TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, veinte (20) de Octubre de Dos Mil Catorce.
204º Y 155º
Expediente Nº 0022-2014.
Sede: Civil.
Parte Actora: Abg. Dunia Chirinos Laguna en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores.
Parte Demandado: Juan Flores.
Abogado Parte Demandado: Abg. Adalberto Alvarado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.008.

CAPITULO I
NARRATIVA

Se dio inicio el presente juicio por libelo de demanda presentado por la ciudadana Abg. Dunia Chirinos Laguna, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nº 10.469, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.929.732 y domiciliada en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, actuando en este acto con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, mayores de edad, venezolanos, cónyuges, titulares de las Cédula de Identidad Nos. 14.962.005 y 15.595.829, respectivamente, y domiciliados en Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, como se evidencia de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 2.013, inserto bajo el Nº 26, Tomo 193, para demandar al ciudadano Juan Flores, quien es mayor de edad, venezolano, comerciante, domiciliado en esta ciudad de El Vigía, Municipios Alberto Adriani del Estado Mérida por Resolución de contrato de compra venta verbal. (f.1 al 21)
Mediante auto de fecha once (11) de febrero del presente año, el Tribunal, da por recibido el presente libelo. (f.22).
Mediante auto de fecha doce (12) de febrero del presente año, el Tribunal, admite la presente demanda en cuanto ha lugar en derecho se requiere por el Procedimiento Breve.- (f.23)
Mediante declaración de fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil catorce, del Alguacil devuelve boleta de citación exponiendo: Me trasladé al barrio 23 de Enero primera transversal casa No. 1-12, municipio Alberto Adriani del Estado Mérida con la finalidad de citar al ciudadano Juan Flores, en su condición de Demandado, en la causa Nro. 0022-14 a quien le expuse el motivo de mi visita, el cual me manifestó que gustosamente me firmaría pero que se encuentra impedido para hacerlo debido a que tiene quemadura de primero y segundo grado en toda su mano derecha, pero se quedó con la compulsa. (f.24 al 25)
Mediante auto de fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil catorce, este Juzgado ordena de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librar la Boleta de Notificación en la cual se le comunica al citado la declaración del Alguacil relativa a su citación. La presente boleta de notificación la entregara el Secretario en el domicilio o residencia del citado, o en su oficina industria o comercio y pondrá constancia en autos de haber llenado esta formalidad, expresando el nombre y apellido de la persona a quien la hubiere entregado. (f.26)
Mediante declaración de fecha diez (10) de marzo de dos mil catorce, del Secretario devuelve boleta de notificación exponiendo: Me traslade a Barrio 23 de enero primera transversal Nº 1-112 de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, el día 07 de marzo del 2014, la cual entregue al ciudadano Juan Jose Flores Belandria, titular de la cédula de identidad Nº 2.454.972 la cual consigno en este acto. (f. 27 al 28)
Por medio de diligencia de fecha doce (12) de marzo del dos mil catorce, presentado por el ciudadano Juan José Flores Belandria cedulado Nro. V-2.454.972, asistido por el abogado Adalberto Alvarado, IPSA 34008 cedulado NRO V-8.074.488, confiero Poder Apud Acta al mencionado abogado Adalberto Alvarado ya identificado.- (f.29)
Por medio de escrito de fecha trece (13) de marzo del dos mil catorce, suscrito por el abogado en ejercicio Adalberto Alvarado, (ya identificado), actuando como apoderado judicial como consta en autos, del ciudadano Juan José Flores Belandria, (antes identificado), da por contestada a la demanda incoada en su contra, por motivo de resolución de contrato de compra venta verbal, y estando dentro de la oportunidad que le confiere la ley para Reconvenir a los demandados conforme a la Ley. (f.30 al 64).
Mediante auto de fecha catorce (14) de marzo de dos mil catorce, por recibida la anterior contestación de la demanda, por parte del abogado Adalberto Alvarado, (ya identificado), actuando como apoderado judicial, del ciudadano Juan José Flores Belandria, (antes identificado), y en la cual en el Capitulo Segundo interpone Reconvención. Y por cuanto la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, se admite la presente reconvención en cuanto ha lugar en derecho se requiere por el Procedimiento Breve.- Emplácese a los demandantes-reconvenidos ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, mayores de edad, venezolanos, cónyuges, titulares de las Cédula de Identidad Nos. 14.962.005 y 15.595.829, respectivamente, representados por su apoderado judicial abogada Dunia Chirinos Laguna, titular de la cédula de identidad Nº 3.929.732, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.469, de este domicilio; para que comparezca por ante el despacho de este Juzgado, para el segundo (2do) día de despacho siguiente, a dar contestación a la reconvención que hoy se providencia.(f.65)
Por medio de escrito de fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil catorce, suscrito por la abogado en ejercicio Dunia Chirinos Laguna, (ya identificada), actuando en este acto con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, (antes identificados) ocurro para exponer: Ciudadano juez, el ordinal 5º del artículo 4 del Código de Ética del Abogado Venezolano, establece que es deber del abogado, entre otros, fortalecer la confraternidad con los colegas, mediante el respeto mutuo, trato cordial y racional tolerancia, y el artículo 171 del Código del Procedimiento Civil establece que las partes y sus apoderados deben abstenerse de emplear en sus diligencias y escritos expresiones o conceptos injuriosos y que el juez debe ordenar testar tales conceptos. De acuerdo a lo antes expuesto, considero grave que el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente en el escrito de contestación-reconvención, al folio 31 del expediente, haya expresado lo siguiente. “…al intentar esta acción ……cónyuges ya identificados…” (Excluyo de la cita la parte ofensiva), ya que no puede constituir delito el hecho de que las partes ejerzan su derecho a solicitar justicia ante los tribunales competentes y mucho menos asociación para delinquir, puesto que, caso de no estar ajustado a derecho sus pedimentos la sanción es la declaratoria sin lugar de la acción y no acciones penales como pretende dicho abogado. Por lo expuesto, solicito al tribunal que, conforme a lo previsto en el citado artículo, en concordancia con el artículo 449 del Código Penal, suprima la frase ofensiva del mencionado escrito. (f.66)
Por medio de escrito de fecha diecinueve (19) de marzo del dos mil catorce, suscrito por la abogado en ejercicio Dunia Chirinos Laguna, (ya identificada), actuando en este acto con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, (antes identificados), parte demandante-reconvenida, contesta la reconvención propuesta en su contra. (f.67 al 79)
Por medio de diligencia de fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil catorce, presentada por el abogado ejercicio Adalberto Alvarado, identificado en autos, estando dentro de la oportunidad que prevé el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil promueve pruebas en esta causa. (f.80 al 88)
Mediante auto de fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil catorce, vista diligencia de fecha 21 de mayo del presente año, consignada por el abogado Adalberto Alvarado, identificado en autos (f.79 al 87), en la que expuso: estando dentro de la oportunidad que prevé el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil para promover pruebas en esta causa, formalmente promuevo las siguientes: “…Testimoniales. Promuevo los testigos: Rodulfo Enrique Monsalve López C.I. V-2.738.505, Yan Carlos Nava C.I. V-16.305.310, Méndez Méndez Ramón Ali C.I. V-12.354.841, Andrea Carolina Ariza Castaño C.I. V- 16.680.723, Aguión Araque José Junior C.I. V- 16.306.729, Candida Flor Omaña de Aguión C.I. V-18.420.035, Orangel Viniccio Moreno Méndez C.I. V- 9.199.566. Todos domiciliados en El Vigía Estado Mérida los cuales presentare al Tribunal oportunamente para que rindan su testimonio.”. (f.89)
Por medio de escrito de fecha veintiséis (26) de marzo del dos mil catorce, suscrita por la abogado en ejercicio Dunia Chirinos Laguna, (ya identificada), actuando en este acto con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, (antes identificados), parte demandante-reconvenida, estando dentro del término probatorio, ocurro para promover pruebas. (f.90 al 91).
Mediante auto de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce, vista diligencia de fecha 26 de mayo del presente año, consignada por la abogada Dunia Chirinos Laguna, identificado en autos (f.89 al 90), en la que expuso: estando dentro del término probatorio para promuevo: “…CUARTO: Para probar las circunstancias de modo, tiempo, lugar, precio, pago y demás circunstancias de la operación de compra-venta, objeto de la acción y reconvención, promuevo la prueba Testifical de los ciudadanos Jean Piero Manuel Hernández Duran, Rosaura Contreras Y Ligia Fabiola Rueda Dávila, quienes son mayores de edad, venezolanos, solteros, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 14.501.826, 9.448.697 y 20.573.124, respectivamente, y domiciliados en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida”. (f.92)
Mediante auto de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce, corríjase la foliatura del folio 68 en adelante de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil. (f.93)
Mediante acta de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deje constancia de la comparecencia del ciudadano Rodulfo Enrique Monsalve López, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.738.505, domiciliado en la calle 3 N° 11-42 parte alta de la oficina de Fantástico, sector El Carmen de la ciudad El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, de haberse efectuado su respectiva evacuación de la presente testifical. (f. 94 al 95)
Mediante acto de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deja constancia de que fue declarado desierto el acto por falta de comparecencia del ciudadano Yan Carlos Nava, plenamente identificado en autos. (f.96)
Mediante acto de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deja constancia de que fue declarado desierto el acto por falta de comparecencia de la ciudadana Andrea Carolina Ariza Castaño, plenamente identificado en autos. (f.96 vto.)
Mediante acta de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deje constancia de la comparecencia del ciudadano Ramón Ali Méndez Méndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.354.841, domiciliado en el sector Altamira, casa Nº 2-232 de la ciudad El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, de haber efectuado su respectiva evacuación de la presente testifical. (f. 97 y su vto.)
Mediante acta de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deje constancia de la comparecencia del ciudadano José Junior Aguillón Araque, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-16.306.729, domiciliado en la Urbanización Altamira II, calle 1 casa Nº 2-241 de la ciudad El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, de haber efectuado su respectiva evacuación de la presente testifical. (f. 98 y su vto.)
Mediante acta de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deje constancia de la comparecencia de la ciudadana Candida Flor Omaña De Aguillón, venezolana, mayor de edad, casada, docente, titular de la cédula de identidad N° V-18.420.035, domiciliado en la Urbanización Altamira II, calle 1 casa Nº 2-241 de la ciudad El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, de haber efectuado su respectiva evacuación de la presente testifical. (f. 99 al 100)
Mediante acto de testifical de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce, el Tribunal deja constancia de que fue declarado desierto el acto por falta de comparecencia del ciudadano Orangel Vinicio Moreno Méndez, plenamente identificado en autos. (f.101)
Mediante acta de testifical de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce, el Tribunal deje constancia de la comparecencia de el ciudadano Jean Piero Hernández Duran, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-14.501.826, domiciliado en el sector Buenos Aires, calle 2 al final casa Nº 10-118 de la ciudad El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, de haber efectuado su respectiva evacuación de la presente testifical. (f. 102 al 103)
Mediante acto de testifical dos (02) de abril de dos mil catorce, el Tribunal deja constancia de que fue declarado desierto el acto por falta de comparecencia de la ciudadana Rosaura Contreras, plenamente identificado en autos. (f.104)
Mediante acta de testifical de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce, el Tribunal deje constancia de la comparecencia de la ciudadana LIGIA Fabiola Rueda Dávila, venezolana, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-20.573.124, domiciliado en el Barrio El Carmen, calle Nº 3, Nº 16-134 de la ciudad El Vigía, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, de haber efectuado su respectiva evacuación de la presente testifical. (f. 105 y su vto.)
Por medio de escrito de fecha 14 de abril de dos mil catorce, suscrita por la abogado Dunia Chirinos Laguna, identificada en autos, presenta conclusiones. (f.106 al 110)
I
MOTIVA
La controversia quedó planteada en los términos que se exponen a continuación.

En el escrito libelar la parte actora expone lo siguientes:

“…Como se evidencia de documento inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 4 de mayo de 2.010, el primero de los nombrados adquirió la propiedad de un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con las siglas 2-218, que forma parte del Lote Dos del “Conjunto Habitacional Altamira”, situado en Caño Seco, sector Altamira, vía principal, en esta ciudad de El Vigía, en jurisdicción de la Parroquia Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, con un área aproximada de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts.2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Frente, en una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.) linda con la calle 1; Fondo, en una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.) linda con la parcela 2-203; costado derecho, en una extensión de veinte metros (20 mts.), linda con la parcela 2-219; y por el costado izquierdo, en una extensión de veinte metros (20 mts.), linda con la parcela 2-217 y la casa de habitación sobre ella edificada con un área de construcción de cincuenta y un metros cuadrados con sesenta y cinco centímetros cuadrados (51,65 mts.2), con las siguientes dependencias; dos habitaciones, un baño, sala-comedor, cocina, lavadero y un puesto de estacionamiento, con gravamen hipotecario a favor del banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
En fecha 4 de marzo de 2.012, celebré contrato de compra-venta verbal, con el ciudadano Juan Flores, quien es mayor de edad, venezolano, comerciante y domiciliado en esta ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, por la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,oo), de los cuales me abonó en ese mismo acto, la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), mediante cheque Nº 36624058 del Banco Banesco, quedando a deber la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo), que se obligó a cancelarme en el plazo de sesenta días, contados a partir de la mencionada fecha, como se evidencia de Recibo que acompaño en copia simple en un folio útil, por lo que le traspaso la posesión sobre lo vendido.
Pero, es el caso, ciudadano es, que a pesar de que el comprador se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato de compra-venta. Se ha negado a pagar el saldo adeudado, a pesar de las múltiples gestiones realizadas por mis mandantes al efecto.
Por lo expuesto, acudo ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto formalmente demando, al ciudadano Juan Flores, ya identificado, para que convenga en la Resolución del Contrato de compra-venta suscrito conmigo en fecha 4 de marzo de 2.012 y que, en consecuencia, me haga entrega del inmueble constituido por una parcela identificada con el Nº 2-218, que forma parte del Lote Dos del “Conjunto habitacional Altamira”, situado en Caño Seco, sector Altamira, vía principal, en esta ciudad de El Vigía, en jurisdicción de la Parroquia Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, con un área aproximada de ciento cincuenta metros cuadrados 150 mts.2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Frente, en una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts) linda con la calle 1; fondo, en una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.) linda con la parcela 2-203; costado derecho, en una extensión de veinte metros (20 mts.), linda con la parcela 2-219; y por el costado izquierdo, en una extensión de veinte metros (20 mts.), linda con la parcela 2-217 y la casa de habitación sobre ella edificada, completamente desocupada de personas y bienes y que la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (bs. 40.000,oo) que me entregó, por concepto de abono al precio del inmueble, quede en beneficio de mis mandante por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento y el uso del inmueble objeto del contrato, con la correspondiente condenatoria en costa procesales, fundamentada esta acción en el artículo 1.167 del Código Civil, caso contrario, a ello sea condenado por el Tribunal a su cargo.
Estimo la acción incoada en este proceso en la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,oo) equivalente a Un Mil Doscientos Catorce Coma Noventa y Cinco Unidades Tributarias (1.214,95 U.T.).

Por otra parte, llegado el momento procesal para la contestación de la demanda;

Por parte el abogado Adalberto Alvarado, (identificado en autos), actuando como apoderado judicial como consta en autos, del Ciudadano Juan José Flores Belandria, (ya identificado), estando dentro de la oportunidad que le confiere la ley para dar contestación a la demanda incoada en su contra, por motivo de resolución de contrato de compra venta verbal, contestación que hace en los siguientes términos:

PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo y por lo cual me opongo en todas y en cada una de sus partes, los hechos expuestos en la demanda de Resolución de Contrato de Compra Venta Verbal, incoada por los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores ya identificados, en contra de mi mandante, así como el derecho en que la fundamentan,
en razón de ser falos e inciertos los términos en que exponen los hechos los citados demandados, al indicar en el libelo que la adquisición que realizo mi mandante es meramente verbal, lo cual es falso de toda falsedad, por cuanto los mismos demandados confiesan y así, lo exponen en el libelo que las partes suscribieron un recibo de pago por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000) como precio de venta del citado inmueble, de los cuales mi mandante dio como anticipo o abono inicial en el acto de la adquisición, la cual se realizó el día 04 de marzo del 2012, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS.40.000) los cuales recibió la parte vendedora mediante un cheque Nº 36624058 del Banco Banesco, quedando un saldo deudor de NOVENTA MIL BOLIVARES (BS.90.000).
También es incierto y falso que mi mandante y el vendedor hayan convenido un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la mencionada fecha para el pago de lo adeudado.
Hago saber al tribunal que lo que si en realidad fue pactado verbalmente entre mi mandante y el vendedor fue que el vendedor se comprometió a cumplir con lo previsto en la Ley respecto al subsidio por hábitat y vivienda y que una vez obtenidos y cumplidos los requisitos y recaudos necesarios se procedería a la protocolización del documento de venta, fecha en la cual el comprador mi mandante debía pagar al vendedor a la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000) remanente del precio de la venta.
Ciudadano Juez, nótese en este sentido, que si la parte actora el vendedor tenia pleno conocimiento que para poder dar en venta el citado inmueble previamente conforme lo prevé la ley tenía que cumplir con el reintegro del subsidio ver artículo 59 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y hábitat, se observa entonces que ahora en forma malintencionada y maliciosa la parte vendedora, el vendedor NEWDY ALBEIRO FLORES ya identificado, intenta temeraria e infundada acción de Resolución de la Venta y no expone los hechos conforme a la verdad de los hechos como se han desarrollado –Ver artículo 12 del Código de Procedimiento Civil e igualmente conforme a lo expuesto en la cláusula 19 de en el documento de propiedad del vendedor, que igualmente lo cita en el libelo, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010, quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” En la citada Cláusula Décima Novena del citado documento de propiedad el comprador acepta cumplir lo expuesto en el Artículo 59 del decreto con Rango y Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Cláusula Décima Novena que dice: “El decreto hipotecario declara que conoce y acepta lo establecido en el artículo 59 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y en tal sentido, conoce y acepta que por ser beneficiario del Subsidio Directo Habitacional podrá enajenar el inmueble aquí identificado en cualquier momento.
No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (05) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, este deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación. Las registradoras o registradores públicos no podrán escribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por El Acreedor institucional, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido por El Acreedor Institucional, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado”.
Ahora bien, ciudadano Juez, se evidencia que la parte actora ahora pretende desconocerle arbitrariamente a mi mandante los derechos de comprador y apropiarse fraudulentamente de (Bs. 40.000) anticipo de la venta y despojarlo de las mejoras construidas al inmueble por mi mandante, al intentar esta acción contra mi mandante pretende de esa forma cometer FRAUDE A LA LEY y ASOCIACIÓN PARA DELINQUIR, ver artículo 287 del Código Penal e Igualmente con esta mala actuación temeraria y fraudulenta, pretende que este tribunal con una sentencia obtenida de un FRAUDE PROCESAL, arbitrario e ilegal tutele y revista de legalidad esa conducta y actitud negativa ejercida por los vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES cónyuges ya identificados, cuando abiertamente violan lo previsto en el Artículo 59 de la Ley de Régimen Pretacional de Vivienda y Hábitat, que dice lo siguiente. “Las beneficiarias o los beneficiarios del subsidio directo habitacional podrán enajenar la vivienda para la cual lo hubieren recibido. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (05) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, este deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación. Las registradoras o registradores públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que refiere este artículo”.

SEGUNDO: Igualmente se evidencia que la parte actora a pesar de invocar en el libelo el Artículo 1474 del Código Civil, referente al “Contrato de venta” con el que pretende fundamentar la descabellada, absurda y temeraria demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA VERBAL. Igualmente viola y desconoce el contenido y alcance del mencionado Artículo 1474 del Código Civil, el citado artículo dice “…..el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, y el comprador a pagar el precio”.
En este sentido la figura de la venta tiene su propia naturaleza, características, elementos y modalidades tal como lo precisa el Jurista Emilio Calvo Bacca, en su obra Código Civil Venezolano, hace los respectivos comentarios doctrinales, cuando menciona las Características de la venta. Dice que es un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal.
Es consensual: Porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, si se trata de bienes muebles se adquiere por la tradición. Para la validez de la compra-venta de inmueble con relación a terceros se precisa su inscripción en el Registro Público conforme lo prevé el Artículo 1924 del Código Civil.
Es sinalagmático: Porque del contrato de la venta tiene obligaciones reciprocas para el vendedor y comprador.
Es oneroso y conmutativo. Porque se presume haber reciprocidad entre la cosa y el precio.
Es principal: Porque tiene sustantividad y autonomía propia no dependiendo de ningún otro contrato
En cuanto a los Elementos de la compra venta dice que existe El Consentimiento que es la voluntad de las partes, La cosa debe ser licita y estar dentro del comercio y en cuanto a El Precio es el precio que las partes fijan de mutuo y común acuerdo y es la suma de dinero que se cambia por la cosa, en caso contrario el precio lo fija un tercero nombrado por las partes.
En cuanto a la modalidad de la venta: En el caso en cuestión, las partes pactaron una “venta a crédito o a plazo” que es la venta con pago diferido del precio, puede pactarse cuotas de vencimiento sucesivos o el pago total de la fecha futura, pero se evidencia del libelo de la demanda que a pesar de existir una venta a plazo con pago diferido como muy bien lo plantea la parte actora en su demanda mas no se planteó o convinieron las partes o previeron cláusula penal de daños y perjuicios o resolución de contrato en caso de incumplimiento, mas sin embargo las partes al no dejar estipulado o fijado condiciones de la venta, hace que los expuesto por la parte actora en su libelo es incierto y falso y no aceptado por la parte demandada, por cuanto no hay nada escrito, ni suscrito al respecto y por lo cual no es aceptado, ni admitido por mi mandante, lo cual es completamente incierta tal exposición, mas aun que se le pretenda quitar a mi mandante que es un anciano actualmente la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS.40.000) que fue el anticipo o inicial de la negociación, por supuestos daños y perjuicios, le recuerdo a la parte accionante que para el cobro de los daños y perjuicios debe intentarse una acción distinta a esta y que se debe demostrar los mismos previamente se deben calificar y cuantificar para así condenar su pago, y no en la forma arbitraria y abusiva como lo pretende la actora en el libelo, por otro lado cuando la parte accionante solicita y pretende la desocupación del inmueble que ocupa como “COMPRADOR DE BUENA FE” y a la vez poseedor actual, se debe tomar en cuanta los elementos posesorios que sobre dicho inmueble posee mi mandante quien esta amparado por la Lay Contra el Desalojo Arbitrario y además hago saber al Tribunal que sobre el expresado inmueble en el transcurso del tiempo desde la fecha de la adquisición y toma de posesión 04 de marzo del 2012, mi mandante le ha realizado inversiones dinerarias a dicho inmueble, en la que se incluye ampliaciones y construcciones nuevas que han hecho que el inmueble haya aumentado su valor real para esta fecha, obras realizadas tales como: 1-) la construcción de todos los cuatro costados con paredes de bloques y columnas de concreto, con una extensión aproximada de cuarenta y dos metros con treinta centímetros(42.30 mts) estando su frente completamente enrejado y portón de hierro. 2-) La hechura de todo el solar con colocación de placas de cemento. 3-) La construcción de un mesón en la cocina con colocación de cerámica. 4-) la hechura y postura de cuatro puertas de madera 5-) El lijamiento de los frisos con pintura de toda la casa, el precio que fue convenido para la construcción fue por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIAVRES (BS. 110.000), como consta del contrato de obra celebrado con el ciudadano constructor JAIRO ANTONIO OLANO SANGUINO, cédula de identidad Nº V-4.332.314, autenticado por ante la Notaria Pública de Santa Bárbara de Zulia Estado Zulia de fecha 02 de mayo del 2013, anotado bajo el Nº 08, Tomo 30, Folios 30 al 33 de los libros respectivos, el cual anexo en su original marcado con la letra “B”, por cuanto para la fecha que mi mandante recibió dicho inmueble se encontraba en precarias condiciones de habitabilidad seguridad e higiene.

TERCERO: En este sentido el Código Civil prevé en el artículo 1527, las obligaciones del comprador y dice: “ Las obligaciones del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato” y el Artículo 1528 del Código Civil dice: “ Cuando nada se ha establecido respecto de este el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición (es decir, entiéndase la tradición como la inscripción en el registro público correspondiente o la protocolización del documento de venta por ser un inmueble).
Ahora bien, por cuanto no existe contrato de venta formalmente escrito, no esta precisado entre las partes un condicionado propiamente dicho que indique el día de pago, ni el lugar de pago, por lo cual se configura lo expuesto en el Artículo 1528 del Código Civil antes citado.
En cuantos a los daños y perjuicios que pretende el actor debe ceñirse a los artículos 1273, 1274, 1275, y 1276 del Código Civil y a falta de convenio por las partes, el Artículo 1277 ejusdem, prevé el pago de un interés legal, salvo disposiciones especiales. En este sentido el mismo Código Civil, en el Artículo 1486 establece: “Que las obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, pero como se trata de un inmueble, la presente acción se configura con la formalidad del acto registral; el Artículo 1488 del Código Civil, establece que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
En este sentido hago saber ciudadano Juez, que mi mandante ciudadano JUAN JOSE FLORES BELANDRIA ya identificado, cumpliendo con las obligaciones de comprador previstas en la Ley, entre una de ellas, es la de sufragar por su propia cuenta los gastos de registro del documento o titulo de propiedad, por consiguiente procedió a presentar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriani, el documento de venta, al cual le anexo los marcados “C” respectivos requisitos o recaudos exigidos tales como las copias de las cédulas y Rif del vendedor y comprador, recibo comprobante de pago de honorarios del abogado redactor que viso el documento, la solvencia municipal, la constancia de catastro para poder registrar el documento. Dicho documento y sus recaudos fueron presentados en la Oficina de Registro, en fecha 10 de noviembre del año 2012, para su debida protocolización, documento este y sus recaudos que fueron devueltos por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriani a su presentante y le fue colocado el sello de “anulado” como se evidencia del mismo documento puesto por uno de los Funcionarios revisores de dicha Oficina de Registro Público, no fue recibido por carecer del requisito indispensable para que el vendedor NEWDY ALBEIRO FLORES ya identificado, proceda a vender el inmueble dentro de los Cinco (5) años previstos en el Artículo 59 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y a la vez también estipulado en la Cláusula Décima Novena del mencionado documento de propiedad marcada con la letra “A” anexado a los autos, y a pesar de estar liberado el crédito hipotecario, establece la Ley que el vendedor deberá reintegrar el monto del subsidio con el valor actualizado al momento de la enajenación, por cuanto la enajenación se esta produciendo dentro de los cinco (5) años contados a partir de la fecha del otorgamiento del subsidio, la cual se realizó en fecha 4 de mayo del 2010, como consta del documento de propiedad anexado y es hasta la presente fecha se observa que el vendedor no ha cumplido con lo dispuesto en la citada cláusula Décima Novena, ni con el citado Artículo 59 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, mal podría en este sentido, en virtud de lo antes expuesto, el comprador JUAN JOSE FLORES BELANDRIA ya identificado, poder cumplir con la negociación expuesta y su respectivo pago del saldo deudor de NOVENTA MIL BOLIVARES (BS.90.000), evidenciándose claramente que la parte vendedora ciudadano NEWDY ALBEIRO FLORES ya identificado, no ha cumplido con sus obligaciones como vendedor previstas en la Ley, respecto al saneamiento de ley antes indicado y entregar la cosa vendida libre de gravámenes o deudas pendientes.
Entendiéndose de este modo que el incumplimiento de la venta a crédito se debe a la parte vendedora que a obstaculizado y no permitido la tradición del inmueble con el cumplimiento de los requisitos de ley para el otorgamiento del respectivo documento de propiedad, correspondiendo al comprador únicamente pagar el complemento del precio de la venta en la fecha de otorgamiento del documento de propiedad por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, lo cual hasta la presente fecha no asido posible, lo que quiere decir que es incierto y falso el argumento que hace la parte actora en el libelo cuando dice que el comprador se ha negado a pagar el complemento del precio de la venta o el saldo adeudado, a pesar de las múltiples gestiones realizadas por la parte actora al efecto.
PÈTITORIO: Por las Razones de hecho y de derecho antes expuestas solicito al tribunal declarar “sin lugar” esta demanda incoada en contra de mi mandante por ser improcedente y arbitraria.

CAPITULO SEGUNDO
RECONVENCION
Estando dentro de la oportunidad que me confiere la ley para Reconvenir a los demandados conforme a la Ley la cual hago en los siguientes términos:
Capitulo Primero: DE LOS HECHOS y FUNDAMENTO DE DERECHO:
Mi mandante adquirió mediante pacto de venta celebrada el día 04 de marzo del 2012, suscrito entre mi mandante y el ciudadano NEWDY ALBEIRO FLORES identificado en autos a través de su apoderado judicial NERGUI ALI FLORES cédula de identidad NRO. V-13.676.954, APODERADO judicial como consta del poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui y como consta del recibo de pago por (Bs. 40.000), pago por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (BS.130.000) como precio de la venta del citado inmueble, de los cuales mi mandante dio como anticipo o abono inicial en el acto de la adquisición, la cual se realizó el día 04 de marzo del 2012, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 40.000) los cuales recibió la parte vendedora mediante un cheque Nº 36624058 del Banco Banesco, quedando un saldo deudor de NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 90.000), todo lo cual consta en autos, por la compra venta de un inmueble consistente en Una parcela identificada con las siglas 2-218 y la vivienda sobre ella construida consiste en una casa para habitación familiar construida o edificada constante de dos habitaciones un baño sala comedor, cocina, lavadero y un puesto para estacionamiento, dichas mejoras se encuentran ubicadas en el lote Nro. 2 del conjunto habitacional Altamira, situado en Caño Seco, sector Altamira vía principal, jurisdicción de la Parroquia Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, y con una extensión de 150m2 aproximada, y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas. Frente: con una extensión de 7metros con 50centimetros, colinda con la calle 1, Fondo: con una extensión de 7,50 metros, colinda con la parcela Nro. 2-203, Costado derecho: con una extensión de veinte metros, colinda con la parcela 2-219, Costado Izquierdo: con una extensión de veinte metros colinda con la parcela Nro. 2-217, la cual le pertenece según documento debidamente la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010. el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” y no ha sido posible la protocolización de la venta porque el vendedor no a cumplido con las previsiones de Ley, Que los vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES ya identificados, no han gestionado, no obtenido lo previsto en la cláusula Décima Nueve del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010, el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” para que procedan a la protocolización de la venta formal, por lo cual han incumplido con la negociación pactada.
En virtud de los hechos antes narrados y por las razones de derecho también antes expuestas, conjuntamente con los comentarios doctrinales y los análisis de derecho antes expuestos en la contestación que antecede, las cuales doy por reproducidas en su totalidad en esta Acción Reconvencional,
Capitulo Segundo: PETITORIO
En virtud de que no ha sido posible un acuerdo amistoso de mi mandante con la parte vendedora, sino por el contrario este procedió a demandar en Resolución de la Venta del Inmueble adquirido por mi mandante, desconociendo fraudulentamente sus derechos como comprador y poseedor y a la vez violando las disposiciones de ley antes señaladas, lo cual hace que conforme al Artículo 1167 del Código Civil, que se refiere: “Que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, de igual manera el Artículo 1168 ejusdem, establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”, Como se puede ver, existiendo hasta la presente fecha incumplimiento solo por parte del vendedor NEWDY ALBEIRO FLORES, en no cumplir con los requisitos de saneamiento de Ley y libre de gravámenes y deudas la cosa vendida, para así procederse a la venta previstos e el artículo 59 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
El cual como vendedor por ley le corresponde cumplir y no lo ha hecho hasta, es por lo cual que formalmente procedo a demandar en Reconvención, a los vendedores ciudadanos NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.962.005 y V-15.595.829 respectivamente, de este domicilio y hábiles, por la ACCION DE CUMPLIMIENO DE VENTA, conforme el Artículo 1.167 del Código Civil, en su condición de vendedores y parte demandantes en esta acción, para que convengan o de lo contrario sean condenados por el Tribunal en lo siguiente.
Primero: Que los ciudadanos vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.962.005 y V-15.595.829 respectivamente, de este domicilio y hábiles, reconozcan y por consiguiente cumplan con la venta realizada en fecha 04 de marzo del 2012, antes citada, con el ciudadano JUAN JOSE FLORES BELANDRIA, venezolano, mayor de edad, soltero, agricultor, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.454.972, domiciliado en El Vigía Estado Mérida y hábil, sobre un inmueble consistente en una parcela identificada con las siglas 2-218 y la vivienda sobre ella construida consistente en una casa para habitación familiar consistente en una casa para habitación familiar, constante de dos (02) habitaciones, un (01) baño, sala, comedor, cocina, lavadero y un (01) puesto de estacionamiento, dichas mejoras se encuentran ubicadas en el lote Nº 2 del Conjunto Habitacional Altamira, situado en Caño seco, Sector Altamira vía principal, jurisdicción de la Parroquia Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida y con una extensión aproximada de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts/2). El pecio de la venta es por la cantidad de (Bs. 130.000) que el comprador se obliga a pagar así: la cantidad de (Bs. 40.000) que ya fueron pagados al vendedor el día 04 de marzo del 2012 y la cantidad de (Bs. 90.000), conforme lo establece el artículo 1488 del Código Civil en el acto de protocolización de la venta por ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani El Vigía Estado Mérida.
SEGUNDO: Que los vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES ya identificados, gestionen y obtengan lo previsto en la cláusula Décima Nueve del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010, el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” para que procedan a la protocolización de la venta formal.
TERCERO: Que se condene en costas procesales en los términos que establece la Ley si hay lugar a ello.
Capitulo Cuarto: CUANTIA:
Estimo esta demanda reconvencional en la cantidad de (Bs.130.000) equivalente a 1.023,62 Unidades Tributarias, Cuantía idéntica de la demanda principal.

Ahora bien, mediante auto de fecha catorce (14) de marzo de dos mil catorce, vista la presente contestación de la demanda y en la cual en el Capitulo Segundo interpone Reconvención. Y por cuanto la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, SE ADMITE la presente reconvención en cuanto ha lugar en derecho se requiere por el Procedimiento Breve.- Emplácese a los demandantes-reconvenidos ciudadanos NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELICA MOLINA DE FLORES, mayores de edad, venezolanos, cónyuges, titulares de las Cédula de Identidad Nos. 14.962.005 y 15.595.829, respectivamente, representados por su apoderado judicial abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de la cédula de identidad Nº 3.929.732, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.469, de este domicilio; para que comparezca por ante el despacho de este Juzgado, para el segundo (2do) día de despacho siguiente, a dar contestación a la reconvención que hoy se providencia.

En consecuencia, llegado el día diecinueve (19) de marzo de dos mil catorce, día en que la parte demandante-reconvenida abogado DUNIA CHIRINOS LAGUNA, (ya identificada) actuando en este acto con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES, (antes identificados), parte demandante-reconvenida, y siendo la oportunidad procesal de contestar la reconvención propuesta en su contra, expuso:
Niego, rechazo y contradigo los hechos contenidos en la acción reconvencional propuesta en contra de mis mandantes, por ser falsos y, en consecuencia, es improcedente el derecho invocado.
En efecto, ciudadano juez, la operación de compra-venta celebrada según lo expuesto en el libelo de la demanda se celebró en consideración al grado de familiaridad y confianza con la persona del comprador, quien está unido en parentesco de consanguinidad con el actor-reconvenido, NEWDY ALBEIRO FLORES, y las condiciones en las que se celebró era que mis mandantes le hacían entrega del inmueble para que dicho ciudadano les cancelará la totalidad del precio, para ellos pudieran, a su vez, cancelar el crédito hipotecario otorgado para adquirir la vivienda y reintegrar el dinero del Subsidio Habitacional concedido, para poder otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, libre de gravámenes, como se convino.
Como se evidencia del documento mediante el cual el actor-reconvenido NEWDY ALBEIRO FLORES, adquirió el inmueble objeto de la acción en este proceso, producido con el libelo de la demanda, el precio de venta de dicho inmueble fue la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS.100.000,oo), de los cuales dicho ciudadano canceló la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo) de cuota inicial, le fue concedido un crédito por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILOCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.47.800,oo) y le otorgaron un subsidio por la cantidad de TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.32.000,oo).
Con el abono al precio de venta del inmueble, mis mandantes cancelaron el crédito con garantía Hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto de la operación de compra-venta, como se evidencia de documento inscrito ante la Oficina de registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 10 de octubre de 2.012, bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el Nº 367.12.1.4.35, correspondiente al Libro de Folios Real del mencionado año, que acompaño en copia simple, constante de siete folios útiles.
Con la finalidad de otorgarle el documento traslativo de propiedad al demandado-reconveniente, mis mandantes le otorgaron poder al ciudadano NERGUI ALI FLORES, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 13.676.954 y domiciliado en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Mérida, en fecha 3 de diciembre de 2.012, inserto bajo el Nº 031, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones que acompaño en tres folios útiles.
Le hicieron entrega al comprador de las solvencias del inmueble, copias de las cédulas de Identidad y Registro de Información Fiscal de los otorgantes, producidos con el escrito de contestación-reconvención.
Ciudadano Juez, el contrato de compra-venta debido a su condición de bilateral, conlleva obligaciones para ambas partes hasta su conclusión, pues el perfeccionamiento surge en una fase previa, de naturaleza consensual. Las obligaciones de la parte vendedora son la realización de los trámites necesarios para verificar la tradición y para el comprador pagar el precio convenido. Como usted puede observar, los hechos antes enunciados demuestran el animo de mis mandantes de cumplir con el contrato verbal celebrado con el demandado-reconviniente, pero es el caso que el comprador no canceló el resto del precio, a pesar de las múltiples gestiones efectuadas por mis mandantes al efecto, lo que les impidió a mis mandantes cancelar el monto por concepto del Subsidio Habitacional que le habían otorgado.
En conclusión, el demandado-reconveniente incumplió su obligación previa al perfeccionamiento del contrato de compra-venta, necesaria para su ejecución, mal puede pretender ahora, después de haber usado y disfrutado el inmueble, sin haber pagado su precio, durante más de veintidós meses, ofrecer cancelar la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,oo) del saldo del precio adeudado por el descrito inmueble, cuando ese monto por efecto de la inflación no es equivalente al monto adeudado hace dos años.
Niego que el demandado-reconviniente haya efectuado sobre el inmueble objeto de la acción-reconvenión, las mejoras descritas en el escrito de contestación y, para el caso de que fuera cierto, las mismas no fueron autorizadas por mis mandantes.
Por lo expuesto, ciudadano juez, solicito se declare sin lugar la reconvención propuesta en contra de mis mandantes y con lugar la demanda propuesta por ellos, con la correspondiente condenatoria en costas procesales.

CAPITULO III

Planteado el problema judicial en los términos precedentemente expuestos, corresponde a este Juzgador resolver el mérito de la controversia:

Ahora bien, en vista que la presente demanda trata de contrato de compra venta verbal, este Jurisdicente procede analizar doctrinaria y jurisprudencial sobre la institución del Contrato de venta.

Y se de define que “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

El Código Civil Venezolano en su artículo 1.474 establece:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Sin embargo es preferible afirmar que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero, todo en el buen entendido de que nada obsta para que en vez de un vendedor y de un comprador, haya varios vendedores, varios compradores o varios vendedores y compradores. La definición propuesta requiere análisis.

Así que para definir la venta es necesario mencionar dos obligaciones del vendedor como son: transferir y garantizar la propiedad u otro derecho; aunque la ley sólo menciona transferir la propiedad de una cosa.
En consecuencia, la doctrina niega que el vendedor asuma la obligación de transferir con el argumento de que la transferencia opera “solo consensu”, el Código Civil en el artículo 1.161 establece:

“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

Pero, también es necesario establecer las obligaciones del comprador, como lo es la de pagar el precio, es decir, la obligación que tiene de recibir la cosa o derecho no es sino consecuencia de la obligación de hacer tradición que tiene el vendedor, la obligación de pagar los gastos de la venta no es esencial, ya que puede ser descartada por pacto en contrario.

Ahora bien, si la venta es caracteriza por ser un contrato bilateral, ya que el vendedor y comprador asumen obligaciones recíprocas. En consecuencia:

Primero: Si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, junto con la indemnización de los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

El artículo 1.167 del Código Civil, establece la ejecución o resolución de contrato.
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Y segundo: Cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones
Así que el artículo 1.168 del Código Civil establece:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Así como también se caracteriza por ser un contrato oneroso. En consecuencia:

A) Para probar el fraude pauliano es necesario probar que la insolvencia del deudor era notaria o que la persona que contrató con él tenía motivos para conocerla, así que el artículo 1.279 del Código Civil establece:

“Acción Pauliana. Los acreedores pueden atacar en su propio nombre los actos que el deudor haya ejecutado en fraude de sus derechos.
Actos fraudulentos a los acreedores a título gratuito. Se consideran ejecutados en fraude de los derechos de los acreedores los actos a título gratuito del deudor insolvente al tiempo de dichos actos, o que ha llegado a serlo por consecuencia de ellos.
Actos fraudulentos a los acreedores a título oneroso. También se consideran ejecutados en fraude de los derechos de los acreedores los actos a título oneroso del deudor insolvente, cuando la insolvencia fuere notoria o cuando la persona que contrató con el deudor haya tenido motivo para conocerla.
Obligación del acreedor quirografario. El acreedor quirografario que recibiere del deudor insolvente el pago de una deuda aún no vencida, quedará obligado a restituir a la masa lo que recibió.
Presunción de fraude. Presúmense fraudulentas de los derechos de los demás acreedores, las garantías de deudas aún no vencidas que el deudor insolvente hubiere dado a uno o más de los acreedores.
Caducidad de la acción. La acción de que trata este artículo dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto que da origen a la acción, y la revocatoria no aprovecha sino a los acreedores anteriores a dicho acto, que la hayan demandado.”

B) El error in personam rara vez justificará la anulación del contrato

“Artículo 1.148 del Código Civil. Error de hecho. El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condicione bajo las cuales ha sido concluido el contrato.
Error in personae. Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato.”

Y también la venta se caracteriza por ser un contrato consensual, ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que no excluye que la ley, en ciertos casos requiera el cumplimiento de determinadas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a todos los terceros o a determinadas categorías de terceros.

Así se ha sentenciado que si el contrato de venta existe, pero falta el documento que lo compruebe corresponde al juez tan solo comprobar su existencia y, al hacerlo, el fallo reemplaza al acta (Cas. Civ. Gac. For. Tomo 9, 2ª etapa, vol II, pág. 56).

Así como también el contrato de venta es de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. El tracto sucesivo se da sobre todo en los casos de los contratos de suministros.

Y también la venta es traslativa de la propiedad u otro derecho vendido, con la advertencia de que si versa sobre la propiedad u otro derecho real produce efectos reales. Así que el vendedor debe transferir al comprador todos los derechos que tuviera sobre la cosa y respecto de los cuales pudiera hacerse la transferencia, habida cuenta de la naturaleza de la cosa y la capacidad de los contratantes. Así:
A) Si el vendedor tenía la propiedad quiritaria debía transferir precisamente esa propiedad; si la pretoriana, esa; si ninguna, debía, adquirir la cosa y transferirla;
B) Si el comprador no podía adquirir en razón de su “status”, no tenía el vendedor la obligación de transferir. Además, la cláusula que excluyera y que el comprador llegara a ser propietario implicaba en el Derecho romano que no había venta.

Además las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales, lo que no excluye que, conforme a la intención de las partes, se celebre un contrato de venta que dependa de otro contrato, caso en el cual se estaría frente a la figura de contratos unidos con dependencia unilateral o bilateral, según los casos.

Ahora bien, una vez definido y establecido las características del contrato de venta, es necesario para este Jurisdicente, establezca los elementos esenciales a su existencia o a su validez, como lo son:

Primero: Como hemos visto que la venta es un contrato consensual.

Expresamente rezaba el Código Civil de 1922 que: “la venta es perfecta entre las partes, y el comprador adquiere la propiedad frente al vendedor, desde que están convenidos en la cosa y el precio, aunque no se haya verificado la tradición de la cosa ni pagado el precio” (art. 1.514). Tal disposición consagraba tanto el principio de la consensualidad de la formación del contrato como el principio de la consensualidad de la transmisión de la propiedad de la cosa vendida. El legislador de 1942 suprimió la disposición porque la consensualidad de la formación del contrato es un principio general (aunque no expreso) a todos los contratos mientras que la consensualidad de la transmisión de la propiedad está consagrada de manera más general.

Así que el artículo 1.161 del Código Civil establece:

“En los contrato que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmite y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.

Segundo: La consensualidad de la venta no excluye que la ley exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o a determinados terceros.

Por lo demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un documento registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aun antes de que se redacte uno u otro escrito. Si, en cambio, el vendedor se ha comprometido a vender o el comprador se ha comprometido a comprar la cosa por el precio convenido el día en que la otra parte esté dispuesta a suscribir el documento, hasta entonces no habrá sino una promesa unilateral de vender o de comprar. Si ambas partes han convenido en que la venta no se perfeccionará sino al suscribir el documento –lo que no debe presumirse—hasta ese momento sólo habrá promesa bilateral de venta.

Ahora bien, aunque la formación del consentimiento en la venta se rige por el Derecho común, es conveniente examinarla. Dicha formación puede ser instantánea o progresiva. La primera, no presenta problemas. La formación progresiva puede ocurrir de diversas maneras:

1º Pueden preceder al contrato negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo. En el curso de esas negociaciones puede llegarse a un acuerdo sobre parte del contenido del contrato; pero mientras no exista consenso sobre todo él no llega a formarse el contrato ni siquiera cuando el acuerdo conste de escrito firmado (borrador o minuta) y sólo falte convenir en cuestiones secundarias.

2º Puede suceder que la formación del contrato se inicie mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del futuro contrato.

A) Como regla general esa oferta: a) no se perfecciona como tal mientras no haya llegado a conocimiento de la persona a quién se dirige; b) a su vez mientras la aceptación de ésta no haya llegado a conocimiento del oferente, éste puede revocarla, (C.C. art. 1.137, ap. 4: “El autor de la oferta puede revocarla mientras que la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta”); y c) puede ser dirigida a varias personas aun cuando se refiera a un “unicum”. Pero lo dicho se modifica en los casos de oferta firme y en la pública de remuneración. En la primera que es la única que puede conducir a una venta: a) el oferente se obliga expresamente a mantener la oferta durante cierto plazo o tal obligación resulta de la naturaleza del negocio; b) la oferta no es revocable antes de la expiración del plazo en el sentido de que una revocación no impide la formación del contrato (C.C. art. 1.137, ap. 4: “El autor de la oferta puede revocarla mientas que la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta”); y c) no puede dirigirse sino a una sola persona si se trata de un “unicum”.

B) Comenzando la formación del contrato por una oferta, el perfeccionamiento del contrato requiere la aceptación de la oferta. Para ello, la aceptación debe ser:
a) pura y simple;
b) dirigida al oferente
(C.C. art. 1.137, “Momento en que se perfecciona el contrato ap. 1: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.”);
c) oportunidad, aunque si es tardía el oferente puede tenerla por valida; pero debe avisar inmediatamente al aceptante
(C.C. art. 1.137, ap. 1 y 2: 1: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.” 2: aceptación tardía “El autor de la oferta pude tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.”);
d) expresa o tácita, pero el silencio no vale aceptación sino cuando según las circunstancias exista la carga legal de protestar;
e) no revocada válidamente ya que como la aceptación no se perfecciona como tal sino cuando llega a conocimiento del oferente, el aceptante puede revocarla hasta entonces; f) conforme al contenido de la oferta, pues si la modificación sólo constituye una nueva oferta
(C.C. art. 1.137, últ, ap. Nueva oferta. Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta”);
y g) manifestada en la forma exigida por el oferente, si éste es el caso.

Reunidas esas condiciones, el contratos se perfecciona por el hecho de la aceptación llegue a conocimiento del oferente, salvo si, a solicitud de éste o por naturaleza del negocio, la ejecución debe preceder a la respuesta, caso en el cual el contrato se entiende perfeccionado por el comienzo de la ejecución debiendo el ejecutante dar aviso inmediato de ello al oferente

(C.C. art. 1.137, encab. “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.” Y artículo 1.138 “Si a solicitud de quien hace la oferta, o en razón de la naturaleza del negocio, la ejecución por el aceptante debe preceder a la respuesta, el contrato se forma en el momento y en el lugar en que la ejecución se ha comenzado. El comienzo de ejecución debe ser comunicada inmediatamente a la otra parte”.)

Cuando las partes o sus representantes se encuentran en un mismo lugar y se comunican de modo que la oferta, revocación o aceptación llegan a conocimiento de la otra parte, prácticamente, al ser emitidas, no hay problema alguno para determinar el lugar y momento de la formación del contrato.
Cuando se encuentran en lugares distintos, pero las comunicaciones llegan casi en el momento de su emisión (p. ej.: por medio del teléfono), el momento del perfeccionamiento del contrato no ofrece dudas y el lugar del mismo es aquél donde se encuentra la persona a quien se manifiesta la aceptación.
Cuando los lugares son distintos y los medios de comunicación implican intervalo entre la emisión de la voluntad y la toma de conocimiento de ella, el lugar y momento de la formación del contrato son el lugar y el momento en que se realiza la toma de conocimiento de la aceptación.
Al respecto, debe tenerse en cuenta que la oferta, la aceptación o la revocación se presumen conocidas desde el instante en que llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerlas
(C.C. art. 1.137, ap. 5: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla”.).

En el caso particular de que la ejecución deba preceder a la aceptación, el lugar y momento de la formación del contrato se determinan por el comienzo de la ejecución.

3º La formación del contrato de venta puede iniciarse también por una invitación a ofrecer (p. ej.: en las llamadas ofertas salvo vendido o sin compromiso). A esa invitación pueden seguir:
a) tratos o negociaciones entre las partes; o
b) la oferta de un invitado y eventualmente la aceptación de la misma.
Cuando se exige a los invitados a ofrecer que hagan ofertas por escrito cuyo contenido no deben conocer los demás oferentes hasta un momento dado, hay lo que se llama licitación.

4º Puede realizarse la venta mediante subasta pública, la cual se caracteriza por el hecho de que se piden ofertas por un precio que no sea inferior a una suma determinada, para preferir la oferta del mejor oferente de tal manera que cada nueva oferta más favorable hace ineficaz las anteriores, las cuales están pues condicionadas resolutoriamente a una oferta mejor.

5º Además puede preceder a la formación de la venta un contrato preliminar cuya formación puede realizase a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

Como se sabe, el contrato preliminar es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas.
No deben confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquél requiere el consentimiento de dos partes, mientras que ésta sólo necesita el asentimiento de una persona (en otras palabras, el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes). Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta.

1º Promesa unilateral de venta.

A) Concepto. Es el contrato por el cual una persona se obliga a venderle a otra –quien no se obliga a comprarle--. Este contrato es de gran utilidad práctica.

B) Diferenciación de otras figuras jurídicas.
La promesa unilateral de venta se diferencia de la simple oferta en que ésta es un acto jurídico unilateral; de la venta, en que ésta es un contrato bilateral, y del pacto de preferencia o de prelación autónoma, en que éste sólo crea la obligación de vender preferentemente a una persona en el caso de que el obligado decida vender.
La diferencia entre la promesa unilateral de venta y el pacto de preferencia fue claramente expresada por la C. Sup. Prim. En lo Civ. y Merc. De la Circ. Jud. En sent. de 7-III-1974 (J.R.T., vol. VII, tomo II, págs. 1.011-1.013)

C) Naturaleza jurídicas. La promesa unilateral de venta es un contrato consensual, generalmente unilateral (aunque puede ser bilateral, p. ej.: si se pacta una remuneración para el promitente), gratuito u oneroso, según los casos, y no traslativo de la propiedad u otro derecho.

La promesa de cada una de las partes está sometida a condición (“si la otra parte quiere comprar”); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que se perfecciona la promesa, una de las partes ni siquiera ha consentido en la venta (no ha consentido en comprar).

D) Efectos de la promesa unilateral de venta.
a) Antes de que el eventual comprador manifieste su voluntad de compra no hay traslación de la propiedad o derecho que se promete vender y el eventual comprador sólo tiene un derecho de crédito cuyo objeto es una obligación de hacer –el vender--. Así, si el promitente vende la cosa a un tercero no habrá vendido la cosa ajena y el beneficiario de la promesa no puede atacar la validez de la venta hecha por el promitente al tercero.

El Juzgado de 1era Instancia en lo Civil de la I Circunscripción Judicial en la sentencia de 11-VII-1956, citada de la nota anterior considera acertada que la venta al tercero es válida, y que el beneficiario de la promesa sólo puede exigir el pago de los daños y perjuicios al promitente.

En realidad, la mejor manera de proteger los intereses del beneficiario de la promesa es preventiva; establecer en el contrato una adecuada cláusula penal.

b) Después de que el eventual comprador ha manifestado su voluntad de comprar, la promesa se convierte en bilateral, siempre que la adhesión haya sido hecha en tiempo útil y en las condiciones establecidas en la promesa. (Como considera que esa promesa es ya una venta, la C. Sup. Pri. En lo Civ. Y Merc. Del D.F. y Edo. Miranda, estima que si el eventual comprador ha ejercido legítima y oportunamente la opción que tenía, queda transferida la propiedad y que la sentencia dictada se limita a declarar que esa transferencia ha ocurrido (Sents. 8-VIII-59 y 29-X-59, J.T.R., vol. VII págs. 1.007-1.009 y 1.009-1.011).
Para evitar dudas acerca de si la adhesión es extemporánea o no, se suele fijar término para ello en la promesa. Si no se lo ha fijado, son aplicables por analogía las normas pertinentes en materia de oferta.
En el caso particular del arrendamiento con opción de compra, se ha juzgado que el tiempo útil para adherir, salvo pacto en contrario, es el término del arrendamiento, pero no el de su prórroga. Por lo demás, las partes pueden prorrogar la promesa de venta sin prorrogar el arrendamiento o prorrogar ambos.

2º Promesa unilateral de compra.

A) Concepto. Es el contrato por el cual una parte se obliga a comprarle a otra sin que ésta se obligue a venderle. Se emplea principalmente por sucursal o agentes viajeros que llaman a esta promesa “venta salvo aprobación o confirmación de la casa”.

B) Naturaleza jurídica. Es un contrato consensual no traslativo y que, según los casos, puede ser unilateral o bilateral; gratuito u oneroso.

La obligación de comprar esta sujeta a condición (“si la otra parte quiere vender”); pero la promesa unilateral de comprar no constituye una venta condicional, toda vez que en el momento de perfeccionarse la promesa una de las partes no ha consentido en la venta.

3º Promesa bilateral de venta.

A) Concepto. Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

B) Naturaleza jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución especifica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones “vendo” o “compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca.

En Venezuela, aun cuando no existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que está obligado a mantenerla

(C.C. art. 1.137, ap. 4: “el autor de la oferta puede revocarla mientras que la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta”.).

De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato. En este sentido puede citarse C. Cas., sent. De 19-XII-1960. A su vez la C. Sup. 3ª en lo Civ. Y Merc. De la Circ. Jud. Del D.F. y Edo. Miranda, sent. de 6-VII-66 (R. & G., vol. XIV, pág. 190), sostiene que la venta perfeccionada y la promesa bilateral de venta producen entre las partes el mismo efecto. Sin embargo, la jurisprudencia se cuida de distinguir entre la promesa de venta y la venta. Así en un caso concreto en que se discutía si se estaba en presencia de una u otra, se consideró definitivo para calificar al contrato como venta el hecho de que el mismo se autorizara a la parte para ocupar disponer de inmediato del fundo (C. Sup. La en lo Civ. Y Merc. Del D.F. y Edo. Miranda, sent. De 6-VII-1965; R. & G., tomo X, págs 9 y 10). El Código italiano de 42 admite expresamente la ejecución específica forzosa de la promesa de venta.

En la venta caben las modalidades del Derecho Común.
El término y la condición, aunque no el modo o carga, que es privativo de los contratos gratuitos; pero conviene examinar diversas formas de la venta que presentan dichas modalidades, o que presentan o aparentan presentar modalidades específicas de la venta.

En las ventas sujetas a ensayo previo el contrato queda sujeto a que la cosa sea ensayada y a que el ensayo demuestre que es apta para el uso a que está destinada, todo lo cual constituye una condición suspensiva

(C.C. art. 1.478: Venta bajo condición suspensiva: “La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva”.).

En principio dicha condición debe ser expresa; pero a veces el uso hace presumirla.

Se discute acerca de cuál es la parte a quien corresponde determinar si el ensayo dio resultado o no. Algunos consideran que el vendedor tiene el derecho a establecer por cualquier medio de prueba que la cosa es apta para el fin al cual se la destina. Según Planiol y Ripert, la cuestión debe resolverse conforme a la intención de las partes en cada caso. Lo que es indiscutible es que el comprador tiene derecho a exigir la entrega de la cosa para verificar el ensayo ya que el vendedor tiene derecho a exigir que éste se efectué. Los plazos para verificar la entrega y el ensayo, en silencio del contrato, se determinarán según las normas sobre obligaciones a término incierto.

“En cuanto a las mercancías que se acostumbran gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso” (C.C. 1.477: Cosas que se gustan antes de su compra. “En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso”. (Concordancia C.C. 7)

En principio, el comprador en la venta “ad gustum” puede rechazar la mercancía, aunque objetivamente sea buena, si no resulta de su gusto personal; pero los jueces franceses deciden sistemáticamente que en los contratos que se presentan a su examen el comprador ha renunciado tácitamente a ese derecho.

La venta “ad gustum” para parte de la doctrina es una venta bajo condición suspensiva potestativa; pero para otro sector, lo peculiar de esta venta es que requiere un consentimiento emitido con condiciones especiales (después de probada la mercancía y dentro de un plazo determinado). Según esta última opinión, además del consentimiento de Derecho Común, se requeriría pues una aceptación especial de la mercancía para perfeccionar el contrato.

“Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor hasta que sean pesadas, contadas o medidas”

(C.C. art. 1.475. Perfeccionamiento de la venta de cosas sujetas a medidas pesos. “Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas”.).

Debe observarse que, aun antes de estas operaciones de pesaje, conteo o medición, se perfecciona el contrato como tal, si bien no se opera la transmisión de la propiedad. Por lo demás, la regla dicha no alcanza a las cosas vendidas alzadamente o en globo. En efecto, dispone la ley que “si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o a la medida; o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio”

(C.C. art. 1.476. Perfeccionamiento de la venta de las cosas alzadas o en globo. “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se Juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida; o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio”.)

En la venta con pacto “addictionis diem”, se estipula que si el vendedor dentro de un plazo determinado encuentra la posibilidad de vender la cosa en mejores condiciones y el comprador no está dispuesto a aceptarlas se tiene por no contraída la venta celebrada. Es pues una venta bajo condición resolutoria.

En general, las arras pueden utilizarse como medio de prueba, de pago a cuenta, de cláusula penal, o en algunos Derechos, de separación del contrato.

En cambio, en Venezuela, salvo estipulación en contrario (En este sentido. Juzg. Sup. 10º en lo Civ. y Merc. De la Circ. Jud. Del D.F. y Edo Miranda, sent. de 8-11-1979 (R&G., vol. LXIV, pág. 187), lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato con anterioridad a este pacto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención (C.C. art. 1.263: Salvo pacto en contrario las arras se consideran como garantía de los daños y perjuicios. “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Derecho del que no ha incurrido en culpa: Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las aras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. (Concordancia 1276)). En consecuencia, la parte que no ha incurrido en culpa puede exigir el cumplimiento de la convención o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. Por ello, entre nosotros, a falta de estipulación expresa, las partes de una venta con arras no tienen derecho a desistir del contrato perdiendo las arras dadas o restituyendo el doble de las recibidas, ya que la otra parte puede exigir la ejecución del contrato (C.S.J., Sala Cas. Civ., sent. del 31-VI-1979 (R&G., vol. LXVI págs. 399-400). En consecuencia, tampoco puede sostenerse como principio que la venta con arras sea en Derecho Venezolano una venta condicional.

La venta a crédito es la venta con pago diferido del precio. Pueden pactarse cuotas de vencimiento sucesivo o el pago total en fecha futura. En el primer caso, se habla de venta por cuotas. En principio, la única modalidad que presenta la venta a crédito es un término que afecta a la obligación de pagar el precio, pero no a las demás obligaciones derivadas del contrato.

La venta a entrega escalonada exige un término para la obligación de hacer tradición.

La venta con pacto de retracto, es esta una forma de venta bajo condición resolutoria.

CAPITULO IV
En armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, este Juzgador debe enunciar, analizar y valorar las pruebas promovidas por las partes.

Parte demandante promueve las siguientes pruebas:

Con el escrito libelar se acompaña como documentos fundamentales:

Primero: Poder especial otorgado por ante la Notaria Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil trece, quedando inserto bajo el Nº 26 Tomo: 193 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
En atención a la referida prueba, este Juzgador de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Poder especial, mediante la cual queda evidenciado del negocio jurídico ahí establecido (representación). ASI SE ESTABLECE.-

Segundo: Copia simple de Documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, de fecha cuatro (04) de Mayo del dos mil diez (2010), quedando inserto bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 367.12.1.4.35 correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2010.
En atención a la referida prueba, este Juzgador de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Documento arriba identificado, mediante el cual queda evidenciado el tipo de acto de cancelación parcial de hipoteca, entre el Banco Provincial y la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Proconca C.A.; y venta e hipoteca de primer grado, “…entre el Banco Provincial (identificado en el documento) denominado Operador financiero por una parte y por la otra el Ciudadano Newdy Albeiro Flores (identificado en el documento), en lo adelante denominado “El deudor Hipotecario” se ha convenido en celebrar un Contrato de Préstamo a interés a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el Decreto No. 6.243 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.891 Extraordinaria de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.182 de fecha 09 de mayo de 2005, reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.204 de fecha 08 de junio de 2005, reformada según gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda publicada en la gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.098 de fecha 03 de enero de 2005, reformada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.756 de fecha 28 de agosto de 2007 y; en las Resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y por las condiciones particulares contempladas en las cláusulas del respectivo contrato…” . ASI SE ESTABLECE.-

Tercero: Copia simple de recibo (f.20) en el cual se hace constar lo siguiente:

Ciudad El Vigía Día 04 Mes 03 Año 2012 RECIBO (palabra esta: rallada) Nº 36624058 arriba de los número ante indicados palabra que se lee y están escrita Cheque Banesco He(mos) recibido de: Juan Flores. La cantidad de: Cuarenta mil bolívares exactos. Por concepto de: Compra de una casa valorada de 130.000. Recibido por:
Bs. Abono 40.000 firma ilegible
Resta 90.000 Bs. Bs. 40.000,oo C.I. 13676954

(lo subrayado formato del recibo impreso)

En atención a la referida prueba, este Juzgador de conformidad con lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil Venezolano, le da pleno valor probatorio, al negocio jurídico establecido en la presente prueba. ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, la Parte demandada-reconveniente acompaña a la contestación de la demanda y a la reconvención de la demanda con los siguientes documentos fundamentales:

Primero: Copia simple de Documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, de fecha cuatro (04) de Mayo del dos mil diez (2010), quedando inserto bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 367.12.1.4.35 correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2010.
En atención a la referida prueba, este Juzgador constata que es el mismo documento que es promovido como documento fundamental de la demanda que acompaña al escrito libelar, en consecuencia debe ser valorado de la misma forma como lo fue el anterior, es decir, que de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia y se le otorga pleno valor probatorio al presente Documento, mediante el cual queda evidenciado el tipo de acto de cancelación parcial de hipoteca, entre el Banco Provincial y la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Proconca C.A.; y venta e hipoteca de primer grado, “…entre el Banco Provincial (identificado en el documento) denominado Operador financiero por una parte y por la otra el Ciudadano Newdy Albeiro Flores (identificado en el documento), en lo adelante denominado “El deudor Hipotecario” se ha convenido en celebrar un Contrato de Préstamo a interés a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el Decreto No. 6.243 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.891 Extraordinaria de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.182 de fecha 09 de mayo de 2005, reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.204 de fecha 08 de junio de 2005, reformada según gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda publicada en la gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.098 de fecha 03 de enero de 2005, reformada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.756 de fecha 28 de agosto de 2007 y; en las Resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y por las condiciones particulares contempladas en las cláusulas del presente contrato…” en consecuencia este Juzgador, ratifica que de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Documento. ASI SE ESTABLECE.-

Segundo: Documento de fecha 02 de mayo del dos mil trece, otorgado por la Notaría Pública de Santa Bárbara de Zulia, inserto bajo el Nº 08, Tomo: 30, Folios 30 – 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el que se hace referencia al Tipo de acto: Contrato de Obra.

En atención a la referida prueba, que es promovida con el objeto de demostrar que se le hicieron mejoras al inmueble que aumentaron el valor real para esa fecha, este Juzgador constata que trata de un contrato de obra, realizado entre los ciudadanos Jairo Antonio Olano Sanguino (identificado en el documento) y Juan José Flores Belandria (identificado en autos como parte demandada-reconveniente), en el que se realizaron mejoras por el precio de ciento diez mil bolívares (Bs.110.000,oo), se debe establecer por este Juzgador que se trata de un documento realizado entre terceras personas, en consecuencia, no se le puede dar ningún valor probatorio al documento en el presente juicio. ASI SE ESTABLECE.-

Tercero: Documento de venta que fue presentado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriani, al cual le anexo los respectivos requisitos o recaudos exigidos tales como copia de las cédulas de identidad y Rif del vendedor y comprador, recibo comprobante de pago de honorarios del abogado redactor que viso el documento, la solvencia municipal, la constancia de catastro para poder registra el documento. Dicho documento y sus recaudos fueron presentados en la Oficina de Registro, en fecha 10 de noviembre del año 2012, para su debida protocolización, documento este y sus recaudos que fueron devueltos por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriani a su presentante y le fue colocado el sello de “anulado” como se evidencia del mismo documento. Marcado “C”.
En atención a la referida prueba, que es promovida con la intención de demostrar que el ciudadano Juan Flores (parte demandada-reconveniente) cumplió con sus obligaciones de comprador en el presente juicio, este Juzgador, debe desechar las presentes documentaciones debido a que de las mismas se comprueba que no se cumplió con los requisitos exigidos para su debido tramite como lo es la protocolización de presente documento. ASI SE ESTABLECE.-

Además, llegado el momento por parte de la demandante-reconvenida para contestar la presente reconvención, acompaño al presente escrito las siguientes pruebas:

Primero: Copia simple de documento de fecha diez (10) de Octubre de dos mil doce, otorgado por ante el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, inserto bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.35 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, con el tipo de acto: Cancelación de Préstamo a largo plazo Con garantía hipotecaria de Primer Grado.
En atención a la referida prueba, este Juzgador de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Documento, mediante el cual queda evidenciado la Cancelación de Préstamo a largo plazo Con garantía hipotecaria de Primer Grado. ASI SE ESTABLECE.-

Segundo: Copia simple del documento otorgado por la Notaria Público Segundo de Barcelona, de fecha tres (03) de diciembre de dos mil doce, quedando anotado bajo el No. 031, Tomo 123, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el que se le concede Poder Especial al ciudadano NERGUI ALI FLORES, identificado en el documento, por parte de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, identificada en el documento.
En atención a la referida prueba, este Juzgador de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Documento, mediante el cual queda evidenciado que se le concede Poder Especial al ciudadano NERGUI ALI FLORES, identificado en el documento, por parte de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, identificada en el documento. ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, llegado el lapso para promover pruebas por ambas partes en el presente juicio:

Por Parte de la demandada-reconveniente promueve las siguientes pruebas:

A) Instrumentos públicos:

1. Promuevo el documento de propiedad del Inmueble descrito en autos, Registrado en el Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estadio Mérida de fecha 04/05/2010, Nro. 2010.83, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 367.12.1.4.35 Libro Folio Real del año 2010, el cual consta agregado en autos tanto por la parte actora como por la parte demandada Reconviniente.

En atención a la referida prueba, este Juzgador constata que es el mismo documento que es promovido como documento fundamental de la demanda que acompaña al escrito libelar, e igualmente acompaña el escrito de contestación de la demanda y reconvención; y es promovido en el presente escrito de prueba el cual debe ser valorado de la misma forma como se hace ha hecho anteriormente, es decir, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se aprecia y se le otorga pleno valor probatorio al presente Documento, mediante el cual queda evidenciado el tipo de acto de cancelación parcial de hipoteca, entre el Banco Provincial y la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Proconca C.A.; y venta e hipoteca de primer grado, “…entre el Banco Provincial (identificado en el documento) denominado Operador financiero por una parte y por la otra el Ciudadano Newdy Albeiro Flores (identificado en el documento), en lo adelante denominado “El deudor Hipotecario” se ha convenido en celebrar un Contrato de Préstamo a interés a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el Decreto No. 6.243 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.891 Extraordinaria de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.182 de fecha 09 de mayo de 2005, reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.204 de fecha 08 de junio de 2005, reformada según gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda publicada en la gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.098 de fecha 03 de enero de 2005, reformada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.756 de fecha 28 de agosto de 2007 y; en las Resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y por las condiciones particulares contempladas en las cláusulas:…” en consecuencia este Juzgador, ratifica que de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Documento. ASI SE ESTABLECE.-

2. Promuevo el folio (20) contentivo de la prueba comprobante o recibo de fecha 04/03/2012 (Por Bs. 40.000), por concepto de Anticipo de la Negociación pactada entre las partes como consta en autos la cual es comunidad de Prueba.

Ciudad El Vigía Día 04 Mes 03 Año 2012 RECIBO (palabra esta: rallada) Nº 36624058 arriba de los número ante indicados palabra que se lee y están escrita Cheque Banesco He(mos) recibido de: Juan Flores. La cantidad de: Cuarenta mil bolívares exactos. Por concepto de: Compra de una casa valorada de 130.000. Recibido por:
Bs. Abono 40.000 firma ilegible
Resta 90.000 Bs. Bs. 40.000,oo C.I. 13676954

En atención a la referida prueba, este Juzgador valoró en su debida oportunidad otorgándole de conformidad con lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil Venezolano, pleno valor probatorio, al negocio jurídico establecido en la presente prueba, y visto su nueva promoción en el escrito de promoción de pruebas por parte del demandado-reconveniente, se ratifica nuevamente de conformidad con lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil Venezolano, y le da pleno valor probatorio, al negocio jurídico establecido en la presente prueba. ASI SE ESTABLECE.-

3. Promuevo el contrato de obra consignado en original folio 31 al 33 de autos, es decir 48 al 51, autenticado en la Notaría Pública de Santa Bárbara del Zulia, fecha 02 de mayo del 2013 Nro. 08, Tomo 30, folios 30 al 33 de los libros respectivos.

En atención a la referida prueba, que fue promovida como documento fundamental de la contestación de la demandada-reconvención, y es nuevamente promovida en el escrito de promoción de prueba; prueba que es promovida con el objeto de demostrar que se le hicieron mejoras al inmueble que aumentaron el valor real para esta fecha, en consecuencia, este Juzgador deberá darle el mismo trato que en el anterior acto, como lo es el de constatar que se trata de un contrato de obra, realizado entre los ciudadanos Jairo Antonio Olano Sanguino (identificado en el documento) y Juan José Flores Belandria (identificado en autos como parte demandada-reconveniente), en el que se realizaron mejoras por el precio de ciento diez mil bolívares (Bs.110.000,oo), se debe establecer por este Juzgador que se trata de un documento realizado entre terceras personas y en consecuencia, no se le puede dar ningún valor probatorio al documento en el presente juicio. ASI SE ESTABLECE.-

4. Promuevo el Documento de venta agregado a los autos folio (52) en original presentado al colegio de abogados el 19/10/12, planilla 9199822. Redactado por el abogado Rodulfo Monsalve IPSA 13.051, el cual fue llevado al Registro Público El Vigía Estado Mérida y le colocaron el sello húmedo “de anulado” por no ser viable su registro por carencia de Registros Artículo 59 Ley de Régimen Prestacional de Vivienda.

En atención a la referida prueba, que fue promovida como documento fundamental de la contestación de la demandada-reconvención, para demostrar que el ciudadano Juan Flores (parte demandada-reconveniente) cumplió con las obligaciones de comprador en el presente juicio, y es nuevamente promovida en el escrito de promoción de prueba; por no ser viable su registro por carencia de requisitos artículo 59 Ley de Régimen Prestacional de Vivienda, este Jurisdicente deberá desechar las presentes documentaciones debido a que de las misma se comprueba que fue colocado un sello húmedo en el cual se expresa “anulado”. ASI SE ESTABLECE.-

5. Promuevo, Planilla de pago hecho por el comprador Juan Flores identificado en autos, por Bs. 2560 al Colegio de Abogados del Estado Zulia Nº 919822. (folio 53) por honorarios del documento de venta antes citado.
En atención a la referida prueba, este Juzgador deberá desechar la presente prueba debido a que la presente planilla es un agregado de los requisitos que deben y fue presentado dentro del grupo de documento que acompañaron al anterior documento (anulado). ASI SE ESTABLECE.-

6. Promuevo los folios 54 al 64 de autos contentivos de los originales y copias de cédulas y Rif de los vendedores y comprobantes citados en autos y la solvencia Municipal y constancia de catastro de fecha 01/11/2012 del inmueble Nº 2-218 descrito en autos, los cuales se anexaron al citado documento de venta cuando se presento al Registro Público de El Vigía, por parte del comprador Juan Flores y no fue firmado por carencia de Recaudos que no entrego el vendedor para poder formalizar la venta.
En atención a la referida prueba, este Juzgador deberá desechar la presente prueba debido a que la presente planilla es un agregado de los requisitos que deben y fue presentado dentro del grupo de documento que acompañaron al anterior documento (anulado). ASI SE ESTABLECE.-

7. Promuevo el documento de liberación de la Hipoteca autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 06/07/2012 Nro. 21, Tomo 63, el cual consigno en copia certificada en 6 seis folios útiles.
En atención a la referida prueba, este Juzgador, le otorgo pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, en su debida oportunidad ya que fue acompañado al escrito de contestación a la reconvención, en consecuencia se ratifica y se le aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Documento, mediante el cual queda evidenciado la Cancelación de Préstamo a largo plazo Con garantía hipotecaria de Primer Grado.

1. Promuevo el poder agregado a los autos folio 76 al 78 comunidad de prueba.
En atención a la referida prueba, este Juzgador, le otorgo pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, en su debida oportunidad ya que fue acompañado al escrito de contestación a la reconvención, en consecuencia se ratifica y se le otorga pleno valor probatorio y se aprecia el presente Documento, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual queda evidenciado que se le concede Poder Especial al ciudadano NERGUI ALI FLORES, identificado en el documento, por parte de los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, identificada en el documento. ASI SE ESTABLECE.-

Testimoniales.
Promuevo los testigos.
1. Rodulfo Enrique Monsalve López C.I. V-2.738.505.
2. Yan Carlos Nava C.I. V-16.305.310
3. Méndez Méndez Ramón Ali C.I. V-12.354.841
4. Andrea Carolina Ariza Castaño C.I. V- 16.680.723
5. Aguión Araque José Junior C.I. V- 16.306.729
6. Candida Flor Omaña de Aguión C.I. V-18.420.035
7. Orangel Viniccio Moreno Méndez C.I. V- 9.199.566

Todos domiciliados en El Vigía Estado Mérida los cuales presentare al Tribunal oportunamente para que rindan su testimonio.

1. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano Rodulfo Enrique Monsalve López, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.738.505, domiciliado en la calle 3 Nº 11-42 parte alta de la oficina de Fantástico, sector El Carmen de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta que consta del folio 94 al 95 y sus vtos.

En atención a la referida testifical del testigo ciudadano Rodulfo Enrique Monsalve López, (identificado en acta), y que corre inserto al folio noventa y cuatro(94) al noventa y cinco (95) y sus vueltos, promovido por el ciudadano Juan Flores (identificado en autos), parte demandada-reconviniente, este Juzgador, revisadas las presentes actuaciones del acta testifical como de los documentos consignados en el presente expediente por el ciudadano Juan Flores, específicamente, de los documentos consignados con las letras “B” (f.48 al 51), “C” (f.52 al 53) que acompañan al escrito de contestación de la demanda y reconvención interpuesta por el Ciudadano Juan Flores, se comprueban de los mismo que el ciudadano Rodulfo Enrique Monsalve López, firma y presenta documentos redactados como abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.051 y recibo de pago de honorarios como abogado redactor, lo que origina para este Jurisdicente, que el ciudadano Rodulfo Enrique Monsalve López, inscrito en el Inpreabogado No. 13.051, tenga interés en declarar en el presente juicio como subordinado del señor Juan Flores. ASI SE ESTABLECE.-

2. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano Yan Carlos Nava, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.305.310, de este domiciliado El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; a quien se le declaro desierto el acto según acta que consta del folio 96:

En atención a la referida testifical del testigo del ciudadano YAN CARLOS NAVA (identificado en autos), vista el acta folio 96, su falta de comparecencia y declarada desierta, en consecuencia, este Jurisdicente, no puede darle ningún valor probatorio. ASI SE ESTABLE.

3. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical de la ciudadana Andrea Carolina Ariza Castaño, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.680.723, de este domiciliado El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; a quien se le declaro desierto el acto según acta que consta del folio 96 vto.:

En atención a la referida testifical del testigo del ciudadano ANDREA CAROLINA ARIZA CASTAÑO (identificado en autos), vista el acta folio 96 vto., su falta de comparecencia y declarada desierta, en consecuencia, este Jurisdicente, no puede darle ningún valor probatorio. ASI SE ESTABLE.

4. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano Ramón Ali Méndez Méndez, quien es venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 12.354.841, domiciliado en el sector Altamira, casa Nº 2-232 de la ciudad de El Vigía Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta que consta del folio 97 y su vto.

En atención a la referida testifical del testigo ciudadano Ramón Alí Méndez Méndez, (identificado en acta), promovido por el ciudadano Juan Flores (identificado en autos) parte demandada-reconviniente y que corre inserto al folio noventa y siete (97) y sus vueltos, este Juzgador, revisada la presente acta testifical, procede a darle pleno valor probatorio a la presente testifical, ya que la misma se comprueba que el ciudadano Ramón Alí Méndez Méndez (identificado en actas) tiene pleno conocimiento de los hechos alegados por las partes sin contradicción con los demás medios probatorios. ASI SE ESTABLECE.-

5. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano JOSE JUNIOR AGUILLON ARAQUE, quien es venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº 16.306.729, domiciliado en la Urbanización Altamira, calle 1, casa Nº 2-241 de la ciudad de El Vigía Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta que consta del folio 98 y su vto.

En atención a la referida testifical del testigo ciudadano JOSE JUNIOR AGUILLON ARAQUE, (identificado en acta), promovido por el ciudadano Juan Flores (identificado en autos) parte demandada-reconviniente, y que corre inserto al folio noventa y ocho (98) y su vuelto, este Juzgador, revisada la presente acta testifical, procede a darle pleno valor probatorio a la presente testifical, ya que la misma se comprueba que el ciudadano JOSE JUNIOR AGUILLON ARAQUE (identificado en actas) tiene pleno conocimiento de los hechos alegados por las partes sin contradicción con los demás medios probatorios. ASI SE ESTABLECE.-

6. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano CANDIDA FLOR OMAÑA DE AGUILLON, quien es venezolana, mayor de edad, casada, docente, titular de la cédula de identidad Nº 18.420.035, domiciliado en la Urbanización Altamira, calle 1, casa Nº 2-241 de la ciudad de El Vigía Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta que consta del folio 99 al 100 y su vto.

En atención a la referida testifical de la testigo ciudadana CANDIDA FLOR OMAÑA DE AGUILLON, (identificado en acta), promovido por el ciudadano Juan Flores (identificado en autos) parte demandada-reconviniente, y que corre inserto al folio noventa y nueve (99) al cien (100) y sus vueltos, este Juzgador, revisada la presente acta testifical, procede a darle pleno valor probatorio a la presente testifical, ya que la misma se comprueba que la ciudadana CANDIDA FLOR OMAÑA DE AGUILLON (identificado en actas) debido a que tiene pleno conocimiento de los hechos alegados por las partes sin contradicción con los demás medios probatorios. ASI SE ESTABLECE.-

7. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano Orangel Vinicio Moreno Méndez, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.199.566, de este domiciliado El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; a quien se le declaro desierto el acto según acta que consta del folio 101:

En atención a la referida testifical del testigo del ciudadano ORANGEL VINICIO MORENO MENDEZ (identificado en autos), y que corre inserto al folio ciento uno (101), vista su falta de comparecencia y declarada desierta, en consecuencia, este Jurisdicente, no puede darle ningún valor probatorio. ASI SE ESTABLE.

A- Confesión Judicial
Promuevo la confesión judicial en que ha incurrido la parte actora reconvenida cuando en el escrito de reconvención es decir en la contestación de la reconvención dice textualmente. Ver folio (68) de autos dice: “…las obligaciones de la parte vendedora son la realización de los tramites necesarios para verificar la tradición y para el comprador pagar el precio convenido…” se observa que el vendedor no cumplió con dichos tramites para que el comprador cumpla con el pago convenido.

En atención a la referida prueba, promovida por la parte demandado-reconveniente, de solicitar la confesión judicial en la que incurrió la parte demandante-reconvenida, “…las obligaciones de la parte vendedora son la realización de los tramites necesarios para verificar la tradición y para el comprador pagar el precio convenido…”, este Jurisdicente, no le otorga ningún valor probatorio a la confesión judicial solicitada por el demandado-recoveniente, debido a que las mismas son obligaciones que deben cumplir tanto el vendedor (hacer la tradición) como del comprador (pagar el precio) en los contratos. ASI SE ESTABLECE.-

F.- Ordenamiento jurídico.
Promuevo lo expuesto en el artículo 59 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, referente a los Beneficios del Subsidio Directo habitacional, deben reintegrar su valor actualizado al momento de la enajenación, requisito este que la parte actora no ha cumplido hasta la presente fecha y por lo cual no se ha formalizado la venta, ni el pago por parte de mi mandante del remanente del precio de la venta de (Bs.90.000,oo) al vendedor, tal como lo establece la ley, igual la cláusula 19 del citado documento de Propiedad hace referencia a esta norma jurídica.

En atención a la referida prueba, promovida por la parte demandado-reconveniente, en el que promueve el artículo 59 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, referente a los Beneficios del Subsidio Directo habitacional, y al igual la cláusula 19 del citado documento de Propiedad hace referencia a esta norma jurídica, este Jurisdicente, no le da ningún valor probatorio debido a que es ley entre las partes y el artículo 2 del Código Civil, establece “La ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento”, y en cuanto a la cláusula 19 del documento de propiedad, el cual debe surtir efecto para los contratantes debido al principio de la voluntad de las partes. ASI SE ESTABLECE.-

Y la Parte demandante-reconvenida promueve las siguientes pruebas:

PRIMERO: Para probar la cualidad de mis mandantes, promuevo el documento de propiedad agregado a los folios 8 al 19 de este expediente.

En atención a la referida prueba, este Juzgador ratificada nuevamente como ha sido en sus respectivas oportunidades de apreciarlo de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, y otorgarle pleno valor probatorio al presente Documento arriba identificado, mediante el cual queda evidenciado el tipo de acto de cancelación parcial de hipoteca, entre el Banco Provincial y la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Proconca C.A.; y venta e hipoteca de primer grado, “…entre el Banco Provincial (identificado en el documento) denominado Operador financiero por una parte y por la otra el Ciudadano Newdy Albeiro Flores (identificado en el documento), en lo adelante denominado “El deudor Hipotecario” se ha convenido en celebrar un Contrato de Préstamo a interés a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el Decreto No. 6.243 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.891 Extraordinaria de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.182 de fecha 09 de mayo de 2005, reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.204 de fecha 08 de junio de 2005, reformada según gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda publicada en la gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.098 de fecha 03 de enero de 2005, reformada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.756 de fecha 28 de agosto de 2007 y; en las Resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y por las condiciones particulares contempladas en las cláusulas…” . ASI SE ESTABLECE.-

SEGUNDO: Para probar el abono al precio del inmueble promuevo el Recibo agregado al folio 20 de este expediente.
En atención a la referida prueba, este Juzgador ratificada nuevamente como ha sido en sus respectivas oportunidades de apreciarlo de conformidad con lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil Venezolano, y le da pleno valor probatorio, al negocio jurídico establecido en la presente prueba. ASI SE ESTABLECE.-

TERCERO: Para probar la intención de mis mandantes de cumplir con la operación de compra-venta promuevo:

1º) Recibo 67924, de fecha 5 de noviembre de 2.012, producido y promovido por la parte demandada-reconviniente, agregado al folio 57.

En atención a la referida prueba, este Juzgador, deberá desecharla debido a que la misma es un recibo otorgado por el SAMAT, en el que se comprueba que el ciudadano Newdy Albeiro Flores cancelo el impuesto correspondiente de su inmueble y no el de haber cumplido con sus obligaciones como vendedor. ASI SE ESTABLECE.-

2º) Recibo 67925, de fecha 5 de noviembre de 2.012, producido y promovido por la parte demandada-reconviniente, agregado al folio 58.

En atención a la referida prueba, este Juzgador, deberá desecharla debido a que la misma es un recibo otorgado por el SAMAT, en el que se comprueba que el ciudadano Newdy Albeiro Flores esta solvente con los impuesto municipales correspondiente con su inmueble y no el de haber cumplido con sus obligaciones como vendedor. ASI SE ESTABLECE.-

3º) Solvencia Municipal Nº 67925, de fecha 5 de noviembre de 2.012, producido y promovido por la parte demandada-reconviniente, agregada al folio 59.

En atención a la referida prueba, este Juzgador, deberá desecharla debido a que la misma es un recibo otorgado por el SAMAT, en el que se comprueba que el ciudadano Newdy Albeiro Flores esta solvente con los impuesto municipales correspondiente de su inmueble y no el de haber cumplido con sus obligaciones como vendedor. ASI SE ESTABLECE.-

4º) Constancia de Catastro, producida y promovida por la parte demandada-reconviniente, agregada al folio 60.

En atención a la referida prueba, este Juzgador, deberá desecharla debido a que la misma es un constancia de la Alcaldía, donde se indica la inscripción del inmueble en el catastro municipal y no el de haber cumplido con sus obligaciones como vendedor. ASI SE ESTABLECE.-

5º) Copias de las cédulas de identidad y registro de Información Fiscal de mis mandantes, producidas y promovidas por la parte demandada-reconviniente, a los folios 61 al 64.

En atención a la referida prueba, este Juzgador, deberá desecharla debido a que la misma son documento personales, que acredita su identidad y su inscripción en el Registro de Información Fiscal. ASI SE ESTABLECE.-

6º) Documento inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 10 de octubre de 2.012, bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el Nº 367.12.1.4.35, correspondiente al Libro de Folios Real del mencionado año, producido con el escrito de contestación-reconvención, constante de siete folios útiles.
En atención a la referida prueba, este Juzgador ratificada nuevamente como ha sido en su respectiva oportunidad de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, de apreciarlo y otorgarle pleno valor probatorio al presente Documento, mediante el cual queda evidenciado la Cancelación de Préstamo a largo plazo Con garantía hipotecaria de Primer Grado. ASI SE ESTABLECE.-

6º) Instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Mérida, en fecha 3 de diciembre de 2.012, inserto bajo el Nº 031, tomo 123 de los Libros de Autenticaciones, producido con el escrito de contestación-reconvención.
En atención a la referida prueba, este Juzgador de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, lo aprecia y le otorga pleno valor probatorio al presente Poder especial, mediante la cual queda evidenciado del negocio jurídico ahí establecido (representación). ASI SE ESTABLECE.-

CUARTO: Para probar las circunstancias de modo, tiempo, lugar, precio, pago y demás circunstancias de la operación de compra-venta, objeto de la acción y reconvención, promuevo la prueba Testifical de los ciudadanos JEAN PIERO MANUEL HERNANDEZ DURAN, ROSAURA CONTRERAS y LIGIA FABIOLA RUEDA DAVILA, quienes son mayores de edad, venezolanos, solteros, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 14.501.826, 9.448.697 y 20.573.124, respectivamente, y domiciliados en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida.

1. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical del ciudadano JEAN PIERO MANUEL HERNANDEZ DURAN, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.826, de este domiciliado El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce. (f. 102 al 103 y vtos.)

En atención a la referida testifical del testigo ciudadano JEAN PIERO HERNANDEZ DURAN, (identificado en acta), promovido por la abg. Dunia Chirino Laguna (identificado en autos) parte demandante-reconvenida y que corre inserto al folio ciento dos (102) al ciento tres (103) y sus vueltos, este Juzgador, revisadas las presentes actuaciones del acta testifical, como de los documentos consignados en el presente expediente origina para este Jurisdicente, que la ciudadana LIGIA FABIOLA RUEDA DAVILA, tiene contradicciones en su declaraciones en las preguntas cuarta, lo que origina que no se le de algún valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-

2. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical de la ciudadana ROSAURA CONTRERAS, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.448.697, de este domiciliado El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce. (f. 104)

En atención a la referida testifical del testigo de la ciudadana ROSAURA CONTRERAS (identificado en autos), y que corre inserto al folio ciento cuatro (104) y vista su falta de comparecencia y declarada desierta, en consecuencia, este Jurisdicente, no puede darle ningún valor probatorio. ASI SE ESTABLE.

3. Llegado el día y hora para la evacuación de la prueba testifical de la ciudadana LIGIA FABIOLA RUEDA DAVILA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.826, de este domiciliado El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida; quien lo hizo de la siguiente manera según acta de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce. (f. 105 y vto.)

En atención a la referida testifical de la testigo ciudadana LIGIA FABIOLA RUEDA DAVILA, (identificado en acta), promovido por la abg. Dunia Chirino Laguna (identificado en autos) parte demandante-reconvenida y que corre inserto al folio ciento cinco (105) y sus vueltos, este Juzgador, revisadas las presentes actuaciones tanto el acto de testifical como de los documentos consignados en el presente expediente origina para este Jurisdicente, que la ciudadana LIGIA FABIOLA RUEDA DAVILA, tiene contradicciones en su declaraciones en las preguntas cuarta y quinta, lo que origina que no se le de algún valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-

CAPITULO V

Ahora bien, una vez analizadas y valoradas las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, procede a decidir la presente causa de la siguiente manera:

Vistos los anteriores argumentos de las partes en sus respectivos escritos por Resolución de Contrato de Venta verbal y Cumplimiento de Contrato de Venta, hace para este Jurisdicente, tener que establecer que la presente demanda trata de una Venta, la cual esta definida en el Código Civil en el Artículo 1.474:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Y en vista de que se acude a esta Jurisdicción, debido a que no existe un contrato de venta escrito, en consecuencia debe suplirse con el registro de la presente sentencia que declarara la existencia del contrato de venta, debido al cumplimiento de los requisitos o elementos esenciales a la existencia y validez de la venta, como lo son: el consentimiento, capacidad o poder según el caso, el objeto y la causa.

Por consiguiente, visto los respectivos escritos consignados por ambas partes, este Jurisdicente, deberá establecer, que en la presente demanda se han cumplido las condiciones requeridas para la existencia y validez del presente contrato de venta como lo son; consentimiento de las partes; objeto y causa lícita; debido a que entre los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Juan Flores (identificados en autos), se celebró un contrato de compra venta verbal, de un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con las siglas 2-218, que forma parte del Lote Dos del “Conjunto Habitacional Altamira”, situado en Caño Seco, sector Altamira, vía principal, en esta ciudad de El Vigía, en jurisdicción de la Parroquia Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, con un área aproximada de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts.2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Frente, en una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.) linda con la calle 1; Fondo, en una extensión de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.) linda con la parcela 2-203; costado derecho, en una extensión de veinte metros (20 mts.), linda con la parcela 2-219; y por el costado izquierdo, en una extensión de veinte metros (20 mts.), linda con la parcela 2-217 y la casa de habitación sobre ella edificada con un área de construcción de cincuenta y un meros cuadrados con sesenta y cinco centímetros cuadrados (51,65 mts.2), con las siguientes dependencias; dos habitaciones, un baño, sala-comedor, cocina, lavadero y un puesto de estacionamiento, por la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (130.000,oo Bs.) pagaderos de la siguiente manera: La cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), mediante cheque Nº 36624058 del Banco Banesco y la cantidad restante de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,oo), y se consigno copia simple del recibo (f.20), que textualmente dice:

Ciudad El Vigía Día 04 Mes 03 Año 2012 RECIBO (palabra esta: rallada) Nº 36624058 arriba de los número fuera del formato palabra que se lee y está escrita Cheque Banesco He(mos) recibido de: Juan Flores. La cantidad de: Cuarenta mil bolívares exactos. Por concepto de: Compra de una casa valorada de 130.000. Recibido por:
Bs. Abono 40.000 firma ilegible
Resta 90.000 Bs. Bs. 40.000,oo C.I. 13676954

(lo subrayado y negrilla de este juzgador forma parte del formato del recibo impreso)

Recibo que no fue impugnado en su debida oportunidad por el demandado reconveniente, lo que origino para este Jurisdicente, otorgarle el pleno valor probatorio por lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil Venezolano, y debido a que los ciudadanos Albeiro Flores y JUAN FLORES (identificados en autos), aceptaron y acordaron a través de sus consentimiento en la causa, el objeto y el precio del bien identificado en la presente causa, a través de sus respectivos escritos:

En primer lugar del escrito libelar; “Ciudadana Juez, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. De lo que se evidencia que son tres los elementos esenciales de la venta: Objeto, precio y consentimiento. En el caso de autos están claramente definidos los tres elementos del contrato e incluso hubo transferencia de la posesión. En consecuencia, siendo la venta un negocio consensual, se perfeccionó simplemente cuando medió entre mi mandante y el ciudadano Juan Flores, el acuerdo o consentimiento sobre el precio y la cosa objeto del contrato.”

Y en segundo lugar del escrito de contestación-reconvención de la demanda; “…Mi mandante adquirió mediante pacto de venta celebrada el día 04 de marzo del 2012, suscrito entre mi mandante y el ciudadano NEWDY ALBEIRO FLORES identificado en autos a través de su apoderado judicial NERGUI ALI FLORES cédula de identidad NRO. V-13.676.954, APODERADO judicial como consta del poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui y como consta del recibo de pago por (Bs. 40.000), pago por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (BS.130.000) como precio de la venta del citado inmueble, de los cuales mi mandante dio como anticipo o abono inicial en el acto de la adquisición, la cual se realizó el día 04 de marzo del 2012, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 40.000) los cuales recibió la parte vendedora mediante un cheque Nº 36624058 del Banco Banesco, quedando un saldo deudor de NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 90.000), todo lo cual consta en autos, por la compra venta de un inmueble consistente en Una parcela identificada con las siglas 2-218 y la vivienda sobre ella construida consiste en una casa para habitación familiar… la cual le pertenece según documento debidamente la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010. el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A”…” ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, una vez establecido por este Jurisdicente, la existencia del presente contrato de venta del inmueble antes identificado, se procede a resolver las controversias, de la siguiente manera:

En primer lugar, sobre la Resolución de Contrato de Venta Verbal, interpuesta por los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Rosa Angelina Molina de Flores, (identificados en autos), a través de su apoderada judicial abogada Dunia Chirinos Laguna (identificada en autos) con el carácter de parte demandante, en la que estableció en su escrito libelar lo siguiente:

“…En fecha 4 de marzo de 2.012, celebré contrato de compra-venta verbal, con el ciudadano JUAN FLORES, quien es mayor de edad, venezolano, comerciante y domiciliado en esta ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), de los cuales me abonó en es mismo acto, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), mediante cheque Nº 36624058 del Banco Banesco, quedando a deber la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,00), que se obligó a cancelarme en el plazo de sesenta días, contados a partir de la mencionada fecha, como se evidencia de Recibo que acompaño en copia simple en un folio útil, por lo que le traspaso la posesión sobre lo vendido… Por lo expuesto, acudo ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto formalmente demando, al ciudadano JUAN FLORES, ya identificado, para que convenga en la Resolución del Contrato de compra-venta suscrito conmigo en fecha 4 de marzo de 2.012 y que, en consecuencia, me haga entrega del inmueble constituido por una parcela identificada con el Nº 2-218, que forma parte del lote dos del “Conjunto Habitacional Altamira”… y la casa de habitación sobre ella edificada, completamente desocupada de personas y bienes y que la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,oo) que me entrego, por concepto de abono al precio del inmueble, quede en beneficio de mis mandantes por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento y el uso del inmueble objeto del contrato, con la correspondiente condenatoria en costas procesales, fundamentada esta acción en el artículo 1.167 del Código Civil, caso contrario, a ello sea condenado por el Tribunal a su cargo.” (negrita de este jurisdicente)

Ahora bien, llegado la oportunidad de contestar la demanda por parte del ciudadano Juan Flores (identificado en autos) a través de su apoderado judicial abogado Adalberto Alvarado (identificado en autos) con el carácter de demandado-reconveniente estableció en el escrito de contestación-reconvención lo siguiente:

“…También es incierto y falso que mi manante y el vendedor hayan convenido un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la mencionada fecha para el pago de lo adeudado.
Hago saber al tribunal que lo que si en realidad fue pactado verbalmente entre mi mandante y el vendedor fue que el vendedor se comprometió a cumplir con lo previsto en la Ley respecto al subsidio por hábitat y vivienda y que una vez obtenidos y cumplidos los requisitos y recaudos necesarios se procedería a la protocolización del documento de venta, fecha en la cual el comprador mi mandante debía pagar al vendedor a la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000) remanente del precio de la venta.”

Por consiguiente, vistos los anteriores argumentos sobre el condicionamiento del pago restante de los Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,oo), por parte la demandante-reconvenido, “…en el plazo de sesenta días, contados a partir de la mencionada fecha, como se evidencia de Recibo que acompaño en copia simple en un folio útil…” y por la parte demandado-recoveniente, “…lo que si en realidad fue pactado verbalmente entre mi mandante y el vendedor fue que el vendedor se comprometió a cumplir con lo previsto en la Ley respecto al subsidio por hábitat y vivienda y que una vez obtenidos y cumplidos los requisitos y recaudos necesarios se procedería a la protocolización del documento de venta, fecha en la cual el comprador mi mandante debía pagar al vendedor a la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000) remanente del precio de la venta…”, origina para este Jurisdicente, tener que establecer que el presente contrato de venta, no trata de una venta a termino o plazo como pretende hacer ver los demandantes en su escrito libelar ya que por la particularidad de la demanda que trata de Resolución de Contrato de Venta Verbal, en la que no hay nada escrito con respeto al condicionamiento y en vista que no fue aceptado por la parte demandada-reconveniente es su respetivos escritos y no fue probado por ningún medio probatorio promovido, es de establecer que el presente contrato de venta es una venta bajo condición suspensiva, donde la transferencia presupone el cumplimiento de la condición; “como lo es el reintegro a su valor actualizado del subsidio, por lo establecido en el contrato de venta con hipoteca de fecha 04 de mayo del dos mil diez, inscrito bajo el número 2010.83, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.35 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010”, consignado en primer lugar por la parte demandante Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos), como documento fundamental de la demanda y en segundo lugar por la parte demandada Juan Flores (ya identificado), en el acto de la contestación de la demanda, en virtud de la cláusula Décima Novena, que establece:

“…El deudor Hipotecario declara que conoce y acepta lo establecido en el artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y en tal sentido, conoce y acepta que por ser beneficiario del Subsidio Directo habitacional podrá enajenar el inmueble aquí identificado en cualquier momento. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (05) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, éste deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación. Las Registradoras o registradores públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Acreedor Institucional, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado…”

Y por lo establecido en el documento de liberación de hipoteca consignado por la parte demandante-reconvenida, acompañando la contestación de la reconvención, en el que establece lo siguiente:

“…Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el Artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, podrán enajenar la vivienda en cualquier momento. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cincos (05) años contados a partir, de la fecha del otorgamiento del subsidio, éste deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación. Los Registradores o Registradoras Públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado….”

En consecuencia, vistos los anteriores argumentos y fundamentos establecido en el contrato de venta con hipoteca de fecha 04 de mayo del dos mil diez, inscrito bajo el número 2010.83, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.35 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, se hace necesario para este Jurisdicente, tener que establecer que la presente demanda intentada por los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (ya identificados), contra el ciudadano Juan Flores (ante identificado), por Resolución de Contrato de venta verbal, con el argumento de que el pago restante de los noventa mil bolívares (Bs.90.000,oo), se hará en el plazo de sesenta días, contados a partir de la mencionada fecha, como se evidencia de Recibo que acompaño en copia simple en un folio útil (04-03-2012), sin lugar, debido que la parte demandante, no demostró en el juicio que el ciudadano Juan Flores (ya identificado), debía cumplir con su obligación del pago restante en el lapso mencionado, pago que no se ha efectuado debido que el vendedor Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (ya identificados), están obligados al cumplimiento de la cláusula novena del contrato de venta con hipoteca de fecha 04 de mayo del dos mil diez, inscrito bajo el número 2010.83, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.35 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, existente para el momento de la venta verbal (04-03-2012), que lleva consigo las siguientes obligaciones: en primer lugar, hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), que para el momento de la venta verbal con el ciudadano Juan Flores, estaba pendiente por su cancelación (04-03-2012), hipoteca que posteriormente fue cancelada según documento autenticado en fecha 16-07-2012 y registrado en fecha 10-10-2012, y esta pendiente el cumplimiento por su parte de la cláusula novena del anterior contrato, que establece:

“…El deudor Hipotecario declara que conoce y acepta lo establecido en el artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y en tal sentido, conoce y acepta que por ser beneficiario del Subsidio Directo habitacional podrá enajenar el inmueble aquí identificado en cualquier momento. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (05) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, éste deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación. Las Registradoras o registradores públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Acreedor Institucional, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado…”

Todo esto hace constar que la parte actora Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (ya identificados), asistidos por la Abg. Dunia Chirinos Laguna, (ya identificada), a través del libelo de la demanda de Resolución de Contrato de Venta verbal, para exigir con el pago restante de los noventa mil bolívares (Bs.90.000,oo), en el plazo de sesenta días, contados a partir de la mencionada fecha, como se evidencia de Recibo que acompaño en copia simple en un folio útil (04-03-2012), acuden a este órgano jurisdiccional, sin decir la verdad de los hechos como se realizaron, debido al escrito de contestación de la reconvención en la que estableció lo siguiente:

“…En efecto, ciudadano juez, la operación de compra-venta celebrada según lo expuesto en el libelo de la demanda se celebró en consideración al grado de familiaridad y confianza con la persona del comprador, quien está unido en parentesco de consanguinidad con el actor-reconvenido, NEWDY ALBEIRO FLORES, y las condiciones en las que se celebró era que mis mandantes le hacían entrega del inmueble para que dicho ciudadano les cancelará la totalidad del precio, para ellos pudieran, a su vez, cancelar el crédito hipotecario otorgado para adquirir la vivienda y reintegrar el dinero del Subsidio Habitacional concedido, para poder otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, libre de gravámenes, como se convino…”

Por consiguiente, y de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de procedimiento Civil, que establece:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencias, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, visto por este Jurisdicente, la reconvención intentada por el Ciudadano Juan Flores (identificado en autos) por Cumplimiento de Contrato de Venta, en el capitulo segundo del escrito de contestación-reconvención de la presente demanda, a través de su apoderado judicial abogado Adalberto Alvarado (identifico en autos), en el que estableció lo siguiente:

“…Capitulo Primero: DE LOS HECHOS y FUNDAMENTO DE DERECHO: Mi mandante adquirió mediante pacto de venta celebrada el día 04 de marzo del 2012, suscrito entre mi mandante y el ciudadano NEWDY ALBEIRO FLORES identificado en autos a través de su apoderado judicial NERGUI ALI FLORES cédula de identidad NRO. V-13.676.954, APODERADO judicial como consta del poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui y como consta del recibo de pago por (Bs. 40.000), pago por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (BS.130.000) como precio de la venta del citado inmueble, de los cuales mi mandante dio como anticipo o abono inicial en el acto de la adquisición, la cual se realizó el día 04 de marzo del 2012, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 40.000) los cuales recibió la parte vendedora mediante un cheque Nº 36624058 del Banco Banesco, quedando un saldo deudor de NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 90.000), todo lo cual consta en autos, por la compra venta de un inmueble consistente en Una parcela identificada con las siglas 2-218 y la vivienda sobre ella construida consiste en una casa para habitación familiar… la cual le pertenece según documento debidamente la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010. el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A”
y no ha sido posible la protocolización de la venta porque el vendedor no a cumplido con las previsiones de Ley,
Que los vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES ya identificados, no han gestionado, no obtenido lo previsto en la cláusula Décima Nueve del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010, el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” para que procedan a la protocolización de la venta formal, por lo cual han incumplido con la negociación pactada.
En virtud de los hechos antes narrados y por las razones de derecho también antes expuestas, conjuntamente con los comentarios doctrinales y los análisis de derecho antes expuestos en la contestación que antecede, las cuales doy por reproducidas en su totalidad en esta Acción Reconvencional,
Capitulo Segundo: PETITORIO
En virtud de que no ha sido posible un acuerdo amistoso de mi mandante con la parte vendedora, sino por el contrario este procedió a demandar en Resolución de la Venta del Inmueble adquirido por mi mandante, desconociendo fraudulentamente sus derechos como comprador y poseedor y a la vez violando las disposiciones de ley antes señaladas, lo cual hace que conforme al Artículo 1167 del Código Civil, que se refiere: “Que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, de igual manera el Artículo 1168 ejusdem, establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”, Como se puede ver, existiendo hasta la presente fecha incumplimiento solo por parte del vendedor NEWDY ALBEIRO FLORES, en no cumplir con los requisitos de saneamiento de Ley y libre de gravámenes y deudas la cosa vendida, para así procederse a la venta previstos en el artículo 59 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
El cual como vendedor por ley le corresponde cumplir y no lo ha hecho hasta, es por lo cual que formalmente procedo a demandar en Reconvención, a los vendedores ciudadanos NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.962.005 y V-15.595.829 respectivamente, de este domicilio y hábiles, por la ACCION DE CUMPLIMIENTO DE VENTA, conforme el Artículo 1.167 del Código Civil, en su condición de vendedores y parte demandantes en esta acción, para que convengan o de lo contrario sean condenados por el Tribunal en lo siguiente.
Primero: Que los ciudadanos vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.962.005 y V-15.595.829 respectivamente, de este domicilio y hábiles, reconozcan y por consiguiente cumplan con la venta realizada en fecha 04 de marzo del 2012, antes citada, con el ciudadano JUAN JOSE FLORES BELANDRIA, venezolano, mayor de edad, soltero, agricultor, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.454.972, domiciliado en El Vigía Estado Mérida y hábil, sobre un inmueble consistente en una parcela identificada con las siglas 2-218 y la vivienda sobre ella construida consistente en una casa para habitación familiar consistente.. en una casa para habitación familiar, constante de dos (02) habitaciones, un (01) baño, sala, comedor, cocina, lavadero y un (01) puesto de estacionamiento, dichas mejoras se encuentran ubicadas en el lote Nº 2 del Conjunto Habitacional Altamira, situado en Caño seco, Sector Altamira vía principal, jurisdicción de la Parroquia Pulido Méndez, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida y con una extensión aproximada de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts/2). El precio de la venta es por la cantidad de (Bs. 130.000) que el comprador se obliga a pagar así: la cantidad de (Bs. 40.000) que ya fueron pagados al vendedor el día 04 de marzo del 2012 y la cantidad de (Bs. 90.000), conforme lo establece el artículo 1488 del Código Civil en el acto de protocolización de la venta por ante la oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani El Vigía Estado Mérida.
SEGUNDO: Que los vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES ya identificados, gestionen y obtengan lo previsto en la cláusula Décima Nueve del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010, el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” para que procedan a la protocolización de la venta formal.
TERCERO: Que se condene en costas procesales en los términos que establece la Ley si hay lugar a ello.
Capitulo Cuarto: CUANTIA:
Estimo esta demanda reconvencional en la cantidad de (Bs.130.000) equivalente a 1.023,62 Unidades Tributarias, Cuantía idéntica de la demanda principal.”

Y llegado el momento de la contestación de la reconvención por parte de los demandantes-reconvenidos ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos), a través de su apoderado judicial abogada Dunia Chirinos Laguna (identificada en autos), lo hizo de la siguiente manera:

“…Niego, rechazo y contradigo los hechos contenidos en la acción reconvencional propuesta en contra de mis mandantes, por ser falsos y, en consecuencia, es improcedente el derecho invocado.
En efecto, ciudadano juez, la operación de compra-venta celebrada según lo expuesto en el libelo de la demanda se celebró en consideración al grado de familiaridad y confianza con la persona del comprador, quien está unido en parentesco de consanguinidad con el actor-reconvenido, NEWDY ALBEIRO FLORES, y las condiciones en las que se celebró era que mis mandantes le hacían entrega del inmueble para que dicho ciudadano les cancelará la totalidad del precio, para ellos pudieran, a su vez, cancelar el crédito hipotecario otorgado para adquirir la vivienda y reintegrar el dinero del Subsidio Habitacional concedido, para poder otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, libre de gravámenes, como se convino.
Como se evidencia del documento mediante el cual el actor-reconvenido NEWDY ALBEIRO FLORES, adquirió el inmueble objeto de la acción en este proceso, producido con el libelo de la demanda, el precio de venta de dicho inmueble fue la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BS.100.000,oo), de los cuales dicho ciudadano canceló la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo) de cuota inicial, le fue concedido un crédito por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILOCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.47.800,oo) y le otorgaron un subsidio por la cantidad de TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.32.000,oo).
Con el abono al precio de venta del inmueble, mis mandantes cancelaron el crédito con garantía Hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto de la operación de compra-venta, como se evidencia de documento inscrito ante la Oficina de registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 10 de octubre de 2.012, bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el Nº 367.12.1.4.35, correspondiente al Libro de Folios Real del mencionado año, que acompaño en copia simple, constante de siete folios útiles.
Con la finalidad de otorgarle el documento traslativo de propiedad al demandado-reconveniente, mis mandantes le otorgaron poder al ciudadano NERGUI ALI FLORES, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 13.676.954 y domiciliado en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Mérida, en fecha 3 de diciembre de 2.012, inserto bajo el Nº 031, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones que acompaño en tres folios útiles.
Le hicieron entrega al comprador de las solvencias del inmueble, copias de las cédulas de Identidad y Registro de Información Fiscal de los otorgantes, producidos con el escrito de contestación-reconvención.
Ciudadano Juez, el contrato de compra-venta debido a su condición de bilateral, conlleva obligaciones para ambas partes hasta su conclusión, pues el perfeccionamiento surge en una fase previa, de naturaleza consensual. Las obligaciones de la parte vendedora son la realización de los trámites necesarios para verificar la tradición y para el comprador pagar el precio convenido. Como usted puede observar, los hechos antes enunciados demuestran el animo de mis mandantes de cumplir con el contrato verbal celebrado con el demandado-reconviniente, pero es el caso que el comprador no canceló el resto del precio, a pesar de las múltiples gestiones efectuadas por mis mandantes al efecto, lo que les impidió a mis mandantes cancelar el monto por concepto del Subsidio Habitacional que le habían otorgado.
En conclusión, el demandado-reconveniente incumplió su obligación previa al perfeccionamiento del contrato de compra-venta, necesaria para su ejecución, mal puede pretender ahora, después de haber usado y disfrutado el inmueble, sin haber pagado su precio, durante más de veintidós meses, ofrecer cancelar la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,oo) del saldo del precio adeudado por el descrito inmueble, cuando ese monto por efecto de la inflación no es equivalente al monto adeudado hace dos años.
Niego que el demandado-reconviniente haya efectuado sobre el inmueble objeto de la acción-reconvenión, las mejoras descritas en el escrito de contestación y, para el caso de que fuera cierto, las mismas no fueron autorizadas por mis mandantes.
Por lo expuesto, ciudadano juez, solicito se declare sin lugar la reconvención propuesta en contra de mis mandantes y con lugar la demanda propuesta por ellos, con la correspondiente condenatoria en costas procesales.

Ahora bien, visto que la presente reconvención trata de Cumplimiento de Contrato de Venta, la cual esta fundamentada en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil de Venezuela vigente, que establecen lo siguiente:

Artículo 1.167:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.168:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.”

En consecuencia, visto los anteriores fundamentos, origina para este Jurisdicente, tener que ver lo establecido en los respetivos escritos las obligaciones pendientes de ejecutar por parte de los vendedores ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores, el cual es de:

“…que el vendedor se comprometió a cumplir con lo previsto en la Ley respecto al subsidio por hábitat y vivienda y que una ves obtenidos los requisitos y recaudos necesarios se procedería a la protocolización del documento de venta, fecha en la cual el comprador mi mandante debería pagar al vendedor la cantidad de noventa mil bolívares (Bs.90.000,00) restante del precio de la venta.”

Argumento este que no es aceptado en el escrito de contestación de la reconvención de la siguiente manera:

“…las condiciones en las que se celebró era que mis mandantes le hacían entrega del inmueble para que dicho ciudadano les cancelará la totalidad del precio, para ellos pudieran, a su vez, cancelar el crédito hipotecario otorgado para adquirir la vivienda y reintegrar el dinero del Subsidio Habitacional concedido, para poder otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, libre de gravámenes, como se convino…Con el abono al precio de venta del inmueble, mis mandantes cancelaron el crédito con garantía Hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto de la operación de compra-venta, como se evidencia de documento inscrito ante la Oficina de registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 10 de octubre de 2.012, bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado bajo el Nº 367.12.1.4.35, correspondiente al Libro de Folios Real del mencionado año, que acompaño en copia simple, constante de siete folios útiles. Con la finalidad de otorgarle el documento traslativo de propiedad al demandado-reconveniente, mis mandantes le otorgaron poder al ciudadano NERGUI ALI FLORES, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 13.676.954 y domiciliado en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Mérida, en fecha 3 de diciembre de 2.012, inserto bajo el Nº 031, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones que acompaño en tres folios útiles.
Le hicieron entrega al comprador de las solvencias del inmueble, copias de las cédulas de Identidad y Registro de Información Fiscal de los otorgantes, producidos con el escrito de contestación-reconvención
Ciudadano Juez, el contrato de compra-venta debido a su condición de bilateral, conlleva obligaciones para ambas partes hasta su conclusión, pues el perfeccionamiento surge en una fase previa, de naturaleza consensual. Las obligaciones de la parte vendedora son la realización de los trámites necesarios para verificar la tradición y para el comprador pagar el precio convenido. Como usted puede observar, los hechos antes enunciados demuestran el animo de mis mandantes de cumplir con el contrato verbal celebrado con el demandado-reconviniente, pero es el caso que el comprador no canceló el resto del precio, a pesar de las múltiples gestiones efectuadas por mis mandantes al efecto, lo que les impidió a mis mandantes cancelar el monto por concepto del Subsidio Habitacional que le habían otorgado.
En conclusión, el demandado-reconveniente incumplió su obligación previa al perfeccionamiento del contrato de compra-venta, necesaria para su ejecución, mal puede pretender ahora, después de haber usado y disfrutado el inmueble, sin haber pagado su precio, durante más de veintidós meses, ofrecer cancelar la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,oo) del saldo del precio adeudado por el descrito inmueble, cuando ese monto por efecto de la inflación no es equivalente al monto adeudado hace dos años.

Ahora bien, en vista que el contrato de venta, trae consigo obligaciones principales tanto para el vendedor como para el comprador como lo son;

En primer lugar las del vendedor, que según el Artículo 1.486 Código Civil establece: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida” y debe agregarse la obligación de transferir, señalada en la propia definición legal de la venta Artículo 1.474 Ejusdem, que establece: “La venta es un contrato por la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Y en segundo lugar las del comprador, según el artículo 1.527, establece: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato” y el artículo 1.528, establece: “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador.”

Ahora bien, visto por este Jurisdicente, que la presente reconvención que tiene por motivo cumplimiento de contrato de venta sobre un inmueble, que según escrito de contestación reconvención de la demanda el ciudadano Juan Flores (identificado en autos) estableció lo siguiente:

“…y no ha sido posible la protocolización de la venta porque el vendedor no a cumplido con las previsiones de Ley, Que los vendedores NEWDY ALBEIRO FLORES y ROSA ANGELINA MOLINA DE FLORES ya identificados, no han gestionado, no obtenido lo previsto en la cláusula Décima Nueve del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 04 de mayo del 2010, el cual quedo registrado bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.1.4.335 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 el cual anexo en copia marcada “A” para que procedan a la protocolización de la venta formal, por lo cual han incumplido con la negociación pactada…”

Visto por este Jurisdicente que la presente reconvención trata de cumplimiento de contrato de venta de un inmueble (identificado en autos) el cual trae obligaciones principales para el vendedor, como lo es: hacer tradición, que según artículo 1488 del Código Civil establece:

“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”

Por consiguiente, corresponde ver lo establecido en documento de propiedad de fecha cuatro (04) de mayo del dos mil diez (2010), quedando inscrito en el Registro Público del Municipio Alberto Adriani Estado Mérida bajo el Nº 2010.83, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 367.12.4.35 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, que en primer lugar, fue consignado como documento fundamental de la demanda, en 12 folios útiles, en copia simple y posteriormente, fue consignado nuevamente como documento fundamental de la contestación de la demanda, y el cual fue valorada en su debida oportunidad por lo previsto en los artículos en los artículos 1.357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual queda evidenciado el tipo de acto de cancelación parcial de hipoteca, entre el Banco Provincial y la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Proconca C.A.; y venta e hipoteca de primer grado, “…entre el Banco Provincial (identificado en el documento) denominado Operador financiero por una parte y por la otra el Ciudadano Newdy Albeiro Flores (identificado en el documento), en lo adelante denominado “El deudor Hipotecario” se ha convenido en celebrar un Contrato de Préstamo a interés a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el Decreto No. 6.243 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.891 Extraordinaria de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.182 de fecha 09 de mayo de 2005, reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.204 de fecha 08 de junio de 2005, reformada según gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 de fecha 31 de julio de 2008; en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda publicada en la gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.098 de fecha 03 de enero de 2005, reformada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.756 de fecha 28 de agosto de 2007 y; en las Resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y por las condiciones particulares contempladas en las cláusulas; Ahora bien, corresponde establecer por parte de este Jurisdicente, en especial la cláusula Décima Novena, el cual es del siguiente tenor:

El deudor Hipotecario declara que conoce y acepta lo establecido en el artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y en tal sentido, conoce y acepta que por ser beneficiario del Subsidio Directo Habitacional podrá enajenar el inmueble aquí identificado en cualquier momento. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (05) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, éste deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación. Las registradoras o registradores públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por El Acreedor Institucional, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra indicado…”

Ahora bien, visto y establecido el contenido de la Cláusula Novena del contrato de venta que acredita la legitimación a los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos) como propietarios del inmueble identificado en dicho documento, pueden enajenar dicho inmueble en cualquier momento siempre que cumpla con lo establecido en el presente contrato como lo es el deber de cumplir con la restitución del subsidio directo habitacional si enajenan el inmueble se produce dentro del lapso de los cinco (05) años a partir de la fecha del presente documento (04-05-2010) o salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 59 de la mencionada Ley.

En consecuencia, de los anteriores razonamientos y fundamentos, este Juzgador, deberá, declara con lugar, la reconvención intentada por el ciudadano Juan Flores (identificado en autos), que tiene por motivo Cumplimiento de Contrato de Venta, por los hechos de que los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos), no han cumplido con la obligación de hacer la tradición, debido que los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos), están obligados por ley a restituir el subsidio directo habitacional si enajenan el inmueble dentro del lapso de los cinco (05) años a partir de la fecha del presente documento (04-05-2010) y debido a que la venta efectuada al ciudadano Juan Flores (identificado en auto) se realizó en fecha 04-03-2012, es decir, dentro del lapso de los cinco (5) años, en consecuencia, tienen la obligación por su parte de devolver el subsidio directo habitacional o esperar que transcurra dicho lapso (04-05-2015), para realizar la presente tradición.
Y en vista de que el comprador Juan Flores (identificado en autos), fue perturbado por los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos), a través de la presente demanda de Resolución de Contrato de Venta Verbal, que fue declarada sin lugar, y por lo previsto en el artículo 1530 del Código Civil, que establece:

“Si el comprador fuere perturbado obtuviere fundado temor de serla por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor de garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago”.

Se procede a concederle el derecho de suspender el pago del precio restante de los Noventa mil Bolívares (Bs.90.000,oo), hasta tanto los vendedores Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificadas enjutos), haga la respectiva tradición. ASI SE DECIDE.-
V
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por la mandato de la Constitución y por autoridad de la Ley. DECLARA: Primero: SIN LUGAR, la demanda intentada por los Ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores (identificados en autos) contra el ciudadano Juan Flores (identificado en autos) por el Motivo de Resolución de Contrato de Venta Verbal.
Segundo: CON LUGAR, la reconvención intentada por el ciudadano Juan Flores (identificado en autos) contra los ciudadanos Newdy Albeiro Flores y Angelina Molina de Flores por el Motivo de Cumplimiento de Contrato de Venta, con el derecho de suspender el pago restante de los noventa mil bolívares (Bs.90.000,oo), hasta que se realice la tradición.
Tercero: Se condena en costa a la parte perdidosa, con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA. En la ciudad de El Vigía, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ;

ABG. FRANCISCO BARBARA ROMANO
EL SECRETARIO;

ABG. ANGEL BAVO
En la misma fecha se copió, publicó y se notificó, siendo las 1:10 de la tarde.

Srio.