TSJ Regiones - Decisión

Exp. 23.540

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

204° y 155°

DEMANDANTE: VALERO DE PORRAS CARMEN BEATRÍZ.
ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO Y MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS.
DEMANDADA: RODRÍGUEZ DÁVILA SARALINA.
ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL HUMBERTO MILIANI ROJAS Y THAIS COROMOTO BRICEÑO HERNÁNDEZ.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO (CUESTIONES PREVIAS).

NARRATIVA

Se inicia el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO, mediante formal libelo de la demanda incoado por el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, titular de la cédula de identidad N° V.-4.965.578, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.601, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO DE PORRAS, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número V.-3.031.663, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, según poder otorgado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, con Funciones Notariales, inserto bajo el N° 42, tomo 9-A, de fecha 01 de septiembre del año 2014, contra la ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA. La presente demanda le correspondió por distribución a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, según nota de recibo de fecha 23 de septiembre de 2014, que obra al folio 23. Por auto de fecha veinticuatro de septiembre del 2014, le dio entrada y curso de ley, a las buenas costumbres y al orden público. En consecuencia, emplácese a la ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-3.789.506, para que comparezca por ante el Despacho de este Juzgado dentro de los Veinte días de despacho siguientes aquel en que conste de autos las resultas de su citación ordenada y de contestación a la demanda. En la misma fecha se formó expediente bajo el N° 23.540 y no se libraron los recaudos de citación a la demandada por cuanto la parte actora no consignó los fotostatos correspondientes.
Al folio 26, por auto de fecha 10 de octubre de 2014, el Tribunal ordenó librar los recaudos de citación a la demandada de autos.
Al folio 29 obra declaración suscrita por el Alguacil adscrito a este Tribunal, de fecha 04 de noviembre de 2014, mediante la cual devuelve la boleta de citación de la demandada ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, debidamente firmada.
A los folios 32 al 36, obra escrito de cuestiones previas consignado por los abogados RAFAEL H. MILIANI R. y THAIS C. BRICEÑO H., apoderados judiciales de la parte demandada.
Al escrito 63 al 66, obra escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas, consignado por la parte demandante, Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS.
A los folios 69 al 70, obra escrito de promoción de pruebas en la incidencia, consignado por la parte demandada, a través de su coapoderada judicial, Abogada THAIS C. BRICEÑO H., de conformidad con lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se admitieron según auto de fecha 20 de enero de 2015 (folio 77).
Al vuelto del folio 77, por auto de fecha 20 de enero del 2015, el Tribunal entró en términos para decidir las cuestiones previas opuestas.
A los folios 78 al 80, obra escrito de conclusiones de la incidencia, consignado por la abogada Thais Briceño.
Siendo este en resumen el historial de la presente causa, el Tribunal para resolver observa:

MOTIVA
I

LA PRESENTE CONTROVERSIA QUEDO PLANTEADA POR LA PARTE ACTORA LOS EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

• Que su representada es propietaria de un bien inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 6, que es parte integral del Edificio “VALMONT”, ubicado en Avenida 3, con calle 27 de la ciudad de Mérida, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida y posee una superficie aproximada de 103.82 mts2.
• Que en fecha 30 de julio del año 2013, el coapoderado de su representada, ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, actuando en su nombre y representación, otorgó un contrato de promesa de futura compra venta, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, estado Mérida, bajo el N° 13, Tomo 81, de fecha 30 de julio del año 2013.
• Que si bien es cierto que el contrato de promesa futura de compa-venta, fue otorgado en fecha 30 de julio del año 2013 y que su vigencia era de 120 días, contados desde la fecha de autenticación, entonces es de ley concluir, que el referido contrato venció en fecha 28 de noviembre de 2013.
• Que es el caso que desde la fecha de otorgamiento del ya comentado contrato de promesa futura de compra-venta, la oferida, ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, no ha realizado los trámites para concretar la compra del bien inmueble ofertado ya descrito, bien a través de entes de carácter privado, ni a través de recursos propios, con lo cual, se ha demostrado un notorio e irremediable incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
• Que acude a demandar como en efecto demanda la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, POR INCUMPLIMIENTO, a la ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, para que en forma voluntaria o dada su negativa, el juzgador le obligue a realizar los actos siguientes: PRIMERO: La extinción del contrato de promesa de futura compra-venta otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, del estado Mérida, inserto bajo el N° 13, Tomo 81, de fecha 30 de julio del año 2013. SEGUNDO: Al pago definitivo de compra-venta, dado a razones y causas imputables a la acá demandada, estimadas en la cantidad de 50.000,00 Bs., tal como lo contempla la Cláusula Penal o Sancionatoria, contenida en la Cláusula Sexta del comentado contrato. TERCERO: Al pago de los Gastos y Costas Procesales, prudencialmente calculadas por éste Tribunal.
• Estimó la demanda en la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs.1.200.000,00), equivalentes a Nueve Mil Cuatrocientos Cuarenta y Ocho Unidades Tributarias (9.448UT).
• Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.143, 1.159, 1.167 y 1.276 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1, 3, 11, 14, 42, 174 y 340 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
II
A los folios 32 al 36 obra escrito de oposición de cuestiones previas presentado por los Abogados RAFAEL MILIANI y THAIS BRICEÑO, titulares de la cédula de identidad números V.-8.022.961 y V-9.325.357, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 28.082 y 131.265, siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la presente demanda, opusieron las siguientes cuestiones previas:
• 1) Artículo 346 ordinal 7°. La existencia de una condición o plazo pendiente: Por cuanto el demandante ha transgredido lo establecido en el Artículo 94 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos para Vivienda, Gaceta Oficial N° 39.783, de fecha 21 de octubre de 2011, N° 6.053, Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011 al no haber tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento previo a demandas judiciales.
• Que la alegada cuestión previa se refiere a que nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de un acontecimiento futuro, posible y cierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es Resolutoria.
• Solicita que la presente cuestión previa sea declarada con lugar, puesto que los demandantes obviaron el trámite administrativo previo y obligatorio antes de acudir a la vía jurisdiccional.
• 2) Artículo 346 ordinal 8°. La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Alegando que el demandante ha transgredido lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al no haber tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento previo a las demandas judiciales, por lo que solicita que la presente cuestión previa sea declarada con lugar por existir una cuestión prejudicial administrativa.
• 3) Artículo 346 ordinal 11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En sentido general la acción es inadmisible: 1.- Cuando la ley expresamente lo prohíbe. 2.- Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se cumplen. 3.- Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los Principios Generales del Derecho Procesal le exige. También indicó que: “Existe una categoría más específica de causales de inadmisibilidad de la acción y es que ella se utilice para violentar el orden público o infringir las buenas costumbres”. – “Los escritos de demandas que atenten contra la majestad de la justicia”. – “La omisión del requisito de procedimiento administrativo se traduce en una prohibición de la ley de admitir la demanda mientras no se le haya dado cumplimiento pues tal procedimiento previo puede evitar el uso de la vía jurisdiccional”.
• Que al leer detenidamente el libelo de la demanda se evidencia principalmente que el demandante ha transgredido lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, al no haber tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento previo a las demandas judiciales. En consecuencia, solicita muy respetuosamente a este juzgado que la presente cuestión previa sea declarada con lugar.
• Indicó como domicilio procesal la Avenida 4 Bolívar, entre calles 24 y 25, Edificio Oficentro, piso 5, Oficina 5-4 del Municipio Libertador del estado Mérida.
DEL ESCRITO DE OPOSICIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
III
A los folios 63 al 66, obra escrito de oposición a las cuestiones previas consignado por el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, en su carácter de coapoderado judicial de la ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO DE PORRAS, contradijo las cuestiones previas en los siguientes términos:
• Primera: En cuanto a la existencia de una condición o plazo pendiente, se opone al asidero legal de esta cuestión previa, toda vez que no existe una condición o plazo pendiente, contenido en un procedimiento administrativo, ni menos aún, contenido por ante algún órgano jurisdiccional, incoado por alguna de las partes accionantes, por lo que solicita se declare sin lugar la misma.
• Segunda: En cuanto a la existencia de una cuestión prejudicial administrativa que deba resolverse en un proceso distinto, se opone toda vez que no existe un procedimiento previo, ni distinto incoado por ante otro órgano jurisdiccional del territorio nacional, del cual penda la decisión de la presente acción.
• Tercera: En cuanto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Se opone a la presente cuestión previa, toda vez que es falso y carente de base legal, que su representada antes de incoar la presente acción, debió haber agotado la vía administrativa, tal como errada y maliciosamente lo pretende hacer valer la parte demandada, y en un mismo orden de ideas, es carente de juridicidad el argumento de que las normas adjetivas exista la prohibición de admitir la presente acción.
• Que en cuanto al falaz argumento que existe una flagrante violación a la norma contenida en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que no se cumplió con el procedimiento administrativo previo a las demandas, ello es completamente falso, puesto que en dicha normativa de orden público taxativamente se consagra que tal procedimiento previo es de carácter obligatorio, solo cuando de dichas acciones pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, y es el caso que en el escrito libelar no existe la petición de desalojo del bien objeto del contrato cuya resolución se solicita.

ANALISIS Y VALORACION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
IV
Estando en tiempo útil, para promover pruebas en la presente causa la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, que obra a los folios 69 al 70, promovió las siguientes:
Documentales:
1.- Promovió el valor y mérito jurídico del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA (hoy fallecido), titular de la cédula de identidad N° 650.171 y padre de la demandante ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO PORRA, titular de la cédula de identidad N° 3.031.663 y su representada ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, titular de la cédula de identidad N° 3.789.506, que se encuentra agregada a los folios 37 al 39 del presente expediente. El objeto y la pertinencia de esta prueba es demostrar que entre su representada y la ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO DE PORRA, existe indudablemente una relación arrendaticia la cual se originó aproximadamente hace veinte (20) años, entre el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA y su representada, quien ha ocupado todo ese tiempo ininterrumpidamente el inmueble objeto de esta demanda.
Este juzgador observa que el documento aquí promovido obra agregado en copia simple, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte actora dentro de la oportunidad legal, en el cual se evidencia que fue suscrito en fecha 15 de junio de 1997, por el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA (hoy fallecido) y la ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, demandada, en calidad de arrendador y arrendataria, respectivamente, el cual no fue tachado ni impugnado por la contraparte en su oportunidad legal, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
2.- Promovió el valor y mérito jurídico, de documento público del Expediente Administrativo signado con el N° 352, en cinco (5) folios útiles, aperturado por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) del Estado Mérida. El objeto y pertinencia de esta prueba es demostrar ciudadano Juez que su representada SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, solicitó ante esa Superintendencia la venta del apartamento de acuerdo a los parámetros legales y específicamente de acuerdo a lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Este juzgador observa que el documento público promovido obra agregado a los folios 71 al 75 del presente expediente, en el cual se evidencia la solicitud realizada por la demandada para solucionar la compra del apartamento objeto del documento cuya resolución de contrato se pretende, razón por la cual se valora como documento administrativo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
3.- Promovió el valor y mérito jurídico, de la copia simple de documento público del expediente signado con el N° 27.574 que se encuentra inserto en el presente expediente a los folios 40 al 51. El objeto de la presente prueba es demostrar a este honorable Juzgado que su representada, ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, viene poseyendo ininterrumpidamente el inmueble objeto de este juicio donde la misma es arrendataria el mismo desde hace aproximadamente veinte años.

Este juzgador observa que el mencionado documento obra agregado a los folios 40 al 51 del presente expediente, al cual este juzgador le otorga valor probatorio, ya que al no haber sido tachado ni impugnado, del mismo se evidencia que entre la ciudadana SARALINA se encuentra en el inmueble objeto del contrato de resolución como arrendataria, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
4.- Promovió el valor y mérito jurídico, de la copia simple de documento público del expediente signado con el N° 6957 que se encuentra inserto en el presente expediente a los folios 52 al 60. El objeto de la presente prueba es demostrar a este honorable Juzgado que su representada, ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA, viene poseyendo ininterrumpidamente el inmueble objeto de este juicio donde la misma es arrendataria el mismo desde hace aproximadamente veinte años.

Este juzgador observa que el mencionado documento obra agregado a los folios 52 al 60 del presente expediente, al cual este juzgador le otorga valor probatorio, ya que al no haber sido tachado ni impugnado, del mismo se evidencia que entre la ciudadana SARALINA se encuentra en el inmueble objeto del contrato de resolución como arrendataria, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
5.- PRUEBA DE INFORMES: Solicitó se sirva solicitar a la Superintendencia Nacional de Vivienda a fin de que informe si por ante dichas oficinas existe aperturado o instaurado el procedimiento de Oferta de Venta del inmueble ubicado en el Edificio Valmot de la Avenida tres Independencia, esquina calle 27, número 6, Municipio Libertador del Estado Mérida, propiedad de la ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO DE PORRAS, a favor de su representada, ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA.

Este juzgador observa que la prueba aquí promovida no fue admitida por el Tribunal, tal como se evidencia en auto de fecha 20 de enero de 2015 (folio 97), razón por la cual no se le otorga valor probatorio alguno. Y ASÍ SE DECLARA.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
V
Encontrándose el presente juicio en etapa de decidir las cuestiones previas opuestas, lo hace en los siguientes términos:
En relación al Ordinal 7°: La Existencia de una Condición o Plazo Pendiente: Es menester acotar, que según la Doctrina, la condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento. La norma se refiere a la que produce efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras esta condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por lo tanto no existe. El plazo o término es un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de una obligación.
En el presente caso, la parte demandada manifestó que existe una relación arrendaticia la cual se originó hace 20 años entre el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA (hoy fallecido) y la ciudadana SARALINA RODRIGUEZ DÁVILA, por lo que se debió aplicar no las normas del Código Civil, sino la materia especial inquilinaria, en especial lo referido a la Providencia N° 00042, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N° 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014, que remite al artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y fundamentó esta cuestión previa en el artículo 94, ejusdem, puesto que los demandantes obviaron el trámite administrativo previo y obligatorio antes de acudir a la vía jurisdiccional.
Ahora bien, este juzgador, de la revisión que hiciere al documento objeto del presente juicio, observa que en ninguna de las cláusulas prevé condición alguna para dar inicio a la vía jurisdiccional para resolver la relación contractual de la cual se pide la resolución. Razón por la que la citada cuestión previa debe ser declarada sin lugar, tal como será establecida en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-
En relación al Ordinal 8° La Existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto: La parte demandada manifestó que existe una relación arrendaticia la cual se originó hace 20 años entre el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA (hoy fallecido) y la ciudadana SARALINA RODRIGUEZ DÁVILA, por lo que se debió aplicar no las normas del Código Civil, sino la materia especial inquilinaria, en especial lo referido a la Providencia N° 00042, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N° 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014, que remite al artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y fundamentó esta cuestión previa en base a que el demandante, a su decir, ha transgredido lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos para Vivienda, Gaceta Oficial N° 39.783, de fecha 21 de octubre de 2011, N° 6.053 Extraordinario de fecha 12 de Noviembre de 2011, al no haber tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, el procedimiento previo a las demandas judiciales y que en consecuencia solicita que la presente cuestión previa sea declarada con lugar por existir una cuestión prejudicial administrativa.
Ahora bien, la doctrina de nuestro Máximo Tribunal exige como requisitos para que proceda esta cuestión previa los siguientes: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquél en el cual se ventilará dicha pretensión y c) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de éste, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
De los requisitos antes expuestos observa quien decide que la parte demandada se basa en que no se tramitó el procedimiento administrativo previo a la interposición de la presente demanda, lo cual evidentemente no encaja dentro de la cuestión prejudicial indicada, puesto que no se puede alegar la existencia de una cuestión prejudicial de un procedimiento que ni siquiera se intentó, razón por la que la presente cuestión previa deberá ser declarada sin lugar, tal como será establecida en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-
En relación al Ordinal 11° . La prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, la parte demandada manifestó que existe una relación arrendaticia la cual se originó hace 20 años entre el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA (hoy fallecido) y la ciudadana SARALINA RODRIGUEZ DÁVILA, por lo que se debió aplicar no las normas del Código Civil, sino la materia especial inquilinaria, en especial lo referido a la Providencia N° 00042, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N° 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014, que remite al artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en base a que el demandante transgredió lo establecido en el artículo 94, ejusdem, al no haber tramitado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento previo a las demandas judiciales y que de acuerdo al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, la demanda quede desechada y extinguido el proceso.
Respecto a esta cuestión previa, la doctrina ha establecido que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa.
Este juzgador, ante el señalamiento de la parte demandada respecto a que existe una relación arrendaticia la cual se originó hace aproximadamente 20 años, entre el padre de la demandante (hoy fallecido) y su persona, resulta pertinente el argumento esgrimido por la demandada, que en este caso no se deben aplicar las normas del Código Civil, sino las referentes a la materia inquilinaria y, encontrando este juzgador, que efectivamente de la revisión que se hiciere al documento fundamental de la acción, específicamente en su CLÁUSULA SEGUNDA, que la duración del presente contrato será por el lapso de 120 días, contados desde la fecha de autenticación del presente documento. De igual manera, al hacer mención a la Gaceta Oficial N° 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014, en la cual publicó la Providencia N° 00042, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, referida a las Normas para que los propietarios y arrendadores de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias, en la que se establece en su artículo 2 que la oferta de venta a que hace referencia el presente artículo, deberá hacerse de conformidad a lo establecido en el Título VI, Capítulo I de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Es así como el artículo 133, ejusdem, dispone: “En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario…”, por lo que existe una disposición en el contrato objeto del presente juicio que exige un requisito que consta en una disposición expresa de la ley. Cabe destacar que el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, que señala lo siguiente: “…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...)”.
Ahora bien, analizada la disposición establecida en la Cláusula Segunda del contrato, en la que se limitó a 120 días la duración del impugnado contrato de opción a compra, conjuntamente con la providencia emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quien remite a su vez, en su artículo 2, a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 133, el cual establece un mínimo de 1 año como plazo para la consumación de la operación de compra venta, se puede concluir que en el presente caso se inobservó la prohibición establecida legalmente, dándole preferencia a lo dispuesto en el contrato, que como sabemos es ley entre las partes, siempre y cuando no se establezca alguna disposición que colida con normal legal o constitucional, situación que está ocurriendo en el presente caso, ya que quedó establecida la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la presente acción, hasta tanto no hubiere transcurrido el lapso previsto en el artículo 133 de la ley especial antes citada, pretendiendo el demandante enervar la jurisdicción a su favor con la disposición contractual viciada, razón por la cual, la presente cuestión previa deberá ser declarada con lugar y en consecuencia, desechada la demanda y extinguido el proceso, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.-
DISPOSITIVA
Por las consideraciones anteriormente hechas este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Constitución y sus Leyes, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la existencia de una condición o plazo pendientes y a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en proceso distinto, respectivamente, opuestas por la parte demandada ciudadana SARALINA RODRIGUEZ DÁVILA, contra la demanda incoada por la ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO DE PORRAS, a través de su apoderado judicial Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS. Y ASÍ SE DECIDE.-

SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demanda, ciudadana SARALINA RODRIGUEZ DÁVILA, de conformidad con lo establecido en el artículo 133 de la ley para la Regularización y Control de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, en concordancia con el artículo 2 de la Providencia N° 00042, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N° 40.382, de fecha 28 de marzo de 2014 y sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002. Y ASI SE DECIDE.
TERCERO: En consecuencia, queda DESECHADA LA DEMANDA que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta por Incumplimiento, incoara el Abogado MIGUEL ANTONIO CÁRDENAS, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN BEATRÍZ VALERO DE PORRAS, contra la ciudadana SARALINA RODRÍGUEZ DÁVILA y EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado perdidosa en la presente incidencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes o en su defecto a su apoderado judiciales, haciéndoles saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la sentencia dictada en el presente juicio, comenzará a computarse pasados que sean diez días de despacho siguientes aquel en que conste en autos la última notificación ordenada; acogiendo criterio pacifico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil Exp. AA-20C-2004-000358, de fecha 15/11/2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez. Y ASI SE DECIDE.
COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGISTRASE Y DEJESE COPIA Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los treinta (30) días del mes de enero del año dos mil quince 2015. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación. (FDO) EL JUEZ ABG. JUAN CARLOS GUEVARA. (FDO) LA SECRETARIA ABG. LII ELENA RUIZ TORRES. ESTA EN TINTA EL SELLO DEL TRIBUNAL. LA SUSCRITA ABG. LII ELENA RUIZ TORRES, SECRETARIA TITULAR DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, CERTIFICA: QUE LA ANTERIOR COPIA ES FIEL Y EXACTA DE SU ORIGINAL QUE SE ENCUENTRA INSERTA EN EL EXPEDIENTE No. 23.540, CUYA CARÁTULA DEMANDANTE: VALERO DE PORRAS CARMEN BEATRÍZ. DEMANDADA: RODRÍGUEZ DÁVILA SARALINA. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO. Y QUE SE EXPIDEN Y CERTIFICAN DE CONFORMIDAD CON LOS ARTÍCULOS 111 Y SIGUIENTES DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. CONSTE HOY TREINTA DE ENERO DEL AÑO DOS MIL QUINCE.

LA SECRETARIA,

ABG. LII ELENA RUIZ TORRES

EL JUEZ,

ABG/M.Sc. JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO.
LA SECRETARIA,

ABG. LII ELENA RUIZ TORRES
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las dos de la tarde. Se libraron boletas de notificación y se entregaron al Alguacil para que las haga efectivas conforme a la Ley. Se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal. Conste, hoy treinta (30) días del mes de enero del año dos mil quince (2.015).

LA SRIA,

ABG. LII ELENA RUIZ TORRES