TSJ Regiones - Decisión

Exp. 22.458
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA.

204° y 155°
DEMANDANTES: TOMMASO DI MODUGÑO MONTARULI.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PANAGIÒTIS PARASKEVAS COLLITIRI.
DEMANDADA: ALIS TERESA MOLINA.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN)
PARTE NARRATIVA.
I
El presente expediente fue recibido por distribución en este Juzgado, en virtud de la apelación interpuesta mediante diligencia en fecha 14 de Octubre del año de 2008, por el ciudadano Tommaso Di Modugno Montaruli, asistido por la abogada Isolina Manuela Jiménez León e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 124.904, como parte demandante, contra la sentencia definitiva de fecha 19 de Septiembre de 2008, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la circunscripción Judicial del Estado Mérida en el procedimiento de Resolución de Contrato, de Arrendamiento contra la ciudadana ALIS TERESA MOLINA, en virtud de la cual dicho juzgado, declaró: “SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ANNA MONTARULI DE DI MODUGNO, a través de su Apoderado Legal ciudadano Tommaso Di Modugno Montaruli, asistido por el abogado Panagiótis Parakevás Collitiri; POR RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; CONTRA LA CIUDADANA ALIS TERESA MOLINA. SEGUNDO: Se le condena al pago de las costas a la ciudadana ANNA MONTARULI DE DI MODUGNO, por resultar totalmente vencida en el presente litigio de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar”.
Apelada dicha decisión mediante diligencia de fecha 14 de Octubre del año de 2008, por el ciudadano Tommaso Di Modugno Montaruli, asistido por la abogada Isolina Manuela Jiménez León como parte demandante, (folio 156), el A quo admitió dicho recurso en ambos efectos según auto de fecha 16 de Octubre de 2008 y remitió el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito que le correspondiera por distribución, correspondiéndole a este Tribunal según nota de recibo de fecha 20 de Octubre de 2008, que riela al folio 159 el cual, por auto de fecha 21 de Octubre de 2008, le dio entrada y el curso de Ley, fijando el DECIMO DIA HABIL DE DESPACHO siguiente, para dictar la sentencia de conformidad con el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 160).
Por auto de fecha 17 de junio de 2011, el tribunal suspendió el presente juicio, hasta cuando las partes agoten el Procedimiento Especial previsto en el nuevo decreto Con Rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, como consta al folio 168 del presente expediente, ordenado la notificación de las partes.
Al folio 177, obra auto del tribunal de fecha 15 de Noviembre de 2013, mediante el cual dejo sin efecto el auto dictado en fecha 17 de junio del 2011, inserta al folio 168 el cual reanudo el curso de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
Al folio 182, obra auto del Tribunal de fecha 21 de julio de 2014, mediante el cual visto el computo hecho por secretaria sin que ninguna de las partes hubiese hecho uso de ningún recurso se declara definitivamente firme dicha decisión, y se ordena la reanudación de la causa la cual se encuentra en fase de dictar sentencia.
Este es en resumen el historial de la presente causa. Encontrándose en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
PARTE MOTIVA
I
DE LA SENTENCIA APELADA
En la motivación del fallo del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la juez de la sentencia apelada, expuso entre otras cosas lo siguiente:“…(Omisis)… Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa del presente fallo, esta juzgadora observa que la parte actora fundamentó su acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1159 y 1167 del Código Civil, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Igualmente se observa, que el Alguacil del Tribunal no logró la citación personal de la ciudadana ALIS TERESA MOLINA, titular de la cédula de identidad Nº5.203.275, parte demandada, practicándose la citación por carteles de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y consignados éstos, cumpliendo con los extremos de ley, la parte demandada, se dio por citada asistida de abogado; en este sentido, se observa que la parte demandada se puso a derecho para asumir oposiciones y defensas previstos en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna.
Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación por carteles de la parte demandada, esta Juzgadora observa que procedió a contestar el fondo de la demanda en el término establecido en la ley, riela a los folios 55 al 68 del expediente.
Trabada la litis esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demanda, la contestación realizada y las pruebas promovidas por las partes, para determinar si hubo o no falta de pago de los cánones de arrendamiento que produzca como efecto la resolución o no del contrato de arrendamiento solicitado en la presente acción incoada, quedando así trabada la litis…(Omisis)…Esta Juzgadora en el análisis del libelo de la demanda, la contestación realizada y las pruebas promovidas y evacuadas por las partes debe señalar, que el artículo 254 del Código de procedimiento Civil reza: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…”. (Lo destacado es del Tribunal). La acción incoada por el actor se fundamenta en la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2008, correspondiéndole la carga de la prueba a la parte demandada, el cual demostró fehacientemente, desvirtuando así la pretensión del actor. En este sentido, esta Juzgadora observa que las pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes, evidencia y muestra que la parte demandada no debe nada por concepto de cánones de arrendamiento demandado, siendo inexorable para esta juzgadora declararle sin lugar la demanda y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A:
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ANNA MONTARULI DE DI MODUGNO, a través de su Apoderado Legal ciudadano Tommaso Di Modugno Montaruli, asistido por el abogado Panagiótis Parakevás Collitiri; POR RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; CONTRA LA CIUDADANA ALIS TERESA MOLINA.
SEGUNDO: Se le condena al pago de las costas a la ciudadana ANNA MONTARULI DE DI MODUGNO, por resultar totalmente vencida en el presente litigio de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día siguiente, comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos a que hubiere lugar”.
II
LA DEMANDA.
La presente controversia quedo planteada por el ciudadano TOMMASO DI MODUGNO MONTARULI, actuando en nombre y representación de la propietaria ciudadana Anna Montaruli de Di Modugno, asistido por el abogado PANAGIOTIS PARASKEVAS COLLITIRI, en los siguientes términos:
• Que para la fecha 01 de enero de 1996, la Sociedad Mercantil “Vimeca Administradora de Inmuebles e Inversiones srl”, por intermedio del ciudadano Williams José Ramírez Guzmán, titular de la cédula de identidad Nº 3.686.628, le cedió en calidad de arrendamiento a los ciudadano Alis Teresa Molina y Ramón Mario Masini Pérez, titulares de las cédulas de identidad Nº V- 5.203.275 y V-3.032.851 respectivamente; la primera de ellos, parte demandada en el presente procedimiento y plenamente identificado up supra, bajo el contrato privado de arrendamiento Nº 033/96, un inmueble ubicado en la Parroquia El Llano del Municipio Libertador del estado Mérida, específicamente en la Av. Domingo Peña, Urb. La Magdalena, Residencias Ávila, apartamento Nº 1-2.
• Que Dicho contrato privado de arrendamiento, estipula que la vigencia del contrato es por seis (6) meses prorrogables, automáticamente y que el cánon de arrendamiento para la fecha de su suscripción 01 de Enero de 1996, era de treinta y ocho mil bolívares (Bs.38.000,oo) mensuales, pero con la particularidad contractual que se incrementaría dicho cánon mensual de conformidad a los índices IPC suministrados por el Banco Central de Venezuela, implicando ello en la actualidad, para la fecha Enero de 2008 y Febrero de 2008, dicho canon ha de ser por el monto de Doscientos Treinta Bolívares Fuertes (Bs.F.230,oo)mensuales.
• Que para la fecha 14 de Septiembre de 2005, la parte arrendadora por intermedio del ciudadano Williams José Ramirez Guzmán y su empresa administradora VIMECA, le envía un telegrama por intermedio de IPOSTEL a la parte arrendataria, indicando que el contrato no se prorrogará y en consecuencia solicita la entrega inmediata del inmueble arrendado.
• Que luego de tantas actuaciones, si bien hubo una relación cordial y cónsona al contrato privado debidamente suscrito entre aquellos hasta que, a partir de mediados del año 2007, a la administradora VIMECA parte suscribiente como arrendadora de la relación arrendaticia, se le hizo extremadamente dificultosos continuar cobrando el canon correspondiente al inmueble, razón por la cual, para la fecha 25 de enero de 2008, cede de manera pura y simple el respectivo contrato de arrendamiento a su propietario.
• Que si bien dicho contrato privado de arrendamiento Nº 033/96, corresponde al pago por adelantado de los respectivos cánones para los cinco (5) primeros días de cada mes, implica que la parte arrendataria ha de realizarlo de conformidad a dicho contrato, conviniendo que, la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento implicaría la correspondiente resolución del mismo, pero es el caso que se ha dejado de pagar tanto el mes de Enero de 2008 como también el mes de Febrero de 2008, razón más que suficiente para que proceda a demandar el correspondiente incumplimiento del contrato privado de arrendamiento y su inminente secuestro del inmueble por falta de pago.
• Que en consecuencia, por la falta de pago de los antedichos meses de enero y febrero del corriente año 2008, la parte arrendataria se encuentra en mora con la suma de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes(Bs.F.460,oo) equivalentes a dichos meses y así en evidente incumplimiento del contrato privado de arrendamiento indicado con el Nº 033/96.
• Que fundamenta la demanda en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 1159, 1167 del Código Civil.
• Que solicita medida preventiva de secuestro.
• Que estima la demanda en cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F.460,oo).
• Que por las razones de hecho y de derecho que anteriormente se indican, es por lo que se solicita:
• 1.- Decrete la Resolución del Contrato Privado de Arrendamiento Nº033/96, plenamente identificado, por falta de pago de las pensiones de arrendamiento contratadas.
• 2.- Obligue al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, que implican el mes de enero y febrero de 2008 y ascienden a la cantidad de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.460,oo).
• 3.- Sea dictada medida de secuestro sobre el inmueble arrendado de conformidad al artículo 599 del Código de Procedimiento Civil ubicado en la Av. Domingo Peña, Urb. La Magdalena, Residencias Ávila, Apto Nº1-2.
• 4.- Sea condenada la parte demandada en las costas del juicio si así fuere procedente.
• Que anexa al expediente: Copia simple del poder debidamente registrado por ante la Oficina Pública de registro, de fecha 24 de Mayo de 2006; Copia simple del documento de propiedad del inmueble, objeto del presente litigio; original del contrato de arrendamiento Nº 33/96, cuya cesión realiza al propietario en fecha 25 de enero de 2008 mediante endoso y, original de telegrama.
• Que indica como domicilio procesal Quinta San Benito, Calle 1 Los Abetos de la Urbanización Paseo Los Pinos Adyacente a la Avenida Los Próceres de esta ciudad de Mérida Estado Mérida.
Siendo la oportunidad para que la parte demandada diera contestación a la demanda se evidencia que obra escrito por ante el Tribunal de la causa.
IV
PRUEBAS
Análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes demandante LA CIUDADANA ANNA MONTARULI DE DI MODUGNO, a través de Poder General otorgado al ciudadano Tommaso Di Modugno Montaruli, quien confiere poder judicial al abogado Panagiótis Parakevás Collitiri, las cuales se valoran en los siguientes términos:
Primero: Se promueve e invoca el principio del valor al mérito favorable del contrato de arrendamiento privado suscrito entre “Vimeca Administradora de Inmuebles e Inversiones srl” y la parte aquí demandada, ciudadana Alis Teresa Molina identificado con el contrato privado Nº 033/96 de fecha 01 de enero de 1996, donde se desprende textual e inequívocamente de las cláusulas contractuales, que el pago de los cánones de arrendamiento han de realizarse por adelantado los cinco (5) primeros días de cada mes a ser disfrutado por la arrendataria; pues de lo contrario la falta de pago de un (1) solo canon de arrendamiento implicaría insolvencia del arrendatario y su inminente resolución de pleno derecho del correspondiente contrato.
Este Juzgador observa, al igual que el A quo y es del criterio que, la prueba fue consignada en original como contrato de arrendamiento redactado como documento privado demostrando la relación contractual entre las partes en litigio, el cual riela a los folios 13 al 16 del presente expediente así como también fue opuesto el contrato de arrendamiento sin que la parte demandada lo impugnara, tachara, ni desconociera en su debida oportunidad procesal, es por lo que este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.362 del Código Civil. Y así se declara.
Segundo: (…) la parte demandada invoca estar presuntamente solvente para los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008… es interesante, pertinente y supremamente necesario saber la temporalidad o tempestividad de los correspondientes pagos de arrendamiento de dichos cánones y la capacidad de postulación en juicio de la consignante de los cánones….
El Tribunal observa que en copia simple consta expediente de Consignaciones proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, Consignataria Molina Alis Teresa, Beneficiaria VIMECA Administradora de Inmuebles e Inversiones SRL, folios 86 al 114 del expediente. En dicho expediente la consignante, parte demandada, expresa: “…la Administradora VIMECA se ha rehusado a recibirme el pago correspondiente al mes de enero de 2008… que debo efectuar por mensualidades vencidas…”.
El artículo 51 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece como medio
de solventar el canon de arrendamiento, para los casos en que el arrendador
rehúse recibirlo, la consignación arrendaticia. Conforme a este artículo la
consignación libera al deudor si esta es hecha por ante el Tribunal de
Municipio competente por la ubicación del inmueble y dentro de los 15 días
continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
La cláusula Segunda del contrato de arrendamiento en cuestión establece que la suma correspondiente al canon de arrendamiento será cancelada por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
Del análisis del Expediente de consignaciones se puede concluir que estas
fueron hechas de manera oportuna; de la lectura del instrumento que contiene el contrato privado se observa que éste fue celebrado el día 01 de enero de 1996, el contrato es de 6meses y prorrogables por periodos iguales y sucesivos, por lo que en el mismo momento convinieron las mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes del cual debía pagarse cada canon de arrendamiento. Al igual que el tribunal A quo respecto a los pagos efectuados por la arrendataria ante el Tribunal competente se observa, que el pago correspondiente al mes de Enero de 2008, fue realizado el 05-03-2008, mediante depósito en el Banco Banfoandes, siendo realizado de forma extemporáneo por tardía de acuerdo a lo previsto en el artículo 51 ejusdem. Y El pago efectuado correspondiente al mes de Febrero de 2008, fue realizado en la misma fecha, 05-03-2008, con igual depósito, cumple con los parámetros previstos en el artículo 51 ya comentado, vale decir, dentro del lapso de 15 días. El segundo depósito fue efectuado el 06-03-2008, mediante depósito en el banco Banfoandes, correspondiente al mes de Marzo de 2008, por la cantidad de Bs.230,oo, de manera que dicho depósito cumple con los previsto en la ley ya comentada, aunque fue realizada de forma anticipada. El tercer depósito fue efectuado el 02-04-2008, mediante depósito en el banco Banfoandes, correspondiente al mes de Abril de 2008, por la cantidad de Bs.230,oo, dicho depósito cumple con lo previsto en la ley, aunque fue realizada de forma anticipada.
De los depósitos o pagos efectuados por la arrendataria, parte demandada, a la beneficiaria, empresa VIMECA, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto tiene cualidad jurídica para realizar el pago y la empresa VIMECA de recibirlo, ya que no consta en autos documento alguno sobre la cesión del contrato de arrendamiento que hiciere el arrendador (VIMECA) al propietario o titular del inmueble por tanto, lo aquí promovido, partiendo de la comunidad de la prueba, tiene pleno valor probatorio y es conducente y pertinente para desvirtuar la pretensión de la parte actora, las mismas demuestran con base al Expediente de consignaciones el pago completo dicha documental versa sobre copias fotostáticas emanada de una autoridad judicial, el cual al no ser tachada ni impugnada es merecedora de todo valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.
Tercero: (…) es por lo que promueve formalmente la prueba de experticia bajo la modalidad del cotejo de la correspondiente firma de la ciudadana Alis Teresa Molina que se desconoció en el folio 17 de autos…
El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido por la parte actora observa, que la parte demandada negó haber recibido el Telegrama de fecha 14 de Septiembre de 2005 que obra al folio 17 del expediente, y lo fundamenta en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia de las actas procesales mediante diligencia de fecha 16 de julio de 2008 que riela al folio 122, la parte actora desiste de dicha prueba por tanto, lo aquí promovido se desecha y no entra a valorarla. Y así se declara.
Cuarto: (…) Invoca el principio al mérito favorable tanto del informe expedida por el Departamento de Detención de Fugas no visibles de la empresa Aguas de Mérida C.A. bajo el Nº:MOD-AGUAMERCA-4202, Control Nº:01466 de fecha 11-07-2005; como de la carta privada emitida por la ocupante del local que corre al folio 49 del expediente.
El Tribunal observa que corre inserto al folio 68, informe expedido por la empresa Aguas de Mérida, identificada así: MOD-AGUAMERCA-4202, Nº DE CONTROL 01466; de fecha 11-07-2005, en la que señala las filtraciones que presenta el apartamento 1-2, Residencias Ávila, al analizar y valorar lo aquí promovido observa, que este informe no es pertinente ni conducente a lo aquí controvertido para demostrar la pretensión del actor como es, la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento. Y así se declara.
Igualmente el Tribunal observa que corre inserto al folio 49, carta enviada por la Gerente de AUTANA SPORT, c.a, de fecha 15-04-08, al analizar y valorar lo aquí promovido observa este tribunal, que el informe promovido como prueba por la parte actora no es pertinente ni conducente a lo aquí controvertido para demostrar la falta de pago de los cánones de arrendamiento y no a otra causal prevista en la ley. Y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA ALIS TERESA MOLINA, PARTE DEMANDADA. Primero: DOCUMENTALES; Con la finalidad de probar mi solvencia respecto de la obligación arrendaticia correspondiente a los meses de Enero y Febrero del presente año, demandados por el Demandante en su libelo de Demanda, asimismo, de los pagos efectuados y mi solvencia respecto de los meses subsiguientes, es decir, de los meses de Marzo y Abril respectivamente, Promuevo formalmente el valor probatorio de las Constancia de Consignación Arrendaticia, expedidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina, en el Expediente de Consignación Nº6.758, los cuales fueron debidamente consignados junto con el escrito de contestación de la demanda en los anexos marcados con las letras A, B y C correspondiente a la consignación de los meses ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL de 2008.
De la revisión hecha a la prueba promovida por la parte demandada debe este tribunal en alzada indicar, que el expediente de consignaciones fue debidamente valorado en el particular segundo de las pruebas de la parte actora, partiendo de la comunidad de la prueba invocada por éste, para lo cual se le otorgó pleno valor probatorio. Y así se declara.
Segundo: DOCUMENTALES; Con la finalidad de probar mi solvencia de la obligación arrendaticia correspondiente al mes de Mayo del presente año, Promuevo formalmente el valor probatorio de la Constancia de Consignación Arrendaticia, expedidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina, en el expediente de consignación Nº6.758, el cual anexo en un folio útil marcada con la letra “A”.
De la revisión hecha a las actas procesales al folio 58, marcada con la letra “A” observa, certificación de recibo de pago expedida por el Juzgado Tercero de los Municipios del estado Mérida, por la cantidad de Bs.230,oo, realizado por la ciudadana Molina Alis Teresa, a favor de VIMECA Administradora de Inmuebles e Inversiones, srl., en fecha 06-05-2008. Dicho depósito tiene valor probatorio por cuanto es expedido por un Tribunal competente además, cumple con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Y así se declara.
Tercero: DOCUMENTALES. Con la finalidad de probar mi solvencia, no sólo respecto de la obligación arrendaticia, sino que también, de mis obligaciones contractuales promuevo formalmente el valor probatorio de la constancia de pago de los servicios públicos, tales como Agua, Luz Eléctrica y Condominio, expedidas por cada una de las Instituciones prestadoras de dichos Servicios Públicos y Junta de Condominio respectivamente.
En las actas procesales a los folios 61 al 68, obran recibos de pago tales como Agua, Luz Eléctrica y Condominio, expedidas por cada una de las Instituciones prestadoras de dichos Servicios Públicos y Junta de Condominio respectivamente, todo ello no le causa perjuicios a la arrendadora y propietaria del inmueble, sino que le beneficia, por cuanto está solvente en el pago de los gastos comunes del edificio del cual es copropietaria, la propietaria del inmueble para el momento no está en mora en el cumplimiento del pago del condominio, debido a que la demandada cumplió con la obligación asumida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, de pagar dichos gastos de condominio, sin condición alguna de tiempo estipulada en la mencionada cláusula, considera este órgano jurisdiccional que es improcedente la resolución accionada. En consecuencia este tribunal le otorga valor probatorio a los recibos consignados por la parte demandada. Y así se declara.
SIN INFORMES DE LAS PARTES EN ALZADA.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
De las actas procesales que conforman el presente expediente se desprenden las siguientes circunstancias: De la controversia planteada durante el juicio cuya sentencia revisamos por vía de apelación, se contrae a una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago del contexto de petitorio a que se refiere el libelo de la demanda, solicita la parte actora entre otras cosas lo siguiente: 1.- Decrete la Resolución del Contrato Privado de Arrendamiento Nº 033/96, plenamente identificado, por falta de pago de las pensiones de arrendamiento contratadas. 2.-Obligue al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, que implican el mes de enero y febrero de 2008 y ascienden a la cantidad de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.460,oo). 3.- Sea dictada medida de secuestro sobre el inmueble arrendado de conformidad al artículo 599 del Código de Procedimiento Civil ubicado en la Av. Domingo Peña, Urb. La Magdalena, Residencias Ávila, Apto Nº1-2. 4.- Sea condenada la parte demandada en las costas del juicio si así fuere procedente.
En el caso subjudice, la parte demandada afirma que no ha incumplido su obligación de pago y como quiera que la existencia de la obligación está demostrada, le corresponde a la demandada probar haber cumplido conforme a las disposiciones contractuales, con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses enero y febrero de 2008.
La demanda aquí incoada corresponde como se dijo supra a la acción resolutoria del contrato con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, en este sentido se hace necesaria la interpretación del contrato para analizar el contenido de las cláusulas segunda y cuarta del contrato a los fines de determinar si en efecto están cumplidos los supuestos para la procedencia de la acción resolutoria incoada y a tal efecto se señala:
“CLAUSULA SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 38.000.oo), mensuales, los cuales el ARRENDARIO se obliga a pagar, por adelantado, en las oficinas de la ADMINISTRADORA, las cuales declara conocer, durante los cinco (05) primeros días de cada mes”.
No obstante se aprecia que la CLAUSULA CUARTA de contrato, respecto la resolución del mismo, dispone: El atraso en el pago de una (01) de las mensualidades, por parte de EL ARRENDATARIO, dará derecho a LA ADMINISTRADORA, a su elección, a rescindir el presente contrato…”
El artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
En consecuencia la resolución del contrato es uno de los medios de terminación, es por lo que este Juzgador considera pertinente el asidero legal de invocar la norma referida para la resolución del mismo. La acción de resolución requiere para su procedencia, el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que se trate de un contrato, b) El incumplimiento del demandado, c) El cumplimiento de la obligación por parte del actor o al menos haya ofrecido cumplir, d) La declaratoria judicial.
En el caso que se examina, en relación al primer supuesto, se desprende de los alegatos de las partes que hay acuerdo entre ellas en cuanto al vínculo arrendaticio que los une, el cual se sustenta el documento privado representativo del contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado al libelo.
En relación al segundo supuesto referido al incumplimiento de la obligación, el doctrinario Gilberto Guerrero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 160, sostiene:
“En nuestro derecho, es el Juez quien determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato, si los hechos que se invocan ante él, configuran incumplimiento de las obligaciones, suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada”.
A efecto de ilustrar el planteamiento expuesto, se reproduce parcialmente el criterio del autor citado anteriormente:
“Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda sin más la Resolución del Contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque el acreedor podría sorprender por un simple incumplimiento parcial, defectuoso o inexacto y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado.”…”Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato, en aplicación de la condición resolutoria tácita, no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar, si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes la resolución.”

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se substanciaran y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XIII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Señala el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo –indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Al respecto este Tribunal sostiene, tal como lo ha señalado el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamiento Inmobiliarios” (2008) que “la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa pretendí la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago; improcedencia de preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor…(Omissis)… Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación”.

Sobre este tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de mayo de 2003, Expediente Nº 02-0628 fijó criterio que fue reiterado en sentencia de fecha 28 de abril de 2005, Expediente Nº 04-3142, a saber:
“…(Omisis)... Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron, aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”
Conforme al criterio expuesto, que es reiterado y pacífico, es necesario para considerar al arrendatario en estado de solvencia que efectúe el depósito bancario en los términos establecidos en el contrato o en su defecto el de los quince días que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo un formalismo la consignación del respectivo depósito en el tribunal, razones concluyentes para determinar que en el caso de marras los depósitos bancarios correspondientes a los meses de enero y febrero, se realizaron el día 05 de marzo de 2008, el primero de ellos fue realizado extemporáneo por tardío, sin embargo el pago efectuado correspondiente al mes de febrero de 2008, fue realizado en la misma fecha 05-03-2008, deposito que cumple con los paramentos previstos en el articulo 51 ejusdem es decir, fueron realizados oportunamente y en consecuencia es forzoso considerar a la arrendataria en estado de solvencia, siendo improcedente la pretensión de resolución del contrato por el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas.
En materia Inquilinaria prevé su artículo 34 como causal de procedencia, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamientos correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; entendiéndose, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos (2) meses para que proceda la acción por desalojo, sino que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes, y así debemos interpretarlo a tenor de lo previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando establece el procedimiento para la consignación arrendaticia: “…dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento…” (Artículo 51).
En este sentido, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, ha sostenido, de que la norma del artículo 34 letra “a)” del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se debe interpretar conjuntamente con la norma contenida en el artículo 51 eiusdem, ya que se trata de dos (2) mensualidades vencidas, tal como lo indica la referida causal de desalojo y no de una; y al arrendador no le esta permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos (2) meses, procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido, tal como lo señala el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Pág. 186 y siguientes. UCAB, caracas 2003), artículo que es de Orden Público, por lo que su cumplimiento es de carácter obligatorio.
Por lo tanto, es evidente que de manera impretermitible debe operar el cumplimiento de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes para que proceda la pretensión demandada, en caso de que el locatario no proceda a hacer la respectiva consignación según el procedimiento judicial previsto.
De autos quedó evidenciado que, para la fecha de la demanda 06 de febrero de 2008, aun no se había cumplido con el término para demandar como insoluto ese mes, ya que para esa fecha solo se encontraba pendiente el mes de enero de 2008. Ahora bien, queda establecido, que la parte demandada solo incurrió en pago extemporáneo o tardío en la cancelación del mes de enero de 2008, o en otras palabras, incumplió en el pago oportuno solo de UN MES, lo que no puede configurar causal alguna de resolución de contrato de arrendamiento, ya que la cláusula CUARTA de dicho contrato prevé, que para que se configure tal penalidad, es necesario la falta de pago de una (1) mensualidad. Ello, además previsto y sancionado por el Legislador en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es traído analógicamente al caso que nos ocupa, puesto que la ley prevé 2 mensualidades consecutivas y en caso de marras no hubo atraso puesto que la parte demandada consigno la mensualidad de enero y febrero, habiendo transcurrido solo un mes y quince días antes que venciera el segundo mes en consecuencia, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, motivo por el cual, se priva este juzgador de sentenciar sobre el mérito del asunto, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, entonces la apelación no puede prosperar en derecho. Y así se declara.
En este orden de ideas los artículos 1.354 del Código Civil y el 506 del Código de procedimiento Civil, establecen y regulan claramente la distribución de la carga de la prueba, ellas determinan a quien corresponde la prueba de las afirmaciones o excepciones; al actor corresponde por su parte probar los hechos, el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino atendiéndose a lo alegado y probado en autos, no podría ser de otra manera, conforme al contenido del artículo 12 ejusdem según el cual el juez no puede sacar elementos de convicción fuera de ellos, debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
Este Tribunal concluye que la sentencia recurrida, dictada por el Juez A Quo en fecha 19 de septiembre de 2008, fue sustanciada conforme a derecho, así como de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, y en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva. Y en base a las consideraciones que anteceden y valorado el material probatorio producido por las partes en el presente litigio, de donde se desprende – como ya se dejó establecido, que la parte demandada logró demostrar mediante las consignaciones haber pagado los meses adeudados, estando solvente con los cánones de arrendamiento, lo cual acertadamente fue establecido por el Tribunal a quo, en estricto apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, con fundamento en los preceptos jurídicos y doctrinales antes citado es menester concluir que la apelación intentada no puede prosperar, como será declarado en la dispositiva del presente fallo, y confirmada la sentencia apelada, como será establecida en la decisión del presente fallo. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y sus Leyes declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación intentada por la parte demandante ciudadano Tommaso Di Modugno Montaruli, en representación de la ciudadana ANNA MONTARULI DE DI MODUGNO, asistido por la abogada Isolina Manuela Jiménez León e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 124.904, como parte demandante, contra la sentencia definitiva, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 19 de septiembre de 2008, en el procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra la ciudadana ALIS TERESA MOLINA Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.203.275. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en ese fallo, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 19 de Septiembre de 2008. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Por haberse declarado sin lugar la apelación y confirmado la sentencia apelada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte apelante al pago de las costas del proceso. Y ASÍ SEDECIDE.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes o en su defecto a sus apoderados judiciales, haciéndole saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la decisión dictada comenzará a computarse pasados que sean diez días de despacho, una vez que conste en autos la última notificación acogiendo criterio pacifico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 03 de abril de 2003, Exp. Nº 01-0726. Y ASI SE DECIDE.
QUINTO: Remítase original del expediente al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión, a los fines que el tribunal de la causa de cumplimiento a la misma.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.
Queda así confirmada la presente decisión.
COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, Veintinueve días del mes de Julio del año dos mil Catorce (2.014).
EL JUEZ,

ABG/ M.S.c. JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO.
LA SECRETARIA,

ABG. LII ELENA RUIZ TORRES.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las 10:00 de la mañana. Se libraron las correspondientes boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil del tribunal a fin que las haga efectivas conforme a la Ley. Se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal. Conste hoy, 29 de Julio de dos mil Catorce.
LA SRIA,

ABG. LII ELENA RUIZ

JCGL/Lert/mcr