TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
203º y 154º
EXP. Nº 7.578

CAPÍTULO I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Algenio Rafael Zabala Zabala, venezolano, casado, Economista, titular de la cédula de identidad Nº V-1.936.502, mayor de edad y civilmente hábil.
Abogado Asistente: Abg. Mario Díaz García, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-15.517.806, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 109.857, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Edificio Oficentro, tercer piso, Oficina 36, Avenida 4, Bolívar, entre calles 24 y 25, Calle 24, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte Demandada: Juana Sánchez, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.016.932, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Calle 18, entre avenidas 7 y 8, numero catastral 6-59, sector Belén, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Resolución de contrato de arrendamiento.
CAPÍTULO II

En fecha 10 de octubre de 2013, se recibió por distribución del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, con competencia ordinaria, libelo de demanda incoada por el ciudadano Algenio Rafael Zabala Zabala, asistido por el abogado Mario Díaz García, contra la ciudadana Juana Sánchez, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora entre otras cosas, expresa:
…omissis…
El día 01 de enero de 2005, celebre con el carácter de Arrendador, contrato de arrendamiento por vía de privada, el cual anexo marcado con la letra “A”; con la ciudadana JUANA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, casada, Técnica Dental, titular de la cédula, de identidad N° 8.016.932, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil; en su condición de Arrendataria; dicho contrato de arrendamiento tiene por objeto un local comercial que consta de dos ambientes con un sanitario en la planta alta del inmueble ubicado en la calle 18, entre las Avenidas 6 y 7, número catastral 6-59, Sector Belén, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Es el caso ciudadana Juez, que dicho contrato de arrendamiento fue renovado en cuatro (4) oportunidades, tal y como se evidencia de los contratos suscritos por vía privada que anexo al presente, libelo de demanda marcados con las letras “B1”, “B2”, “B3” y “B4”; siendo que en cada renovación se realizaba un ajuste en el canon de arrendamiento, es decir, se modificaba la Clausula Segunda. En el primero contrato de arrendamiento (año 2005), el canon, era la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00); en el segundo contrato de arrendamiento (año 2006), el canon era la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00); en el tercer contrato de arrendamiento (año 2007), el canon de arrendamiento era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 220,00); en el cuarto contrato de arrendamiento (año 2008), el canon de arrendamiento era la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); y, en el quinto y último contrato de arrendamiento que suscribiéramos, se mantuvo dicho canon de arrendamiento. Es de resaltar aparte, que es un común denominador de todos los contratos, la obligación inequívoca asumida por parte de la Arrendataria de pagar el canon de arrendamiento a más tardar los primeros cinco (5) días de cada mes, y, el hecho de que la duración de la relación arrendaticia, tácitamente se convirtió indeterminada después de suscrito el quinto contrato, esto, por cuanto la duración de todos y cada una de los contratos que habíamos suscritos era de un año.
La relación arrendaticia desde sus inicios se desarrolló dentro del fiel apego a lo convenido entre las partes en los contratos de arrendamiento, no existiendo ningún contratiempo, ni incumplimiento en los mismos, hasta el mes de julio del año 2012, intempestivamente la Arrendataria, dejó de cumplir con su sagrada obligación de pago, cuando no lo realizó de ninguna forma ni manera, por lo que hasta la presente fecha debe: agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2012; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2013; es decir, 15 meses de canon de arrendamiento vencidos; lo que a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) mensuales, totalizan la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), que me adeuda la ciudadana, JUANA SÁNCHEZ, antes identificada, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de la relación arrendaticia que mantenemos.
Es por estas razones ciudadana Jueza, y dado a la mora y el transcurso inefable del tiempo, sin que la Arrendataria, haya cumplido con su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento; es por lo que acudo a usted, como Juez competente, para demandar como formalmente demando, por vía civil a la ciudadana JUANA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, casada, Técnica Dental, titular de la cédula de identidad N° 8.016.932, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil, en su condición de Arrendataria; en juicio de resolución del contrato arrendamiento antes citado, de conformidad a lo establecido en los artículos 1159, 1160 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 Literal A de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, por haber incurrido la Arrendataria-Demandada, en incumplimiento de la Clausula Segunda del último contrato de arrendamiento suscrito, (anexo “B4”), el cual es Ley entre las partes; toda vez, que dicha Arrendataria a incumplido con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento atrasados correspondientes a los meses de: agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2012; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2013; es decir, 15 meses de canon de arrendamiento vencidos; lo que a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) mensuales, totalizan la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00). En consecuencia, solicito: PRIMERO: Sea declarada la resolución del presente contrato de arrendamiento y en consecuencia, se me haga entrega material del inmueble indicado en este libelo, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió la Arrendataria-Demandada al inicio de la relación arrendaticia: SEGUNDO: Me pague la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses: agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2012; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2013, aun atrasados y adeudados. TERCERO: El pago igualmente de las costas y costos del presente juicio.
De conformidad a lo establecido en los artículo 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, formalmente solicito se decrete medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado, por cuanto la Arrendataria-Demandada, no paga canon de arrendamiento desde agosto de 2012 hasta la presente fecha.
Estimo la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento, en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), cantidad esta que es producto de la suma de los cánones de arrendamiento vencidos y adeudados hasta la presente fecha, lo que equivale a SETENTA CON CERO NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (70,09 U/T), esto de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. (…)

Ahora bien, el Juez como director del proceso está en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, con el objeto de determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración; observa el Tribunal que en el presente caso la parte actora incoó su demanda a través de la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO., y de una revisión minuciosa al libelo de demanda, se observa que la parte actora manifiesta:

(…) Es el caso ciudadana Juez, que dicho contrato de arrendamiento fue renovado en cuatro (4) oportunidades, tal y como se evidencia de los contratos suscritos por vía privada que anexo al presente, libelo de demanda marcados con las letras “B1”, “B2”, “B3” y “B4”; siendo que en cada renovación se realizaba un ajuste en el canon de arrendamiento, es decir, se modificaba la Clausula Segunda. En el primero contrato de arrendamiento (año 2005), el canon, era la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00); en el segundo contrato de arrendamiento (año 2006), el canon era la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00); en el tercer contrato de arrendamiento (año 2007), el canon de arrendamiento era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 220,00); en el cuarto contrato de arrendamiento (año 2008), el canon de arrendamiento era la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); y, en el quinto y último contrato de arrendamiento que suscribiéramos, se mantuvo dicho canon de arrendamiento (…).

Es oportuno señalar para quien decide, el dispositivo técnico legal del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

En tal sentido, considera prudente este Juzgado traer a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:
(…) En criterio de la sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción es escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, púes al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

En data más reciente, la citada Sala Constitucional, en sentencia Nº 381, del 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. (resaltado y subrayado del Tribunal).
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Al ser escudriñado el libelo de demanda presentado por la parte actora, éste señala claramente que:
(…) Es el caso ciudadana Juez, que dicho contrato de arrendamiento fue renovado en cuatro (4) oportunidades, tal y como se evidencia de los contratos suscritos por vía privada que anexo al presente, libelo de demanda marcados con las letras “B1”, “B2”, “B3” y “B4”; siendo que en cada renovación se realizaba un ajuste en el canon de arrendamiento, es decir, se modificaba la Clausula Segunda. En el primero contrato de arrendamiento (año 2005), el canon, era la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00); en el segundo contrato de arrendamiento (año 2006), el canon era la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00); en el tercer contrato de arrendamiento (año 2007), el canon de arrendamiento era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 220,00); en el cuarto contrato de arrendamiento (año 2008), el canon de arrendamiento era la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); y, en el quinto y último contrato de arrendamiento que suscribiéramos, se mantuvo dicho canon de arrendamiento (…).

Al ser analizados los contratos señalados por la parte actora, se observa que la relación arrendaticia nació el día 01 de enero de 2005, según el primer contrato celebrado entre las partes, y finalizó el día 01 de abril de 2010, según el último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duración de CINCO (05) AÑOS y TRES (03) MESES. En consecuencia, en aplicación al artículo 38, literal “c”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria (Juana Sánchez), una prórroga legal de DOS (02) AÑOS, la cual finalizó el día 01 de abril de 2012.
Ahora bien, en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en qué momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En este sentido, el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, con el objeto que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo con el ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha 10 de octubre de 2013, siendo recibida en este Despacho en la misma fecha (10/10/2013), es decir, fuera de los cuarenta y cinco (45) días, luego de vencido el lapso de prórroga legal; es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador no manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción. Así se establece.
En consideración a lo expuesto, esta Instancia Jurisdiccional aprecia que efectivamente, en el presente caso la parte actora incoo demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, cuya vía solo es aplicable para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden público por tratase de un contrato, a tiempo indeterminado. En virtud de lo antes decidido y con fundamento en el tercer supuesto del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara INADMISIBLE la acción intentada, por ser contraria a una disposición expresa de la ley.
DECISIÓN

En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por el ciudadano Algenio Rafael Zabala Zabala, asistido por el abogado en ejercicio Mario Díaz García, contra la ciudadana Juana Sánchez, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ser contraria a una disposición expresa de Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los catorce días del mes de octubre del año dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 7578, en el libro L – 13, se publicó la anterior decisión siendo las 2:30 p.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Srio.,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/bcr.-