REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
DIRECCION EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS
ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO JUAN RAMOS DE LORA Y
CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA
El Vigía, 26 de junio de 2014.-
204° y 155º
Visto el escrito que obra a los folios 47 al 52, presentado por el abogado Jean Carlos Torres Lindarte, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, cedulado bajo el N° V- 16.742.322, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 127.778, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Junior Alirio Fernández, parte demandada, mediante el cual propone cuestión perentoria, contesta al fondo de la demanda y reconviene a la parte demandante, este Tribunal estando en la oportunidad de admitir o no la reconvención propuesta, de conformidad con lo establecido 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo hace en los siguientes términos:
Primero: En cuanto a la reconvención planteada, manifiesta la parte demandada-reconviniente en el referido escrito, entre otras lo siguiente:
a) Que de conformidad con el primer aparte del articulo 107 y 111 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, propone demanda reconvencional contra la ciudadana María Teodomira Chacon y la Empresa “Inversiones Virgen del Valle C.A”, para que convenga en reintegrar o a ello sea obligada por este Tribunal, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), que recibió como parte de pago del precio de la vivienda cuyo desalojo pretende.
b) Que subsidiariamente, demanda la nulidad de la venta por retracto legal arrendaticio celebrada en fecha 20 de octubre de 2011, entre “Inversiones Virgen del Valle C.A” y la ciudadana María Teodomira Chacon, según consta del documento de venta inserto por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani bajo el N° 2011.952, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 367.12.1.6.585, por cuanto dicha venta fue hecha en fraude a la ley, violando su derecho preferente para adquirir el inmueble que ocupa.
c) Que estima la demanda reconvencional en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), que equivale a tres mil ciento cuarenta y nueve con sesenta unidades tributarias (Bs. 3.149,60 U.T).
Segundo: Claramente establecidos los términos bajo los cuales ha sido planteada la reconvención, esta Sentenciadora considera necesario mencionar lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual expresa:
Articulo 94: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes” (negrita y cursiva nuestra)
Por su parte, el artículo 96 eiusdem, se establece:
Articulo 96: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” (Negrita y cursiva nuestra)
De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, en las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.
Al respecto, según la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, número 00825, estableció:
“De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.
De otro lado, si bien es cierto que la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda podrá proponer la reconvención en los siguientes supuestos: a) siempre que el tribunal sea competente por la materia; b) por la cuantía y c) cuando el procedimiento sea compatible, la misma viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio, tiene vida y autonomía propia, en consecuencia, deberá cumplir con los requisitos previstos en el articulo 340 del vigente Código Civil, ahora bien, también es cierto que la Reconvención el Tribunal la admitirá, tal como lo establece el articulo 341 eiusdem, si cumple con los siguientes supuestos: a) si no es contraria al orden público, b) si no es contraria a las buenas costumbres c) o alguna disposición expresa de la ley, (negritas y subrayado del Tribunal). En este orden de ideas, se desprende autos que la acción principal incoada por el demandante es la acción por desalojo de un inmueble constante de una casa para habitación, de conformidad con lo establecido en el articulo 91 ordinal primero de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y por su parte, se observa que lo pretendido por la parte demandada-reconviniente, actuando por intermedio de su apoderado judicial ciudadano Jean Carlos Torres Lindarte, identificado en autos, es el reintegro de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) que recibió como parte de pago del precio de la vivienda cuyo desalojo se pretende y subsidiariamente, pretende la nulidad de la venta por retracto legal arrendaticio, por cuanto dicha venta fue hecha en fraude a la Ley, violando su derecho preferente para adquirir el inmueble que ocupa, en tal sentido, dicha pretensión de conformidad con las normas anteriormente transcritas, debió cumplir con las formalidades previstas en los articulo 94 y 95 de la citada Ley, vale decir, debió cumplir el procedimiento administrativo de conciliación previsto en la ley para habilitar la vía judicial, pues el legislador lo que pretendió con dicho trámite fue el sometimiento de todas aquellas controversias que se suscitan en torno a una relación arrendaticia a un procedimiento conciliatorio previo a la vía judicial, sin atender a quien intenta la pretensión o tipo especifico de pretensión, en aras de lograr una solución amistosa de las controversias en materia arrendaticia.
De tal manera, que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que la misma, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, como se mencionó anteriormente, la parte demandada-reconvenida, no cumplió con tal formalidad, al no haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, motivo por el cual resulta forzoso declarar inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse cumplido con una disposición expresa de la Ley, tal como será establecido en la dispositiva del fallo. Y así se decide.
Tercero: En base a los razonamientos legales que anteceden este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara inadmisible, la reconvención planteada por el abogado Jean Carlos Torres Lindarte, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, cedulado bajo el N° V- 16.742.322, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 127.778, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Junior Alirio Fernández, parte demandada, contra la empresa “Inversiones Virgen del Valle C.A” y la ciudadana María Teodomira Chacon.
Publíquese y regístrese.
DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, veintiséis (26) de junio del año dos mil catorce (2014). Años: 204º y 155º.
LA JUEZ,
ABG. CARMEN ELENA RINCON
LA SECRETARIA,
ABG. DAIREE MARIN RANGEL
Exp N°. 2448-14
CERR/DJMR
|
