TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

"VISTOS" SUS ANTECEDENTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpues¬ta el 4 de octubre de 2011, por la abogada LEIX TERESA LOBO, en su carácter de coapode¬rada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 19 de septiembre de ese mismo año, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDI¬CIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio incoado contra la mencionada sociedad mercantil por el ciudadano LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, por resolu¬ción de contrato de arrendamiento por incumplimiento sobre el inmueble que se identificara infra, median¬te la cual dicho Tribunal declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta y, en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en referencia. Asimismo, condenó a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de “Bs.7.521 por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses junio, julio y agosto de 2010 y, Bs.902,52 por concepto del pago del IVA” (sic), Asimismo, condenó a la demandada, a pagar la cantidad de “Bs.12.011,56 por concepto de gastos de funcionamiento, pago de servicios públicos, de los meses que comprende de Diciembre de 2009 a Agosto de 2010, por haber cesado el uso del local notificado mediante telegrama con acuse de recibo (sic). Igualmente, declaró sin lugar la reconvención opuesta y finalmente acordó la indexación judicial solicitada.

Por auto del 10 de octubre de 2011 (vuelto del folio 245), --previo cómputo-- el a quo admitió en ambos efectos la apelación interpuesta y remitió a distribución el presente expediente, su conocimiento le correspondió a este Juzgado, el cual, mediante auto de fecha 27 de octubre del mismo año (folio 249), le dio entrada con su numeración particular, y con fundamento en los ar¬tículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad advirtió que “dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha podrán solicitar la constitución de asociados y promover las pruebas que sean admisibles en esta instancia”(sic); y que “de conformidad con lo previsto en el artículo 517 eiusdem, los informes correspondientes deberán ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha de este [ese] auto, salvo que se haya pedido la elección de asociados, en cuyo caso este [ese] término se computará a partir de la constitución del Tribunal con asociados”(sic).

Mediante auto del 11 de noviembre de 2011 (folios 250 y 251), este Juzgado de conformidad con los artículos 206, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, declaró la nulidad de la providencia de fecha 27 de octubre de 2011 y de todas las actuaciones subsiguien¬tes cumplidas en esta alzada y, por consiguiente, decre¬tó la reposición de la pre¬sen¬te causa al estado en que se encon¬traba para la mencionada fecha, en que, se dispuso darle entrada al presen¬te expe¬diente, a fin de que se dictara un acto complementario a éste, mediante el cual se hiciera a las partes la advertencia antes referida y, por ende, se tramitara y se sustanciara el recurso de apelación interpuesto por el procedimiento que legalmente le corresponde.

En auto complementario, esta Superioridad advirtió a las partes que, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal fija el décimo día de despacho siguiente a la presente fecha, para dictar sentencia en la presente causa, pudiendo las partes promover en dicho lapso las pruebas admisibles en esta instancia, de conformidad con el artículo 520 de dicho de dicho Código.

Mediante escrito de fecha 22 de noviembre de 2011 (folios 253 al 267), los abogados JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y LEIX TERESA LOBO, actuando en su carácter de coapoderados judiciales de la parte demandada, solicitaron en virtud de las consideraciones allí expuestas que se declarara con lugar la apelación interpuesta y que se revocara el fallo recurrido.

Encontrándose la misma en lapso de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
I
ANTECEDENTES

El presente procedimiento se inició mediante libelo presentado en fecha 14 de octubre de 2010 (folios 1 al 3), cuyo conoci¬miento correspondió por distribución al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscrip¬ción Judi¬cial del estado Mérida, por el ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO FEBRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.224.802, domiciliado en esta ciudad de Mérida, estado Mérida, asistido por los abogados FIDEL LEONARDO MONSALVE MORENO y DAMARIS MOLINA COLMENARES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.862 y 45.003, contra la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario, ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.767.027, mediante el cual interpuso formal demanda por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento sobre el inmueble que se identificará infra y cobro de sumas de dinero.

Junto con el libelo el actor produjo los documentos siguien¬tes:

a) Copia fotostática simple del registro de comercio, realizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, de la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA, quedando asentada en el tomo A-23, número 29 (folios 4 al 12);

b) Copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, autenticado en fecha 24 de enero de 2007, ante la Notaría Segunda del estado Mérida, quedando anotado bajo el número 83, tomo 03 de los libros de Autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial (folios 13 al 17).

c) Comunicación contentiva de notificación de deuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos (folios 18 y 19).
Mediante auto de fecha 15 de octubre de 2010 (folio 22), el Tribunal de la causa admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por cuanto no era contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En consecuencia ordenó la citación de la parte demandada empresa mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., en la persona de su presidente, ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, para que compareciera por ante ese Juzgado en el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

El 20 de octubre de 2010, mediante diligencia (folio 23) el actor, ciudadano LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, parte actora, asistido por los abogados DAMARIS MOLINA COLMENARES y FIDEL LEONARDO MONSALVE MORENO, confirió poder apud acta a los mencionados profesionales del derecho, para que lo representara conjunta o separadamente, sostuviera y defendiera sus derechos e intereses, en dicho juicio.

Consta en diligencia de fecha 20 de octubre de 2010 (folio 24), la abogada DAMARIS MOLINA COLMENARES, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, ratificó la solicitud de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, realizada en el libelo de la demanda.

Mediante diligencia de fecha 5 de noviembre de 2010 (folio 29), el ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., asistido de los abogados, LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN, confirió poder apud acta a los mencionados abogados, para que lo representara en lo sucesivo en todos los actos del proceso judicial y sostuviera los derechos e intereses, investidos de todas las facultades previstas en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 5 de noviembre de 2010 (folio 37), el a quo, decretó medida de secuestro sobre el inmueble consistente en un local signado con la letra “A”, ubicado en la planta baja de la casa quinta Norem, ubicada en la Avenida Urdaneta, n° 45-165, Municipio Libertador del estado Mérida; a tal efecto ordenó notificar al Procurador General de la República, de conformidad con el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, a los fines de ponerlo en conocimiento de dicha medida, por cuanto la parte demandada, presta un servicio privado de interés público, para que adoptara las previsiones necesarias para que no se interrumpiera la actividad o servicio a la que está afectado dicho bien; en consecuencia, suspendió el proceso por un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos, contados a partir de que constara en autos la consignación de dicha notificación.

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, los apoderados de la parte demandada, abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN, procedieron a hacerlo, consignando escrito que obra a los folios 40 al 48 y sus anexos que corren agregados a los folios 49 al 111.

Por auto del 9 de noviembre de 2010 (folio 112), el Tribunal de la causa, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y fijó el segundo día de despacho siguiente a esa fecha, todo de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 11 de noviembre de 2010 (folio 113), la abogada DAMARIS MOLINA COLMENARES, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta, el cual obra agregado a los folios 115 al 117.

En diligencia del 12 de noviembre de 2010 (folio 118), la abogada MINERVA PAOLA DURÁN, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual obra agregado al folio 120 y sus anexos a los folios 121 al 133.

Por auto de fecha 15 de noviembre de 2010 (folio 134), el a quo, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, procediéndose a su evacuación; en cuanto a la prueba de testifical, fijó el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, para que fueran presentados los ciudadanos MARÍA GABRIELA CHIAZZARO y MARÍA DE LOS ÁNGELES DURÁN, a las nueve y nueve y treinta de la mañana, respectivamente, a los fines de que rindiera sus correspondientes declaraciones.

En diligencia del 22 de noviembre de 2010 (folio 135), la abogada MINERVA PAOLA DURÁN, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, promovió el testimonio de la ciudadana MIRLA FLORES.

Mediante diligencia de fecha 11 de noviembre de 2010 (folio 113), la abogada DAMARIS MOLINA COLMENARES, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual obra agregado a los folios 138 al 140 y sus anexos a los folios 141 al 160.

Consta a los folios 161 y 162, actas de fecha 23 de noviembre de 2011, correspondientes al acto de declaración de los testigos MARÍA GABRIELA CHIAAZZARO y MARÍA DE LOS ÁNGELES DURÁN, donde se declaró desierto dicho acto.

Por auto del 23 de noviembre de 2010 (folio 163), el Tribunal de la causa, visto el pedimento realizado por la parte demandada, fijó el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, para que fueran presentadas por la parte interesada, las ciudadanas MIRLA FLORES y MARÍA GABRIELA CHIAZZARO, a las nueve y nueve y treinta de la mañana, para que rindieran sus correspondientes declaraciones.

Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2010 (folio 164), el abogado JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF, actuando en su carácter de coapoderado de la parte demandada, impugnó el valor probatorio de las pruebas documentales aportadas por la parte actora.

En diligencia de fecha 24 de noviembre de 2010 (folio 165), el abogado JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF, actuando en su carácter de coapoderado de la parte demandada, promovió el testimonio del ciudadano ANTONIO MÁRQUEZ CÁMARA.

Por auto del 25 de noviembre de 2010 (folio 166), el a quo, no admitió la prueba promovida por el coapoderado judicial de la parte demandada, abogado JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF, en virtud de que no llenaba los requisitos exigidos en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil.

En sendas actas de fecha 26 de noviembre de 2010, insertas a los folios 167 al 169, la Jueza de la causa dejó constancia que procedió a interrogar a los testigos MYRLA COROMOTO FLORES DE FERNÁNDEZ y MARÍA GABRIELA CHIAZZARO TERÁN, respectivamente.

Mediante diligencia de fecha 26 de noviembre de 2010 (folio 170), la abogada MINERVA PAOLA DURÁN, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, promovió el testimonio del ciudadano ANTONIO MÁRQUEZ CÁMARA.

Consta en diligencia del 29 de noviembre de 2010 (folio 171), la abogada DAMARIS MOLINA COLMENARES, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, solicitó que se realizara un cómputo de los días de despacho transcurridos del lapso probatorio, en virtud de que el testigo promovido por la parte demandada, en fecha 26 del citado mes y año, no podría ser evacuado.

Por auto de fecha 29 de noviembre de 2010 (folio 172), el Tribunal de la causa, visto el pedimento realizado por la parte demandada, fijó el primer día de despacho siguiente a esa fecha, para que fuera presentado por la parte interesada, el ciudadano ANTONIO MÁRQUEZ CÁMARA, a las nueve de la mañana, para que rindiera su correspondiente declaración; dejándose constancia en acta de fecha 30 de noviembre de ese mismo año (folio 173), que el acto para recibir declaración del mencionado ciudadano, se declaró desierto por no haber asistido dicho ciudadano.

Mediante escrito del 30 de noviembre de 2010 (folios 174 al 176), los apoderados de la parte demandada, abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN, presentaron sus conclusiones referente a la presente causa.

En diligencia de fecha 30 de noviembre de 2010 (folio 177), la abogada DAMARIS MOLINA COLMENARES, actuando en su carácter de coapoderada judicial de la parte actora, impugnó los testimonios realizados por los testigos promovidos por la parte demandada, por ser ilegales y contrarios a derecho, por ser violatorios del contenido del artículo 1387 del Código Civil.

Por auto del 1° de diciembre de 2010 (folio 178), el Tribunal de la causa, dejó expresa constancia que entró en término para sentenciar.

Mediante auto del 18 de marzo de 2011 (folio 180), el a quo, ordenó notificar al Procurador General de la República, a los fines de ponerlo al conocimiento de la demanda de resolución por incumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto el demandado presta un servicio privado de interés público, para que adoptara las previsiones necesarias para que no se interrumpiera la actividad o servicio a la que esta afectado el bien; de conformidad con el artículo 95 del Decreto con fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, suspendió por un lapso de treinta días continuos, contados a partir de que constara la consignación de la boleta de notificación del Procurador.

En fecha 5 de abril de 2011 (folio 183), el Tribunal de la causa, dio por recibido oficio número 0372, de fecha 18 de marzo de 2011, emanado de la Procuraduría General de la República, donde informan que no se evidenciaba el auto donde se decretó la medida de secuestro, en virtud de que la sociedad mercantil “FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A.” es un instituto privado que presta un servicio público, en tal sentido ratificaban la suspensión del proceso por un lapso de cuarenta y cinco (45) días.

Por auto de fecha 6 de abril de 2011 (folio 185), el a quo, agregó al expediente, cuaderno de secuestro librado, por cuanto no se ejecutó la medida de secuestro decretada.

A los folios 188 al 201 del presente expediente, obra agregada las actuaciones referentes a la notificación librada a la Procuraduría General de la República.

En fecha 19 de septiembre de 2011 (folios 205 al 239), el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, dictó sentencia definitiva de cuya apelación conoce esta Superioridad, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta y, en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en referencia. Asimismo, condenó a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de “Bs.7.521 por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses junio, julio y agosto de 2010 y, Bs.902,52 por concepto del pago del IVA” (sic), Asimismo, condenó a la demandada, a pagar la cantidad de “Bs.12.011,56 por concepto de gastos de funcionamiento, pago de servicios públicos, de los meses que comprende de Diciembre de 2009 a Agosto de 2010, por haber cesado el uso del local notificado mediante telegrama con acuse de recibo (sic). Igualmente, declaró sin lugar la reconvención opuesta y finalmente acordó la indexación judicial solicitada.

Practicada la notificación de las partes de la sentencia, mediante dili¬gencia del 4 de octubre de 2011 (folio 244), la abogada LEIX TERESA LOBO, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, oportunamente interpuso contra la referida sentencia definitiva el recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, el cual, como se expresó ut supra, por auto del 10 del citado mes y año (vuelto del folio 245), fue oído por el a quo en ambos efectos.

II
TRABAZÓN DE LA LITIS

La controversia quedó trabada en los términos que se resumen a continuación:

LA DEMANDA

El ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO FEBRES, asistido por los abogados FIDEL LEONARDO MONSALVE MORENO y DAMARIS MOLINA COLMENARES, en síntesis, expuso en el libelo lo siguiente:

Que en fecha quince (15) de julio de 2006 cedió en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Mérida, en fecha primero (01) de agosto de 2006, bajo el Nº 29, tomo A-23, debidamente representada en la persona de su presidente y fiador solidario el ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº3.767.027, domiciliado en la avenida cinco (05) con calle 16 Las Violetas casa Nº 356, quinta La Lovera Urbanización Las Tapias de esta ciudad de Mérida y civilmente hábil, parte de un inmueble de mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra “a” ubicado en la planta baja de la casa quinta Norem frente de la edificación y con entrada independiente integrante de la casa-quinta Norem, ubicada en la avenida Urdaneta, Nº 45-165 de esta ciudad de Mérida, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84 mts2), según consta en contrato de arrendamiento autenticado.

Que entre el período comprendido entre Julio del año 2006 a Noviembre del año 2009 la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., representada en la persona de su presidente y fiador solidario, el ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, cumplió a cabalidad con los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento equivalentes a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES (Bs.2.507,oo) más la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado (IVA) y gastos por concepto de servicios básicos cuyo monto es variable mes a mes, todo esto establecido en las cláusulas segunda y quinta del referido contrato de arrendamiento, pero es el caso que desde el mes de diciembre del año 2009 adeuda la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs.1.918,18), correspondiente a gastos de funcionamiento del mes de diciembre 2009, conforme a la señala cláusula quinta del contrato, en el mes de Enero del año 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, más la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84,oo) por concepto de impuesto al valor agregado (IVA), la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.1.896,68) por concepto de gastos de funcionamiento de el mes de enero de 2010; febrero 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto de impuestos al valor agregado, más la cantidad de UN MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs.1.762,15) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de febrero 2010; en el mes de marzo de 2010, adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado y la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.1.235,68) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de marzo de 2010; en el mes de abril 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BS.300,84) por impuesto al valor agregado, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.1.291,57) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de abril 2010; en el mes de mayo 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (BS.1.260,07) por concepto de gastos de funcionamiento del mes de mayo 2010; en el mes de junio 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.751,79) por concepto de los gastos de funcionamiento del mes de junio de 2010; en el mes de julio 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto de impuesto al valor agregado, la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs.774,02) por concepto de gastos de funcionamiento; en el mes de agosto 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto impuesto al valor agregado, la cantidad de UN MIL CIENTO VEINTIÚN BOLÍVAR CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.1.121,52) por concepto de los gastos de funcionamiento del mes de agosto 2010; en el mes de septiembre 2010 adeuda la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS SIETE CON CERO CÉNTIMOS (Bs.2.507,oo) por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.300,84) por concepto impuesto al valor agregado, la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.747,43) por concepto de los gastos de funcionamiento del mes de septiembre. En tal sentido, los demandados han dejado de cumplir con las obligaciones contractuales establecidas en el referido contrato de arrendamiento, las cuales establecen el pago del canon de arrendamiento, el impuesto al valor agregado, intereses de mora y gastos por concepto de servicios básicos del área alquilada, tales como: agua, gas, electricidad, televisión por cable, vigilancia, jardinería. teléfono, seguro, etc, mediante el contrato de arrendamiento, son por cuenta de la arrendataria desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento hasta su terminación. Igualmente le corresponde tomando como referencia para ello, el metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados para el libre ejercicio de la profesión, lo correspondiente a energía eléctrica (especificaciones técnicas de los equipos) y agua del local arrendado, igualmente participa en la proporción, antes descrita, en los pagos de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo arrendado, es decir, no ha cumplido el contrato en lo relacionado con el pago de el canon de arrendamiento, cláusula segunda, gastos de funcionamiento, cláusula quinta y los intereses moratorios cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento.

Que La SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., representada por su presidente y fiador el ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA le solicitó en una oportunidad que le hiciera llegar por escrito la forma como calculaba el metraje del área en alquiler y área común lo cual le suministre por escrito y en forma detallada, en fecha 2 de septiembre del año 2009, y donde igualmente le participó que no le será renovado el contrato de arrendamiento, pero es el caso que ni aun suministrándole la información requerida por él para solventar el estado de atraso en que se encuentra lo ha hecho, persistiendo de esta manera, el incumplimiento del contrato alegado como causal de resolución en la presente demanda.

Que por todas estas razones y fundamentos de derecho acudió para demandar a la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., en la persona de su presidente, ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, y a este mismo ciudadano, solidariamente, como persona natural, en su condición de fiador solidario de la empresa demandada, por resolución por incumplimiento de contrato de arrendamiento, para que conviniera en: Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento derivado de su incumplimiento por la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses antes discriminados, es decir, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2010. Segundo: para que conviniera en pagar los cánones de arrendamientos insolutos antes discriminados los cuales alcanzan la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.22.563,oo). Tercero: Para que conviniera en pagar la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.2.707,56) correspondiente al impuesto al valor agregado (IVA), generados por la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos y discriminados anteriormente. Cuarto: Para que conviniera en pagar los gastos de funcionamiento los cuales alcanzan la cantidad de DOCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs.12.759,09), en virtud de que estos gastos guardan estrecha relación con los cánones de arrendamientos y al no pagar los mismos, es deducible que tampoco se habían pagado los gastos de funcionamiento. Quinto: Para que conviniera en pagar, de conformidad con el contenido del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cantidad que resulte del cálculo de los intereses moratorios derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento demandado, cálculo este, que solicitó fuera practicado por el Tribunal, en sentencia definitiva, de acuerdo a la tasa pasiva del Banco Central de Venezuela. Sexto: para que conviniera en pagar las costas y costos del presente proceso calculadas prudencialmente por el Tribunal, todo lo cual hace que la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., en la persona de su presidente y solidariamente, en forma personal, como fiador solidario, ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, la indicada cantidad de TREINTA Y OCHO MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.38.029,65). Solicitó que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble. Estimó la acción en TREINTA Y OCHO MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.38.029,65); equivalente a 585 U.T.

Fundamentó la acción en los artículos 33 y 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Mediante escrito presentado en fecha 9 de noviembre de 2010, que obra agregado a los folios 40 al 48, los apoderados de la parte demandada, abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN, dieron oportuna contestación a la demanda de resolu¬ción de contrato de arrendamiento incoada contra sus represen¬tados, rechazán¬dola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, alegando al efecto, en resumen, lo siguiente:

Que en fecha 15 de julio de 2006 sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento con el demandante, por parte de un inmueble de mayor extensión y medida, consistente en el local signado con la letra “a”, ubicado en la planta baja de la casa-quinta Norem, frente de la edificación y con entrada independiente, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84mts2), cuyo canon habría cancelado regularmente entre el periodo comprendido entre julio de 2006 a noviembre 2009, más el impuesto al valor agregado y gastos por conceptos de servicios básicos, cuyo monto es variable mes a mes, según lo establecido en las cláusulas segunda y quinta del contrato, pero que desde el mes de diciembre de 2009 la sociedad mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., (en lo sucesivo la farmacia), dejó de cancelar los gastos de funcionamiento a partir del mes de enero de 2010 éstos, el canon de arrendamiento y el impuesto al valor agregado, discriminando mes a mes el monto de cada concepto, es decir que se habría dejado de cumplir con las obligaciones contractuales, explicando que los gastos de funcionamiento se refieren a servicios básicos del área alquilada, tales como agua, gas, electricidad, televisión por cable, vigilancia, jardinería, teléfono, seguro, etc; que igualmente le correspondía a la farmacia de acuerdo al metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados, pagar la energía eléctrica y agua del local arrendado y en la proporción antes descrita (sin que tal proporción esté expresada) el pago de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble de lo cual forma parte lo arrendado, así como los intereses de mora.

Que en fecha 2 de septiembre de 2009, previa solicitud, le notificó a la arrendataria la forma cómo calculaba el metraje del área en alquiler y área común, oportunidad en que también participó la no renovación del contrato de arrendamiento.

Que en razón de lo expuesto querella a sus representados para que convinieran en la resolución del contrato, pagar los cánones insolutos, el impuesto al valor agregado correspondientes a tales cánones, los gastos que guardan estrecha relación con los cánones de arrendamiento, los intereses moratorios y las costas procesales, estimando la acción en la cantidad de Bs.38.029,65.

Bajo el titulo de las “CUESTIONES PREVIAS”, expusieron que de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 6°, por no llenar el libelo los requisitos exigidos en el artículo 340 eiusdem, por las siguientes razones:

1) Que el último artículo en su ordinal 2° exige que en el libelo se exprese el nombre, apellido y domicilio del demandante y demandado, no constando en la identificación de la arrendataria Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., su domicilio; solo se refiere a su inscripción registral, que nada tiene que ver son el domicilio de una sociedad, pues es público y notorio que el Registro Mercantil que tiene su sede en esta ciudad de Mérida, tiene competencia en gran parte del territorio merideño y el domicilio de las sociedades, a tenor de lo previsto en el artículo 28 del Código Civil, se halla en el lugar donde esté situada su dirección o administración, salvo lo que se dispusiere por sus estatutos o leyes especiales. La omisión de tal requisito hace defectuoso el libelo y procedente el defecto de forma citado.

2) Que adolece el libelo del requisito previsto en el ordinal 4°, que exige que éste exprese el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, con las explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales; y el del ordinal 5°, que exige que el libelo contenga la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión.

Que de una exhaustiva revisión del libelo se puede notar que al describirse los conceptos presuntamente adeudados desde el mes de diciembre de 2009 se refiere a cantidades de dinero que se corresponderían supuestamente con gastos por servicios básicos, de manera global, pero sin especificar en qué consistieron tales servicios básicos y el monto específico que se correspondería pagar cada mes por cada servicio, esto es, a qué conceptos se corresponde la sumatoria que presuntamente se adeuda por cada uno de los meses señalados en el libelo (diciembre 2009 a septiembre 2010) y menos aún señala en base a qué porcentaje están calculadas dichas cantidades, tomando en cuenta que en el libelo relata que están calculados en promoción al metraje arrendado, sin indicar el porcentaje, alícuota o cuota sobre la cual se calculó, no bastando a los efectos de llenar el requisito de los dos ordinales señalados acompañar una presunta comunicación explicativa que no tiene fecha cierta y cuyo contenido no se explicó en el libelo. Comunicación que a todo evento impugno por cuanto no me puede ser oponible en juicio por no provenir de nuestros representados.

3) Que adolece igualmente del requisito previsto en el Ordinal 6° que exige acompañar al libelo los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

Que como se expresó en relación al anterior defecto, se reclaman en el libelo presuntos gastos de funcionamiento del local arrendado desde diciembre 2009 hasta septiembre de 2010, especificando mes por mes el monto total de tales gastos, pero al libelo no se acompañó ningún instrumento que acredite el fundamento de la pretensión, es decir, de los que se derive inmediatamente el derecho deducido, omisión que entre otras cosas lesiona el derecho a la defensa de sus representados, pues les impide en el contradictorio conocer la razón de ser de las cantidades accionadas por tal concepto, omisión que igualmente vicia la demandada del defecto de forma opuesto.

Por las razones expuestas solicitaron que se declarara con lugar la cuestión previa de defecto de forma que aquí se opusieron.

En el título “DEFENSA DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO” opusieron la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción, y por consecuencia, de sus representados para sostenerla, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues en el libelo se les exige el pago de conceptos contrarios a lo establecido a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que en su artículo 7 prevé la irrenunciabilidad de los derechos establecidos en ella para favorecer al arrendatario, siendo nulo cualquier acuerdo o estipulación que implique menoscabo o renuncia de los mismos.

Que conforme al parágrafo único del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes, ellos deben estar incluidos dentro de la pensión arrendaticia.

Que hay otra razón igualmente importante para proponer la defensa a que se refiere este capítulo y es que no consta que el inmueble al cual pertenece el local arrendado esté afectado al régimen de propiedad horizontal como para que el arrendatario esté obligado a cancelar contribuciones por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes. Por consecuencia de lo anterior, ni el arrendador-demandante tiene cualidad o interés para reclamar el pago de cuotas de condominio o de funcionamiento de cosas comunes; ni la arrendataria-demandado para cancelar una contribución que por ley debe formar parte del canon de arrendamiento, contribución ésta que por estar al margen de lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe considerarse como obligación no integrante del contrato por menoscabar los derechos en ella consagrados a favor de la arrendataria y que como lo establece el artículo 7 ejusdem, es una estipulación viciada de nulidad.

Asimismo opusieron la misma defensa de falta de cualidad e interés de las partes para intentar y sostener el juicio, en razón de no adeudar los demandados cantidad alguna a la parte actora, en primer lugar porque los gastos de funcionamiento correspondientes al mes de diciembre de 2009 y a los meses que van de enero a septiembre de 2010, como lo explicamos en la anterior defensa, no corresponden al arrendatario; y en segundo lugar, porque los cánones de arrendamiento más el impuesto al valor agregado desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de mayo de 2010, se encuentran consignados en el expediente de consignaciones signado con el número 6874 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial a favor del demandante; y por consecuencia del pago oportuno de las pensiones arrendaticias, mal pueden deberse intereses de mora.

Respecto a los subsiguientes meses alegamos la compensación de la deuda de conformidad con lo establecido en el artículo 1331 del Código Civil que establece que cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellos una compensación, la que en el caso que nos ocupa extingue la deuda de la demandada hasta el monto de lo adeudado por cánones insolutos causados hasta la fecha de entrega cierta del inmueble arrendado, compensación que se le participó telegráficamente (Telegrama Certificado) al arrendador en fecha 23 de agosto de 2010.

Que la compensación, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1332 del Código Civil se efectúa de derecho en virtud de la Ley, y aun sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades recurrentes, por lo que nuestros representados no adeudan canon alguno, ni ninguna otra cantidad que pudiera derivarse del contrato; por el contrario, el arrendador es deudor de la farmacia.

Que por lo expuesto solicitaron que sin necesidad de entrar al fondo de la controversia, se declarara inadmisible la acción interpuesta de resolución del contrato, pues el mismo culminó al haberse renunciado a la prórroga legal arrendaticia; así como inadmisible el cobro de cánones de arrendamiento y gastos de funcionamiento del total del inmueble del cual forma parte el local arrendado, así como los restantes conceptos demandados, con los consiguientes pronunciamientos de ley.

En el título “DEFENSAS DE FONDO”, Negaron y rechazaron, tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por el arrendador, por ser falso que a partir del mes de diciembre de 2009 la farmacia haya comenzado a incumplir las obligaciones contractuales y que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, el impuesto al valor agregado y los gastos de funcionamiento hasta el mes de septiembre del año en curso, así como intereses de mora por la presunta falta de pago de los cánones demandados.

Negaron que a sus representados les correspondía pagar, tomando como referencia para ello el metraje arrendado, gastos de funcionamiento de las áreas comunes, estos es, la reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo arrendado.

Negaron y rechazaron que la parte demandada deba convenir en la resolución del contrato, pues mediante el telegrama se renunció a la prórroga legal arrendaticia, poniendo fin al contrato.

Negaron y rechazaron que se debían los cánones de arrendamiento accionados en el petitorio segundo del libelo, pues como se expresó, una parte de ellos se encuentran consignados en el expediente de consignaciones signado con el número 6874 que cursa por ante el Juzgado tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial, a favor demandante; y los no consignados han de compensarse con lo adeudado por el arrendador a la arrendataria, compensación que formalmente oponemos hasta alcanzar la cantidad de Diez Mil Veintiocho Bolívares (Bs.10.028,oo), equivalente a los cánones correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2010, más la cantidad de Mil Doscientos Tres Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.1.203,36), por concepto del impuesto al valor agregado recargable al canon durante los mismos meses, para un total de Once Mil Doscientos Treinta y Un Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.11.231,36), pues en el mes de agosto de 2010 se hizo la participación telegráfica renunciando a la prórroga legal y reclamando la restitución de las cantidades pagadas en contravención a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ratificada mediante la Notificación Judicial ya mencionada de fecha 8 de octubre de 2010, ante la falta de respuesta a la primera, oportunidad en la que se hizo entrega formal del inmueble. Igualmente rechazamos el monto estimado en tal concepto.

Negaron y rechazaron el petitorio tercero, pues el impuesto al valor agregado (IVA) se encuentra depositado junto a los alquileres en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial hasta el mes de mayo pasado; y los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2010, son objeto de la compensación opuesta.

Negaron y rechazaron que sus representados debían cancelar los gastos de funcionamiento exigidos en el cuarto petitorio, así como el monto estimado por ellos.
Negamos y rechazamos que deban pagarse intereses moratorios derivados del atraso en el pago de cánones de arrendamiento, así como las costas, conceptos exigidos en el quinto y sexto petitorio.

Negaron y rechazaron la cantidad por la que fue estimada la demanda, pues como se explicó a lo largo de este escrito, nuestros representados no son deudores del demandante.

LA RECONVENCIÓN

En el mismo escrito contentivo de la contestación de la demanda, los prenombrados abogados, con el mismo carácter expresado, procedieron a reconvenir al actor, exponiendo al efecto, en resumen, lo siguiente:

Que previo a la suscripción del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 15 de julio de 2006, cuyo objeto fue parte de un inmueble de mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra “a”, ubicado en la planta baja de la casa-quinta Norem frente a la edificación y con entrada independiente, ubicado en la avenida Urdaneta de esta ciudad de Mérida número 45-165; el arrendador solicitó a la farmacia como un requisito para celebrarlo, el pago de un punto equivalente a la cantidad de Veintidós Mil Bolívares (Bs.22.000,oo), dinero éste que para obtener el local debió cancelar en dinero efectivo y en moneda de curso legal, como le fue exigido. De igual manera se le exigió el pago de la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,oo) por concepto de reserva de contrato, dinero que canceló la farmacia por orden del arrendador a la empresa mercantil Antonio Suárez Bienes & Raíces C.A., conceptos estos que están prohibidos en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Consta en el contrato de arrendamiento y del propio texto del libelo que a la farmacia se le exigió el pago de gastos de funcionamiento del inmueble del cual forma parte el local arrendado tomando como referencia para ello, el metraje arrendado y las especificaciones técnicas de los equipos utilizados para el libre ejercicio de su profesión, participa en la proporción, antes descrita en los pagos de los servicios básicos y necesarios que se facturen por el mantenimiento, reparación y personal en el cuidado y conservación de las áreas que resulten comunes del inmueble del cual forma parte lo arrendado.

Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7 prevé la irrenunciabilidad de los derechos establecidos en ella para favorecer al arrendatario, siendo nulo cualquier acuerdo o estipulación que implique menoscabo o renuncia de los mismos, por lo que aplicando el contenido de la norma es contrario a derecho solicitar pagos prohibidos en la ley que rige la materia y nula la estipulación contenida en el contrato que impuso a la farmacia la obligación de cancelar, aparte del canon de arrendamiento, gastos de funcionamiento de áreas comunes del inmueble del cual forma parte el local arrendado.

Que conforme al parágrafo único del artículo 30 eiusdem, a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, lo que indica que esa contribución a la que se refiere la norma debe estar incluida dentro del canon de arrendamiento. Ello implica que de ser obligación para el arrendatario contribuir con los gastos comunes, ellos deben estar incluidos dentro de la pensión arrendaticia. Ahora bien, el inmueble denominado Casa-quinta Norem, del cual forma parte el local arrendado y que tiene entrada independiente, no está sujeto al régimen de propiedad Horizontal, ya que se trata de un bien de propiedad privada que se destinó a ser alquilado por partes al haberse convertido en un Centro Comercial, cuyo mantenimiento y conservación es responsabilidad exclusiva del propietario, no siendo lícito exigir al arrendatario la cancelación de contribución o cuota de mantenimiento del mismo, más aún cuando el local arrendado tiene entrada independiente y no afecta de manera alguna las áreas comunes de los restantes locales que conforman el Centro Comercial.

Que el Ordinal 2° del artículo 1585 el Código Civil impone al arrendador la obligación, por la naturaleza del contrato de arrendamiento y sin necesidad de convención especial, a conservar la cosa en estado de servir al fin para el que se le ha arrendado; y el artículo 1586 eiusdem lo obliga durante el tiempo del contrato a realizar todas las reparaciones que la cosa necesite.

Que como se expresó mediante telegrama de fecha 23 de agosto de 2010, el representante legal de la farmacia notificó al arrendador la voluntad de su representada de renunciar a la prórroga legal arrendaticia y de hacer entrega del local arrendado, dando por terminada la relación arrendaticia, y exigió el reintegro de las cantidades canceladas por concepto de “punto”, reserva de contrato y gastos de funcionamiento de las áreas comunes del local comercial, lo que fue ratificado en presencia del arrendador mediante notificación hecha por el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina, en fecha 8 de octubre pasado, oportunidad ésta en que el arrendador no hizo ninguna objeción, a pesar que en el escrito de solicitud se pidió se dejara constancia de las respuestas dadas por el notificado a sus particulares.

No teniendo la farmacia obligación de cancelar los conceptos de “punto” y reserva de contrato, así como los gastos de funcionamiento de las áreas comunes de la totalidad del inmueble; y siendo nula cualquier estipulación que en el contrato obligue al arrendatario a cancelar conceptos evidentemente ilegítimos, es por lo que se propone la mutua petición para que el demandante antes identificado convenga, o así lo condene el Tribunal a reintegrar a su corepresentada Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., con domicilio en esta ciudad de Mérida e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 1º de agosto de 2006, bajo el número 29, tomo A-23, los montos cancelados por dichos conceptos y que a continuación se especifican:

1. La cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,oo), por concepto del dinero entregado al arrendador por concepto de “punto” para obtener el contrato de arrendamiento;
2. La cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.3.000,oo), por concepto de dinero entregado a la empresa Antonio Suárez Bienes & Raíces C.A., por orden del arrendador a cuenta de reserva de contrato;
3. La cantidad de Doce Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con cuatro céntimos (Bs.12.298,04), por concepto de las cantidades pagadas al arrendador por gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial Norem, del cual forma parte el local.

Que del monto global cancelado y descrito en los numerales anteriores, es decir, de la cantidad de Treinta y Siete Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con cuatro céntimos (Bs.37.298,04) debe restarse la cantidad de Once Mil Doscientos Treinta y Un Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.11.231,36), que es el monto cuya compensación se opuso al demandante, quedando un saldo a favor de la farmacia la cantidad de Veintiséis Mil Setenta y Seis Bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs.26.066,68).

Que por las anteriores razones y con fundamento en los artículos ya citados y en el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvenimos a la parte actora Leopoldo Efraín Camejo Febres, ya identificado, para que conviniera o a ello lo condenara el Tribunal, en reintegrar a nuestra representada, también identificada en este escrito, la cantidad de Veintiséis Mil Setenta y Seis Bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs.26.066,68), equivalente a cuatrocientas una con cero dos unidades tributarias (401,02 U.T.), que es el monto que resulta de compensar los cánones de arrendamiento más el impuesto al valor agregado correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año en curso con el monto cobrado ilegítimamente por concepto de “punto”, reserva de contrato y gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial Norem, monto éste en el que estimaron la presente reconvención, más costas, monto que en definitiva solicitamos sea indexado en virtud de la pérdida económica de nuestra moneda en razón de la inflación.

Fundamentaron la reconvención en los artículos 1146, 1155, 1157, 1160, 1178 y 1184 del Código Civil.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Tal como se expresó en la narrativa de la presente sen¬tencia, estando dentro de la oportunidad prevista para dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida, a través de sus apoderados contestó la reconvención en los términos siguientes:

Que era totalmente falso, por no ser cierto, que en el libelo de demanda no constara la identificación de la arrendataria Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., y que su domicilio se refiere solo a su inscripción registral. Que del libelo de demanda consta suficientemente y de ello de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil el domicilio procesal tanto del arrendador como de la arrendataria, así como de quien representa esta última. Que consta efectivamente como dirección del arrendador y arrendataria la avenida Urdaneta, casa quinta Norem Nº45-165 de esta ciudad de Mérida, que es la sede donde tiene la oficina el arrendador y donde se instaló el precitado fondo de comercio; pero es que además consta suficientemente acreditado el sitio donde debe verificarse la citación de la demanda ello es, avenida cinco con calle 16, Las Violetas, casa Nº 356, Quinta Lovera, Urbanización Las Tapias de esta ciudad de Mérida, por lo que efectivamente cumplió en señalar específicamente el domicilio del demandante, la demandada y su representante legal, por lo que el libelo no tiene el preindicado defecto de forma y no procede por tanto el alegado de la demandada, lo que solicitaron fuera expresamente declarado por el Tribunal.

Que era totalmente falso, por no ser cierto que el libelo adolezca del requisito previsto en el ordinal 4 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que exige que el libelo exprese el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión.

Que evidentemente, la pretensión deducida en el libelo de demanda lo es la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento y el libelo en forma suficiente en el numeral segundo expresa detalladamente las explicaciones necesarias del porque de la demanda, así como la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, siendo por tanto suficiente el libelo presentado solicitando expresamente que se declarara sin lugar la cuestión previa presentada, lo que solicitamos expresamente sea declarado así por el tribunal.

Que era totalmente falso, por no ser cierto que en el libelo de demanda no se hubiesen acompañado los instrumentos en que se fundamenta la pretensión. Que constaba suficientemente acreditado que se acompañó el contrato de arrendamiento marcado con la letra “b”; que consta expresamente que efectivamente se le notificó la no renovación del contrato de arrendamiento, y que consta expresamente la forma como se calculaba el metraje del área en alquiler y el área común como se verifica en el anexo “c” contenida en el libelo y que es fundamento de la pretensión. Que la parte demandada opuso dos defensas de previo pronunciamiento en su escrito de contestación que se simplificaron así:

1.- La falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción y por consecuencia para los demandados sostenerla.

Que aduce que en el libelo se les exige pago de conceptos contrarios a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo que el inmueble al cual pertenece el local arrendado no está afectado por el régimen de propiedad horizontal, y que como consecuencia ni el arrendador demandante tiene cualidad para exigir las cuotas de condominio ni la arrendataria demandada para cancelar una contribución que por ley debe formar parte del canon de arrendamiento.

2.- Asimismo opusieron como defensa de previo pronunciamiento de intentar y sostener el juicio en razón de que los demandados no adeudaban cantidad alguna por gastos de funcionamiento y que, tampoco adeudan cantidad alguna por gastos de funcionamiento y que, tampoco adeudaban nada por los cánones de arrendamiento más el impuesto al valor agregado desde enero del 2010 hasta mayo del precitado año pues tales mensualidades se encuentran consignadas en un expediente que cursa por ante el Juzgado Tercero de los municipios Libertador y Santos Marquina.

Que de la misma forma, como defensa de previo pronunciamiento oponen la compensación, pues, según su decir el demandante les adeuda cantidades que permiten alegar la pretendida compensación.

Que con relación a las defensas de previo pronunciamiento alegadas por la parte demandada debemos expresar lo siguiente: Según el Código Civil venezolano, el artículo 1133. Que es suficientemente claro que la parte demandada pretendía eludir su responsabilidad contractual con base a subterfugios. Que al estar en presencia de un contrato de arrendamiento está en la obligación de exigir al arrendatario el cumplimiento de las cláusulas contractuales, que son el pago a tiempo, el mantenimiento de la cosa y la devolución de las mismas al término del contrato, si ello no sucede, hace nacer para el arrendador las acciones legales necesarias para preservar la cosa, en el caso de autos conforme consta el arrendatario incumplió sucesivamente con el pago de los cánones de arrendamiento a que se había obligado con la suscripción del contrato y consta que efectivamente no cumplió con tal obligación y supuestamente aduce que hizo unas consignaciones, las cuales nunca fueron notificadas al arrendador pues de su propia confesión se determina que el arrendador se enteró de tales consignaciones en fecha 08/10/2010 y que patentiza en forma evidente el incumplimiento por parte de el arrendatario de las cláusulas contractuales, determinándose expresamente la mora de el arrendatario.

Que en las precitadas defensas de previo pronunciamiento, alegó la demandada con fundamento en el artículo 1331 del Código Civil la compensación.

Que conforme a derecho la compensación opera cuando dos personas son recíprocamente deudoras, una de la otra, ello es, con la existencia simultánea de dos deudas. Que en el caso de autos era imposible que operara la aludida compensación, pues, nuestro representado le adeuda cantidad alguna al arrendatario.

Que la parte demandada pretendía sostener la alegada compensación solo en dichos, no acompañó documento alguno que pruebe la veracidad de lo alegado. Que era totalmente falso que su representado adeudara Bs.22.000, como punto, o que se le adeuden Bs.3.000,oo, por reserva de contrato. Que no existen en la pretensión de la demandada nada que demuestre tales conceptos, por lo que debería ser declarada sin lugar la pretensión deducida.

Que formalmente y en nombre de su representado el ciudadano Leopoldo Efrain Camejo Febres, negaron, rechazaron y contradecieron por ser falsa y temeraria la pretendida reconvención planteada.

Que era falso y carente de veracidad que su representado adeudara la cantidad de Bs.22.000,oo en concepto de punto. Que era falso y carente de veracidad que su representado le adeudara la cantidad de Bs.3.000,oo, por concepto de reserva de contrato. Que era falso y carente de veracidad que su representado adeudara la cantidad de Bs.12.298,04) por concepto de gastos de funcionamiento de áreas comunes del inmueble del cual forma parte el local arrendado. Que Sobre ese último punto, debían expresar en forma categórica que el arrendatario al suscribir el contrato de arrendamiento, se comprometió según la cláusula quinta de dicho contrato a pagar las cantidades que se generaran por concepto de gastos de funcionamiento de las áreas comunes del inmueble arrendado. Que debían expresar, tal y como consta del folio 46 de estas actuaciones, que su representado es colocado en total indefensión cuando la parte demandada en su reconvención, pretendía un cobro distinto al alegado, primero indica Bs.22.000,oo por punto, Bs.3.000,oo por reserva de contrato y Bs.12.298,04, como gasto de funcionamiento para luego colocar irresponsablemente que la cantidad pedida por punto es Bs.25.000,oo, siendo tal argumento insostenible por falso y tendencioso. Que debían expresar que es totalmente falso y carente de veracidad que la cantidad de Bs.3.000,oo, de un supuesto dinero entregado en reserva de contrato a Antonio Suárez Bienes y Raíces C.A., se hubiese hecho por orden del arrendador, pues no consta probanza alguna que así lo sustente.

Que con dicho escrito dieron contestación a las cuestiones previas alegadas, a las defensas de previo pronunciamiento, a las defensas de fondo y a la reconvención las cuales solicitaron fueran declaradas sin lugar en la definitiva.

III
PUNTOS PREVIOS

DE LA CUESTIÓN PREVIA

En el escrito de contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el libelo de la demanda, no llenaba los requisitos exigidos en el artículo 340 eiusdem, en virtud de que el actor no cumplió con lo establecido en los ordinales 2°, 4° y 6° del mencionado dispositivo legal, a cuyo efecto se observa:

El ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
[Omissis]
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”

Por su parte el artículo 340 eiusdem, expone:

“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.
9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.”

La Sala de Política- Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo n° 1111, de fecha 19 de junio de 2001, caso: CONSTRUCCIONES PENTACO J.R. C.A., dictada bajo ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, se pronunció sobre la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionándola con la finalidad del proceso, que está dirigida a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, en los términos siguientes:

[Omissis]
Las razones del pronunciamiento tienen su fundamento en que el Estado al prohibir la violencia privada, crea el proceso, para que los justiciables resuelvan sus conflictos intersubjetivos de intereses. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 257 dispone expresamente que: "el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia". Esta finalidad no sería de posible ejecución sin la intervención del Juez, que como director del proceso coadyuve con las partes en la búsqueda de este elevado propósito. (...) la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionándola con esa finalidad del proceso, está dirigida a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, vale decir, la demanda. Así, el señalamiento del defecto de forma del escrito de la demanda, lo que pretende es una mejor formación del contradictorio, esto es, la búsqueda del mayor esclarecimiento de los hechos que conforman la litis. Vale decir, que además, tiende a permitir el cumplimiento del principio de congruencia de la sentencia, el cual, es en nuestra legislación procesal de necesaria observancia, de conformidad con lo previsto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil
[Omissis]

Sentadas las anteriores premisas, este Jurisdicente observa que:

Con respecto a que el actor, no haya dado cumplimiento a lo estipulado en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que si cumplió con dicho requisito al indicar su nombre y apellido y su domicilio del modo siguiente: “LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N°. 3.224.802, de profesión ingeniero, con domicilio procesal en la avenida Urdaneta casa-quinta Norem N° 45-165 de esta ciudad de Mérida y civilmente hábil”(sic); al igual que señaló el nombre y apellido, domicilio del demandado y el carácter que tiene, de la forma siguiente: “Sociedad Mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción judicial del estado Mérida, en fecha Primero (01) de agosto de 2006, bajo el Nº 29, tomo A-23, cuyo registro mercantil acompaño en copia identificada con la letra “A”, debidamente representada en la persona de su presidente y fiador solidario el ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº3.767.027, domiciliado en la avenida cinco (05) con calle dieciséis (16) Las Violetas casa Nº 356, quinta La Lovera Urbanización Las Tapias de esta ciudad de Mérida y civilmente hábil”(sic).

En lo referente a que el actor dio cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4° del tanta veces mencionado artículo 340 del Código Adjetivo, se evidencia que sí señaló el objeto de la pretensión, el cual es un inmueble de “mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra “A” ubicado en la planta baja de la casa quinta Norem frente de la edificación y con entrada independiente integrante de la casa-quinta Norem, ubicada en la avenida Urdaneta, Nº. 45-165 de esta ciudad de Mérida, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84 mts2), según consta en contrato de arrendamiento autenticado que marcado con la letra “B” consigno en este acto” (sic).

Finalmente, con respecto a que si el actor dio cumplimiento con el requisito establecido en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, este Juzgador observa que si dio cumplimiento con dicho requisito, por cuanto si acompañó junto con el libelo de la demanda el instrumento en que fundamenta su pretensión, como es el contrato de arrendamiento, el cual obra agregado a los folios 12 al 18 del presente expediente.

En consecuencia, esta Superioridad observa ex novo que la cuestión previa interpuesta supra, no puede ser estimada, por cuanto el actor si cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS

Procede esta Superioridad a emitir pronunciamiento sobre el alegato de falta de cualidad o interés de la parte actora, para ejercer la presente acción y de la parte demandada para sostener la misma, formulado en la contestación de la demanda, a cuyo efecto se observa:

Nuestra jurisprudencia de instancia y de casación, acogiendo la opinión del ilustre procesalista patrio Luis Loreto (vide: “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en “Estudios de Derecho Procesal Civil”, pp. 65-126), reiteradamente ha establecido que la cualidad o legitimación en la causa (legitimatio ad causam) debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley abstractamente concede la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto. La no concurrencia de esa relación de identidad en cualesquiera de los sujetos privados que integran la relación procesal, origina en ellos una falta de legitimación activa o pasiva para la causa. Cuando este fenómeno de identidad lógica se da con respecto al actor, se denomina falta de legitimación activa, y cuando tal falta ocurre en cuanto al demandado, se le denomina falta de legitimación pasiva.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo n° 118, de fecha 23 de abril de 2010, dictada bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz, caso: JORGE ENRIQUE CONTRERAS PABÓN, se pronunció sobre la legitimación ad causam, en los términos siguientes:

“[Omissis]
Las normas delatadas como infringidas del Código Adjetivo Civil, disponen:

Artículo 16.
Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

Artículo 361.
En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

La jurisprudencia de este Alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:

“(...)-la legitimatio ad procesum– o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (...).”
(Sentencia de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de julio de 1999.)

Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones:

I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.
II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido).
IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.
[Omissis]”(sic) (http://www.tsj.gov.ve)
Tal como se señaló en la parte narrativa del presente fallo, en la contestación a la demanda, los abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ y MINERVA DURÁN, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demanda, opusieron que “ni el arrendador-demandante tiene cualidad o interés para reclamar el pago de cuotas de condominio o de funcionamiento de cosas comunes; ni la arrendataria-demandado para cancelar una contribución que por ley debe formar parte del canon de arrendamiento, contribución ésta que por estar al margen de lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe considerarse como obligación no integrante del contrato por menoscabar los derechos en ella consagrados a favor de la arrendataria y que como lo establece el artículo 7 ejusdem, es una estipulación viciada de nulidad”(sic).

Así las cosas, esta Superioridad observa ex novo que el argumento supra señalado, no puede ser estimado, por cuanto al realizarse la revisión exhaustiva de las actas procesales y muy especialmente del contrato de arrendamiento suscrito por el actor, ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO FEBRES con el representante legal de la demandada, ciudadano HOMERO LOBO, se evidencia que entre ambas partes nació una relación contractual, arrendaticia, donde hay una contraprestación, quedando así demostrado que el demandante tienen legitimidad para ejercer la presente acción por ser el arrendador del inmueble, en virtud del contrato de arrendamiento, el cual corre inserto a los folios 12 al 18 del presente expediente.

Con respecto a la falta de legitimidad de la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., para sostener la presente causa, se observa que dicha sociedad mercantil, si tiene legitimidad por cuanto se evidencia del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, aparece como arrendataria, comprometiéndose su representante legal a cumplir con lo estipulado en el mismo.

En consecuencia, considera quien aquí sentencia, que si tienen cualidad o interés la parte actora, ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO FEBRES, para ejercer la presente acción y la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., para sostener la misma, y así se decide.

IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN A LA DEMANDA

De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, como punto previo a la decisión sobre el mérito de la causa, procede este Tribunal a pronunciarse sobre la impugnación del valor de la demanda formulada en la contestación de la misma por la parte demandada. A tal efecto, esta Superioridad observa:

En el caso de especie, observa el juzgador que en libelo de la demanda el actor estimó el valor de la demanda propuesta en esta causa, en los términos siguientes:

“Sumados esto conceptos, alcanza a la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS, equivalente QUINIENTAS OCHENTA Y CINCO, CON CERO SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (585,07 u t); cantidad está [sic] en la que estimo la presente acción” (sic) (vuelto del folio 3) (Las mayúsculas son del texto copiado)

Por su parte, al contestar la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada rechazaron tal estimación, alegando al efecto, lo siguiente:

“Negamos y rechazamos la cantidad por la que fue estimada la demanda, pues como se explicó a lo largo de este escrito, nuestros representados no son deudores del demandante ”(sic)

Según la autorizada opinión del procesalista patrio Arísti¬des Rengel-Romberg, que el juzgador comparte, el valor de la demanda es "el interés económi¬co inmediato que se persi¬gue con la demanda". "Como la demanda es el acto en que se hace valer la pretensión del demandante contra el demandado, --agrega el citado autor-- el valor que se ha de estimar es el valor del objeto de la pretensión, que es el bien a que aspira el demandante" (sic) ("Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano", 1ra. ed., Edit. Ex Libris, vol. I, Caracas, pp. 266-267).

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia n° 1417, de fecha 14 de diciembre de 2004, caso: Ricardo Martínez, dictada bajo ponencia de la Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se pronunció sobre la manera de impugnar la estimación de la demanda:

“[Omissis]
En atención a lo expuesto, constata la Sala que en el sub iudice el anuncio del recurso de casación fue formulado por el demandado en fecha 15 de septiembre de 2004, es decir, en fecha posterior a la de la publicación en Gaceta Oficial de la novísima Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, cuestión que determina exigir como cuantía el monto que exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) que a la fecha del anuncio equivalen a setenta y cuatro millones cien mil bolívares (Bs. 74.100.000,00).
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el expediente, particularmente del libelo de demanda, se evidencia que el accionante intimó al demandado al pago de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), por concepto del principal de la deuda, un millón ciento sesenta y seis mil seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 1.166.666,66), por concepto de intereses moratorios y tres mil trescientos treinta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 3.333,33), por concepto de derecho de comisión de un sexto por ciento (6%) del valor de la cantidad demandada y expresada en la letra de cambio, cuyas sumatorias constituyen el interés principal del juicio ascendiendo a la suma de veintiún millones ciento sesenta y nueve mil novecientos noventa y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 21.169.999,99), cantidad que fue impugnada por el demandado, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, señalando únicamente su negativa y rechazo de la aceptación de la letra de cambio, que a su juicio, irracionalmente se le exigen en el libelo de la demanda, sin indicar si la consideraba exagerada o exigua.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente:
“...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”. (Negrillas del texto).

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por el accionante en su escrito libelar en la cantidad de veintiún millones ciento sesenta y nueve mil novecientos noventa y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 21.169.999,99), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia para la admisibilidad del recurso de casación, el cual debe superar el monto de setenta y cuatro millones cien mil bolívares (Bs. 74.100.000,00) y, por vía de consecuencia, la declaratoria sin lugar del recurso de hecho propuesto. Así se decide.”(sic) (http://www.tsj.gov.ve)

Por su parte la Sala Político Administrativa de nuestro Máximo Tribunal, en fallo n° 580, del 22 de abril de 2003, caso: Nanzo Biaggi Tapia, dictado bajo ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expuso lo siguiente:

“[Omissis]
En su escrito de contestación de la demanda, los apoderados de EDELCA rechazaron la estimación de la demanda por considerarla exagerada y basarse en argumentos de hecho y de derecho improcedentes. En particular, destacaron que el actor no señaló ni precisó los elementos objetivos de valoración que justifican la cuantía de su pretensión; agregaron que la misma fue determinada de manera caprichosa, alegando una presunta pérdida patrimonial por la imposibilidad de percibir un precio anual en virtud de la constitución de la servidumbre, lo cual no se corresponde con los principios que rigen la indemnización en la materia.
Ahora bien, dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”
Estimada como ha sido la demanda en la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo), y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente No. 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo que sigue:
“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (destacado de la Sala).

Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda.
Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.
Siendo esta la línea argumentativa de EDELCA, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide.
[Omissis]” (sic) (http://www.tsj.gov.ve)

Considera el sentenciador que la impugnación de la demanda realizada por los apoderados judiciales de la parte demandada, versa sobre el hecho de que no “son deudores del demandante”, argumento éste que fue desestimado en el punto previo referente a la “FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS” al señalarse que la demandada “si tiene legitimidad por cuanto se evidencia del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, aparece como arrendataria, comprometiéndose su representante legal a cumplir con lo estipulado en el mismo”(sic). En consecuencia se desecha, tal argumento de impugnación planteado y se deja firme la estimación de la demanda realizada por el actor, en el libelo cabeza de autos Así se resuelve.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la controversia cuyo reexamen fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Alzada en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, procede seguidamente el juzgador a pronunciarse sobre su mérito, cuyo efecto observa:

Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa el juzgador que la pretensión que en él se deduce es la de resolución por incumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual se encuentra regulada en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es el siguiente:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

Dicha norma debe ser concordante con el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguien¬te:

"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecu¬ta su obliga¬ción, la otra puede, a su elección, reclamar judi¬cialmente la ejecu¬ción del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjui¬cios en ambos casos, si hubiere lugar a ello".

Asimismo, el artículo 1.592 eiusdem prevé lo siguiente:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

En efecto, de los términos del escrito libelar, se evi¬dencia que el actor, ciudadano LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, asistido judicialmente por los abogados FIDEL LEONARDO MONSALVE MORENO y DAMARIS MOLINA COLMENARES, interpuso resolución por incumplimiento de contrato de arrendamiento, en contra de la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., en la persona de su presidente y fiador solidario, ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA. La parte actora alegó, que en fecha 15 de julio de 2006 cedió en calidad de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Farmacia La Luna de la Urdaneta C.A., debidamente representada en la persona de su presidente y fiador solidario el ciudadano Homero Antonio Lobo Sosa, parte de un inmueble de mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra “a” ubicado en la planta baja de la casa quinta Norem frente de la edificación y con entrada independiente integrante de la casa-quinta Norem, ubicada en la avenida Urdaneta, Nº45-165 de esta ciudad de Mérida, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84 mts2). Que el arrendatario empezó a incumplir con los cánones de arrendamiento al no pagarlos a partir del mes de enero del año 2010 en la fecha y de la forma convenidas de acuerdo a la cláusula segunda y quinta del referido contrato, quedando insolutos los cánones correspondientes a los meses de enero a septiembre de 2010, incurriendo en mora en cada uno de los meses vencidos y que igualmente el arrendatario dejó de cumplir con la obligación de pagar oportunamente los gastos por concepto de servicios básicos del área alquilada, tales como: agua, gas, electricidad, televisión por cable, vigilancia, jardinería. teléfono, seguro, etc, todo esto de conformidad con lo establecido en el contrato.

Por otra parte los demandados rechazaron, negaron y contradijeron la acción propuesta en su contra. Igualmente alegaron que los cánones de arrendamiento vencidos, una parte de ellos se encuentran consignados en el expediente de consignaciones signado con el número 6874 que cursa por ante el Juzgado tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta circunscripción judicial, a favor demandante; y los no consignados han de compensarse con lo adeudado por el arrendador a la arrendataria.

Así las cosas, esta Superioridad procede a emitir decisión expresa, positiva y precisa sobre si la acción de resolución de contrato inter¬pues¬ta en la presente causa resul¬ta o no ajustada a derecho, quedando excluido del tema probatorio los hechos admitidos por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, es decir, que es cierto la existencia de la relación arrendaticia, así como que el inmueble está ubicado en la dirección indicada en el libelo, por lo que se procede a analizar y valo¬rar el material probato¬rio cursante en autos, a cuyo efecto observa:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON EL LIBELO

Junto con el libelo de la demanda cabeza de autos, el ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO, asistido por los abogados FIDEL LEONARDO MONSALVE y DAMARIS MOLINA COLMENARES, produjo los documentos que se analizan y valoran a continuación:

a) Copia fotostática simple del registro de comercio, realizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, de la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA, quedando asentada en el tomo A-23, número 29 (folios 4 al 12);

Este Juzgador observa que dichas copias simples no fueron tachados ni impugnados en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, se aprecia con todo el mérito proba¬torio que la ley atribuye a los documentos públicos, para dar por compro¬bado que la prenombrada sociedad mercantil está debidamente registrada, y así se esta¬ble¬ce.

b) Copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, autenticado en fecha 24 de enero de 2007, ante la Notaría Segunda del estado Mérida, quedando anotado bajo el número 83, tomo 03 de los libros de Autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial (folios 13 al 17).

Observa el juzgador que dicho documento no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artícu¬lo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo el mérito proba¬torio que la ley atribuye, por provenir de una autoridad competente y está suscrito por el funcionario competente para ello, para dar por comprobado que hay una relación arrendaticia, cuya resolución se pretende y así se establece.

c) Comunicación contentiva de notificación de deuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos (folios 18 y 19).

Observa el juzgador que dicho documento no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artícu¬lo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia con todo el mérito proba¬torio, para dar por comprobado que la arrendataria fue notificada del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito por ella y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO DE LA PRIMERA INSTANCIA

En el escrito de prue¬bas que obra agregado a los folios 138 al 140 del presente expediente, los apoderados actora promovió las pruebas siguientes:

PRIMERO: Promovió el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento celebrado entre el accionante y el demandado de autos, ante la Notaría Segunda de Mérida, en fecha 24 de enero de 2007, quedando anotada bajo el número 83, tomo 3 de los libros de autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial (folios 13 al 18).

Observa el juzgador que la prueba en cuestión, ya fue analizada supra, razón por la cual se da por reproducida la valoración dada, y así se esta¬ble¬ce.

SEGUNDO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio del escrito de cómo se calculaba el metraje del área en alquiler y área común, suscrito por el actor, de fecha 2 de septiembre de 2009 (folios 19 y 20)

Observa el Tribunal que dicho escrito no fue impugnado por el demandado durante el lapso probatorio, por lo que debe considerarse como fidedigno a tenor de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.

TERCERO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de enero del año 2010 y los gastos de funcionamiento de diciembre de 2009 (folios 141 y 142).

CUARTO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de febrero del año 2010 y los gastos de funcionamiento de enero de 2010 (folios 143 y 144).

QUINTO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de marzo del año 2010 y los gastos de funcionamiento de febrero de 2010 (folios 145 y 146).

SEXTO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de abril del año 2010 y los gastos de funcionamiento de marzo de 2010 (folios 147 y 148).

SÉPTIMO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de mayo del año 2010 y los gastos de funcionamiento de abril de 2010 (folios 149 y 150).

OCTAVO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de junio del año 2010 y los gastos de funcionamiento de mayo de 2010 (folios 151 y 152).
NOVENO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de julio del año 2010 y los gastos de funcionamiento de junio de 2010 (folios 153 y 154).

DÉCIMO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de agosto del año 2010 y los gastos de funcionamiento de julio de 2010 (folios 155 y 156).

UNDÉCIMO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de septiembre del año 2010 y los gastos de funcionamiento de agosto de 2010 (folios 157 y 158).

DUODÉCIMO: Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de la relación de gastos y cuadro estadístico explicativo, del local signado con la letra “C” planta baja ocupado por la arrendataria que contiene la falta de pago de la mensualidad del mes de octubre del año 2010 y los gastos de funcionamiento de septiembre de 2010 (folios 159 y 160).

En lo que respecta a la relación de gastos y cuadro estadístico promovidos en los anteriores numerales, constata el sentenciador que la misma fue impugnada por el abogado JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF, en su carácter de coapoderado de la parte demandada en diligencia de fecha 23 de noviembre de 2010, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no se aprecian en la presente causa. Así se decide.

DÉCIMO TERCERO: Promovió de conformidad con los artículos 1400 y 1401 del Código Civil, el valor y mérito jurídico probatorio de la confesión realizada por el demandado en lo que respecta a la afirmación de aceptar morosidad y por tanto incumplimiento del contrato de arrendamiento en lo que respecta al pago de cánones de arrendamientos comprendidos desde el mes de junio del año 2010 hasta el ocho de octubre de 2010, afirmaciones contenidas en la copia certificada de la solicitud número 4564 expedida por el Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida y que riela agregada a los autos.

Este Tribunal observa que de dicha confesión si se evidencia que la demandada presenta morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2010, de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, por lo que se aprecia en la presente causa. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

DOCUMENTOS PRODUCIDOS CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Junto con el escrito de contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN, produjeron los documentos que se analizan y valoran a continuación:
a) Original de notificación judicial número 4564, que cursó ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, la cual fue solicitada por el representante legal de la demandada, ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO SOSA (folios 49 y 55).

Observa el juzgador que dicha notificación no fue tachada ni impugnada en forma alguna por la parte actora, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artícu¬lo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia con todo el mérito proba¬torio que el ley atribuye, por provenir de un institución reconocida (Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida) y está suscrita por el funcionario competente para ello, no comprobando con ello la obligación del actor, de devolver los gastos de funcionamiento, por punto y reserva de contrato, y así se esta¬ble¬ce.

b) Original de recibos de pago de gastos de funcionamiento del Centro Comercial Norem, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009 (folios 56 al 111).

Observa el Tribunal que dichos recibos no fueron impugnados por la actora durante el lapso probatorio, por lo que se deben considerarse como fidedignos a tenor de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.

PRUEBAS PROMOVIDAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO DE LA PRIMERA INSTANCIA

En su escrito de prue¬bas, que obra agregado al folio 120, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN, promovieron oportuna¬mente las siguientes pruebas:

PRIMERO: Promovió el valor y mérito jurídico de la notificación judicial y de los recibos de pago de gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial Norem (folios 49 al 111).

Observa el Tribunal que dicha notificación y recibos no fueron impugnados por la actora durante el lapso probatorio, por lo que se deben considerarse como fidedignos a tenor de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.

SEGUNDO: Documentales:

1. Original de recibos de pago de gastos de funcionamiento del Centro Comercial Norem, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 (folios 121 al 124).

Observa el Tribunal que dichos recibos no fueron impugnados por la actora durante el lapso probatorio, por lo que se deben considerarse como fidedignos a tenor de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.

2. Copia del telegrama enviado por el representante legal de la FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., al arrendador en fecha 23 de agosto de 2010 (folio 126).

Observa el Tribunal que dicho telegrama no fue impugnado por la actora durante el lapso probatorio, por lo que debe considerarse como fidedignos a tenor de lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no comprobando con ello la obligación del actor, de devolver los gastos de funcionamiento, por punto y reserva de contrato, y así se esta¬ble¬ce.

3. Original de documento de reserva de alquiler, realizado entre el ciudadano ANTONIO JOSÉ SUÁREZ SÁNCHEZ y el ciudadano HOMERO ANTONIO LOBO (folio 127).

Esta superioridad observa, en lo que respecta a la mencionada instrumental no puede ser apreciada en la presente causa porque se trata de documento privado que si bien fue suscrito por el accionado, en el mismo interviene un tercero ajeno a la presente causa, motivo por el cual al no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

4. Copia fotostática certificada de actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones número 6874 que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida (folios 128 al 133).

Observa el juzgador que dichas copias certificadas no fueron tachadas ni impugnadas en forma alguna por la parte actora, por lo que este Tribunal, de conformidad con el encabezamiento del artícu¬lo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia con todo el mérito proba¬torio que el ley atribuye, por provenir de un institución reconocida (Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida) y está suscrita por el funcionario competente para ello y en la misma se evidencia la las consignaciones arrendaticias hechas por las demandada, y así se esta¬ble¬ce.

Establecido lo anterior, pasa de seguidas a verificar la tempestividad de las consignaciones arrendaticias, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses enero a mayo del año 2010, y a tal efecto observa:

El artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza lo siguiente:

“[Omissis] Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad [Omissis]”.

A los efectos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión número 55 de fecha 5 de febrero de 2009 con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, caso Inmobiliaria 200555 C.A. en Solicitud de Revisión, estableció la oportunidad en que debía realizarse las consignaciones arrendaticias, exponiendo al efecto:

“[Omissis]
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
[Omissis]” (Negrillas y subrayado son del texto copiado).

De la anterior cita jurisprudencial, se evidencia que la primera consignación arrendaticia se realizará dentro de los quince días siguientes al vencimiento del cánon de arrendamiento a consignar, siendo consignados los demás cánones de arrendamiento en la fecha pactada en el contrato de arrendamiento para el pago de los mismos y sino hubiera pacto alguno, se tendrá como fecha de pago, el último día del mes.

Ahora bien, de la minuciosa revisión de las consignaciones realizadas se evidencia que:

La de los meses de enero y febrero de 2010 se realizó, el día 11 de marzo de 2010, no siendo consignados de manera tempestiva, en virtud de que el mes de enero se debía, consignar dentro de los primeros quince días del mes de febrero del año 2010, y el del mes de febrero se debía consignar, dentro de los primeros cinco días del mes de marzo, tal como fue estipulada la fecha de pago del canon de arrendamiento, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Con respecto, a las consignaciones de los meses marzo y abril de 2010, se realizaron el día 3 de junio de 2010, siendo también extemporánea sus consignaciones, por cuanto la del de marzo 2010, correspondía dentro de los primero cinco días del de abril del año 2010 y la del de abril de 2010, debía realizarse dentro de los primeros cinco días del de mayo de 2010.

Finalmente, la consignación arrendaticia correspondiente al mes de mayo de 2010, fue realizada el 29 de junio de 2010, siendo su consignación extemporánea, porque debía realizarse era los primeros cinco días del de junio de 2010.

Como se observa de las anteriores relaciones, las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a mayo del año 2010, fueron extemporáneas por tardía. Así se establece.

TERCERO: Testificales: promovió el testimonio de las ciudadanas MARÍA GABRIELA CHIAZZARO y MARÍA DE LOS ANGELES DURÁN.

Este Juzgador, observa que dichos testigos, tienen interés en la causa, por ser empleadas de la demandada, en consecuencia, se desechan por ser impertinentes. Así se decide.

El Tribunal para decidir observa:

Tal como lo enseña la doctrina y lo confirma la juris¬pru¬dencia, para que sea procedente la acción resolutoria consa¬grada en el precitado artículo 1.167 del Código Civil, es menester la concurrencia de los requisitos siguien¬tes:

PRIMERO: Que se trate de un contrato bilateral.

SEGUNDO: Que el demandado haya incumplido culposamente sus obligaciones.

TERCERO: Que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.

La falta de comprobación de uno cualquiera de los requi¬sitos antes enunciados, por ser concurrentes, originaría la improceden¬cia de la acción resolutoria deducida.

De consiguiente, el sentenciador pasa a pronunciarse respec¬to a si en la presente causa se encuentran o no cumpli¬dos los mencionados requisitos, a cuyo efecto se observa:
En cuanto al primer presupuesto enunciado, resulta evi¬dente que en el caso de especie el mismo se encuentra cumpli¬do, pues el con¬trato cuya resolución se pretende tiene un obvio carác¬ter bilateral, en virtud de que se trata de un contra¬to de arrendamiento, conforme al cual ambas partes asumieron obligaciones recíprocas. De consi¬guien¬te, el Tribu¬nal da por compro¬bado dicho requi¬si¬to, y así se decla¬ra.

En cuanto al segundo presupuesto, es decir, que el deman¬da¬do haya incumplido culposamente sus obligaciones, el Tribu¬nal observa:

A este respecto, en el libelo de la demanda, el actor, le imputan a la parte demandada el incumpli¬miento de sus obligaciones respecto al pago de los meses de enero hasta septiembre de 2010, a razón de DOS MIL QUINIENTOS SIETE CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.507,oo), cada uno. Para un total de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 22.563,oo). Y pago adicional a los cánones, lo correspondiente al impuesto al valor agregado (i.v.a) correspondiendo a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.2.707,56) y los gastos de funcionamiento por un monto de DOCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 12.759,09), adeudando un total de TREINTA Y OCHO MIL VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 38.029,65).

Finalmente, la demandante concluye sus alegatos expresando que la demandada incumplió las obligaciones emana¬das del contrato celebrado con su mandante, en fecha 24 de enero de 2007.

Por su parte, la demandada rechazó, negó y contradijo la acción propuesta en su contra. Igualmente alegaron que no le correspondía pagar el metraje arrendado, gastos de funcionamiento de las áreas comunes. Asimismo, negaron y rechazaron que no debían los cánones de arrendamientos accionados en el petitorio de la demanda, por cuanto se encuentran consignados en el expediente con el número 6874 que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, correspondientes a los meses de enero hasta mayo del año 2010.

Ahora bien, del análisis del material probatorio anteriormente efectuado, en criterio del sentenciador, quedó demostrado que la demandada, sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., realizó unas consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses de enero hasta mayo del año 2010, en cuanto a esto, tal y como quedó indicado supra, las mismas fueron realizadas en forma extemporánea, pudiéndose constatar en tal virtud que el argumento que con respecto a este concepto realizó la parte demandada en la contestación a la demanda, dada la extemporaneidad de las consignaciones, no logró desvirtuar los alegatos esgrimidos por el demandante, en relación a la insolvencia de los cánones de arrendamiento. Así se decide.

De esta manera, la parte demandada adeuda la cantidad de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 22.563,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de enero a septiembre de 2010 y la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 2.707, 56), por concepto de impuesto al valor agregado (IVA), generados por la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos.

En virtud de las consideraciones, concluye este juzgador que la demandada incumplió con sus obligaciones legales y contractuales derivadas del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende y que la actora al haber cumplido con sus obligaciones se encontraba legitimada para acudir ante un órgano jurisdiccional a exigir tal resolución y así se establece.

Con respecto al pedimento realizado por el actor en el libelo de la demanda, referente a que conviniera la demandada a “pagar, de conformidad con el contenido del Artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cantidad que resulte del cálculo de los intereses moratorios derivados del atraso en el pago del canon de arrendamiento demandado, calculo [sic] este [sic], que solicito sea practicado por este tribunal, en sentencia definitiva, de acuerdo a la tasa pasiva del banco [sic] central [sic] de Venezuela”(sic); este Juzgador observa que dicho pedimento es improcedente, en virtud de que el actor y la demandada, en el contrato de arrendamiento cuya se pretende, se evidencia que en la cláusula “DECIMA CUARTA”, estipularon que el interés mensual sobre los cánones de arrendamiento en estado de mora es el del uno por ciento (1%), no siendo aplicable los intereses de mora establecido en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Por ello, en la parte dispositiva de la presente senten¬cia, se declarará parcialmente con lugar la demanda, así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

Hecha la anterior declaratoria, debe este Tribunal emitir decisión expresa, positiva y precisa respecto de la pretensión reconvencional por reintegro de los gastos de funcionamiento y de “punto” interpuesta por la demandada contra el actor, con fundamento en los artículos 1.146, 1.155, 1.157, 1.160, 1.178 y 1.184 del Código Civil, en concordancia con el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a cuyo efecto este operador de justicia observa:

En cuanto a esto, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios estipula:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Asimismo el parágrafo único del artículo 30 del mencionado dispositivo legal, establece:

“Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal” (Negrillas y subrayado agregado por esta Alzada).

Por su parte el artículo 1° de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:

“Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno” (Negrillas y subrayado agregado por esta Alzada).
Sentadas las anteriores premisas, este Jurisdicente para decidir observa:

El artículo 1° de la Ley de Propiedad Horizontal, establece los inmuebles objeto de propiedad horizontal, estipulando que se tendrá como local “la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común”, evidenciándose así que el inmueble arrendado, corresponde con las característica de un local sometido a la propiedad horizontal, como así fue señalado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, al indicarse como un “inmueble de mayor extensión y medida consistente en el local signado con la letra A, ubicado en la planta baja, de el frente de la edificación y con entrada independiente, integrante de la casa quinta, ubicada en la Avenida Urdaneta, N° 45-165”(sic).

En virtud de ello, para los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, el arrendador debía incluir en el monto del mismo, los gastos de funcionamiento, tal como lo estipula el único aparte del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; por estar sometido dicho inmueble al régimen de propiedad horizontal.

Siendo así, para el entender de este Jurisdicente, la cláusula “QUINTA” del contrato de arrendamiento, debe considerarse como nula, en virtud del artículo 7 eiusdem, por ser ilegal el cobro aparte del canon de arrendamiento, los gastos de funcionamiento o mantenimiento; en consecuencia el actor, dado el cobro ilegal de dichos gastos, le adeuda a la demandada, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 12.298,04), por concepto de las cantidades pagadas por gastos de funcionamiento de las áreas comunes del Centro Comercial Norem, del cual forma parte el local arrendado, lo cual quedó demostrado con los originales de los recibidos de pago correspondientes a los años 2007, 2008 y 2009, que fueron valorados en su debida oportunidad.

Con respecto al reintegro de las cantidades de dinero por concepto de “punto” y reserva de contrato, este Juzgador observa que dicho cobro es ilegal en virtud de lo establecido en el artículo 13 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo tenor es el siguiente:

“El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar”.

No estando amparado por el ordenamiento legal el cobro de “primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendamiento”(sic).

Ahora bien, observa este sentenciador que, la parte demandada no aportó ningún elemento de convicción alguno respecto a la existencia de los hechos afirmados, por los apoderados judiciales de la demandada en el escrito de contestación de la demanda como fundamento de pretensión reconvencional, sobre el reintegro de las cantidades pagadas por concepto de “punto” y reserva de contrato, pues la prueba traída a los autos para demostrar tal hecho, fue desechada por quien suscribe. Siendo esto así, debe declararse la improcedencia de dicho concepto. Así se decide.

En consecuencia tal reconvención debe ser declarada parcialmente con lugar, como lo hará esta Superioridad en el dispositivo de este fallo.

Por último visto que, producto de la declaratoria parcial de la demanda y de la declaratoria parcial de la reconvención, surgen entre las partes contendientes recíprocas obligaciones de carácter dineraria considera quien suscribe que puede operar la compensación entre amabas condenatorias.

Siendo así, dado que por una parte el demandado en definitiva deberá pagar a la actora por concepto de cánones insolutos la cantidad VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 22.563,00) y por concepto de Impuesto al valor agregado la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 2.707,56), todo lo cual asciende a la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 25.270,56) y por la otra que el demandante deberá pagar al demandado la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 12.298,04), por haber cobrado ilegalmente los gastsos de mantenimiento, al realizarse la compensación entre ambos montos, debe concluirse que en definitiva la parte demandada pagará sólo a la parte accionante la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 12.972,52). Así se decide.
En virtud de las consideraciones anteriores, en la parte dispositiva de la presente senten¬cia, se declarará parcialmente con lugar la demanda, parcialmente con lugar la reconvención interpues¬ta por la parte demandada, parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y, en conse¬cuen¬cia, se modificará el fallo recurrido.

DISPOSITIVA

En mérito de los razonamientos que anteceden, este Juzga¬do Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, actuan¬do en sede civil, administrando justicia en nombre de la Repúbli¬ca Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la ley, dicta sen¬tencia definitiva en la presente causa, en los términos si¬guientes:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta el el 4 de octubre de 2011, por la abogada LEIX TERESA LOBO, en su carácter de coapode¬rada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 19 de septiembre de ese mismo año, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDI¬CIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio incoado contra la mencionada sociedad mercantil por el ciudadano LEOPOLDO EFRAIN CAMEJO FEBRES, por resolu¬ción de contrato de arrendamiento por incumplimiento sobre el inmueble que se identificara infra, median¬te la cual dicho Tribunal declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta y, en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en referencia. Asimismo, condenó a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de “Bs.7.521 por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses junio, julio y agosto de 2010 y, Bs.902,52 por concepto del pago del IVA” (sic), Asimismo, condenó a la demandada, a pagar la cantidad de “Bs.12.011,56 por concepto de gastos de funcionamiento, pago de servicios públicos, de los meses que comprende de Diciembre de 2009 a Agosto de 2010, por haber cesado el uso del local notificado mediante telegrama con acuse de recibo (sic). Igualmente, declaró sin lugar la reconvención opuesta y finalmente acordó la indexación judicial solicitada.

SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta el 14 de octubre de 2010 ante el mencionado Tribunal, por el ciudadano LEOPOLDO CAMEJO, contra la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., por resolución de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble iden¬tificado en esta senten¬cia.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta el 9 de noviembre de 2010 ante el mencionado Tribunal, por los apoderados de la parte demandada, abogados LEIX TERESA LOBO, JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF y MINERVA PAOLA DURÁN,.

CUARTO: Dada, la condenatoria recíproca de las cantidades de dinero supra indicadas y producto de la compensación indicada en la motiva del presente fallo, se ordena a que la parte demandada pague al demandante, ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO FEBRES, la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 12.972,52).

QUINTO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano LEOPOLDO EFRAÍN CAMEJO FEBRES con el representante legal de la sociedad mercantil FARMACIA LA LUNA DE LA URDANETA C.A., autenticado ante la Notaría Segunda de Mérida, en fecha 24 de enero de 2007, quedando anotada bajo el número 83, tomo 3 de los libros de autenticaciones llevado por esa Oficina Notarial; en consecuencia, se ORDENA la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento , consistente en un local signado con la letra “A” ubicado en la planta baja de la casa quinta Norem frente de la edificación y con entrada independiente integrante de la casa-quinta Norem, ubicada en la avenida Urdaneta, Nº 45-165 de esta ciudad de Mérida.

SEXTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no se hace especial pronunciamiento sobre costas.

Queda en estos términos MODIFICADO el fallo apelado. Así se decide.
Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoseles saber de la publicación del presente fallo y que, una vez que conste en autos la última notificación, comenzará a correr el lapso para la interposición de los recursos procedentes contra la misma.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribu¬nal de origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a los veintiún días del mes de mayo del año dos mil trece.- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez,

José Rafael Centeno Quintero
El Secretario,

Leomar A. Navas Maita

En la misma fecha, y siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.
El Secretario,

Leomar A. Navas Maita

JRCQ/ycdo