TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
DIRECCION EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA

TRIBUNAL 1° DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO JUAN RAMOS DE LORAY CARACCIOLO PARRA OLMEDO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA EXTENSION EL VIGIA

Parte Demandante: JOSEFA ALICIA JAIMES DE ROJAS Y MACARIO ROJAS RAMIREZ

Parte Demandada: KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Juez: ABG. CARMEN ELENA RINCON RUBIO

Se inicia el presente juicio mediante escrito recibido por ante el Juzgado distribuidor Primero de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual previo sorteo de Ley le correspondió conocer al Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual fue presentado por los ciudadanos JOSÉ ALICIA JAIMES DE ROJAS Y MACARIO ROJAS RAMIREZ, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, casados, comerciante, titulares de las cédulas de identidad Nº V- 2.282.930 y 656.602, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Mérida y de tránsito por esta jurisdicción y hábiles, asistidos por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.929.732, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.469, en contra del ciudadano KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, casado, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-13.918.126, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Por auto de fecha 08 de mayo de 2014 (f. 24), se acuerda dársele el curso de Ley correspondiente se formó expediente y se ordeno la citación del ciudadano Farol Johann Ramírez Arenales, para que comparezca por ante este Tribunal en el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación y de contestación a la demanda.
Al folio 26 obra inserta diligencia suscrita por los ciudadanos JOSEFA ALICIA JAIMES DE ROJAS Y MACARIO ROJAS RAMIREZ, asistidos por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, confiriéndoles Poder Apud Acta a los abogados DUNIA CHIRINOS LAGUNA, DOMENICA SCIORTINO FINOL Y HUMBERTO JOSÉ MILLAN CHIRINOS.
A los folios 27 y 28 obra inserta diligencia de fecha 23 de mayo de 2014, suscrita por el Alguacil del Tribunal, devolviendo boleta de citación librada al ciudadano KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES y por auto de esa misma fecha se agregó.
A los folios 30 al 32 obra inserto escrito de contestación a la demanda, presentada por el ciudadano Farol Johann Ramírez Arenales y por auto de fecha 27 de mayo de 2014 se ordenó agregar al expediente.
A folio 34 corre inserto escrito de pruebas presentado por la abogada Dunia Chirinos Laguna, Apoderado Judicial de los ciudadanos Josefa Alicia Jaimes de Rojas y Macario Rojas Ramírez y por auto de fecha 03 de junio de 2014, se ordenó agregar.
Por auto de fecha 04 de junio de 2014, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandante abg. Dunia Chirinos Laguna, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.
A los folios 37 al 39 corre inserto escrito de pruebas presentado por el ciudadano Karol Johann Ramírez Arenales y por auto de fecha 09 de junio de 2014, se ordenó agregar.
Por auto de fecha 10 de junio de 2014, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada Farol Johann Ramírez Arenales, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.
A los folios 42 al 46 obra inserta decisión de fecha 19 de junio de 2014, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, donde declaró Improcedente la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento de Local comercial, se condenó en costas a la parte demandante por haber resultado vencida la presente causa.
Por auto de fecha 30 de junio de 2014, se declaró firme la decisión dictada en fecha 19 de junio de 2014.
A los folios 51 al 64, obra inserto oficio y copias fotostáticas certificadas del Amparo Constitucional de fecha 29 de septiembre de 2014 y por auto se ordenó agregar.
Mediante distribución realizada en fecha 24 de noviembre de 2014, le correspondió conocer a este Tribunal de la presente causa.-
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2014 (f. 80), se acuerda dársele el curso de Ley correspondiente se formó expediente bajo el Nº 2461-14.
Por auto de fecha 05 de diciembre de 2014, folio 81, se repone la causa al estado que se siga la tramitación de la causa por el procedimiento oral previsto en el Libro Cuarto del Código de Procediendo Civil, a partir de la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 ejusdem, se fijó el quinto día de Despacho siguiente al día en que conste en autos agregada la última notificación que se haga de las partes.
A los folios 82 al 85 obra inserta diligencias suscrita por el Alguacil y boletas de las partes.
A los folios 86 al 87 y sus vueltos obra inserta Acta de Audiencia Preliminar, de fecha 19 de marzo de 2015.
Por auto de fecha 19 de marzo de 2015, folio 88 se ordenó agregar instrumento poder que fue consignado en original por el abogado Baudilio Márquez Flores en el acto de audiencia preliminar.
Al folio 93 y 94 obra inserta escrito por el abogado Baudilio Márquez Flores, actuando como apoderado judicial del ciudadano Farol Johann Ramírez y por auto se ordenó agregar al expediente.
A los folios 95 al 97 obra inserta decisión de fecha 24 de marzo de 2015, se procedió abrir un lapso probatorio en la presente causa de cinco días de Despacho contados a partir del día de Despacho siguiente al día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil para promover las pruebas que no hayan sido promovidas en las fases anteriores del proceso.
A los folios 98 y 99 obra inserto escrito de pruebas presentado por el abogado Baudilio Márquez Flores, apoderado judicial de la parte demandada y por auto se ordenó agregar.
A los folios 101 y 102 obra inserto escrito de pruebas presentado por la abogada Dunia Chirinos Laguna, apoderada judicial de la parte demandante y por auto se ordenó agregar.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2015, folio 103, se admiten cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por las partes, se procedió a fijar la Audiencia o Debate Oral para el vigésimo día de Despacho siguiente al día de hoy a las 10:00 de la mañana.
A los folios 104 al 108, obra inserta acta de Audiencia Oral, de fecha 25 de junio de 2015.
Tal es el historial de la presente causa y el Tribunal pasa a decidir la litis en los siguientes términos.

PRIMERO
Los términos de la controversia quedaron explanados de la siguiente manera:
Alega la parte actora en su escrito libelar lo siguiente>
• Que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 18 de marzo de 2001, inserto bajo el Nº 90, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones, que acompañó constante de tres folios útiles, el segundo de los nombrados, MACARIO ROJAS RAMÍREZ, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ANDRES ELOY RAMIREZ GUATA, quien es mayor de edad, venezolano, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 1.588.764 y domiciliado en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, sobre un inmueble sobre el cual ejercemos derecho de usufructo vitalicio, constituido mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en fecha 14 de febrero de 2001, bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Primer Trimestre, …constituido por un local comercial, ubicado en la intersección de la Avenida Bolívar con calle 3, Nº 9-50, en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, por el término de un año fijo contado a partir del día 7 de marzo de 2001, pudiendo ser prorrogado por ambas partes.
• Que posteriormente el ciudadano ANDRES ELOY RAMIREZ GUATA, cedió la relación arrendaticia, con nuestro consentimiento a su hijo KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, quien es mayor de edad, venezolano, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 13.0918.126 y domiciliado en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, el cual fu dividido en dos locales comerciales, ocupado actualmente el local signado con el Nº 9-50B,
• siendo el último el contrato autenticado ante la Notaria Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 24 de septiembre de 2012, el cual quedó inserto bajo el Nº 24, Tomo 199, acompañamos constante de seis folios útiles, por el término de un año fijo, contado a partir del día 1° de julio de 2012.
• Que en el mencionado contrato suscrito con el ciudadano KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, quedó convenido el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,oo) mensuales que deben ser cancelados por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y en caso de prorroga legal se incrementaría en un treinta (30%) y que al vencimiento del contrato debía entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes muebles y personas, limpio y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente con los servicios públicos instalados en el inmueble y se obligó a destinar el inmueble para actividad comercial, relacionada con la venta de mercancía seca, cualquier cambio debía ser autorizado por ellos, por escrito, así como también cualquier mejora, las cuales quedarían en beneficio del inmueble.
• Que vencido el término convenido en el último contrato suscrito entre ellos, en fecha 30 de junio de 2013, no se firmó nuevo contrato y le manifestaron al arrendatario su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, por lo que al vencimiento del término convenido, empezaría a transcurrir la prorroga legal de carácter obligatorio para ellos y potestativa para dicho ciudadano, como se evidencia de correspondencia enviada en fecha 25 de septiembre de 2013 y como el ciudadano ANDRES ELOY RAMÍREZ GUATA y su cesionario KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, habían ocupado en forma ininterrumpida el inmueble arrendado desde el 7 de marzo de 2001 hasta el 30 de junio de 2013, es decir, por más de doce años y los beneficios que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece a favor de los arrendatarios deben ser interpretados de forma tal que no implique disminución o menoscabos de sus derechos, tenia derecho a una prorroga legal de tres años, conforme lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la mencionada Ley, que expiran el día 30 de junio de 2016, por lo que la relación arrendaticia actualmente se considera a tiempo determinado y el canon de arrendamiento se ajustó a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,oo).
• Que es el caso que a pesar de que están vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, según lo expuesto, el ciudadano KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, no ha cancelado los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2014, a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,oo) mensuales cada uno, que debieron ser cancelados dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento, es decir, hasta el día 20 de febrero, 20 de marzo y 20 de abril del año en curso, a pesar de las gestiones de cobro realizadas por ellos al efecto. Tampoco ha iniciado procedimiento consignatario a su favor, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, ante los Juzgados de Municipio de esta ciudad.
• Que por lo expuesto acudieron ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente demandaron al ciudadano KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, ya identificado, para PRIMERO: Que convenga en la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 24 de septiembre de 2012, inserto bajo el Nº 24, Tomo 199 y en caso contrario, así sea declarada por el Tribunal a su cargo. SEGUNDO: Que les haga entrega del inmueble arrendado, constituido por el local comercial, ubicado en la intersección de la Avenida Bolívar con calle3, N° 9-50B, en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, en las condiciones convenidas y en caso contrario, así sea condenado por el tribunal a su cargo. TERCERO: Que cancele las costas procesales y en caso contrario a ello sea condenado por el tribunal a su cargo. Fundada la acción en el artículo 1.167 del Código Civil…

Por su parte el demandado dio CONTESTACION A LA DEMANDA, en los siguientes términos:
• Que negó rechazó y contradijo, los hechos narrados en el escrito libelar, es falso que yo KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, parte demandada, ya identificado, haya dejado de cancelar los canones de arrendamiento, ya que por mutuo acuerdo entre las partes, propusieron el pago del canon de los meses mencionados, motivado al hecho notorio de la actualidad económica venezolana de las bajas ventas en el comercio y debido a que existió una buena relación arrendaticia de casi trece (13) años consecutivos e ininterrumpidos entre el arrendador y su persona como arrendatario, que lo conllevó con el paso del tiempo a que la misma fuese amena y de confianza, a tal punto que los meses que menciona los demandantes que son Enero, Febrero, Marzo del año en curso, no fueron cancelados oportunamente, ya que obtuvo la plena consideración de espera para dicho pago por parte del arrendador, con quien siempre tuvo trato directo, ciudadano MACARIO ROJAS RAMIREZ, parte actora y quien estuvo de acuerdo en que el pudiese cancelar el canon de arrendamiento en cuanto le fuese posible realizarlo,…
• Acotando que en la presente fecha no adeudamos al arrendador suma alguna ya que deposito en la fecha acordada por nosotros las partes en la cuenta bancaria a nombre del ciudadano MACARIO ROJAS RAMIREZ, Nº 01750034110060285764, en el Banco Bicentenario, sucursal El Vigía, siendo el número de referencia de talón de pago: 103729760 y 104076393, respectivamente, por la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares con cero céntimos (Bs.18.000, oo). Lo que implica que para la presente fecha no adeudó ningún canon, dando cumplimiento al acuerdo en mención….

TERCERO

Celebrada La audiencia oral en fecha 25 de junio de 2015, presente los abogados DUNIA CHIRINOS LAGUNA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Josefa Alicia Jaimes de Rojas y Macario Rojas Ramírez, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad números V- 2.282.930 y V- 656.602, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, parte demandante en la presente causa. Igualmente, presente el Abogado BAUDILIO MARQUEZ FLORES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 4.353.515, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 34.007, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Karol Johann Ramírez Arenales, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.918.126, según consta en poder presentado en este mismo acto, de fecha 04 de febrero del año 2.015, autenticado por ante la Notaria Pública de El Vigía, Estado Mérida, quedando anotado bajo el N° 16, Tomo 10, folio 56 hasta 58 de los Libros respectivos. La parte expuso lo siguiente “Mediante este procedimiento mi mandante Josefa Alicia Jaimes de Rojas y Macario Rojas Ramírez, en contra del ciudadano Karol Johann Ramírez Arenales, por resolución de contrato de arrendamiento, sobre un local ubicado en la intersección de la avenida Bolívar con calle 3, N 9-50B, por estar incurso en la mora en el pago de tres (3) cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2014, después de practicarse la citación del demandado, consigno las cantidades correspondientes a las pensiones arrendaticias adeudadas y en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda incoada en su contra convino en la misma, solicito que se le concediera un plazo de 120 días para hacer entrega del inmueble objeto de relación arrendaticia y le solicito al tribunal que homologara el convenimiento, por lo que solicito al Tribunal se sirva declarar con lugar la acción incoada por mi mandante, conforme al articulo 263 del Código de Procedimiento Civil que establece que el convenimiento es irrevocable y el Juez dará por consumado el acto y se procederá como en sentencia pasada de cosa juzgada. Es todo” La parte demandada expuso lo siguiente: “Con relación a la demanda incoada en contra de mi representado en la audiencia preliminar se consigno bauches de la cuenta personal del demandante, específicamente del banco bicentenario, donde se comprueba que los meses enero, febrero y marzo de 2014, fueron depositados para cancelarles. Si bien es cierto, que dicha cancelación fue días posteriores al vencimiento, es por que así se tenia convenido por la parte demandante, por los motivos explicados en la respectiva contestación de la demanda y por a través de esos depósitos, se dejan cancelados dichos meses demandados y así fueron aceptados y convenidos tácitamente por la parte demandante. Por otro lado, hago saber a este Tribunal que en el presente juicio se han violentado principios constitucionales como el debido proceso articulo 49 de la Constitución Nacional y la tutela judicial efectiva articulo 46 ejusdem y se han violentado normas de orden público contenidas en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para uso comercial y por lo tanto el presente procedimiento esta viciado de nulidad, entre estas tenemos: la violación de la primera disposición transitoria que establece que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuadas en un lapso no mayor de seis meses y de autos se desprende que tal adecuación no existe. Segunda violación: Se ha violado la tercera disposición de la Ley anteriormente mencionada que establece entre otros, que se tiene que agotar la vía administrativa, de conformidad con lo establecido en articulo 41, literal L, ejusdem. Igualmente, se ha violado el artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial que dice entre otros, que los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable y que toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algún derecho se consideran nulas. Pues bien ciudadano Juez, la presente intervención es para que aplique lo concerniente a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, tal y cual como están planteadas las normas por ser de orden público, por cuanto si no acarrearía este Tribunal las sanciones establecidas en el articulo 140 constitucional. Es todo”. Se le concedió nuevamente el derecho de palabra a la parte demandante, quien expuso: “Alega el apoderado judicial del demandado que a su representado en este proceso se le violo el debido proceso y la tutela judicial efectiva y en efecto cita la disposición transitoria primera de la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en la que se establece que para la entrada en vigencia de la misma deben adecuarse los contratos de arrendamiento en un lapso no mayor de seis meses, pero es el caso que cuando entró en vigencia la mencionada ley ya el demandado había incurrido en la causal de resolución de contrato y estaba en curso el juicio, el cual se adecuo de procedimiento breve al procedimiento oral, por lo que no se le violo el debido proceso, ni la tutela judicial efectiva y en relación a la disposición transitoria tercera la misma esta referida a las medidas cautelares, para lo que se debe agotar previamente el procedimiento administrativo que la autorice, pero ese caso en este procedimiento no se solicito medida cautelar y por último con relación a la violación del articulo tercero no hay constancia en actas que se haya violado derecho alguno, por cuanto se acciono en su contra por haber incumplido en el pago de las pensiones arrendaticias y así lo acepto el en su escrito de contestación de la demanda debidamente asistido de abogado. Es todo”. Seguidamente se concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte actora, a los fines de que ofrezca las respectivas pruebas, haciéndolo de la manera siguiente: “Con la finalidad de probar la cualidad de mi mandante y del demandado ofrezco la prueba documental promovida en el particular primero y segundo del escrito de promoción de pruebas agregado al folio 101 del expediente y con la finalidad de probar el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demando ofrezco la prueba de confesión judicial contenida en el escrito de contestación a la demanda y la prueba de tarjas constituida con los depósitos bancarios producidos por el demandado en la que se evidencia la extemporaneidad de pago posterior a haberse practicado la citación para este proceso. Es todo”. Acto continuo, se concede el derecho de palabra a la parte demandada, a los fines de que ofrezca las respectivas pruebas, de la manera siguiente: “Ofrezco a este Tribunal como prueba de haber cancelado los meses de enero, febrero y marzo 2014, los bauches depositados a la cuenta de la parte demandante para así dejar cancelados dichos meses demandados, para así dar cumplimiento a lo acordado entre las partes contratantes, haciendo la salvedad que sumando los depósitos da la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), es decir, que en esa oportunidad se le deposito cuatro mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 4.550,00), de mas para dar cumplimiento a lo acordado por las partes e igualmente opongo y ofrezco a este Tribunal el documento fundamental de la acción que es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes como cierto, el cual finiquitaba o expedía el 30 de junio de 2013, y que en los actuales momentos el demandado esta gozando de la prorroga legal, la cual vence el 30-06-2016. Ofrezco igualmente, los otros bauches bancarios que corren en autos para probar que el demandado esta al día con el pago de canon de arrendamiento.

CUARTO:

El Tribunal reitera la aplicación especialmente del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en donde se expresa entre otras cosas:
“Los Jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”.

Visto tal precepto legal se desprende de autos que se presentó una demanda proveniente de la pretensión incoada por los ciudadanos JOSEFA ALICIA JAIMES DE ROJAS Y MACARIO ROJAS, contra el ciudadano KARON JOHANN RAMIREZ ARENALES, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, según se desprende del análisis efectuado tanto a los alegatos de las partes como al material probatorio aportado, las partes convienen en la existencia de la relación arrendaticia sobre un local comercial ubicado en la intersección de la Avenida Bolívar con calle 3, Nº 9-50, de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, pero controvierten el asunto sometido a decisión, en los siguientes términos: La parte actora fundamentó su acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando que la parte demandada, adeuda los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero y marzo de 2014 a razón de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00) mensuales cada uno, por su parte el demandado, alegó que se encuentra solvente en los pagos y en el lapso probatorio consignó bauches de depósitos bancarios.
Ahora bien, este Tribunal entra a precisar la naturaleza del contrato de arrendamiento, por cuanto la parte actora instaura el presente procedimiento por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento. Ante este hecho, se trae a colación lo siguiente: “La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria”, P. 31, ediciones Caracas, 1990, en la cual expresa lo siguiente:
“El plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que si se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”

Así las cosas, existe distinción en el contrato a tiempo determinado con prórroga y contrato a tiempo indeterminado, siendo el primero de ellos, aquel que aún cuando las partes establecen en el contrato el plazo de duración, sin embargo conviene que de no comunicarse una de las partes a la otra su intención de dar por terminado el contrato, este continua por otro lapso de tiempo igual y así sucesivamente, no dejando el contrato por esta situación de ser determinado aun cuando sean varias las prórrogas; y en el segundo de los casos, debe entenderse como indeterminado aquel contrato en principio sin determinación de tiempo, por cuando no fue regulado en el contrato o aquellos a plazo fijo, en los cuales vencido como ha sido el lapso determinado el arrendatario continua en la posesión de inmueble sin oposición del arrendador tal como lo establece la norma prevista en el artículo 1600 del Código Civil (tácita reconducción). También se considera a tiempo indeterminado los contratos a plazo fijo en los cuales las prórrogas excedan de 15 años, tal como lo establece el artículo 1580 ejusdem.

En el presente caso, se desprende del contrato de arrendamiento de fecha 1º de julio de 2012, autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido del Estado Mérida, las partes convinieron en que el tiempo de duración del contrato era por un (01) año fijo contado a partir del 1º de julio de 2012 hasta el 1º de julio de 2013 y como no se volvió a renovar un nuevo contrato y la parte demandante le manifestó al arrendatario dicha voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, por lo que al vencimiento de dicho contrato comenzó a transcurrir la prórroga legal que en este caso sería de tres (3) años, que culminarían el 30 de junio de 2016, por lo que el arrendatario ocupó el inmueble por más de doce años es decir, desde el 7 de marzo de 2001 hasta el 30 de junio de 2013, continuando el contrato de arrendamiento como un contrato a tiempo determinado.
Del análisis de la relación de los hechos (contrato a tiempo determinado) y la pretensión de la parte demandante (resolución de contrato de arrendamiento) se puede concluir que la acción escogida es la idónea, pues al tratarse de un contrato a tiempo determinado lo procedente es intentar la acción de resolución de contrato basada en el artículo 1.167 del Código Civil, tal como lo señala en su libelo de la demanda.
En este orden de ideas y ante el hecho de que la parte demandante escogió la vía idónea establecida en la ley para regular los contratos a tiempo determinado, este Tribunal acoge el criterio sostenido por la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 21 de abril del año 1981, que expresa:

“…pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tienen establecido desde lo antiguo que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que lo constituyen analizados a la luz de la ley, atendidas a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado; y que, en su virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde a los jueces…”

De lo expuesto concluye esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo determinado, en virtud de que expirado el tiempo fijado, el arrendatario ciudadano KAROL JOHANN RAMIREZ ARENALES, comenzó a disfrutar de la prórroga legal que establece la ley y que en el presente caso, se tomó como referencia el hecho de que el arrendatario tiene ocupando el inmueble por más de doce años, lo que la Ley le concede tres (3) años de prórroga legal y al estar circunscrito en este hecho el mismo continúa siendo un contrato a tiempo determinado y así se declara.
Seguidamente este Tribunal pasa a analizar, si hubo o no incumplimiento de la referida obligación legal y contractual. En tal sentido, tenemos: Que corresponde a este Juzgadora analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través de los depósitos bancarios efectuados por ante el Banco Bicentenario, sucursal El Vigía, en fecha 22-05-2014, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) según comprobante de pago Nº 103729760 y en fecha 23-05-2014, por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) según comprobante de pago Nº 104076393.
Ahora bien, se observa que dichos pagos efectuados mediante depósitos en la cuenta perteneciente al demandante Macario Rojas, que los mismos fueron hechos de manera extemporánea por cuanto los meses que reclama los actores en el libelo de la demanda son enero, febrero y marzo de 2014 y dicho pagos fueron hechos en el mes de mayo de 2014, por lo que se declara la extemporaneidad de los mismos.
Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capítulo de las pruebas; y dado que fue establecido la extemporaneidad del pago correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2014, por lo que, al no haber sido legítimamente efectuado, el pago arrendaticio, la misma no prueba el estado de solvencia del arrendatario, con respecto a dichos meses, conforme al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La obligación por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento además está prevista legalmente en el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, que establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Establece el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil expresan:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación.”
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.”
En dichas normas se regula la distribución de la carga de la prueba, y se establece con precisión, que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. S.S.C.C del 27 de Julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES C. A.)
Por tal motivo, al no haber demostrado el demandado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero y marzo de 2014, en la forma establecida en el contrato, se concluye que los pagos efectuados por el demandado correspondientes a los meses señalados los hizo de manera extemporánea, por tal motivo, procede la resolución de contrato incoada por la parte actora, en el presente juicio y así se declara.
En cuanto al alegato esgrimido por la parte demandada, en relación a que se violentó el debido proceso por cuanto se quebrantaron las normas establecidas en la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, por lo tanto el presente procedimiento está viciado de nulidad, este Tribunal apoya el argumento efectuado por la parte demandante en el sentido de que no se violó el debido proceso y la tutela judicial efectiva y en efecto se cita la disposición transitoria primera de la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la que se establece que para la entrada en vigencia de la misma deben adecuarse los contrato de arrendamiento en un lapso no mayor de seis meses, pero es el caso que cuando entró en vigencia la mencionada Ley ya el demandado había incurrido en la causal de resolución de contrato y estaba en curso el juicio, el cual se adecuó de procedimiento breve al procedimiento oral, por lo que no se le violó el debido proceso, ni la tutela judicial efectiva y en relación a la disposición transitoria tercera la misma está referida a las medidas cautelares, para lo que se debe agotar previamente el procedimiento administrativo que la autorice, pero ese caso en este procedimiento no se solicito medida cautelar y por último con relación a la violación del artículo tercero no hay constancia en actas que se haya violado derecho alguno, por cuanto se accionó en su contra por haber incumplido en el pago de las pensiones arrendaticias y así lo aceptó él en su escrito de contestación de la demanda debidamente asistido de abogado, por tal motivo, se desechan los alegatos esgrimidos por el demandado y así se declara.
QUINTO
DISPOSITIVA
Por los motivos anteriormente señalados y en virtud de las disposiciones legales precitadas, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: Se declara con lugar la demanda interpuesta en fecha ocho de mayo de 2014, por los ciudadanos JOSEFA ALICIA JAIMES DE ROJAS y MACARIO ROJAS RAMIREZ, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números V-2.282.930 y V- 656.602, domiciliados en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y hábiles, representados por su apoderada judicial ciudadana Dunia Chirinos Laguna, de nacionalidad venezolana, titular de la cédulas de identidad números V- 3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.469, contra el ciudadano Karol Johann Ramirez Arenales, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.918.126, domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, por Resolución de contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el articulo 1167 del Código Civil, por cuanto la parte demandada no demostró en autos el pago oportuno de los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2014, incurriendo de esta manera en mora, violando la cláusula DECIMA contenida en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 24 de septiembre del año 2012, por ante la Notaria Pública de Ejido, quedando inserto bajo el N° 24, Tomo 199 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
Segundo: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena la entrega inmediata del local comercial objeto de litigio, ubicado en la intersección de la avenida Bolívar con calle 3, N° 9-50B, de esta ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Bolivariano de Mérida, libre de personas, cosas y objetos, en las mismas condiciones en que fue arrendado.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la notificación de las partes, para ponerlas en conocimiento de que en el día de Despacho siguiente al día en que conste en autos la última notificación que se haga de ellas, comenzará a transcurrir el lapso para ejercer el recurso de apelación en contra de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación.
Publíquese y regístrese.
Dado, Sellado, Firmado y Refrendado en la sala de Despacho del Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano del Estado Mérida. El Vigía, cuatro (4) de agosto del año dos mil quince (2015). AÑOS: 205° DE LA INDEPENDENCIA Y 156° DE LA FEDERACIÓN.
LA JUEZ

ABG. CARMEN E. RINCÓN.
LA…
…SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. ANA FERNANDEZ DE MURILLO
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:30 de la tarde y se dejó copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal.
La Secretaria Temporal,

Abg. Ana Fernández de M.
Exp. N° 2461-14.-
CERR/afdem.