TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DE MUNICIPIO SEGUNDO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
204º y 155º
EXP. Nº 7763
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Santina Bálsamo Asaro, Ignacio Bálsamo Asaro y Giacoma Bálsamo Asaro, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cedula de identidad Nº 8.006.345, domiciliada en esta ciudad de Mérida y civilmente hábil.
Apoderado judicial: Abg. Dionny José Garces López, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-14.250.605, inscrito en el I.P.S.A. bajo el números 129.614, mayor de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida Independencia entre calles 21 y 22, torre Empresarial Gran Mundo, piso 6 oficina 7 del estado Mérida.
Parte demandada: Silvio Antonio Duran Sivira, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.256.088, de este domicilio y civilmente hábil.
Domicilio: Avenida Don Tulio Febres Cordero, Edificio “ITZIAR”, planta baja local Nº 30-60, pasos arriba de la FCU de esta ciudad de Mérida.
Motivo: Resolución de contrato de arrendamiento.
Causa: Inadmisibilidad de demanda.
Carácter: Sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva.
CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA
En fecha 13 de enero de 2015 (f. 32), se recibió por distribución del tribunal de turno, libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Dionny José Garces López, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Santina Bálsamo Asaro, Ignacio Bálsamo Asaro y Giacoma Bálsamo Asaro, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora en entre otras cosas, señala:
…omissis…
En fecha 25 de Mayo de 2012, fue suscrito contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría de Ejido del Estado Mérida bajo el número 34, tomo 96 de los libros de autenticaciones entre los ciudadanos: SANTINA BALSAMO ASARO, IGNACIO BALSAMO ASARO Y GIACOMA BALSAMO ASARO, quienes para los efectos del mismo son los ARRENDADORES, y por la otra parte el ciudadano: SILVIO ANTONIO DURAN SIVIRA (…) quien para los efectos del contrato se denominaría “EL ARRENDATARIO”, sobre un local comercial ubicado en la planta baja del Edificio “ITZIAR” distinguido con el número 30-60, pasaje Santa Cruz, jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Autónomo Libertador del Estado Bolivariano de Mérida (…)
Ahora bien de lo estipulado en las cláusulas contractuales antes mencionadas el arrendatario: SILVIO ANTONIO DURAN SIVIRA, dejó de pagar los cánones de arrendamiento de UN MIL BOLIVARES (Bs 1.000,00) mensuales correspondientes desde el 30 de julio de 2013 hasta el mes de Enero de 2015 (…) en consecuencia y en virtud de tal insolvencia nace para el arrendador el derecho a pedir la rescisión o resolución del contrato de arrendamiento existente, por falta de pago de cánones de arrendamiento (…)

CAPÍTULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo n° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

Ahora bien, el Juez como director del proceso está en la obligación de examinar la naturaleza del contrato, con el objeto de determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración; observa el Tribunal que en el presente caso la parte actora acompañó junto a su escrito libelar, el respectivo contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, cursante a los folios 18-21, y en la cláusula CUARTA del mismo, las partes acordaron: “La duración del presente Contrato es de Un (01) año fijo e improrrogable contado a partir del día primero (01) de Junio de Dos Mil Doce (2.012)…” (doble tachado agregado).

Desde esa perspectiva y bajando a los autos, observa esta juzgadora, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 25 de mayo de 2012, cuya duración se convino por el periodo de un (01) año fijo e improrrogable, vale decir, desde el 01 de junio de 2012, hasta el 01 de junio de 2013, todo ello según consta, de contrato autenticado por ante la Notaría Pública de la Oficina Notarial de Ejido del estado Bolivariano de Mérida, el cual quedó anotado bajo el n° 34, tomo 96, del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y cuya cláusula cuarta establecía como fecha de vencimiento el 01 de junio de 2013.
De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que originó la presente acción era a tiempo determinado, de acuerdo a la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, cuya relación arrendaticia nació el día el 01 de junio de 2012 y venció día el 01 de junio de 2013, y que por efecto del artículo 38.a de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su prórroga legal venció el día 01 de diciembre de 2013.
En este sentido, es importante destacar que cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención, permitiéndosele al demandado seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 01 de junio de 2013, y su prórroga legal (seis meses – del 01/06/2013 al 01/12/2013) no desplegó la parte actora (arrendadores) una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente, que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, es decir, donde se alega tal circunstancia, fue introducida en fecha 13 de enero de 2015 (f. 32). Al haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa dada en arrendamiento y al no haberle el acto- arrendador ejercido las acciones correspondientes en la oportunidad de la insolvencia del arrendatario, se generó evidentemente la tácita reconducción del mismo y por ende el contrato se convirtió en un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado. Circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prórrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como lo es la imposibilidad de pedir su resolución y la necesidad de accionar y alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo.
En este sentido, es importante acotar que, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág. 64), han expresado:
(…) cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo (…)
Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, páginas 352-353), en la cual expresa:
(…) No obstante, ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí (…).

Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando el inmueble dado en arrendamiento y la actitud pasiva del arrendador de atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar la resolución del contrato, pues ello se da en el caso de los contratos a tiempo determinado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, debe declararse inadmisible la demanda de resolución contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución en un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nº 381, Exp. nº 06-1043, de fecha 07 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Doctor Pedro Rafael Rondón Haaz, n° 381 (caso: Zazpiak Inversiones C.A. en Amparo).
Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente pretensión es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecía que solo podía demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecían, y no por una acción de resolución contractual, por lo cual, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley y así se establece.
Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por el abogado en ejercicio Dionny José Garces López, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Santina Bálsamo Asaro, Ignacio Bálsamo Asaro y Giacoma Bálsamo Asaro, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, debe declararse INADMISIBLE, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, como así se hará en el dispositivo de esta decisión.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por el abogado en ejercicio Dionny José Garces López, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Santina Bálsamo Asaro, Ignacio Bálsamo Asaro y Giacoma Bálsamo Asaro, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, por ser contraria a una disposición expresa de Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por cuanto el presente pronunciamiento fue dictado fuera del lapso legal, establecido en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la notificación de la parte actora, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese la correspondientes boleta de notificación. Así se decide.
Por cuanto el presente pronunciamiento fue dictado fuera del lapso legal, establecido en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la notificación de la parte actora, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese la correspondientes boleta de notificación. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Tribunal Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, a los doce días del mes de febrero del año dos mil quince. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,
Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 3:20 p.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Srio.,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/mad-