TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS
MUNICIPIOS MIRANDA Y PUEBLO LLANO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

EN SU NOMBRE
203° y 154°

EXPEDIENTE N° 2013 - 009

CAPÍTULO I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

PARTE DEMANDANTE: MARIA MERY RONDON DE RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V-2.616.801, domiciliada en el Estado Mérida y hábil, en nombre y representación de la Sucesión RAMÍREZ RONDON.---------------------------------------------------------------------------------------------------
PARTE DEMANDADA: WILLIAN JOSÉ RIVERO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.996.048, domiciliado en la Avenida Bolívar con calle Ribas, casa N° 2- 33 sector la Avenida de la población de Timotes, Municipio Miranda del Estado Mérida y hábil.-----------------------------------------
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Abogado FRANKLIN ATILIO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 89.456, titular de la cédula de identidad N° V- 9.497.720, con domicilio en el Ciudad de Valera Estado Trujillo e igualmente capaz, según se evidencia en poder autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Primera de la Ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 27 de Marzo de 2013, inserto bajo el N° 59, Tomo 36 del libro respectivo.---
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).----------------------------------------------------------------------------------------------

CAPÍTULO II
PARTE NARRATIVA:

Recibido por distribución el libelo de Resolución de Contrato de Arrendamiento, procedente de la distribución realizada por el Juzgado de los Municipios Miranda y Pueblo Llano de esta Circunscripción Judicial en fecha diez (10) de mayo de dos mil trece (2013), presentada por la ciudadana MARIA MERY RONDON DE RAMÍREZ, ya identificada, en nombre y representación de la Sucesión RAMÍREZ RONDON, mediante apoderado judicial abogado FRANKLIN ATILIO RAMÍREZ, por medio de la cual demanda al ciudadano WILLIAN JOSÉ RIVERO RAMÍREZ, este Tribunal a los fines de pronunciarse acerca de su admisión, observa:
De la lectura del escrito introductivo de la instancia se puede observar en relación a los hechos y fundamentos de derecho, así como del petitorio del mismo, que el profesional del derecho antes mencionado expresa textualmente lo siguiente:

“ (…) Mi representada poderdante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano WILLIAN JOSÉ RIVERO RAMÍREZ, (…), sobre un local comercial propiedad de mi poderdante en representación de la sucesión Ramírez Rondon (…) El presente contrato durante la vigencia de la relación locataria, el contrato suscrito entre las partes es de un año, 01 de enero 2008 al 01 de enero de 2009, vale decir a fecha cierta, observándose que el plazo de inicio comienza 01 de Enero de 2008 y concluía el 01 de Enero de 2009, pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes, por periodos iguales siempre que una de las partes lo manifiesten por escrito y con un mes de anticipación su voluntad de no querer continuar en la relación jurídica de este contrato. A pesar de la ambigüedad en la redacción de esta cláusula, no se sabe a ciencia cierta si la condición de voluntad escrita anticipada, se refiere a la prorroga del contrato o la resolución del mismo. (…) En el supuesto negado de la prorroga legal esta venció hace mas de dos años, de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual transcribo parcialmente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1 de este Decreto Ley celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:… c)cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o mas, pero menor de diez (10) años se prorrogara por un lapso máximo de dos años…” No obstante y tratándose de un familiar de mi representada, (como es su nieto), ocurrió la tácita reconducción, según lo establece el articulo 1.614 Código Civil “En los arrendamientos hechos por tiempo determinados, si el inquilino siguiere ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado “. Así las cosas y apelando al principio iuris novit curia, me limito a probar los hechos, por lo que me acojo al articulo 1.615 del Código Civil que expresa: Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada por algún establecimiento comercial o fabril y sesenta si no estuviese en este caso y esto se verificara aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento del precio en el alquiler. No se concederán al inquilino los plazos de que trata este articulo, en caso de que no este solvente por alquileres, o cuando la casa se este arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique en usos deshonestos”. Por lo anterior narrado y el contenido de la cláusula tercera de tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, la cual transcribo íntegramente “Se ha convenido entre las partes que el canon de arrendamiento es la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (700,00) mensuales que el ARRENDATARIO se obliga a pagar a el ARRENDADOR dentro de los cinco primeros días de cada mes y será ajustado a la inflación presentada en el país y determinada por el Banco Central de Venezuela. Las partes se comprometen a dar a aviso con treinta (30) días de anticipación en caso de la no prorroga. Dicha cláusula, ha sido reiteradamente violada por el inquilino, del local comercial, objeto de este litigio, en lo referente al uso correcto del Local y al ajuste por inflación, la cual nunca ha sido sufragada desde el principio del mencionado contrato, hasta la presente fecha tal como lo ordena el articulo 1.592 de Código Civil “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado del contrato, o falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Anexo copia de la libreta de Ahorros N° 0108-0067 680200177296 del Banco Provincial, a nombre de mi representada, ciudadana MARIA MERY RONDON DE RAMÍREZ, donde consta los pagos parciales de los cánones de arrendamiento, marcada con la letra “C”, y detalles de movimiento de la misma cuenta, en tres (3) folios útiles. Como es del conocimiento de todos, la inflación es un hecho publico y notorio, cuyos índices son señalados al país mensualmente por el Banco Central de Venezuela, por lo tanto y de conformidad con el Articulo 1212, eusdem, el cual reproduce totalmente “cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente, si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un termino, que se fijara por el Tribunal…”. Atendiendo a la cláusula tercera del mencionado contrato, el canon de arrendamiento se estipula en SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,oo) mensuales… y se ajustará a la inflación presentada por el Banco Central de Venezuela; como es de entender, esta es una condición que no amerita un termino a fijar por el Tribunal, a tenor del articulo señalada ut supra, sino que es el señalado mensualmente por el Banco Central de Venezuela, expresamente señalado por el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo que consta en la libreta de ahorro, previamente señalada y en los DETALLES DE MOVIMIENTOS, (01-01-2007 al 31-12-2009) del mismo Banco y cuenta, aquí reproducidos en original. La falta de pago completa y oportuna del ajuste del canon por inflación, establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo cual el aquí demandado se encuentra en mora, desde marzo del 2008, fecha desde la cual debió haber cancelado el ajuste por inflación, hasta la presente fecha, es decir CINCUENTA Y OCHO (58) meses de atraso aproximadamente. A todas luces, el mencionado arrendatario se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de la manifestación de voluntad en contrario de mi representada (su abuela), lo que significa que al vencerse el plazo estipulado, AL ESTAR INSOLVENTE CON LOS PAGOS, DARLE UN USO DIFERENTE AL LOCAL ESTABLECIDO EN EL CONTRATO y permanecer en el inmueble, el arrendatario se convierte en un poseedor de mala fe, que es el caso de nuestro demandado, ya que no ha sido posible establecer de común acuerdo y de forma bilateral, ponernos de acuerdo, en la cuantía de los cánones mensuales, sino por el contrario se ha impuesto la voluntad del arrendatario, durante todos estos años y a partir del dos mil nueve, por que mi representada no esta de acuerdo y rechaza los montos por ‘el establecidos unilateralmente. Por lo tanto cumpliendo instrucciones por mi poderdante, ocurro ante usted en nombre y representación de MARIA MERY RONDON DE RAMIREZ, para demandar como en efecto formal demando al ciudadano WILLIAN JOSE RIVERO RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.996.048, para que convenga en dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre el y mi representada y que se acompaña en este libelo, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió, o en su defecto que así lo declare el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.614 y 1.615 del Código Civil Venezolano. Fundamento la presente acción de con el articulo 34 de la Ley especial literal b, d, e. Estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Vd. 130.000.00), es decir la cantidad de MIL DOSCIENTOS QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (1.215 U.T)

CAPÍTULO III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

En este sentido, este juzgador considera necesario antes de entrar a sustanciar el presente procedimiento para que llegue a la sentencia definitiva, pronunciarse, como punto previo, sobre la admisibilidad o no de la demanda propuesta, por cuanto observa:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa (…).”

Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y al contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, en copia simple que riela a los folios (9 al 10) del presente expediente, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida Estado Mérida, de fecha 23 de Enero de 2008, inserto bajo el N° 55, Tomo 02 de los libros respectivos, se desprende que la parte actora, ciudadana MARIA MERY RONDON DE RAMÍREZ, antes identificada, en su carácter de arrendadora de un fondo de comercio denominado “LA ZULIANITA”, y un local comercial ubicado en la avenida Bolívar con calle Ribas, casa 2-33, sector la avenida de la población de Timotes Estado Mérida, el cual dio en arrendamiento bajo contrato escrito a tiempo determinado al ciudadano WILLIAN JOSÉ RIVERO RAMÍREZ, que se encuentra ocupado por el arrendatario contra quien intenta acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y por consiguiente la desocupación del local comercial.
Ahora bien, la pretensión ejercida es de resolución de contrato de arrendamiento, por ello, conforme a las facultades conferidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador a verificar sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado; Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado y por ende las prórrogas, si han sido convenidas, que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado.
Señalado lo anterior, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula SEGUNDA, señala:

“(…) El presente contrato tiene una duración por el termino de un (01) año a partir del primero (01) de Enero de dos mil ocho (01/01/2008), plazo que comenzara a contarse hasta el primero de Enero de dos mil nueve (01/01/2009), pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes, por periodos iguales siempre que una de las partes lo manifieste por escrito y con un mes de anticipación, su voluntad de no querer continuar en la relación jurídica de este contrato.(…)” .

En consecuencia, analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula SEGUNDA y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, como en el caso de marras, que las partes contratantes convienen que a plazo fijo de un (01) año, computables a partir del 01/01/2008 hasta el 01/01/2009; por lo consiguiente, resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto el demandado de autos fue dejado pacíficamente en posesión del inmueble (Local comercial), una vez concluido dicho contrato.
Por otra parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:

“(…) Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos (…)”.

Por lo tanto, se evidencia que este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado Orden Público Inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios; de igual manera, el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el debido proceso, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“(…)esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “El cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…” CURSIVAS DEL TRIBUNAL.

También, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que:
“(…) El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”

Igualmente, parafraseando al Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAB, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por lo consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario; obviamente, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin, la justicia.
Pues, sería un notable desconocimiento del derecho, de parte de este Juzgador, admitir la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, ASÍ SE DECIDE.--------------------------------------------------------------------

DECISIÓN:

En mérito de lo anteriormente analizado y por todos y cada uno de los razonamientos expuestos, éste Juzgado Ejecutor Medidas de los Municipios Miranda y Pueblo Llano de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los Artículos 2, 26, 49, 253 y 257 de la Carta Magna, 78, 321 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 33 y 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1600 y 1613 del Código Civil, DECLARA: INADMISIBLE LA DEMANDA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, que cursa ante este Tribunal, incoada por la ciudadana MARIA MERY RONDON DE RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V-2.616.801, domiciliada en el Estado Mérida y hábil, en nombre y representación de la Sucesión RAMÍREZ RONDON, por medio de APODERADO JUDICIAL, Abogado FRANKLIN ATILIO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 89.456, titular de la cédula de identidad N° V- 9.497.720, con domicilio en el Ciudad de Valera Estado Trujillo e igualmente capaz, según se evidencia en poder autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Primera de la Ciudad de Mérida Estado Mérida, de fecha 27 de Marzo de 2013, inserto bajo el N° 59, Tomo 36 del libro respectivo, en contra del Ciudadano WILLIAN JOSÉ RIVERO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.996.048, domiciliado en la Avenida Bolívar con calle Ribas, casa N° 2- 33 sector la Avenida de la población de Timotes, Municipio Miranda del Estado Mérida e igualmente capaz, por ser la misma contraria a normas de orden público.---------------------------------------
Por la índole del presente fallo no hay condena en costas.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA U ORIGINAL DE LA PRESENTE DECISIÓN, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y de los cardinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.------------------------
DADO, FIRMADA, SELLADA Y REFRENDADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MIRANDA Y PUEBLO LLANO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en Timotes a los diecisiete días (17) días del mes de mayo de dos mil trece (2013. Año 203º de la Independencia y 154 ° de la Federación.---------------------------------------------------------------

EL JUEZ:

ABG. OSCAR OMAR ESCALANTE ROPERO

LA SECRETARIA

ABG. ALICIA ARAUJO

En la misma fecha se publicó la presente decisión siendo las dos y quince minutos de la tarde.-

LA SECRETARIA

ABG. ALICIA ARAUJO