TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR
DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y
SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA.
204° y 155°
EXPEDIENTE NRO. 8849.
DEMANDANTE: BERTA DEL CARMEN CONTRERAS a través de su apoderada judicial abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar.
DEMANDADO: WUILMER ENRIQUE GALLARDO DUGARTE Y OMAR QUINTERO GUERRERO.
MOTIVO: DESALOJO.
FECHA DE ADMISIÓN: 05 de Noviembre de 2014.
VISTOS:
SENTENCIA INTERLOCUTORIA
DE CUESTIONES PREVIAS:
L A N A R R A T I V A:
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la ciudadana BERTA DEL CARMEN CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº4.747.194, domiciliada en la ciudad de Mérida y hábile, a través de su apoderada judicial abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780; por DESALOJO; CONTRA Los ciudadanos WUILMER ENRIQUE GALLARDO DUGARTE Y OMAR QUINTERO GUERRERO, titulares de las cédulas de identidad Nº8.000.102 y 8.026.062.
La ciudadana Berta del Carmen Contreras, parte actora, ya identificada, a través de su apoderada judicial abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780, en el libelo de la demanda expone:
En fecha 28 de febrero de 2014, mi poderdante celebró por vía privada, un contrato de arrendamiento por seis meses fijos, con los ciudadanos Wuilmer (por error involuntario se escribió Wilmer) Enrique Gallardo Dugarte, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº8.000.102, del mismo domicilio y hábil, en calidad de arrendatario y el ciudadano Omar Quintero Guerrero, venezolano, mayor de edad, soltero, médico, titular de la cédula de identidad Nº8.026.062, del mismo domicilio y hábil, en su condición de co-arrendatario, contrato de arrendamiento que acompaño en original, en tres folios marcado “b”.
Según consta en la cláusula Primera de dicho contrato, mi poderdante dio en arrendamiento a los ciudadanos Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y Omar Quintero Guerrero, parte de un inmueble de mayor extensión, que es de su propiedad, como se evidencia del documento de propiedad registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha 18 de diciembre de 2006, bajo el Nº36, folios 256 al 261, protocolo primero, tomo octogésimo cuarto, cuarto trimestre del referido año 2006, el cual presento en original y en copia simple marcado con la letra “b”, para que previa certificación en autos, me sea devuelta original. Dicho inmueble, dado en arrendamiento está constituido por un Lote de Terreno, con tres locales sin baño, un local con baño y una platabanda techada, puerta de hierro que dan acceso a los locales con un área aproximada de 560mts2, ubicado en la avenida 1 Hoyada de Milla, signado con el Nº6-54, en jurisdicción de la parroquia Milla del Municipio Libertador del estado Mérida.
Igualmente, consta en la cláusula Tercera, que el arrendatario y el coarrendatario convinieron en fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs.13.500,oo mensuales, más el IVA, que el arrendatario y el coarrendatario cancelarían a la arrendadora por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes, independientemente de la fecha en que se suscribiera por vía privada o se autenticara el referido contrato de arrendamiento. Asimismo, consta en la cláusula Tercera ratificada en la cláusula Décima Cuarta, que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de alquiler, dará derecho a la arrendadora, para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten por completar el lapso de la duración.
Del mismo modo, consta en la cláusula Cuarta que el término de duración del contrato de arrendamiento era de seis meses fijos, contados a partir del día 01 de marzo de 2014 hasta el 31 de agosto de 2014.
También consta en la cláusula Quinta del citado contrato de arrendamiento, que mi poderdante recibió en su carácter de Arrendadora y en calidad de depósito, la cantidad de Bs.54.000,oo, para garantizar el cumplimiento del contrato y eventuales daños causados al inmueble y que serían devueltos a El Arrendatario, una vez que la Arrendadora reciba el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibieron, todo acorde a lo establecido en los artículos 23, 24 y 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
Asimismo, consta en la cláusula Sexta, que el Arrendatario y el C-Arrendatario declaran conocer el inmueble que reciban en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado de conservación de sanitario, cañerías, instalaciones de agua, instalaciones eléctricas, aseo y pintura (por error involuntario se colocó pisos de porcelanato anti-resbalante, los cuales declaro no existen); sirviendo la firma del presente contrato en señal de conformidad, sin que pueda admitirse pruebas en contrario y se obliga a devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibe; y por ello será de su exclusiva cuenta las reparaciones menores, tales como funcionamiento y buen estado de las instalaciones antes señaladas y la conservación de paredes, pisos y demás construcciones inherentes al mismo, aunque los desperfectos sean por culpa de terceros. El Arrendatario o el Co-Arrendatario, participarán con la mayor urgencia y por escrito cualquier novedad dañosa o indicio que pueda comprometer la seguridad del inmueble, la de los inmuebles y/o de las personas vecinas y de las cosas y de no hacerlo, será responsable de los perjuicios que ocasione su negligencia.
Además, tanto El Arrendatario como el Co-Arrendatario, se obligaron en la cláusula Octava a no efectuar ninguna reforma o modificación en la estructura, arquitectura o acabados del inmueble arrendado sin la previa autorización de la Arrendadora, otorgada por escrito. Y en caso contrario, da derecho a la Arrendadora, a dejarle en beneficio del inmueble las reformas que sin o con su consentimiento efectuare.
Igualmente, convinieron en la cláusula Décima tercera, que si al término del contrato de arrendamiento El Arrendatario y el Co-arrendatario, no entregan completamente desocupado el inmueble de personas, animales o cosas y solvente de todos los servicios públicos y “condominio” (este último no aplica por cuanto fue escrito por error involuntario), incurridos durante la relación arrendaticia, indemnizará los daños y perjuicios que sufra La Arrendadora, por el incumplimiento de El Arrendatario y el Co-Arrendatario.
Siguiendo este orden de ideas, la cláusula Décima Quinta establece y así lo aceptan las partes, que las modificaciones al presente contrato serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes.
Y en último lugar, consta en la cláusula Décima Séptima que el Arrendatario se compromete a contraer una Póliza de Seguro a favor de La Arrendadora, para responder de los riesgos de incendio, terremoto, daños a terceros o cualquier evento del área alquilada y que tendría vigencia hasta que fuera entregado el inmueble objeto de arrendamiento.
Pero es el caso, ciudadano Juez, que los mencionados Arrendatario y Co-Arrendatario, ya identificados, no han cumplido con diversas obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, ni en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, como a continuación paso a señalar:
Primero: Ni el Arrendatario ni el CoArrendatario, cumplieron con lo convenido en la cláusula tercera, esto es, cancelar el canon de arrendamiento a la Arrendadora por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes, y adeudan de plazo vencido los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el 01 de junio de 2014 al 30 de junio de 2014; el correspondiente del 01 de julio de 2014 al 31 de julio de 2014; 01 de agosto al 31 de agosto; a razón de Bs.18.000,oo mensuales, más el IVA, es decir, que adeudan de plazo vencido, tres mensualidades, las cuales suman la cantidad de Bs.54.000,oo, en moneda actual, solamente de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto; es decir, incumplieron lo convenido tanto en la cláusula tercera como en la Décima Cuarta del ya mencionado contrato de arrendamiento; esto es, la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento consecutivas, lo cual le da derecho a La Arrendadora a dar por terminado ese contrato, pudiendo exigir su resolución y la desocupación inmediata del inmueble.
Segundo: Además de lo anterior, el Arrendatario y el Co-Arrendatario, ya identificados, tampoco cumplieron con la obligación establecida en la cláusula cuarta, que fija la duración del contrato de arrendamiento en seis meses fijos contados a partir del 01 de Marzo de 2014 hasta el 31 de Agosto de 2014, incumpliendo con lo establecido en el artículo 40, causal g), de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, pues desde que venció el contrato el 31 de agosto de 2014 hasta la presente fecha, no han tenido la intención de entregar el inmueble arrendado a mi poderdante; no pudiendo en ningún caso alegar prórroga legal, según lo establecido en el Artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que le da derecho al arrendatario solvente a una prórroga; lo cual no es el caso, ya que tanto El Arrendatario como el Co-Arrendatario, no se encuentran solventes de las obligaciones contraídas en el Contrato de Arrendamiento en cuestión.
Tercero: Por otra parte, El Arrendatario y el Co-Arrendatario, declararon en la cláusula Sexta, que conocían el inmueble que recibieron en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado de conservación de sanitario, cañerías, instalaciones de agua, instalaciones eléctricas, aseo y pintura…, sirviendo la firma del contrato de arrendamiento en señal de conformidad y además, según la cláusula Octava, El Arrendatario y el Co-Arrendatario, se obligaron a no efectuar ninguna reforma o modificación de la estructura o acabados del inmueble arrendado sin la previa autorización de La Arrendadora otorgada por escrito, el cual no solicitaron ni la arrendadora lo ha otorgado y en caso de que se hubiesen efectuado sin el consentimiento dado por escrito por La Arrendadora esta tiene el derecho de dejarlas en beneficio del inmueble, según lo convenido en el contrato de arrendamiento antes mencionado.
Valda señalar en este sentido, que el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, en su condición de Arrendatario, en fecha 14 de octubre de 2014, mediante notificación judicial a través del Juzgado tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, notificó y solicitó a mi poderdante Berta del Carmen Contreras, antes identificada, que proceda a realizar un nuevo contrato de arrendamiento autenticado, a tenor de lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el cual ella (mi poderdante) debía, según la notificación, cumplir obligatoriamente, una serie de requisitos allí indicados amparándose el arrendatario en dicha Ley; pareciendo olvidar que mi poderdante no está obligada a firmar ningún nuevo contrato de arrendamiento, pues para ello El Arrendatario debía estar solvente y no haber incurrido en ninguna de las causales de desalojo establecidas en el Artículo 40 de esta Ley; y que por el contrario, el arrendatario Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y el Co-Arrendatario Omar Quintero Guerrero, incumplieron, de tal artículo, la causal a., Que establece: “…omissis…”. En el caso que nos ocupa, Los Demandados tienen cinco meses consecutivos sin pagar el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento, es decir, que no han cancelado desde el 1º de junio hasta el 31 de octubre de 2014. En relación al incumplimiento de la causal c., “…omissis…”; como es el caso en cuestión; es decir, que hicieron reformas (mejoras o bienhechurías) no autorizadas por escrito ni verbalmente por mi poderdante Berta del Carmen Contreras; tal como el Arrendatario Demandado lo declara en la notificación judicial. También están incursos en la causal g., “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, lo cual evidencia del mismo contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta, suscrito y aceptado por El Arrendatario y el Co-Arrendatario al señalar como lapso de duración del contrato seis meses fijos contados a partir del 1º de marzo de 2014; y en la causal i., “que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato…”, lo cual se evidencia de lo expuesto anteriormente.
Como puede observarse, habiendo incumplido como ya se dijo El Arrendatario y el Co-Arrendatario, con lo convenido en el contrato de arrendamiento y con las obligaciones que le impone la Ley vigente, como demostraré más adelante, en las pruebas ¿cómo pretende El Arrendatario demandado obligar a mi poderdante La Arrendadora demandante, a firmar un nuevo contrato de arrendamiento bajo las condiciones que aquel exige y que aspira, como si él hubiera sido un contratante cumplidor de sus obligaciones que mereciera otra oportunidad de contratar?. Igualmente, el Arrendatario, exige a mi poderdante devolverle íntegramente la totalidad de dinero que le ha entregado por concepto de depósito más intereses, de conformidad con los artículos 19 y 21 y segundo párrafo numeral primero del artículo 22 de la López vigente, es decir, que le devuelva la cantidad de Bs.54.000,oo, indicados en el artículo 20 de la misma Ley que dice: “Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble, hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.
Es decir, que El Arrendatario y el Co-Arrendatario deben previamente, restituir la posesión del inmueble arrendado a La Arrendadora y como bien lo señala el artículo 21 “Dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes, si las hubiere, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro…” de lo cual se evidencia que El Arrendatario ni el Co-Arrendatario no han cumplido, esto es, no han hecho entrega del inmueble arrendado, por lo tanto, no ha terminado la relación arrendaticia y tiene además, obligaciones pendientes, como lo son los cinco meses que ha dejado de pagar el canon de arrendamiento. No pretenderá El Arrendatario, que mi representada devuelva el depósito dado en garantía sin haber cumplido con todas las obligaciones pendientes para con La Arrendadora Demandante y haya restituido el inmueble a mi poderdante en las mismas condiciones en que lo recibió.
Por otra parte, El Arrendatario, no identifica en la notificación judicial, antes mencionada, el contrato de arrendamiento que le de el carácter de Arrendatario desde hace siete años, por el que, según él hiciera unas bienhechurías construidas a sus únicas expensas y con dinero de su propio peculio y además, exige que se le expida factura legal de todos y cada uno de los depósitos y pagos que ha realizado a su nombre, por concepto de pago de cánones de arrendamiento realizados en los últimos siete años, mes por mes y de los depósitos que ha realizado hasta ahora, de conformidad con el artículo 20 de la Ley vigente.
Es importante, señalar y recordarle al Arrendatario Demandado que hace siete años en fecha 05 de marzo de 2007, se firmó un contrato de arrendamiento por el inmueble en cuestión, con la empresa BIO AUTO MERIDA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida en fecha 06 de febrero de 2007, bajo el Nº62, Tomo A-3, representada por su gerente General Omar Quintero Guerrero, éste, hoy, Coarrendatario y Codemandado, que por cierto, en ningún momento es nombrado en su notificación y el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte para ese momento Coarrendatario, hoy demandado, por un lapso de dos años, estableciéndose allí en la cláusula sexta, que la arrendataria podría hacer modificaciones de las estructuras del inmueble y mejoras, previa autorización por escrito de la arrendadora, entendiendo y conviniendo que cualquier modificación o mejora quedaría en beneficio del inmueble, sin que por ello la Arrendataria (empresa) tuviera derecho a reclamar ninguna clase de indemnización, ni la Arrendadora esté obligada a reconocer pago alguno por las mismas. Así mismo, se convino en esta misma cláusula que La Arrendadora podrá exigir a La Arrendataria que el inmueble arrendado sea devuelto al estado original en que se le entregó; como en efecto, mi poderdante ciudadana Berta del Carmen Contreras, exige actualmente que el inmueble de su propiedad le sea devuelto al estado original en que ella lo entregó; por cuanto ella, en su calidad de Arrendadora propietaria, nunca autorizó por escrito ni verbalmente a la empresa arrendataria, que se realizaran las bienhechurías y mejoras que el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, pretende cobrarle.
En ese orden de ideas, es importante señalar, que aquel contrato de arrendamiento autenticado, fue renovado por vái privada en el año 2009 con la empresa BIO AUTO MERIDA C.A, representada nuevamente por su Gerente General Omar Quintero Guerrero, por dos años más y desde ese momento, ya el ciudadano Wuilmer Enrique gallardo Dugarte, no figura como CoArrendatario; posteriormente se renovó el contrato en el año 2011 por el plazo de un año; esto es, hasta el 28 de febrero del año 2012 y tampoco figura el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte ni como Arrendatario ni como CoArrendatario.
En fecha 1º de febrero de 2012, mi poderdante envía notificación a la empresa Bio Auto Mérida C.A, donde manifiesta que el contrato de arrendamiento no será renovado y que puede hacer uso de la prórroga legal, notificación esta recibida y firmada por el representante legal de la empresa ciudadano Omar Quintero Guerrero.
En fecha 01 de marzo de 2012, mi poderdante recibió una comunicación del Gerente General de la empresa Arrendataria, para ese momento Bio Auto Mérida C.A., ciudadano Omar Quintero Guerrero, ya identificado, y el único que tiene amplias facultades para representar activa o pasivamente a la compañía arrendataria bio Auto Mérida C.A., como consta en la cláusula novena del documento constitutivo de la empresa, quien le notifica a La Arrendadora que por causas mayores a su voluntad decidió no firmar un nuevo contrato de arrendamiento y que le agradecía el goce del tiempo reglamentario para la desocupación del local objeto del contrato; es decir, que haría uso de la prórroga legal que le correspondía; esto es, por dos años, la cual así se cumplió y finalizó el 28 de febrero de 2014.
Habiendo concluido la prórroga legal, cumplida en su totalidad por la empresa arrendataria, el ciudadano Wuilmer Enrique gallardo Dugarte, solicitó que se le diera en arrendamiento dicho local, por lo que mi poderdante La Arrendadora, le señaló que firmaría u contrato con él, sólo por seis meses fijos, siempre y cuando, el ciudadano Omar Quintero Guerrero, lo respaldara con su firma y si estaba de acuerdo en pagar el nuevo cánon de arrendamiento, esto es, la cantidad de Bs.18.000,oo mensuales. En ese sentido, el Arrendatario aquí demandado, en fecha 14 de marzo de 2014, envió una propuesta de pago a mi poderdante La Arrendadora propietaria, donde propuso que durante tres meses (marzo hasta mayo de 2014) pagaría la cantidad de Bs.13.250,oo, más el IVA y a partir de Junio de 2014 hasta febrero de 2015 la cantidad de Bs.18.000,oo mensuales más IVA; habiendo llegado a un acuerdo con La Arrendadora de pagar Bs.13.500,oo más IVA los tres primeros meses y Bs.18.000,oo más IVA los tres últimos meses; por lo que No es como dice el Demandado en su propuesta, un aumento; ya que el contrato con la empresa arrendataria BIO AUTO MERIDA C.A, llegó legalmente a su término el 28 de febrero de 2014, siendo cumplida la prórroga legal por las partes contratantes, como se señaló anteriormente; sino que se iniciaba un contrato de arrendamiento con otras personas contratantes y por lo tanto, con nuevas condiciones.
Por lo que reitero, mi poderdante Arrendadora, aceptó firmar un contrato de arrendamiento con un nuevo Arrendatario que en este caso era el ahora demandado Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y con el ciudadano Omar Quintero Guerrero como Arrendatario, por seis meses fijos; iniciando este contrato con un canon de arrendamiento previamente establecido y aceptado por el Arrendatario Demandado. En todo ello, nada tenía que ver ya, la empresa anteriormente arrendataria; pues, con la firma y aceptación del contrato de arrendamiento con las personas naturales Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte como Arrendatario y Omar Quintero Guerrero como CoArrendatario y con el canon de arrendamiento aceptado por las partes; queda sin validez los contratos de arrendamiento anteriormente señalados y por el cual el Demandado, sin tener cualidad alguna, pretende obtener un beneficio.
A la par, las partes convinieron en la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, que si al término del mismo El Arrendatario y el CoArrendatario, no entregan completamente desocupado el inmueble de personas, animales o cosas y solvente de todos los servicios públicos, incurridos durante la relación arrendaticia, indemnizará los daños y perjuicios que sufra La Arrendadora, por el incumplimiento de El Arrendatario y el CoArrendatario, por lo que, como se evidencia de lo antes expuesto, ambos se encuentran en esa situación, de no haber entregado a La Arrendadora Demandante, el inmueble objeto de este litigio al término del contrato.
Siguiendo este orden de ideas, la cláusula Décima Quinta establece y así lo aceptan las partes, que las modificaciones al presente contrato serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes. En consecuencia, mi poderdante La Arrendadora Demandante ha sido muy clara y específica de no querer firmar otro contrato de arrendamiento con el Demandado ni con el Codemandado, ni está interesada en establecer un nuevo canon de arrendamiento, como lo solicita el Arrendatario Demandado en la notificación judicial.
Y en último lugar, consta en la cláusula Décima Séptima, que el Arrendatario se compromete a contraer una póliza de seguro a favor de La Arrendadora, para responder de los riesgos de incendio, terremoto, daños a terceros o cualquier evento del área alquilada y que tendría vigencia hasta que fuera entregado el inmueble objeto de arrendamiento; cláusula esta que no fue cumplida por El Arrendatario ni el CoArrendatario, ya que como se evidencia, no tienen interés en cumplir a cabalidad ninguna de las obligaciones con las que se comprometieron voluntariamente al momento de la firma del contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 2014.
Por las razones expuestas y actuando con el carácter precitado, es por lo que acudo ante usted, para Demandar, como en efecto Demando, con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Berta del Carmen Contreras, Arrendadora, a los ciudadanos Wuilmer Enrique gallardo Dugarte…, en calidad de Arrendatario y al ciudadano Omar Quintero Guerrero…, en calidad de CoArrendatario; ambos con el carácter de demandados; de conformidad con lo establecido en el artículo 40, causales a, c, g, e i, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1167, 1264, 1271, 1273 y 1275 del Código Civil, para que convengan o a ello sean obligados por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Al Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento sobre un lote de terreno con tres locales sin baño, un local con baño y una platabanda techada, puerta de hierro que dan acceso a los locales, con un área aproximada de 560mts2, ubicado en la Av. 1 Hoyada de Milla, signado con el Nº6-54, jurisdicción de la Parroquia Milla, Municipio Libertador del estado Mérida; justificado en la causal a, del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en las cláusulas Tercera y Décima Cuarta del contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: En pagar a mi representada Arrendadora, por concepto de daños y perjuicios el equivalente en dinero, del monto de las pensiones de arrendamiento que se causaran a partir del mes de septiembre de 2014 y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, ello como justa compensación por el disfrute, uso y goce indebido del inmueble arrendado.
TERCERO: En pagar la cantidad de Bs.900,00 diarios, desde el 1º de Septiembre de 2014 hasta la restitución definitiva del inmueble, de conformidad con el artículo 22, numeral 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
CUARTO: En entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, con sus correspondientes llaves y las solvencias de los servicios públicos como lo establece el contrato de arrendamiento.
Consigna pruebas.
Estima la demanda en Bs.54.000,oo; 425,19 U.T.
Fundamenta la demanda en los artículos 8, 14, 20, 22 numeral 3, 40 causales a, c, g, i y 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1167, 1264, 1271, 1273 y 1275 del Código Civil.
Indica la dirección de la parte demandada y su domicilio procesal.
Acompaña al libelo: original de poder; copia del título de propiedad del inmueble; contrato de arrendamiento suscrito por vía privada de fecha 28 de febrero de 2014; notificación dirigida a la Arrendadora; contrato de arrendamiento suscrito por vía notarial de fecha 05 de marzo de 2007; contrato de arrendamiento suscrito por vía privada de fecha 28 de febrero de 2009; contrato de arrendamiento suscrito por vía privada de fecha 28 de febrero de 2011; notificación que realiza la Arrendadora al Arrendatario de fecha 21 de enero de 2011; notificación que realiza la Arrendadora al Arrendatario de fecha 01 de febrero de 2012; notificación que realiza el CoArrendatario a la Arrendadora de fecha 01 de marzo de 2012; notificación que realiza la Arrendadora al Arrendatario de fecha 18 de enero de 2014; copia del registro de comercio de la empresa mercantil BIO AUTO MERIDA C.A; cinco constancias expedidas por los cinco Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial y Notificación Judicial.
El 05 de Noviembre de 2014, el Tribunal admite la demanda interpuesta junto con los recaudos acompañados, es por lo que se acuerda formar expediente, darle entrada y el curso de Ley correspondiente. Admite la misma por cuanto no es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia, se ordena la citación de los ciudadanos Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y Omar Quintero Guerrero…, para que comparezca por ante este Juzgado dentro de los veinte días de despacho siguientes a que conste en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda que hoy se providencia.
El 25 de Noviembre de 2014, el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por los ciudadanos Omar Quintero Guerrero y Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, y el Tribunal ordena agregar a los autos.
El 13 de Enero de 2015, el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, parte codemandada, ya identificado, asistido por el abogado Rafael Escalona Marquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.452, opone cuestiones previas y contesta al fondo de la demanda, así:
En noviembre del año 2014 recibí de manos del Alguacil de este Tribunal boleta de citación, donde se me conminaba a dar contestación a una demanda por desalojo que incoara en mi contra, la ciudadana Berta del Carmen Contreras…, quien es la propietaria Arrendadora de un inmueble consistente en un lote de terreno de aproximadamente 545,94mts2, ubicado en la Av.1, sector Hoyada de Milla, Número 6-54 de la nomenclatura Municipal, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador del estado Mérida y donde funjo en los actuales momentos como único y exclusivo arrendatario de dicho inmueble desde hace más de ocho años.
Siendo esta la oportunidad procesal de Ley, para que tenga lugar el acto de contestación de la temeraria demanda intentada en mi contra; y sin que mi presencia en este acto y en este juicio convalide la maliciosa acción intentada por la ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada up supra, lo hago en los siguientes términos:
“…omissis…”.
El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, numeral 6º del artículo 346.
Opongo formalmente en este acto a la demandante en autos la cuestión previa establecida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la actora ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada, no indicó en detalles los linderos precisos y exactos del Local Comercial o Lote de Terreno que pretende sea desalojado.
Además ciudadana Jueza, el mismo numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando se refiere a la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, se cristaliza, cuando el demandante en autos ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada, con anterioridad manifiesta en su libelo, cito: “Por las razones expuestas… acudo ante usted, para Demandar… lo siguiente: Primero: Al Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento… Segundo: En pagar… en dinero, del monto de las pensiones de arrendamiento…”; es decir, la parte actora en su petitorio demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de cláusulas allí establecidas además del pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los daños y perjuicios. Tal petitum, no se encuentra ajustado a derecho habida cuenta que la demandante pretende demandar con fundamento en dos acciones que son contradictorias entre si, es decir, pretende la entrega del inmueble arrendado en base al cumplimiento de cláusulas contractuales, esta acción esta que se ejerce, ciertamente, cuando estamos frente a un contrato escrito a tiempo determinado; ahora bien, simultáneamente con la entrega del inmueble por incumplimiento de cláusulas establecidas, la arrendadora ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada up supra, demanda en Desalojo, cuya acción tiene causales que taxativamente se expresan en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el caso de contratos de arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado, es decir donde la cláusula de temporalidad no se encuentra establecida o se convierten en indeterminados por efecto de la tácita reconducción. Lo cual no ha sucedido en el presente caso.
En consecuencia al plantear el petitorio en esta forma, la arrendadora, deja a la discrecionalidad del Tribunal escoger cual Acción es más conveniente a su pretensión, rompiendo con ello el equilibrio procesal, lo cual pondría en dudas la imparcialidad del Juzgador en desmedro de la garantía de los justiciables a una justicia imparcial, idónea, transparente, responsable y equitativa conforme el precepto constitucional y aunado a ello, mi persona como demandado me encontraría en una situación de confusión en la determinación de la estrategia a seguir en mi defensa, ya que no son las mismas en un contradictorio el cumplimiento de contrato de arrendamiento que una acción de desalojo como lo ha planteado la parte accionante.
La existencia de una condición o plazo pendientes (numeral 7º, artículo 346 ejusdem); La Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta (numeral 11º, artículo 346 ejusdem).
Opongo formalmente en este acto a la demandante ciudadana Berta del carmen Contreras, anteriormente identificada, las cuestiones previas establecidas en los numerales 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. “…omissis…”.
Es de conocimiento general que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, trae claramente establecido en el artículo 3º que los derechos establecidos en ese Decreto Ley son “irrenunciables” al extremo que dicha norma es suficientemente clara cuando de manera taxativa ordena “desconocer” la celebración de contratos que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de algunos de los derechos establecidos en el mencionado Decreto Ley; tal como el establecido en la Disposición Transitoria Primera, que manda y ordena a que todos los contratos de arrendamientos vigentes para la entrada en vigor de este Decreto ley que fue en Mayo de 2014 (ver fecha de elaboración del último contrato suscrito entre Demandante Demandado), tenían que ser adecuados en un lapso no mayor de seis meses a lo establecido en ese decreto todo sin contar, que se tenía que haber cumplido con lo que se establece en los artículos 24, 27, 30 y 41 incisos d, g, i y que no se hizo, como tal, no debe admitirse la presente acción.
En consecuencia ciudadana Jueza, opongo en este acto a la ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada up supra, las cuestiones previas antes citadas, por existir –a tenor de lo establecido en el mencionado Decreto Ley- la existencia de una condición o plazo pendientes y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Todas las normas anteriormente citadas son de estricto orden público, así lo ha reconocido y lo ha establecido en reiterada jurisprudencia y Doctrina, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Ella establece, en lo referente a las partes en el proceso, que permite el ejercicio de los derechos nacidos en virtud de la norma y bajo la concepción de que el derecho procesal mantienen una posición autónoma que indica en que forma han de realizarse los actos en el proceso de manera absoluta e incondicional, sin que les sea permitido a las partes una interpretación y aplicación diversa a la establecida. En consecuencia ciudadana Jueza, ruego y solicito así sea apreciada en su justo valor y mérito probatorio con la finalidad que surta los efectos legales consiguientes en la presente causa, las cuestiones aquí formalmente opuestas.
Defensas de Fondo: “…omissis…”.
El 21 de Enero de 2015, la abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780, apoderada actor, consigna escrito de contestación y subsanación de las cuestiones previas opuestas, riela a los folios 97 al 102 del expediente.
El 26 de Enero de 2015, el abogado Rafael Escalona Márquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.452, en cu carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, consignan escrito de pruebas de la incidencia de cuestiones previa opuesta, riela al folio 104 y vuelto del expediente.
El 27 de Enero de 2015, el Tribunal no admite las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte codemandada en el presente litigio, porque no tiene pertinencia ni conducencia a la demostración de la cuestión previa opuesta.
El igual fecha, la abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780, apoderada actor, consigna escrito de pruebas sobre las cuestiones previas opuesta en su contra, riela a los folios 107 al 119 del expediente.
Precluídos los lapsos procesales de la cuestión previa opuesta, esta Juzgadora procede a dictar la sentencia interlocutoria correspondiente de la forma siguiente.
L A M O T I V A:
Esta Juzgadora observa que la ciudadana Berta del Carmen Contreras, parte actora, ya identificada, a través de su apoderada judicial abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780; interpone la acción por Desalojo; Contra los ciudadanos Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y Omar Quintero Guerrero, parte demandada, ya identificados. Fundamenta la acción en los artículos 8, 14, 20, 22 numeral 3, 40 causales a, c, g, i; y, 43 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y los artículos 1167, 1264, 1271, 1273 y 1275 del Código Civil. Igualmente se observa que los ciudadanos Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y Omar Quintero Guerrero, demandados en el presente litigio, ya identificados, fueron legalmente citados conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y consignadas las boletas debidamente firmadas. Posteriormente, el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, codemandado, consigna escrito de oposición de cuestiones previas dentro del lapso previsto por la ley; en consecuencia, está a derecho para ejercer su derecho a la defensa y debido proceso garantizados en los artículos 26, 49, y 257 de la Carta Magna.
THEMA DECIDENDUM:
La ciudadana Berta del Carmen Contreras, parte demandante, ya identificada, a través de su apoderada judicial abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780, en el libelo de la demanda destaca:
• En fecha 28 de febrero de 2014, mi poderdante celebró por vía privada, un contrato de arrendamiento por seis meses fijos con los ciudadanos Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y Omar Quintero Guerrero…, parte de un inmueble de mayor extensión, constituido por un lote de terreno, con tres locales sin baño, un local con baño y una platabanda techada, con un área aproximada de 560mts2.
• Las partes convinieron en un pago del cánon de arrendamiento de Bs.13.500 más IVA, y el término de duración es de 01 de marzo de 2014 hasta el 31 de agosto de 2014.
• Por las razones expuestas, es por lo que acudo a demandar, como en efecto demando a los ciudadanos Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte y Omar Quintero Guerrero, ya identificados, para que convengan o a ello sean obligados por el Tribunal a lo siguiente:
Primero: Al Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento…, justificado en la causal a, del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en las cláusulas tercera y décima cuarta del contrato de arrendamiento.
Segundo: En pagar a mi representada Arrendadora, por concepto de daños y perjuicios el equivalente en dinero, del monto de las pensiones de arrendamiento que se causaran a partir del mes de septiembre de 2014 y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, ello como justa compensación por el disfrute, uso y goce indebido del inmueble arrendado.
Tercero: En pagar la cantidad de Bs.900,oo desde el 1º de septiembre de 2014 hasta la restitución definitiva del inmueble, de conformidad con el artículo 22 numeral 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Cuarto: Entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, con sus correspondientes llaves y las solvencias de los servicios públicos como lo establece el contrato de arrendamiento.
Por su parte, el ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, parte demandada en el presente litigio, asistido por el abogado Rafael Escalona Márquez, opone cuestiones previas y contesta al fondo de la demanda así:
• Opone el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; numeral 6 del artículo 346 ejusdem.
• Opone la existencia de una condición o plazo pendientes, numeral 7 del artículo 346 ejusdem.
• Opone la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, numeral 11 del artículo 346 ejusdem.
• Realiza las defensas de fondo….
• Impugna las pruebas promovidas….
Al respecto, esta Juzgadora procede a resolver la cuestión previa opuesta, bajo el análisis de los alegatos esgrimidos por la parte demandada y, pruebas promovidas, todo de conformidad al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho……Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”
CUESTIÓN PREVIA: DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA,
POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS
QUE INDICA EL ARTÍCULO 340 DEL CÓDIGO
DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
ORDINAL 6º, ARTICULO 346 DEL CPC.
1) Esta Juzgadora observa que la parte demandada ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, ya identificado, asistido por el abogado Rafael Escalona, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.452, opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la forma siguiente:
‘… por cuanto del libelo se desprende que la actora ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada up supra, no indicó al detalle los linderos precisos y exactos del Local Comercial o Lote de Terreno que pretende sea desalojado.
Además ciudadana Jueza, el mismo numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando se refiere a la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, se cristaliza, cuando la demandante en autos ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada con anterioridad, manifiesta en su libelo que: ‘…por las razones expuestas… acudo ante usted, para demandar… lo siguiente: primero: al desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento… segundo: en pagar… en dinero, del monto de las pensiones de arrendamiento…’ Tal petitum, no se encuentra ajustado a derecho habida cuenta que la demandante pretende demandar con fundamento en dos acciones que son contradictorias entre sí, es decir, pretende la entrega del inmueble arrendado en base al cumplimiento de cláusulas contractuales, acción esta que se ejerce, ciertamente, cuando estamos frente a un contrato escrito a tiempo determinado; ahora bien, simultáneamente con la entrega del inmueble por incumplimiento de cláusulas establecidas, la arrendadora ciudadana Berta del Carmen Contreras, plenamente identificada up supra, demanda en Desalojo, cuya acción tienen causales que taxativamente se expresan en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el caso de contratos de arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado, es decir donde la cláusula de temporalidad no se encuentra establecida o se convierten en indeterminados por efecto de la tácita reconducción , lo cual no ha sucedido en el presente caso.
En consecuencia al plantear el petitorio en esta forma, la arrendadora, deja a la discrecionalidad del Tribunal escoger cual acción es mas conveniente a su pretensión, rompiendo con ello el equilibrio procesal, lo cual pondría en dudas la imparcialidad del Juzgador en desmedro de la garantía de los justiciables a una justicia imparcial, idónea, transparente, responsable y equitativa conforme el precepto constitucional y aunado a ello, mi persona como demandado me encontraría en una situación de confusión en la determinación de la estrategia a seguir en mi defensa, ya que no son las mismas en un contradictorio el cumplimiento de contrato de arrendamiento que una acción de desalojo como lo ha planteado la parte accionante’.
2) Esta Juzgadora verifica que la parte demandada opone la cuestión previa arriba indicada dentro del lapso legal correspondiente.
3) Entonces, el Tribunal cumpliendo con el mandato del artículo 351 y 352 del Código de Procedimiento Civil, deja transcurrir íntegramente los lapsos procesales establecidos para las cuestiones previas.
4) Posteriormente, se apertura, opes legis, el lapso de promoción y evacuación de pruebas conforme al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil. Se observa que las partes consignaron escrito de pruebas.
5) Vencidos los lapsos de pruebas de las cuestiones previas opuesta, esta Juzgadora tiene ocho días para dictar la sentencia interlocutoria correspondiente conforme al artículo 867 ejusdem.
6) Esta juzgadora debe indicar que opuesta las Cuestiones Previas por la parte demandada se presentan dos situaciones:
a) Cuando la parte actora no subsana voluntariamente las cuestiones previas alegadas en su contra y las contradice expresamente, se abre una articulación probatoria y el Juez debe decidirlas al décimo, si se declare con o sin lugar las cuestiones previas Nº2, 3, 4, 5, y 6 del Art.346, del CPC, entonces se concede el recurso de apelación y casación por cuanto lleva implícito la extinción del proceso. Así lo estable el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala de Casación Civil, Sentencia SCC, 04, Agosto de 1993, Ponente Magistrado Dr.Aníbal Rueda; Reiterada SCC,22/05-116, Reiterada SCC,10/08-2002, Ponente Megistrado Dr.Antonio Ramirez Jiménez.
b) Cuando la parte actora subsana voluntariamente las cuestiones previas opuestas en su contra dentro del término legal, el Tribunal Supremo de Justicia en decisiones de diferentes Salas ha establecido: Que la Subsanación de las cuestiones previas indicadas, lo cual hace innecesaria la apertura de la articulación, en estos casos sólo es procedente el pronunciamiento de la Sala en cuanto a la correcta subsanación de los defectos u omisiones alegados como fundamento de la cuestión previa opuesta, véase Sentencia, SPA, 27 de Junio de 2000, Ponente Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, S.Nº1516.
Igualmente, señala la Sala Constitucional que, “el juez de la causa no tiene la obligación de terminar si la parte subsanó correctamente las cuestiones previas, a menos que la contraparte impugne la misma…”, según Sentencia, Sala Constitucional, 09 de Junio de 2005, Ponente Magistrado Dr. Luis Velásquez Alvaray, S.Nº1160.
El autor Edilberto Leoncio Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”,pp.102-117,al respecto comenta:
‘…esa subsanación voluntaria debe ser adecuada, suficiente para enmendar los defectos u omisiones que le imputa el demandado, pues el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el demandante subsane “debidamente los defectos u omisiones.
Si el demandante subsana voluntariamente las cuestiones previas de los ordinales 2º al 6º, en la forma indicada en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil y el demandado no formula ninguna objeción a tal actuación del demandante, estas cuestiones previas quedan definitivamente resueltas, el proceso sigue su curso; bien con las cuestiones previas no subsanables, si las hubiere; o bien con la contestación de la demanda, conforme a lo dispuesto en los artículos 352 y 358 ordinal 2º del mismo código.
Así lo ha decidido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 20 de enero de 1999, “desde el momento en que la parte demandada sin reserva alguna aceptó las correcciones del libelo y consiguientemente dio contestación al fondo de la demanda, el acto de subsanación efectivamente alcanzó el fin para el cual estaba destinado” (Ramirez & Garay, T. 150, p.314).
Criterio ratificado por la mencionada Sala en sentencia Nº363 del 16 de noviembre de 2001:
“…en caso de que la parte actora subsane voluntariamente el defecto u omisión imputado al libelo, si no hay impugnación, el lapso de cinco días para contestar la demanda comienza a correr al día siguiente de que la actora subsane voluntariamente sin necesidad de que el juez, de oficio, deba pronunciarse acerca de si la actora subsanó correcta o incorrectamente desde luego que ello, significaría tanto como quebrantar el principio de no poder actuar de oficio salvo expresa autorización de la ley.
Ahora bien, como la demandada también tiene el derecho de objetar el modo como la actora subsanó el defecto u omisión imputados al libelo, puede la accionada, dentro de ese lapso que le nació como consecuencia de la conducta de la actora, impugnar u oponerse a la subsanación, razonando debidamente sus objeciones….”

Y EN SENTENCIA Nº315 DEL 27 DE ABRIL DE 2004:
Este criterio fue modificado en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, caso: Cedel Mercado de Capitales C.A. c/Microsoft Corporation, en la cual la Sala estableció que en el supuesto de subsanación voluntaria de cuestiones previas, el juez a quo sólo tiene el deber de pronunciarse sobre su validez, si dicha subsanación es impugnada dentro de los cinco días de despacho siguientes, y …´si no hay impugnación, el lapso de cinco días para contestar la demanda comienza a correr el día siguiente de que la actora subsane voluntariamente sin necesidad de que el juez, de oficio, deba pronunciarse acerca de si la actora subsanó correcta o incorrectamente’…”.

7) Entonces, esta Juzgadora observa claramente que la parte actora a través de su apoderada judicial consigna escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas en su contra y la parte demandada, asistido de abogado, no impugnó ni rechazó la subsanación realizada. De manera pues, que no procede la apertura de la articulación probatoria prevista en el artículo 352 del Código, porque ello sólo se cumple cuando el actor no subsana o contradice la cuestión previa opuesta en su contra, lo cual no ocurrió en el presente caso.
8) Así vemos, que efectivamente la parte actora realizó la subsanación de las cuestiones previas opuestas, sin que ello signifique pronunciamiento de fondo alguno de la controversia planteada, y la parte demandada no impugnó la subsanación realizada, pero a pesar de ello, se abrió el lapso de pruebas.
9) Ocurrida esta situación, esta Juzgadora se ve obligada a realizar el análisis y decisión de la cuestión previa opuesta de la forma siguiente:
Primero: Esta Juzgadora observa a los folios 97 al 102 del expediente, la ciudadana Berta del Carmen Contreras, parte actora, ya identificada, a través de su apoderada judicial abogada Marina Coromoto Paredes Aguilar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº43.780, consigna escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas.
Esta Juzgadora observa que la apoderada actor, consigna copia simple de documento de propiedad del inmueble, objeto de litigio, en la que se observa los linderos y medidas precisas y exactas del Local Comercial que pretende ser desalojo. Igualmente, se observa en los contratos de arrendamiento suscritos y agregado a los autos, las características y ubicación de dicho inmueble, el cual subsana lo delatado por el adversario.
Segundo: Respecto a la acumulación prohibida señalada por el adversario, esta Juzgadora debe indicar que la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no establece diferenciación entre contrato a tiempo indeterminado (verbales) y a tiempo determinado (escritos), como requisito para interponer la acción. Es decir, interponer la acción de acuerdo a la naturaleza jurídica del contrato, si Desalojo, Resolución del Contrato de Arrendamiento o Vencimiento de la prórroga legal, el cual no aplica de acuerdo a la nueva Ley.
Tercero: Así vemos, que las partes suscribieron una serie de contratos de arrendamiento siempre a tiempo fijo o determinado. El primer contrato de arrendamiento fue suscrito entre las partes ante funcionario público el 05 de marzo de 2007, que conforme a la cláusula segunda su duración comprendió desde el 01 de marzo de 2007 hasta el 01 de marzo de 2009; el segundo contrato, suscrito por vía privada, conforme a la cláusula segunda comprendió desde el 01 de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2011; el tercer contrato, suscrito por vía privada, conforme a la cláusula segunda comprendió desde el 01 de marzo de 2011 hasta el 28 de febrero de 2012; y el cuarto contrato, conforme a la cláusula cuarta comprendió desde el 01 de marzo de 2014 hasta el 31 de agosto de 2014. Lo que significa que la sucesión de contratos suscritos entre las partes desde el 01 de marzo de 2007 hasta el 31 de agosto de 2014, tuvo una duración de cinco años y seis meses, operándose la prórroga legal como lo ordena el artículo 26 de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, alega la apoderada actor que al arrendatario no le corresponde disfrutar la prórroga legal arrendaticia por encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento e incumplir con las cláusulas contractuales suscrita por las partes. No existiendo por ende, acumulación prohibida de pretensiones.
Cuarto: Siguiendo este orden de ideas, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece en su artículo 40 las causales de desalojo, sin diferenciar si para contratos verbales o escritos, lo que significa que lo no establecido por el Legislador no le es dable establecerlo el Juzgador.
De manera pues, que la apoderada actor señala en su petitorio el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento y pagar por concepto de daños y perjuicios el monto de las pensiones de arrendamiento como justa compensación por el disfrute, uso y goce indebido del inmueble arrendado en contra de su arrendatario, aquí parte demandada, lo cual no incurre en inepta acumulación de pretensiones o en una acumulación prohibida porque no son pretensiones que se excluyen mutuamente.
Quinto: Entonces, la inepta acumulación de pretensiones, o acumulaciones prohibidas ocurre, cuando se acumulan pretensiones que se excluyen mutuamente, o que por materia no corresponden al conocimiento del mismo Tribunal, o sobre peticiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí conforme a lo preceptuado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: En consecuencia y en atención a todo lo expuesto, esta Juzgadora declara que el escrito de subsanación de las cuestiones previas consignado por la apoderada actor cumple con lo establecido en el artículo 350, Ordinal 6º, del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Y como consecuencia de ello, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta y ASI SE DECIDE.
CUESTIÓN PREVIA: LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTES, ORDINAL 7 DEL ARTICULO 346 DEL CPC.
1) Esta Juzgadora observa que la parte demandada ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, ya identificado, asistido por el abogado Rafael Escalona, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.452, opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la forma siguiente:
‘… la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, trae claramente establecido en el artículo 3 que los derechos establecidos en ese Decreto Ley son “irrenunciables” al extremo que dicha norma es suficientemente clara cuando de manera taxativa ordena “desconocer” la celebración de los contratos que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de algunos de los derechos establecidos en el mencionado Decreto Ley; tal como el establecido en la Disposición Transitoria primera, que manda y ordena a que todos los contratos de arrendamientos vigentes para la entrada en vigor de ese Decreto Ley que fue en Mayo de 2014 (ver fecha de elaboración del último contrato suscrito entre demandante y demandado), tenían que ser adecuados en un lapso no mayor de seis meses a lo establecido en ese decreto todo sin contar que se tenía que haber cumplido con lo que se establece en los artículos 24, 27, 30 y 41, incisos d, g, i, y, y que no se hizo, como tal, no debe admitirse la presente acción.
2) Con respecto a la cuestión previa opuesta, el autor Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas”, comenta:
‘Aclaramos que la cuestión previa en estudio, no es procedente cuando la ley o el contrato, permiten demandar el cumplimiento de obligaciones no exigibles actualmente, por ejemplo en el caso que el deudor se esté insolventando (artículo 1215 del Código Civil) o cuando se haya pactado, que la falta de pago de una cuota dará lugar a exigir la totalidad del crédito.
Consideramos oportuno señalar, que la Sala de Casación Social en sentencia del 22 de junio de 2001, también declaró procedente la oposición de esta defensa para ser resuelta en la sentencia definitiva, pero no con carácter procesal, sino como una excepción material 8de fondo):
Por tanto, puede el demandado no interponer la cuestión previa establecida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que tiene efectos meramente procesales, y optar por interponer la defensa de fondo que consiste en alegar que la obligación no ha nacido, o que nacida ésta, no es exigible. Negar esta posibilidad sería coartar indebidamente el derecho del demandado a defenderse de la pretensión, pues debe tener la posibilidad de defenderse de la pretensión, pues debe tener la posibilidad de alegar y probar que la demanda es improcedente, por no haber nacido o por no ser exigible la obligación cuyo cumplimiento se pretende.
3) Respecto al caso planteado, esta Juzgadora observa que la cuestión previa alegada no aplica a lo expuesto por el demandado. Ello debido, que si realizó un contrato de arrendamiento por seis meses y luego, fue notificado de no renovar dicho contrato se comprende que la relación contractual arrendaticia ha terminado y opera de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia. En el presente caso, no existe violaciones a la defensa, al debido proceso ni a la tutela judicial efectiva cuando la arrendadora, aquí parte actora, vencido el contrato de arrendamiento se niega a reanudar la relación contractual arrendaticia y por tanto, de establecer un nuevo contrato con los parámetros que establece la nueva Ley, por el principio de libertad contractual.
4) Finalmente, es importante destacar, que la no celebración de nuevos contratos de arrendamiento por parte de la arrendadora, aquí parte actora, no viola de manera alguna el derecho del arrendatario; aunque lo ordene la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su Disposición Transitoria Primera, al señalar que los contratos suscritos deben ser adecuados en un lapso no mayor de seis meses. Lo que implica la discreción de las partes para suscribir o no nuevos contratos de arrendamiento bajo los nuevos parámetros legales.
5) En consecuencia, lo aquí delatado por el demandado no se corresponde a la cuestión previa opuesta, porque no existe una condición o plazo pendiente que debe cumplirse para interponer la presente acción, lo que significa que dicha cuestión no puede prosperar y ASI SE DECIDE.
6) En atención a todo lo expuesto, esta Juzgadora declara que el escrito de subsanación de las cuestiones previas consignado por la apoderada actor cumple con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Y como consecuencia de ello, se declara sin lugar la
CUESTIÓN PREVIA: LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CPC.
1) Esta Juzgadora observa que la parte demandada ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, ya identificado, asistido por el abogado Rafael Escalona, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº65.452, opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la forma siguiente:
‘… la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, trae claramente establecido en el artículo 3 que los derechos establecidos en ese Decreto Ley son “irrenunciables” al extremo que dicha es suficientemente clara cuando de manera taxativa ordena “desconocer” la celebración de contratos que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de algunos de los derechos establecidos en el mencionado Decreto Ley; tal como el establecido en la Disposición Transitoria Primera, que manda y ordena a que todos los contratos de arrendamientos vigentes para la entrada en vigor de ese Decreto Ley que fue en Mayo de 2014, (ver fecha de elaboración del último contrato suscrito entre Demandante y Demandado), tenían que ser adecuados en un lapso no mayor de seis meses a lo establecido en ese decreto todo sin contar, que se tenía que haber cumplido con lo que se establece en los artículos 24, 27, 30 y 41 incisos d, g, i, y que no se hizo, como tal, no debe admitirse la presente acción’.
Al respecto, el Tribunal procede a realizar las siguientes consideraciones:
2) El Tribunal observa que no existe la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta toda vez que la parte accionante solo demanda el desalojo, conforme a las causales de la nueva Ley.
3) En relación a la admisión de la demanda el legislador estableció en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
‘Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos’.
4) Sobre la materia la jurisprudencia de la Sala Constitucional, en sentencia N° 333 de fecha 11 de octubre de 2000, expediente N° 99-191 en el juicio de Helimenas Segundo Prieto Prieto y otra contra Jorge Kowalchuk Piwowar estableció:
‘...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda...” (Lo destacado es del Tribunal).
5) Considera esta Juzgadora que la presente cuestión previa alegada por la parte demandada asistido de abogado, carece de fundamento legal, y es forzoso para este Juzgador concluir, que la cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta promovida, debe ser declarada sin lugar y así debe decidirse.
6) De igual manera dispone el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda.”
De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber:
a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.
En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido del artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.
b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.
A este respecto, la Sala Político-Administrativa en fallo del 26 de febrero de 2002, señala:
“…Los motivos que rodearon a la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se circunscriben básicamente a que la demanda fue interpuesta “…por los abogados Roger Fermín Vásquez, Yoli Fermín López y William Pérez (…), en un supuesto carácter de apoderados judiciales de Inversiones Veserteca, S.A., sin anexar poder alguno, aunque se señaló en el libelo que se adjuntaba el poder marcado ‘A’…”, el cual fue autenticado con posterioridad a la fecha de introducción del libelo, por lo que –consideran los oponentes– que es imposible que éste haya sido consignado junto con la demanda.
En razón de lo anterior, aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
…Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato– la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandadas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley, En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”. (Lo destacado es del Tribunal).
7) Como se desprende, la jurisprudencia ha sido conteste en señalar que esta cuestión previa tanto comprende aquellas acciones en que la ley expresamente supedite la admisión de la demanda al previo cumplimiento de requisitos de admisibilidad, o bien, aquellos casos en que el legislador no otorgue la acción, la prohíba o excluya expresamente por ejemplo, cuando demanda por cobro de bolívares en procura de absolver el pago de deudas provenientes del envite y azar.
8) En atención a lo expuesto, y en el caso bajo análisis se observa que el planteamiento formulado por el demandado a la luz de la anterior interpretación carece de sustentación legal y no puede ser tomado como valedero para alegar la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se le declara sin lugar la cuestión previa opuesta y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Primero: SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN LOS ORDINALES 6º, 7 Y 11º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, interpuesta por la parte codemandada ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte.
SEGUNDO: Se le condena al ciudadano Wuilmer Enrique Gallardo Dugarte, codemandado en el presente litigio, al pago de las costas procesales generados en la presente incidencia, conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Seguidamente, SE FIJA LA AUDIENCIA PRELIMINAR PARA EL QUINTO DIA SIGUIENTE AL DÍA DE HOY, A LAS 9:00 A.M., conforme al artículo 868, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión interlocutoria se ha publicado dentro del lapso legal es por lo que no se acuerda la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 18 días del mes de Febrero de 2015.
LA JUEZ TITULAR:

DRA. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA

ABG. SUSANA E. PARRA C.
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 10:00.a.m, y se dejó copia certificada.
LA SECRETARIA