TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
203º y 155º
EXP. Nº 7.628
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte demandante: Sociedad mercantil “Administradora SD, S.R.L.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 07 de febrero de 2001, anotada en esa oportunidad bajo el nº 33, tomo A-3.
Vicepresidente: Abg. Luis José Silva Saldate, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-8.044.879, inscrito en el I.P.S.A. bajo el nº 42.306, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida “Las Américas”, centro comercial “Mamayeya”, piso 03, oficina C-3-18, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: Sociedad mercantil “Wala Autolavado” de Pedro Gustavo Trejo, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 09 de febrero de 2010, bajo el nº 39, tomo 5-B R1MERIDA.
Domicilio: Avenida “Urdaneta”, abajo del aeropuerto “Alberto Carnevali”, parroquia El Llano, municipio Libertador del estado Mérida.
Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Carácter: Sentencia Interlocutoria.
CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA
En fecha 19 de febrero de 2014 (f. 21), se recibió por distribución, escrito de libelo de demanda, presentado por el abogado en ejercicio Luis José Silva Saldate, actuando con el carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil “Administradora SD, S.R.L.”, a través del cual incoó demanda contra la Sociedad mercantil “Wala Autolavado” de Pedro Gustavo Trejo, por cumplimiento de contrato de arrendamiento; dicho escrito fue presentado junto con recaudos acompañados.
Por auto de fecha 26 de febrero de 2014 (f. 22), se le dio entrada a la acción y en cuanto al pronunciamiento de su admisibilidad, se acordó providenciarla por auto separado.
CAPÍTULO III
DE LO PRETENDIDO POR EL ACTOR
En su escrito libelar, el abogado en ejercicio Luis José Silva Saldate, actuando con el carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil “Administradora SD, S.R.L.”, expuso:
CAPITULO I
DE LOS HECHOS
En fecha 26 de enero de 2011, por contrato de arrendamiento otorgado por ante la Oficina Notarial Tercera de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, anotado en esa oportunidad bajo el No. 01, tomo 07, el ciudadano Arturo José Murzi Mejía, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.136.893, de este domicilio y hábil, dio en arrendamiento al señor Pedro Gustavo Trejo Nieto, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.897.425, de este domicilio y hábil actuando en su carácter de propietario de una firma personal denominada WALA AUTO LAVADO, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 9 de febrero de 2010, anotada bajo el No. 39, Tomo 5-B R1 MÉRIDA, dos lotes de terreno, con un área aproximada de un mil setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (1.752,60 M2), ubicados en la Avenida Urdaneta en la parroquia el llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, que se encuentran alinderados de la siguiente manera: El Primer Lote: Norte: En extensión de veintiún metros con sesenta centímetros (21,60 M.) con la avenida Urdaneta de la ciudad de Mérida; Sur: Con terrenos municipales, separando antiguos terrenos del Ministerio de Comunicaciones, en igual extensión que el anterior; Este: Con la parcela No. 04 en extensión de cincuenta metros (50 M.) y por el Oeste: Con terrenos que fueron del Municipio, hoy del Ministerio de Agricultura y Cría en una extensión de cincuenta y un metros (51 M.); el Segundo lote: Noroeste: En una extensión de treinta metros (30 M.) terrenos propiedad que fue de Monseñor Acacio Chacón y en parte Municipales; Sur-Oeste: En extensión igual a la anterior con terrenos Municipales; Sur-Este: De veintiún metros con setenta centímetros (21,70 M.) pequeña faja de terreno que separa del aeropuerto Alberto Carnevali de la ciudad de Mérida y Nor-Oeste: En extensión igual a la anterior, terrenos del vendedor identificados como primer lote del documento. Los cuales contienen diversas mejoras fomentadas sobre ellos, tales como puentes de lavado y engrase, cuatro locales comerciales y área de estacionamiento, con todas sus dependencias de servicio tales como baños e instalaciones eléctricas y sanitarias.
El tiempo de vigencia del contrato se fijó en la cláusula segunda por dos años fijos contados a partir del primero de febrero de 2011 y se estableció en la cláusula tercera un canon mensual de arrendamiento de Nueve Mil Bolívares (Bs.9.000,00). Anexo en copia certificada el contrato de arrendamiento marcado “A” en seis folios útiles.
Ahora bien en fecha 2 de mayo de 2011, el ciudadano Arturo José Murzi Mejía, le cedió e contrato de alquiler a mi representada y le fue notificado al Arrendatario Pedro Gustavo Trejo Nieto, en la misma fecha siendo recibida en los inmuebles objeto de este proceso el día 3 de mayo de 2011, donde se le indicaba claramente donde debería hacer los pagos del canon de arrendamiento a partir de su notificación y de la cesión del contrato de arrendamiento. Anexo la mencionada notificación en Original Marcada “B”, en un folio útil.
Ahora bien vencido el termino del contrato el 31 de enero de 2013, comenzó de pleno derecho para el Inquilino el plazo de Prorroga legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 ordinal B, lo que le otorga al inquilino un periodo de un año para hacer entrega del inmueble, libre de personas y cosas, por lo tanto debió haber entregado el inmueble el 31 de enero de 2014 o a más tardar el primero de febrero de 2014, siendo el caso que hasta la fecha no ha hecho entrega del local arrendado
CAPITULO II
DEL DERECHO
Fundamento la presente acción en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 33 establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil” y en concordancia con lo establecido en el artículo 39 de la misma ley, que establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Artículo 1.141. Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1) Consentimiento de las partes; 2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3) Causa lícita. Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
CAPITULO III
PETITORIO
Ahora bien ciudadana Juez, por todo lo antes expuesto es que ocurro a su noble oficio a fin de demandar, como en efecto demando al ciudadano Pedro Gustavo Trejo Nieto en el carácter de propietario de una firma personal denominada WALA AUTOLAVADO, ambos suficientemente identificados previamente en este libelo, en su condición de ARRENDATARIO, para que convengan en el Cumplimiento del contrato de arrendamiento y entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga (sic) legal, suscrito con Arturo José Murzi Mejía y cedido mi representada y que se acompaña a este libelo, o en su defecto así lo declare este tribunal y en consecuencia lo obligue a PRIMERO: En entregar los inmuebles arrendados libres de personas y cosas y en el mismo perfecto estado en que lo recibió.- SEGUNDO: Al pago de las costas procesales que ocasionare la presente demanda prudencialmente calculadas por este Tribunal.- TERCERO: Estimo la acción en la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES CON 00/100 cts. (Bs.108.000,00) equivalentes a MIL NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS CON TREINTA Y CINCO DÉCIMAS (UT 1.009,35).

CAPÍTULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
La parte actora en su escrito libelar, entre otras cosas, señaló:
En fecha 26 de enero de 2011, por contrato de arrendamiento otorgado por ante la Oficina Notarial Tercera de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, anotado en esa oportunidad bajo el No. 01, tomo 07, el ciudadano Arturo José Murzi Mejía, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.136.893, de este domicilio y hábil, dio en arrendamiento al señor Pedro Gustavo Trejo Nieto, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.897.425, de este domicilio y hábil actuando en su carácter de propietario de una firma personal denominada WALA AUTO LAVADO, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 9 de febrero de 2010, anotada bajo el No. 39, Tomo 5-B R1 MÉRIDA, dos lotes de terreno, con un área aproximada de un mil setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (1.752,60 M2), ubicados en la Avenida Urdaneta en la parroquia el llano del Municipio Libertador del Estado Mérida (…) (subrayado agregado).

A los folios 04-09, corre inserto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, bajo el nº 01, tomo 07, de fecha 26/01/2011, mediante el cual entre otras cosas, se acordó:
(…) entre Nosotros: (sic) ARTURO JOSE MURZI MEJIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad No. V-9.136.893, domiciliado en la Ciudad (sic) de Mérida, Estado (sic) Mérida y hábil, quien a los efectos de este Contrato (sic) se denominará EL ARRENDADOR, por una parte y por la otra El (sic) Ciudadano (sic) PEDRO GUSTAVO TREJO NIETO, Venezolano (sic), mayor de edad, comerciante, divorciado, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) No. (sic) V.-6.897.425, domiciliado en la Ciudad (sic) de Mérida y hábil, actuando en este acto en su carácter de Propietario (sic) de la Firma (sic) Mercantil (sic) “WALA AUTOLAVADO” de Pedro Gustavo Trejo Nieto, inscrita en el Registro mercantil (sic) Primero de la Ciudad (sic) de Mérida con fecha Nueve (sic) (09) de Febrero (sic) de 2.010, bajo el No. (sic) 39, Tomo (sic) 5-B R1 MERIDA, y quien a iguales efectos se denominara (sic) EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “El Arrendador” da y “El Arrendatario” recibe en arrendamiento un inmueble consistente de Dos (sic) (2) Lotes (sic) de Terrenos (sic), con un área de terreno aproximada Global (sic) de Mil (sic) Setecientos (sic) Cincuenta (sic) Con (sic) Dos (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) con Sesenta (sic) Centímetros (sic) (1.752,60 M2), que hoy día forman uno solo y las mejoras construidas sobre dicho Inmueble, ubicado en la antigua urbanización San Camilo en lo que se denominaba Llano Grande, hoy, día Avenida (sic) Urdaneta, (abajo del Aeropuerto Alberto Carnevali ) en la Parroquial (sic) El Llano del Municipio (sic) Libertador de esta Ciudad (sic) de Mérida (…) (subrayado agregado).

Como se puede apreciar de la transcripción parcial hecha tanto al escrito libelar, como al contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, se observa que se trata de dos (02) lotes de terreno, con un área aproximada de un mil setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (1.752,60 M2), ubicados en la avenida “Urdaneta”, parroquia El Llano, municipio Libertador del estado Mérida.
En este sentido, considera oportuno este juzgado traer a colación el contenido del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estatuye:
Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.
Asimismo, es importante traer a colación el criterio sostenido por el doctrinario Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra titulada “La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI”, al considerar respecto del contenido del artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Esta norma se relaciona con el artículo 1º de la ley de marras, digamos que ambos son las dos caras de la misma moneda. En esta norma se indica las relaciones jurídicas que no están reguladas por la ley especial. Observemos entonces que cuando el mismo cuerpo legal excluye estas relaciones de su contenido las reenvía al derecho civil común, generalmente el Código Civil. El derecho especial del cual se ocupa la ley arrendaticia es de interpretación restrictiva; sus reglas solo pueden abarcar los asuntos que expresamente contemple. […] De modo pues, que en los contratos arrendaticios que se celebren sobre alguno de estos inmuebles o derechos excluidos del régimen especial, no tendrán aplicación ni protegerán al arrendatario las reglas del derecho especial arrendaticio sobre: a) prórroga legal; b) preferencia ofertiva; c) retracto legal arrendaticio; d) la consignación arrendaticia; y, tampoco tendrá el arrendador la obligación de regular el inmueble, si fuere el caso para fijar el canon máximo a pagar por el arriendo del mismo. Obsérvese además, que la exclusión es variopinta, va desde los terrenos sin construcciones (como los que se ofrecen en algunas ciudades nuestras para estacionamiento de los vehículos) (…) (negritas agregadas).
Asimismo, los doctrinarios Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en su obra titulada: “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, consideran en cuanto al ámbito de aplicación de la Ley Arrendaticia que el artículo 3º contiene una exclusión absoluta respecto de los inmuebles mencionados en el referido artículo.
Según los criterios doctrinarios arriba señalados y siendo que el legislador expresamente le niega la tutela jurídica prevista en el mencionado Decreto Ley a los arrendamientos de terrenos urbanos y suburbanos no edificados, como lo es el caso que nos ocupa, mal podría este juzgado ADMITIR dicha acción, toda vez que el mismo se refiere a una figura contemplada en la Ley cuya exclusión está claramente prevista en su artículo 3, razones por las cuales debe ser declarada INADMISIBLE la acción incoada por la parte actora, lo cual efectivamente se hará en el dispositivo del presente fallo y así queda establecido.
CAPÍTULO V
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por el abogado en ejercicio Luis José Silva Saldate, actuando con el carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil “Administradora SD, S.R.L.”, contra la Sociedad mercantil “Wala Autolavado” de Pedro Gustavo Trejo, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, escapan a la aplicación inquilinaria, pues no son susceptibles de regulación, como tampoco sujetos a las demás disposiciones que regulan la materia, y menos aun se encuentran incluidos dentro de las previsiones de la Ley especial. Así se decide.
Se acuerda la Notificación de la parte actora, a fin de ponerlo en conocimiento de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículo 233 y 174, eiusdem. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los trece días del mes de marzo del año dos mil catorce. Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publica la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m. y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Srio,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-