REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA "VISTOS" LOS ANTECEDENTES.- DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 18 de mayo de 2011, por el abogado NOEL RODRIGUEZ YANEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, contra la sentencia definitiva, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 03 de mayo de 2011, en el juicio seguido por el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO contra la parte apelante, en la demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta, interpuesta por el actor, en el cual, el Juez a quo declaró con lugar la acción propuesta y ordenó a la querellada la desocupación y entrega material del inmueble constituido por un apartamento signado con el número 02, “Residencias El Prado”, ubicado en la Aldea “La Otra Banda”, parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Libertador del estado Mérida. Por auto del 28 de mayo de 2011 (folio 161), previo computo, el Juez a quo admitió en ambos efectos dicha apelación y remitió el expediente, al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Mérida a los fines de su distribución, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este, el cual, por auto de fecha 02 de junio de 2011 (folio 164), le dio entrada y curso de ley. Por auto de fecha 3 de junio de 2011, este Tribunal suspendió el curso de la causa, en atención al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. (folios 165 al 167). Por auto de fecha 3 de octubre de 2011, el abogado JOSÉ RAFAEL CENTENO QUINTERO, una vez que fue designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, Juez de este Despacho, se abocó al conocimiento de la presente causa, y ordenando la notificación de las partes. (folio 168). Por auto de fecha 1 de agosto de 2012, (folio 177), se advirtió a las partes la oportunidad para nombrar asociados, promover las pruebas admisibles en esta instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, iniciándose el lapso para la presentación de informes. Por auto de fecha 02 de octubre de 2012, se indicó el vencimiento del lapso previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de informes y comenzó el lapso para dictar sentencia. (folio 178). En fecha 3 de diciembre de 2012, se difirió el lapso para dictar sentencia. (folio 179). I SINTESIS DE LA CAUSA El presente procedimiento se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 28 de octubre de 2009, (folios 1 al 15), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante el cual la abogada GLADYS MARGARITA RIVAS PEÑALOZA, titular de la cédula de identidad nro. V-4.485.013, inscrita en el inpreabogado bajo el nro. 18.910, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad nro. V-9.477.824, y domiciliado en esta ciudad de Mérida, estado Mérida, interpuso demanda por resolución de contrato de opción a compra-venta, contra la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad nro. 9.475.836. Por auto de fecha 3 de noviembre de 2009 (folio 16), el Tribunal de la causa, le dio entrada a la demanda interpuesta, la admitió cuanto lugar en derecho y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para su contestación, librándose al efecto la correspondiente compulsa. En virtud de que no se logró practicar la citación personal de la demandada, previa solicitud de la parte actora, el a quo, mediante auto de fecha 28 de enero de 1997 (folio 25 al 33), ordenó su citación por carteles. Cumplidas con las formalidades de fijación y publicación de los respectivos carteles y vencido el lapso de comparecencia sin que el demandado se diera por citado, previa solicitud de la parte demandante, dicho Tribunal, por auto de fecha 24 de febrero 2010 (folio 36 vuelto), le designó como defensor judicial al abogado MANUEL ALEJANDRO AVILA SUAREZ. En fecha 25 de febrero de 2010, fue notificado el abogado MANUEL ALEJANDRO AVILA SUAREZ, de su designación como defensor designado por el Juez a quo, (folio 38). En fecha 2 de marzo de 2010, el abogado MANUEL ALEJANDRO AVILA SUAREZ, aceptó la designación que le hicieran y se juramento como defensor judicial. (folio 39). En fecha, 8 de abril de 2010, la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, debidamente asistida del abogado NOEL RODRÍGUEZ YÁNEZ y LEONARDO JOSÉ TERAN SULBARAN, otorgó poder apud acta, a los mencionados abogados en ejercicio a los fines de su representación en el juicio. (folio 43). En fecha 14 de abril de 2010, el abogado MANUEL ALEJANDRO AVILA SUAREZ, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda. (folio 44 al 45). Por medio de nota de secretaría en fecha 20 de abril de 2010, fue agregado a los autos escrito de contestación de la demanda consignado por los abogados NOEL RODRIGUEZ YANEZ y LEONARDO TERAN SULBARAN, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana demandada JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ. (folio 47 al 90). Abierta ope legis la causa a pruebas, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes a sus derechos e intereses, mediante sendos escritos que fueron agregados al expediente según auto de fecha 20 de mayo de 2010. (folios 93 al 100). En fecha 25 de mayo de 2010, el abogado NOEL RODRIGUEZ YANEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su antagonista, el cual fue agregado a los autos al folio 102. En fecha 25 de mayo de 2010, la abogada GLADYS MARGARITA RIVAS PEÑALOZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de contestación a la oposición de las pruebas formuladas por su contraparte. En fecha 25 de mayo de 2010, GLADYS MARGARITA RIVAS PEÑALOZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de impugnación de los documentos presentados en copias simple por la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (folio 104). En fecha 28 de mayo de 2010, el Juez a quo profirió decisión con respecto a la oposición formulada por el abogado NOEL RODRIGUEZ YANEZ, contra el escrito de pruebas promovido por la parte actora, declarando “SIN LUGAR” la oposición. (folio 106 al 110) A los folio 111 al 118 corren insertas actas procesales correspondientes a la evacuación de pruebas de testigos promovidas por las partes. En fecha 23 de septiembre de 2010, el abogado NOEL RODRIGUEZ YANEZ, consignó escrito de informes de instancia, en la presente causa, el cual fue agregado a los autos por nota de secretaria. (Folio 119 al 120). En la oportunidad legal, la abogada GLADYS MARGARITA RIVAS PEÑALOZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante presentó informes ante el Tribunal de la primera instancia, agregándose a los autos por medio de nota de secretaria, formulando observaciones contra dicho escrito la parte demandada, en fecha 6 de octubre de 2010. (folios 122 al 129). En fecha 3 de mayo de 2011, (folios 133 al 151), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, dictó sentencia definitiva en la presente causa, mediante la cual declaró con lugar la demanda propuesta y condenó en costas a la parte demandada. Contra dicha sentencia, la parte demandada interpuso oportunamente la apelación de que conoce esta Superioridad, la cual fue oída libremente por el a quo mediante auto de fecha 28 de mayo de 2011, previo computo. (folio 158 al 161). II TRABAZON DE LA LITIS La controversia quedó trabada en los términos que se resumen a continuación: DE LA DEMANDA INTERPUESTA La abogada GLADYS MARGARITA RIVAS PEÑALOZA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, interpuso libelo de demanda que en síntesis, expuso lo siguiente: Que su mandante JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO en fecha 30 de abril de 2009, celebró un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 9.475.836, dicho contrato, fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida el cual quedó inserto bajo el nro. 31, Tomo 26 de los libros de la misma. Que dicho contrato tuvo por objeto dar en opción de compra-venta a favor de la compradora el derecho de ejercer con toda preferencia la adquisición de un inmueble propiedad del demandante, consistente en un apartamento signado con el nro. 02 de “Residencias EL PRADO”, conformado por cuatro habitaciones, dos baños, cocina, comedor área de oficios, ubicado en la Aldea La Otra Banda, Parroquia Antonio Spinetti Dini, municipio Libertador del estado Mérida, cuyos linderos y medidas se describen en el libelo de demanda inserto al folio 1. Que se le concedía el plazo de cuatro (4) meses contados a partir del 01 de mayo de 2009, para solicitar ante una institución bancaria un crédito de Ley de Política Habitacional, para honrar el pago del inmueble ofertado en venta y a su vez el ciudadano demandante se obligaba a vender a la mencionada compradora el inmueble supra descrito. Que, el precio convenido para la celebración del contrato de compra-venta fue fijado de común acuerdo entre las partes por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 216.000,00), los cuales serían cancelados por la compradora con el crédito de política habitacional que se comprometió solicitar ante una institución bancaria, para el cual disponía de cuatro (4) meses para pagar el saldo total de la deuda, en virtud, que la compradora ocupaba el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, ésta pagaría la cantidad de un mil Bolívares (Bs. 1.000,00), mensuales, los cuales no serían imputados al precio de venta del inmueble. Que igualmente la compradora convino que en el caso de no darse la negociación por causa imputable a esta, desocuparía el inmueble (apartamento) y haría entrega del mismo, dejándolo libre de persona y cosas. Que es el caso, que la ciudadana demandada ha incumplido con lo pactado en el contrato de opción de compra-venta, encontrándose los plazos vencidos para la celebración de la compra venta definitiva, y se niega a desocupar y hacer entrega del inmueble objeto del contrato y hoy del presente litigio. Que de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, demanda a la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, para que de cumplimiento a lo acordado en el contrato o en su defecto: Primero: se resuelva el contrato de opción de compra-venta; y Segundo: se ordene la desocupación y entrega del inmueble totalmente desocupado. Estimaron la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00), que es el monto establecido como precio de venta del inmueble, por considerar que ese es el valor para la fecha de introducción del libelo de demanda, del inmueble propiedad de su mandante y objeto del contrato cuya resolución pretenden. Fundamentaron legalmente la demanda en los artículos 1159, 1160, y 1167 del Código Civil. DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA Mediante escrito presentado en fecha 20 de abril de 2010, que obra agregado a los folios 48 al 55, los abogados NOEL RODRÍGUEZ YANEZ y LEONARDO TERÁN SULBARÁN, actuando con el carácter de co-apoderados judiciales de la ciudadana demandada, ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, dieron oportuna contestación a la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, incoara el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos invocados y narrados en el libelo de la demanda, como en el derecho en que pretende fundarse, alegando al efecto, entre otras cosas lo siguiente: Alega que no es cierto lo demandado por el actor, ya que invoca en el epígrafe del escrito de contestación titulado “ANTECEDENTES”, que la realidad de los hechos es que la ciudadana demandada ocupa dicho inmueble desde el año 1998, fecha en que su madre lo adquirió, y que en el transcurso de estos últimos quince años ha sido objeto de prestamos e hipotecas con diferentes acreedores que han dado lugar a la falsa demanda incoada hoy contra la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, pues de lo que se trata es de un contrato de préstamo . Que la ciudadana demandada viene ocupando el inmueble objeto de litigio desde hace más de quince años, con el carácter de legítima poseedora y ocupante, comportándose como propietaria del inmueble, velando además por la conservación y mantenimiento del mismo. Que la pretensión del accionante en su escrito libelar no es cierta, ni se ajusta a la realidad, pues alega que la ciudadana demandada ha cumplido fielmente con las obligaciones contraídas con su acreedor. Que el demandante pretende obviar su condición de acreedor de la demandada presentándose como en realidad no es, un acreedor de un contrato de opción de compra venta, teniendo como trasfondo apropiarse de un inmueble por un monto irrisorio como fue el dado en préstamo, el cual es una cantidad mucho menor que la estimada en la demanda. Que es falso y temerario, impreciso y desleal la demanda, pues dicha pretensión del actor es falsa y no se ajusta a la realidad, puesto que se trata de un contrato de préstamo que fue debidamente aceptado, consentido y aprobado por el demandante y su apoderada judicial. Que igualmente rechaza y se oponen al desalojo pretendido por el accionante, por ser falso todos los alegatos esgrimidos por el actor, violando el derecho a la vivienda constitucionalmente garantizado, en virtud de haber ocupado la demandada por más de quince años el inmueble objeto de la presente causa, por lo que solicita sea declarada sin lugar la demanda interpuesta. III DEL MERITO DE LA CAUSA. De seguidas pasa este Juzgador a pronunciarse sobre el mérito de la causa, lo cual hace en los términos que sigue: Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo ut supra, observa el juzgador que la pretensión que en él se deduce es la de resolución de contrato, cuya consagración positiva se halla en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello". En efecto, de los términos del escrito libelar, se evidencia que el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, parte actora, pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta que celebro con la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, sobre el inmueble supra identificado en esta decisión, contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del estado Mérida, en fecha 30 de abril de 2009, cuyo original obra agregado al folio 90 del presente expediente. A ese respecto, la litis quedó plantada en los términos que se señalan: existe entre las partes contrincantes, una discordancia en cuanto a la realidad de los hechos invocados por cada una de las partes con respecto al origen del contrato cuya resolución se pretende. Pues alega el ciudadano demandante, que la acción interpuesta corresponde a la “resolución de un contrato de opción de compra venta” celebrado entre las partes de la presente causa; y por su parte, al contestar la demanda, la ciudadana demandada alegó en su defensa que no había tal contrato de opción de compra venta, y que se trataba de un contrato de préstamo que le fuera otorgado a la demandada, quien dio en garantía por dicho préstamo de dinero, el inmueble objeto del presente litigio. En esos términos, pasa este Juzgador a determinar la procedencia o no de la acción interpuesta, por consiguiente, se ha de valorar el acervo probatorio traído a los autos por cada una de las partes litigantes, los cuales se realiza seguidamente. De las documentales traída a los autos por la parte actora correspondientes: 1) al contrato de opción de compra-venta, celebrado por las partes litigantes sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el número 02, residencias “EL PRADO I”, conformado por 4 habitaciones, 2 baños, cocina, comedor área de servicio, ubicado en la Aldea La Otra Banda, parroquia Antonio Spinetti Dini, municipio Libertador del estado Mérida, que corre inserto al folio 10,11 y 12, documento éste traído a los autos en copia certificada por la parte accionante anexa al escrito libelar a los fines de solicitar la resolución del mismo, y promovido por la parte actora en la oportunidad procesal probatoria de la presente causa; este Tribunal, le asigna pleno valor probatorio, toda vez que no fue impugnado de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados conforme a lo previsto en los artículos 438 y 439 eiusdem, en consecuencia las tiene como fidedignas de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. De dicho instrumento probatorio se desprende que efectivamente los ciudadanos JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO y JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, celebraron un contrato de opción compra-venta sobre el inmueble supra descrito mediante el cual se comprometieron, el primero a vender el inmueble ofertado a la ciudadana demandada y la segunda a pagar el precio acordado y tramitar el préstamo correspondiente a los fines de obtener los recursos monetarios requeridos para la adquisición del mencionado inmueble. 2) del documento registrado de compra-venta, inserto al folio 14 del presente expediente, contentivo de la compra- venta por medio de la cual el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO adquirió por venta que le hiciera el ciudadano RAMON ADRIAN RIVAS PEÑALOZA, el inmueble objeto del presente caso, al cual este Tribunal, le asigna pleno valor probatorio, toda vez que no fue impugnado de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados conforme a lo previsto en los artículos 438 y 439 eiusdem, en consecuencia lo tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, de dicho documento se demuestra que el ciudadano demandante JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, es el propietario del inmueble ofertado en venta mediante el contrato de opción de compra venta del cual se pretende su resolución, por lo que es efectivamente demostrable la titularidad del actor sobre el inmueble supra indicado. Con respecto a las documentales promovidas y traídas a los autos por la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, que insertas del folio 57 al folio 87, correspondientes a diferentes ventas realizadas sobre el inmueble hoy en litigio, este Tribunal las toma como fidedignas, toda vez que no fueron impugnados de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, concuerda esta Superioridad con lo indicado por el Juez a quo, de manera adecuada, dichos documentos no aportan nada al caso de autos, razón por la cual este Juzgador las desecha por ser impertinentes, en virtud de que el punto litigioso en la presente causa se ciñe a la resolución del contrato de poción de compra venta celebrado entre JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO y JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ. En relación con las pruebas testimoniales promovidas por la demandada y evacuadas durante el iter procesal de instancia, que obran insertas a los folios 113 al 116, correspondiente al testimonio de los ciudadanos LIDUSCA LÓPEZ y ORLANDO JOSÉ NUÑEZ, de las mismas se desprende que ambas fueron contestes al señalar que conocen a la demandada y que dicha ciudadana ocupa el inmueble objeto de litigio, sin embargo tales declaraciones no desvirtúan lo señalado por la parte actora, ni dan fe sobre los alegatos invocados por la ciudadana demandada respecto a la titularidad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, cuya resolución pretende el actor de autos, como tampoco aportan nada al punto controvertido. Siendo así, del acervo probatorio supra valorado en la presente litis, este Juzgador observa: La apoderada judicial del ciudadano actor sostiene en el libelo que el susodicho contrato objeto de la pretensión de autos, es un contrato de opción de compra-venta con base al argumento que el ciudadano actor ofreció en venta a favor de la ciudadana demandada un inmueble constituido por el apartamento supra descrito, en virtud de la preferencia que le asistía a ésta, en virtud de que se encontraba ocupando el inmueble ofertado en venta, con la condición que tramitara un crédito de Ley de Política Habitacional, para honrar el pago de dicho inmueble, otorgándole un plazo de cuatro (4) meses contados desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta, esto es 30 de abril de 2009, tal y como se desprende de documento autenticado que corre inserto al folio 10 y 11 del presente expediente. Del mismo documento se desprende que la negociación alcanzaba la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00). Así mismo que la ciudadana demandada cancelaría la cantidad de UN MIL BOLÍVARES, (Bs.1.000,00), mensuales por la ocupación del inmueble, cantidad que no seria imputable al precio de venta acordado de mutuo acuerdo. Igualmente se desprende de la documental contentiva del contrato que nos ocupa, que de no cumplir con el pago correspondiente pago del precio de venta del inmueble, la ciudadana hoy demandada desocuparía el inmueble. Y visto que de las actas procesales se desprende que efectivamente ha transcurrido el plazo previsto para el pago total y la consecuente celebración de venta definitiva del inmueble, sin que la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, hubiera cumplido con la tramitación del crédito correspondiente para concluir la negociación y sin que hasta la fecha de la introducción de la presente causa se hubiera realizado el pago requerido, ni la desocupación del inmueble, el actor de la causa de marras solicitó la resolución del contrato, y en consecuencia la desocupación del mismo, a cuyo efecto trajo a los autos como medios probatorios de su pretensión, documentales, que fueron valoradas por este Juzgador previamente, otorgándoles pleno valor probatorio, y quedando fehacientemente demostrado en autos que efectivamente se celebró un contrato de opción de compra venta, el cual se encuentra a plazo vencido. Así mismo, como se indicó antes, quedó demostrado la propiedad del ciudadano actor del inmueble objeto de litigio, esto mediante el documento de compra venta por medio del cual adquirió el mismo, tal y como se demuestra de documento y nota registral del Registro Publico del Municipio Libertador del estado Mérida, de fecha 29 de abril de 2009, inserto bajo el nº 5, folio 25 al 29, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2009, el cual corre inserto al folio 14 y 15 del presente expediente, en consecuencia en modo alguno puede prosperar el alegato de defensa invocado por la parte demandada referido a que es ella propietaria del inmueble objeto de litigio. Pues bien, visto que la ciudadana demandada, no desvirtúo, lo alegado y probado por la parte actora, limitando su defensa a invocar que se trataba de un contrato de préstamo y que era incierto la negociación de opción de compra-venta celebrada entre los litigantes, alegando que en realidad lo que ocurría era que le habían otorgado un préstamo de dinero y que ésta había dado en garantía el apartamento objeto de litigio propiedad de ésta, y visto que de las actas procesales no se desprende la veracidad de dichos alegatos, esta Superioridad considera que no fueron probados las aseveraciones señaladas en su defensa la demandad, en consecuencia no logró enervar lo invocado y demostrado en autos por la parte actora. En consecuencia, considera oportuno este jurisdicente, advertir respecto a la naturaleza del contrato que en el caso de marras se pretende su resolución, así tenemos que en la doctrina patria al referirnos al “contrato de opción “; el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra "La Resolución del Contrato", Tercera Edición, Editorial Fitel, año 1.985, expresa lo siguiente: "En el mundo moderno la actividad comercial y de los negocios en materia inmobiliaria, ha dado vigor a la multiplicidad de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes. Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla tal figura contractual de modo expreso, sin embargo no podemos, por eso, negar su autonomía y existencia como tal, máxime cuando se celebra entre dos partes y me¬diante recíprocas obligaciones aunque impuestas siempre por el vendedor. En todo caso hay necesidad, inevitablemente, de ubicarlo dentro del concepto que contiene el artículo 1.133 de Código Civil, según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico" (Obra citada, página 500). Continúa su exposición GILBERTO GUERRERO QUINTERO, diferenciando el contrato preliminar o precontrato, del contrato de compraventa, así: "...4) El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir, el promitente), si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral), en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentran conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo; esto, de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (Doctrina General del Contrato, Tomo I, página 358). ... 6) En el preliminar se establecen los elementos esenciales del contrato definitivo, pero aquél no es suficiente para determinar la transferencia o constitución del derecho. ... 7) El preliminar cuando da origen al definitivo se extingue. ... 8) El preliminar no es inscribible a los efectos traslativos de la propiedad en el Registro Subalterno, a diferencia del definitivo, ya que ello no está previsto en nuestra Legislación Civil ni Registral. ... 9) El preliminar conlleva a la obligación de concluir un contrato futuro (ésta es la prestación debida según se ha sostenido); en tanto que el definitivo obliga a la prestación o constitución del derecho en beneficio del acreedor. ... El incumplimiento del contrato preliminar de compraventa puede ser obligado a cumplir con vender la cosa (la ejecución o cumplimiento contractual); o bien el cumplimiento puede solicitar, a su elección, La resolución del Contrato Preliminar y accesoriamente el resarcimiento de los daños y perjuicios a tenor de lo pautado por el artículo 1.167 del Código Civil" (Obra citada, páginas 501, 502 y 503). Pues bien, del análisis realizado al contrato de opción de compra-venta, celebrado entre las partes hoy contrincantes, en fecha 30 de abril de 2009, que corre inserto al folio 10 y 11 del presente expediente, se observa, que sus características encuadran en los que podríamos denominar contrato de opción de compra–venta, encontrándose presentes tres elementos fundamentales que inciden para calificarlo como un contrato previo a la celebración del contrato definitivo de compra-venta, como son: el consentimiento de las partes para la celebración del mismo; el acuerdo en el objeto de venta y el precio de dicha negociación, y el establecimiento de una condición y un termino para llevar a cabo la negociación definitiva. En consecuencia, lo anteriormente indicado lleva a colegir, que se celebró un contrato preparatorio, para que procediera la celebración del contrato definitivo de venta del inmueble objeto de litigio, en el cual cada una de las partes se comprometieron a cumplir una condición legal, esto es: la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ a pagar el precio de venta del inmueble pactado en el plazo de cuatro meses contados desde el 30 de abril de 2009, y el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO a transmitir la propiedad de su propiedad. De allí que, ante el incumplimiento por parte de la optante compradora de pagar el precio pactado por el inmueble ofertado en venta por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00), de conformidad contrato celebrado entre los litigantes de fecha 30 de abril de 2009, le asistieron al oferente JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO los medios judiciales para demandar la resolución o la desocupación del inmueble. Así queda demostrado fehacientemente, que efectivamente el convenio celebrado entre las partes tenía por objeto la oferta de venta de un inmueble propiedad del ciudadano demandante JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, a favor de la ciudadana demandada JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, el inmueble objeto del contrato, al otorgarle éste el beneficio de preferencia, en virtud de que ella ocupaba dicho inmueble. Y demostrado como quedó que la condición de solicitar el correspondiente crédito hipotecario a los fines de obtener los recurso para honrar la obligación de pago contraída, para la celebración del contrato de compra-venta definitivo, lo cual constituía la carga de la compradora, hecho que no ocurrió, por parte de la ciudadana demandada, lo que conlleva irremediablemente a desocupación del inmueble objeto del contrato, tal cual como quedó establecido en la cláusula "segunda" del mismo, compromiso que tampoco ha cumplido la demandada. Así tenemos que, conforme a lo expuesto, y en aplicación de lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley"., considera este Juzgador que para que la obligación de pagar el saldo del precio de la venta se hiciera exigible bastaba el cumplimiento del término fijado a tal efecto en el documento de opción de compra-venta y por cuanto no consta en el expediente que haya tenido lugar en modo alguno la -solicitud del crédito hipotecario o el pago del precio del inmueble acordado por las partes, ante dicho incumplimiento se hace exigible la resolución del contrato supra, en consecuencia la desocupación del inmueble objeto del contrato. Así se declara. Con base en las consideraciones expuestas, este Tribunal concluye que en el caso de especie se encuentra cumplido el requisito para la procedencia de la acción de resolución propuesta, esto es, que el demandado haya incumplido culposamente sus obligaciones contractuales y, en particular, la de pagar el precio de la venta, y así se declara. Por todo lo supra indicado, este Juzgador acuerda la resolución del contrato de opción de compra-venta celebrado por los ciudadanos JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO y JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, visto que de los autos quedó fehacientemente demostrado que el plazo otorgado en el mencionado contrato de fecha 30 de abril de 2009, se encuentra sobradamente vencido, y la ciudadana optante compradora no cumplió con su condición de tramitar el crédito hipotecario correspondiente a los fines de honrar el pago de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00) para que tuviera lugar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato, en consecuencia deberá ordenarse la desocupación inmediata del inmueble objeto del contrato. En orden a las consideraciones expuestas, en la parte dispositiva de la presente sentencia, se declarará sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y, en consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes en todas sus partes el fallo recurrido. IV DISPOSITIVA En mérito de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta sentencia definitiva en la presente causa, en los términos siguientes: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado NOEL RODRIGUEZ YANEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, contra la sentencia definitiva, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 03 de mayo de 2011, en el juicio seguido por el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO, por resolución de contrato de opción de compra-venta, contra la parte apelante, en el cual, el Juez a quo declaró con lugar la acción propuesta y ordenó a la querellada la desocupación y entrega material del inmueble constituido por un apartamento signado con el número 02, “Residencias El Prado”, ubicado en la Aldea “La Otra Banda”, parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida. Así se decide SEGUNDO: Se CONFIRMA, en toda y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Segundo De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, En fecha 03 de mayo de 2011, en consecuencia se declara con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JAVIER ARCANGEL VIELMA AVENDAÑO contra la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ; se resuelva el contrato de opción de compra-venta celebrado entre ambas partes en fecha 30 de abril de 2009 y se ordena a la ciudadana JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ la desocupación del inmueble constituido por un apartamento signado con el número 02, “Residencias El Prado”, ubicado en la Aldea “La Otra Banda”, parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Libertador del estado Mérida. Así se decide. TERCERO: Se condena en costas del presente recurso de apelación a la ciudadana demandada JUDITH JOSEFINA HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese en su oportunidad el presente expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida. Así se decide. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a los dieciocho días del mes de septiembre de dos mil catorce.- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación. El Juez, José Rafael Centeno Quintero La Secretaria Temporal, Yosanny Cristina Dávila Ochoa. En la misma fecha, y siendo las once y treinta minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico. La Secretaria Temporal, Yosanny Cristina Dávila Ochoa.