TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUSTO BRICEÑO, TULIO FEBRES CORDERO Y JULIO CESAR SALAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.
En virtud de la demanda presentada por el ciudadano: OSVALDO RAMON CACERES FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº.5.501.546, domiciliado en la población de Nueva Bolivia, calle Latino, casa L-26, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida; asistido por el abogado en ejercicio ANGEL DAVID URDANETA VILLALOBOS, de transito por esta población, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº.10.442.644, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº.142.956; mediante la cual demanda por Cumplimiento de Contrato, específicamente para que cumpla con la entrega del inmueble arrendado; a la empresa mercantil “CABLE RURAL TV. C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Marzo de 2003, inscrita bajo el Nº.04, Tomo 6-A, representada por su Gerente la ciudadana: MARIA YOLANDA MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.3.295.063, en su condición de arrendataria. Ahora bien, este Tribunal debe pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, por lo que pasa a pronunciarse de la siguiente forma:
DE LA ADMISIBILIDAD
Planteada la controversia en los términos expuestos en el escrito de demanda presentada por el ciudadano: OSVALDO RAMON CACERES FERNANDEZ, ya plenamente identificado; esta Juzgadora prevé que del escrito libelar de la demanda, la parte actora expone a este Tribunal lo siguiente:
“…ante usted respetuosamente ocurro para demandar como en efecto demando a la empresa mercantil “CABLE RURAL TV. C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Marzo de 2003, inscrita bajo el Nº.04, Tomo 6-A, ubicada en Nueva Bolivia, sector El Latino, frente al Boulevard Panamericana, Edificio Don Rafael, Planta baja , Local Nº.1, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida, para que convenga o a ello sea condenada en el Cumplimiento de Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Caja Seca, Estado Zulia, el día 05 de Febrero de 2004, inserto bajo el Nº.28, Tomo 04, para que convenga en la entrega inmediata del inmueble, exponiendo que en fecha 05 de Febrero de 2004, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “CABLE RURAL TV. C.A”. Que el 15 de Junio de 2009, le notificó verbalmente a la ciudadana: MARIA YOLANDA MARQUEZ, su voluntad de terminar la relación arrendaticia, que ya no se iba a prorrogar más el contrato de arrendamiento existente y que tomara las previsiones correspondientes para que desocupara y entregara el inmueble de manera solvente, y que a partir de ese momento le comenzaba a transcurrir el plazo de la prorroga legal, cuyo derecho le correspondía conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que en fecha 27 de Agosto de 2009, se dirigió nuevamente a la sede la Sociedad Mercantil “CABLE RURAL TV. C.A”, para notificarle mediante correspondencia escrita, su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, y que le insistió en solicitarle la desocupación del inmueble arrendado; además le manifestó verbalmente que debía recordar que estaba transcurriendo el plazo de la prorroga legal prevista en la ley. Que en vista de las reiteradas notificaciones realizadas a la empresa sobre la intención de dar por terminada y de prorrogar el contrato de arrendamiento, la representación legal de la empresa procedió a realizar la consignación de los canones de arrendamiento ante este juzgado, en lo que posteriormente llegaron aun acuerdo y solicitaron el cierre del expediente de consignación de canon de arrendamiento. Que en fecha 09 de Julio de 2010, se dirigió hasta este Juzgado para consignar solicitud de Notificación Judicial a la referida empresa “CABLE RURAL TV. C:A”, donde solicitó librar boleta de Notificación Judicial para notificarle “su voluntad como arrendador de dar por terminado y de no prorrogar el contrato de arrendamiento pactado, otorgado ante la Notaria Pública de Caja Seca, Estado Zulia el 05 de Febrero de 2004, así como para que tome las previsiones que estime pertinentes para que desocupe y le haga la entrega material del inmueble arrendado, considerando el lapso de prorroga legal correspondiente ya que necesita ocupar el inmueble y hacerle reparaciones”; constando en actas tal notificación en fecha 12 de Agosto de 2010, recibida la misma por la ciudadana: MARIA YOLANDA MARQUEZ. Manifestando que dado el incumplimiento por parte de el arrendatario de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a las obligaciones establecidas en el contrato de Arrendamiento, por lo que solicita EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y LA DESOCUPACION DEL LOCAL COMERCIAL. (…). Considerando el actor, que el hecho de la practica de la notificación judicial, en la cual manifestó la voluntad del arrendador de dar por terminado y de no prorrogar el contrato de arrendamiento pactado, se estaría en presencia de lo que en la doctrina se conoce como “El Desahucio”. (…). Estimando la demanda en Treinta y Dos Mil Ochocientos Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs.32.800,32), equivalente a TRECIENTAS SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS CON CINCUENTA Y CUATRO DECIMAS (306,54 U.T).
Ahora bien, es obligación del Juez analizar si la pretensión cumple con los requerimientos de Ley establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, para su admisión como son, que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a disposición expresa de la Ley; tal como también lo ha establecido reiteradamente la Jurisprudencia patria. En este sentido de la narración de los hechos y del petitorio que hace el actor, extrae esta Sentenciadora, que la pretensión inobserva requerimientos procesales en cuanto a su planteamiento, dado que la parte actora expone hacer valer el cumplimiento de un contrato de arrendamiento en atención al vencimiento de su prorroga legal de conformidad al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Pero, no obstante, de la revisión hecha al instrumento fundamental de la acción como lo seria el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de Caja Seca, Municipio Sucre del Estado Zulia, en fecha 05 de Febrero de 2.004, anotado bajo el Nº.28, Tomo: 04, de su Cláusula TERCERA se desprende que las partes contrataron una relación arrendaticia con una duración de un (01) año fijo contado a partir de la firma del contrato (05-02-2004) cuyo terminó sería prorrogable de acuerdo entre ambas partes, si así lo aceptare la arrendataria. Es como este despacho puede inferir que una vez que se cumplió la vigencia del primer año de arrendamiento que iba desde el 05-02-2004 al 05-02-2005, las partes convinieron en prorrogas sucesivas por igual tiempo, hasta el año 2009, cuando el arrendador expresa que le manifestó a la arrendataria la voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, fecha en la cual habían transcurrido más de cinco años de relación arrendaticia, para cuyo caso le correspondía a la arrendataria una prorroga legal de dos (02) años de conformidad al literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Cabe decir que llama la atención poderosamente a esta Juzgadora el hecho invocado por el actor cuando expresa que el 15 de Junio de 2009, le participó verbalmente a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato y que a partir de esa fecha gozaba de la prorroga legal, ya que si las partes vienen sujetas a una relación arrendaticia a tiempo determinado como lo hace ver el propio actor a través de un contrato de arrendamiento que se renovaba cada cinco (05) de Febrero de cada año quiere decir, que para el año 2009 cuando el demandante OSVALDO RAMON CACERES FERNANDEZ, hace el desahucio en fecha 15 de Junio de 2009, participando a la arrendadora su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que a partir de esa misma fecha empezaba a disfrutar de la prorroga legal, el contrato de arrendamiento estaba vigente porque el mismo se habría renovado el 05 de febrero de 2009, es decir, que cuando le participó el contrato estaba en su cuarto mes de vigencia con diez días, faltándole para su culminación siete meses y veinte días; por lo tanto mal podría empezar a correr desde esa fecha el disfrute de una prorroga de un contrato que estaba vigente, en dado caso el arrendador debió esperar el vencimiento de ese nuevo contrato que iba del 05 de Febrero de 2009 al 05 de Febrero de 2010, para que la arrendataria empezará a disfrutar de la prorroga legal a partir del vencimiento del contrato que se produce el 5 de Febrero de 2010, ya que la misma opera de pleno derecho de conformidad al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. E igual consideración vale para el desahucio ejercido a través de la notificación practicada por este Juzgado en fecha 12 de Agosto de 2010, ya que para esa fecha la arrendataria estaría gozando de su prorroga legal y durante ese lapso la relación arrendaticia ha de tenerse a tiempo determinado según la última parte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo la prorroga legal de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Dicho lo anterior hay que dejar establecido que partiendo de que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue a tiempo determinado con prorrogas sucesivas, habría que computar el lapso de la prorroga legal desde el 06 de Febrero de 2010 hasta el 06 de Febrero de 2012, de la cual la arrendataria hizo uso porque se mantuvo en posesión del inmueble. En consecuencia, la arrendataria debió entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal que se vencía el 06 de Febrero de 2012, es decir al día siguiente de su vencimiento que sería el 07 de Febrero de 2012. Pero no obstante a ello, la parte demandante ejercicio su acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prorroga legal en fecha 14 de Febrero de 2013, es decir, más de un (1) año después de haber fenecido dicho lapso, permaneciendo la arrendataria en el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada y conforme al artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, que establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, consecuencia que deviene en virtud de la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace. Según Gilberto Guerrero Quintero (2003) en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I dice: …”Que la tacita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continua ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponde fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. (pág, 293 y siguientes). En este orden de ideas, en aplicación de lo dicho anteriormente, ha de considerarse que la acción incoada es contraria a derecho por cuanto el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado sin oposición del propietario o arrendador luego de vencido el lapso de los dos (2) años de la prorroga legal, por un tiempo de más de doce (12) meses, es decir, más de un (1) año, para la oportunidad en que fue ejercida la acción, es por lo que en el caso de autos la relación arrendaticia a de tenerse renovada y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, motivo por el cual siendo un deber ineludible de los jueces, la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda aun de oficio, cuando para su admisión se han obviado requisitos legales exigidos, como en el presente caso a criterio de esta Juzgadora la demanda interpuesta tiene que forzosamente ser declarada inadmisible, por ser contraria a derecho. Ya que la arrendataria se ha mantenido en posesión del bien arrendado perfeccionándose así entre las partes un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, siendo así la acción que le asiste a la parte actora no seria la de cumplimiento de contrato, porque ese contrato ya no es a tiempo determinado, ya que el tiempo de duración expiró y hasta agotó la prorroga legal, sino lo que le asistiría es ejercer las acciones que contempla nuestro ordenamiento jurídico para el caso de los contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Entonces, dicho lo anterior, cabe observar, que la parte actora confunde las acciones que debe ejercer derivadas de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, contrariando así disposiciones expresas de la ley, como lo serian los artículos 34, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aclarado de esta forma, se hace inadmisible demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado cuando de los autos se evidencia que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado, ya que el vencimiento de la prorroga legal ocurrió el 06 de Febrero de 2.012, y la arrendataria se ha mantenido en posesión del bien arrendado. Por lo que a criterio de quien suscribe, la presente demanda debe declararse INADMISIBLE como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
DECISION.
En merito de los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos, éste Juzgado de los Municipios Justo Briceño, Tulio Febres Cordero y Julio Cesar Salas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en Nueva Bolivia, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y Por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por Cumplimiento de Contrato presentada por el ciudadano:, OSVALDO RAMON CACERES FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº.5.501.546, domiciliado en la población de Nueva Bolivia, calle Latino, casa L-26, Municipio Tulio Febres Cordero del Estado Mérida; asistido por el abogado en ejercicio ANGEL DAVID URDANETA VILLALOBOS, de transito por esta población, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº.10.442.644, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº.142.956; en contra de la empresa mercantil “CABLE RURAL TV. C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Marzo de 2003, inscrita bajo el Nº.04, Tomo 6-A, representada por su Gerente la ciudadana: MARIA YOLANDA MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.3.295.063, en su condición de arrendataria.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado de los Municipios Justo Briceño, Tulio Febres Cordero y Julio Cesar Salas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Nueva Bolivia, a los 19 días del mes de Febrero de 2013. Años: 202º y 153º.

LA JUEZA.
Mirelis Moreno. LA SECRETARIA.
ARCELINDA MOJICA