TSJ Regiones - Decisión

Exp. 21082
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA.

204° y 155°
DEMANDANTES: RONDON PAREDES VALMORE RAMON.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONEL JOSE ALTUVE LOBO
DEMANDADO: MONTES JOSE DARIO.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO ANTONIO RIVAS SANTIAGO.
MOTIVO: DESALOJO Y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN)

PARTE NARRATIVA.
I
El presente expediente fue recibido por distribución en fecha 27 de Julio de 2005, en este Juzgado, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual vino por inhibición del Juez titular, correspondiente a la apelación interpuesta en fecha 15 de diciembre de 2004, por el abogado en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.262, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano Valmore Ramón Rondon Paredes, según Poder conferido por ante la Notaria Publica IV de Mérida, contra la sentencia definitiva de fecha 30 de Noviembre de 2004, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en el procedimiento de Desalojo y Resolución de Contrato, de Arrendamiento, contra el ciudadano JOSÉ DARIO MONTES. (Folios 118 y 119).
Apelada dicha decisión por el abogado en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.262, con el carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano Valmore Ramón Rondon Paredes, por diligencia de fecha 15 de diciembre de 2004, (folios 97 al 99, el A quo admitió dicho recurso en ambos efectos según auto de fecha 17 de Noviembre de 2004 y remitió el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito que le correspondiera por distribución, correspondiéndole a dicho Tribunal según nota de recibo de fecha 10 de enero de 2005 que riela al (vuelto del folio 100) el cual, por auto de fecha 17 de enero de 2005, se aboco la nueva juez, suplente especial, como consta al folio 101 del presente expediente.
Al folio 102, obra auto del Juzgado Segundo de Primera Instancia donde le dio entrada y el curso de Ley, fijando el décimo día de despacho siguiente, para dictar la sentencia de conformidad con el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil, con la advertencia a las partes que en este lapso solo se admitirán las pruebas indicadas en el articulo 520 ejusdem.
A los folios 119 y 120, obra auto de abocamiento de fecha 05 de agosto de 2005, del Juez temporal abogado JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO, en sustitución del Juez provisorio Abg. ANTONINO BALSAMO GIAMBALVO, se ordenaron librar las correspondientes boletas de notificación a las partes y se entregaron a la alguacil del tribunal a fin que las haga efectivas.
Al folio 127, obra auto de fecha 22 de febrero de 2006 mediante el cual visto que las partes involucradas están debidamente notificadas, del auto de avocamiento ordena la prosecución, haciéndole saber a las partes que el juicio se encuentra en fase de dictar sentencia.
Al folio 128, obra auto del tribunal de fecha 17 de junio de 2011, donde el tribunal ordena suspender el presente juicio según decreto Nº 8.190, de fecha 06 de mayo de 2011, ordenando notificar a las partes.
Al folio 144, obra auto de fecha 09 de julio de 2014, mediante el cual el tribunal ordena la reanudación del presente procedimiento.
Al vuelto del folio 145, obra auto del tribunal de fecha 21 de julio de 2014, mediante el cual deja firme el auto de hecha en fecha 09 de julio de 2014.
Este es en resumen el historial de la presente causa. Encontrándose en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
DE LA SENTENCIA APELADA
En la motivación del fallo del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la juez de la sentencia apelada, expuso entre otras cosas lo siguiente:
“Planteada en los términos que antecede la controversia, el Tribunal al hacer un análisis pormenorizado del escrito libelar, en lo referente al petitorio del mismo observa que la parte actora en el numeral III, expone: “Por… , es por lo que acudo a su competente oficio, … , para demandar como en efecto demando al ciudadano JOSÉ DARIO MONTES, … , EL DESALOJO Y LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,… Acción que fundamento en los Artículos 33 y 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 1615 del Código Civil Venezolano (sic). …
Infiriéndose de dicho petitorio que la parte actora acumuló dos (2) pretensiones autónomas como lo son: Desalojo y la Resolución del Contrato de Arrendamiento, cuya fundamentación legal fue el artículo 33 y el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen: ART. 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
CAUSALES PARA DEMANDAR EL DESALOJO
ART. 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cuales quiera de las siguientes causales:
a) omissis.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
Omissis. …
En este mismo orden de ideas el Tribunal trae a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 03-2946, en sentencia N° 1618, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, extracto publicado en la obra Jurisprudencia – Ramírez & Garay, Tomo CCXIV (214). …, referidas a la acción de amparo constitucional interpuesta por la… No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.
En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados… contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso.
En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…
La Sala admite que, condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (…) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (…), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
En vista de lo anterior cuando el Juzgado de retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas no se pronunció respecto de la inepta acumulación de pretensiones, le conculcó a la accionante su derecho al debido proceso.
Por las razones expuestas, esta Sala confirma, con una motivación distinta el fallo consultado. Así se decide. … En el caso de análisis se observa que la parte actora acumuló dos (2) pretensiones autónomas, contraviniendo lo previsto en el encabezamiento del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.”
De igual manera este Tribunal considera oportuno citar a continuación extracto de la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, guarda estrecha relación en cuanto a la sentencia de fecha 18 de junio de 2.003, contenida en el expediente número 03-0183, sentencia 1687, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán, producida por la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se estableció que para los casos análogos, deben ser vinculantes para los Tribunales del país, en la cual, al conocer de un recurso de revisión, estableció el criterio de que el Juez incurre en una conducta indebida en el ejercicio de sus funciones cuando se niega a aceptar el precedente de la Sala Constitucional en el momento de decidir acerca de un caso similar, supuesto en el cual la inobservancia del precedente debe ser sancionada jurídicamente. En efecto, en la sentencia en mención la prenombrada Sala señaló: “…omissis… La denuncia planteada lleva a esta Sala distinguir –omissis—que la fuerza obligatoria de un precedente judicial puede ser de dos tipos: jurídica (de iure) o de hecho (de facto). La primera…, corresponde a las decisiones que dicta esta Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios Constitucionales (artículo 335 eiusdem; en relación con la segunda, se debe decir que al fuerza obligatoria fáctica de los precedentes judiciales la tienen asignadas las decisiones de las demás Salas de este Supremo Tribunal.
La distinción en uno u otro del precedente judicial, tiene efectos de predecibilidad desde una aproximación sistemática interna y una aproximación sistemática externa respecto al Derecho. Así el punto de vista interno es el que tiene el juez que aplica el derecho como órgano que es del sistema judicial, y en esta función no puede sustraerse a la fuerza obligatoria vinculante del precedente emanado de la Sala Constitucional. Desde el punto de vista externo, los procedentes judiciales forman parte de las fuentes del Derecho en los que se basa la Dogmática Jurídica para estudiar los articulados del derecho válido; y en este sentido, la fuerza obligatoria del precedente de facto sólo es directiva; significa ello, que en canso de ser inobservada el precedente es altamente probable que sea revocado en una instancia judicial superior. Tal es el efecto que prevé el artículo 178 de la novísima Ley orgánica Procesal del Trabajo al otorgarle la Sala de Casación Social el control de la legalidad de los fallos emanados de los Tribunales Superiores del Trabajo que aún cuando no fueran recurribles en Casación, violentan o amenazan violentar las normas de orden público o cuando la sentencia recurrida sea contraria a la reiterada doctrina jurisprudencial de dicha Sala de Casación.…omissis…La fuerza obligatoria del precedente de la Sala Constitucional radica en la atribución que tiene conferida la Sala como máximo intérprete de las normas y principios constitucionales, pero esta interpretación con fuerza obligatoria vinculante para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República, se extiende al contenido y alcance de las normas de contenido legal para ajustarlas al texto constitucional, máxime cuando todavía prevalece en nuestro ordenamiento jurídico la legislación preconstitucional. En este sentido, encuentra la Sala que el Juez incurre en conducta indebida en el ejercicio de su función si se negara aceptar el precedente de la Sala Constitucional en el momento de decidir acerca de un caso similar; supuesto en el cual, la inobservancia del precedente debe ser sancionada jurídicamente. Así se declara. (Lo subrayado y destacado fue efectuado por este Tribunal.)”.
Así las cosas, es por lo que este Tribunal acogiendo el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en acatamiento a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, habiendo la parte actora incurrido en la inepta acumulación de pretensiones, forzoso es para quien juzga declarar sin lugar la demanda. Razón por la cual esta Sentenciadora considera inoficioso entrar a analizar y a valorar las pruebas promovidas por las partes en el lapso probatorio. Así se decide….(Omisis)…PRIMERO: Sin lugar la demanda intentada por el ciudadano Valmore Ramón Rondón Paredes, a través de su apoderado judicial, abogado Leonel José Altuve Lobo, contra el ciudadano José Darío Montes, por Desalojo y la Resolución de Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble consistente en un apartamento, el cual es parte integrante de la Torre “C” del conjunto residencial La Floresta, identificado con el N° C-4-3, ubicado en la Pedregosa Baja, en jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el presente fallo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 233 ejusdem, se ordena la notificación de las partes y/o de sus Apoderados, a cuyo efecto se ordena librar las respectivas Boletas de Notificación, y una vez que conste en autos la última Notificación practicada, en el día hábil de despacho siguiente, comenzará a discurrir el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes en derecho”.
II
LA DEMANDA.
La presente controversia quedo planteada por la parte actora abogado LEONEL JOSE ALTUVE LOBO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano VALMORE RAMON RONDON PAREDES en los siguientes términos:
• Que su representado es el propietario del un inmueble consistente en un apartamento, el cual es parte integrante de la Torre “C” del conjunto residencial La Floresta, identificado con el N° C-4-3, ubicado en la Pedregosa Baja, en jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.
• Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano José Darío Montes, a través de la empresa mercantil Inversiones Civiles S.R.L, representada ahora por el Ciudadano José Ramírez Barrios, como consta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02-06-1990.
• Que en el contrato se estableció un canon de arrendamiento de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00), pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes, con una duración de un año, a partir del 01 de Mayo de 1990 al 30 de Abril de 1991, prorrogables por periodos iguales y consecutivos a voluntad de las partes y en caso de no querer renovarse el contrato se debería manifestar a la otra parte con sesenta días antes de la terminación.
• Que acordaron que se entregaba el inmueble en perfectas condiciones, en las cuales debía devolverlo; también la imposibilidad de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble.
• Que en la cláusula décima establece el derecho a resolver el contrato, por parte del arrendador y pedir la desocupación en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, quedando obligado éste a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
• Que el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil Venezolano.
• Que el ciudadano José Darío Montes, desde el 13 de Junio de 1994, procedió a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo de los Municipios en el expediente de consignación N° 12.324 de la nomenclatura de ese despacho.
• Que inicialmente el canon de arrendamiento era de tres mil bolívares, y que fueron aumentando por regulaciones hechas siendo la última en fecha 16 de Abril de 2001, donde se estableció el canon en la cantidad de Ciento veinticuatro mil quinientos diez bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 124.510,50), canon que hasta la presente fecha consigna.
• Que es el caso que el propietario del inmueble arrendado necesita actualmente para habitarlo su hija Ciudadana María Soledad Rondón Moreno, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 14.401.497, quien contraerá próximamente matrimonio y quien imperiosamente necesita el inmueble para establecer allí su domicilio conyugal. Necesidad que se presenta ante la imposibilidad de adquirir vivienda en esta ciudad, por el alto costo de las mismas, así como del aumento excesivo en los alquileres en el mercado inmobiliario.
• Que por lo expuesto, es por lo que acude a demandar al Ciudadano José Darío Montes, por Desalojo y Resolución del Contrato de Arrendamiento, sobre el apartamento integrante de la torre “C” del Conjunto Residencial La Floresta, identificado con el N° C-4-3, ubicado en la Pedregosa Baja, en esta ciudad de Mérida, del cual es propietario su representado, tal como se evidencia en el documento protocolizado en fecha 25 de Mayo de 1982, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Estado Mérida.
• Que fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 1615 del Código Civil Venezolano.
• Que estima la demanda en la suma de Dos millones de Bolívares. (Bs. 2.000.000,oo).
• Que establece como domicilio procesal Avenida 4 Bolívar entre Calles 24 y 25, edificio Oficentro, piso 5º, oficina Nº 52 Mérida, Estado Mérida.
III
Siendo la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda el ciudadano JOSE DARIO MONTES, asistido por el abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO RIVAS SANTIAGO dieron contestación en los siguientes términos:
 Primero:
Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes con los fundamentos siguientes:
 a) Que como bien lo afirma el apoderado actor el inmueble que actualmente ocupa le fue dado en arrendamiento por la Empresa Inversiones Civiles S.R.L., cuyo contrato fue autenticado en fecha 02 de Julio de 1990.
 b) En el mencionado contrato se estipuló como tiempo de duración un año, contado a partir del 01 de Mayo de 1990, con fecha de terminación el 30 de Abril de 1991, prorrogables por periodos iguales y consecutivos a voluntad de las partes y para el caso de no desearse su prórroga esta deberá manifestarse por escrito a la otra parte y con una anticipación de por lo menos 60 días a la terminación del contrato o de su prorroga, su voluntad de no prorrogar el mismo.
 Que en la cláusula tercera del contrato, en la forma como ha sido transcrita y señalada por la parte actora, sirve para demostrar en su condición de arrendatario que el contrato se mantiene hasta la fecha como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no indeterminado como lo afirma el apoderado actor, pues si bien es cierto que dicho contrato se estableció por el tiempo de un año, sin embargo esta fecha de duración que vinculada al hecho que dicho contrato se prorrogara por periodos iguales consecutivos, se fue prorrogando año por año hasta la presente fecha estando vigente la prórroga del 01 de mayo de 2003 hasta el 30 de Abril de 2004, lo cual es comprobado por los siguientes hechos: 1) Porque ambas partes estipularon las prórrogas por periodos iguales quedando un tiempo determinado de año por año. 2) Porque ninguna de las partes manifestó su voluntad de no prorrogar más el contrato. 3) Porque consecutivamente su persona ha venido pagando el canon de arrendamiento año por año y mes por mes, no obstante a las regulaciones a que ha sido sometido el inmueble, ha cumplido como lo afirma el actor en el libelo, tal como se evidencia en el expediente de consignación N° 12324.
 C) Que lo anteriormente expuesto demuestra que el contrato de arrendamiento accionado está vigente, por haberse prorrogado año por año en la forma estipulada, lo que hace desde ya extemporánea la demanda de autos, toda vez que dicho contrato mantiene vigente la última prórroga.
 Segundo: Rechaza, niega y contradice como un contrato de tiempo indeterminado como lo pretende la parte actora, lo que hace inaceptable la pretensión del demandante, al invocar como fundamento de la acción los artículos 33 y 34 de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el contenido de los mencionado artículos alude a los contratos a tiempo indeterminado y como es el caso de autos no es un contrato con esas características; lo que hace de pleno derecho inadmisible el desalojo solicitado invocando el literal “b” del citado artículo 34 e igualmente inadmisible la solicitud de terminación del contrato por estar vigente la prórroga desde el primero de mayo de 2003, con fecha de vencimiento el 30 de Abril de 2004.
 Tercero: El título V de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra en su artículo 38 en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado como lo es el contrato accionado en autos, la prorroga legal, de la cual es beneficiario, en razón de ser arrendatario del inmueble objeto de la demanda por mas de diez años, como quedo demostrado a través del contrato accionado.
 Cuarto: En cuanto a la cita que hace el demandante invocando el artículo 1600 del Código Civil para afirmar que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, que tal afirmación es improcedente e inaceptable por cuanto estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado conforme quedó anteriormente señalado, de manera que el artículo citado no es aplicable al caso, conforme tampoco es aplicable el artículo 1615 del Código Civil.
 Quinto: Finalmente solicita que la demanda sea declarada sin lugar, tomando en consideración que efectivamente el contrato traído a los autos por la parte actora, es un contrato a tiempo determinado, lo que hace inadmisible las pretensiones del actor.
IV
PRUEBAS DE LAS PARTES
I
Análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes (demandante) (demandada), las admitió el tribunal de la causa el 27 de febrero de 2004.
PRIMERO: Valor y Merito de las actas procesales en cuanto favorezcan a su representado.
SEGUNDO: Valor y merito probatorio de Cesión de Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble propiedad de su mandante, cuya resolución y desalojo se demandan; a los efectos de demostrar la titularidad de su representado como arrendador.
TERCERO: Valor y Merito Probatorio de Justificativo de testigos evacuado por ante la Notaria Publica Primera de Mérida, para lo cual pide se fije día y hora para su ratificación en su contenido y firma, por parte de los ciudadanos ELIO JESUS CONTRERAS D`ELIA, THABATA QUIROZ DE JESUS Y NESTOR JOSE SAMBRANO LINARES, dirigido a probar la titularidad de su representado como propietario del inmueble y la necesidad de su hija en habitar el inmueble.
CUARTO: Valor y Merito Probatorio de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Practicada sobre el inmueble en cuestión promovida a objeto de dejar constancia de las condiciones del apartamento a la fecha de su realización.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Primero: Promueve las actas procesales en cuanto favorezcan a su mandante.
Segundo: Promueve el contrato de arrendamiento traído a la causa por la parte actora que cursa a los folios 14 y 15 del expediente.
CON INFORMES DE LAS PARTES EN ALZADA.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, este tribunal actuando como alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:
Revisadas como han sido las actas procésales contenidas en el presente expediente, y por cuanto dicha decisión es anterior a la Resolución No. 2009-0006, de fecha 18 de Marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.152, este Tribunal pasa a analizar la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
Observa este Juzgador que la parte apelante consigno escrito de informes y cuya sentencia revisamos por vía de apelación, se contrae a una demanda por Desalojo y Resolución de Contrato de Arrendamiento, este juzgador considera necesario pronunciarse, como punto previo, sobre la admisibilidad o no de las pretensiones propuestas a través de la demanda que permite al justiciable ejercitar la acción, por cuanto observa que en su escrito libelar la parte demandante asume diversas pretensiones dirigidas contra la parte demandada para que convenga o sea condenada por el Tribunal y al efecto expresa en el petitorio lo siguiente:
“Que por lo expuesto, es por lo que acude a demandar al Ciudadano José Darío Montes, por Desalojo y Resolución del Contrato de Arrendamiento, sobre el apartamento integrante de la torre “C” del Conjunto Residencial La Floresta, identificado con el N° C-4-3, ubicado en la Pedregosa Baja, en esta ciudad de Mérida, del cual es propietario su representado, tal como se evidencia en el documento protocolizado en fecha 25 de Mayo de 1982, por ante la Oficina de Registro Subalterno del Estado Mérida. Que fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 1615 del Código Civil Venezolano. Que estima la demanda en la suma de Dos millones de Bolívares. (Bs. 2.000.000,oo)”.
Es obligación del Juez, al momento de dictar la sentencia que ponga fin al juicio, examinar, si durante la querella del proceso las partes, en contradictorio y el juez como director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo del iter procesal para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
Ahora bien, el artículo 1167 del Código Civil, señala:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Dicha norma es, el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”
En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:
“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”
Haciéndose la salvedad, que para intentarse las demandas de resolución de contrato y cumplimiento de contrato, el contrato de arrendamiento debe ser a tiempo determinado, con la excepción, que cuando el contrato es a tiempo indeterminado, y el incumplimiento verse sobre una causa no taxativamente establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales a al g, se puede demandar, resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con el parágrafo segundo de la norma in comento, y en cuanto a la acción de desalojo, el contrato debe ser a tiempo indeterminado.
En tal sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. (Negrillas del juez)
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2), como lo son la acción, desalojo y resolución de contrato.
Al respecto el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 78, dispone:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, dejo sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así observamos, que tienen presupuestos de hecho diferentes, habida cuenta que el desalojo se fundamenta en alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la acción de cumplimiento o resolución en el incumplimiento de las cláusulas contractuales y desde el punto de vista procesal, en el desalojo no hay acceso a casación, mientras que en la acción de cumplimiento o resolución las partes tienen acceso a la máxima jurisdicción, claro está cuando se dan los presupuestos de cuantía y la naturaleza del fallo lo permita…”
Aun cuando ambas acciones persigan el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, son procedimientos distintos y con base en la doctrina y jurisprudencia antes citada así como en la disposición contenida en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y revisado el escrito libelar, evidencia este tribunal que la parte actora califica la pretensión que intenta como desalojo y resolución de contrato, la cual se constata en su petitorio y su fundamentación.
Conviene precisar que en materia arrendaticia la naturaleza del contrato es el elemento indispensable a analizar en caso de controversia entre las partes. De esta forma, la naturaleza del contrato determina la norma jurídica aplicable a cada caso y por ende la petición que debe intentarse, por lo que, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado, la norma aplicable es el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la pretensión que debe intentarse es el desalojo de acuerdo a lo señalado en dicho artículo y siempre que se trate de las causales allí establecidas.
Por el contrario, encontrándonos frente a un contrato a tiempo determinado la norma aplicable y por ende la pretensión que debe intentarse es la Resolución o el Cumplimiento del Contrato de acuerdo a lo señalado en el artículo 1167 del Código Civil, dependiendo de la obligación que se demande.
En el caso de autos existe confusión de la parte actora en relación con la pretensión que intenta, pues al haber demandado el desalojo del inmueble, basado en el artículo 34 ordinal (b) que establece: “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. El mismo articulo en su parágrafo primero establece: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. (Negrillas del Tribunal) Y la resolución del contrato de arrendamiento persigue que el mismo se resuelva al estado como si no hubiese existido y por tal motivo la desocupación inmediata del inmueble, esto redunda en una inepta acumulación que se configura en torno a las causas pues las mismas son contrarías entre sí tomando en cuenta su ejercicio en orden a la naturaleza del contrato, tal como fue expuesto anteriormente, lo que trae como consecuencia la inadmisibilidad de la pretensión de acuerdo a lo señalado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo este Tribunal verificado que la sentencia definitiva recurrida, dictada por el Juez A Quo en fecha 30 de Noviembre de 2004, fue sustanciada conforme a derecho, es por lo que en razón de los términos expuestos en el caso de autos, así como de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, y en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, este juzgador debe concluir que, aún cuando ambas acciones persigan el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, son procedimientos distintos y con base en la doctrina y jurisprudencia antes citada así como en la disposición contenida en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe este Juzgado declarar que en la demanda que nos ocupa la parte apelante incurrió en inepta acumulación de pretensiones, toda vez que a su acción por desalojo, va dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, posterior a los 6 meses que deben concedérsele al demandado debido a la causal invocada y la resolución del contrato a la entrega inmediata; y con fundamento en los preceptos jurídicos y doctrinales antes citado es menester concluir que la apelación intentada no debe prosperar, como indefectiblemente será declarada sin lugar, y confirmada la sentencia apelada como será expuesto en la decisión del presente fallo. Y así se declara.
Como conclusión de todo lo antes expuesto, ratifica este sentenciador que ante los razonamientos desarrollados en el cuerpo de este fallo, resulta forzoso concluir que la APELACIÒN ejercida por la representación judicial de la parte actora no puede prosperar en derecho, puesto que hay una inepta acumulación de pretensiones, por lo que se concluye que la acción de desalojo y Resolución de contrato de arrendamiento, incoada mediante un contrato escrito a tiempo indeterminado, es improcedente por ser violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y la sentencia proferida por el tribunal de la causa debe ser confirmada, como será establecida en la decisión del presente fallo. El Tribunal actuando como alzada, no entra a valorar las pruebas promovidas por las partes en el juicio principal, puesto que no entra a conocer el fondo. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y sus Leyes declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación intentada por la parte demandante, abogado en ejercicio LEONEL JOSE ALTUVE LOBO, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.262, en representación del ciudadano VALMORE RAMON RONDON PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.657.512 domiciliados en Mérida estado Mérida y jurídicamente hábiles, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de noviembre de 2004, en el procedimiento por DESALOJO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado contra el ciudadano José Darío Montes. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en ese fallo, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de noviembre de 2004. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Por haberse declarado sin lugar la apelación y confirmado la sentencia apelada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte apelante al pago de las costas del proceso. Y ASÍ SEDECIDE.
CUARTO: Remítase original del expediente al Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción judicial del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión, a los fines de dar cumplimiento a la misma.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.
COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los veintidós días del mes de Julio del año dos mil Catorce (2.014).
EL JUEZ,

ABG/ M.S.c. JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO.
LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LII ELENA RUIZ TORRES.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las 10:00 de la mañana. Se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil del tribunal a fin que las haga efectivas conforme a la ley. Se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal. Conste hoy, 22 de Julio de dos mil catorce.

LA SRIA,

ABG. LII ELENA RUIZ

JCGL/Lert/mcr.