviendas que pensaban construir en dicho terreno y celebraron con ella un contrato de compra-venta, de la casa número 2, del Conjunto Residencial, que denominaron “Los Naranjos”...
b) Negó, rechazó y contradijo que entre sus representados y la parte actora se haya otorgado un contrato de compra-venta, como fue indicado por la parte actora.
c) Que se otorgaron sí, varios contratos innominados que sugieren ser una opción de compra venta, puesto que allí se identificó el inmueble sobre el cual versaba la operación que las partes pretendían realizar y se estableció un precio que la hoy demandante debía pagar en varias partes y durante un lapso determinado.
d) Que también es cierto que existía posibilidad que alguna de las partes pudiera retractarse y pagar por ello a la otra, una penalidad, es decir, que si existía esta última posibilidad lógicamente, es porque no están en presencia ni de un contrato de compra venta (como lo indica la parte demandante en el libelo), ni ante un innominado de promesa de compra-venta, puesto que en ninguno de esos dos tipos de contrato existe la posibilidad de retractarse, es decir su ejecución o no, no queda al arbitrio de las partes, sino que deben cumplirse per se.
e) Citó la doctrina de la antigua Corte Suprema de Justicia, hoy, Tribunal Supremo, en cuanto a las promesas de compra venta, con la convicción de que entre sus mandantes y la parte actora no se otorgó un contrato de compra venta como se indica en el libelo de la demanda, anexando y oponiendo a la demandante, el contrato privado otorgado por sus representados en fecha 09 de agosto de 2006, en el cual sus representados se identifican como “LA PROMOTORA” y la demandante SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA como “La RESERVANTE”, que en esa oportunidad la reservante dio y la promotora recibió la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000.oo) hoy, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo), a fin de que se le reservara el derecho para celebrar, en un lapso que no excediera de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de ese documento, es decir, estarían hablando de un lapso que no excedería del día 09 de septiembre de 2006, un contrato de opción a compra, por la cantidad de VEINTE MILLONES BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo) y en un lapso de cientos veinte (120) días posteriores a la firma del contrato de opción de compra, la demandante pagaría la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), hoy siete Mil Bolívares, (Bs. F. 7.000,oo), es decir, que el día 09 de septiembre de 2006, las partes firmarían un contrato de opción de compra y la reservante ( hoy demandante), debía pagar allí la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo) efectivamente tal y como se evidencia de documento privado que anexó marcado con el número 2. Opuso a la demandante, que el contrato de opción de compra venta, en el cual la abogada redactora María Cristina Zambrano Dugarte, fue la misma persona que redactó el contrato de reserva y que fue contratada para redactar el contrato por la misma demandante; denominando a sus representados “Los Oferentes” y a la demandante “La Oferida”, indicando en la cláusula “PRIMERA”, lo siguiente: “Los oferentes otorgan a la oferida, el derecho de adquirir en compra con toda preferencia, por el precio de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.00,oo), hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo), cuyas características declara conocer suficientemente, consistente en un TOWN HOUSE TIPO CON SUS RESPECTIVO LOTE DE TERRENO, ubicado en el Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos casa número 2, Mérida, estado Mérida, con una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140 m2) de terreno y SETENTA METROS CUADRADOS (70 m2) de construcción.
f) Que el lote de terreno donde se construirá el inmueble objeto de la negociación, es parte del adquirido por los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, denominados a efecto de ese contrato los oferentes, según consta de documento registrado en la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha catorce (14) de enero de 2004, bajo el número 9, Tomo 3, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año citado y documento de parcelamiento y mejoras que será registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del estado Mérida, antes de la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de esa opción.
g) Que en la cláusula “SEGUNDA”, se estableció: “A titulo de opción a compra LA OFERIDA entrega en ese acto a LOS OFERENTES, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000, oo), hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000, oo)”.
h) Que la cláusula que se enuncia en el contrato anexo como “CUARTA”, pero que por correlación (según lo afirma la parte demandada) debería ser la “Tercera”, se estableció: “El precio de la futura venta estipulado en la cláusula primera del presente contrato, será pagado por la oferida a los oferentes de la siguiente manera: 1.- La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo), que los oferentes ya tienen recibida a titulo de reservación y forma parte del precio de venta; 2.- A los treinta (30) días siguientes a la fecha de la celebración del contrato de reservación la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.00,oo) hoy día, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F.20.000,oo) representados en la presente firma de ese documento de opción de compra venta; 3.- Un pago a los ciento veinte (120) días consecutivos contados a partir de la firma de este documento, por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo) hoy día, SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 7.000,oo); 4.- En el momento de realizarse la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble anteriormente descrito, se entregará la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 58.000.000,oo) hoy día, CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 58.000,oo), lo cual se efectuará cuando sea aprobado el permiso de habitabilidad por parte del ente gubernamental correspondiente y de la correspondiente aprobación del crédito de Ley de Política Habitacional en un plazo no mayor a ciento veinte (120) consecutivos.
i) Que en la cláusula enunciada en el contrato in comento como “CUARTA”, la cual (según lo afirma la parte) debería ser “QUINTA”, se estableció como cláusula penal la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy día, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo), que deberán pagar LOS OFERENTES a LA OFERIDA si ellos incumplieren el compromiso de venta, más un diez por ciento (10 %) sobre el valor de la cláusula penal como indemnización, bien porque manifestasen su voluntad por escrito de desistir de la compra-venta pactada, o por no llenar o consignar en tiempo oportuno la documentación o recaudos que fueren necesarios, o por cualquier otra causa imputables a ellos para que proceda la protocolización definitiva del contrato de compra-venta.
j) Quedó igualmente señalado que si fuese LA OFERIDA la que manifestará por cualquier motivo, su voluntad de no cumplir esta opción, estarían obligados LOS OFERENTES a devolver a LA OFERIDA las cantidades de dinero que hubieren recibido por efectos de esta opción reservándose los oferentes sólo el diez por ciento (10%) del dinero recibido en razón de la cláusula penal.
k) Que es evidente que si sus representados otorgaron tal documento, redactado por una abogada contratada por la hoy demandante y que hace una diferencia obvia ante el incumplimiento por parte de alguno de los contratantes, dándole ventajas a LA OFERIDA (hoy demandante de autos), no es precisamente porque existiera por parte de ellos mala fe en la contratación.
l) Que finalmente en la cláusula enunciada como “QUINTA”, la cual (según lo advierte la parte) por correlación lógica debería ser la “SEXTA”, se acordó: “El presente documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto”.
m) Que con posterioridad a ese documento, la hoy demandante solicitó a sus representados que se le hicieran unas modificaciones a los planos originales del inmueble y sus representados aceptaron hacer las modificaciones o ampliación solicitada por la demandante.
n) Que una vez concluidas las ampliaciones requeridas, la parte demandante no cumplió con su obligación de pagar el saldo, es decir la cantidad de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo), hoy diecisiete MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo), establecidos en la cláusula inmediatamente antes citada, sino que en fecha 05 de febrero de 2007, una vez terminadas las ampliaciones, realizó un abono de CINCO MILLONES (Bs. 5.000.000,oo), hoy CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 5.000,oo), y la casa en cuestión ya se encuentra totalmente terminada, con las mejoras y ampliaciones contratadas y hasta la presente fecha, la demandante no ha pagado el saldo conforme se estableció contractualmente.
o) QUE SOBRE LA PROPIEDAD DEL TERRENO EN EL CUAL ESTA CONSTRUIDO EL CONJUNTO RESIDENCIAL Y LA PERMISOLOGÍA MUNICIPAL DEL MISMO, POR DOCUMENTO PROTOCOLIZADO ANTE LA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PÚBLICO DEL DISTRITO LIBERTADOR DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 14 de enero de 2004, inserto bajo el número 9, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre del referido año, sus representados adquirieron la propiedad de un lote de terreno con una superficie aproximada de 1.240 M2 ubicado en el sitio denominado “Arenal” jurisdicción de la Parroquia Arias del Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida, cuyos linderos, medidas y demás características aparecen ampliamente identificadas. Que tal y como se evidencia de documento emanado de la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 21 de enero de 2.004, marcado como V. A número 006-04, ese organismo comunicó a su representado y codemandado FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ, la asignación de variables urbanas para la propuesta de desarrollo habitacional compuesto por seis (6) viviendas unifamiliares a ejecutarse en el lote de terreno antes descrito. Que sus representados realizaron la inscripción catastral del inmueble ante la Alcaldía del Municipio Libertador. Que igualmente, tal y como consta de documentos emanados de la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Planificación Urbana, se observan tres sellos húmedos y cuatro firmas ilegibles de los arquitectos que se identifican como Gerente de Ordenamiento Territorial y Urbanístico, Jefe de Departamento de Planificación Urbana y personal de Control Interno los dos últimos; que sus representados presentaron el proyecto para las seis viviendas unifamiliares pareadas en fecha 29 /03/ 2.006. Que igualmente todos los requisitos exigidos por la Alcaldía, y los planos fueron aprobados, y en los mismos se leen los sellos originales de Ocepro, del centro de Ingenieros del estado Mérida, Alcaldía, Malariología y todas las firmas originales de los funcionarios. Que una vez que toda la permisologia estaba concluida, sus representados dividieron el inmueble adquirido por el documento anterior en seis casas unifamiliares del cual forma parte la casa número 2, objeto de la opción de compra a la cual se refiere la parte actora en su demanda indicándola erradamente como “compra venta”. Que protocolizado el documento del Conjunto Residencial sus representados realizaron la inscripción en el Catastro Municipal de las viviendas, tal y como se evidencia de las planillas marcadas 6ª, 6b, 6c, 6d, 6e, 6f, 6g, emitidas en fecha 10 de agosto de 2.006 y en las cuales se encuentra el sello húmedo del Departamento de Catastro y Sello húmedo de la fecha en la cual se procesaron y un observación que indica: “SOLICITUD CON FINES DE HABITABILIDAD DATOS TOMADOS DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD”.
p) QUE SOBRE LOS TRASPASOS DE PROPIEDAD REALIZADOS SOBRE LOS INMUEBLES 1,3, 4, 5 y 6 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SOBRE EL CUAL ESTA UBICADO EL INMUEBLE NÚMERO 2, OBJETO DE LA PRESENTE DEMANDA. la parte actora indicó en su libelo que sus representados no pudieron otorgarle el documento de venta por cuanto los permisos de habitabilidad eran falsos y fueron rechazados por la entidad bancaria, por lo cual no tuvo acceso al crédito; que para probar la falsedad de lo afirmado, señaló anexar los documentos correspondiente a las ventas que se efectuaron de todas las cinco casas que integran el Conjunto Residencial en cuestión; reservándose el derecho de presentar en copia certificada, toda vez que, esta indicando todos los datos identificatorios de los documentos públicos así: Casa número 01, Casa número 03, Casa número 04, Casa número 05 y Casa número 06. (Las cuales describió pormenorizadamente a quienes había sido vendidas, indicando los datos de protocolización de cada una de ellas).
q) Señaló que es absolutamente falso y por eso lo niega, rechaza y contradice, que el documento no se haya podido otorgar por una habitabilidad falsa, ya que como se prueba con la documentación antes señalada y la cual anexó al escrito de contestación a la demanda, todos los permisos de habitabilidad fueron solicitadas en un mismo momento, es imposible que cinco (5), los hayan extendido con los requisitos de ley y solo uno no lo haya llenado y en el supuesto negado de que ello hubiere ocurrido, la culpa del error, no sería imputable a sus representados sino a la Alcaldía misma, una vez que, la Alcaldía entregó las respectivas cédulas de habitabilidad se entregó a cada una de las personas que tenían opciones de compra a fin de que hicieran los trámites bancarios necesarios para el crédito hipotecario.
r) Que una vez que se entregaron las respectivas cédulas de habitabilidad, se otorgaron a cada una de las personas que tenían opciones de compra, a fin de que hicieran los trámites bancarios necesarios para el crédito hipotecario y tal como se prueba con los documentos citados, se otorgaron cinco de las seis casas ejecutadas; señaló que si no se ha otorgado el documento a la demandante es porque esta ha incumplido con los pagos.
s) Que efectivamente terminada como fue la ampliación solicitada sobre el inmueble y la cual la actora se obligó a pagar en dos partes, es decir, una cuota de DIESICIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500,000,oo) hoy DIESICIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo) al comenzar y otra de igual monto al terminar las mismas; hasta la presente, aún adeuda a sus representados la suma de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.500.000,oo) hoy DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 12.500,oo), los cuales ya hoy son de plazo vencido, puesto que tal como puede probarse con una inspección judicial que se haga al inmueble la misma ya está concluida.
t) Señaló que la actora según lo acordado en el documento de opción de compra realizó los siguientes pagos:
DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo) pagados en la oportunidad en que se otorgó el documento de la reserva.
VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.00, oo) hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. F. 20.000, oo) en la oportunidad en que se otorgó el documento de opción de compra.
SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo) hoy SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 7.000,oo) que realizó posteriormente; de donde se evidencia que si el precio de la venta durante la opción a compra se fijó en NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo) y ha pagado TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 37.000.000,oo) hoy TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 37.000,oo), por lo que la parte actora adeuda a sus representados la suma de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 58.000.000,oo) hoy CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 58.000,oo) que sumados a los DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.500.000,oo) hoy DOCE MIL QUINIENTOS (Bs. F. 12.500,oo) de la ampliación, hace un total adeudado de: SETENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 70.500.00,oo) hoy SETENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 70.500,oo).
u) Que la demandante en su libelo no indicó absolutamente nada sobre el total adeudado, pese a que presenta documentos anexos a su libelo de los cuales se hace evidente la deuda.
v) Que según nuestro Código Civil, en el artículo referente a la compra venta, si la compradora no cumple con pagar el precio, el vendedor no está obligado a otorgar el documento en el cual transfiere la propiedad y ese es el caso de autos, la compradora tiene un saldo vencido por el pago de las ampliaciones solicitadas por ella para ser realizadas sobre el proyecto original y una vez que ella hubiese realizado ese pago era que podía realizar la tramitación para el otorgamiento del crédito para el pago de lo acordado sobre el plano original del inmueble.
w) Impugnó la estimación de la demanda, por exagerada, toda vez que, si la acción intentada es para el otorgamiento de un documento de compra venta y el valor establecido en el documento de opción que la actora anexó como fundamental de la demanda es por un valor de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo) más TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.. 35.000.000,oo), hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo) la ampliación, todo lo cual suma CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo) hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 130.000,oo), mal puede hacerse una estimación de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo) hoy QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 550.000, oo), sin fundamentar la misma.
x) Procedió a RECONVENIR señalando lo siguiente:
a) Transcribió parte de lo narrado por el actor en su escrito libelar.
b) Reconvino a la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, para que convenga o a ello sea conminada por este Tribunal en lo siguiente:
Primero: En la resolución del contrato de compra venta, otorgado en fecha 11 de octubre de 2007, y el referente a la ampliación otorgado en fecha 24 de octubre de 2006, POR INCUMPLIMIENTO EN LA FORMA DE PAGO ESTIPULADA EN EL PAGO, contenida en la cláusula tercera, del último contrato otorgado el día 24 de octubre de 2006; señalando que sus representantes se obligan a reintegrarle a la demandante reconvenida las sumas de dinero recibidas por la contratación cuya resolución se demanda, previa deducción de lo acordado por cláusulas penales.
Segundo: En el pago de las costas procesales que ocasione la presente acción de reconvención, la cual estimó en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 393.000.000,oo) hoy TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. F. 393.000,oo), equivalentes hoy a CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (5240 U.T), suma esta que representa la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo),hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 130.000,oo), que es la sumatoria del contrato de opción de compra y el contrato de ampliación (Bs. F. 95.000,oo+ Bs. F. 35.000,oo) y los intereses que esta suma hubiese producido a sus representados desde la fecha en la que se introdujo la demanda, fecha para la cual ya estaba totalmente concluida la obra y otorgados todos los documentos de las otras cinco casas que integran el Conjunto Residencial, a la tasa del uno por ciento anual sobre dos años que tiene de introducida la demanda.
c) Finalmente Indicó domicilio procesal.
Al folio 238, obra auto de fecha 26 de mayo de 2011, mediante el cual este tribunal declaró admisible la reconvención propuesta.
Del folio 240 al 245, obra escrito de fecha 30 de mayo de 2.011, suscrito por la abogada en ejercicio OLIVIA MOLINA MOLINA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, mediante el cual reformó la demanda reconvencional, argumentando lo siguiente:
Que reconviene por todos los hechos narrados en el capitulo referente a la contestación de la demanda, y en virtud del contrato privado otorgado por la actora y sus representados en fecha 24 de octubre de 2006, en su cláusula Tercera, establecía la obligación del pago acordado, lo cual fue incumplido por la oferida SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, puesto que tal como se indicó en el capitulo referente a la contestación de la demanda, la ampliación contratada estaba concluida, pero no fue pagada.
Que así mismo, en la cláusula “Sexta” de tal contrato quedó establecido lo siguiente: “El presente documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento del documento de opción de compra del inmueble N° 2”. Señaló además, que claramente en el encabezamiento del contrato las partes indicaron que ese mismo contrato es un contrato de opción a compra venta.
Señaló que reconvino a la demandante ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, para que a ello sea conminada por este Tribunal en lo siguiente: EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO CONTENTIVO DE LA AMPLIACIÓN, OTORGADO EN FECHA 24 DE OCTUBRE DE 2006, dejando sin efecto todos los otorgados en fechas anteriores, incluyendo el de fecha 11 de octubre de 2007, que la actora anexó como documento fundamental de la demanda y que obra al folio 13 de este expediente y POR INCUMPLIMIENTO EN LA FORMA DE PAGO ESTIPULADA EN EL PAGO, CONTENIDA EN LA CLÁUSULA “TERCERA”, del último contrato otorgado y vigente entre las partes, que fue el de fecha 24 de octubre de 2006.
Que sus representados se obligan a reintegrarle a la demandante reconvenida las sumas de dinero recibidas por la contratación cuya resolución se demanda, previa deducción de lo acordado por cláusulas penales.
En el pago de las costas procesales que ocasione la presente acción de reconvención, la cual estimó en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 393.000.000,oo) hoy TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. F. 393.000,oo), equivalentes hoy a CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (5240 U. T), suma esta que representa la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 130.000.000,oo) hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. F. 130.000,oo) que es la sumatoria del contrato de opción de compra y el contrato de ampliación y los intereses que esta suma hubiese producido a sus representados desde la fecha en la que se introdujo la demanda, fecha para la cual ya estaba totalmente concluida la obra y otorgados todos los documentos de las otras cinco casas que integran el Conjunto Residencial, a la tasa del uno por ciento anual sobre dos años que tiene de introducida la demanda que se reconvino.
Fundamentó la reconvención de conformidad con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.354 del Código Civil venezolano.
Señaló que la contratante SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, demandante reconvenida, no dio cumplimiento a los pagos parciales acordados en las modificaciones solicitadas, por lo cual sus representados no tiene la obligación de realizar la venta.
Por lo antes narrado sus representados negaron, rechazaron y contradijeron la demanda intentada y reconvinieron en la resolución del contrato indicado.
Al folio 250 la parte actora representada por su coapoderada judicial abogada en ejercicio BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, apeló del auto de fecha 01 de junio de 2011, referente a la admisión de la reforma de la reconvención propuesta.
Constata el Tribunal que tal y como se desprende del folio 457 al 463 corre desición emitida por el Juzgado Superior Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, según la cual declaró inadmisible tal apelación.
Al folio 280, obra diligencia suscrita por la co-apoderada judicial de la parte actora, abogada BEATRIZ SÁNCHEZ, en virtud de la cual apeló de la anterior decisión dictada por este Tribunal en fecha 28 de julio de 2011, la cual declaró: La nulidad del auto dictado por este Tribunal en fecha 6 de junio de 2.011, (folio 251), por medio del cual se suspendió el presente proceso de conformidad con el artículo 4 del Decreto Presidencial Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 05 de mayo de 2.0011, vigente a partir de su publicación en Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de mayo de 2.011. Igualmente se decretó la reposición de la presente causa de conformidad con los artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil, al estado en que se encontraba para el día 6 de junio de 2.011, esto es, al estado de contestar la reconvención interpuesta por la parte demandada y oír la apelación interpuesta contra el auto de fecha 1 de junio de 2.011, que obra al folio 246.
Al folio 282 y 283, corre escrito de fecha 07 de octubre de 2.011, suscrito por la parte actora reconvenida ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, mediante la cual dio contestación a la reconvención propuesta argumentando lo siguiente:
- Que es completamente falso y por lo tanto negaron, rechazaron y contradijeron, que en fecha 11 de octubre de 2007, su representada haya celebrado un contrato de compra venta (sic), como lo alega la parte demandada-reconviniente, fundamentándose en el documento que anexa y el cual corre inserto al folio 13 del presente expediente.
- Señalaron que según el artículo 1.474 del Código Civil, es un contrato consensual, mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, que para que un contrato surta plenos efectos jurídicos, debe cumplir con las formalidades de registro, según lo establecido en el numeral 1° del artículo 1.920 eiusdem, citando el mencionado artículo, de igual manera citó el artículo 1.924 del citado Código.
- Que es completamente falso y por lo tanto negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya incumplido el presunto contrato celebrado con la parte demandada en fecha 24 de octubre del año 2006, el cual obra al folio 14, contentivo de una ampliación de una supuesta convención celebrada en fecha 11 de octubre de 2007, pues resulta ilógico que se haga una ampliación de un contrato que aún no se había celebrado.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2011, este Tribunal oyó la apelación en un solo efecto, interpuesta por la abogada BEATRÍZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, en su condición de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por este Tribunal en fecha 28 de julio de 2011.
Del folio 298 al 303, obra escrito de pruebas, promovidas por la apoderada judicial de la parte codemandada-reconviniente.
Del folio 373 al 375, obra escrito de pruebas, promovidas por la parte actora-reconvenida.
Evidencia el Tribunal que las pruebas promovidas tanto por la parte actora como por la parte demandada fueron admitidas tal y como se hace constar a los folios 382 y 383.
Del folio 391 al 465, obra resultas de la apelación interpuesta por la abogada en ejercicio BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, contra la providencia dictada el 1° de junio de 2011, dictada por este Tribunal, mediante la cual el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró inadmisible dicha apelación.
Del folio 474 al 479, obra escrito de informes presentado por la co-apoderada judicial de la parte demandada abogada en ejercicio AURA LUISA MOLINA DE MURZI, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 61.087 titular de la cédula de identidad número 8.705.236, en su carácter de coapoderada judicial de la parte codemandada.
Siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal hace previamente las siguientes consideraciones:
PARTE MOTIVA
PRIMERA: TEMA DECIDENDUM. El presente juicio por cumplimiento de contrato compra venta, fue interpuesto por la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, en contra de los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora-reconvenida en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada-reconviniente en la contestación de la demanda, fueron debidamente explanados en la parte narrativa del presente fallo. Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de la acción incoada, determinar la procedencia o no de la estimación de la demanda por exagerada, y la procedencia o no de la reconvención interpuesta. Así quedó trabada la litis.
CAPITULO I.
“CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA”. JUICIO PRINCIPAL:
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
A) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:
A-1 Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio libertador del estado Mérida, en fecha 14 de enero de 2004, inserto bajo el N° 9, Protocolo Primero, Tomo 3°, Primer Trimestre del citado año.
Observa el Tribunal que del folio 298 al 305 corre en copia fotostática certificada el indicado documento según el cual los ciudadanos JUANA FRANCISCA MONSALVE DE ALBORNOZ y JOSÉ JULIO ALBORNOZ, titulares de las cédulas de identidad 3.497.130 y 1.051.406 respectivamente, venden a los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, un lote de terreno ubicado en el sitio denominado El Arenal, Parroquia Arias del Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida, con un área aproximada de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (1.240 M2).
A-2.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio libertador del estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2006, inserto bajo el Nº 18, folio 162 al 168, Protocolo Primero, Tomo 43, Primer Trimestre del citado año.
Observa el Tribunal que del folio 315 al 317 corre documento según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, en su condición de propietarios del referido lote de terreno ubicado en el sitio denominado El Arenal, Parroquia Arias del Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida, con un área aproximada de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (1.240 M2) declararon; que el mismo ha sido dividido en seis lotes, sobre el que han construido SEIS CASAS UNIFAMILIARES con dinero de su peculio y a sus expensas. En el indicado documento se discrimina de manera pormenorizada la superficie aproximada de cada una de ellas así como la extensión de terreno y su distribución.
Tales documentos públicos este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que los mismos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.
B.- VALOR Y MERITO JURIDICO PROBATORIO DE LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS PRIVADOS:
B.1 DOCUMENTO PRIVADO marcado con la letra “C”.
Observa el Tribunal que al folio 13 corre el indicado documento de fecha 11 de octubre de 2.007, según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, denominados LOS OFERENTES y por la otra la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, en su condición de LA OFERIDA, convinieron en celebrar un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, sobre un inmueble consistente en un TOWN HOUSE tipo 2 con su respectivo lote de terreno propio, ubicado en El Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Casa 2, de Mérida, estado Mérida; por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F.95.000,oo). A título de opción a compra LA OFERIDA entregó a LOS OFERENTES en ese acto, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo) . Que el precio de la futura venta estipulado seria pagado por la OFERIDA A LOS OFERENTES de la siguiente manera: 1) La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F.10.000,oo) que los OFERENTES tienen recibida por reservación y que forma parte del precio de la venta. 2) A los 30 días siguientes a la fecha de celebración del contrato de reservación la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo). 3) En el momento de realizarse la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, se entregará la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,oo) hoy SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 65.000,oo) lo cual se efectuará cuando sea aprobado el correspondiente crédito de Ley Política Habitacional. Así mismo, quedó establecido que los OFERENTES quedaban obligados a transmitir la propiedad del bien inmueble de la presente opción de compra a la OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna, una vez transcurrido el cronograma establecido en la cláusula segunda del presente contrato que establece “A título de opción de compra”.
B-2 DOCUMENTO PRIVADO acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “D”.
Observa el Tribunal que al folio 14 corre inserto el presente documento privado de fecha 24 de octubre de 2.006, según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, denominados LOS OFERENTES y por la otra la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, en su condición de LA OFERIDA, convinieron en celebrar un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, en la que LOS EFERENTES otorgan a LA OFERIDA, el derecho de adquirir en compra con toda preferencia, por el precio de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo) LA AMPLIACIÓN DEL INMUEBLE TOWN HOUSE TIPO 2 CON su respectivo lote de terreno propio, ubicado en el Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Mérida, estado Mérida. Quedó establecido que a titulo de opción a compra de la AMPLIACIÓN, LA OFERIDA entrega en ese acto a LOS OFERENTES, la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo). En el referido documento quedó igualmente establecido que el precio de la futura venta estipulado en la Cláusula Primera del presente contrato, será pagado por la OFERIDA a los OFERENTES de la siguiente manera: 1) La cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000.oo) hoy DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo) que los OFERENTES reciben en este acto y que forman parte del precio de la venta de LA AMPLIACIÓN del presente contrato. 2) En el momento haberse concluido LA AMPLIACIÓN de acuerdo a las especificaciones citadas en el presente contrato incluyendo sus anexos, la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000.oo) hoy DIEZ y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo). Quedó igualmente indicado que LOS OFERENTES quedan obligados a transmitir la propiedad de la ampliación a la OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna una vez concluidos los trabajos estipulados en la cláusula primera del presente contrato. Se estableció como CLAUSULA PENAL la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000.oo) hoy DIEZ y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo) que deberán pagar LOS OFERENTES a la OFERIDA de forma inmediata, si ellos incumplieren el compromiso de venta más 25% sobre el valor de la cláusula penal como indemnización , bien porque manifiesten su voluntad por escrito de desistir de la compra venta pactada, o por no llenar o consignar en tiempo oportuno documentación o recaudos que fueren necesarios o cualquier otra causa imputable a ellos para que proceda la protocolización definitiva del contrato de compra venta. Igualmente quedó estipulado que si fuese la OFERIDA, la que manifestara por cualquier motivo, su voluntad de no cumplir con esta opción reservándose LOS OFERENTES solo el 10% del dinero recibido en razón de la cláusula penal. Quedó igualmente establecido que el presente documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento de opción de compra venta del inmueble número 2.
El Tribunal a los fines de valorar tales documentos privados observa que estos documentos no fueron impugnados por la parte demandada-reconviniente en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
C.- VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA A LA OFICINA DE GERENCIA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y URBANISMO, DEPARTAMENTO DE PERMISOLOGÍA E INSPECCIÓN DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL ESTADO MÉRIDA. A fin de requerir información en cuanto a:
Si en fecha 22 de agosto del 2006, ese organismo otorgó una constancia de habitabilidad del Conjunto Residencial Los Naranjos, inmueble destinado a vivienda Unifamiliar, ubicado en “El Arenal carretera vía la Joya, casa N° 2, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida, propiedad del ciudadano FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ.
Observa el Tribunal que al folio 388 y 389 corre la respectiva respuesta emitida por dicha institución, mediante la cual señala que: “SE RESALTA QUE NO APARECE REGISTRADA EN LOS CUADERNOS DE ENTRADA, FIRMA Y SELLO DE LAS AUTORIDADES DE LA GERENCIA DE ORDENAMINETO TERRITORIAL Y URBANISMO DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR”
A este respecto sobre la valoración de la prueba de informes la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:
“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista EDUARDO COUTURE (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.
En este sentido la doctrina patria expresa:
“La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino < también determinar si su aplicación fue realizada correctamente >. (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)”
A este respecto, el Tribunal señala que la referida prueba de informes tiene valor jurídico probatorio.
DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL JUICIO PRINCIPAL:
1) VALOR Y MERITO JURIDICO PROBATORIO DE LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:
1. 1.- Del documento público que se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 14 de enero de 2004, bajo el N° 9, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre del citado año.
Observa el Tribunal que del folio 307 al 311 corre en copia fotostática certificada el referido documento según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, (Identificados) adquirieron el lote de terreno ubicado en el sitio denominado El Arenal, Parroquia Arias del Municipio Autónomo Libertado del estado Mérida.
1.2.- Del documento que se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2006, inserto bajo el N° 18, folio 162 al 168, Protocolo I, Tomo 43, Primer Trimestre.
Observa el Tribunal que del folio 315 al 319 corre en copia certificada el citado documento según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, en virtud de la adquisición del lote de terreno ubicado en el sitio denominado El Arenal, Parroquia Arias del Municipio Autónomo Libertado del estado Mérida, realizaron el parcelamiento del mismo de la siguiente manera: Casa 1, Casa 2, Casa 3, Casa 4, Casa 5 y Casa 6 especificándose de manera pormenorizada la superficie, distribución y linderos de cada una de ellas.
1.3.- De la copia certificada del documento que se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 27 de agosto de 2007, inserto bajo el N° 14, folios 116 al 126, Protocolo I, Tomo 33, 3er Trimestre.
Observa el Tribunal que del folio 322 al 331 corre documento certificado según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, dieron en venta a la ciudadana CAROLINA DEL CARMEN NOGUERA CORTES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 15.398.218, un inmueble constituido por una casa construida sobre una parcela de terreno propio, destinado para vivienda principal distinguida con el número 01, situada en el sitio denominado El Arenal, Parroquia Arias, Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida.
1.4.- De la copia certificada del documento que se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 02 de mayo de 2007, inserto bajo el N° 13, folio del 90 al 100, Protocolo I, Tomo 15, 2do Trimestre.
Observa el Tribunal que del folio 335 al 346 corre en copia fotostática certificada el indicado documento según el cual los FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, dieron en venta al ciudadano JUAN FRANCISCO ALVAREZ BRICEÑO, un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una casa con su correspondiente lote de terreno, distinguida con el número 03, ubicada en el sitio denominado El Arenal, Parroquia Arias, Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida.
1.5.- De la copia certificada del documento protocolizado, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 25 de septiembre de 2007, inserto bajo el N° 8, folio 56 al 65, Protocolo I, Tomo 50, 3er Trimestre.
Observa el Tribunal que del folio 347 al 355 corre en copia fotostática certificada el indicado documento según el cual los FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, dieron en venta a los ciudadanos ANA ELENA GODOY QUINTERO y DANIEL ALBERTO DELGADO CARRASQUERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 10.424.372 y 7.885.561 en su orden, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, distinguida con el número 04, ubicada en el “Conjunto Residencial los Naranjos”, situado en el sitio denominado El Arenal, jurisdicción de la Parroquia Arias, Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida.
1.6.- De la copia certificada del documento que se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 04 de agosto de 2008, bajo el N° 18, folio 111 al 115, Protocolo Primero, Tomo Décimo Octavo, Tercer Trimestre.
Observa el Tribunal que del folio 358 al 363 corre en copia fotostática certificada el señalado documento según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, dieron en venta a la ciudadana MILITZA COROMOTO CHAVEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.836.748, un inmueble constituido por un lote de terreno propio y la cada de habitación sobre ella construida, distinguida con el número 05, ubicada en el sitio denominado El Arenal, jurisdicción de la Parroquia Arias, Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida.
1.7.- De la copia certificada del documento que se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 24 de abril de 2007, inserto bajo el N° 38, Protocolo I, Tomo 10, 2do Trimestre.
Observa el Tribunal que del folio 365 al 375 corre en copia fotostática certificada el indicado documento según el cual los FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, dieron en venta a la ciudadana YENIS JOSEFINA MÁRQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.914.382, un inmueble de su propiedad, consistente en un lote de terreno con la mejoras de una casa para habitación unifamiliar, identificado con el número 06, situado en el “Conjunto Residencial Los Naranjos”, ubicado en el sector El Arenal, jurisdicción de la Parroquia Arias, Municipio Autónomo Libertador del estado Mérida.
El Tribunal señala que todos los anteriores documentos “públicos”, se les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que los mismos, no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.
1.8.- De los planos que se encuentran insertos al cuaderno de comprobantes de Registro Subalterno del Municipio Libertador, bajo el N° 4361, folio 7476 y 4362, folio 7477, correspondiente a la Protocolización del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en el Arenal, Parroquia Arias del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Observa el Tribunal que a los folios 377 y 378 corren dos (02) planos del ante-proyecto “Conjunto Viviendas Unifamiliar- pareada”, ubicado vía la Joya sector El Arenal; en el que figuran como Propietario: FRANK M. BELANDRIA, JAVIER VALERO. Proyectista: Arq. José L. Valero. Calculista: Ing. Marlon Gutiérrez. Instalaciones: Ing. Eduardo Frabrega. Dibujante: Javier Valero B.
El Tribunal advierte que si bien es cierto, los referidos planos no fueron tachados ni impugnados en forma alguna por la parte actora, no es menos cierto que, tales documentos privados emanados de terceros no fueron ratificados mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por tanto no tienen valor jurídico probatorio.
2) VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DE LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS PRIVADOS.
2.1.- Documento privado que obra inserto al folio 168.
Observa el Tribunal que el documento en mención fue efectuado en fecha nueve (9) de agosto de 2.006, en virtud del mismo los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉZ VALERO BARBOZA, denominados “LA PROMOTORA” y la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, denominada “LA RESERVANTE”, fue celebrado un “CONTRATO DE RESERVACIÓN”, en el que se establece una serie de cláusulas entre las que se mencionan: Que la RESERVANTE dio a la PROMOTORA, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,oo) a titulo de reservación, para gozar del derecho de celebrar en un lapso de treinta (30) días continuos a la firma del documento, de un contrato de opción a compra por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. F. 20.000,oo), y en un lapso de CIENTO VEINTE DÍAS (120) continuos a la firma del contrato de opción a compra un pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo) hoy SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 7.000,oo) y el saldo restante al momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta, sobre un inmueble cuyas características declaró conocer suficientemente, consistentes en un TOWN HOUSE TIPO 2 con su respectivo lote de terreno propio, ubicado en el Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos Casa número 2, de Mérida, estado Mérida, cuyas características describió pormenorizadamente señalando la superficie, distribución y linderos; fue señalado así mismo que el lote de terreno donde se construiría el inmueble, es parte del adquirido por los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRIGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZ, según documento de fecha 14 de enero de 2.004 y según documento de parcelamiento y mejoras registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, antes de la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de reserva; por el precio total de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo) que hoy son NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000, oo). Quedó Igualmente estipulado en la cláusula primera que LA PROMOTORA no podría reservar, opcionar, ni vender el referido inmueble a otras personas. Quedó señalado que la cantidad recibida en ese acto será conceptuada como parte del precio de la venta, en el acto de protocolización del documento de compra venta. Quedó establecido que en el caso de desistimiento por parte de la RESERVANTE, bien porque manifestare su voluntad de efectuar la compra o por cualquier otra causa no imputable a la PROMOTORA, ésta tomara de la cantidad consignada a titulo de reservación, solo el 10% como indemnización por el incumplimiento y devolverá el dinero restante a LA RESERVANTE. Así mismo quedó señalado que si LA PROMOTORA desistiere por cualquier causa o motivo de la negociación devolverá a LA RESERVANTE la totalidad del dinero recibido.
2.2.- Del documento privado que obra al folio 13.
Observa el Tribunal que el documento en cuestión fue efectuado en fecha 11 de octubre de 2.007, constata el Tribunal que el mismo fue promovido ut supra en las pruebas promovidas por la parte actora. En virtud del referido documento los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, denominados LOS OFERENTES y por la otra la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, en su condición de LA OFERIDA, convinieron en celebrar un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, sobre un inmueble consistente en un TOWN HOUSE tipo 2 con su respectivo lote de terreno propio, ubicado en El Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Casa 2, de Mérida, estado Mérida; por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F.95.000,oo). A título de opción a compra LA OFERIDA entregó a LOS OFERENTES en ese acto, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo) . Que el precio de la futura venta estipulado seria pagado por la OFERIDA A LOS OFERENTES de la siguiente manera: 1) La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.10.000,oo) que los OFERENTES tienen recibida por reservación y que forma parte del precio de la venta. 2) A los 30 días siguientes a la fecha de celebración del contrato de reservación la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo). 3) En el momento de realizarse la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, se entregará la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,oo) hoy SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 65.000,oo) lo cual se efectuará cuando sea aprobado el correspondiente crédito de Ley Política Habitacional. Así mismo, quedó establecido que los OFERENTES quedaban obligados a transmitir la propiedad del bien inmueble de la presente opción de compra a la OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna, una vez transcurrido el cronograma establecido en la cláusula segunda del presente contrato que establece “A título de opción de compra”.
2.3.- Del documento privado otorgado por la demandante reconvenida y sus representados, el cual se otorgó en fecha 24 de octubre de 2006.
Observa el Tribunal que al folio 170 corre el referido documento según el cual los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, en condición de OFERENTES y por la otra la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, denominada LA OFERIDA, se convino en celebrar el contrato de opción a compra venta en virtud de las siguientes cláusulas: LOS OFERENTES otorgan a LA OFERIDA, el derecho de adquirir en compra con toda preferencia, por el precio de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000,000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL DE BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo) por LA AMPLIACIÓN DEL INMUEBLE TOWN HOUSE TIPO 2 CON su respectivo lote de terreno propio, ubicado en el Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Mérida, estado Mérida. Quedó establecido que a titulo de opción a compra de la AMPLIACIÓN, LA OFERIDA entrega en ese acto a LOS OFERENTES, la cantidad DE DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy la cantidad DE DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo). En el referido documento quedó igualmente establecido que el precio de la futura venta estipulado en la Cláusula Primera del presente contrato, será pagado por la OFERIDA a los OFERENTES de la siguiente manera: 1) La cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500.oo) que Los OFERENTES reciben en este acto y que forman parte del precio de la venta de LA AMPLIACIÓN del presente contrato. 2) En el momento haberse concluido LA AMPLIACIÓN de acuerdo a las especificaciones citadas en el presente contrato incluyendo sus anexos, la cantidad de DIEZ y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo). Quedó igualmente indicado que LOS OFERENTES quedan obligados a transmitir la propiedad de la ampliación a la OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna una vez concluidos los trabajos estipulados en la cláusula primera del presente contrato. Se estableció como CLAUSULA PENAL la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. F. 17.500,oo) que deberán pagar LOS OFERENTES a la OFERIDA de forma inmediata, si ellos incumplieren el compromiso de venta más 25% sobre el valor de la cláusula penal como indemnización, bien porque manifiesten su voluntad por escrito de desistir de la compra venta pactada, o por no llenar o consignar en tiempo oportuno documentación o recaudos que fueren necesarios o cualquier otra causa imputable a ellos para que proceda la protocolización definitiva del contrato de compra venta. Igualmente quedó estipulado que si fuese la OFERIDA, la que manifestara por cualquier motivo, su voluntad de no cumplir con esta opción reservándose LOS OFERENTES solo el 10% del dinero recibido en razón de la cláusula penal. Quedó establecido que el presente documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento de opción de compra venta del inmueble número 2.
Tales documentos privados que en original fueron producidos a los folios 168, 13 y 170 contentivos el primero del contrato de reservación, el segundo contrato de opción a compra venta de fecha 11 de octubre de 2007 y el tercero contrato de opción a compra de venta de fecha 24 de octubre de 2006, observa el Tribunal que los mismos no fueron impugnados por la parte actora-reconviniente en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
3) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL EN LA OBJETO DE LOS CONTRATOS QUE OBRAN EN EXPEDIENTE, ubicado en el sitio conocido como “El ARENAL”, Casa número 2 en el Conjunto Residencial Los Naranjos”.
Observa el Tribunal que a los folios 386 y 387 corre la indicada inspección judicial, en virtud de la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: Que el inmueble en cuestión se encuentra totalmente desocupado de personas y de cosas. Que en cuanto a las presuntas mejoras contratadas por la parte demandante reconvenida y que según el texto de la prueba promovida la inspección judicial están totalmente terminadas, el Tribunal aclaró que se encuentra practicando una inspección judicial que nada tiene que ver con aspectos de carácter pericial por una parte y por la otra en cuanto a que tales mejoras fueron contratadas por la parte demandante reconvenida no puede pronunciarse sobre dicho particular por las razones antes señaladas. En este estado solicitó el derecho de palabra la abogada AURA LUISA MOLINA DE MURZI, en su condición de coapoderada judicial de la parte demandada reconviniente, quien expuso: Que de conformidad con el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se pida permiso a algunos vecinos para dejar constancia de las diferencias entre la casa número 2 y las casas que no contrataron ampliaciones o mejoras. El Tribunal en este estado señaló que lo solicitado no fue objeto de la prueba de inspección judicial que se estaba practicando y emitir alguna opinión con relación a ello, sería tanto como colocar en indefensión a la parte demandante reconvenida.
A este respecto el Tribunal señala que; en orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes:
1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados;
2) Pertinencia de lo inspeccionado;
3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables;
4) Que no exista prueba que la desvirtúe,
5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y
6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
De tal manera que la inspección judicial solicitada y en forma legal, cuando guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas producidas por la parte promovente de la misma, es una prueba que tiene eficacia jurídica ya que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.
Tal inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem y se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo.
4) VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 433 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL A LA FISCALÍA CUARTA DE MÉRIDA, en virtud de la cual le fue solicitado lo siguiente:
a) Si cursa ante ese Despacho el expediente MER-F4-2011-4307 contentivo de una denuncia formulada por la demandante reconvenida contra sus representados, por supuesta USURA a causa de los mismos argumentos utilizados en la presente demanda e igualmente informe sobre lo siguientes documentos que se encuentran anexos a la pieza N° 2 del expediente indicado.
b) Si es cierto que a los folios 304 al 307 del expediente que se encuentra una comunicación marcada como V.A. N° 006-04. emanada de la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico, dirigida a FRANK MANUEL BELANDRÍA RODRÍGUEZ, en fecha 21 de enero de 2004, en el cual se señalan las variables ambientales para el proyecto habitacional para la construcción de un desarrollo habitacional de seis (06) viviendas unificadas en el sector el arenal, vía la Joya, diagonal al Colegio Franciscano, con una extensión de 1240 mts2; e igualmente la inspección realizada por la indicada Dirección: Que se encuentran en original, con sellos húmedos y debidamente firmados por los funcionarios que allí se indican con sus respectivos cargos.
c) Si en el escrito que obra al folio 308 de dicho expediente se encuentra el original de la planilla de inscripción del inmueble realizada en fecha 16 de enero de 2004, y al folio 309 y 310, la aprobación del proyecto de construcción de seis (6) viviendas unifamiliares pareadas, ubicadas en el sector El Arenal, vía la Joya, para lo cual se pagó un impuesto municipal de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 243.492) hoy DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES CON CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS (Bs. F. 243,492) y un impuesto por inspección de NOVECIENTOS SETENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 973.969) hoy NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE (Bs. F. 973,969) que se encuentra allí sellos húmedos originales y las firmas de los funcionarios con los respectivos cargos que desempeñaban en ese momento. A los folios 311 al 312, los planos debidamente aprobados por la Alcaldía , con sellos originales del Colegio de Ingenieros (OCEPRO), y las diferentes Direcciones de la Alcaldía del Municipio Libertador que tienen incumbencia en la permisología.
d) Si es cierto que al folio 319 se encuentra el original de Inspección Catastral de la casa N° 02, unificada en el arenal, carretera vía la Joya, frente al Colegio Franciscano, emitida en fecha 09 de agosto de 2006, por la Dirección de Catastro Municipal, a los fines de la solicitud del permiso de habitabilidad del Conjunto Residencial y que en el mismo se encuentra el sello húmedo del Departamento de Catastro Municipal, por cuanto el documento esta anexado en original. E igualmente se encuentran todas las planillas de Inscripción Catastral de las casas 1, 3, 4, 5 y 6 en los folios subsiguientes, hasta el folio 323.
e) Si es cierto que desde el folio 324 hasta el folio 325, se encuentra inserta copia certificada de la planilla catastral, con los respectivos sellos húmedos y las firmas necesarias.
Observa el Tribunal que la prueba en referencia no se hizo constar en autos, por tanto la misma es inexistente y en consecuencia no es objeto de valoración.
DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA, POR EXAGERADA.
La parte demandada, rechazó la estimación de la demanda por exagerada, toda vez que, la acción incoada es para el otorgamiento de un documento de opción de compra venta (anexado por la parte actora como documento fundamental de la demanda), el cual establece un valor de NOVENTA y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. F. 95.000,oo), más TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo), por la ampliación solicitada; que de tal manera el total es CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo) hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 130.000,oo); por lo que mal puede hacerse la estimación de la demanda por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo) hoy QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 550.000,oo), sin fundamentar la misma. Que además en el libelo, la parte actora indicó la estimación que la suma demandada equivale a 100 Unidades Tributarias, lo cual no es cierto puesto que para la fecha en la cual ingresa la demanda, según sello que obra al folio quince (15) fue el día 25 de mayo de 2.009, era de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.55.000,oo) hoy CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 55); de donde al dividir QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo) hoy QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 550.000,oo), entre 55,00 da 10.000 U. T. y no 100 como allí se estableció. Hizo referencia a la RESOLUCIÓN NÚMERO 2.009-006 DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, de fecha 18 DE MARZO DE 2.009 en su artículo 1 que establece la modificación de las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito.
A este respecto, la parte demandada reconviniente, señaló que para probar la validez de la IMPUGNACIÓN interpuesta, promovía las siguientes pruebas:
-EL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, que estableció el derecho de adquirir en compra con toda preferencia por el precio de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. F. 95.000,oo), el inmueble consistente en un TOWN HOUSE TIPO 2 con su respectivo lote de terreno propio, ubicado en el Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Casa 2 de Mérida, estado Mérida.
-Y EL DOCUMENTO DE CONTRATACIÓN DE LAS AMPLIACIONES otorgado entre sus representados y la demandante reconvenida, donde se evidencia que el valor acordado para las mismas fue de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.35.000.000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo), previo cumplimiento de la forma acordada para el pago de las mismas por la actora.
El Tribunal advierte que sobre este particular, referido a la impugnación de la estimación de la demanda, este sentenciador se pronunciará en la conclusiva que a continuación se explana.
CONCLUSIVA. DEL JUICIO PRINCIPAL.
1) Que la parte actora incongruentemente demandó por cumplimiento de contrato compraventa.
2) Que éste Jurisdicente en atención del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, funda su decisión atendiendo al propósito y a la intención de las partes, quienes de manera clara y precisa celebraron un “contrato de opción de compra venta”.
3) Que se trata de dos (2) contratos privados: UN CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (celebrado el 24 de octubre de 2.006) contentivo de una serie de AMPLIACIONES de un inmueble TOWH HOUSE TIPO 2 con su respectivo lote de terreno propio ubicado en El Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Mérida, estado Mérida, Y OTRO CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (celebrado el 11 de octubre de 2.007) inherente al mismo inmueble. Siendo ambos complementarios según constató el Tribunal.
4) Que en ambos contratos fungieron como “OFERENTES” los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA (demandados), y como “OFERIDA” la ciudadana SANDRA SANCHÉZ GARCÍA (actora).
5) Que la parte actora erróneamente dijo en su escrito libelar que se trata de un contrato de compra-venta, siendo que evidentemente y a todas luces, se trata de un contrato de opción de compraventa que incluyó una serie de AMPLIACIONES valoradas en la cantidad de TREINTA y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000, oo) hoy TREINTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000, oo) y posteriormente, se llevó a efecto el contrato de opción de compra venta en el que se estableció la venta del inmueble por un valor de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo).
6) Que en virtud del primer contrato de opción de compra venta, que estableció una serie de AMPLIACIONES (celebrado el 24 de octubre 2.006), se determinó como precio de las mismas, la cantidad de TREINTA y CINCO MILLONES (Bs. 35.000.000, oo) hoy TREINTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000.000, oo); en virtud del referido precio la Oferida ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, se obligó entregar a LOS OFERENTES ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA (demandados), la suma de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500.,oo) en ese acto. Y al momento de haberse concluido LA AMPLIACIÓN, la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo). A este respecto, los OFERENTES quedaron obligados a transmitir la propiedad de la AMPLIACIÓN objeto de la opción a la OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente una vez concluido los trabajos de ampliación. Que quedó establecido como CLAUSULA PENAL la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo), que los OFERENTES deben pagar a la OFERIDA, si ellos incumplieren el compromiso de venta, más un 25% de venta sobre el valor de la clausula penal como indemnización , bien porque manifiesten su voluntad por escrito de desistir de la compra venta pactada, o por no llenar o consignar en tiempo oportuno documentación o recaudos necesarios, o por cualquier otra causa imputable a ellos, para que proceda la protocolización definitiva del contrato de venta; quedó igualmente establecido que si fuere la OFERIDA la que manifestara por cualquier motivo su voluntad de no cumplir con esta opción LOS OFERENTES se reservarían solo el 10% del dinero recibido en razón de la cláusula penal. Así mismo, en el denominado contrato de opción de compra venta que incluyó AMPLIACIONES, quedó claramente estipulado que el indicado documento sustituía cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento del documento de opción de compra del documento número 2.
7) Que posteriormente en fecha 11 de octubre de 2.007, los ciudadanos en cuestión realizaron contrato de opción de compra venta (complemento del anterior) en la que se estableció como precio del inmueble “TOWH HOUSE TIPO 2 con su respectivo lote de terreno propio ubicado en El Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Mérida, estado Mérida”, la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.95.000.000, oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo). A título de opción a compra LA OFERIDA entregó a LOS OFERENTES en ese acto, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo) . Que el precio de la futura venta estipulado seria pagado por la OFERIDA A LOS OFERENTES de la siguiente manera: 1) La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES Bs. 10.000.000,oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F.10.000,oo) que los OFERENTES tienen recibida por reservación y que forma parte del precio de la venta. 2) A los 30 días siguientes a la fecha de celebración del contrato de reservación la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo). 3) En el momento de realizarse la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, se entregará la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 65.000.000,oo) hoy SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 65.000,oo) lo cual se efectuará cuando sea aprobado el correspondiente crédito de Ley Política Habitacional. Así mismo, quedó establecido que los OFERENTES quedaban obligados a transmitir la propiedad del bien inmueble de la presente opción de compra a la OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna, una vez transcurrido el cronograma establecido en la cláusula segunda del presente contrato que establece “A título de opción de compra”.
8) Que de las probanzas producidas por la parte actora, se pudo constatar que la promoción de sus pruebas estuvo determinada por los siguientes documentos:
a. Documento de adquisición del inmueble por parte de los codemandados de autos.
b. Documento de parcelamiento, efectuado por la parte demandada, en el que se incluye el (inmueble enumerado 2) el objeto en controversia.
c. CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (celebrado el 11 de octubre de 2.007) inherente al inmueble objeto en controversia.
d. CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (celebrado el 24 de octubre de 2.006) contentivo de una serie de AMPLIACIONES inherentes al inmueble objeto en controversia.
e. Y la prueba de informes solicitada a la Oficina de Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida.
9) Que de las probanzas aportadas por la parte actora, no se pudo verificar a ciencia cierta, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la demandante.
10) Que la parte demandada en su escrito de contestación ADMITIÓ una serie de hechos entre los que se mencionan:
Que recibió (de la actora) la cantidad de TREINTA y SIETE MILLONES (Bs. 37.000.000,oo)hoy TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 37.000,oo) por concepto de la opción de compra, cantidad ésta, que se debe deducir de los NOVENTA y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.95.000.000,oo) que corresponden al valor del inmueble; quedando un remanente de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.58.000.000,oo) por concepto de la opción de compra.
Más la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.500.000,oo) hoy DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 12.500,oo) por concepto de saldo por las ampliaciones realizadas, las cuales según se señaló ut supra tenían un valor de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. F. 35.000, oo).
9) Que si bien es cierto, los HECHOS ADMITIDOS, no son objeto de prueba, también es cierto que los HECHOS NO ADMITIDOS si se tienen que probar.
10) En este sentido, el Tribunal constató que en EL CASO DE MARRAS EXISTEN LOS SIGUIENTES HECHOS alegados por la parte actora QUE NO FUERON PROBADOS ellos son:
El pago de la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. F. 20.000,oo) que debían ser entregados a los 30 días siguientes a la fecha de la celebración del contrato provisional de venta.
El pago de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 58.000.000,oo) hoy CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. F. 58.000,oo) que se pagarían (según lo afirmó la parte actora en el momento de que fuera otorgado el correspondiente permiso de habitabilidad por parte del ente gubernamental y de la correspondiente aprobación del crédito por Ley de Política Habitacional, lo cual se haría en un plazo no menor de 120 días. (Cláusula ésta, que según constató el Tribunal no está en el contrato de opción, siendo que lo que realmente se estableció fue que en el momento de protocolización del documento definitivo de compra venta de inmueble, se entregaría la cantidad de SESENTA y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,oo) hoy SESENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 65.000,oo), cuando fuere aprobado el correspondiente crédito de Ley de Política Habitacional).
11) Ahora bien, siendo que la parte actora no logró demostrar mediante sus pruebas, el cumplimiento total de las obligaciones establecidas en los dos contratos de opción (complementarios); es por lo que la demanda incoada por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, no debe prosperar. Y ASÍ DEBE DECIDIRSE.
12) Que en atención a la anterior conclusión, se hizo inoficioso el estudió del punto referido a la impugnación de la demanda.
CAPITULO II. DE LA RECONVENCIÓN INSTAURADA:
A) La parte demandada mediante ESCRITO REFORMADO DE RECONVENCION, indicó RECONVIR a la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, argumentando lo siguiente:
- Que reconvenía por todos los hechos expuestos en la contestación de la demanda, así como, en el contrato privado de fecha 24 de octubre del 2.006, que establece en su cláusula TERCERA: “El precio de la futura venta estipulado en la cláusula primera del presente contrato, será pagado por LA OFERIDA (actora) a LOS OFERENTES (demandados), de la siguiente manera: 1°) La cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo), en el momento de haberse concluido la ampliación de acuerdo a las especificaciones citadas en el presente contrato incluyendo sus anexos, la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.500.000,oo) hoy DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo). Y que como no fue sino hasta el día 9 de octubre de 2007, cuando la demandante reconvenida, realizó un abono de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,oo), hoy ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. F.11.000,oo), y a la presente fecha, aún adeuda por el precio de esas modificaciones, la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,oo), hoy SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 6.500,oo), es decir, que la obligación del pago acordado fue incumplida por la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, puesto que tal como se indicó en el capitulo referente a la contestación de la demanda, la ampliación contratada estaba concluida, pero no fue pagada.
- Que igualmente en la cláusula “Sexta” de tal contrato, quedó establecido lo siguiente: “El presente documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento del documento de opción de compra del inmueble N° 2”. Que claramente en el encabezamiento del contrato las partes indicaron que ese mismo contrato es un contrato de opción a compra venta sobre el “Town House tipo 2, con su respectivo lote de terreno propio, ubicado en el Arenal, Conjunto Residencial Los Naranjos, Mérida, Estado Mérida.
En este sentido indicó reconvenir por:
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO CONTENTIVO DE LA AMPLIACIÓN, OTORGADO EN FECHA 24 DE OCTUBRE DE 2006, DEJANDO SIN EFECTO TODOS LOS OTORGADOS EN FECHAS ANTERIORES, INCLUYENDO EL DE FECHA 11 DE OCTUBRE DE 2007, que la actora anexó como documento fundamental de la demanda y que obra al folio 13 de este expediente y POR INCUMPLIMIENTO EN LA FORMA DE PAGO ESTIPULADA EN EL PAGO, CONTENIDA EN LA CLÁUSULA “TERCERA”, DEL ÚLTIMO CONTRATO OTORGADO y vigente entre las partes, que fue el de fecha 24 de octubre de 2006.
Señaló a este respecto, que sus representados se obligan a reintegrarle a la demandante reconvenida las sumas de dinero recibidas por la contratación cuya resolución se demanda, previa deducción de lo acordado por cláusulas penales.
En el pago de las costas procesales que ocasione la presente acción de reconvención, la cual estimó en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 393.000.000, oo) hoy TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. F. 393.000,oo), equivalentes hoy a CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (5240 U. T), suma esta que representa la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 130.000.000,oo) hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 130.000,oo) que es la sumatoria del contrato de opción de compra y el contrato de ampliación y los intereses que esta suma hubiese producido a sus representados desde la fecha en la que se introdujo la demanda, fecha para la cual ya estaba totalmente concluida la obra y otorgados todos los documentos de las otras cinco casas que integran el Conjunto Residencial, a la tasa del uno por ciento anual sobre dos años que tiene de introducida la demanda que se reconvino.
- Fundamentó la reconvención de conformidad con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.354 del Código Civil venezolano.
- Por lo antes narrado sus representados negaron, rechazaron y contradijeron la demanda intentada y reconvinieron en la resolución del contrato indicado.
B) Por su lado la PARTE ACTORA RECONVENIDA, ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, representada por sus abogados dieron contestación a la reconvención propuesta argumentando lo siguiente: (folio 282 y 283).
- Que es completamente falso y por lo tanto negaron, rechazaron y contradijeron, que en fecha 11 de octubre de 2007, su representada haya celebrado un contrato de compra venta (sic), como lo alega la parte demandada-reconviniente, fundamentándose en el documento que anexa y el cual corre inserto al folio 13 del presente expediente.
- Señalaron que según el artículo 1.474 del Código Civil, es un contrato consensual, mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, que para que un contrato surta plenos efectos jurídicos, debe cumplir con las formalidades de registro, según lo establecido en el numeral 1° del artículo 1.920 eiusdem, citando el mencionado artículo, de igual manera citó el artículo 1.924 del citado Código.
- Que es completamente falso y por lo tanto negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya incumplido el presunto contrato celebrado con la parte demandada en fecha 24 de octubre del año 2006, el cual obra al folio 14, contentivo de una ampliación de una supuesta convención (según lo advierte la parte) celebrada en fecha 11 de octubre de 2007, pues resulta ilógico que se haga una ampliación de un contrato que aún no se había celebrado.
C) CONSTATA EL TRIBUNAL QUE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA NO PROMOVIÓ ESCRITO DE PRUEBAS EN LA RECONVENCIÓN.
D) DEL LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE. INHERENTES AL JUICIO POR RECONVENCIÓN.
UNICA: VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DEL CONTRATO PRIVADO DE FECHA 24 DE OCTUBRE DE 2006.
Observa el Tribunal que esta prueba fue promovida tanto para el juicio principal como para la reconvención. Tal documento privado que en original fue producido al folio 170 contiene el contrato de opción a compra de venta de fecha 24 de octubre de 2006, observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte actora-reconviniente en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
E) DE LA CARGA DE LA PRUEBA:
En el caso bajo análisis, es imperativo para este sentenciador traer a colación al eminente procesalista HERNANDO DEBIS ECHANDIA, con su obra Teoría General de la prueba Judicial; Tomo I Pág. 393 a 518, sentencia de la Sala de Casación Civil, que ha ampliado el concepto de DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA, estableciendo a cual parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte frente a las pretensiones del actor.
En el caso de marras, se da el supuesto según el cual:
“SI EL DEMANDADO RECONOCE EL HECHO, PERO LE ATRIBUYE DISTINTO SIGNIFICADO JURÍDICO, LE CORRESPONDE AL JUEZ APORTAR EL DERECHO”.
A este respecto, tomando en consideración lo señalado, es evidente que en el caso de autos; la parte demandada reconviniente reconoce el hecho (existencia de un contrato de opción de compra venta), pero le da una connotación distinta cuando reconviene por Resolución del contrato por Incumplimiento en la forma de pago, de tal manera que, es imperativo para este sentenciador determinar el derecho, en el caso planteado.
Dentro de esta perspectiva este JURISDICENTE, advierte que:
- De conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, funda su decisión en atención al propósito y a la intención de las partes, como fue la celebración de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y NO de un contrato de compraventa, como erróneamente lo señaló la parte actora.
- Que se trata de un contrato que inicialmente a titulo DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, estableció una serie de ampliaciones contratadas por la actora las cuales tenían un valor de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo).
- Que posteriormente, se celebró el contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA que estableció el valor del inmueble por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000).
- Que ambos contratos son evidentemente complementarios toda vez que, intervienen las mismas partes y contienen el mismo objeto. (Esto reconocido por ambas partes).
- Que siendo que en el juicio principal incoado por cumplimiento de contrato, la parte actora no logró demostrar mediante sus pruebas que hubiere cumplido con su obligación (pagos parciales que debía pagar en torno a las ampliaciones solicitadas), es lógico determinar que efectivamente, si hubo incumplimiento por parte de la actora, más aún cuando No promovió pruebas en el juicio instaurado por reconvención.
- Ahora bien, siendo que la parte demandada reconviniente, admitió en su escrito de contestación y reconvención que recibió de la actora reconvenida:
La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000, oo) hoy DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000, oo) por concepto de reserva.
La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000, oo) hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20. 000, oo) en la oportunidad en la que se otorgó el documento de opción de compra.
La cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000, oo) hoy SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 7. 000, oo) que realizó posteriormente.
- Es indefectiblemente determinar que la parte demandada admite que la actora reconvenida, le ha pagado la cantidad de TREINTA y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 37.000.000,oo) hoy TREINTA y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 37.000,oo) que deben deducirse de los NOVENTA y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,oo) hoy NOVENTA y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 95.000,oo) concernientes al valor del inmueble; que en ese sentido la parte actora, le adeuda la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.58.000.000,oo) hoy CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 58.000,oo) del valor del inmueble.
- Que la parte demandada reconviniente (en su escrito de reforma de la reconvención) admitió igualmente, que la parte demandada le adeuda por concepto de las ampliaciones contratadas, un saldo de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,oo) hoy SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 6.500,oo) por lo cual es lógico determinar que la parte actora por concepto de ampliaciones, pagó a la demandada reconviniente la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 28.500.000,oo) hoy VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 28.500,oo) siendo que tales ampliaciones tenían un valor de TREINTA Y CINCO MILLONES (Bs. 35.000.000,oo) hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 35.000,oo) más la cantidad de TREINTA y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 37.000.000,oo) hoy TREINTA y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 37.000,oo), que pagó la parte actora por el valor del inmueble. En este sentido, ambas cantidades suman SESENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 65.500.000,oo) hoy SESENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 65.500,oo) que constituye la cantidad que ha pagado la parte actora reconvenida a los demandados reconvinientes.
- Que habida consideración “que en el contrato de opción de compra venta concerniente a las AMPLIACIONES”, se estipuló como cláusula penal, que en el caso de que la OFERIDA (actora) fuera quien manifestara por cualquier motivo su voluntar de no cumplir con la opción, LOS OFERENTES (demandados) se reservarían solo el diez por ciento (10%) del dinero recibido; es claro determinar que por cuanto, la parte demanda recibió en ese acto la cantidad de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.17.500.000,oo) hoy DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 17.500,oo) el 10% de dicha cantidad es UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1. 750.000,oo) hoy UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. F. 1.750,oo) que deben ser descontados de la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 65.500.000,oo) hoy SESENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 65.500,oo) que constituye la cantidad que ha pagado la parte actora reconvenida a los demandados reconvinientes.
- Que al hacer tal deducción se establece que la parte actora reconvenida ha pagado a la parte demandada reconvenida, la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 63.750.000,oo) hoy SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. F. 63.750,oo).
- Que en ese sentido es evidentísimo que la parte actora reconvenida incumplió el contrato de opción de compra venta (complementario) establecido por un monto total de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo) hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 130.000,oo); por lo cual debe resolverse el contrato de fecha 24 de octubre de 2.006, y así mismo, dejar sin efecto los anteriores contratos incluyendo el contrato de fecha 11 de octubre de 2.007, tal y como así lo demandó la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención.
- Ahora bien, siendo que la parte demandada reconviniente señaló “en su escrito de reforma reconvencional”, su voluntad de reintegrar a la parte actora reconvenida, el dinero recibido por la contratación cuya resolución se demandó, previa deducción de lo acordado en las cláusulas penales; este Tribunal indica que, habiendo efectuado tal deducción:
- La cantidad que la parte demandada reconviniente debe reintegrar a la parte actora reconvenida, es la suma de SESENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 63.750.000,oo) hoy SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. F. 63.750,oo) que constituye la cantidad pagada por la actora reconvenida en virtud a los ut supra indicados contratos de opción de compra venta.
- Por las razones anteriormente expuestas la acción incoada por reconvención inherente a la resolución del contrato de opción debe prosperar. Y así debe decidirse.
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de opción compra venta, interpuesta por la ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, en contra de los ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: CON LUGAR la acción por reconvención interpuesta, por Resolución de Contrato de Contrato de Opción Compra Venta, tanto del contrato privado fecha 24 de octubre de 2.006, así como, el contrato privado de fecha 11 de octubre de 2.007.
CUARTO: Se declara resuelto el contrato privado de fecha 24 de octubre de 2.006 , así como el contrato privado de fecha 11 de octubre de 2.007 celebrado entre las partes.
QUINTO: Se ordena a la parte demandada ciudadanos FRANK MANUEL BELANDRIA RODRÍGUEZ y JAVIER ANDRÉS VALERO BARBOZA, entregar a la parte actora ciudadana SANDRA SÁNCHEZ GARCÍA, la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 63.750.000,oo) hoy SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. F. 63.750,oo) como reintegro de las sumas de dinero recibidas, toda vez que, así lo dispuso la parte demandada, en su escrito de reconvención.
SEXTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la reconvención instaurada en su contra, esto conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la ultima notificación, comenzara a contarse el lapso de apelación a que se contrae el articulo 290 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.
NOTIFÍQUESE. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, cuatro de abril de dos mil trece.
EL JUEZ TITULAR,
ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO.
LA SECRETARIA TITULAR,
SULAY QUINTERO QUINTERO.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las doce de la mañana. Conste.
LA SECRETARIA TITULAR,
SULAY QUINTERO QUINTERO.
Exp.- 10.118. ACZ/SQQ/jvm.-
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