REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR
Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
202° y 153°
EXPEDIENTE Nº7997
DEMANDANTE: PABLO JOSE DUGARTE BAENA.
DEMANDADO: DUGLAS H. CARDENAS R.
MOTIVO: DESALOJO.
FECHA DE ADMISIÓN: 02 de Febrero de 2011.
VISTOS:
L A N A R R A T I V A:
Se inicia la presente acción por demanda que incoara el ciudadano PABLO JOSE DUGARTE BAENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-3.991.662, domiciliado en la ciudad de Mérida y hábil, asistido por el Abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.748; por DESALOJO; CONTRA el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R.
El ciudadano PABLO JOSE DUGARTE BAENA, parte actora, ya identificado, asistido por el abogado Carlos Enrique Pacheco Calderón, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.748, en el libelo de la demanda expone:
OBJETO DE LA PRETENSION:
Tiene por objeto la presente demanda en que, en mi carácter de apoderado judicial del arrendador, se obtenga un pronunciamiento judicial que declare el desalojo, acción derivada por el incumplimiento contractual del contrato de arrendamiento escrito que pacté en fecha 31 de julio del año 2006, contrato de arrendamiento escrito celebrado por vía privada, con el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 13.816.027, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Mérida y civilmente hábil, comenzando a regir a partir del día 1º De agosto del año 2006, según la cláusula TERCERA del citado contrato de arrendamiento y por el cual di en calidad de arrendamiento un (1) inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el No. 04, piso 01 de la edificación, en esta ciudad de Mérida estado Mérida. En cuanto a la temporalidad del plazo del contrato se indeterminó en el tiempo. El inmueble objeto del contrato para el momento de su arrendamiento se entrego en perfecto estado de conservación y mantenimiento y así lo recibió EL ARRENDATARIO. Dicho pronunciamiento judicial lo demando, en virtud de las violaciones en que ha incurrido el arrendatario ya identificado, al no cumplir con el pago de las pensiones de arrendamiento y las disposiciones legales que taxativamente señaladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las obligaciones fundamentales de la arrendataria; dicho contrato de arrendamiento lo acompaño con el presente escrito en su original en tres (3) folios útiles y lo opongo formalmente al aquí demandado el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad NºV-13.816.027, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y civilmente hábil. RELACION DE LOS HECHOS
Como ya he dicho el día 31 de julio de 2006, pacté por escrito con DOUGLAS H. CARDENAS R., ya identificado, en su carácter de ARREDATARIO, uno contrato de arrendamiento cuyo objeto recae sobre un (1) inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el No. 04, piso 01 de la edificación, de esta ciudad de Mérida estado Mérida, tal como se evidencia en la cláusula PRIMERA del citado contrato de arrendamiento.
En varias oportunidades llamé al arrendatario, con el objeto de llegar a un acuerdo amistoso y le pagara las pensiones de arrendamiento vencidas y que cumpliera con la entrega formal del inmueble debido al incumplimiento de las obligaciones que, como arrendatario tenia, no llegando a un acuerdo amistoso.
En la cláusula del precitado contrato se pactó: CLAUSULA QUINTA: “EL ARRENDATARIO” pagará a “EL ARRENDADOR” durante todo el lapso de vigencia del contrato, como canon mensual de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs.488.250,oo) que, de acuerdo a la Reconvención monetaria, hoy CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs.488.25) mensuales el año de vigencia del presente contrato de arrendamiento. EL ARRENADATARIO pagará el preindicado canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada uno de los meses de duración del contrato, en dinero efectivo en el domicilio de EL ARREDADOR. La falta de pago oportuno de dos (2) pensiones mensuales consecutivas de arrendamiento por parte de “EL ARRENDATARIO” da lugar a la resolución del contrato a instancia del “EL ARREDADOR”. Es entendido que el bien inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento ha sido regulado por la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, Departamento de Inquilinato, mediante Resolución No. 9.750, expediente No. OF-10-06, fijando el canon máximo mensual la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON DOSCIENTOS CINCUENTA CENTIMOS (Bs.488.250). Es el caso que el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., ya identificado, me debe hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero del 2011, es decir 14 meses, a razón de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs.488.25) mensuales, lo que constituye una violación a las CLAUSULAS QUINTA y DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento el articulo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no pagar las pensiones de arrendamiento convenidas en la oportunidad acordada, lo que revela y patentiza la violación del referido contrato de arrendamiento, y por ser el contrato de arrendamiento de uno de los llamados de tracto sucesivo, sinalagmático perfecto, de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cada una de las partes, siendo la principal para el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., ya identificado, pagar oportunamente las pensiones de arrendamiento de acuerdo con lo pactado en el mencionado contrato, adeudándome hasta la presente fecha la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOSTREINTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.835,50).
FUNDAMENTO DEL DERECHO Y CONCLUSIONES. Sucede, Ciudadano Juez, que EL ARRENDATARIO DOUGLAS H. CARDENAS R., ya identificado, de manera unilateral y sin causa que lo justifique dejó de pagar las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre, del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero del 2011, lo que constituye una violación a lo pactado en el contrato de arrendamiento escrito ya descrito en la presente demanda y a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no pagar las pensiones de arrendamiento convenidas en la oportunidad acordada, lo que revela y patentiza la violación del contrato de arrendamiento, de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo la principal para el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., ya identificado pagar oportunamente las pensiones de arrendamiento de acuerdo con lo pactado, es evidente que su incumplimiento da lugar al supuesto de la acción de desalojo prevista en el articulo 34 Ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establecen que los contrato tienen fuerza de Ley entre las partes, y deben de ejecutarse con arreglo a lo expresado en ellos, amén de que el articulo 1.592 en forma expresa fija las obligaciones principales que debe cumplir todo arrendatario, lo cual en el caso que nos ocupa, y conforme a lo antes expuesto y la normativa señalada.
PETITORIO
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, en mi propio nombre, es por lo que vengo a la Autoridad Competente de este Tribunal, en mi propio nombre, para DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDO y de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad NºV-13.816.027, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y civilmente hábil, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a su digno cargo, a lo siguiente:
PRIMERO: a través de la presente acción de desalojo me entregue de manera inmediata el inmueble objeto de la presente demanda constituido por un (un (1) inmueble consistente en un apartamento, ubicado en Avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el No. 04, piso 01 de la edificación, de esta ciudad de Mérida estado Mérida, completamente desocupado de bienes y personas y cosas, en razón del incumplimiento en pago de las pensiones de arrendamiento de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 34 Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 y 1.592 del Código Civil. SEGUNDO: en pagar la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON CIANCUENTA CENTIOMOS (Bs.6.835,50), suma esta de dinero que corresponde a los cánones de arrendamientos siguientes: diciembre, del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero del 2011, es decir, catorce (14) meses a razón de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 488,25) mensuales cada una, que es la cantidad de dinero que me adeuda hasta la presente fecha, mas las mensualidades por vencerse hasta la definitiva entrega del inmueble.
TERCERO: en pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamientos insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria del fallo. QUINTO: en pagar las costas y costos procesales del presente juicio. (sic).
ESTIMACION DE LA ACCION
Estimo la presente acción en la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.6835,50), el equivalente a 105.16 Unidades Tributarias, de acuerdo a lo previsto en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil y el articulo No. 1 de la Resolución No. 2.009-0006 de fecha 18 – 03- 2009 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
CITACION: Solicito que la citación del ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., ya identificado sea practicada en la dirección del inmueble arrendado y objeto de esta demanda: apartamento, ubicado en la Avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el No. 04, piso 01 de la edificación, de esta ciudad de Mérida estado Mérida. DOMICILIO PROCESAL: Para dar cumplimiento al dispositivo contenido en el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalo como sede procesal para todos los efectos ulteriores del procedimiento, la siguiente: Avenida Urdaneta, Centro Comercial Glorias Patrias, Local No.4. (AL LADO DEL BANCO SOFITASA) Mérida estado Mérida Teléfono (0274)- 2637238
Agrega a la demanda: Copia simple de la cédula de identidad del actor; Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por vía privada en la ciudad de Mérida estado Mérida, de fecha 31 de julio del 2006; Copia simple del documento de propiedad; y Copia de la Resolución No. 9.750 de Regulación de alquileres emanada de la Alcaldía del municipio Libertador del estado Mérida.
El 01 de Febrero de 2011, el Tribunal lo recibió por distribución.
El 02 de Febrero de 2011, el Tribunal la admite porque no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley; en consecuencia, se ordena la citación de la parte demandada, para que comparezca por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a fin de que en horas de Despacho de contestación a la demanda que hoy se providencia.
El 09 de Febrero de 2011, el ciudadano PABLO DUGARTE, parte actora, ya identificado, asistido de abogado, confiere PODER APUD–ACTA a los abogados CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON y CARLOS FELICE PACHECO SBARRA, titulares de las cedulas de identidad NºV-4.485.668 y 13.097.424, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº42.748 y 130.619 respectivamente….
En la misma fecha, el abogado el Abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.748, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, insta al Alguacil del Tribunal proceda a practicar la citación de la parte demandada, así mismo dejo constancia de haber entregado los emolumentos.
El 22 de Marzo del 2011, el Alguacil del Tribunal consigna Recibo de Citación debidamente firmado por el ciudadano demandado DOUGLAS H. CARDENAS R., parte demandada en el presente juicio, y el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 24 de Marzo de 2011, el ciudadano Douglas Humberto Cárdenas Romero, parte demandada en el presente litigio, asistido por el abogado Carlos Morán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº118.626, consigna escrito de Contestación al fondo de la Demanda y Reconvención, y expone:
CONTESTACION:
Capitulo Primero
De la contestación al fondo de la demanda
En cuanto al objeto de la pretensión.
Niego Rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho temerario alegado por el demandante, en cuanto a que el contrato de arrendamiento suscrito por vía privada el día 31 de julio del año 2006, que pretende hacerlo valer como instrumento fundamental a la demanda, se indeterminó en el tiempo, cuando lo cierto es, que dicha relación contractual arrendaticia se pactó a tiempo determinado y continua siendo a tiempo fijo según lo expresamente indicado en la cláusula tercera que a la letra dice: … “el lapso de duración del contrato celebrado es de seis (6) meses contados a partir del día primero (1ro.) del mes de agosto del año dos mil seis (2006) y terminara el día 28 de febrero del año dos mil siete (2007). El presente contrato de arrendamiento es a tiempo determinado” … Siendo ello así, es indubitable que dicho contrato de arrendamiento se tiene reputado como un contrato a tiempo determinado y nunca jamás a tiempo indeterminado como erradamente quiere hacerlo valer el demandante, máxime cuando se consagró en dicha cláusula su prorroga por tiempo igual, por lo que debe declarase sin lugar la demanda habida cuenta que el procedimiento utilizado es el inadecuado para los contratos a tiempo determinado y así pido lo declare.
En cuanto a la relación de los hechos.
Primero.- Convengo y acepto por ser cierto, el hecho alegado por el demandante en cuanto a que suscribimos un contrato de arrendamiento el día 31 de julio de 2006 sobre un inmueble consistente en un apartamento identificado con el numero 04, ubicado en el piso 1 de las Residencias el Sabio, en la avenida 5 Zerpa, con calle 23 en la ciudad de Mérida estado Mérida.
Segundo.- Niego Rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho temerario alegado por el demandante en cuanto a que en varias oportunidades me llamó con el objeto de llegar a un acuerdo amistoso y le pagara las pensiones de arrendamiento vencidas y que cumpliera con la entrega formal del inmueble debido al incumplimiento de las obligaciones que como arrendatario tenia; cuando lo cierto es, que nunca jamás el demandante se ha comunicado conmigo y mucho menos para exigir el cumplimiento del contrato, toda vez que soy solvente arrendaticio.
Tercero.- Convengo y acepto por ser cierto, que el inmueble identificado con el numero 04, ubicado en el piso 1 de las Residencias el Sabio, en la avenida 5 Zerpa, con calle 23 en la ciudad de Mérida estado Mérida, que ocupo en calidad fue sometido a regulación de alquileres por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del municipio Libertador del estado Mérida, según consta del contenido de la resolución N° 9.750 del expediente N° OF-10-06.
Cuarto.- Niego Rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho afirmado por el demandante en cuanto a lo que le adeudo hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero del 2011, es decir catorce (14) meses a razón de cuatrocientos ochenta y ocho mil bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 488,25) mensuales para un total de seis mil ochocientos treinta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs.6.835,50), cuando lo cierto es que no le adeudo nada por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud que no soy insolvente arrendaticio por cuanto le he cancelado a tiempo oportuno cada uno de los cánones arrendaticio que se han causado hasta la fecha y en consecuencia no soy incumpliente contractual como asevera erróneamente el demandante.
En cuanto al fundamento de derecho y conclusiones
No es procedente el derecho invocado ya que el demandante en una calificación apresurada del contrato de arrendamiento que suscribimos por vía privada el día 31 de julio del 2006, que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como pretende hacerlo valer, por lo que el derecho que invoca es inaplicable por errónea interpretación, habida cuenta que el desalojo que intenta obtener previo pronunciamiento del Juzgado, por el presunto incumplimiento del pago de los alquileres es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado tal como lo estatuye el articulo 34 de la Ley de arrendamientos que a la letra dice:…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendadazo bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales “…omissis .”
En consecuencia siendo el contrato de arrendamiento que se acompaña al libelo de demanda un contrato a tiempo determinado como expresamente lo pactamos en la cláusula tercera y no habiendo operando la tácita reconducción por los términos en que se convino, es obvio concluir que el procedimiento utilizado no es el adecuado, por cuanto debió demandar por otra vía y no mediante el procedimiento de desalojo previsto en la comentada norma inquilinaria, que solo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, así pido se declare.
En cuanto al petitorio.
Primero.- Niego Rechazo y contradigo que el contrato de arrendamiento suscrito el 31 de julio del 2006 sobre un inmueble consistente en un apartamento identificado con el número 04, ubicado en el piso 1 de las Residencias el Sabio, en la avenida 5 Zerpa, con calle 23 en la ciudad de Mérida estado Mérida como lo afirmare supra sea a tiempo indeterminado en virtud que lo pactado expresamente en relación a su temporalidad es a tiempo determinado por lo que es improcedente en el caso de marras la acción de desalojo invocada erróneamente por el demandante y así pido se declare.
Segundo.- Niego Rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho alegado por el demandante en relación a que le adeudo la cantidad seis mil ochocientos treinta y cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 6.835,50) en virtud que no soy insolvente arrendaticio por cuanto le he cancelado a tiempo oportuno cada uno de los cánones arrendaticios que se han causado hasta la fecha.
Tercero.- Niego Rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho afirmado por el demandante en cuanto a que le adeudo intereses moratorios por el presunto atraso de las pensiones de arrendamiento en virtud que si soy solvente no puedo ser condenado en el pago de intereses moratorios y así pido se declare.
Cuarto.- no es procedente que deba convenir o que se me condene en devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin plazo alguno completamente desocupado, ni en pagar cánones de arrendamientos por no ser insolutos así como el pago de las costas del procedimiento; ya que los fundamentos para demandar el referido desalojo por falta de pago de alquileres no existen; por cuanto he sido fiel cumplidor de mis obligaciones como arrendatario; en especial con el pago de los cánones de arrendamiento lo cual demostrare en el lapso correspondiente.
Capitulo Segundo.
De la Reconvención.
De la acción de reintegro por sobre los alquileres causados.
Contestada la demanda en lo términos expuestos en el capitulo anterior procedo en este acto a reconvenir como en efecto lo hago, al ciudadano PABLO JOSE DUGARTE BAENA, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad N° 3.991.662, domiciliado en Mérida estado Mérida, en su carácter de arrendador de conformidad con lo previsto en el articulo 35 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, en base a la siguientes consideraciones fácticas y de derecho:
De los hechos sobrevenidos en la relación arrendaticia
Primero.- el ciudadano demandante reconvenido desde el mes de agosto de 2009, decidió unilateralmente abstenerse de entregarme los recibos de pago de los cánones de arrendamiento bajo amenaza de no prorrogar el contrato, con lo cual me colocó en un estado de indefensión a futuro, al ser desprovisto de las pruebas documentales destinadas a probar el pago del canon y la consecuente liberación de la obligación arrendaticia; siendo que las cantidades de dinero por concepto de los pagos de los cánones arrendaticios había que entregárselos directa y personalmente en efectivo; pues no acepta bajo ningún argumento recibir cheques o realizar a su favor depósitos bancarios por concepto de alquileres.
Segundo.- Esa conducta arbitraria e ilegal del demandante reconvenido en su condición de arrendador, que no solo la ejerce en mi contra, sino también la ejerce en contra de los demás arrendatarios de las Residencias El Sabio que oportunamente y por vía de la prueba testimonial incorporaré en la presente causa, sin perjuicio de la acción penal a que hubiere lugar, tiene por finalidad provocar una aparente insolvencia arrendaticia lo cual no es cierto, pues le he pagado en tiempo oportuno los cánones de arrendamiento en los términos previstos en el contrato.
Tercero.- Con la negativa del arrendador a darme los correspondientes recibos de pago por la cantidad de dinero cancelada a su favor, por concepto de los cánones de arrendamiento, procura evadir los efectos que se derivan de la resolución de regulación de alquileres N° 9.750 del expediente OF-10-06 que cursa por ante el departamento de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, que estableció como monto máximo de canon, la cantidad de cuatrocientos ochenta y ocho bolívares con veinticinco céntimos (Bs.488,25) mensuales, cuando lo cierto es que le ha cancelado la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00) por cada mensualidad desde el mes de agosto del 2008, hasta el mes de febrero de 2011.
Cuarto.- Que es un hecho notorio y comunicacional que desde el mes de enero de 2005, por Decreto Presidencial, está prohibido el aumento de los alquileres sobre inmuebles destinados a vivienda, por lo que de acuerdo a la irrenunciabilidad de mis derechos, solicito el reintegro de los alquileres pagados en exceso, desde el 1° de agosto de 2008 hasta el 01 de febrero de 2011, tomando en consideración el alquiler fijado en el contrato del 01 de julio de 2006, donde el inmueble fue regulado.
Quinto.- Que según la relación que hago en este acto desde el mes agosto 2008 a febrero de 2011 pagué doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs.261,75) en exceso, por la diferencia entre cuatrocientos ochenta y ocho bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 488,25) mensuales que es el monto regulado y la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs.750,00) por cada mensualidad que he cancelado.
Sexto.- Siendo ello así, el demandante reconvenido me ha cobrado ilegalmente por concepto de sobre alquileres desde el mes de agosto de 2008 a febrero de 2011, que suman un total de treinta y uno (31) meses la cantidad de ocho mil ciento catorce bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 8.114,25) a razón de doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 261.75) como consecuencia ilegal y arbitrario sobre alquiler cobrado por el identificado demandante reconvenido.
Capitulo Tercero.
Del derecho invocado
La presente reconvención la fundamento en los artículos 13, 33 y 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que en mi condición de arrendatario no estoy obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados en el contrato. Pero igualmente no estoy obligado frente al arrendador a pagar como de hecho pago, una cantidad superior a lo establecido por el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del municipio Libertador del estado Mérida, acordada mediante Resolución numero 9.745, la cual obra en autos y hago valer para que produzca sus efectos jurídicos, toda vez que el inmueble que ocupo es sometido a regulación del alquileres.
Capitulo Cuarto.
Del petitorio
De conformidad con lo preceptuado en los artículos 13 33 y 58 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reconvengo en este acto como en efecto lo hago, al ciudadano PABLO JOSE DUGARTE BAENA, venezolano, mayo de edad, titular de cedula de identidad N° V - 3.991.662, soltero, comerciante, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Mérida para que convenga en los hecho alegados en la reconvención o en su defecto sea condenado por este Tribunal a: Único.- A pagarme por concepto de reintegro de lo pagado en exceso la cantidad de ocho mil ciento catorce bolívares con veinticinco céntimos (Bs.8.114,25) a razón de doscientos sesenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs.261,75) por cada mensualidad causada, como consecuencia de ilegal y arbitrario sobre alquiler cobrado por el identificado demandante reconvenido y sobre esa cantidad pagarme igualmente la suma que resulte de la indexación de esa suma de dinero y las costas procesales.
Estimo la presente reconvención en la cantidad de ocho mil quinientos Bolívares (Bs.8.500,00) equivalente a ciento once coma ochenta y cuatro (111.84) unidades tributarias (U.T.) todo de conformidad con lo establecido en el único aparte del literal b) del articulo 1° de la Resolución N° 2009- 0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.
En base a las razones invocadas que desvirtúan los temerarios hechos esgrimidos por la parte demandante reconvenida en su escrito libelar; pido a este honorable Juzgado sea declara sin lugar la correspondiente demanda por desalojo intentada en mi contra previa valoración de las pruebas aportadas en este acto y las que sean promovidas y evacuadas en su oportunidad legal, así como declare con lugar la presente reconvención.
En la misma fecha, el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., parte demandada en el presente litigio, ya identificado, asistido de abogado confiere PODER APUD- ACTA a los abogados DERVIZ NUÑEZ y CARLOS MORÁN, titulares de las cédulas de identidad N°V-4.325.587 y 12.780.066 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº48.224 y 118.626…
En igual fecha, el Tribunal admite la Reconvención propuesta por la parte demandada y ordena a la parte demandante contestar el segundo día de despacho de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil….
El 29 de Marzo de 2011, el Abogado CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°42.748, coapoderado actor, consigna Escrito de Contestación a la Reconvención propuesta por el demandado, contante de tres folios útiles y en la misma fecha por auto del Tribunal se agrega al expediente, y expuso:
Estando dentro del término legal contenido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, procedo a contestar la Reconvención propuesta por el demandado de autos el ciudadano: DOUGLAS HUMBERTO CARDENAS ROMERO, identificado en autos, contestación que hago en los siguientes considerandos:
PRIMERO:
La presente demanda tiene por objeto en que se obtenga un pronunciamiento judicial que declare el desalojo, acción derivada por el incumplimiento contractual del contrato de arrendamiento escrito que pactado con mi representado en fecha 31 de julio del año 2006, contrato de arrendamiento escrito celebrado por vía privada, con el ciudadano DOUGLAS HUMBERTO CARDENAS ROMERO, identificado en autos, comenzando a regir a partir del día 1ro. De agosto del año 2006, según la cláusula TERCERA del citado contrato de arrendamiento y, por el cual mi representado dio en calidad de arrendamiento un (1) inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el N° 04, piso 01 de la edificación, de esta ciudad de Mérida, estado Mérida. En cuanto a la temporalidad el plazo del contrato se indetermino en el tiempo.
SEGUNDO:
Dicho pronunciamiento judicial se demando en virtud de las violaciones en que incurrió el arrendatario ya identificado, al no cumplir con el pago de las pensiones de arrendamiento y las disposiciones legales que taxativamente señaladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las obligaciones fundamentales del arrendatario.
TERCERO.
En la cláusula quinta del precitado contrato de arrendamiento se pactó CLAUSULA QUINTA: “EL ARRENDATARIO” pagará a “EL ARRENDADOR” durante todo el lapso de vigencia del contrato, como canon mensual de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 488.250,oo) que, de acuerdo a la Ley de Reconvención monetaria, hoy CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTINCO CENTIMOS (Bs.488,25) mensuales el año de vigencia del presente contrato de arrendamiento. EL ARRENDATARIO pagará el preindicado canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada uno de los meses de duración del contrato, en dinero efectivo en el domicilio del EL ARRENDADOR. La falta de pago oportuno de dos pensiones mensuales consecutivas de arrendamiento por parte de “EL ARRENDATARIO” da lugar a la Resolución del contrato a instancia de “EL ARRENDADOR”. Es entendido que el bien inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento ha sido regulado por la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, Departamento de inquilinato, mediante Resolución Nro. 9.750, expediente No. OF-10-06, fijando el canon máximo mensual la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 488.250,oo).
CUARTO: para el momento de incoar la presente demanda el arrendatario ciudadano DOUGLAS HUMBERTO CARDENAS ROMERO, ya identificado en este expediente, debe los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero del 2011, es decir, catorce (14) meses a razón de cuatrocientos ochenta y ocho mil bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 488,25) mensuales, lo que constituye una violación a las CLAUSULAS QUINTA Y DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento el articulo 34 Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no pagar las pensiones de arrendamientos convenidas en la oportunidad acordada, lo que revela y patentiza la violación del referido contrato de arrendamiento. Por esta razón se estimó la demanda en la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.835,50).
CONTESTACION A LA RECONVENCION.
PRIMERO:
En nombre de mi representado niego, rechazo y contradigo la pretensión del ciudadano DOUGLAS HUMBERTO CARDENAS ROMERO, identificado en autos, por cuanto la reconvención propuesta no se ajusta a la realidad de los hechos ni al derecho que invoca.
SEGUNDO:
No es cierto que mi representado se negó a entregarle los recibos de pago al arrendatario y demandado de autos. Si esta situación hubiese sido cierta el demandado nunca hubiese entrado en estado de indefensión, pues, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente el procedimiento de consignación de alquileres precisamente para que los arrendatarios no estén en presencia de abusos. Siempre y en todo momento el arrendador entrego recibos de pago al arrendatario cada vez que este le pagaba su mensualidad a razón de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (BS. 488,25).
No es cierto que el arrendatario identificado en los autos del presente expediente, pagaba una cantidad superior a la regulada por la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida, Departamento de Inquilinato, mediante Resolución N° 9.750, expediente No. OF-10-06, fijando el canon máximo mensual la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (BS. 488,25,oo), pues, esta cantidad es la que el arrendatario se obligó a pagar lo preceptuado en el contrato de arrendamiento, según la cláusula quinta que reza así: CLAUSULA QUINTA “ omissis”…
TERCERO:
En la reconvención propuesta por el arrendatario, está llena de supuestos falsos, por cuanto el arrendatario debe a mi representado los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010 y enero del 2011, lo que constituye una violación a la pactado en el contrato de arrendamiento escrito ya descrito en la presente demanda y a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no pagar las pensiones de arrendamiento convenidas en la oportunidad acordada.
CUARTO: En la reconvención planteada, el arrendatario mediante el supuesto falso de reintegro sobrealquileres no cuenta con la prueba documental para poder deducir la acción planteada. Es falso que mi representado adeude cantidad alguna de dinero por concepto de sobrealquileres, no tiene nada que reintegrarle al demandado de autos, pues, este a través de falsedades y mentiras trata de desvirtuar la verdad. Mi representado solo percibí la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON DOSCIENTOS CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 488,250,oo), cada vez que el arrendatario y demandado de autos pagaba su canon de arrendamiento mensual en la oportunidad que o hacia y no otra suma distinta.
QUINTO: Por las razones anteriormente expuestas, solicito respetuosamente de este Tribunal declare sin lugar la Reconvención planteada por el demandado de autos.
El 05 de Abril de 2011, el abogado en ejercicio Derviz Nuñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.224, coapoderado judicial de la parte demandada, consigna Escrito de Pruebas, constante de un folio y su anexo. En la misma fecha por auto del Tribunal se agrega al expediente dicho escrito constante de un folio y su anexo…
El 06 de Abril de 2011, el Tribunal admite las pruebas promovidas por el Abogado Derviz Nuñez, apoderada judicial de la parte demandada. En cuanto a la Prueba Testimonial se fija día y hora para que la parte interesada los presente ante este Tribunal. En cuanto a las Posiciones Juradas se ordena la citación del Demandante ciudadano PABLO DUGARTE, para que comparezca y absuelva posiciones juradas a la parte demandada ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R., En cuanto a la Exhibición se intima boleta de Intimación a la parte demandante PABLO DUGARTE para que comparezca ante este Tribunal y exhiba el Libro contable correspondiente donde se Registra los ingresos por conceptos de cánones de arrendamiento. En cuanto a la Prueba de informes se ordena oficiar al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso y los Bienes y Servicios (Indepabis) y a la Defensoría del Pueblo de esta Ciudad a fin de solicitarle información sobre denuncias formuladas se libraron correspondientes oficios…
En la misma fecha, el abogado Carlos Enrique Pacheco Calderon, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.748, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demanda…. Igualmente, el abogado Carlos Enrique Pacheco Calderon, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°42.748, coapoderado actor, consigna Escrito de Pruebas constante de dos folios útiles….
En igual fecha, por auto del Tribunal se agregan y se admiten las Pruebas promovidas por la parte actora.
El 08 de Abril de 2011, el abogado Derviz Nuñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°48.224, diligencia y solicita se habilite el día sábado, para que se practiquen las actuaciones requeridas para la evacuación de las posiciones juradas y la exhibición….
El 11 de Abril de 2011, siendo día y hora fijado por el Tribunal para que tenga lugar la declaración de los testigos promovidos, se abre el acto y se procede a tomar las respectivas declaraciones. No estando presente el Último testigo se declara desierto….
En la misma fecha, el ciudadano Alguacil consigna Boleta de Citación librada al ciudadano PABLO DUGARTE, parte demandante, ya identificado, sin haber sido posible su citación y el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 12 de Abril de 2011, día y hora fijados por el Tribunal para que tenga lugar el acto de declaración de los testigos promovidos, se abren los actos y se procede a tomar las respectivas declaraciones. No estando presente el Último testigo se declara desierto….
El 13 de Abril de 2011, el Tribunal ordena agregar al expediente oficio Nº178/2011 de fecha 11 de Abril de 2011, emanado de la Coordinación Regional INDEPABIS Mérida. Y en la misma fecha se cumplió con lo ordenado.
El 15 de Abril de 2011, vencidos los lapsos procesales, el Tribunal entra en términos para sentenciar.
El 30 de Mayo de 2011, por cuanto entró en vigencia el procedimiento especial previsto en la nueva LEY CONTRA EL DESALOJO Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDA, el Tribunal suspende la causa hasta tanto las partes acrediten haber cumplido con el presente procedimiento, en consecuencia, se exhorta a dar cumplimiento a lo establecido en la referida Ley en sus artículos 5, 6, 7 y 8.
El 21 de Marzo de 2013, el Tribunal dicta un auto en la que señala que por cuanto entró en vigencia la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que este Tribunal ordena reanudar la presente causa y procede a dictar la correspondiente sentencia.
L A M O T I V A:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 1167, 1159, 1160, 1592 del Código Civil y artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente se observa, que el ciudadano Douglas H. Cárdenas, parte demandada en el presente litigio, fue legalmente citado por el Alguacil del Tribunal y firmó el correspondiente recibo y fue agregado a los autos, todo de conformidad al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; por tanto, se puso a derecho para asumir oposición y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna y dio contestación al fondo de la demandada en el término previsto en la Ley.
THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por DESALOJO, fundamentado en los artículos 1167, 1159, 1592 y 1160 del Código Civil y el artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesto por el ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena, parte actora, asistido por el abogado Carlos Enrique Pacheco Calderon, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº42.748; en el libelo de la demanda expone:
Tiene por objeto la presente demanda, se obtenga un pronunciamiento judicial que declare el desalojo por el incumplimiento contractual del contrato de arrendamiento escrito celebrado por vía privada con el ciudadano Douglas H. Cárdenas R….
…el citado contrato de arrendamiento y por el cual dí en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento en Residencias El Sabio, distinguido con el Nº04, piso 01 de esta edificación….
Dicho pronunciamiento judicial lo demando, en virtud de las violaciones en que ha incurrido el arrendatario ya identificado, al no cumplir con el pago de las pensiones de arrendamiento y las disposiciones legales de la Ley….
El ciudadano Douglas H. Cárdenas R., ya identificado, me debe hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2009, enero, a diciembre de 2010 y enero de 2011, es de ir 14 meses a razón de Bs.488,25 mensuales…, adeudándome hasta la fecha la cantidad de Bs.6.835,50….
…es por ello que demando al ciudadano Douglas H. Cárdenas R., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a su digno cargo lo siguiente:
Primero: A través de la acción de desalojo me entregue de manera inmediata el inmueble objeto de la demanda.
Segundo: En pagar la cantidad de Bs.6.835,50, que es la cantidad que me adeuda hasta la presente fecha….
Tercero: En pagar los intereses moratorios causados….
Cuarto: En pagar las costas procesales.
Por su parte, el ciudadano Douglas H. Cárdenas Romero, parte demandada, asistido por el abogado Carlos Morán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº118.626 en la contestación al fondo de la demanda, expone:
Rechazo, niego y contradigo en todas por no ser cierto…, en cuanto a que el contrato de arrendamiento suscrito por vía privada el día 31 de julio del año 2006…, se indeterminó en el tiempo, cuando lo cierto es, que dicha relación contractual arrendaticia se pactó a tiempo determinado y continúa siendo a tiempo fijo….
Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho temerario alegado por el demandante en cuanto a que en varias oportunidades me llamó con el objeto de llegar a un acuerdo amistoso….
Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto, el hecho afirmado por el demandante en cuanto a que le adeudo hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2009, enero a diciembre de 2010 y enero de 2011., es decir 14 meses a razón de Bs.488,25 mensuales para un total de Bs.6.835,50, cuando lo cierto es que no le adeudo nada por concepto de cánones de arrendamiento….
No es procedente que deba convenir o que se me condene en devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sin plazo alguno completamente desocupado, ni en pagar cánones de arrendamientos por no ser insolutos, así como el pago de las costas del procedimiento….
RECONVENGO al ciudadano Pablo José Dugarte Bena…, en base a lo siguiente:
Primero: El ciudadano demandante reconvenido desde el mes de agosto de 2009, decidió unilateralmente abstenerse de entregarme los recibos de pago de los cánones de arrendamiento….
Segundo: Esa conducta arbitraria e ilegal del demandante reconvenido en su condición de arrendador, que no sólo ejerce en mi contra, sino también la ejerce en contra de los demás arrendatarios de las Residencias El Sabio….
Tercero: Con la negativa del arrendador a darme los correspondientes recibos de pago por la cantidad de dinero cancelada a su favor, por concepto de cánones de arrendamientos, procura evadir los efectos que se derivan de la resolución de regulación de alquileres….
Cuarto: Que es un hecho notorio y comunicacional que desde el mes de enero de 2005 por Decreto Presidencial, está prohibido el aumento de los alquileres sobre inmuebles destinados a vivienda….
Quinto: Que según la relación que hago en este acto desde el mes agosto de 2008 a febrero de 2011 pagué Bs.261,75 en exceso….
Sexto: Siendo ello así, el demandante reconvenido me ha cobrado ilegalmente por concepto de sobre alquileres desde el mes de agosto de 2008 hasta el mes de febrero de 2011, que suman 31 meses la cantidad de Bs.8.114.25….
…Reconvengo en este aEEcto como en efecto lo hago al ciudadano Pablo José Dugarte Baena…., para que convenga en los hechos alegados en la reconvención o en su defecto sea condenado por el tribunal a: Pagarme por concepto de reintegro de lo pagado en exceso la cantidad de ocho mil ciento catorce bolívares Bs.8.114,25…, y sobre esa cantidad pagarme la suma que resulte de la indexación de esas sumas de dinero y las costas procesales….
Por su parte, el ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena, parte actora en presente litigio, a través de su apoderado judicial abogado Carlos Enrique Pacheco Calderon, consigna escrito de contestación a la reconvención opuesta en su contra, de la forma siguiente.
Rechazo, niego y contradigo la pretensión del ciudadano Douglas Humberto Cárdenas Romero, por cuanto la reconvención no se ajusta a la verdad….
No es cierto que mi representado se negó a entregarle los recibos de pago al arrendatario y demandado de autos. Si esta situación hubiese sido cierta el demandado nunca hubiese entrado en estado de indefensión, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente el procedimiento de consignación….
No es cierto que el arrendatario identificado en los autos del presente expediente, pagaba una cantidad de dinero superior a la regulada por la Alcaldía….
…la reconvención propuesta está llena de supuestos falsos, por cuanto el arrendatario le debe a mi representado los meses de diciembre 2009, enero a diciembre de 2010 y enero de 2011, lo que constituye una violación a lo pactado….
En la reconvención planteada, el arrendatario mediante el supuesto falso del reintegro sobrealquileres no cuenta con la prueba documental para poder deducir la acción planteada. Es falso que mi representado adeude cantidad alguna de dinero por concepto de sobrealquileres, no tiene nada que reintegrarle al demandado de autos, pues este a través de falsedades y mentiras trata de desvirtuar la verdad.
…solicito declare sin lugar la reconvención….
Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demandada y la contestación realizada por la parte demandada, conjuntamente con las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, todo de conformidad con el artículo 12 del Código del Procedimiento Civil, que indica:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer a los limites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”.
Pero antes de ello, esta Juzgadora debe proceder a resolver como punto previo de la sentencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito y determinar si corresponde a los contratos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así establecer la correcta o incorrecta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción, y alegada por el adversario, todo conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PUNTO PREVIO 1:
DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO.
Esta Juzgadora entra al análisis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado que se convirtió a tiempo indeterminado. Ello vista la controversia planteada por el adversario que alega y opone la inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito, y opuesto por la parte demandada, es decir la parte demandada alega que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado y así continúa, en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato alegado que se convirtió en indeterminado. En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención al documento fundamental que cursa en las actas procesales, en especial al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de Julio de 2006, por vía privada, y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, se procede a decidir de la forma siguiente:
Primero: El Tribunal procede para el referido análisis revisar el contrato de arrendamientos suscrito de la forma siguiente:
1) El Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes por vía privada en fecha 31 de Julio de 2006, en la cláusula tercera se estableció lo siguiente:
Cláusula Tercera: El lapso de duración del contrato celebrado es de un (01) año contado a partir del día primero (1ro) del mes de agosto del año dos mil seis (2006) y terminarás el día treinta (30) del mes de agosto del año dos mil siete (2007).
Segundo: Esta Juzgadora observa que el contrato de arrendamiento suscrito por vía privada e indicado en el numeral primero, up supra, en la referida cláusula tercera del contrato está redactado de manera de no establecer prórrogas y establece la duración de un año desde 1º de agosto de 2006 al 30 de agosto de 2007. Pero establece una excepción cuando señala: “Sin embargo, por acuerdo previo y escrito de ambas partes, convenido y suscrito, este puede ser prorrogado por un período igual…. En todo caso, queda a salvo la prórroga legal…”.
Tercero: En este sentido, al no existir en las actas procesales otros contratos de arrendamiento suscritos entre las partes que le permita apreciar esta juzgadora la determinación del tiempo en los contratos respectivo y al no existir los mismos, vencido el contrato de arrendamiento en cuestión opera de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia a favor del arrendatario siendo potestativo de éste acogerla o no y obligatoria para el arrendador. No siendo obligatoria ni fundamental la notificación por parte del arrendador de la no prórroga del contrato y comienza el disfrute de la prórroga legal por cuanto ella opera de pleno derecho.
Cuarto: Esta Juzgadora observa en las actas procesales que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda señala:
“…lo cierto es, que dicha relación contractual arrendaticia se pactó a tiempo determinado y continúa siendo a tiempo fijo según lo expresamente indicado en la cláusula tercera…”.
Quinto: Al respecto, se debe indicar que la parte demandada, arrendataria, no se percató para que la relación contractual continuara a tiempo determinado era condición suscribir un nuevo contrato previo acuerdo entre las partes. De manera pues, que al no suscribirse nuevos contratos por parte del arrendador vencida la prórroga legal arrendaticia el arrendador debía exigir la entrega del inmueble del lapso establecida por la ley y en caso contrario, al continuar poseyendo el arrendatario el inmueble el contrato de arrendamiento suscrito se convertía a tiempo indeterminado.
De manera pués, que partiendo de lo señalado y consignado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y no desvirtuado por el adversario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, dichos contratos no fueron impugnados ni desconocidos por el adversario adquiere pleno valor probatorio y es conducente para demostrar la pretensión del actor, en referencia a que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado se convirtió o pasó a ser a tiempo indeterminado.
Sexto: Esta Juzgadora observa que la parte actora con el contrato de arrendamiento consignado y que tiene pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado ni desconocido por el adversario, se determina que dicho contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. Por tanto, se observa que vencida la prórroga legal arrendaticia a favor del arrendatario, este continuó ocupando el inmueble sin oposición del arrendado operándose la indeterminación del tiempo y ASI SE DECIDE.
Séptimo: Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......”
“Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....”.
Octavo: Siguiendo este orden de ideas, se observa en el contrato de arrendamiento suscrito y que acompaña el actor al libelo de la demanda, cumple con los parámetros de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia, y que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a término que pasó a tiempo indeterminado, es por lo que la a acción por Desalojo.
Noveno: En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, Iris Armenia Peña Espinoza, transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).
Décimo: Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
“........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, Francisco Carrasqueño López, de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).
Undécimo: De las Jurisprudencias citadas a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de desalojo sólo se interpone para los contratos a tiempo indeterminados y la acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, Resolución, o Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, es sólo para los contratos a tiempo determinado. En este sentido se observa, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo determinado y pasó a la indeterminación de tiempo por no suscribirse nuevos contratos, opera el Desalojo. Entonces, el arrendador, aquí parte demandante, si interpuso la acción de forma correcta en su fundamentación y en su petitorio, al solicitar el Desalojo por encontrarse el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y así procedió el Tribunal a admitir la presente demanda; por tanto, SI procede la acción interpuesta y ASI SE DECIDE.
Décimosegundo: En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora No subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción por Desalojo, porque estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Por tanto, el demandante No infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, No se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por la parte demandada y ASI SE DECIDE.
Décimotercero: Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado, encuentra apoyo a lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico señalado por el demandante aplica para los contratos a tiempo indeterminado. En consecuencia, la acción escogida por el demandante SI resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, porque es un contrato a tiempo indeterminado. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda fue apreciado y analizado por el tribunal, pero resulta que se determina que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado y en consecuencia, se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.
Décimocuarto: Finalmente, cumplida la solicitud expresada por la parte demandada en que se determine la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito y determinada ésta, que es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, se procede a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a continuar conociendo de la presente acción y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CIUDADANO DOUGLAS HUMBERTO CÁRDENAS ROMERO, PARTE DEMANDADA, A TRAVES DE SU APODERADO JUDICIAL ABOGADO DERVIZ NUÑEZ.
A) Promuevo y hago valer el documento emanado del Consejo Comunal El Espejo de la parroquia El Sagrario, municipio Libertador del estado Mérida de fecha 18 de marzo de 2010, comprensivo de un (1) folio utilizado sin vuelto que anexo e identifico con la letra “a”, por medio del cual se prueba el hecho consistente en la negativa del arrendador de otorgarme los recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento a pesar de haberlos pagado en efectivo y oportunamente; para lo cual pido al Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, fije día y hora para que los ciudadanos Lourdes Quintero, Carmen Peña, Gerardo Peñaloza e Iris Molina…, miembros directivos del identificado Consejo Comunal, comparezcan y ratifiquen por vía testimonial el contenido y firma del indicado documento.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación. Llegado el día y hora fijados por el Tribunal para que los referidos ciudadanos se presentaran al acto a ratificar el contenido y firma de dicho documento emanado por ellos, hicieron acto de presencia los ciudadanos Lourdes Quintero, Carmen Peña y Gerardo Peñaloza, quienes plenamente identificados, ratificaron en todas y cada una de sus partes el contenido de la constancia que fue expedida y reconocen como suya cada una de las firmas que aparecen en el pie. Con la excepción de la ciudadana Iris Molina, que no se presentó al acto. No obstante, esta Juzgadora le otorga validez probatoria conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, respecto a desvirtuar la pretensión del actor en lo atinente de probar la negativa del arrendador a expedir los recibos de pagos correspondientes, al respecto se debe señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la materia en cuestión en su artículo 51 que establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble, rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
De manera pués, que el Legislador no le otorga validez alguna a las constancias expedidas por oficinas o consejos comunales que no sean expedidas por el órgano jurisdiccional competente, es decir el de un Tribunal de Municipio. En este sentido, lo aquí promovido carece de eficacia probatoria para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
B) De las Testimoniales. Promuevo y hago valer de conformidad con lo preceptuado en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil para que en su oportunidad sean debidamente evacuadas y hacerlas valer, las siguientes testimoniales: 1) Armando Alexander Salón Guillén…; 2) José Custodio Márquez Méndez…; 3) Gloria María Hernández de Romero…; 4) Edgar José Montes Chacón…, para que una vez admitidos el Tribunal fije el día y hora en que deben rendir testimonios.
El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, observa que fue admitida y ordenada su evacuación. En este sentido, el Tribunal procede al análisis y valoración de los testigos aquí promovidos de la forma siguiente:
1) ARMANDO ALEXANDER SALON GUILLEN.
Llegado el día y hora fijada por el Tribunal para su evacuación, se observa que el ciudadano Armando Alexander Salon Guillen, se presentó al acto y se le identificó plenamente conforme al artículo 486 del Código de Procedimiento Civil. Se encuentra presente en el acto los abogados Carlos Moran, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº118.626, coapoderado judicial de la parte demandada, y Carlos Pacheco, apoderado judicial de la parte actora.
Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandada solicitó el derecho de palabra y concedido como le fue pasó a interrogar al testigo de la forma siguiente:
“Primera: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Duglas Cardenas?.
Contestó: Si, si lo conozco.
Segunda: Diga el testigo si tiene amistad intima o enemistad manifiesta con el ciudadano Duglas Cardenas?.
Contestó: No, no tengo ni amistad ni enemistad.
Tercera: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: Si, lo conozco.
Cuarta: Diga el testigo si tiene amistad intima o enemistad manifiesta con el ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: No tengo ni amistad, ni enemistad.
Quinta: Diga el testigo si tiene interés particular en las resultas de este juicio?.
Contestó: No, no tengo interés.
Sexta: Diga el testigo como le consta que entre los ciudadanos Duglas Cardenas y Pablo Jose Dugarte Baena se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado bajo el Nº4, piso 1, de las Residencias el Sabio, ubicada en la Av.5, con calle 23 de la ciudad de Mérida.
Contestó: El señor Duglas me ha pedido el favor que lo acompañe a las residencias del señor al apartamento para la cancelación de su alquiler.
Séptima: Diga el testigo para que o porque acompañaba al señor Duglas Cárdenas al apartamento del señor Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: El señor Duglas me pedía el favor de que lo acompañara para que fuera testigo de la cancelación del alquiler porque el señor Pablo no entregaba recibos.
Octava: Diga el testigo si le consta o tiene conocimiento del monto o la cantidad de dinero que el ciudadano Duglas Cárdenas le entregaba al ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena por concepto de alquiler?.
Contestó: Si, me consta son setecientos cincuenta bolívares.
Novena: Diga el testigo si le consta o tiene conocimiento desde cuando el señor Pablo José Dugarte Baena no le entregaba recibos de pago al ciudadano Duglas Cárdenas por concepto de alquiler?.
Contestó: Desde Agosto de 2009.
Décima: Diga el testigo en cuantas oportunidades ha sido testigo presencial cuando el ciudadano Duglas Cárdenas le ha hecho entrega del dinero efectivo al ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena por concepto de alquiler?.
Contestó: En dos ocasiones enero y febrero de este año.
Décima Primera: Diga el testigo si le consta o tiene conocimiento de que el ciudadano Duglas Cardenas presentó denuncia ante defensoría del pueblo, consejo comunal el espejo e Indepabis contra el ciudadano Pablo José Dugarte Baena, por no hacer entrega de recibo de pago de alquiler o canon de arrendamiento?.
Contestó: Si, me consta. No hay más preguntas. Terminó, se leyó y conformes firman.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido debe señalar, que la declaración realizada por el ciudadano por el ciudadano Armando Alexander Salon Guillen, le otorga valor probatorio, porque no demostró tener interés en la causa ni incurrió en contradicciones. Pero es importante destacar, que la acción interpuesta está referida al Desalojo y los pagos correspondientes sólo pueden ser demostrativo a través de la consignación que se realice ante un Tribunal de Municipio Competente conforme lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51. En este sentido, es importante destacar, que el pago de los cánones de arrendamiento efectivamente realizados sólo debe ser probado mediante el establecimiento pautado por la ley ya comentada o por otro medio demostrativo pero no a través de testigos; por tanto, es deficiente dicha prueba para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
2) JOSE CUSTODIO MARQUEZ MENDEZ.
Llegado el día y hora fijada por el Tribunal para su evacuación, se observa que el ciudadano Jose Custodio Marquez Mendez, se presentó al acto y se le identificó plenamente conforme al artículo 486 del Código de Procedimiento Civil. Se encuentra presente en el acto los abogados Carlos Moran, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº118.626, coapoderado judicial de la parte demandada, y Carlos Pacheco, apoderado judicial de la parte actora.
Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandada solicitó el derecho de palabra y concedido como le fue pasó a interrogar al testigo de la forma siguiente:
“Primera: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Duglas Cardenas?.
Contestó: Si, si lo conozco.
Segunda: Diga el testigo si tiene amistad intima o enemistad manifiesta con el ciudadano Duglas Cardenas?.
Contestó: No, no tengo ni amistad ni enemistad.
Tercera: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: Si, lo conozco.
Cuarta: Diga el testigo si tiene amistad intima o enemistad manifiesta con el ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: No tengo ni amistad, ni enemistad.
Quinta: Diga el testigo si tiene interés particular en las resultas de este juicio?.
Contestó: No, no tengo interés.
Sexta: Diga el testigo como le consta que entre los ciudadanos Duglas Cardenas y Pablo Jose Dugarte Baena se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado bajo el Nº4, piso 1, de las Residencias el Sabio, ubicada en la Av.5, con calle 23 de la ciudad de Mérida.
Contestó: Si me consta, yo en algunas oportunidades acompañé al señor Duglas Cardenas al apartamento del señor Pablo Dugarte ha cancelar un mes de arrendamiento.
Séptima: Diga el testigo para que o porque acompañaba al señor Duglas Cárdenas al apartamento del señor Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: Lo acompañé porque el señor Duglas me lo había pedido para que fuera testigo presencial a la hora de él cancelarle el mes de arrendamiento, porque el señor Pablo no le estaba dando recibo de cancelación por el mes que él le estaba pagando.
Octava: Diga el testigo si le consta o tiene conocimiento del monto o la cantidad de dinero que el ciudadano Duglas Cárdenas le entregaba al ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena por concepto de alquiler?.
Contestó: Por supuesto eran setecientos cincuenta por mes.
Novena: Diga el testigo si tiene conocimiento desde cuando el señor Pablo José Dugarte Baena no le entregaba recibos de pago de alquiler al ciudadano Duglas Cárdenas por concepto de cánones de arrendamiento?.
Contestó: Si, desde Agosto del año 2009.
Décima: Diga el testigo de la oportunidad de que usted lo acompaño que mes canceló el ciudadano Duglas Cardenas al ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: Yo lo acompañé en dos oportunidades fue en enero y febrero del año 2011 este año corriente no solo fui yo solo habían dos personas más que acompaño también.
Décima Primera: Diga el testigo si le consta o tiene conocimiento de que el ciudadano Duglas Cardenas presentó denuncia ante defensoría del pueblo, consejo comunal el espejo e Indepabis contra el ciudadano Pablo José Dugarte Baena, por no hacer entrega de recibo de pago de alquiler o canon de arrendamiento?.
Contestó: Si, me consta, pues estoy aquí para que se haga justicia. No hay más preguntas. Terminó, se leyó y conformes firman.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido debe señalar, que la declaración realizada por el ciudadano por el ciudadano José Custodio Márquez Méndez, le otorga valor probatorio, porque no demostró tener interés en la causa ni incurrió en contradicciones. Pero es importante destacar, que la acción interpuesta está referida al Desalojo y los pagos correspondientes sólo pueden ser demostrativo a través de la consignación que se realice ante un Tribunal de Municipio Competente conforme lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51. En este sentido, es importante destacar, que el pago de los cánones de arrendamiento efectivamente realizados sólo debe ser probado mediante el establecimiento pautado por la ley ya comentada o por otro medio demostrativo pero no a través de testigos; Además observo, que las respuestas o declaraciones dadas son similares al testigo anterior sin nuevos elementos probatorios; por tanto, es deficiente dicha prueba para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
3) GLORIA MARIA HERNANDEZ DE ROMERO.
Llegado el día y hora fijada por el Tribunal para su evacuación, se observa que la ciudadana Gloria Maria Hernandez de Romero, se presentó al acto y se le identificó plenamente conforme al artículo 486 del Código de Procedimiento Civil. Se encuentra presente en el acto los abogados Carlos Moran, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº118.626, coapoderado judicial de la parte demandada, y Carlos Pacheco, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº130.619, apoderado judicial de la parte actora.
Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandada solicitó el derecho de palabra y concedido como le fue pasó a interrogar al testigo de la forma siguiente:
“Primera: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Duglas Cardenas?.
Contestó: Si.
Segunda: Diga el testigo si tiene amistad intima o enemistad manifiesta con el ciudadano Duglas Cardenas?.
Contestó: No.
Tercera: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: De vista, más nada.
Cuarta: Diga el testigo si tiene amistad intima o enemistad manifiesta con el ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: No.
Quinta: Diga la testigo si tiene interés particular en las resultas de este juicio?.
Contestó: No.
Sexta: Diga la testigo como le consta que entre los ciudadanos Duglas Cardenas y Pablo Jose Dugarte Baena se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado bajo el Nº4, piso 1, de las Residencias el Sabio, ubicada en la Av.5, con calle 23 de la ciudad de Mérida.
Contestó: Porque yo en varias oportunidades he ido con Douglas a pagar el alquiler al apartamento del señor.
Séptima: Diga la testigo que o porque acompañaba al señor Duglas Cárdenas al apartamento del señor Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: Yo le he acompañado a él, porque cuando el cancela los alquiler él nunca le da recibo de alquiler, recibe la plata y no le da recibo como si nada.
Octava: Diga la testigo si le consta o tiene conocimiento del monto o la cantidad de dinero que el ciudadano Duglas Cárdenas le entregaba al ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena por concepto de alquiler?.
Contestó: Setecientos cincuenta bolívares.
Novena: Diga la testigo si tiene conocimiento desde cuando el señor Pablo José Dugarte Baena no le entrega recibo de pago de alquiler al ciudadano Duglas Cárdenas por concepto de cánones de arrendamiento?.
Contestó: Desde el año 2009.
Décima: Diga la testigo de la oportunidad de que usted lo acompaño que mes canceló el ciudadano Duglas Cardenas al ciudadano Pablo José Dugarte Baena?.
Contestó: De enero a febrero del 2010.
Décima Primera: Diga la testigo si le consta o tiene conocimiento de que el ciudadano Duglas Cardenas presentó denuncia ante defensoría del pueblo, consejo comunal el espejo e Indepabis contra el ciudadano Pablo José Dugarte Baena, por no hacer entrega de recibo de pago de alquiler o canon de arrendamiento?.
Contestó: Si, me consta, yo he ido con él ha eso para que se haga justicia, como es posible de que cancelr y no le den recibos y espero de que se haga justicia. No hay más preguntas. Terminó, se leyó y conformes firman.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido debe señalar, que la declaración realizada por la ciudadana Gloria Maria Hernandez de Romero, le otorga valor probatorio, porque no demostró tener interés en la causa ni incurrió en contradicciones. Pero es importante destacar, que la acción interpuesta está referida al Desalojo y los pagos correspondientes sólo pueden ser demostrativo a través de la consignación que se realice ante un Tribunal de Municipio Competente conforme lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51. En este sentido, es importante destacar, que el pago de los cánones de arrendamiento efectivamente realizados sólo debe ser probado mediante el establecimiento pautado por la ley ya comentada o por otro medio demostrativo pero no a través de testigos; Además observo, que las respuestas o declaraciones dadas son similares al testigo anterior sin novedad alguna; por tanto, es deficiente dicha prueba para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
4) EDGAR JOSE MONTES CHACON.
Llegado el día y hora fijada por el Tribunal para su evacuación, se observa que el ciudadano Edgar Jose Montes Chacón, No se presentó al acto ni por si ni mediante apoderado, es por lo que el Tribunal declara desierto el acto. En consecuencia, se desecha el testigo aquí promovido por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
C) De la Confesión. Promuevo y hago valer la confesión de conformidad con lo previsto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual pido que el tribunal fije la oportunidad para que el demandante absuelva las posiciones juradas quedando comprometido mi representado a absolverlas recíprocamente en alcance a lo indicado en el artículo 406 ejusdem, para lo cual pido se libre la correspondiente boleta de citación al demandante Pablo Jose Dugarte Baena a tenor de lo pautado en el artículo 416 del Código adjetivo.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación. No obstante, el Alguacil consigna boleta de citación librada a la parte actora señalando que no fue posible lograr su citación personal y se ordenó agregar a los autos. En consecuencia, al no evacuarse dicha prueba, el Tribunal la desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
D) De la Exhibición. De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, pido al Tribunal intime a la parte demandante a exhibir el libro contable correspondiente al año 2010, que está bajo su poder y reserva en la oficina que sirve de sede a sus negocios ubicada n mezanina de Residencias El Sabio…, por medio del cual se prueba la existencia de los pagos que se le han hecho al arrendador y en consecuencia se pruebe su solvencia arrendaticia.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación. No obstante, el Alguacil consigna boleta de citación librada a la parte actora señalando que no fue posible lograr su citación personal y se ordenó agregar a los autos. En consecuencia, al no evacuarse dicha prueba, el Tribunal la desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.
E) De la Prueba de Informes. De conformidad con lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pido al Tribunal que por vía de informes requiera del INDEPABIS y de la Defensoría del Pueblo, informe sobre denuncias formuladas por parte de los arrendatarios de las residencias El Sabio…, en cuanto a la negativa del demandante arrendador de negarse a emitir los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento.
El Tribunal cumplió con lo solicitado y ofició a los organismos públicos INDEPABIS y la Defensoría del Pueblo sobre la petición formulada. Llegando únicamente respuesta del INDEPABIS mediante oficio Nº128/2011, de fecha 11 de Abril de 2011, informando:
“…que en fecha 29 de Marzo de 2011, cada uno de los siguientes ciudadanos: Douglas Humberto Cárdenas Romero, Jayaira Vargas Jaimes, Deccy Milares González y Alonso Muñoz Núñez…, introdujo por ante esta Oficina un escrito donde denuncian presuntas irregularidades que mencionan los referidos ciudadanos en sus oficios, se encuentran: negarse a emitir recibos de pagos por concepto de cánones de arrendamiento, impedimento de usar áreas comunes de las residencias, suspensión del servicio de agua hasta tres (03) días consecutivos así como el servicio de gas doméstico y las demás que manifiestan dichos ciudadanos en sus comunicaciones…”.
El Tribunal al respecto debe indicar, que los documentos y oficios emanados de autoridades públicas competentes dando respuesta a la solicitud que se le realicen tienen pleno valor probatorio por emanar de una autoridad pública competente y legalmente nombrada y constituida; no obstante, esta Juzgadora observa, que la denuncia que realiza el ciudadano Douglas Humberto Cárdenas Romero ante el INDEPABIS lo realiza el 29 de marzo de 2011, cuando el 22 de marzo de 2011 ya se encontraba legalmente citado por el Tribunal. Dicha denuncia no evidencia una acción transgresora por parte del arrendador hacia su condición de arrendatario por realizar ésta días posteriores a su citación por el Tribunal cuya demanda por desalojo interpone su arrendador, aquí parte actora, ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena en su contra. Se observa que su denuncia está condicionada a una acción de retaliación en contra de su arrendador, lo cual no es suficiente prueba para desvirtuar la pretensión del actor y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CIUDADANO PABLO JOSE DUGARTE BAENA, A TRAVÉS DE SU APODERADO JUDICIAL ABOGADO CARLOS ENRIQUE PACHECO CALDERON.
PRIMERO: Promuevo el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento que obra en autos, de fecha 31 de julio del año 2006, contrato de arrendamiento escrito celebrado por vía privada con mi representado y el ciudadano Douglas Humberto Cardenas Romero…, comenzando a regir a partir del día 1º de agosto del año 2006, según la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento y por el cual dí en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el Nº04, piso 01 de la edificación, en esta ciudad de Mérida, estado Mérida. En cuanto a la temporalidad el plazo del contrato se indeterminó en el tiempo.
Objeto de la prueba: Contrato de arrendamiento antes señalado que demuestra el vínculo jurídico que los une, es decir que lo pactado entre mi representado y el ciudadano Douglas Humberto Cardenas Romero, contrato de arrendamiento a través del cual dio en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la avenida 5 Zerpa, con calle 23 Vargas, Residencias El Sabio, distinguido con el Nº04, piso 01 de la edificación, en esta ciudad de Mérida.
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido le otorga pleno valor probatorio suscrito entre las partes de fecha 31 de julio del año 2006, por cuanto no fue impugnado ni desconocido por el adversario en su oportunidad legal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y estableciendo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y ASI SE DECIDE.
EN CONCLUSION:
1) Respecto a las pruebas que deben suministrar al proceso las partes, el tratadista Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, señala:
“... El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes”.
En este sentido, la carga de la prueba no sólo corresponde a la parte demandada, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama.
2) Respecto a la Reconvención interpuesta por la parte demandada y la contestación realizada en contra de la Reconvención realizada por la parte actora, esta Juzgadora debe indicar que la parte demandada no promovió pruebas que demostraran el pago excesivo de cánones de arrendamiento realizados al demandante a través de documentales sino mediante testigos no permitidos expresamente por el Código Civil. Como consecuencia de ello, tales alegatos no son admisibles en virtud de su inconsistencia y falta de pruebas documental; en este sentido, se le declara sin lugar la reconvención interpuesta y ASI SE DECIDE.
3) En atención al análisis de las pruebas promovidas por las partes y de todas las actas que forman el expediente, es inexorable para esta Juzgadora declarar CON LUGAR LA DEMANDA. Esto debido a que la parte demandada no promovió pruebas suficientes que desvirtuara la pretensión de actor. Respecto a las pruebas promovidas por la parte actora sólo promovió el contrato de arrendamiento suscrito demostrando la existencia de la relación contractual establecida. Por tanto, estamos en presencia de una acción de desalojo que cumple con los parámetros legales establecidos por la anterior legislación. En consecuencia, existe para esta Juzgadora una relación contractual arrendaticia y la falta de pago denunciada por el actor ya que no fue desvirtuada por la parte demandada a través de recibos de pago o de cualquier medio idóneo que así lo demuestre; entonces al no cumplir la parte demandada con las cláusulas contractuales establecidas ni legales, siendo uno de ellos el pago de los cánones de arrendamiento queda demostrada la pretensión del actor al no ser ésta desvirtuada y ASI SE DECIDE. De manera pués, a) la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado; b) la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecido entre las partes; c) la condición de que el arrendatario ocupe el inmueble de forma pacífica, entregado por la parte actora; y que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamientos pactados, son requisitos que establecen y validan la acción por Desalojo y no otra acción de naturaleza civil, que el actor debe realizar para recuperar su inmueble y que prospere dicha acción y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, es inexorable para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda interpuesta y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano PABLO JOSE DUGARTE BAENA, a través de su apoderado judicial abogado Carlos Enrique Pacheco Calderón; por Desalojo, artículo 34 literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; contra el ciudadano DOUGLAS H. CARDENAS R.
SEGUNDO: Se le ordena al ciudadano Douglas H. Cardenas R., a realizar la entrega definitiva del inmueble, ya identificado plenamente en el libelo de la demanda, libre de personas y cosas, al ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena, o a sus apoderados judiciales.
TERCERO: Se le condena a pagar al ciudadano Douglas H. Cárdenas R., la cantidad de Bs.6.835, correspondiente a 14 meses de cánones de arrendamientos no pagados desde diciembre 2009 a enero de 2011, a razón de Bs.488,25 mensuales, y los que se signa venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble por compensación en el uso. Y los intereses moratorios generados por su insolvencia a través de una experticia complementaria del fallo.
CUARTO: Sin Lugar la Reconvención interpuesta por el ciudadano Douglas H. Cárdenas R, contra el ciudadano Pablo Jose Dugarte Baena.
QUINTO: Se le condena en costas al ciudadano Douglas H. Cárdenas R., por resultar totalmente vencido en el presente litigio de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 30 días del mes de Septiembre de 2013.
LA JUEZA TITULAR:
ABG/PLTGA. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA
ABG. SUSANA E. PARRA CALDERON.
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 03:00.p.m, y se dejó copia certificada.
LA SECRETARIA
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