TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
EXP. N° 7589.
DEMANDANTE: ZERPA VERA NORY JOSEFINA, a través de sus Apoderadas Judiciales Abgs. ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA, PABLO IZARRA GONZÁLEZ Y MARÍA COROMOTO DÁVILA MONTERO.

DEMANDADO: SÁNCHEZ TORRES LEO ADÁN.

MOTIVO: VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

Fecha de Admisión: 26 de febrero de 2013.-

203º y 154º
CAPÍTULO I
DE LA NARRATIVA

El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda interpuesto por los ciudadanos ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA, PABLO IZARRA GONZÁLEZ Y MARÍA COROMOTO DÁVILA MONTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 8.030.264, V- 2.455.595 y V- 8.028.471 respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 37.510, 5.299 y 60.896, en su orden, abogados en ejercicio domiciliados en la ciudad de Mérida, jurídicamente hábiles, actuando en nombre y representación de la ciudadana NORY JOSEFINA ZERPA VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.203.485, domiciliada en Caracas Distrito Capital, para demandar al ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.353.324, por VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL. Al folio 42, consta auto dictado por este Tribunal, admitiendo la demanda propuesta y emplazando a la demandada para su comparecencia en el Segundo Día hábil de despacho, siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Al folio 10, se observa otorgamiento de Poder Especial, por la ciudadana NORY JOSEFINA ZERPA VERA, a los abogados en ejercicio ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA, PABLO IZARRA GONZÁLEZ Y MARÍA COROMOTO DÁVILA MONTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 8.030.264, V- 2.455.595 y V- 8.028.471 respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 37.510, 5.299 y 60.896, en su orden. Al folio 45, diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil de este Tribunal, consignando boleta de citación sin firmar librada a la ciudadana LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES. Al folio 59, vista la diligencia suscrita por la abogada ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA, en fecha 14 de mayo de 2012, el Tribunal acordó la citación por carteles del ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, en los diarios Los Andes y Pico Bolívar. Al folio 66, el ciudadano demandado LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, asistido por la abogada LUZMILA RANGEL GARCÍA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Mérida, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.903.270, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 88.471, expuso, que dentro del lapso legal establecido, se da por notificado de la presente causa. Del folio 67 al folio 73, se evidencia escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda, consignado por la abogada LUZMILA RANGEL GARCÍA, en su carácter de representante judicial del demandado. A los folios 75 al 77, se observa escrito consignado por la parte actora contentivo de contestación a las cuestiones previas opuestas. Al folio 79, diligencia suscrita por los apoderados judiciales de la parte actora, por medio de la cual consignó escrito de promoción de pruebas. Al folio 80, la secretaria de este Tribunal dejó constancia de la consignación del escrito contentivo de la Promoción Pruebas, por los apoderados judiciales de la parte demandada. Al folio 85, se evidencia auto escrito de este Tribunal por medio el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandante en fecha catorce (14) de mayo de 2013. Al folio 99, el Tribunal dejó constancia de la consignación del escrito contentivo de la Promoción Pruebas, por el ciudadano demandado LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES asistido de abogado. Al folio 136, se evidencia auto escrito dictado por este tribunal, la admisión del escrito contentivo de Promoción de Pruebas consignado por el ciudadano demandado asistido de abogado en fecha veintidós (22) de mayo de 2013.
CAPÍTULO II
DE LA MOTIVA

La parte actora expone en su escrito libelar entre otras cosas lo siguiente: Que la ciudadana NORY JOSEFINA ZERPA VERA es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Av. 6 (Rodríguez Suárez) distinguida con el Nº 24-75, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario del Municipio Libertador del estado Mérida, como consta en documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público de Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha quince (15) de marzo del 2004, bajo el Nº 21, folio 126 al 132, protocolo primero, tomo vigésimo noveno, primer trimestre del citado año. Que desde el primero (1º) de abril de 2.004 hasta hoy, el ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.353.324, viene ocupando como arrendatario un local comercial de la casa asignada con el Nº 24-75, planta baja, tal y como se evidencia de los contratos de arrendamientos que para tal efecto se suscribieron, así: el primer contrato con una duración de doce (12) meses fijos contados a partir del primero (01) de abril de 2004, con un canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) hoy con la reconvención monetaria TRECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) El segundo contrato con una duración de un (01) año fijo a partir del primero (01) de abril de 2005, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (360.000,00) hoy con la reconvención monetaria TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 360,00). Y el tercer y último contrato con una duración de tres (3) años fijos, contados a partir del diecinueve (19) de noviembre de 2007, con un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) hoy con la reconvención monetaria CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) quedando establecido un aumento para los años sucesivos de la siguiente manera: desde el 19 de noviembre del 2008 hasta el 19 de noviembre de 2009 con un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) y desde el 19 de noviembre de 2009 hasta el 19 de noviembre de 2010 de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00). Pero es el caso que por convenimiento entre las partes y de manera verbal, se ajustó el canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cantidad que ha sido pagada por el arrendatario mensualmente desde el mes de agosto de 2010. Que llegada la fecha de vencimiento del ultimo contrato, diecinueve (19) de noviembre de 2010, a los fines de la entrega del inmueble se inició de pleno Derecho la prorroga legal que a favor del arrendatario prevé el Art. 38 en su literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en el presente caso fue de dos (2) años contados a partir del mismo diecinueve (19) de noviembre de 2010 (fecha de finalización del contrato), en virtud del tiempo de ocupación del local comercial por parte del ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, que como ya quedo establecido, fue de seis (06) años y siete (7) meses (desde el primero de abril de 2004 hasta el 19 de noviembre de 2010). Es el caso que la prorroga legal que disfrutó el ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, concluyó el diecinueve (19) de noviembre de 2012, sin embargo, hasta la presente fecha el referido ciudadano no ha cumplido con la obligación que le impone el Art. 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de hacer entrega del inmueble arrendado, a pesar de que en fecha quince (15) de noviembre de 2012, fue debidamente notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento del local comercial, por la demandante por medio de apoderados, según consta de solicitud de notificación a través de la Notaria Primera de Mérida, de fecha 15 de noviembre de 2012. Lo que ha traído como consecuencia que nazca para la ciudadana demandante la facultad de exigir judicialmente el cumplimiento de dicha obligación. Que se estima la demanda en la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,00), equivale a SESENTA Y SIETE CON DOSCIENTAS OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (67.289 U.T). Por las razones expuestas acuden a demandar como en efecto formalmente con fundamento en el Art. 39 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.353.324, en su condición de arrendatario, para que convenga o en su defecto sea obligado a ello por este tribunal: Primero: en la entrega inmediata del inmueble arrendado, antes descrito consistente de un local comercial, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones que lo recibió, por haber vencido o precluido la prórroga legal arrendaticia. Que se reservan las acciones civiles a que haya lugar en el caso de que el ciudadano arrendatario haya ocasionando daños al inmueble y en consecuencia no lo entregue en el mismo buen estado en que lo recibió. Segundo: en pagar las costas y costos del presente juicio. Que solicitan se acuerde el depósito del inmueble en ellos por ser los apoderados de la propietaria. Que solicitan, fundamentándose en el ya citado Art. 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se sirva decretar medida de secuestro sobre el local comercial objeto de la demanda.

LA PARTE DEMANDADA EN SU MOMENTO PROCESAL OPORTUNO DIO CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:
Que interpone cuestiones previas, cita el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil de Procedimiento Civil, y en las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer la reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa de la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de la jurisdicción del juez o la incompetencia de éste, el tribunal se pronunciará sobre estas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, diciendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, esto se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará en su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso expuesto”. Que opone al demandante la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del Art. 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es “El defecto de forma de la demanda., por no haberse llenado en libelo los requisitos que indica el Art. 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el Art. 78”. Ya que se incumplió con el Art. 340, en sus ordinales: Ordinal 4º, que dice en su primera parte: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble”, por cuanto del texto de la demanda no se especifica en ninguna parte de la misma los linderos del inmueble arrendado; Ordinal 5º, que dice, “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, por cuanto el Capítulo III del Derecho Aplicable, nombra tanto el Art. 33 como el 38 literal c) y 39 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En repetida jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia se menciona el carácter excluyente de los Art. 33 y 38, por tanto, o demanda por desalojo o demanda por el vencimiento de prórroga.

A TODO EVENTO LA PARTE DEMANDADA PROCEDE A CONTESTAR LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS
:
Primero: que conviene en que existen dichos contratos de arrendamiento, el primero estuvo vigente desde el 1º de abril de 2004 hasta el 1 de abril de 2005; el segundo estuvo vigente desde el 1 de abril de 2005 hasta el 1º de abril de 2006; y el tercero, estuvo vigente desde el 19 de noviembre de 2006 hasta el 19 de noviembre de 2007, el cual venció en la referida fecha, es decir, el 19 de noviembre de 2010. Que desde el 1º de abril de 2006 hasta el 19 de noviembre de 2007, no se firmó contrato de arrendamiento, sino que luego se renovó porque fue costumbre entre las partes, por la confianza que existía y el cumplimiento cabal de la parte demandada, a que el contrato se asumía renovado, el arrendador seguía pagando puntualmente y el apoderado de la arrendadora continuo recibiendo el canon de arrendamiento, situación de hecho que duró por el espacio de diecinueve (19) meses y diecinueve (19) días, tal como consta de las fechas de los contratos de arrendamiento corrientes a los folios de este expediente que fueron anexados a la demanda, es por lo que siendo la costumbre la base del derecho consuetudinario, y tomando en cuenta “el carácter proteccionista de ésta especial rama del derecho”, el demandado asumió que el contrato se había renovado de pleno derecho hasta la fecha en se le fue notificado de la No Renovación, es decir, el 15 de noviembre de 2013; tomando en cuenta todos los contratos, para hacer valer el que mas favorezca a la parte débil según nuestra jurisprudencia, la parte demandada impetra el valor del primer contrato de arrendamiento, específicamente su cláusula Décima Cuarta: en caso de que el arrendatario haya incumplido cabalmente con las cláusulas establecidas en el presente contrato, se producirá automáticamente la renovación del contrato por un periodo de doce (12) meses y diecinueve (19) días. Por lo que impetra a su favor el hecho de que estando amparado por esta cláusula y por la costumbre entre las partes, el contrato estuvo vigente hasta la fecha de la mencionada notificación. Segundo: que conviene en que el canon de arrendamiento se venía ajustando como era de costumbre entre las partes, por ser una relación de confianza dado el cumplimiento cabal de las obligaciones, y así lo denota la demandante, cuando especifica: “Pero es el caso por convenimiento entre las partes de manera verbal, se ajustó el canon de arrendamiento por la cantidad SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cantidad esta que ha sido pagada por el arrendatario mensualmente desde el mes de agosto de 2010 tal como consta de consignación en expediente Nº 504, del Juzgado Primero de Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida”. A esto le responde el demandado que por cuanto el apoderado de la propiedad, ciudadano JOSÉ NEPTALÍ ZAPATA, estaba muy enfermo y luego falleció el 23 de octubre de 2011, no pudo cancelar personalmente el canon, por lo que se le hizo necesario recurrir ante las instancias judiciales a hacer la respectiva consignación de los cánones de arrendamiento. Tercero: que rechaza, niega y contradice todos y cada uno de los demás argumentos contenidos en el libelo de demanda relativos al vencimiento de la prórroga legal, ya que si bien es cierto que el último contrato escrito venció en la referida fecha de 19 de noviembre de 2010, en ninguna parte del libelo y sus anexos aparece de forma fehaciente la notificación de No Renovación del contrato de arrendamiento, sino hasta la que se desprende de una notificación realizada por vía de autenticación, de fecha quince (15) de noviembre de 2012, en la que las apoderadas resaltan la “no renovación del contrato de arrendamiento” del local comercial que forma parte del inmueble propiedad de la demandante. Que tomando la palabra de las abogadas apoderas de la parte actora, en la notificación entregada al ciudadano demandando, entiende que su contrato no se renovó más desde el 19 de noviembre de 2012, y por lo que respecta no surte efecto alguno porque tanto en el texto como en la solicitud como en la notificación, hacen hincapié es la “no renovación del contrato de arrendamiento”. Que tomando la palabra de la parte actora por delante en lo expuesto en el escrito libelar, en fecha quince (15) de noviembre de 2012, el demandado quedó debidamente notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento del local comercial. Porque mal puede renovarse algo que ya ésta vencido, el demandado alega que si la parte demandante habla de renovación es porque estaba vigente. Aun más, según el mismo criterio que nombra la demandante cuando habla sobre: “el carácter proteccionista de ésta especial rama del Derecho”, se debe tomar en cuenta todos los contratos, para hacer valer el que más favorezca a la parte débil según nuestra Jurisprudencia, es por lo que el demandado impetra el valor del Primer Contrato de Arrendamiento, específicamente en su cláusula Décima Cuarta: “en caso de que el arrendatario hay cumplido cabalmente con las cláusulas establecidas en el presente contrato, se producirá automáticamente la renovación del contrato por un periodo de doce (12) meses más, sin perjuicio de lo expresado en la cláusula quinta del presente contrato”. Que el demandado tomando en cuenta estos argumentos, asume que su contrato se renovó automáticamente, hasta el 19 de noviembre de 2012, así ratifica su rechazo de todo lo referente a la prórroga legal, porque según se desprende del contrato mencionado, que exige el cumplimiento cabal con todas las cláusulas contractuales y según se desprende de la notificación hecha en el tiempo de vigencia del último contrato según la cláusula de renovación sucesiva, es decir, la realizada el 15 de noviembre de 2012, y según la misma insistencia de los demandantes sobre la no renovación, el contrato se venció efectivamente el 19 de noviembre de 2012, por lo que es a partir de esta fecha que el demandado entro a gozar de su prórroga legal. Que la parte demandada alega que en todo caso no pueden hablar las apoderadas de la parte actora de una notificación personal realizada el diecinueve (19) de noviembre de 2010, cuando en esa fecha ni siquiera eran apoderadas, porque la fecha del poder data del ocho (08) de diciembre de 2010. Y en tal caso, porque no hicieron mención de que el contrato no se renovaría más desde tal fecha, tal como lo hicieron en la actualidad, tomando en cuenta que era costumbre entre las partes que se vencía el contrato y el mismo lo tomaban por renovado, es decir, entre las partes siempre estuvo claro la tácita reconducción del arrendamiento. Que según reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, el tiempo de demandar por vencimiento de prórroga lega expiró, por cuanto eso es lo que la propietaria ha debido hacer justo al momento de vencerse para que no operara la tacita reducción, ya que una vez finalizado el tiempo del contrato y el tiempo de la prórroga legal, sin incoar demandada en contra del ciudadano arrendador, es interpretado por nuestros juristas como tácita reconducción y máxime según la confusión que las mismas apoderadas crearon al hablar reiteradamente de la no renovación del contrato. Además en ninguna parte de la demanda esgrimen que ellas como apoderadas de la propietaria o que esta personalmente se hubiesen apersonado en el local en cuestión de solicitar la entrega del local por vencimiento de prórroga legal. Cuarto: que se opone categóricamente a la cuantía de la demanda, por cuanto hasta el mes de marzo del presente año se está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento verbalmente establecidos, según consta del expediente de consignación Nº 504, del Juzgado Primero de Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, cánones a disposiciones de la arrendadora, quien personalmente recibió la notificación de la consignación (folios 19 y 20) y que mediante diligencia que riela al folio 64, diligenció a través de sus abogadas apoderadas la entrega de las cantidades de dinero depositadas, pero la Juez abstuvo de entregarlas por cuanto no constaba en el expediente de la Declaración del I.V.A., según el mismo auto del tribunal contestando la diligencia corriente al folio 70, es decir, como la propietaria no ha cumplido sus obligaciones con el Estado, no se le ha entregado el dinero consignado porque esta acción iría en contra del Patrimonio Público. Quinto: que se opone a la entrega inmediata del inmueble, por cuanto no se ha demostrado fehacientemente lo esgrimido en su contra. Sexto: que se opone a la medida de secuestro, por cuanto del estudio del libelo de la parte actora, las mismas abogadas hacen mención es de la no renovación del contrato, y en el Capítulo III del Derecho aplicable, mencionan el Art. 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Séptimo: que solicita se declare sin lugar la acción incoada con todos los pronunciamientos de Ley.

LA PARTE ACTORA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada del documento de propiedad del inmueble en cuestión, con la cual se demuestra que la demandante es la propietaria del mismo. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se evidencia que la demandante ostenta la propiedad del inmueble objeto del presente juicio aunado, al hecho que el mismo no fue impugnado o tachado de falsedad por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico de los contratos de arrendamientos acompañados con el libelo de demanda y marcados con las letras C, D, Y E, los cuáles demuestran la cualidad que tiene la parte demandada para sostener el presente juicio y que el contrato se encuentra a tiempo determinado. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los aprecia y les otorga valor probatorio, sólo en lo que respecta a la existencia de la relación contractual arrendaticia existente entre los justiciables, puesto que el carácter de dicha relación será considerado en lo sucesivo en el presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico de la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento del local comercial, con el objeto de demostrar que el demandado fue debidamente notificado que en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil doce (2012) vencía su plazo de prórroga legal. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, puesto que la misma se corresponde con la notificación de vencimiento de prórroga legal. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los contratos de arrendamiento que obran del folio 17 al 28, en especial la cláusula décima cuarta del primer contrato, donde especifica la renovación del contrato y además la relación de las fechas de los contratos, puesto que hubo un lapso de diecinueve (19) meses sin firmar contrato, con el objeto de demostrar que la costumbre entre las partes era la renovación automática de los mismos. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora efectúa las siguientes consideraciones: Se evidencia de las actas procesales que la relación contractual arrendaticia entró en vigencia en fecha primero (1º) de abril de dos mil cuatro (2004), con una duración de doce (12) meses, prorrogables automáticamente según lo preveía la cláusula décima cuarta; sin embargo, posteriormente se suscribieron varios contratos que delimitaron la duración de la relación, siendo suscrito el último de ellos en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil siete (2007), con una duración de tres (3) años fijos, vale decir NO PRORROGABLES, contados a partir del diecinueve (19) de noviembre de dos mil siete (2007). La vinculación arrendaticia que se demuestra a través de los diversos contratos suscritos, reviste su importancia en la determinación de la duración de la relación a los efectos de la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, la vigencia de la relación contractual deviene del consentimiento mutuo de las partes plasmado en el último contrato suscrito. Por todo lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento en los términos como fue promovida. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del acta de defunción del ciudadano José Neptalí Zerpa, esto con el objeto de demostrar que la parte arrendataria se entendía con dicho ciudadano todo lo concerniente a la relación arrendaticia. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico de la notificación dejada en el local comercial en fecha quince (15) de noviembre de dos mil doce (2012), la cual generó grave confusión, puesto que mal se puede renovar algo que ya está vencido. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora luego de la revisión la misma, verifica que se corresponde con la notificación de vencimiento de prórroga legal, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTA: Promueve el valor y mérito jurídico de las copias certificadas del expediente de consignación número 504 que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con el objeto de demostrar que la parte demandante siempre tuvo conocimiento de tales consignaciones. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada de las constancias de consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo, abril y mayo, con el objeto de demostrar su solvencia. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora evidencia que siendo la acción incoada referida al vencimiento de la prórroga legal y no estando en discusión la solvencia de la arrendataria, es por lo que la prueba promovida no genera elemento de convicción alguno que contribuya en la resolución del conflicto planteado. Por lo expuesto y de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

SEXTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la notificación que obra del folio 37 al 40, con el objeto de demostrar que las Abogadas María Coromoto Dávila Montero y Zulay Beatriz Peña Peña, mal pudieron efectuar la notificación de fecha diecinueve (19) noviembre dos mil diez (2010), puesto que para la referida fecha las mismas no eran apoderadas de la aquí demandante. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora luego de la revisión y estudio de la notificación aquí promovida, evidencia que las Abogadas María Coromoto Dávila Montero y Zulay Beatriz Peña Peña, en ninguno de los casos manifiestan haber realizado por ellas mismas la argüida notificación de fecha diecinueve (19) noviembre dos mil diez (2010). Por lo expuesto, esta Juzgadora no aprecia ni le otorga valor probatorio a la prueba in comento, en los términos como fue promovida. Y ASÍ SE DECLARA.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:
Luego de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso en su favor las siguientes cuestiones previas:
• Opuso a su favor la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Argumenta la parte demandada que la actora no cumplió con los requisitos previstos en los ordinales 4º y 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, que no indicó el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales y, así mismo, no indicó la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. En este sentido y luego de la exhaustiva revisión de las actas procesales y, más precisamente, del escrito de demanda cabeza de autos, esta Juzgadora evidencia plenamente el cumplimiento del requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 de la Norma Civil Adjetiva, puesto que la pretensión esta determinada con precisión; así mismo, respecto al requisito previsto en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem y el argüido carácter excluyente de los artículo 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es preciso hacer del conocimiento de la parte demandada que el artículo 33 del texto legal indicado, se refiere al trámite procesal que se debe seguir en las acciones allí contenidas y, el artículo 38 ejusdem, se refiere a la duración de la prórroga legal, por lo que de modo alguno las normas señaladas se excluyen entre sí. Por todo lo expuesto, es por lo que esta Juzgadora declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, con la correspondiente condenatoria en costas. Y ASÍ SE DECLARA.

Finalmente, la parte demandada se opone categóricamente a la cuantía estimada por el actor en su libelo de demanda; a los efectos, el artículo 36 de la Norma Civil Adjetiva, señala:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Así mismo, el artículo 38 ejusdem, establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
Esta Juzgadora en atención a las normas ut supra señaladas y tomando en consideración la acción incoada, establece la cuantía en la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.200,00), equivalente a SESENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (67 U.T.), calculadas en atención al valor de la unidad tributaria vigente para el momento de la admisión de la demanda (Bs.90,00 x U.T.). Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDA.

SEGUIDAMENTE, ESTE JUZGADO PASA A RESOLVER EL FONDO DE LA CONTROVERSIA LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

PRIMERO: Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables se encuentran obligados entre sí, esto en atención a los contratos de arrendamiento que obran en las actas, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 de la Ley Sustantiva Civil, de los cuales igualmente se desprende que en la relación contractual se estableció un “dies a quo” y un “dies a quem” por lo que en principio se concluye que la situación jurídica se deriva de un Contrato de Arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Igualmente, se evidencia que el actor funda su demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en atención al hecho que se encuentra vencido el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: Ahora bien, a los efectos queda examinar por parte de este Despacho si el derecho a prórroga legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue satisfecho en favor del arrendatario – demandado. En cuanto a este punto, se evidencia de las actas procesales que la relación contractual arrendaticia entró en vigencia en fecha primero (1º) de abril de dos mil cuatro (2004), con una duración de doce (12) meses, prorrogables automáticamente según lo preveía la cláusula décima cuarta; sin embargo, posteriormente se suscribieron varios contratos que delimitaron la duración de la relación, siendo suscrito el último de ellos en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil siete (2007), con una duración de tres (3) años fijos, vale decir NO PRORROGABLES, contados a partir del diecinueve (19) de noviembre de dos mil siete (2007), iniciando en consecuencia, de pleno derecho a favor del arrendatario y sin necesidad de notificación previa la respectiva prórroga legal en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil diez (2010), todo esto de conformidad con lo regido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de seis (6) años, siete (7) meses y dieciocho (18) días, es por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “c” del mencionado artículo 38 ejusdem, le corresponde a la parte arrendataria – demandada dos (2) años de prórroga legal, finalizando la misma en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil doce (2012). Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTO: Sin embargo, en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la TÁCITA RECONDUCCIÓN, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En este sentido, el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal con el objeto que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal desde fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil doce (2012) y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha veinte (20) de febrero de dos mil trece (2013) - admitida en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil trece (2013) por este Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida - es decir, noventa (90) días luego de vencido el lapso de prorroga legal, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.614 de la Norma Civil Sustantiva, declarar que en la presente relación contractual operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN y por ende la relación contractual existente entre los justiciables deriva de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO: En conclusión, firme como ha quedado el hecho de la existencia de una relación contractual derivada de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, dado el surgimiento de la TÁCITA RECONDUCCIÓN y siendo que la petición de Vencimiento de Prórroga Legal, opera sólo en aquellos contratos con determinación de tiempo, es por lo que inexorable y forzosamente esta Juzgadora debe declarar que la acción incoada es CONTRARIA A DERECHO, en atención a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, consecuentemente, declarar SIN LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.
CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA
En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, incoada por los abogados en ejercicio ZULAY BEATRIZ PEÑA PEÑA, PABLO IZARRA GONZÁLEZ y MARÍA COROMOTO DÁVILA MONTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V- 8.030.264, V- 2.455.595 y V- 8.028.471, respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo los números 37.510, 5.299, 60.896, en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida estado Mérida y jurídicamente hábiles, actuando en nombre y representación de la ciudadana NORY JOSEFINA ZERPA VERA, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 5.203.485, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora – demandante, contra el ciudadano LEO ADÁN SÁNCHEZ TORRES, venezolano, soltero, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad número V - 12.353.324, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendataria - demandada, debidamente representado por la abogada en ejercicio LUZMILA RANGEL GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 10.903.270, inscrita en el inpreabogado bajo el número 88.471, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, por VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente perdidosa. Así mismo y dada la declaratoria SIN LUGAR de la cuestión previa opuesta por la accionada, es por lo que conforme a lo previsto en el artículo 276 ejusdem, se condena a la parte demandada en el pago de las costas. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus apoderados judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la sentencia proferida, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil trece (2013). Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO
LA SECRETARIA

ABG. MARÍA E. ABREU D.
Se libraron boletas de notificación.

En la misma fecha se copió y publicó, siendo la 01:00 de la tarde.

Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 16.

Sriia