Exp. 23.306 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA. 204 ° y 155° DEMANDANTE (S): ELVA R. CALDERON A.- APODERADO(S) DE LA PARTE ACTORA: ALOIS CASTILLO CONTRERAS, AMERICO RAMIREZ BRACHO Y LUIS ALFONSO CHOURIO GARCIA.- DEMANDADO (S): JOAQUIN E. HERNANDEZ Y OTRA.- APODERADO(S) DE LA PARTE DEMANDADA: OMAR ALBERTO CORREDOR VILLAMEDIANA, IVAN DARIO RIVAS GUTIERREZ Y GERARDO JOSE PABON VALIENTE.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA Y VENTA.- NARRATIVA El juicio que da lugar al presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato Compra-Venta, incoada por la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, venezolana, mayor de edad, divorciada, domiciliada en la ciudad de Mérida Estado Mérida y titular de la cédula de identidad Nº 3.034.180, debidamente asistida por el abogado Alois Castillo Contreras, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 23.708, contra el ciudadano Joaquín Enrique Hernández y su cónyuge, mayores de edad, civilmente hábiles, titulares de las cédulas Nº 650.461 y 2.453.565, respectivamente. Presentado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (DISTRIBUIDOR), en fecha 30 de octubre del 2012, correspondiéndole su conocimiento al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. A los folios 1 al 61, obra libelo de la demanda con sus respectivos anexos. Al folio 62, obra auto del Tribunal de fecha 02 de noviembre del 2012, en el cual se admite la demanda. Al folio 63, obra poder apud acta otorgado a los abogado Alois Castillo Contreras, Américo Ramírez Bracho y Luis Alfonso Chourio García, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 23.708, 28.739 y 73.699, por la ciudadana Elva Rosa Calderón Abreu, en su carácter de parte actora. A los folio 70 al 73, obran resultas de citación de los codemandados. A los 74 al 82, obra Escrito de Contestación de la demanda, de fecha 22 de enero del 2013, suscrito por el abogado Omar Alberto Corredor, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual pide la Reconvención por la Resolución Judicial del Contrato. A los folios 90 al 92, obra Escrito de Solicitud de fecha 15 de febrero del 2013, suscrito por el abogado Alois Castillo Contreras, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. A los folios 105 al 108, obra auto del Tribunal de fecha 19 de febrero de 2013, en el cual declara INADMISIBLE la Reconvención interpuesta por el abogado Omar Alberto Corredor, en su carácter acreditado en autos. Al folio 113, obra diligencia de fecha 05 de marzo del 2013, suscrita por el abogado Omar Alberto Corredor, mediante el cual sustituye todas las facultades otorgadas por la parte demandada, reservándose el ejercicio pleno de las mismas, a los abogados Ivan Dario Rivas Gutierrez y Gerardo Jose Pabon Valiente, titulares de las cédulas de identidad Nº 10.710.141 y 11.954.233, inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 72.278 y 77.373. A los folios 116 al 125, obra escrito de promoción de pruebas, suscrito por el abogado Alois Castillo Contreras, apoderado de la parte actora. A los folios 130 al 135, obra escrito de promoción de pruebas, suscrito por los abogados Omar Alberto Corredor, Ivan Dario Rivas Gutierrez e Gerardo Jose Pabon Valiente, en su carácter de coapoderados de la parte demandada. Al folio 138 al 144, obra escrito de oposición a la admisión de la prueba de la contraparte, suscrito por los abogados Omar Alberto Corredor, Ivan Dario Rivas Gutierrez e Gerardo Jose Pabon Valiente, en su carácter de coapoderados de la parte demandada. A los folios 146 al 151, obra auto del Tribunal de fecha 25 de marzo del 2013, el cual se pronuncia sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes. A los folios 158 al 160, obran actas de evacuación de los testigos Buenaventura Samir Issa Nasserdin, Jesus Alberto Garcia Diaz y Jesus Alonso Becerra Marquina, promovidos por la parte actora, las cuales se declararon desiertas porque no vinieron los testigos. Al folio 161, obra diligencia de fecha 03 de abril del 2013, suscrita por los abogados Alois Castillo Contreras, Américo Ramírez Bracho y Luis Alfonso Chourio Garcia, mediante la cual apelan del auto de admisión de las pruebas de fecha 25 de marzo del 2013. Al folio 162, obra auto del Tribunal de fecha 5 de abril del 2013, mediante el cual fija nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora. En la misma fecha mediante Auto del Tribunal, previo cómputo se oye la apelación en un solo efecto. A los folios 168 y 169, obra resultas de la boleta de intimación en fecha 22 de abril del 2013, librada a la sociedad mercantil INGENERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en la persona de su Presidente ciudadano José Guido Moreno Uzcategui. A los folio 179 y 180, obra oficio sin número, suscrito por CORP BANCA en fecha 13 de abril del 2013, mediante el cual niega la solicitud del Tribunal de conformidad con la Ley de Instituciones del Sector Bancario. Al folio 181, obra auto del Tribunal de fecha 09 de mayo del 2013, mediante el cual se ordeno oficiar a la Superintendencia de la Institución del Sector Financiero (SUDEBAN), a los fines de solicitar informes admitidos como prueba en la presente causa. En la misma fecha se libro oficio bajo el Nº 322-2013, véase folio 182. A los folios 189 y 190, obra escrito de solicitud de prorroga del lapso de evacuación, de fecha 16 de mayo del 2013, suscrita por los coapoderados judiciales de la parte actora. Al folio 192, obra auto del Tribunal de fecha 20 de mayo del 2013, mediante el cual se prorroga el lapso de evacuación de pruebas por 20 días de despacho. A los folios 203 al 215, obra escrito de informe de fecha 15 de julio del 2013, suscrito por los apoderados de la parte actora. A los folios 223 al 252, obra escrito de informe de fecha 15 de julio del 2013, suscrito por los apoderados de la parte demandada. En la misma fecha en auto del Tribunal se comienza el lapso para las observaciones a informes. (véase folio 253). A los folios 255 al 261, obra escrito de observaciones de fecha 30 de julio del 2013, suscrito por la parte demandante. A los folios 263 al 276, obra escrito de observaciones de fecha 30 de julio del 2013, suscrito por la parte demandada. Al folio 278, obra auto del Tribunal de fecha 20 de septiembre del 2013, mediante el cual entra en términos para decidir. MOTIVA I La controversia quedo planteada por la parte actora en el libelo de la demanda en los siguientes términos: El 07 de abril del 2009, celebre un negocio jurídico con el ciudadano Joaquin Enrique Hernández y su conyugue Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 650.461 y 2.453.565, respectivamente. El documento fue autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 55, Tomo 22. Dicho documento consistía en que los conyugues anteriormente mencionados me concedían una “opción de compra-venta” como COMPRADORA, para que adquiriera la propiedad de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, que iría construido sobre una parcela de terreno propiedad de los cónyuges, según proyecto permisazo en la Alcaldía del Municipio Libertador, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico bajo el Nº C-098-06, consistente en un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, ubicado en la Avenida Urdaneta Nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dicho apartamento estaría situado en la primera planta del edificio, con una superficie de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 M2) aproximadamente. El lote de terreno sobre el que se construiría el mencionado edificio fue adquirido por LOS VENDEDORES según consta en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipios Libertador del Estado Mérida, en fecha treinta y uno (31) de marzo del 1966, bajo el número 152, folio 326, Protocolo Primero, Toma 2º, primer trimestre, del cual anexo copia simple signada con la letra “B”. Conforme a la cláusula segunda del referido contrato, el precio total y real de la venta del inmueble en cuestión se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000.00). Los propietarios del Terreno Joaquin Enrique Hernández y Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández, contrataron con la sociedad mercantil INGENERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES” y por ende el apartamento distinguido con el número P1-4, objeto de la relación obligatoria contenida en el mencionado documento autenticado de fecha 07 de abril del 2009. Es importante destacar que la obra objeto del referido contrato fue culminada cumpliendo con las VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES tal como efectivamente lo confiesan y admiten tanto la constructora IARSA, como el propietario y codemandado JOAQUIN ENRRIQUE HERNANDEZ y ello se desprende de certificación suscrita y presentada por ambos a la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida como requisito para solicitar el permiso de habitabilidad del inmueble. Tal como se desprende del mencionado contrato de obras, celebrado el 3 de mayo del 2007, a la mencionada constructora INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (AIRSA) domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil de la Primero de la Circunscripción del estado Mérida en fecha 14-11-2002, bajo el Nº 66, tomo A-19, signado con la letra “C”, le fueron conferidas las facultades e impuestas las obligaciones. La facultad que la constructora tenía para recibir el precio de venta y por ende los pagos parciales de este, quedan reconocidos expresa y tácitamente cuando los ciudadanos JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ me otorgan por vía pública el mencionado convenio de venta y declaran recibir una cantidad imputable al precio de dicha venta. De allí que en efecto, el artículo 1169 del Código Civil prevé que los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último y consecuencialmente los actos celebrados por el mandatario en nombre de su mandante surten plenos efectos jurídicos frente todos, de conformidad con el artículo 1698 eiusdem. Posteriormente y al observar que entre las partes, ese primer pago quedó reconocido e imputado al precio de venta, y actuando con pleno y sincero convencimiento de que todos estábamos actuando con honradez, procedí a efectuar de la mayor buena fe, diez (10) pagos subsiguientes para un total de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000.00) que sumados a los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.00) previamente pagados, totalizan la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000.00), quedando un saldo deudor de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000.00), que me reservé pagar para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta por ante el registro competente, no obstante que tenía el derecho de reservarme efectuar ese último pago, no por el monto expresado, sino por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00). Cantidad aquella que desde ya ofrezco pagarla a los vendedores en el acto de otorgamiento y por ante la oficina del registro competente; acto este que conforme a la cláusula SEXTA del contrato mencionado convenido de fecha 07 de abril del 2009, debió celebrarse, “dentro de un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la fecha de obtención del permiso de habitabilidad”, documento este contentivo de dicho acto administrativo que fue emitido el día 09 de noviembre del 2011, esto es, más de un año y seis meses después de haber efectuado el último pago conforme al recibo marcado “10”. Desde ya manifiesto a este Juzgado que he cumplido, como lo dije, con todas las obligaciones impuestas en el contrato cuyo cumplimiento demando y ofrezco cumplir con el pago final cuyo término fue fijado para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta ante la oficina de registro competente. Le hice unas mejoras al apartamento tales como piso de porcelanito, puerta Mul-T-Lock, pisos de porcelanato en los baños, piezas sanitarias y cocina empotrada, entre otras. Y como para que no quede el menor resquicio de duda respecto a la cualidad de propietaria que sobre dicho apartamento hoy día ostento, quiero terminar señalando lo siguiente: Si bien es cierto que el apoderado de los codemandados abogado Omar Albero Corredor Villamediana, reconoce que soy una adquirente de buena fe, que adquirí el inmueble mediante una venta y que es partidario de preservas mis legítimos derechos sobre el apartamento vendido y como bien lo dice al final de su comunicación de fecha 12-04-12, parafraseando al prócer uruguayo José Gervasio Artigas, “con la verdad, no temo ni ofrendo”, manifiesto pleno acuerdo con él. Solo bastaría comentarle al texto citado, la máxima romana; in confesito uiris indicito habitar; a confesión de parte relevo pruebas. Al hilo de los anteriores razonamientos, puesto en términos sencillos y lacónicos, conforme se desprende de los documentos precedentemente citados, para los vendedores no presento ningún retraso en los pagos y sólo se limitan a ofrecerme “excusas, pretextos y evasivas” para tratar de justificar su incumplimiento contractual respecto a la obligación de otorgarme el correspondiente documento de venta por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida. Como quedó dicho, el permiso de habitabilidad fue concedido en fecha 09/11/2011, y habiendo transcurrido más de diez (10) meses sin que los vendedores hayan cumplido con el convenio de venta fechado el día 07-04-2009, como con lo expresado en el llamado “CONTRATO DE REGULARIZACIÓN DE ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES”, es evidente que estos han incumplido con sus obligaciones contractuales. Adicionalmente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, así como la resolución Nº 165 de fecha 22 de agosto del 2012, publicada en la Gaceta oficial Nº 39.992 de fecha 23 de agosto de 2012, Ley ésta cuyo objeto, según sus artículos 1,2 y 3, persigue establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, perisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual. (Sic) (Negrillas propias del texto). Adicionalmente la referida Ley, contiene otra serie de normas cuyo texto prevén (Artículo 26) que si el contratista llegara a retrasarse con la entrega del proyecto habitacional según la fecha anunciada y pautada en el contrato de compra-venta u opción a compra, este deberá indemnizar al comprador pagándole 2 U.T. (unidades tributarias) por cada día (24 horas) de incumplimiento y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de las viviendas. (Sic) (Negrillas propias del texto). Por cuanto este incumplimiento de los vendedores trae como consecuencia graves daños a mi patrimonio, entre ellos la inseguridad judicial, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como formalmente lo hago, y con el carácter de compradora, a los ciudadanos JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su cónyuge CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ, antes identificados, con el carácter de vendedores, para que cumplan con su obligación de protocolizar a mi nombre el documento de propiedad del inmueble ya descrito, o en su defecto, este Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva de título de propiedad a mi favor. En consecuencia, pido al Tribunal que los demandados convengan o a ello sean condenados en lo siguiente: • En que por un precio de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000.00), me dieron en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable un apartamento destinado a vivienda distinguida con el número P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, ubicado en la Avenida Urdaneta Nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, situado en la primera planta del Edificio de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, con las siguientes dependencias: tres (3) dormitorios con sus espacios para closets, dos (2) baños con pocelana en paredes y sus piezas sanitarias, sala-comedor, oficios, acabados de primera, puertas de madera, ventanas de aluminio con vidrio, paredes de bloques de arcilla, pisos de cerámica y un puesto de estacionamiento techado señalado con letra y numero P1-4 y maletero designado con la misma nomenclatura y sus linderos son: NORTE: con el apartamento P1-1 de la respectiva planta y parte con el hall de circulación; SUR: Con la fachada Sur del edificio; ESTE: Con el apartamento P1-3 de la respectiva planta; OESTE: con la fachada Oeste del Edificio. • En pagarme la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 54.048.00) equivalente 2 unidades tributarias vigentes ( para las respectivas épocas de las faltas, por cada día de incumplimiento y por haber transcurrido trescientos once (311) días de retraso en la entrega, calculados hasta el día 15 de octubre del 2012, fecha de corte utilizada para redactar la presente demanda; indemnización legas que pido me sea pagada por mandato expreso del artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. • Demando igualmente el pago de los días que sigan venciendo hasta tanto me sea otorgado registralmente el documento definitivo de compraventa, calculándose dicho pago con el valor que la unidad tributaria tenga para ese momento. • En realizar la tradición formal del inmueble vendo, o sea, el otorgamiento del documento definitivo, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, tanto el documento de condominio, ( de conformidad con el artículo 4 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria), como el documento construido por los demandados sobre un lote de terreno de su propiedad tal como consta en el documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 31 de marzo de 1966, bajo el Nº 152, folio 326, del Protocolo Primero, Tomo 2, Primero Trimestre, o en su defecto a ello sean obligados y condenados por el Tribunal en la sentencia definitiva que se ha de dictar en el procedimiento que se inicie con la presentación de este libelo, con expresa mención de que la referida sentencia me sirva de título suficiente de propiedad y que la protocolización de ese fallo cumpla los mismos efectos que la escritura no protocolizada, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y que adicionalmente dicha sentencia me autorice a protocolizar, a costa de los codemandados, el correspondiente documento de condominio, por ser este instrumento necesario e indispensable para proceder a inscribir el documento definitivo de venta, o la sentencia que sirva como titulo. • Manifiesto en virtud del precedente pedimento mi disposición de pagar a los demandados el saldo del precio de venta restante, esto es, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000.00) en el acto de otorgamiento del documento de venta o en su defecto, o consignarlos ante este Tribunal cuando así sea ordenado. • Al pago de las costas. • Por cuando existe riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, como sería por ejemplo el caso que los demandados transmitieren la propiedad de dicho inmueble a un tercero por cualquier titulo o lo gravaren o le fuere impuesta alguna medida cautelar por un hecho imputable a ellos y existiendo prueba de esa circunstancia, como lo es el documento público registrado que actualmente los acredita como propietarios tanto del terreno como de las mejoras sobre el construidas, pues efectivamente según los artículos 549 y 555 del Código Civil, la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales y toda construcción, siembra, plantación u otras obras sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas, y que le pertenece, mientras no conste lo contrario, sin perjuicios de los derechos legítimamente adquiridos por tercero. (Subrayados y Negrillas del texto). Con fundamento a los artículos 585 y 588 numeral tercero del Código de Procedimiento Civil, solicito sea decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el lote de terreno y las mejoras sobre el construidas. • Estiman la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 654.048.00), equivalentes a SIETE MIL DOSCIENTAS SESENTA Y SIETE COMA VEINTE (7.267,20) unidades tributarias. • Fundamentos de derecho Por cuanto los vendedores no cumplieron con las obligaciones contractuales expresadas anteriormente, se han dado los presupuestos de hecho para que sea procedente aplicar las disposiciones legales que se expresan a continuación: Los artículos 1474, 1167, 1159, 1160, 1161, 1486, 1487, 1488 y 1137 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil. • Domicilio Procesal de la parte demandante: Av. 4 Bolívar, Edificio Oficentro, Piso 1, Oficina 15, entre calles 24 y 25, Mérida, Estado Mérida y el de la parte demandada: Avenida Ezio Valeri, Urbanización Villas Veronica, Calle 3, Casa Nº 23, Municipio Libertador del Estado Mérida. DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN II Siendo la oportunidad legal para que diera contestación a la demanda, el abogado Omar Alberto Corredor, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 3.031.769, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 6728, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada ciudadanos JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su cónyuge CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ, en el cual entre otras cosas, manifestó lo siguiente: • Rechazo de manera cabal, categórica y pormenorizada, todas y cada una de las pretensiones deducidas por la actora ELVA ROSA CALDERON ABREU, por cuanto las mismas derivan de hechos absolutamente FALSOS; y dada la falsedad de éstos, no pueden estar sustentados en fundamentación jurídica alguna. • En consecuencia es absolutamente FALSO, y lo rechazamos categóricamente, el pedimento contenido en el particular PRIMERO, en el sentido de que: “Por un precio de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000.00), me dieron en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable un apartamento destinado a vivienda distinguida con el número P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”...” (Sic) (Omissis); y que, “No obstante que en el contrato antes transcrito, ambas partes lo calificaron de , después de analizar sus cláusulas, deslindando sus características y ubicación en el contexto general de los contratos (?), debemos concluir que su calificación exacta es la de un contrato de compraventa, dado que las partes estuvieron de acuerdo en el objeto...” (Sic) Subrayados nuestros). Si bien, la calificación definitiva de un contrato sometido a controversia judicial, le corresponde darla, al Juez de la causa, en la sentencia que ha de dictar dentro del juicio en cuestión; EN MODO ALGUNO, pueden las partes AB LIBITUM o a capricho de alguna de ellas, cambiar la calificación primaria y original, que ambas le otorgaron y asignaron en el momento de celebrarlo; porque con ello, subvertirían grotescamente la naturaleza jurídica de la propia relación contractual, y de la acción que de ella dimana; y viciaría ostensiblemente las condiciones objetivas para la existencia del propio contrato, en la oportunidad de su celebración; esto es, consentimiento de las partes; objeto de que pueda ser materia del contrato, y causa lícita, a tenor del artículo 1141 del Código Civil; y que por otra parte, a tener del artículo 1264 eiusdem; y en especial sujeción a la acción de cumplimiento contractual que se propone, “Las obligaciones deben cumplirse, exactamente como han sido contratadas”. (Sic) (Negrillas y Subrayados propias del texto). • Por vía de consecuencia, RECHAZAMOS categóricamente, los pedimentos contenidos en los particulares SEGUNDO; TERCERO Y CUARTO, dado que derivan del PRIMERO. Después de hacer algunas interpretaciones especulativas, absolutamente ajenas, extrañas e irrelevantes a la propia relación contractual, suscrita entre mis representados y conferentes y la actora; y relativas al contrato de obra o construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, celebrado entre los primeros y la contratista “INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), sobre una supuesta, “tácita” y falaz autorización a esta última, para cobrar el precio de la opción de compraventa sobre el inmueble descrito, que además de ser absolutamente INEXISTENTE, negamos categóricamente su veracidad. La propia actora, con sibilina desfachatez, e imbuida de un lenguaje falso y ostensiblemente galimático, afirma como corolario a su falaz especulación; que, “Es entonces, como consecuencia de la representación, facultades y atribuciones conferidas por los dueños de la obra a la constructora, en el mencionado contrato-mandato, que a petición y aquiescencia de ambos (?), procedí a entregarle a ésta última, el día de la firma del convenio de venta (sic), la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000.00), mediante cheque...” “que representó el primer pago a que se hace alusión en la cláusula SEGUNDA del mencionado contrato...” (sic). “Posteriormente, y al observar que entre las partes ese primero pago quedó reconocido e imputado al precio de venta, y actuando con pleno convencimiento (sic), que todos estábamos actuando con honradez, procedí a efectuar, con la mayor buena fe (sic), los diez (10) pagos subsiguientes, para un total de .....” (Sic) (omissis) (Subrayados e interrogantes del Texto). De la subrepticia y falaz relación de pagos que se acompaña, y de los espurios recibos y depósitos bancarios, se evidencia que los mismos están hechos, en la cuenta personal de CORP BANCA, cuyo titular es JOSE GUIDO MORENO UZCATEGUI, titular de la cedula de identidad Nº 2.459.326; en su condición particular; y ni siquiera en la cuenta corporativa de la constructora INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), como engañosamente pretende hacer aparecer. La sedicente actora; y que rechazamos, desconocemos y negamos, de manera absoluta, categórica y pormenorizada, uno por uno; y que por supuesto, negamos y desconocemos su pretendida y absurda eficacia probatoria. Es de advertir, que en cualquier caso en que se haya producido un pago indebido, el deudor que haya hecho un pago por error, a quien no era su acreedor, tiene el pleno derecho de repetir lo que ha pagado, a tenor de la disposición en el artículo 1179 del Código Civil. Por el contrario, la actora no cumplió en lo absoluto, con el cronograma de pagos, previstos en la cláusula SEGUNDA del Contrato de opción de compraventa. • De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361, Primer Aparte del Código de Procedimiento Civil; y en virtud de lo establecido por el artículo 1168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación; si el otro no ejecuta la suya; a menos que se hayan fijado fecha diferentas para la ejecución de las obligaciones”; opongo e invoco, contra la demanda incoada por la actora, ELVA ROSA CALDERON ABREU, como defensa perentoria, la Excepción de Contrato No cumplido. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN III En la oportunidad fijada para que se llevara acabo la promoción de pruebas, ambas partes demandante y demandada consignaron los escritos de pruebas dentro del lapso, y los cuales establecieron lo siguiente: DE LA PARTE DEMANDANTE: DOCUMENTALES: 1. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende del documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Mérida, el 07 de abril de 2009, anotado bajo el Nº 55, tomo 22, que en original mi mandante acompañó junto con el libelo de la demanda marcada “A”, con este medio promovido y reproducido mi mandante pretende demostrar los hechos narrados e invocados en el escrito libelar y que sustentan la presente acción por cumplimiento de contrato. Este Juzgador no le da valor de acuerdo con el objeto como fue promovido ya que del mismo se desprende que tenia que pagarle de determinada forma y al aquí codemando JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y no lo hizo, pero se le da valor como documento público, ya que no fue impugnado ni tachados por la parte demandada previsto en los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1381 del Código Civil; por lo cual queda reconocido dicho documento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.- 2. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de la copia certificada del documento de propiedad del terreno donde fue construido el edificio que contiene el apartamento objeto de la demanda, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha treinta y uno (31) de marzo de 1966, bajo el Nº 152, folio 326, del protocolo primero, tomo 2, primer trimestre, con el objeto de demostrar los hechos narrados e invocados en el escrito libelar y que sustentan la presente acción de cumplimiento de contrato. Este Juzgador le otorga valor probatorio al documento público por cuanto no fue impugnado ni tachado previsto en los artículos 438, 439, 430 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1381 del Código Civil, de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 434 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.- 3. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende del documento que acompañamos marcado “C”, (véase folios 27 y 28) contentivo del contrato de obras firmado el día 3 de mayo de 2007 que el propietario del terreno JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ celebró con la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) para la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, con este medio promovido y reproducido mi mandante pretende demostrar la facultad que la constructora tenía para recibir el precio de venta y por ende los pagos parciales de este, mismos que quedaron aceptados expresa y tácitamente cuando. Este Juzgador le da valor solo como documento privado de acuerdo a lo establecido en los artículos 1363 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se dio valor probatorio alguno con respecto al objeto como fue promovida dicha prueba. Y ASI SE DECLARA.- 4. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende tanto de la certificación suscrita y presentada por IARSA y el codemandado JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ a la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida como requisito para solicitar el premiso (sic) de habitabilidad del inmueble. Este Juzgador le otorga valor probatorio por cuanto no fue impugnado ni tachado de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y también se le da valor de documento administrativo por emanar de un ente del Estado. Y ASI SE DECLARA.- 5. Reproduzco el valor y mérito jurídico que se desprende del recibo marcado “1” (véase folio 32) por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) pagados mediante cheque N° 93173281 y que representó el primer pago a que se hace alusión en la cláusula segunda del mencionado contrato autenticado en fecha 07 de abril del 2009, cuyo objeto es demostrar cabalmente que cumplió con el contrato cuyo cumplimiento se ha demandado. Este Tribunal niega el valor a dicha prueba de acuerdo al objeto como fue promovida, ya que en ella se deja constancia, que la parte actora le deposito a la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) y no a los codemandados JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ, como lo establece la segunda cláusula del contrato de opción a compra, razón por la cual este Juzgador de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, le otorga valor probatorio a favor a los demandados. Y ASI SE DECLARA.- 6. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de los diez (10) recibos de pago que en original acompañamos marcados “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9”, “10” y “11”. (véase folios 33 al 42), cuyo objeto es demostrar cabalmente que cumplió con el contrato cuyo cumplimiento se ha demandado. Este Tribunal niega el valor a dicha prueba de acuerdo al objeto como fue promovida, ya que en ella se deja constancia, que la parte actora le deposito a la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) y no a los codemandados JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ, como lo establece la segunda cláusula del contrato de opción a compra, razón por la cual este Juzgador de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba, le otorga valor probatorio a favor a los demandados. Y ASI SE DECLARA.- 7. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de los correspondientes depósitos bancarios que en cuatro (04) folios útiles marcado “12” y agregados a los folios 43 y 46, (depósitos bancarios que JORGE LUIS MARQUEZ CHACON, titular de la cédula de identidad N° 10.109.144 y BEATRIZ MORENO VOLCANES, titular de la cédula de identidad N° 10.713.748 efectuaron personalmente en la entidad bancaria CORP BANCA), cuyo objeto es demostrar cabalmente que cumplió con el contrato cuyo cumplimiento se ha demandado. Este Tribunal niega el valor a dicha prueba de acuerdo al objeto como fue promovida, pero se le da valor probatorio a cada depósito bancario por el principio de la comunidad de la prueba, favoreciendo a la parte demandada, ya que de el se desprende el pago hecho por la parte actora a la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) incumplimiento la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta. Y ASI SE DECLARA.- 8. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende del comunicado dirigidos a los adquirentes de los apartamentos y locales del Edificio Los Pinares de fecha 29 septiembre de 2011, suscrito por la ciudadana Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández (anexo marcado “D”, véase folio 47), tal documento evidencia la manifestación de voluntad emitida por la precitada codemandada en el sentido de expresar su intención de cumplir con el contrato y de tácitamente reconocer que no se le adeuda cantidad alguna por concepto de precio de venta. Este Juzgador no le otorga valor probatorio con respecto al objeto como fue promovida dicha prueba, solo se le da valor de conformidad con el artículo 1382 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.- 9. Reproduzco valor y mérito jurídico probatorio que se desprende del documento privado que los PROPIOS DEMANDADOS denominaron CONTRATO DE REGULARIZACIÓN DE “ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS” Y LOCALES COMERCIALES, y dirigido a mi representada, (anexo marcado “E”, véase folio 49 al 51), mediante el cual se pretende demostrar que no adeuda cantidad alguna por concepto de precio de venta, y que por el contrario a mi patrocinada se le reconocer como propietaria y sólo se excepcionan (los demandados) de cumplir con la firma del documento definitivo de venta, oponiendo razones y circunstancias ajenas a aquella. Este Juzgador no le otorga valor probatorio con respecto al objeto como fue promovida dicha prueba solo se le valor probatorio al mismo por que guarda relación con el documento fundamental de la acción. Y ASI SE DECLARA.- 10. Reproduzco el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de los siguientes documentos: A) documento fecha 12/04/2012 donde una comunidad de compradores le dirigió a los codemandados una comunicación solicitándole el cumplimiento de los compromisos por ellos asumidos con todos los adquirentes del mencionado edificio, comunicación ésta donde le fueron concedidos 30 días para materializar tanto el otorgamiento del correspondiente documento de condominio como los de venta (véase anexo marcado “G” agregado al folio 54). B) Documento de fecha 17 de abril de 2012 donde el abogado Omar Alberto Corredor Villamediana, en su carácter de coapoderado judicial de los codemandados, le dio respuesta escrita a la mencionada comunicación (véase anexo marcado “I”, agregada a los folios 59 al 61). Este Juzgador no le otorga valor probatorio con respecto al objeto como fue promovida dicha prueba solo se le valor probatorio al mismo por que guarda relación con el documento fundamental de la acción. Y ASI SE DECLARA.- PRUEBA DE INFORME: PRIMERO: Se sirva oficiar a la sociedad mercantil Ingeniería y Arquitectura S.A. (IARSA) domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Primero de la Circunscripción del Estado Mérida en fecha 14/11/2002, bajo el Nº 66, tomo A-19, en la persona de su Presidente ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCATEGUI. Este Juzgador no le otorga valor probatorio por cuanto la misma no fue admitida según auto de admisión de fecha 25 de marzo de 2013. Y ASI SE DECLARA.- SEGUNDO: Se sirva oficiar a la entidad bancaria, CORP BANCA ubicada en avenida Las Américas Edificio Corp Banca Mérida frente al Centro Comercial MAYEYA, Municipio Libertador del Estado Mérida a los fines de que ésta le informe y remita a este Juzgado y con carácter de urgente sobre los depósitos realizados para el pago de la obligación contractual. Este Juzgador observa que la misma no fue evacuada en su oportunidad, razón por la cual no se le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.- PRUEBA DE EXHIBICIÓN AL ADVERSARIO: • Solicito de conformidad con el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, al Tribunal intime al ciudadano JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida y titular de la cédula de identidad Nº 650.461, para que dentro del plazo que señale el Tribunal y bajo apercibimiento, exhiba original del contrato de obra firmado en fecha 3 de mayo del 2007 entre los ya identificado JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de lo Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 14/11/2002, bajo el Nº 66, tomo A-19, representada en dicho acto por el ciudadano JOSE GUIDO MORENO UZCATEGUI, venezolano mayor de edad, titular de la cédula Nº 2.459.326, en su carácter de Presidente, y cuyo objeto contractual consistió en la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES” y según proyecto permisazo en la Alcaldía del Municipio Libertador, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico bajo el Nº C-098-06. Este Juzgador no le otorga valor probatorio por cuanto la misma no fue evacuada en su oportunidad legal. Y ASI SE DECLARA.- TESTIMONIALES: • Solicito al Tribunal se sirva oír la declaración de los ciudadanos BUENAVENTURA SAMIR ISSA NASSERDIN, JESÚS ALBERTO GARCÍA DIAZ Y JESÚS ALFONSO BECERRA MARQUINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº 9.426.411, 4.491.563 y 8.034.684 respectivamente. Este Juzgador no le otorga valor alguno por cuanto no rindieron su declaración en el lapso establecido. Y ASI SE DECLARA.- PRUEBA DE POSICIONES JURADAS: • Promuevo la prueba de posiciones juradas para que los codemandados de autos contesten las posiciones que se le formularán y manifiesto al tribunal, con el carácter expuesto, que mi representada está dispuesta a absolverlas recíprocamente a la parte contraria en el lugar, día y hora en que este Juzgado lo disponga. Es Juzgador no le otorga valor probatorio por cuanto la misma no fue evacuada. Y ASI SE DECLARA.- PRUEBA DE CONFESIÓN: PRIMERO: Promuevo y reproduzco expresamente la confesión espontánea formulada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda al expresar textualmente (véase vto del folio 76 y folio 77): “Es precisamente en base a esa premisa conclusiva, la que permitió que las PARTES, atendidas a su REAL INTENCIÓN y a la precisa EJECUCIÓN que “acordaron” darle al mencionado contrato, suscribieron, real y efectivamente, un Contrato Preliminar de Opción de Compraventa;...”. (Subrayados de los accionados). La referida confesión es promovida y reproducida con la finalidad de dejar constancia que los demandados reconocen con existente válido el contrato de marras, lo que se enfrenta y contradice cuando alegan su inexistencia y nulidad. SEGUNDO: Promuevo y reproduzco expresamente la confesión espontánea formulada por la parte demandada en su escrito de reconvención cuando afirman textualmente: “En efecto, demandamos y reconvenimos a la actora, ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, ya plenamente identificada en autos, por Resolución del Contrato de opción de compraventa, que se ha puesto de manifiesto, con los daños y perjuicios que seguidamente determinaremos...” (Negrillas y subrayados de los accionados). La referida confesión es promovida y reproducida con la finalidad de dejar constancia que los demandados reconocen la existencia y validez del contrato y que tienen un infinito enredo conceptual con la calificación jurídica del contrato cuyo cumplimiento se ha pedido. Este Tribunal no se pronuncia con respecto de esta prueba (confesión), en vista que la misma no fue admitida según auto de admisión de fecha 25 de marzo del 2013. INSPECCIÓN JUDICIAL: • Promuevo y pido se acuerde la prueba de Inspección Judicial y a tal efecto solicito a este tribunal y constituir en el apartamento distinguido con el Nº P1-4 situado en el piso 1, integrante del Edificio Residencias los Pinares. Este Tribunal no se pronuncia con respecto de esta prueba en vista que la misma no fue admitida según auto de admisión de fecha 25 de marzo del 2013. DE LA PARTE DEMANDADA: DOCUMENTALES: PRIMERO: Promovemos el valor y mérito jurídico del documento contentivo de la opción a compra suscrito (documento fundamental) entre la ciudadana: ELVA ROSA CALDERON ABREU y los codemandados de autos ciudadanos: JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ Y CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ, de fecha siete (07) de abril de dos mil nueve (2009), el cual riela inserto en la presente causa en los folios 14 al 18, y se encuentra marcado con la letra “A”, dicha prueba documental pondrá de manifiesto de manera inequívoca (Cláusula Segunda) cuales fueron los momentos en los cuales la ciudadana ELVA ROSA CALDERON ABREU, debía efectuar los pagos y de que manera se materializaría los mismos (cheques de gerencia) y quien sería el receptor de dichos pagos (JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ). Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto de el derivan las obligaciones entre las partes, ya que es un documento público visto que no fue impugnado ni tachado por la parte demandante, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1357 y 1381 del Código Civil. Y de acuerdo con el objeto como fue promovido por la demandada (cláusula segunda), se desprende que tenia que pagarle a JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ de forma determinada y no lo hizo. Aunado a que el contrato de obra promovido por la parte actora no facilito fundamento alguno que probara que podía pagársele a la constructora IARSA, lo cual por el principio de la comunidad de la prueba favorece a la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.- SEGUNDO: Promovemos el valor y mérito jurídico de documentos (recibos de pago) que rielan insertos en el presente expediente en los folios 32 al 42, consistente en los recibos suscrito por la ciudadana: Arquitecto Beatriz Moreno Volcanes, con dichos elementos de prueba se determina de manera contundente que la optante ciudadana ELVA ROSA CALDERON ABREU, incumplió abiertamente lo pauta en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, ya que en ningún momento y de modo alguno el opcionante ciudadano: JOAQUIN ENRIQUE HERNANDÉZ, recibió pago alguno, siendo por demás la única y exclusiva persona a la cual la optante debía hacerle los pagos a través de la emisión de cheque de gerencia. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a los recibos de pagos ya que en ellos se demuestra el incumplimiento realizado por la parte demandante al cancelar en forma y a persona distinta; tal como fue establecido en el instrumento público (documento de venta) suscrito entre las partes. Y ASI SE DECLARA.- PRUEBA DE INFORME: • Solicito se oficie a la institución financiera CORP BANCA C.A., a los fines que informe sobre la cuenta signada con el Nº 0008155940, donde se exprese de manera clara y precisa quien aparece como titular de la misma. Este Tribunal le da pleno valor probatorio, por cuanto se demuestra que la cuenta donde se hicieron los depósitos de pagos hechos por la parte actora, pertenece al ciudadano JOSE GUIDO MORENO UZCATEGUI, incumpliendo asi con lo establecido en la cláusula segunda del contrato objeto de la litis. Y ASI SE DECLARA.- INFORMES IV Siendo la oportunidad legal para que las partes consignaran escrito de informes, se dejó constancia mediante nota de secretaría de fecha 15 de julio del 2013, que tanto la parte actora ciudadana Elva R. Calderon A. y la parte demandada Joaquin E. Hernández y Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández, presentaron escrito de informes (véase folio 253). DE LA PARTE DEMANDANTE: “Conforme al documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Mérida, el 07 de abril de 2009, anotado bajo el Nº 55, todo 22, nuestra mandante celebró un negocio jurídico con el ciudadano JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su conyugue CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ. La referida negociación, que las partes denominaron opción de compraventa, consistió en que los cónyuges precedentemente identificados le concedieron o dieron una opción de compra-venta, a favor de nuestros mandantes como COMPRADORES, para que adquieran un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, que iría a ser construido sobre una parcela de terreno propiedad de los cónyuges precedentemente identificados JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIERREZ DE HERNÁNDEZ según proyecto permisado en la Alcaldía del Municipio Libertador, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico bajo el Nº C-098-06, consistente en un apartamento, destinado a vivienda distinguido con el número P1-4, integrante del Edificio RESIDENCIAS LOS PINARES, ubicado en la Avenida Urdaneta Nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dicho Apartamento estaría situado en la segunda planta del Edificio y con una superficie de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 M2) aproximadamente cuyas medidas linderos y demás características constas en el citado documento. Conforme a la cláusula segunda del referido contrato, el precio total y real de venta del descrito inmueble se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00). Este documento autenticado público emanado en su oportunidad por un funcionario o empleado público con facultad para darle fe pública, en el lugar donde fue autorizado, no fue tachado de falso en su oportunidad procesal, (la tacha y no el desconocimiento o la impugnación es el instituto procesal idóneo para atacar la validez y autenticidad de un instrumento público, pues conforme a la ley el instrumento público hace plena fe hasta que sea declarado falso, dotándose de pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1360 y 1380 del Código Civil. Hasta aquí es vital destacar que los demandados han reconocido que firmaron un contrato con nuestra cliente. Ahora bien, conforme se puede evidencia fehacientemente del documento que acompañamos marcado “C”, los propietarios del Terreno Joaquin Enrique Hernández y Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández contrataron con la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) la construcción del Edificio Residencia los Pinares y por ende el apartamento distinguido con el número p1-4, objeto de la relación obligatoria contenida en el mencionado documento autenticado. Mas por el contrario, la existencia de dicho contrato de obras es reconocido por la parte demandada cuando en un pasaje de su escrito de contestación a la demanda expresamente dijo: “... después de hacer algunas interpretaciones especulativas, absolutamente ajenas, extrañas e irrelevantes, a la propia relación contractual, suscrita entre mis representados y conferentes y la actora; y relativas al contrato de obra o construcción del edificio RESIDENCIA LOS PINARES celebrado entre los primeros y la contratista INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A.”. Adicionalmente dicho contrato fue exhibido en el lapso de evacuación de pruebas por la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), tal como se desprende del acto de exhibición celebrado en autos (véase folio 176 del presente expediente) sin que la parte demandada opusiera objeción o contradicción alguna a dicha prueba o a dicho acto. Los demandados han reconocido que firmaron un contrato de obras con la sociedad mercantil IARSA, como consecuencia de la representación facultades y atribuciones conferidas por los dueños de la obra a la constructora IARSA en el mencionado contrato/mandato, fue que a petición y aquiescencia de ambos, nuestra representada procedió a pagar todo el precio de venta. Con este medio probatorio promovido y evacuado satisfactoriamente quedó plenamente demostrado la facultad que la constructora tenía para recibir el precio de venta y por ende los pagos parciales de este, mismo que quedaron aceptados expresa y tácitamente cuando el ciudadano JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ otorga por vía notariada el mencionado convenio de venta y declara recibir una cantidad imputable al precio de dicha venta y ello por efecto y consecuencia de aplicar el artículo 1169 del Código Civil, al prever que los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último y en consecuencialmente los actos celebrados por el mandatario en nombre del mandante surten plenos efectos jurídicos frente todos, de conformidad con el artículo 1698 eiusdem. Nuestra representada le pagó el precio de venta a la constructora IARSA básicamente en virtud de lo previsto en el contrato de obras y también véase la buena fe con la que actuó que procedió a entregarle a IARSA el día de la firma del convenido de venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) y que represento el primer pago a que hace alusión en la cláusula segunda del mencionado contrato. Luego de esto, no pretenderán los actores hacer ver como los pagos no fueron hechos en cheques de gerencia, sino en depósito bancarios, los mismos no tienen validez, o que nuestra mandante no pagó un centavo del precio de venta. Posteriormente y al observar que entre las partes, ese primer pago por Bs. 150.000,00 quedó reconocido e imputado al precio de venta, y actuando con pleno y sincero convencimiento que todos estábamos actuando con honradez, nuestra representada procedió a efectuar diez (10) pagos subsiguientes para un total de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 425.000,00) y que sumados a los CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) previamente pagados, totalizan la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 575.000,00). Esto nos llevó a una primera conclusión, desde el día 07 de abril de 2009 (fecha del primer pago) y prácticamente al cabo de un año después nuestra patrocinada había pagado el NOVENTA Y CINCO COMA OCHENTA Y TRES POR CIENTO (95,83%) aproximadamente del precio total de la venta pactada en el referido documento autenticado, quedando un saldo deudor de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) que se reservo a pagar al momento de la protocolización del documento definitivo. En tal sentido, nuestra representada pagó a la persona idónea para recibir el pago a la persona facultada por ellos (los demandados) de conformidad con los artículos 1286 y 1287 del Código Civil. La Ratificación del pago viene dada por las diferentes CARTAS MISIVAS dirigidas por ellos a nuestros mandantes opuestas a ellos y no desconocidas ni tachadas ni impugnadas. Por cuanto la ratificación puede ser expresa o tácita, pues no exige palabras solemnes, pudiendo realizarse bajo cualquier forma siempre que se pueda conocer la voluntad del acreedor; en el peor de los casos conforme al contrato de obras pues nuestra mandante le entregó el pago al constructor (IARSA) para que este lo empleara en una obra propiedad de los demandados, o sea, para la obra que ellos ejecutaron. La verdad sea dicha, ambas partes promovieron pruebas que terminaron dando el mismo resultado, al haber oficiado a CORP BANCA para remitir informe sobre la cuenta donde se hicieron los depósitos de pago, resultando ser la cuenta de JOSE GUIDO MORENO, presidente de la sociedad mercantil IARSA. En fin quedo plenamente demostrado que nuestra mandante cumplió con creces todas y cada una de las obligaciones impuestas en el contrato cuyo cumplimiento hoy demandamos. La condición de propietaria de mi poderdante sobre el referido apartamento, no ha sido en ningún momento discutida por los vendedores, ciertamente, estos en diferentes oportunidades le reconocieron a nuestra representada dicha cualidad mediante los comunicados realizados por los demandados. Para proteger los derechos que tenemos todos los venezolanos a una vivienda digna, el Estado ha sancionado la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, así como la resolución Nº 165 de fecha 22 de agosto de 2012, Ley ésta cuyo objeto, según sus artículos 1, 2 y 3, persigue establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna. (Negrillas y subrayados del texto). Adicionalmente la referida Ley, contiene otra serie de normas cuyo texto prevén (Artículo 26) que si el contratista llegara a retrasarse con la entrega del proyecto habitacional según la fecha anunciada y pautada en el contrato de compra-venta u opción a compra, este deberá indemnizar al comprador pagándole 2 U.T. (unidades tributarias) por cada día (24 horas) de incumplimiento y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de las viviendas. Así mismo, el artículo 40 prevé las posibles sanciones a quienes incumplen, que van desde 100 hasta 2000 U.T., por lo cual pedimos nuevamente y con todo el rigor legal, la aplicación de este cuerpo normativo al caso de autos. El contrato de “opción a compra” que ambas partes contratantes así lo calificaron; pero después de analizar sus cláusulas deslindando sus características y ubicación en el contexto general de los contrato debemos concluir diciendo que su calificación exacta es la de un contrato de compra venta, dado que allí las partes estuvieron de acuerdo en el objeto de la pretensión y en el precio de la cosa. DE LA PARTE DEMANDADA: El contrato que representa el instrumento fundamental de la acción incoada por la parte demandante “ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA”, dada sus estipulaciones contractuales y características en forma alguna constituye o puede definirse como un contrato de venta, ya que dicho instrumento legal contiene un Contrato de Opción a Compra de carácter Preliminar o Preparatorio. Resultando por ende a todas luces Inadmisible la presente acción dada la naturaleza jurídica del contrato de opción a compra. Que las partes en base al principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, establecieron de manera expresa y determinante lo siguiente: • Montos de las arras y de los demás pagos. • Fechas en las cuales se debe hacer los pagos. • El único medio a través del cual se haría los pagos. • A quien se le debía pagar. En el cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato...unido a ello nos encontramos con el principio de buena fé que debe regir en el cumplimiento de los contratos, vale decir el deudor no está obligado a dar más a su acreedor, pero tampoco a cumplir menos, ni el acreedor puede exigir más y tampoco puede ser coaccionado de recibir menos. En el caso de marras se patentiza un incumplimiento por parte de la “OPTANTE” y parte actora en el presente juicio ciudadana Elva Rosa Calderon Abreu, en lo que respecta al PAGO pues el mismo en ningún momento fue cumplido infringiendo totalmente con lo previsto en la cláusula segunda del contrato preliminar de opción a compra lo cual le impide realizar el reclamo judicial planteando en el presente caso. Con los elementos probatorios traídos por la parte actora a este proceso judicial, por si solas echan por tierra las malsanas y temerarias pretensiones que intentan obtener acudiendo a este Órgano Jurisdiccional con afirmaciones totalmente falsas, lo que sin duda se ha demostrado por la accionante; ya que en el presente juicio todos y cada uno de los recibos de pago y de los comprobantes bancarios que fueron promovidos por la parte actora y admitidos por este órgano competente, en modo alguno prueban que la aquí demandante cumplió con sus obligaciones contractuales, tal y como fueron establecidas de manera concertadamente por las partes en el contrato preliminar de opción a compra, sobre todo lo atinente a la forma de pago contenido en la cláusula segunda del referido instrumento legal. Por el contrario dichas pruebas favorecen a nuestro poderdante quienes están siendo sometidos de manera injusta al presente proceso judicial. Cabe aquí destacar que el contrato de opción a compra que suscribe la ciudadana ELVA ROSA CALDERON ABREU con mis poderdantes es elaborado por el abogado Jorge Luís Márquez Chacón, quien es conyuge de la ciudadana Beatriz Moreno Volcanes ciudadana esta que suscribe los recibos de pagos antes referidos y el ciudadano José Guido Moreno Uzcategui es el padre de ésta ultima y suegro del abogado redactor y presidente de la empresa IARSA C.A. OBSERVACIONES V Siendo la oportunidad legal para que las partes consignaran escrito de observaciones, se dejó constancia mediante nota de secretaría de fecha 30 de julio del 2013, que tanto la parte actora ciudadana Elva R. Calderon A. y la parte demandada Joaquin E. Hernández y Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández, entregaron escrito de observaciones (véase folio 277). DE LA PARTE DEMANDANTE: Al parecer la parte demandada solo se leyeron la jurisprudencia existente hasta el día 27 de octubre de 2010, o leyeron unas más actualizadas pero por conveniencia obviamente no las citaron en su escrito de informes. O sea, para decirlo en términos sencillos o lacónicos y para no andarnos por las ramas, todos, absolutamente todos los criterios vertidos en las sentencias o jurisprudencias citadas por la parte demandada fueron expresamente abandonados por la sentencia en la jurisprudencia de fecha 22 de marzo de 2013. La parte demandada una y otra vez argumenta que nuestra representada no pagó y pagó bien. De hecho, los demandados después de haber tolerado y aupado desde la misma suscripción del contrato, que los pagos se hicieran a la administradora de la obra IARSA, de manera deshonesta por decir lo menos, quieren echar mano de argucias para desconocer los pagos. Si comparamos las defensas de los demandados en este juicio y las opuestas en el Exp. 23303 nomenclatura de este Tribunal, observamos que en ambos casos los demandados no actúan de buena fe y antes mismas situaciones asumen posturas distintas. DE LA PARTE DEMANDADA La parte actora sustenta su defensa en el contrato de obra suscrito por el ciudadano Joaquín Enrique Hernández con la empresa IARSA C.A., en la cual no prueban de manera alguna el cumplimiento de las obligaciones contractuales de la optante compradora conforme al contenido del contrato de opción a compra en cuestión. De igual manera los actores en su afán de tratar de hacer ver hechos jamás ocurridos cometen reiteradamente el desatino jurídico de indicar como prueba lo expresado por la parte demandada en el escrito de contestación, olvidando que estos promovieron la prueba de confesión ficta bajo el mismo argumento el cual no fue admitida por el Tribunal y por tanto es carente de valor probatorio alguno. Con respecto al contrato de obra suscrito en forma alguna establece los términos y condiciones bajo los cuales se rigen las partes intervinientes en la opción a compra instrumento fundamental del presente juicio. Igualmente la parte actora confundiendo lo que es un contrato de obra con un contrato de mandato, con absoluta ligereza concluyen que en virtud de las supuestas facultades conferidas a la empresa IARSA en el contrato que es calificado por ésta como contrato de obra/mandato la actora da supuestamente cabal cumplimiento a su obligación de pago, lo cual nunca se ocurrió. Ya que nunca se cumplió con lo estipulado en el contrato de opción a compra. De los recibos y depósitos bancarios, se demuestra que la ciudadana Elva Calderon Abreu en ningún momento cumplió con el pago, incumpliendo abiertamente con el contenido de la cláusula segunda del contrato preliminar de opción a compra, pues de ellos se refleja que el referido optante no pago a la PERSONA convenida por las partes contratantes, es decir, al ciudadano JOAQUIN ENRIQUE HERNANDES, por el contrato los recibos y comprobantes demuestran que la ciudadana Beatriz Moreno Volcanes sin expresar cualidad alguna suscribe los mismos y los depósitos bancarios son hechos en la cuenta del ciudadano JOSE GUIDO MORENO UZCATEGUI. En tal sentido, la indemnización propuesta por la actora en aplicación de la Ley de Estafa Inmobiliaria la catalogamos como infeliz, puesto que, por una parte nuestros mandantes de modo alguno incumplen con sus obligaciones contractuales ya que al no haber recibido el pago y ante el flagrante incumplimiento del contrato por parte de el optante estos no estan obligados a cumplir con las suyas y así lo expresa el Código Sustantivo Civil. Para reforzar nuestra postura vale establecer que la demanda fue incoada por los accionantes en fecha treinta (30) de octubre del dos mil doce (2012), siendo esta debidamente admitida por este Juzgado Primero de Primera Instancia en fecha dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012). Por tanto, al caso de marras debe necesariamente ser aplicado en base al referido efecto ex nunc, el criterio pacifico y reiterado que surgió desde el 09 de julio del 2009 y vigente en el momento de ser entablado el presente litigio, y además hace procedente la postura explanada por nosotros relativa a la inadmisibilidad de la acción propuesta dada la naturaleza jurídica del contrato, así mismo las posiciones jurisprudenciales allí señaladas, los cuales hacemos valer aquí en plenitud. Este Tribunal, visto lo expresado por las partes en sus escritos de informe y de observaciones; hace las siguientes reflexiones: El contrato de opción a compra debe ser considerado como uno definitivo de compra-venta; acogiendo el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo del 2013, partes DIEGO ARGUELLO LASTRES & MARIA ISABEL GOMEZ DEL RIO, Exp. 2012-000274, Magistrada Ponente: YRAIMA ZAPATA LARA, por cuanto establece que los contratos de opción a compra que cumplen con los requisitos de objeto, precio y consentimiento surten los mismos efectos de un contrato de venta pura y simple. En tal sentido, la obligación debe ser cumplida tal cual fue contraída y mantenida en acuerdos sucesivos, por ejemplo el contrato de Regularización de Adquirientes entre otros. En consecuencia, siendo constatado en el lapso probatorio (prueba de informe), que se le pago a una persona natural y no a la constructora IARSA, que en tal hipótesis tampoco estaba facultada para recibir el pago (de acuerdo a la cláusula segunda del documento fundamental), quedando la presunción sobre la buena fe con la que actúo la parte demandante y la aceptación de la parte demandada del pago de las arras sin eficacia probatoria. Lo propio ocurre con el cruce de información con otro juicio del cual pretende la parte actora obtener ventajas probatoria; no obstante su sustanciación y el mismo instrumento fundamental de la acción (contrato) son diferentes, ya que en el Exp. 23303, la constructora IARSA estaba facultada para recibir el pago producto de la venta del apartamento y en el caso de marras dicho contrato de venta en su cláusula segunda establece que el único que puede percibir el pago del inmueble es el ciudadano JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ. En consecuencia, queda innegablemente al descubierto el incumplimiento de la ciudadana Elva Rosa Calderón Abreu, en su carácter de demandante en el presente juicio conforme a las pruebas promovidas por ambas partes en su oportunidad procesal conforme al ordenamiento jurídico como son los artículos: 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil; que regulan las obligaciones entre contratantes. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR VI PUNTO PREVIO: DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO: La ciudadana Elva Rosa Calderón Abreu, en su carácter de parte actora debidamente asistida por los abogados Alois Castillo Contreras, Américo Ramírez Bracho y Luis Alfonso Chourio García, quien el 07 de abril del 2009, celebró un negocio jurídico con el ciudadano Joaquin Enrique Hernández y su conyugue Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández, antes identificados. El documento fue autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 55, Tomo 22. En fecha 26 de mayo del 2010, fue el último de sus pagos depositados por la parte actora en la cuenta del ciudadano JOSÈ GUIDO MORENO, representante legal de la sociedad mercantil Ingeniería y Arquitectura S.A. (IARSA) ya que dicha sociedad mercantil estaba facultada por los codemandados antes mencionados; de acuerdo a el contrato de obra suscrito entre ellos. En tal sentido, luego de un año y dos meses aproximadamente la ciudadana Elva R. Calderón A. en su carácter antes identificado pagó QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) de los SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), que establecieron como precio del apartamento objeto de la litis, lo cual representa el 95,83%. Por tal motivo, la demandante exige el cumplimiento del contrato a los codemandados a fin de protocolizar la venta del apartamento, por cuanto al haber pagado casi la totalidad del precio pactado, preservando el resto del pago al momento de la protocolización y habiendo cumplido con lo establecido en el mismo y existiendo el permiso de habitabilidad, eso es lo procedente. En tal sentido, exige resarcimiento por incumplimiento del contrato de conformidad con el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria”. Ahora bien, la parte demandada ciudadanos Joaquin Enrique Hernández y su cónyuge Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández debidamente asistidos de los abogados Omar Alberto Corredor Villamediana, Ivan Dario Rivas Gutierrez y Gerardo Jose Pabon Valiente, inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 6.728, 72.278 y 77.373 respectivamente, en su defensa indicaron entre otras cosas lo siguiente: Que de conformidad con el artículo 1264 del Código Civil que establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; Que la ciudadana Elva R. Calderón A. en su carácter acreditado en autos no cumplió con lo establecido en el contrato, específicamente en su forma de pago y a quien le paga; lo cual se evidencia “cronológicamente” por las fechas, números de cheques y los montos de dichos pagos; los cuales se depositaban en una cuenta personal de CORP BANCA cuyo titular es JOSE GUIDO MORENO UZCATEGUI, cédula de identidad Nº 2.459.326, razón por la cual incumple dicho contrato de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil; tal como esta establecido en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, la cual estaba definida de la siguiente manera: “(Omissis)... El precio de venta convenido es de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 600.000,00), que “LA COMPRADORA” se compromete a pagar con cheques de gerencia a favor de “EL VENDEDOR” JOAQUIN ENRIQUE HERNANDEZ antes identificado, en la siguiente forma: un Primer Pago para el día martes siete (07) de abril del 2009 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 150.000,00) a la firma del presente contrato como inicial de la presente Opción a compra-venta; un Segundo Pago para el día primero (01) de mayo del 2009 de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.000,00); un Tercer Pago para el primero (01) de junio del 2009 de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.000,00); un Cuarto Pago para el primero (01) de julio del 2009, un Quinto Pago para el primero (01) de agosto del 2009 de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 50.000,00); un Sexto Pago para el primero (01) septiembre del 2009 de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 50.000,00); un Séptimo Pago para el día primero (01) de octubre del 2009 de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF. 50.000,00); un Octavo Pago para el día primero (01) de noviembre del 2009 de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 100.000,00); un Noveno Pago para el primero (01) de diciembre del 2009 de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 100.000,00); y un Décimo pago para el día del Registro del Documento Público de propiedad por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida a la entrega del inmueble objeto de este contrato de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 40.000,00). El precio de la venta antes mencionado no podrá sufrir variación a criterio de “EL VENDEDOR”, quien tomará como referencia los I.P.C mensuales que indique el Banco Central de Venezuela desde el siete (07) de abril del 2009 hasta la fecha en que se protocolice el documento de compraventa, siendo este último índice mensual (I.P.C.) estimado por “EL VENDEDOR”, en caso de no estar disponible esta información por el B.C.V., estos incrementos inflacionarios mensuales se aplicarán sobre los saldos deudores que hubieren al primer día de cada mes correspondiente...(Omissis)”. La controversia delimitada como ha quedado por las partes, básicamente en torno a quien y como debía pagarse, en cumplimiento de sendos contratos de venta y obra, este Juzgador para decidir hace las siguientes consideraciones legales y jurisprudenciales: Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico. Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De las disposiciones legales antes citada, se infiere que la relación contractual; en el cual se obligan las partes por mutuo acuerdo a los fines de cumplir con lo pactado entre ellos surge del contrato de opción a compraventa. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil reza lo siguiente: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar sus decisiones en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. La Sala de Casación Civil en sentencia reciente de fecha veintidós (22) de marzo del 2013, partes DIEGO ARGUELLO LASTRES & MARIA ISABEL GOMEZ DEL RIO, Exp. 2012-000274, Magistrada Ponente: YRAIMA ZAPATA LARA, la cual entre otras cosas estableció: “(Omissis)...Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio...(Omissis). (Sic) (Negrillas y subrayados propias del Juez). En referencia a la Jurisprudencia Patria y a la norma legal antes citadas, y aplicada en el presente análisis, se observa que las partes a pesar que al momento de la realización del contrato lo calificaron como una opción de compra-venta, el mismo es una verdadera venta ya que se verifican los requisitos esenciales como son consentimiento, objeto y precio. ASI SE DECLARA.- Resuelta como ha sido la naturaleza de la relación contractual entre las partes este Tribunal pasa a pronunciarse al fondo: Con relación al precio establecido en el contrato compraventa del apartamento P1-4 fue de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 600.000,00), y la forma de pagarlo es en 10 partes; se observa que la parte actora estaba sujeta al cumplimiento de la obligación tal cual como fue contraída y mantenida por el contrato de Regularización de Adquirientes entre otros; siendo constatado en el lapso probatorio, que la obligación de cancelar el monto correspondiente a la venta del inmueble antes mencionado no fue cumplida; todo conforme al valor probatorio que se le dio a los distintos documentos tanto de compraventa como de obra, de los cuales se evidencia que el pago se debía hacer a la parte aquí demandada, pero lo hizo al ciudadano JOSE GUIDO MORENO que no es parte en esta relación contractual y presunto presidente de la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), basándose en que el contrato de obra suscrito por el ciudadano Joaquín Enrique Hernández y la constructora IARSA C.A., lo facultaba para ello, por lo que de la revisión que se hiciere a dicho documento se constato que en ninguna parte autoriza a la constructora al recibo de los pagos producto de la obligación. En tal sentido, de las pruebas fehacientes como son: bauches y recibos de pagos, que fueron desconocidos por la parte demandada en su oportunidad procesal, aclaran que la parte demandante Elva R. Calderon, no le pago a los codemandados Joaquín Enrique Hernández incumpliendo con la SEGUNDA CLAUSULA del contrato de compraventa, ni tampoco en el hipotético caso antes negado que la constructora IARSA estuviera facultada para percibir el pago de la obligación cumplió con el esquema cronológico para cancelarla; siendo constatado en el lapso probatorio (prueba de informe), igualmente que se le pago a otra persona, quedando la presunción sobre la buena fe con la que actúo la parte demandante sin eficacia probatoria. Adicionalmente, el argumento hecho en su escrito de informes que reza lo siguiente: “(Omissis)...Nuestra representada le pagó el precio de venta a la constructora IARSA básicamente en virtud de lo previsto en el contrato de obras y también véase la buena fe con la que actuó que procedió a entregarle a IARSA el día de la firma del convenido de venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) y que represento el primer pago a que hace alusión en la cláusula segunda del mencionado contrato...”, supuesto contradicho y que quedo demostrado, visto que el contrato de obra no contenía tal autorización y el desconocimiento de ese pago por parte de los demandados, no solo porque faltaba mas del 50% del valor estipulado en el contrato, al momento de su autenticación sino porque que la buena fe que adujo tener la parte actora solo opera en relación al contrato, cuyo propósito e intensión de los otorgantes queda de manifiesto precisamente en los extremos en el contenido y que es ley entre ellos y debe cumplirse tal cual como fue contraído, lo cual aquí no ocurrió. De ello no deja lugar a duda el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil antes citado, refrendado por la jurisprudencia y doctrina patria. En conclusión, sobran las razones para este Tribunal pronunciar SIN LUGAR la presente demanda de Cumplimiento de Contrato. En consecuencia, la solicitud hecha por la actora de obligar al demandado a otorgar el registro del documento definitivo de venta o la declaratoria judicial del mismo, no tiene lugar en derecho, bajo el esquema procesal antes señalado. Así como el pedimento indemnizatorio previsto en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria tampoco; en virtud del incumplimiento de la obligación principal por parte de la demandante de la cual se deriva los posibles daños y perjuicios. Y ASI SE DECLARA.- Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.- DISPOSITIVA En consecuencia este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Constitución y la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato Compra-Venta incoada por la ciudadana Elva Rosa Calderón Abreu, debidamente asistida por los abogados Alois Castillo Contreras, Americo Ramirez Bracho y Luis Alfonso Chourio Garcia contra los ciudadanos Joaquin Enrique Hernández y Carmen Darlinda Gutierrez de Hernández de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y jurisprudencia citada. Y ASI DE DECIDE.- SEGUNDO: Como consecuencia, SE NIEGA la protocolización del documento definitivo de venta del apartamento distinguido con el Nº P1-4 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, así como la indemnización solicitada por la parte demandante ciudadana Elva Rosa Calderon, de conformidad con el artículo 1264 del Código Civil y el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Y ASI SE DECIDE.- TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.- CUARTO: Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes o en sus defectos a sus apoderados Judiciales, haciéndole saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la decisión dictada comenzará a computarse pasados que sean diez días de despacho, una vez que conste en autos la última notificación acogiendo criterio pacifico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 15 de noviembre del 2004, Exp. AA20C-2004-000358. Y ASÍ SE DECIDE.- COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, veintinueve(29) día del mes de abril del año dos mil catorce. COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintinueve(29) día del mes de abril del año dos mil catorce. EL JUEZ, ABG. /M.Sc. JUAN CARLOS GUEVARA L. LA SECRETARIA TEMPORAL ABG. LII ELENA RUIZ TORRES.