TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
202º y 154º
EXP. Nº 7.508
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Víctor Hugo, Sonia Monzerratt y Jenny Moraima Puleo Erazo, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-8044255; V-8044266 y V-10107996, respectivamente, mayores de edad y civilmente hábiles.
Apoderados judiciales: Abgs. José Yovanny Rojas Lacruz, Yusmeri Coromoto Peña Dávila, Mayola Del Carmen Pabón Escalante y José Yovanny Rojas Molina, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-8025453; V-14699839; V-14623661; y V-19593950, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 58.046, 117.835, 182.118 y 187.456, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Calle 25, entre avenidas 04 y 05, edificio “San Vicente”, piso 02, apartamento, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: Club Bar Restaurant Tasca The Candiles, C.A., actualmente denominada Candilejita Piano Bar Restaurant, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de Mérida, en fecha 07 de noviembre de 2005, bajo el nº 30, tomo A-32.
Domicilio: Prolongación de la avenida 02 (Lora), con viaducto “Miranda”, al lado del Hotel Caribay, municipio Libertador del estado Mérida.
Motivo: Desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento.
CAPÍTULO II
En fecha 02 de abril de 2013 (f. 15), se recibió por distribución del Tribunal de turno, libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio José Yovanny Rojas Molina, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos Víctor Hugo, Sonia Monzerratt y Jenny Moraima Puleo Erazo, contra el ciudadano José Arcilio Avila, en su carácter de Director Gerente de la empresa Club Bar Restaurant Tasca The Candiles, C.A., actualmente denominada Candilejita Piano Bar Restaurant, C.A., por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora en su libelo entre otras cosas, expresa:
…omisis…
INTRODUCCIÓN
A través del presente documento demando como en efecto lo hago en forma personal al ciudadano JOSÉ ARSILIO AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 640.679 y/o con el carácter de Director Gerente de la empresa CLUB BAR RESTAURANT TASCA THE CANDILES C.A., actualmente denominada CANDILEJITA PIANO BAR RESTAURANT C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de Mérida en fecha 7 de noviembre de 2.005, bajo el numero (sic) Nº 30 TOMO A-32; por DESALOJO de un inmueble con objeto de explotación comercial, propiedad de mis representados, al estar incurso en las causales de desalojo establecidas en el artículo 34 literales d) “...por usos indebidos y en contravención a los permisos de rigor que deben otorga las autoridades municipales u otras afines” y e) ... “por deterioro y/o por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en los siguientes términos:
DE LOS HECHOS
Honorable Juez, en fecha primero (1) de Julio del año 2.001 el difunto padre de mis representados el señor FELIPE A. PULEO PIZANI celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE ARSILIO AVILA, anteriormente identificado, como Director Gerente de la sociedad mercantil CLUB BAR RESTAURANT TASCA THE CANDILES C.A., según consta en contrato de arrendamiento que anexo con la letra “B”.
Este contrato se celebró para arrendar un inmueble con finalidades comerciales, constituido sobre un local comercial ubicado en la prolongación de la Avenida 2 lora con Viaducto Miranda al lado del Hotel Caribay en la ciudad de Mérida, Estado Mérida.
El mencionado inmueble en el año 2.007 fue vendido por el señor Felipe Puleo a sus tres hijos identificados ut supra quienes actualmente son propietarios según consta de documento de propiedad que anexo con la letra “C”.
En vista de que el contrato celebrado en el año 2.001 no se renovó, y expiro su plazo de vencimiento a los tres (3) años (es decir en el año 2.004), y se continuó de ininterrumpida la relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento del año 2.001 automáticamente se encuentra vigente a tiempo indeterminado por tácita reconducción, como así lo establece la ley y jurisprudencia.
Ahora ciudadano Juez, la relación de mis representados con el señor Arsilio, luego del fallecimiento del señor Felipe Puleo, fue desmejorando gradualmente. El señor Arsilio comenzó a demostrar una actitud hostil en contra de los nuevos propietarios del inmueble donde él tiene su empresa arrendada, debido a que estos han manifestado sus reclamos y quejas sobre el indebido manejo del local comercia! por los siguientes que expongo:
PRIMERO: En su oportunidad los vecinos de la Residencia La Florida que se encuentra al frente del local arrendado, vienen reiteradamente quejándose del sonido hasta altas horas de la noche, que maneja el inquilino arrendado.
SEGUNDO: De igual manera, se han levantado informes negativos por parte de funcionarios del Ministerio Popular para el Turismo, manifestando la incomodidad que produce el abuso del sonido a los clientes del Hotel Caribay, por parte del local anexo al hotel, desde el año 2.009 hasta la actualidad., configurándose en perdidas y mala imagen para el servicio prestado por el Hotel Caribay. En vistas de estas situaciones se corrobora la mala, indecorosa e inadecuada utilización del señor Arsilio sobre el local comercial.
TERCERO: Otro hecho relevante para esta causa, se presenta en el incumplimiento de la permisología actualizada del expendio de bebidas alcohólicas por parte del inquilino, por cuanto, no se le ha autorizado el fraccionamiento de la licencia de bebidas alcohólicas desde el año 2.005, como se había acordado en el contrato de arrendamiento, quien actualmente continúa vendiendo este rubro sin nuestra autorización.
CUARTO: El ciudadano Arsilio representante de la empresa que se encuentra en el local arrendado, a incumplido con la obligación de contratar y mantener póliza de seguro a favor de mis representantes como dueños del local comercial, como así se estableció en la clausula (sic) DECIMA TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, configurándose una situación de riesgo ante el posible hecho eventual de cualquier accidente no previsto que devendría en un deterioro parcial o total del inmueble.
QUINTO: De todas estas situaciones reprochables, el ciudadano Arsilio se aisló de toda buena y saludable comunicación, hasta llegar al punto de tomarse atribuciones en REFORMAR Y HACER CONSTRUCCIONES, SIN NINGÚN TIPO DE AUTORIZACIÓN en el local comercial, quienes los propietarios lo constataron personalmente, entre el año 2.012 y el presente año. De tal manera, ante el abuso presente, mis representados tomaron la decisión de demandar el desalojo de la empresa que dirige el señor Arsilio por su inapropiado uso del local, y el haber realizado modificaciones sin el consentimiento de sus propietarios, como también percibirse evidente deterioro de la estructura como tal.
DEL DERECHO
Por mandato expreso de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala que para los casos de arrendamiento de locales con fines de explotación comercial se regulará por la anterior Ley (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por lo tanto, para la causa presente fundamento la demanda en el artículo 34 literales “d” y “e”.
Fundamento además este libelo en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, señalando que se sustanciará y sentenciará esta causa a través del Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XIl del Código de Procedimiento Civil.
SOBRE LA CUANTÍA
Se estima el valor de la demanda según el precio aproximado del inmueble arrendado por la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00) es decir 2.990,65 U.T.
PETITORIO
Solicito a este honorable tribunal a que la parte accionada convenga en el desalojo o en su defecto sea obligado por este tribunal y en consecuencia se declare con lugar el desalojo inmediato por parte del demandado en forma persona) o en su defecto Ja empresa (antes identificada) que representa el ciudadano JOSÉ ARSILIO AVILA, Cl: V-640.679, del inmueble anteriormente identificado donde se encuentra arrendado. (…)

En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
La parte actora incoa su acción basándose en el dispositivo técnico legal 34.g de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, considera pertinente este Juzgado transcribir la citada norma:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) g) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

En este sentido, considera prudente esta juzgadora, transcribir parte la cláusula que señala la temporalidad del contrato que vinculó a las partes:
SEGUNDA: El término de duración del presente contrato de Arrendamiento (sic) es de tres (03) anos (sic) contados a partir del primero de julio del año 2.001, cuyo lapso será prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término o prorroga que estuviera vigente; bastando a los efectos de la mencionada notificación un telegrama con acuse de recibo. (…) (negritas y subrayado agregados).

Como se puede apreciar de la citada cláusula, la misma señala como término fijo un lapso de tres (03) años, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, con la advertencia que si una de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, participaría a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del contrato; es decir, que si no habido notificación por ninguna de las partes sobre su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, el mismo se ha ido renovando automáticamente, como quedó establecido en la citada cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes.
En este sentido, considera necesario este Juzgado traer a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
…omissis…
Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.

Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por el abogado en ejercicio José Yovanny Rojas Molina, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos Víctor Hugo, Sonia Monzerratt y Jenny Moraima Puleo Erazo, contra el ciudadano José Arcilio Avila, en su carácter de Director Gerente de la empresa Club Bar Restaurant Tasca The Candiles, C.A., actualmente denominada Candilejita Piano Bar Restaurant, C.A., por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, debe declararse INADMISIBLE, por cuanto la parte accionante no interpuso la acción procesalmente válida para lograr la procedencia de su pretensión, puesto que la acción que escogió el actor no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, por cuanto la vía a accionar era resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo; así debe ser establecido.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda por el abogado en ejercicio José Yovanny Rojas Molina, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos Víctor Hugo, Sonia Monzerratt y Jenny Moraima Puleo Erazo, contra el ciudadano José Arcilio Avila, en su carácter de Director Gerente de la empresa Club Bar Restaurant Tasca The Candiles, C.A., actualmente denominada Candilejita Piano Bar Restaurant, C.A., por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, por ser contraria a una disposición expresa de Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los dieciocho días del mes de abril del año dos mil trece. Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
La Secretaria Accidental,

Abg. Belinda Coromoto Rivas
En la misma se le dio entrada bajo el nº 7.508, en el Libro – 13, se publicó la anterior decisión siendo las 2:20 p.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Sria. Accidental,

Abg. Belinda Coromoto Rivas

RSMV/BCR/gc.-