TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA CONSTITUIDO CON ASOCIADOS

"VISTOS" CON INFORMES DE LAS PARTES.-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de las apelaciones interpuestas en fecha 4 de Julio de 2014, por los abogados ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO Y NUMAN EDUARDO AVILA DAVILA, en su carácter de apoderados judiciales de la Parte Demandante, ciudadana LORENA BIANEY LOPEZ VALERA; y en fecha 29 de Septiembre de 2014, por el Abogado JHONNY JOSE FLORES MONSALVE, en su condición de Apoderado Judicial de la parte Demandada, ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO; contra la sentencia definitiva proferida en fecha 30 de Junio de 2014, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por cumplimiento de Contrato de Venta (folios 297 y 302).

Por auto del 1º de Octubre de 2014 (folio 304), el Tribunal a quo, previo computo, admitió en ambos efectos los recursos de apelación interpuestos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor, en cuya distribución de ley le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual, por auto del 13 de Octubre de 2014 (folio 307), le dio entrada y el curso de ley.

De los autos se evidencia la solicitud de la parte demandante de la constitución del Tribunal con Asociados, llevándose a cabo el procedimiento relativo a la elección de los mismos, contenido en los Artículos 118, 119, 120 y 123 del Código de Procedimiento Civil; resultando escogidos para integrar el Tribunal los ciudadanos, abogados BEATRIZ RIVAS y LEONEL JOSÉ ALTUVE LOBO, correspondiendo a este último la ponencia de la sentencia; del mismo modo consta que ambas partes presentaron escritos de Informes sin acompañar ningún documento público; así como sus respectivas replicas ante esta instancia.
En fecha Dos (2) de Febrero de 2015, el Tribunal, dijo “VISTOS”, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, entrando la presente causa en lapso para dictar Sentencia (folio 405).

Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:

I
ANTECEDENTES

Se inicia el procedimiento que origina la sentencia objeto de la apelación por interposición formal escrito de demanda suscrito por la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 17. 129.088, domiciliada en la ciudad de Ejido, Estado Mérida y civilmente hábil, asistida en este acto por el Abogado en ejercicio NUMAN EDUARDO AVILA DAVILA inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 56.309, de este domicilio y hábil, domiciliado en la ciudad de Ejido, quien demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.649.099, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida y hábil, según contrato de Opción a Compra, firmado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, el cual corresponde por distribución al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y por no ser contrario a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público, se admite y se ordena librar boleta de citación a la parte demandada, para que compareciera dentro de los VEINTE DÍAS DE DESPACHO siguientes a que constara de autos su citación, a los fines que diera contestación a la demanda (folio 63).

Consta al folio 64, diligencia del Alguacil del Tribunal consignando boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO.

A los folios 71 al 76, corre escrito de contestación a la demanda y reconvención, suscrita por el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STANGNO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. 9.649.099, asistido por el Abogado en ejercicio JESÚS RAMÓN PÉREZ WULFF, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 32.369.

Al folio 112, obra auto del Tribunal acordando excluir la representación del Abogado en ejercicio JESÚS RAMON PEREZ WULFF, por encontrarse incurso en causal de inhibición con el Juez Titular, ordenándose la notificación de la parte demandada a los fines que designe abogado que lo represente, siendo apelado el auto, escuchándose en un solo efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil.

Al (folio 128) obra sustitución de Poder por el Abogado en ejercicio NUMAN EDUARDO ÁVILA DÁVILA, a la Abogada en ejercicio ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 56.309.

Al (folio 129) obra diligencia suscrita por los Abogados en ejercicio NUMAN EDUARDO ÁVILA DÁVILA y ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, consignando escrito de contestación a la demanda y reconvención.

A los (folios 140 al 148) obra escrito de promoción de pruebas de la parte demandante.

A los (folios 169 al 171) obra escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, constante de tres (03) folios y dos (02) anexos en doce (12) folios útiles.

A los (folios 235 al 241) obra escrito de informes de la parte demandante.

A los (folios 242 al 246) obra escrito de informes de la parte demandada.

A los (folios 254 y 255) obra escrito de observación a los informes suscrito por la parte demandante.

A los (folios 257 al 259) obra escrito de observación a los informes suscrito por la parte demandada.

Por auto de fecha siete (07) de enero de 2014, el Tribunal entró en términos para decidir de conformidad con lo establecido en el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil.

Al (folio 271) obra acuse de recibo de los Oficios Nros. 690-2013 y 656-2013, procedente de Banesco Banco Universal.

En fecha 30 de Junio de 2014, el Tribunal a quo, dictó sentencia definitiva en la presente causa (folios 273 al 294).

En fechas 4 de Julio de 2014, los abogados ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO y NUMAN EDUARDO AVILA DAVILA, en sus caracteres de co-apoderados judiciales de la parte demandante, apelan de la sentencia proferida por el Juzgado de instancia. (folio 297); y el día 29 de Septiembre de 2014, el Abogado JHONNY JOSE FLORES MONSALVE, en su condición de Apoderado del demandado, también apela de la sentencia referida.

En auto de fecha 1º de Octubre de 2014, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, oyó las apelaciones interpuestas en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior que corresponda por distribución (folio 304).

En fecha 9 de Octubre de 2014, correspondió por distribución a este Juzgado el conocimiento de la presente causa, el cual en la misma fecha lo recibió, dándole entrada el día 13 de Octubre de 2014, asignándole numeración, con la nomenclatura propia de este Tribunal, a los fines de darle el curso de ley (folio 307).

Por auto de fecha 1º de Diciembre 2014, se constituyó el Tribunal con Asociados, obedeciendo a solicitud de la Parte Demandante, comenzando al día siguiente a este, de conformidad con el Artículo 518 del Código de Procedimiento Civil, el plazo del término para presentar informes, y en consecuencia de ello lapso para que las partes presentaran sus observaciones a dichos informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, El Tribunal fijo para el Trigésimo siguiente al vencimiento del lapso para observaciones, la presentación del Proyecto de Sentencia, posterior al cual dijo “VISTOS”, entrando la presente causa en lapso para sentenciar (folio 348).

Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgado lo hace en los siguientes términos:

II
TRABAZÓN DE LA LITIS

La controversia quedó trabada en los términos que se resumen a continuación:

DEL ESCRITO DE DEMANDA

El procedimiento se origina mediante escrito libelar presentado en fecha 11 de marzo de 2013 (folios 1 al 7), por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Mérida, correspondiendo por distribución el conocimiento de la presente causa al mismo Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante el cual la ciudadana LORENA BIANEY LOPEZ VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 17.129.088, domiciliada en Ejido, Municipio Campo Elías, Estado Mérida; asistida por el abogado NUMAN EDUARDO AVILA, titular de la cédula de identidad Nº 8.016.898, inscrito en el INPREABOGADO con matrícula bajo el Nº 56.309, interpuso demanda por “cumplimiento de contrato de venta”, contra el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.649.099, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida y hábil.

Junto con el libelo de demanda, la parte actora produjo los siguientes documentos:

a) Contrato de Opción a Compra autenticado por ante la Notaria Pública de Ejido Estado Mérida en fecha 4 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública (folios 11 al 15).

b) Copia Certificada de Documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida en fecha 26 de Julio de 2006, bajo el Nº 11, Tomo 5º, Protocolo 1º, Trimestre 3º del citado año (folios 16 al 25).

c) Información sobre Solicitud de Crédito Hipotecario (Email-Correo Electrónico) dirigida a la demandante (folio 27).

d) Original de Carta de Decisión de Aprobación de Crédito dirigida por Banesco a la demandante de fecha 25 de Febrero de 2013 (folio 28).

e) Documento de Venta y Constitución de Hipoteca presentado por ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida (folios 29 al 35).

f) Constancia de recepción de Documento emitida por el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida (folio 36).

g) Inspección Extra-Judicial practicada por la Notaria Pública de Ejido, Municipio Campo Elías del estado Mérida (folios 38 al 62).

Expone la parte demandante, que en fecha 04 de octubre de 2012, celebró contrato de opción a compra con el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-9.649.099, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil, según contrato firmado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, que el objeto de dicho contrato, lo constituye la venta de un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento, destinado a vivienda principal, con todos los accesorios y anexos que le correspondan signado con el número (1-1), ubicado en la planta baja del edificio “Montalbán”, situado en la Avenida Bolívar con Avenida Monseñor Duque de la ciudad de Ejido, Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, sobre un terreno cuyas características así como las del apartamento de objeto del contrato de opción a compra descrita en este documento, consta en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Campo Elías del Estado Mérida, en fecha veintiséis (26) de febrero de 1991, bajo el número siete (7) tomo (5) protocolo primero (1), tiene un área de construcción aproximada de sesenta y un metros cuadrados con sesenta y cuatro céntimos (61,64 mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Linda con el apartamento Nº 1-2; SUR: Linda con la avenida Bolívar ; ESTE: Linda con la Avenida Monseñor Duque, y OESTE: Linda con la escalera y apartamento 1-2 y consta de las siguientes dependencias: cocina, sala-comedor, dormitorio principal con closet y baño incorporado y le corresponde un (01) puesto de estacionamiento para vehículo, el cual fue adquirido según consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, en fecha 26 de julio de 2006, inscrito bajo el Nº 11, folio 81 al 92, protocolo primero, tomo quinto, tercer trimestre del año en curso, que en la cláusula cuarta del contrato se otorgó un plazo de noventa (90) días, más treinta (30) días de prorroga adicionales, en cuyo lapso deberá obtenerse la aprobación del crédito necesario para cumplir la obligación contraída, así mismo se comprometió en entregarle los documentos y solvencias que eran necesarios para la tramitación del crédito bancario para formalizar la venta del apartamento, que en efecto ha pagado la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) como parte de pago del precio de venta, todo local se evidencia del documento autenticado, y la diferencia, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a través de la consecución de un crédito hipotecario, el cual fue aprobado por el operador financiero BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., sucursal Centro Comercial Alto Prado de esta ciudad de Mérida, tal como se desprende de la información electrónica de fecha 27 de noviembre de 2012 y la carta de decisión, que realizó todas las gestiones para la aprobación del crédito hipotecario el cual fue aprobado de la forma siguiente, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,00) como parte del pago del precio de venta que canceló con dinero de su propio peculio al momento de la firma del contrato de Opción a Compra, la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL (98.700,00) por préstamo hipotecario, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.300,00) otorgados como beneficiaria del Programa de Subsidio Directo Habitacional de conformidad con el artículo 58 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que en fecha 07 de enero de 2013 el vendedor ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, presentó y consignó personalmente todos los recaudos necesarios para la protocolización y otorgamiento del documento definitivo, tal y como se desprende de la constancia de recepción Nº 5 y Nº de trámite 371.2013.1.13, que en fecha 04 de octubre de 2012, el vendedor le entregó las llaves del apartamento para que lo habitara, que desde la fecha antes indicada hasta la presente fecha habita el inmueble, además empezó a realizar mejoras de demolición, remoción de cerámica y colocación de nueva cerámica en el área de cocina, como consta de la inspección ocular practicada en fecha 01 de marzo de 2013, por la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, que el comprador en fecha 22 de febrero de 2013, le comunicó verbalmente que no podía venderle el apartamento por el precio estipulado, que para poder pagarle el inmueble debería pagarle adicional la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) y que si no los tenía le iba a vender el apartamento a otra persona, ya que se había vencido la prorroga del contrato firmado, informándole en esa misma fecha que era imposible y que no era su culpa ni responsabilidad el retardo del desembolso del dinero por parte del banavih, más cuando él sabía que el crédito ya había sido aprobado, hasta el punto que él mismo en fecha 7 de enero de 2013 entregó toda la documentación necesaria y requerida, en tal sentido el Ministerio para la Vivienda y Hábitat publicó una normativa que fue publicada en la Gaceta Oficial número 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, que en el caso de marras no es su responsabilidad el desembolso de los recursos para protocolizar la venta, y sólo se espera el desembolso del dinero por parte del banavih, además la cláusula cuarta del contrato de opción a compra establece un plazo en el que deberá obtenerse la aprobación del crédito, lo cual se cumplió de conformidad con la aprobación por parte del operador financiero BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A.

Que el día 05 de marzo de 2013, en virtud de la muerte del Presidente, ella venía ocupando el inmueble vendido desde el día 04 de octubre de 2012, pero que al llegar al apartamento antes indicado se consigue que le habían cambiado las cerraduras de la reja y la puerta principal, y estaba introducida una señora que le manifestó que el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, le había vendido el apartamento a ella, que además la inspección ocular practicada en fecha 01 de marzo de 2013 por la Notaría Pública de Ejido, indica que la persona que habita el apartamento de los bienes muebles, con sus seriales correspondientes y a nombre de quien están los bienes muebles que se encuentran en el inmueble objeto de la inspección, cuales son las mejoras que realizó y quien las realizó, demostrando así que tiene la posesión del inmueble, hasta el día 05 de marzo de 2013, cuando le cambiaron las cerraduras imposibilitándole la entrada al apartamento, apropiándose de los bienes muebles y vendiendo el mismo a otra persona. Que fundamenta la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528, 1.920, del Código Civil, que pide primero, se reconozca que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 04 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 35, Tomo 240, constituye un contrato de compra venta perfeccionado; segundo, que como consecuencia del petitorio reconozca que es legítima propietaria del apartamento objeto de la compra venta, antes identificado; tercero, que reconozca que le canceló al demandado en la forma señalada la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) como parte del precio de venta del mencionado apartamento; cuarto, que reconozca que realizó unas mejoras en el inmueble objeto de la demanda, como se desprende de la inspección; quinto, que se le otorgue el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, tal y como se había pautado en el contrato firmado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, en consecuencia hacer entrega del inmueble objeto de la demanda; sexto, que en el supuesto de que el demandado no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio quinto, es decir, si el demandado no quisiere otorgar el documento definitivo de compra-venta, una vez que quede declarado a favor de su representado la misma sirva como titulo de propiedad suficiente, en consecuencia se le expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida.

Estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Expresa la parte demandada lo siguiente, primero, que rechaza por exagerada la estimación de la demanda, por cuanto no tiene relación con las cantidades señaladas por la actora en su libelo y que tienen relación con la negociación realizada, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé que cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará; segundo, que opone a la actora su falta de interés para intentar la acción y de quien suscribe para sostenerla, defensa que fundamenta en los artículos 16 del Código Civil, y primer aparte del 361 del Código de Procedimiento Civil, que partiendo de tal premisa la actora no tiene ese interés a que se ha referido la doctrina, pues como lo admite, lo que se celebró fue un contrato de opción de compra venta, en el que se previó un término para el cumplimiento de lo allí previsto, que por consecuencia si venció el término y no se produjo el pago, no tiene obligación alguna de reconocer, como lo exige el petitorio de la demanda, que el contrato de opción de compra venta constituye un contrato de compra venta perfeccionado, que la demandante sea la legítima propietaria del inmueble y hacerle entrega del inmueble, que la única manera que una persona tenga interés exigido por la Ley para demandar el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa para que se perfeccione la relación jurídica, es que haya honrado sus obligaciones, especialmente el pago del precio, que es la primera y principal obligación del vendedor, por ello como podría el Tribunal despojarle de la propiedad del inmueble sin que la parte demandante haya cumplido con la obligación que le impone la Ley, la que debió honrarse dentro del término señalado en el contrato, la actora no tiene el interés en obrar, el que consiste en una condición de hecho tal, que el actor sufriría un daño sin la declaración judicial, y no puede pretender quien acciona el pronunciamiento judicial sobre lo solicitado, que no es otra cosa que obtener un bien sin haber pagado la totalidad de su precio.

Que rechaza y contradice que deba reconocer, que el contrato de compraventa constituye un “contrato de compraventa perfeccionado”, en el cual se tramitó la negociación, pues el documento sólo contiene una opción de compraventa, cuyo perfeccionamiento dependía del pago del precio, el cual nunca se produjo, que sea la legítima propietaria del inmueble, pues la compraventa jamás nació a la vida jurídica, la existencia de unas mejoras realizadas por la actora, que deba otorgarle el documento de compraventa y hacerle entrega del inmueble, pues no canceló el precio del bien dentro del término establecido en el contrato, que se indexen las sumas demandadas y condenadas pues como puede observarse, se está en presencia de una acción mero declarativa y no de cobro de bolívares, que antes del contrato de opción de compra venta celebrado el 4 de octubre de 2012, con anterioridad se había suscrito otro con el mismo objeto, autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido en fecha 30 de mayo de 2012, bajo el Nº 28, Tomo 105, en el que se estableció como término para el perfeccionamiento de la compra ventaseis meses, dentro del cual debía obtener el crédito para el pago del precio, término que concluía en noviembre pero como no se había obtenido la aprobación para el mes de septiembre de 2012, la Entidad Crediticia exigió una prórroga a la que accedió y así convinieron en firmar el nuevo contrato el 4 de octubre del año pasado, a fin de extender el término.

DE LA RECONVENCIÓN

Que la demandante se introdujo clandestinamente al apartamento, ocasionándole daños a la misma, tales daños, algunos ya reparados y otros pendientes de ello, consisten en: construcción de la cocina, suministro e instalación de gabinete superior, con base de MDF (calidad económica) 4,6 metros a razón de Bs. 7.000,00 por metro, para un total de VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 28.420,00), suministro e instalación de gabinete inferior, con base MDF (calidad económica), 6,44 metros a razón de Bs. 5.500,00 por metro, para un total de TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 35.420,00), suministro e instalación de gabinete para torre de horno, con base de MDF (calidad económica) 2,10 metros a razón de Bs. 6.000,00 por metro, para un total de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) los anteriores conceptos suman la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 76.440,00) puerta principal suministro e instalación de puerta metálica de láminas entamboradas de hierro con accesorios, 2,16 metros a razón de Bs. 2.470,00 por metro, para un total de CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 5.325,20), refacción de piso de granito pulido y relleno 25 metros a razón de Bs. 280,00 por metro para un total de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), los conceptos antes descritos y que constituyen los daños ocasionados por la demandante suman la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 88.775,20), que habida consideración de los daños que la misma actora causó en el inmueble cuando se introdujo en él ilícitamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la demandante LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 17.129.088, domiciliada en la ciudad de Mérida del Estado Mérida, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en, primero, la resolución del contrato de opción de compra venta del apartamento 1-1 del Edificio “Montalbán”, suscrito en fecha cuatro (4) de octubre de dos mil 2012, en razón del incumplimiento de pagar el precio establecido en el inmueble dentro del término establecido en la cláusula cuarta de dicho contrato, segundo, por consecuencia de su incumplimiento, en pagarle por concepto de cláusula penal, conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa antes descrito, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) a ser descontadas de la cantidad entregada por la demandada en calidad de arras, en pagarle por conceptos de los daños y perjuicios ocasionados en el apartamento de su propiedad y que fuera el objeto del contrato de opción de compraventa, cuando se introdujera en él ilícitamente, y de conformidad con lo previsto en los artículos 1.185 del Código Civil la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA YCINCO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 88.775,20); cuarto en pagar las costas y costos del proceso; estima la reconvención en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 498.775,20) que es el monto de la sumatoria de los conceptos demandados, más el precio estimado en la opción de compraventa accionada como valor del inmueble objeto de dicho contrato, pide la admisión de la presente reconvención y que en la definitiva sea declarada con lugar, que de acuerdo a lo pactado por las partes, el incumplimiento de la actora le da el derecho a exigir la penalidad pactada, por lo que por aplicación del contenido del articulo 1.263 del Código Civil, tiene el derecho de retenerlas de la cantidad entregada en arras, esto es de los OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) recibidos al momento de suscribirse el contrato, aunado a ello la demandante ocasionó daños materiales de consideración en el apartamento, cuya reparación a la presente fecha tiene un costo de OCHENTA MY OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 88.775,20), de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 585 del código de procedimiento Civil, se dicte como providencia cautelar y para garantizar tanto el pago de la penalidad pactada, como la indemnización de daños y perjuicios accionados, se decrete a su favor el derecho de retención de la cantidad recibida en arras.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Que con respecto a la estimación de la demanda alegada como excesiva debe también ser declarada sin lugar por el Tribunal, ya que el demandado en su escrito de contestación no explica cuales fueron las exageraciones en la estimación, ya que es requisito indispensable para el rechazo de la cuantía que se indique de manera categórica si se hace por exagerada o exigua, en consecuencia, debe declararse que no existe ninguna estimación exagerada, sólo con contradecir la estimación pura y simple no es suficiente, y al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo tal como lo dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que niega, rechazan y contestan en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la parte demandada en los siguientes términos, que niega, rechaza y contradice que su representada LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, no haya cumplido con la cláusula cuarta del mencionado contrato, que el crédito fue aprobado en el lapso establecido en la cláusula cuarta, es decir que esa condición que el aquí demandado conocía y alega en su propia contestación de la demanda, está fuera de orden pues el desembolso del dinero lo realizaría un tercero y por lo tanto mal puede el demandado alegar resolución de contrato si la condición que ellos mismos establecieron se supeditada a la actividad de otro sujeto, y que éste cumplió con la aprobación del crédito, es decir la institución bancaria en el tiempo pactado, el demandado reconviniente aceptó esta condición, y peor aún la reconoce pero por mala intención desea obtener más dinero que lo establecido en el contrato, que de ninguna manera se pretende que el pago del valor del inmueble sea sólo por OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) ya adelantados, pues como han explicado el resto del pago del precio del inmueble, es decir, la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) serán pagados por el operador financiero, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Que niegan, rechazan y contradicen, que su representada, deba pagar por concepto de cláusula penal conforme a lo establecido en la cláusula quinta, pues su representada no han incumplido las condiciones bajo las cuales se celebró el presente contrato, que niegan, rechazan y contradicen que su representada deba pagar daños y perjuicios, pues su representada fue puesta en posesión de manera pacífica, de buena fe, con el ánimo de hacerla suya propia, por el mismo propietario, mal puede entonces alegar daños y perjuicios, pues se estaría en presencia de una simulación de hecho punible, es decir hacer creer a este Tribunal que su representada es una invasora, cuando lo que realmente ocurrió es que el mismo la puso en posesión del inmueble, entregándole las llaves del apartamento, más aún cuando los bienes muebles se encuentran aún dentro del apartamento y el aquí demandado se ha negado a reintegrárselos, que niegan, rechazan y contradicen, que su representada, sea condenada al pago de costas y costos del proceso , pues es su representada la que debe acudir ala instancia judicial a fin de que se le garantice el cumplimiento del contrato.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA A LOS EFECTOS TANTO DE LA DEMANDA COMO DE LA RECONVENCIÓN

1.- Promovió: “DOCUMENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS:

a.- Documento de compra-venta celebrado entre su representada LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, parte demandante reconvenida y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, parte demando (sic) reconviniente, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de Octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, y cuyo documento obra en los folios 10, 11 y su vto., 12, 13 y 14, del presente expediente, marcado con la letra “A”.

b.- Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del municipio Campo Elías del Estado Mérida en fecha 26 de julio de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Folio 81 al 92, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre y cuyo documento obra a los folios 16 vto., 18 vto., 19 vto., 20 vto., 21 vto., 23 vto., 24 vto., 25 y 26 marcado con la letra “B” del presente expediente.
c.- Documento de compra-venta celebrado entre la ciudadana LORENA BIANEY VALERA, parte demandante reconvenida y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, parte demandado reconviniente, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 30 de mayo de 2012, anotado bajo el Nº 28, Tomo 105, cuyo original consignó marcado con la letra “A”.

d.- Inspección Ocular Extrajudicial practicada en fecha 01 de Marzo de 2013, por la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en el Apartamento signado con el Nº 1-1, ubicado en la planta baja del Edificio “Montalbán” en jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio campo Elías del Estado Mérida.

e.- Facturas originales de los bienes muebles descrito en la Inspección ocular practicada en fecha 01 de marzo de 2013 descritas así: a) Factura Nº 4074 de fecha 20/10/2012, expedida por NAHARA, cama matrimonial, colchón individual, la cual marcamos con la letra “D”. b) Factura Nº 0837 de fecha 24/11/2012, expedida por la casa comercial ALFURAT CENTER C.A, de nevera y campana la cual marcamos con la letra “E”. c) Factura Nº 00014551 de fecha 24/11/2012, expedida por la casa comercial TICO center C.A, de cocina y pulidora y aspiradora la cual marcamos con la letra “F”. d) Factura Nº 0001277 de fecha 26/11/2012, expedida por la casa comercial TIBISAY S.R.L, de plancha y licuadora la cual marcamos con la letra “G”. f) Factura Nº 000005 de fecha 20/02/2012, expedida por la casa comercial TAPICERIA MORA, de tapizado de juego de muebles de recibo, la cual marcamos con la letra “N”.

f.- Facturas descritas así: a) Pago servicio de agua de los meses 09, 10, 11 y 12 del año 2012, y mes de enero del año 2013, consignadas en original los recibos distinguidas con las letras “H” e “I”. b) Pago de servicios de electricidad de los meses 06, 07, 08, 09, 10 y 11 del 2013, según comprobante de pago Nº 9735201213329-95 y anexadas marcadas con la letra “J”. c) Pagos de servicios de gas de los meses 05, 06, 07, 08, 09, 10 del año 2012 expedidos por COMERCIAL MATTERA C.A. recibo de caja Nº 015606, y factura Nº 720339 de fecha 08 de octubre de 2012, distinguidas con la letra “K”. d) facturas de pago realizado por la Demandante en las oficinas de Aguas de ejido, en dinero en efectivo en moneda de curso en el país y con pago de la tarjeta de debito en su cuenta bancaria personal, según consta en los recibos distinguidos con la letra “H” y según constancia expedida por el banco emisor el cual consignamos con la letra “O”.

g.- Documento original de venta definitiva del inmueble entre la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO y los recaudos consignados por el mismo demandante reconviniente ante el registro antes indicado objeto de la demanda, pues obra a los folios 104 al 110 que el mismo demandado reconviniente consigno en el escrito de contestación a la demanda y reconvención el documento antes mencionado.

2.- Promovió PRUEBA DE INFORMES

h.- De conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicito: A.) A los fines de probar que no es cierto lo expuesto por el demandado reconviniente en acta de policía que obra al folio 102 distinguida con la letra “C” promovido en copia simple, la cual consignó marcado “B”, solicitó oficiar al comando de Policía de Ejido para que informe sobre los siguientes hechos: 1.- Si existe un acta de denuncia de fecha 06/03/2013, hecha por el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, contra la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA..- Que informe si el receptor de la denuncia Sargento Rafael Peña se trasladó al inmueble objeto de la demanda a fin de verificar lo relatado en la presunta denuncia interpuesta.

i.- …(omissis)…solicitó al Tribunal A Quo se sirva requerir mediante oficio jurando la urgencia del caso, a la oficina del operador financiero BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., sucursal Centro Comercial “Alto Prado” de esta ciudad de Mérida de los siguientes hechos: 1.- En qué fecha fue aprobado el crédito para la adquisición del inmueble objeto de la demanda a nuestra mandante ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA.2.- Que informe si fueron asignados los recursos por parte de BANAVIH para adquisición del inmueble objeto de la demanda a la demandante ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, tal como se desprende del listado entregado por el operador financiero en original BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., sucursal Centro Comercial “Alto Prado” de esta ciudad de Mérida, el cual anexó marcado con la letra “C”.

3.- Promovió RATIFICACIÓN DE DOCUMENTO

j.- Constancia expedida por el ciudadano DÁVILA SÁCHEZ JEANPIERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.753.167, el cual corre inserta al folio 46 del expediente principal, donde deja constancia que la demandante ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, contrato sus servicios para la demolición de un muro, remoción de cerámica y colocación de la nueva cerámica en el inmueble, artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicitamos al Tribunal fije oportunidad procesal para que el ciudadano DÁVILA SANCHEZ JEANPIERO ratifique la mencionada constancia, el cual será presentado el día y hora que acuerde el Tribunal.

k.- Contratos de obras celebrado entre MARMOLES Y GRANITOS SAN JOSÉ C.A. y la demandante LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, ambos en fechas 14 de Diciembre de 2012, el cual consignamos marcados con la letra “L” y “M”. Solicitando se sirva de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, citar a la ciudadana ROXANA MARQUINA, en su carácter de representante legal de la mencionada empresa por ser firmante de los contratos, para que ratifique los mencionados documentos y cuyo domicilio es la Avenida 16 de Septiembre Nº 54-85, Mérida Estado Mérida, Teléfonos 0274-2621363 y 0414-7462267.”

4.- Promovió PRUEBAS TESTIMONIALES:

l.- Las testifícales de los ciudadanos JESÚS RAFAEL BENCOMO DÍAZ, ODEHILDA MARÍN DE OSORIO, MARIA LIZETH MOLINA MARÍN e YAIRHOMER XAVIER ALBORNOZ HERNANDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.295.889, V-14.267.675 V-14.400.721 y V-16.201.958, respectivamente, de este domicilio, los cuales serán presentados en el momento que fije el Tribunal para ser escuchados, cuyas declaraciones tendrá por objeto probar y demostrar todos los hechos narrados en el libelo de la demanda.”

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

1.- Promovió: “DOCUMENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS:

A.- Valor y mérito jurídico del Contrato de Opción de Compra-Venta acompañado por la parte actora con su libelo. Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de Octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, que corre a los folios 10, 11 y su vto., 12, 13 y 14, del presente expediente, marcado con la letra “A”.

B.- Valor y mérito jurídico de los documentos acompañados al escrito de contestación de la demanda y contentivo de la reconvención. 1.- Documento original de venta definitiva del inmueble entre la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO y los recaudos consignados por el mismo demandado reconviniente ante el registro antes indicado objeto de la demanda. 2.- avalúo de Daños Causados por la Demandante en el inmueble, realizado por la Ingeniero Irene Amezquita de Sequera, cuyo testimonio promueve a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, a fin de que ratifique el contenido el contenido de dicho documento. 3.- Documento de Liberación de Hipoteca protocolizado por ante el Registro Civil del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, en fecha 2 de Octubre de 2012, inserto bajo el º 37, Folio 214 del Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del año 2012. 4.-Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del municipio Campo Elías del Estado Mérida en fecha 26 de julio de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Folio 81 al 92, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre marcado con la letra “B”. 5.- Denuncia formulada por el demandado Reconviniente ante la Policía del estado Mérida, Comisaria de Ejido; en fecha 6 de Marzo de 2013, por la invasión del inmueble por parte de la accionante; 6.- Documento de compraventa presentado por el Demandado Reconviniente en el Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, fijándose el 10 de enero de 2013 para el otorgamiento, en cuyo original se exhibe, al margen derecho del pie de cada una de sus páginas, un sello húmedo de Banco BANESCO.”

c.- Promovió valor y mérito jurídico de los siguientes documentos: 1.- En cinco (5) folios copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, municipio Campo Elías del Estado Mérida, en fecha 30 de mayo de 2012, bajo el Nº 28, Tomo 105, en el que consta la suscripción de la primera opción de compraventa entre las partes de este proceso. 2.- Original de los recibos de pago de servicios públicos domiciliarios del inmueble objeto del juicio, y que se describen: marcados b1 y b2, recibos de cobro y pago, respectivamente, del servicio de luz eléctrica expedidos por CORPOELEC en fecha 2 de febrero de 2013, correspondientes al consumo del mes de enero de 2013; marcados b3, b4 y b5, recibos de pago del servicio de agua potable expedidos por Aguas de Ejido, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2013; marcados b6, b7 y b8, recibos de pago de cuota para liquidación de conserje, y las cuotas de los meses de diciembre 2012 y enero a abril de 2013, expedidos en fechas 15 de marzo de 2013, 30m de diciembre de 2012 y 17 de abril de 2013, respectivamente. 3.- Constancia de residencia del Demandado, expedida en fecha 4 de octubre de 2012, por la prefectura de la Parroquia Montalbán del Municipio campo Elías del estado Mérida.

TESTIMONIALES

D.- Promovió el testimonio jurado de los ciudadanos JOSÉ ANDRÉS PIPAON ZAMBRANO y CARLOS ALBERTO ROJAS PARRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.323.555 y 8.009.155, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Ejido, Municipio Campo Elías de Estado Mérida, hábiles, quienes declararán a tenor del interrogatorio que de viva voz se les formule en la oportunidad legal.
En las oportunidades legales correspondientes, las partes presentaron informes y sus respectivas réplicas ante esta Alzada.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la controversia cuyo examen fue sometido por vía de apelaciones al conocimiento de esta Alzada en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, procede quien decide a continuación a emitir pronunciamiento sobre los recursos intentados por ambas partes contra la Sentencia proferida por el Tribunal A Quo, advirtiéndose que del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo anteriormente, se desprende que la pretensión de autos es el cumplimiento de un contrato de venta, cuya consagración positiva según el libelo se encuentra prevista en los artículos 1.264, 1271, del Código Civil, así mismo fundamenta la Demandante su demanda en las disposiciones 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.486. 1.488, 1.527, 1.528 y 1.920, cuyo tenor es el siguiente:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Artículo 1.160.- Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley.

Artículo 1.161.- En los contratos que tiene por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo o peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

Artículo 1.486 "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios.”
Artículo 1271: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo proviene de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”

Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1167:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello".

Artículo 1266: “en caso de la no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención…”

Artículo 1488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”

Artículo 1491: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios que son de cuenta de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”

Y en el Petitorio solicita se reconozca que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 04 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 35, Tomo 240, constituye un contrato de compra venta perfeccionado; segundo, que como consecuencia del petitorio reconozca que es legítima propietaria del apartamento objeto de la compra venta, antes identificado; tercero, que reconozca que le canceló al demandado en la forma señalada la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) como parte del precio de venta del mencionado apartamento; cuarto, que reconozca que realizó unas mejoras en el inmueble objeto de la demanda, como se desprende de la inspección; quinto, que se le otorgue el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, tal y como se había pautado en el contrato firmado en consecuencia hacer entrega del inmueble objeto de la demanda; sexto, que en el supuesto de que el demandado no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio quinto, es decir, si el demandado no quisiere otorgar el documento definitivo de compra-venta, una vez que quede declarado a favor de su representado la misma sirva como título de propiedad suficiente, en consecuencia se le expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización.

Por su parte el Demandado Reconviniente rechazó en su contestación la demanda, y reconvino, conforme a lo que ya se reprodujo anteriormente. De acuerdo a los informes presentados ante esta Alzada por las partes, la demandante recurre de la Sentencia por: falso análisis e interpretación de dicho contrato, además de endilgarle el vicio de inmotivación porque el sentenciador no habría señalado las razones de hecho y de derecho por las cuales arribó a tal conclusión, faltando al deber que le impone el Ordinal 4º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; que la desnaturalización de los contratos constituye el vicio de falso supuesto; y el Demandado Reconviniente a su vez recurre por: un error de juzgamiento por parte del a Quo al confundir el daño contractual y extracontractual accionado, y denuncia el silencio de prueba, por haber omitido el análisis del avalúo promovido para probar el daño extracontractual, avalúo que dice fue ratificado dentro del término correspondiente.

Previo a cualquier consideración, procede esta Alzada a analizar la Sentencia Recurrida a fin de comprobar si los argumentos de las partes están ajustados a derecho.

DE LA SENTENCIA APELADA
MOTIVA
DEL LIBELO DE DEMANDA

Expone la parte demandante, que en fecha 04 de octubre de 2012, celebró contrato de opción a compra con el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-9.649.099, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil, según contrato firmado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, que el objeto de dicho contrato, lo constituye la venta de un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento, destinado a vivienda principal, con todos los accesorios y anexos que le correspondan signado con el número (1-1), ubicado en la planta baja del edificio “Montalbán”, situado en la Avenida Bolívar con Avenida Monseñor Duque de la ciudad de Ejido, Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, sobre un terreno cuyas características así como las del apartamento de objeto del contrato de opción a compra descrita en este documento, consta en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Campo Elías del Estado Mérida, en fecha veintiséis (26) de febrero de 1991, bajo el número siete (7) tomo (5) protocolo primero (1), tiene un área de construcción aproximada de sesenta y un metros cuadrados con sesenta y cuatro céntimos (61,64 mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Linda con el apartamento Nº 1-2; SUR: Linda con la avenida Bolívar ; ESTE: Linda con la Avenida Monseñor Duque, y OESTE: Linda con la escalera y apartamento 1-2 y consta de las siguientes dependencias: cocina, sala-comedor, dormitorio principal con closet y baño incorporado y le corresponde un (01) puesto de estacionamiento para vehículo, el cual fue adquirido según consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, en fecha 26 de julio de 2006, inscrito bajo el Nº 11, folio 81 al 92, protocolo primero, tomo quinto, tercer trimestre del año en curso, que en la cláusula cuarta del contrato se otorgó un plazo de noventa (90) días, más treinta (30) días de prorroga adicionales, en cuyo lapso deberá obtenerse la aprobación del crédito necesario para cumplir la obligación contraída, así mismo se comprometió en entregarle los documentos y solvencias que eran necesarios para la tramitación del crédito bancario para formalizar la venta del apartamento, que en efecto ha pagado la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) como parte de pago del precio de venta, todo local se evidencia del documento autenticado, y la diferencia, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a través de la consecución de un crédito hipotecario, el cual fue aprobado por el operador financiero BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., sucursal Centro Comercial Alto Prado de esta ciudad de Mérida, tal como se desprende de la información electrónica de fecha 27 de noviembre de 2012 y la carta de decisión, que realizó todas las gestiones para la aprobación del crédito hipotecario el cual fue aprobado de la forma siguiente, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,00) como parte del pago del precio de venta que canceló con dinero de su propio peculio al momento de la firma del contrato de Opción a Compra, la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL (98.700,00) por préstamo hipotecario, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.300,00) otorgados como beneficiaria del Programa de Subsidio Directo Habitacional de conformidad con el articulo 58 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que en fecha 07 de enero de 2013 el vendedor ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, presentó y consignó personalmente todos los recaudos necesarios para la protocolización y otorgamiento del documento definitivo, tal y como se desprende de la constancia de recepción Nº 5 y Nº de trámite 371.2013.1.13, que en fecha 04 de octubre de 2012, el vendedor le entregó las llaves del apartamento para que lo habitara, que desde la fecha antes indicada hasta la presente fecha habita el inmueble, además empezó a realizar mejoras de demolición, remoción de cerámica y colocación de nueva cerámica en el área de cocina, como consta de la inspección ocular practicada en fecha 01 de marzo de 2013, por la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, que el comprador en fecha 22 de febrero de 2013, le comunicó verbalmente que no podía venderle el apartamento por el precio estipulado, que para poder pagarle el inmueble debería pagarle adicional la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) y que si no los tenía le iba a vender el apartamento a otra persona, ya que se había vencido la prorroga del contrato firmado, informándole en esa misma fecha que era imposible y que no era su culpa ni responsabilidad el retardo del desembolso del dinero por parte del banavih, más cuando él sabía que el crédito ya había sido aprobado, hasta el punto que él mismo en fecha 7 de enero de 2013 entregó toda la documentación necesaria y requerida, en tal sentido el Ministerio para la Vivienda y Hábitat publicó una normativa que fue publicada en la Gaceta Oficial número 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, que en el caso de marras no es su responsabilidad el desembolso de los recursos para protocolizar la venta, y sólo se espera el desembolso del dinero por parte del banavih, además la cláusula cuarta del contrato de opción a compra establece un plazo en el que deberá obtenerse la aprobación del crédito, lo cual se cumplió de conformidad con la aprobación por parte del operador financiero BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A.

Que el día 05 de marzo de 2013, en virtud de la muerte del Presidente, ella venía ocupando el inmueble vendido desde el día 04 de octubre de 2012, pero que al llegar al apartamento antes indicado se consigue que le habían cambiado las cerraduras de la reja y la puerta principal, y estaba introducida una señora que le manifestó que el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, le había vendido el apartamento a ella, que además la inspección ocular practicada en fecha 01 de marzo de 2013 por la Notaría Pública de Ejido, indica que la persona que habita el apartamento de los bienes muebles, con sus seriales correspondientes y a nombre de quien están los bienes muebles que se encuentran en el inmueble objeto de la inspección, cuales son las mejoras que realizó y quien las realizó, demostrando así que tiene la posesión del inmueble, hasta el día 05 de marzo de 2013, cuando le cambiaron las cerraduras imposibilitándole la entrada al apartamento, apropiándose de los bienes muebles y vendiendo el mismo a otra persona.

Que fundamenta la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.486, 1.488, 1.527, 1.528, 1.920, del Código Civil, que pide primero, se reconozca que el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 04 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 35, Tomo 240, constituye un contrato de compra venta perfeccionado; segundo, que como consecuencia del petitorio reconozca que es legítima propietaria del apartamento objeto de la compra venta, antes identificado; tercero, que reconozca que le canceló al demandado en la forma señalada la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) como parte del precio de venta del mencionado apartamento; cuarto, que reconozca que realizó unas mejoras en el inmueble objeto de la demanda, como se desprende de la inspección; quinto, que se le otorgue el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, tal y como se había pautado en el contrato firmado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, en consecuencia hacer entrega del inmueble objeto de la demanda; sexto, que en el supuesto de que el demandado no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio quinto, es decir, si el demandado no quisiere otorgar el documento definitivo de compra-venta, una vez que quede declarado a favor de su representado la misma sirva como titulo de propiedad suficiente, en consecuencia se le expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida.

DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN (FOLIOS 71 Al 76):

Expresa la parte demandada lo siguiente, primero, que rechaza por exagerada la estimación de la demanda, por cuanto no tiene relación con las cantidades señaladas por la actora en su libelo y que tienen relación con la negociación realizada, el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé que cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará; segundo, que opone a la actora su falta de interés para intentar la acción y de quien suscribe para sostenerla, defensa que fundamenta en los artículos 16 del Código Civil, y primer aparte del 361 del Código de Procedimiento Civil, que partiendo de tal premisa la actora no tiene ese interés a que se ha referido la doctrina, pues como lo admite, lo que se celebró fue un contrato de opción de compra venta, en el que se previó un término para el cumplimiento de lo allí previsto, que por consecuencia si venció el término y no se produjo el pago, no tiene obligación alguna de reconocer, como lo exige el petitorio de la demanda, que el contrato de opción de compra venta constituye un contrato de compra venta perfeccionado, que la demandante sea la legítima propietaria del inmueble y hacerle entrega del inmueble, que la única manera que una persona tenga interés exigido por la Ley para demandar el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa para que se perfeccione la relación jurídica, es que haya honrado sus obligaciones, especialmente el pago del precio, que es la primera y principal obligación del vendedor, por ello como podría el Tribunal despojarle de la propiedad del inmueble sin que la parte demandante haya cumplido con la obligación que le impone la Ley, la que debió honrarse dentro del término señalado en el contrato, la actora no tiene el interés en obrar, el que consiste en una condición de hecho tal, que el actor sufriría un daño sin la declaración judicial, y no puede pretender quien acciona el pronunciamiento judicial sobre lo solicitado, que no es otra cosa que obtener un bien sin haber pagado la totalidad de su precio.

Que rechaza y contradice que deba reconocer, que el contrato de compraventa constituye un “contrato de compraventa perfeccionado”, en el cual se tramitó la negociación, pues el documento sólo contiene una opción de compraventa, cuyo perfeccionamiento dependía del pago del precio, el cual nunca se produjo, que sea la legítima propietaria del inmueble, pues la compraventa jamás nació a la vida jurídica, la existencia de unas mejoras realizadas por la actora, que deba otorgarle el documento de compraventa y hacerle entrega del inmueble, pues no canceló el precio del bien dentro del término establecido en el contrato, que se indexen las sumas demandadas y condenadas pues como puede observarse, se está en presencia de una acción mero declarativa y no de cobro de bolívares, que antes del contrato de opción de compra venta celebrado el 4 de octubre de 2012, con anterioridad se había suscrito otro con el mismo objeto, autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido en fecha 30 de mayo de 2012, bajo el Nº 28, Tomo 105, en el que se estableció como término para el perfeccionamiento de la compra ventaseis meses, dentro del cual debía obtener el crédito para el pago del precio, término que concluía en noviembre pero como no se había obtenido la aprobación para el mes de septiembre de 2012, la Entidad Crediticia exigió una prórroga a la que accedió y así convinieron en firmar el nuevo contrato el 4 de octubre del año pasado, a fin de extender el término.

DE LA RECONVENCIÓN

Que la demandante se introdujo clandestinamente al apartamento, ocasionándole daños a la misma, tales daños, algunos ya reparados y otros pendientes de ello, consisten en: construcción de la cocina, suministro e instalación de gabinete superior, con base de MDF (calidad económica) 4,6 metros a razón de Bs. 7.000,00 por metro, para un total de VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 28.420,00), suministro e instalación de gabinete inferior, con base MDF (calidad económica), 6,44 metros a razón de Bs. 5.500,00 por metro, para un total de TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 35.420,00), suministro e instalación de gabinete para torre de horno, con base de MDF (calidad económica) 2,10 metros a razón de Bs. 6.000,00 por metro, para un total de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) los anteriores conceptos suman la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 76.440,00) puerta principal suministro e instalación de puerta metálica de láminas entamboradas de hierro con accesorios, 2,16 metros a razón de Bs. 2.470,00 por metro, para un total de CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 5.325,20), refacción de piso de granito pulido y relleno 25 metros a razón de Bs. 280,00 por metro para un total de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), los conceptos antes descritos y que constituyen los daños ocasionados por la demandante suman la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 88.775,20), que habida consideración de los daños que la misma actora causó en el inmueble cuando se introdujo en él ilícitamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la demandante LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 17.129.088, domiciliada en la ciudad de Mérida del Estado Mérida, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en, primero, la resolución del contrato de opción de compra venta del apartamento 1-1 del Edificio “Montalbán”, suscrito en fecha cuatro (4) de octubre de dos mil 2012, en razón del incumplimiento de pagar el precio establecido en el inmueble dentro del término establecido en la cláusula cuarta de dicho contrato, segundo, por consecuencia de su incumplimiento, en pagarle por concepto de cláusula penal, conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa antes descrito, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) a ser descontadas de la cantidad entregada por la demandada en calidad de arras, en pagarle por conceptos de los daños y perjuicios ocasionados en el apartamento de su propiedad y que fuera el objeto del contrato de opción de compraventa, cuando se introdujera en él ilícitamente, y de conformidad con lo previsto en los artículos 1.185 del Código Civil la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA YCINCO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 88.775,20); cuarto en pagar las costas y costos del proceso; estima la reconvención en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 498.775,20) que es el monto de la sumatoria de los conceptos demandados, más el precio estimado en la opción de compraventa accionada como valor del inmueble objeto de dicho contrato, pide la admisión de la presente reconvención y que en la definitiva sea declarada con lugar, que de acuerdo a lo pactado por las partes, el incumplimiento de la actora le da el derecho a exigir la penalidad pactada, por lo que por aplicación del contenido del articulo 1.263 del Código Civil, tiene el derecho de retenerlas de la cantidad entregada en arras, esto es de los OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) recibidos al momento de suscribirse el contrato, aunado a ello la demandante ocasionó daños materiales de consideración en el apartamento, cuya reparación a la presente fecha tiene un costo de OCHENTA MY OCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 88.775,20), de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 585 del código de procedimiento Civil, se dicte como providencia cautelar y para garantizar tanto el pago de la penalidad pactada, como la indemnización de daños y perjuicios accionados, se decrete a su favor el derecho de retención de la cantidad recibida en arras.

DEL ESCRITO DE CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN (FOLIOS 130 al 133):

Que con respecto a la estimación de la demanda alegada como excesiva debe también ser declarada sin lugar por el Tribunal, ya que el demandado en su escrito de contestación no explica cuales fueron las exageraciones en la estimación, ya que es requisito indispensable para el rechazo de la cuantía que se indique de manera categórica si se hace por exagerada o exigua, en consecuencia, debe declararse que no existe ninguna estimación exagerada, sólo con contradecir la estimación pura y simple no es suficiente, y al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo tal como lo dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que niega, rechazan y contestan en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la parte demandada en los siguientes términos, que niega, rechaza y contradice que su representada LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, no haya cumplido con la cláusula cuarta del mencionado contrato, que el crédito fue aprobado en el lapso establecido en la cláusula cuarta, es decir que esa condición que el aquí demandado conocía y alega en su propia contestación de la demanda, está fuera de orden pues el desembolso del dinero lo realizaría un tercero y por lo tanto mal puede el demandado alegar resolución de contrato si la condición que ellos mismos establecieron se supeditada a la actividad de otro sujeto, y que éste cumplió con la aprobación del crédito, es decir la institución bancaria en el tiempo pactado, el demandado reconviniente aceptó esta condición, y peor aún la reconoce pero por mala intención desea obtener más dinero que lo establecido en el contrato, que de ninguna manera se pretende que el pago del valor del inmueble sea sólo por OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) ya adelantados, pues como han explicado el resto del pago del precio del inmueble, es decir, la cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) serán pagados por el operador financiero, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Que niegan, rechazan y contradicen, que su representada, deba pagar por concepto de cláusula penal conforme a lo establecido en la cláusula quinta, pues su representada no han incumplido las condiciones bajo las cuales se celebró el presente contrato, que niegan, rechazan y contradicen que su representada deba pagar daños y perjuicios, pues su representada fue puesta en posesión de manera pacífica, de buena fe, con el ánimo de hacerla suya propia, por el mismo propietario, mal puede entonces alegar daños y perjuicios, pues se estaría en presencia de una simulación de hecho punible, es decir hacer creer a este Tribunal que su representada es una invasora, cuando lo que realmente ocurrió es que el mismo la puso en posesión del inmueble, entregándole las llaves del apartamento, más aún cuando los bienes muebles se encuentran aún dentro del apartamento y el aquí demandado se ha negado a reintegrárselos, que niegan, rechazan y contradicen, que su representada, sea condenada al pago de costas y costos del proceso , pues es su representada la que debe acudir ala instancia judicial a fin de que se le garantice el cumplimiento del contrato.

DISPOSITIVO

En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, la Constitución y sus Leyes, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación del valor de la demanda, realizada por la parte demandada ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-9.649.099, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.810, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte actora, opuesta por la parte demandada ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, antes plenamente identificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERO: SIN LUGAR los daños y perjuicios solicitados y la aplicación de la sanción prevista en la clausula quinta del contrato de opción a compra suscrito por ambas partes, el cuatro de octubre 2012. Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por la parte demandada ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, actuando en su propio nombre y representación, de acuerdo a lo establecido en la cláusula CUARTA en el contrato firmado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

QUINTO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 17.129.088, domiciliada en la ciudad de Mérida del Estado Mérida, a través de sus Apoderados Judiciales Abogados NUMAN EDUARDO ÁVILA y ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.309 y 62.917, en su orden, todos identificados en este fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

SEXTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento SE ORDENA a la parte demandada-reconviniente conforme lo establecido en la cláusula QUINTA, del contrato de opción a compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, devolver a la parte actora la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) dada por la optante en el mencionado documento de opción, y a la parte demandante-reconvenida respetar el estatus de Propietario del ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, antes plenamente identificado. Y ASÍ SE DECIDE.

SÉPTIMO: Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas procesales. Y ASÍ SE DECIDE.

OCTAVO: Por cuanto la presente decisión se pública fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes o en su defecto a sus apoderados judiciales, haciéndole saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la decisión dictada en el presente juicio, comenzará a computarse pasados que sean diez días de despacho siguientes a aquél en que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas, acogiendo criterio pacífico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 15/11/2004, Exp. Nº AA-20C-2004-000358. Y ASÍ SE DECIDE.

Hecho el análisis anterior, esto es, de la pretensión accionada, la defensa del demandado, las pruebas promovidas y evacuadas en el proceso, los informes de las partes presentados ante esta Alzada, así como de la sentencia Recurrida, este Tribunal Colegiado pasa a decidir en los siguientes términos:

DE LA APELACIÓN DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

En síntesis el recurrente fundamenta el recurso en que el A Quo valoró el documento fundamental de la acción por tratarse de un documento notariado, pero dándole la calificación de Opción de Compra Venta, delatando falso análisis e interpretación de dicho contrato, además de endilgarle el vicio de inmotivación porque el sentenciador no habría señalado las razones de hecho y de derecho por las cuales arribó a tal conclusión, faltando al deber que le impone el Ordinal 4º del Artículo 243 del CPC; que la desnaturalización de los contratos constituye el vicio de falso supuesto; que el retiro del documento por parte del vendedor fue interpretada de manera distinta, porque el retiro demostraría la voluntad de truncar la venta; que el Tribunal no esperó la llegada de la prueba de informe de la entidad crediticia que otorgaría el dinero para el pago del precio, porque las anteriores contenían errores; que en el último informe consta que el crédito fue aprobado antes de vencerse el plazo acordado en el contrato; que la apelación de la parte contraria se referirías a unos daños de data posterior a la fecha en que presuntamente fue despojada del inmueble, y que el avalúo realizado por el demandado no fue ratificado; que el A quo declaró parcialmente la reconvención sin dar razones de su decisión y no dio por resuelto el contrato accionado, por lo que este Tribunal deberá emitir un fallo de fondo declarando con lugar el cumplimiento del contrato; y finalmente denuncia el vicio de no valoración de pruebas.

DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Fundamenta el recurso en un error de juzgamiento por parte del a Quo al confundir el daño contractual y extracontractual accionado, y denuncia el silencio de prueba, por haber omitido el análisis del avalúo promovido para probar el daño extracontractual, avalúo que dice fue ratificado dentro del término correspondiente. De acuerdo al contenido del escrito de reconvención advierte este Tribunal que el demandado reconvino a la actora, ante su incumplimiento, el pago de la Cláusula Penal que a manera de indemnización se previo en el contrato para quien incumpliese con la convención, y los daños que aduce fueron producidos con el ingreso ilícito de la actora al inmueble, causando deterioros que describió en su escrito de mutua petición.

Corresponde entonces a esta Alzada determinar si el A quo incurrió en el Error de Juzgamiento delatado por el recurrente. Efectivamente el daño contractual y extracontractual son dos figuras jurídicas diferentes. El primero debe ser convenido por las partes, esto es previsto para el caso de que alguno incumpliese con las obligaciones derivadas del contrato, que en el caso que nos ocupa fue establecido en la Cláusula Quinta; el segundo deriva de la propia Ley y es la indemnización que debe quien ha causado un daño injusto a otro. Tales figuras están previstas en los Artículos 1.257 y 1.185 del CC, respectivamente.

Observa así mismo esta Alzada, que en la reconvención el demandado acciona la resolución del contrato por el incumplimiento de la accionante de pagar el precio dentro del término establecido en la Cláusula 4ª; en el pago de la indemnización prevista a manera de cláusula penal en la cláusula 5ª; el pago de los daños y perjuicios ocasionados en el Apartamento que fuera objeto del contrato de opción de compra venta, por el ingreso ilícito de la demandante; y en pagar las costas y costos del proceso.

De acuerdo al petitorio se está en presencia de dos daños distintos: Uno el pactado en el contrato como indemnización por incumplimiento; el otro, el que según el demandado ocurrió como consecuencia del ingreso clandestino de la accionante al inmueble y de los daños que dentro de él causó, lo que obligaba al sentenciador a hacer un análisis por separado de ambas peticiones, pero lejos de hacerlo confundió las dos figuras, como lo delata el contenido del fallo recurrido cuando señala:

“La reconvención fue admitida por resolución de contrato de opción a compra venta, solicitando a su vez la indemnización de daños y perjuicios conjuntamente con la cláusula penal por haberse introducido la demandante en el inmueble de manera ilícita, causándole daños materiales, y los medios probatorios de parte y parte no son irrelevantes por el argumento que servirá de fundamento a la sustanciación de este punto y que a continuación se expone:

En cuanto al alegato de daños y perjuicios, expresa este Juzgador, que las partes acordaron de mutuo acuerdo en la cláusula quinta (cláusula penal), una sanción para aquella parte que incumpla con lo establecido en el contrato, a saber: “…(Omisis)…QUINTA: EN CASO DE QUE POR CAUSAS IMPUTABLES A “LA OPTANTE” NO SE PUDIERA PROTOCOLIZAR EL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA DENTRO DEL PLAZO ESTABLECIDO, DEBERÁ PAGAR A TITULO DE CLÁUSULA PENAL Y COMO INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS “AL PROPIETARIO” LA CANTIDAD DE TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00 BS. F) ASIMISMO, SI EL INCUMPLIMIENTO FUERA POR CAUSA IMPUTABLES AL “PROPIETARIO” POR SU CULPA O NEGLIGENCIA, ESTE QUEDARA OBLIGADO A PAGAR A “LA OPTANTE” POR EL MISMO CONCEPTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS Y COMO CLÁSULA PENAL, LA MISMA CANTIDAD DE TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00 BS. F.). ASÍ COMO A DEVOLVER EN FORMA INMEDIATA, COMPLETAMENTE LOS OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 BS.F.) EN DINERO EFECTIVO.”

El artículo 1.258 del Código Civil, define la cláusula penal de la siguiente manera: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo.”, en consecuencia visto que la parte demandada-reconviniente alegó la cláusula penal conjuntamente con los daños y perjuicios, en razón del incumplimiento, tal y como ha quedado establecido en jurisprudencia, sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha cinco (5) de abril de 2011, Exp. Nro. AA20-C-2010-000620, Magistrada Ponente ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ:

“…(Omisis)… Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales. Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal.”

En consecuencia, no hay que pagar daños y perjuicios; ya que, solicitado a un mismo tiempo daños y cláusula como ocurrió en el presente caso, tal contradicción descalifica las solicitudes; con el agravante que el debate probatorio en lo relacionado con este punto no le favoreció al actor reconvenido pero tampoco el demandado reconviniente logró probar a plenitud los hechos que le sirvieron de fundamento para los daños y perjuicios, escasamente aportó algunos indicios que adminiculado con los otros medios probatorios no alcanzan la calificación de plena prueba; en tal sentido, no prospera la solicitud de condenatoria a pagar por daños y perjuicios. En cuanto al deducible de los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de cláusula penal, el mismo será resuelto en el capítulo que sigue. Y así se declara.”

La anotada circunstancia constituye un error de juzgamiento con el cual el fallo recurrido adolece del Vicio de Incongruencia Negativa, una de las modalidades del vicio de inmotivación, de manera que el fallo apelado adolece del requisito exigido por el Ordinal 5º del Artículo 243 del CPC, que exige que la decisión contenga decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, vicio este que afecta el orden público constitucional, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, y que anula el fallo de acuerdo a lo previsto en el Artículo 244 eiusdem. Y Así se decide.
La anterior decisión, igual que en el caso de la apelación de la parte actora, obliga a este Tribunal a emitir un fallo propio sobre el fondo del litigio, por ordenarlo así el dispositivo del Artículo 209 del Código citado, por lo que el Tribunal considera innecesario en esta oportunidad analizar el denunciado silencio de prueba. Y Así se decide.

SENTENCIA DE FONDO:
LA ACCIÓN:

Dándose por reproducido el contenido que en el primer capítulo de este escrito se hizo del libelo de demanda, en síntesis esta Alzada observa:

La Actora alega que el contrato suscrito con el demandando reconviniente es un contrato de venta perfeccionado, por existir acuerdo entre las partes sobre el objeto y precio del bien inmueble, circunstancia que niega la parte demandada , quien alegó como defensa de previo pronunciamiento la falta de interés jurídico actual de la parte actora, porque lo que se suscribió fue un contrato de opción de compra-venta para el que se estableció un término para su cumplimiento, siendo lo más importante para el perfeccionamiento de la compra-venta el pago del precio, el que no se canceló vencido el termino, porque según la actora no se logro el desembolso del dinero necesario para el pago del saldo deudor; razón por la que no tiene obligación de reconocer que el contrato accionado sea un contrato de compra-venta perfeccionado, que la demandante sea la legítimas propietaria del inmueble, las mejoras que dice haber ejecutado en el mismo y que deba otorgar el documento de compraventa.

A fin de establecer los hechos objeto de la litis, pasa este Tribunal de Alzada a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA A LOS EFECTOS TANTO DE LA DEMANDA COMO DE LA RECONVENCIÓN:

1.- Promovió: DOCUMENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS:

a.- Documento de “compra-venta” celebrado entre su representada LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, parte demandante reconvenida y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, parte demanda reconviniente, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de Octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, y cuyo documento obra en los folios 10, 11 y su vto., 12, 13 y 14, del presente expediente, marcado con la letra “A”, documento éste al que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, pero cuyo análisis se hará posteriormente, a fin de desentrañar si se trata de un documento de compraventa perfeccionado, o un contrato de opción de compraventa, lo cual es la posición de las partes en el proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

b.- Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del municipio Campo Elías del Estado Mérida en fecha 26 de julio de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Folio 81 al 92, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre y cuyo documento obra a los folios 16, 17 y vto., 18 y vto., 19 y vto., 20 y vto., 21 y vto., 22, 23 y vto., 24, 25 y 26 marcado con la letra “B” del presente expediente, contentivo de la compraventa del apartamento objeto de la negociación accionada, por parte del demandado ANTONI STAGNO, documento público que no fue tachado y que demuestra la propiedad del Demandado Reconviniente sobre el inmueble en cuestión al cual el Tribunal le da el valor probatorio previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

c.- Documento de compra-venta celebrado entre la ciudadana LORENA BIANEY LOPEZ VALERA, parte demandante reconvenida y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, parte demandado reconviniente, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 30 de mayo de 2012, anotado bajo el Nº 28, Tomo 105, cuyo original consignó anexo al escrito de promoción de pruebas, marcado con la letra “A”; documento autenticado que no fue tachado y que demuestra que las partes en litigio habían suscrito con anterioridad al contrato accionado, un contrato de Opción a Compra sobre el mismo bien, al que el Tribunal le confiere el valor probatorio previsto en el Artículo 1.357 del Código Civil. Y Así se decide.

d.- Inspección Ocular Extrajudicial practicada en fecha 01 de Marzo de 2013, por la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida, en el Apartamento signado con el Nº 1-1, ubicado en la planta baja del Edificio “Montalbán” en jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida; medio de prueba previsto en el Artículo 1.429 del Código Civil, que no fuera impugnado por la parte contraria y del que el Tribunal extrae que la parte actora reconvenida a través de la Notaria Pública de Ejido, Muni9cipio Campo Elías del Estado Mérida, dejó constancia que abrió con unas llaves el apartamento objeto del contrato; que es ella quien habita el inmueble, que dentro del inmueble hay una nevera, una cocina, una campana, una pulidora, una cama dúplex con su colchón, un juego de muebles y una plancha a vapor; que presentó al funcionario notarial facturas de compra de artículos para el hogar; y que se le concedió el derecho de palabra a su apoderado asistente quien solicitó que se dejare constancia de la demolición y remoción de cerámica con sus escombros y materiales de construcción, colocación de nueva cerámica, de cuya compra citó facturas, la que fue pegada en el espacio destinado a la cocina, todo conforme a recibo de pago suscrito por el ciudadano Jean Piero Dávila Sánchez, suficientemente identificado; se dejó constancia de haber tomado Treinta y Dos (32) fotografías del inmueble a inspeccionar para que formen parte de la inspección, habiendo dejado constancia el organismo que se presentó original de las facturas presentadas por la parte promovente para ser vistas y devueltas y copias para anexar a la inspección. Prueba ésta a la que el Tribunal le concede valor probatorio conforme al artículo antes citado.

e.- Facturas originales de los bienes muebles descrito en la Inspección ocular practicada en fecha 01 de marzo de 2013 descritas así: a) Factura Nº 4074 de fecha 20/10/2012, expedida por NAHARA, cama matrimonial, colchón individual, la cual marcamos con la letra “D”. b) Factura Nº 0837 de fecha 24/11/2012, expedida por la casa comercial ALFURAT CENTER C.A, de nevera y campana la cual marcamos con la letra “E”. c) Factura Nº 00014551 de fecha 24/11/2012, expedida por la casa comercial TICO center C.A, de cocina y pulidora y aspiradora la cual marcamos con la letra “F”. d) Factura Nº 0001277 de fecha 26/11/2012, expedida por la casa comercial TIBISAY S.R.L, de plancha y licuadora la cual marcamos con la letra “G”. f) Factura Nº 000005 de fecha 20/02/2012, expedida por la casa comercial TAPICERIA MORA, de tapizado de juego de muebles de recibo, la cual marcamos con la letra “N”. Tales facturas provienen de terceras personas ajenas al litigio, los que a tenor de lo previsto en el Artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, para que tengan valor probatorio deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo que no se evidencia haya sido solicitado por el promovente en la etapa de promoción de pruebas; razón por las que este Tribunal no les otorga valor probatorio. Y Así se decide.

f.- Facturas descritas así: a) Pago servicio de agua de los meses 09, 10, 11 y 12 del año 2012, y mes de enero del año 2013, consignadas en original los recibos distinguidas con las letras “H” e “I”. b) Pago de servicios de electricidad de los meses 06, 07, 08, 09, 10 y 11 del 2013, según comprobante de pago Nº 9735201213329-95 y anexadas marcadas con la letra “J”. c) Pagos de servicios de gas de los meses 05, 06, 07, 08, 09, 10 del año 2012 expedidos por COMERCIAL MATTERA C.A. recibo de caja Nº 015606, y factura Nº 720339 de fecha 08 de octubre de 2012, distinguidas con la letra “K”. d) facturas de pago realizado por la Demandante en las oficinas de Aguas de ejido, en dinero en efectivo en moneda de curso en el país y con pago de la tarjeta de debito en su cuenta bancaria personal, según consta en los recibos distinguidos con la letra “H” y según constancia expedida por el banco emisor el cual consignamos con la letra “O”.” En cuanto a los recibos de pago que proviene de personas jurídicas de carácter privado, para su validez probatoria deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo que no se evidencia haya sido solicitado por el promovente en la etapa de promoción de pruebas, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil; razón por las que este Tribunal no les otorga valor probatorio. Y en cuanto a los servicios de pago de servicios públicos prestados por organismos oficiales que pudieran compararse con documentos administrativos asimilables a las tarjas descritas en el Artículo 1.383 del Código Civil, nota este Tribunal que ellos prueban la cancelación de un servicio, más no que ese pago sea imputable al precio de venta del inmueble; o que quien realice el pago sea el poseedor del bien que genera el servicio pagado. Y Así se decide.
g.- Documento original de venta definitiva del inmueble entre la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO y los recaudos consignados por el mismo demandado reconviniente ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida (folios 29 al 36), documento promovido en copia simple, sobre el cual no hay contención pues la parte contraria también lo promovió en original (folios 104 al 110), documento que solo exhibe la firma del Abogado Redactor y un sello húmedo del Banco Banesco, entidad financiera ante la cual se tramitó el crédito para el pago del saldo del precio, del que el Tribunal infiere, de acuerdo a la constancia de recepción del mismo, expedida por la Oficina de Registro, que el documento fue presentado por el aquí demandado, y que su otorgamiento fue fijado para el día 10 de Enero de 2013, y no consta que se haya otorgado por las partes. Y así se decide.

2.- Promovió PRUEBA DE INFORMES

h.- De conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicito: A.) A los fines de probar que no es cierto lo expuesto por el demandado reconviniente en acta de policía que obra al folio 102 distinguida con la letra “C” promovido en copia simple, la cual consignó marcado “B”, solicitó oficiar al comando de Policía de Ejido para que informe sobre los siguientes hechos: 1.- Si existe un acta de denuncia de fecha 06/03/2013, hecha por el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, contra la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA..- Que informe si el receptor de la denuncia Sargento Rafael Peña se trasladó al inmueble objeto de la demanda a fin de verificar lo relatado en la presunta denuncia interpuesta. Riela del folio 205 al 208 el resultado de la prueba en cuestión, constando que el día 6 de Marzo de 2013, a las 8.49 a.m., el demandado de autos denunció ante la Coordinación Policial 3 de Ejido, que la demandante de autos violentó los cilindros de la puerta principal del apartamento Nº 1-1 de Residencias Montalbán y tumbó toda la cocina, lo que habría ocurrido por existir entre ellos una opción de compra y que el banco no aprobó el crédito y la opción esta vencida, manifestando el denunciante que su intención es que la denunciada saque los artefactos domésticos ya que ella no vive allí. Consta así mismo que según el informe del Supervisor Agregado Jesús Rafael Peña, adscrito al organismo policial, existe la denuncia interpuesta por el demandado, la que se encuentra en el folio 108 del Libro de Denuncias, dejando constancia que no se trasladó al inmueble. De dicha prueba emanada de un organismo público y que este Tribunal asimila a los instrumentos a que se refiere el Artículo 1.357 del Código Civil, extrae el Tribunal que efectivamente el 6 de Marzo de 2013, el demandado denunció a la demandante por haber, supuestamente, violentado los cilindros de la puerta principal, sin que el organismo policial haya procedido a constatar la veracidad o nó de la denuncia, pero que adminiculado a otros medios de prueba como la declaración de los testigos José Andrés Pipaón Zambrano y Carlos Alberto Rojas Parra, permiten a esta Alzada, llegar a la conclusión que la demandante efectivamente penetró al inmueble y realizó modificaciones dentro de él, lo cual ella misma admite en su libelo. Y así se decide.

i.- …(omissis)…solicitó al Tribunal A Quo se sirva requerir mediante oficio jurando la urgencia del caso, a la oficina del operador financiero BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., sucursal Centro Comercial “Alto Prado” de esta ciudad de Mérida de los siguientes hechos: 1.- En qué fecha fue aprobado el crédito para la adquisición del inmueble objeto de la demanda a nuestra mandante ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA.2.- Que informe si fueron asignados los recursos por parte de BANAVIH para adquisición del inmueble objeto de la demanda a la demandante ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, tal como se desprende del listado entregado por el operador financiero en original BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., sucursal Centro Comercial “Alto Prado” de esta ciudad de Mérida, el cual anexó marcado con la letra “C”. Consta al folio 212 una primera respuesta de la institución bancaria que no se refiere al caso de autos, luego corregida mediante comunicación que corre al folio 227 de fecha 27 de Septiembre de 2013, en la que se informa que hecha una revisión por orden alfabético en los archivos informáticos la ciudadana Lorenza (Sic) López Valera no aparece registrada como cliente de la institución, pero sugiere enviar mayor información para realizar una nueva búsqueda, información nueva que no ingresó al Tribunal A Quo dentro del lapso de evacuación de pruebas, por lo que este Tribunal de alzada no tiene prueba que valorar. Y así se decide.

3.- Promovió RATIFICACIÓN DE DOCUMENTO

j.- Constancia expedida por el ciudadano DÁVILA SÁCHEZ JEANPIERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.753.167, la cual corre inserta al folio 46 del expediente principal, donde deja constancia que la demandante ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, contrato sus servicios para la demolición de un muro, remoción de cerámica y colocación de la nueva cerámica en el inmueble, artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron al Tribunal fije oportunidad procesal para que el ciudadano DÁVILA SANCHEZ JEANPIERO ratifique la mencionada constancia, el cual será presentado el día y hora que acuerde el Tribunal. Consta en autos la ratificación de dicha constancia por parte del ciudadano Jeanpiero Dávila Sánchez (Folio 201), en la que dice haber recibido la cantidad de Novecientos Bolívares de la aquí demandante por la demolición de muro, remoción y colocación de nueva cerámica en el apartamento Nº1-1 de Residencias Montalbán, documento este al cual el Tribunal le da valor probatorio conforme al Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y del que el Tribunal infiere que la demandante realizó modificaciones dentro de dicho inmueble. Y así se decide.

k.- Contratos de obras celebrado entre MARMOLES Y GRANITOS SAN JOSÉ C.A. y la demandante LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA, ambos en fechas 14 de Diciembre de 2012, el cual consignamos marcados con la letra “L” y “M”. Solicitando se sirva de conformidad con el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, citar a la ciudadana ROXANA MARQUINA, en su carácter de representante legal de la mencionada empresa por ser firmante de los contratos, para que ratifique los mencionados documentos y cuyo domicilio es la Avenida 16 de Septiembre Nº 54-85, Mérida Estado Mérida, Teléfonos 0274-2621363 y 0414-7462267.” Consta al folio 213 la ratificación de los contratos promovidos, los que según la deponente fueron firmados en razón a que la aquí demandante solicitó la realización de una cocina para lo cual se trasladó al inmueble, se tomaron medidas y se le presentó un diseño y un presupuesto, y que la contratante depositó a la cuenta de la empresa. Los contratos que corren insertos a los folios 165 y 166 se tratan efectivamente de dos contratos de obra para la realización de un tope de cocina elaborado con granito natural y carpintería, sin que en ellos conste en qué inmueble debería realizarse la obra contratada, ni si esta se realizó; razón por la que este Tribunal no la valora a los fines promovidos, ni se infiere de la ratificación que en esta oportunidad se analiza. Y así se decide.

4.- Promovió PRUEBAS TESTIMONIALES:

l.- Las testifícales de los ciudadanos JESÚS RAFAEL BENCOMO DÍAZ, ODEHILDA MARÍN DE OSORIO, MARIA LIZETH MOLINA MARÍN e YAIRHOMER XAVIER ALBORNOZ HERNANDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.295.889, V-14.267.675 V-14.400.721 y V-16.201.958, respectivamente, de este domicilio, los cuales serán presentados en el momento que fije el Tribunal para ser escuchados, cuyas declaraciones tendrá por objeto probar y demostrar todos los hechos narrados en el libelo de la demanda.

ODEHILDA MARIN DE OSORIO (Folios 220 y 221) dijo conocer s la demandante de vista de comunicación no mucho, pues visitó el apartamento de ella en la entrada de ejido, donde fue a una reunión con otra amiga que la llevó, que es en el Edificio Montalbán planta baja; que en la oportunidad que fue abrió la puerta la ciudadana Lorena; que fue como tres veces en noviembre y unas dos veces en diciembre; y que en el apartamento no vio más gente; que en el apartamento había bienes muebles, que no vio reparaciones, y que las veces que fue Lorena López abría con la llave; manifestó no tener interés en el juicio ni parentesco ni amistad con la promovente. Repreguntada manifestó que la visitó por primera vez con una amiga que a su vez es amiga de Lorena y luego en una cena en diciembre; no estar segura de que se trata el juicio, y que cree que los bienes muebles que estaban dentro del apartamento pertenecen a la persona que viva dentro de él, y que no sabe donde vive para el momento de la declaración porque no va desde el mes de diciembre. Este testigo se contradice en su declaración cuando afirma en principio haber ido al apartamento tres veces en el mes de noviembre y dos en diciembre, para afirmar luego que la visitó una primera vez junto con una amiga y luego en una cena o reunión en diciembre, circunstancia que hace dudar de la veracidad de la declaración, por lo que no se aprecia su testimonio de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

MARIA LISETH MOLINA MARIN (Folio 222-223) dijo conocer a la demandante y saber que reside en el apartamento objeto de la litis, el cual visitó en diciembre de 2012, en una reunión que se hizo allí, momento para el cual vivía sola, que la puerta fue abierta por Lorena López, y que allí habían muebles de los que tiene conocimiento que todo era de ella, que le abrió con su respectiva llave; que tiene conocimiento que vivía allí en calidad de dueña pues había dado un dinero de inicial y estaba esperando la firma de un crédito, dijo no tener interés en el juicio ni parentesco alguno con la promovente, pues solo es conocida y que tiene conocimiento que ya no está en el apartamento porque fue despojada en e mes de marzo por la persona que le estaba vendiendo, hecho ocurrido el trece de marzo de 2013 día de la muerte de Chávez. Repreguntada manifestó que acudió a declarar porque se enteró de la situación y decidió asistir, que la citó el abogado pero lo que venía a declarar nadie se lo dijo; que tiene entendido que para el mes de octubre de 2012 la de mandante ya estaba viviendo en el apartamento y hasta el 13 de Marzo de 2013; que le consta la propiedad del apartamento porque fue quien le abrió la puerta, vio los muebles, había dado un dinero de inicial y estaba esperando un crédito para cancelar el apartamento, que fue al apartamento a una reunión navideña por medio de una conocida; que no estuvo en el momento que ella ingresó al apartamento y dice que tiene conocimiento que vivía en calidad de propietaria por el dinero que ya había dado como inicial del negocio. Que le aprobaron el crédito y que el señor que era propietario le rechazó el dinero pero si salió el dinero en su totalidad; dice no conocer al demandado y que le consta todo lo declarado porque estuvo en el sitio vio el apartamento y los muebles y que sí era de ella. Esta deponente, igual que la testigo anteriormente analizada, entraña dudas al sentenciador, pues resulta difícil creer que una persona que dice ser meramente conocida de la promovente, a la que solo vio y visitó en una sola oportunidad, pueda tener conocimiento de hechos tan particulares como el pago de un precio, la aprobación de un crédito, el rechazo del recibo del precio por parte del demandado, razón por la que este Tribunal no aprecia su testimonio de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

YAIRHOMER XAVIER ALBORNOZ HERNÁNDEZ (Folio 224-2259 Dijo conocer a la promovente, quien vivía cerca de la entrada de ejido, en un sitio que cree se llama Motatán, parte de abajo, donde la visitó como en dos ocasiones, como a principios de Abril, donde vivía ella sola, quien le abrió la puerta y donde habían unos muebles; que le abrió con la llave, que vivía como dueña y manifestó no tener ningún interés en el juicio ni parentesco ni amistad con Lorena López, es solo conocida y que ya no vive en el apartamento. Repreguntado manifestó haber venido a declarar por tener conocimiento que Lorena tiene problemas con el apartamento y fue “contado” por el abogado de ella, que vino por voluntad propia y por lo que observó el día que fue a la casa de la señora; que no sabe exactamente desde cuando vive en el apartamento, entre seis o siete meses. Que le consta que es la propietaria porque abrió la puerta con su llave y reflejó que era su apartamento y que fue por medio de una conocida, fueron los dos; que no estuvo presente la primera vez que ellas fue a su casa; que no sabe si el precio del apartamento fue pagado en su totalidad solo que ella “entro” un dinero por delante; que sabe que ya no vive allí porque están en el juzgado y sabe que no está allí y que supone que el juicio es porque la dueña de la casa ya no vive en ella y que el dueño la corrió o la sacó, dice no conocer al demandado y que le consta todo lo demandado “porque estoy aquí”. Este testigo tampoco le merece fe al Tribunal por la imprecisión de la declaración, pues resulta altamente sospechoso que una persona que sólo ha visitado una vez a otra que no conocía, durante el mes de Abril de un impreciso año, pueda conocer detalles sobre derecho de propiedad, pago de precio; sin que hubiese dado razón fundada de su dicho. En consecuencia este Tribunal no aprecia su testimonio de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

1.- Promovió: DOCUMENTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS:

A.- Valor y mérito jurídico del Contrato de Opción de Compra-Venta acompañado por la parte actora con su libelo. Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, Estado Mérida en fecha 04 de Octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 231, que corre a los folios 10, 11 y su vto., 12, 13 y 14, del presente expediente, marcado con la letra “A”. Documento que fue analizado y valorado en el análisis de las pruebas de parte actora, y cuyos argumentos se dan por reproducidos, y que como entonces se expresó su naturaleza jurídica será analizada más adelante.

B.- Valor y mérito jurídico de los documentos acompañados al escrito de contestación de la demanda y contentivo de la reconvención. 1.- Documento original de venta definitiva del inmueble entre la ciudadana LORENA BIANEY LÓPEZ VALERA y el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO y los recaudos consignados por el mismo demandado reconviniente ante el Registro Público del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, objeto de la demanda. Prueba que igualmente ya fue objeto de análisis y valoración.

2.- Avalúo de Daños Causados por la Demandante en el inmueble, realizado por la Ingeniero Irene Amezquita de Sequera,… cuyo testimonio promueve a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, a fin de que ratifique el contenido el contenido de dicho documento. Riela dicho avalúo a los folios 78 al 82, en el que la Avaluadora dejó constancia de los daños observados por ella en el inmueble y el valor de reposición para la fecha de realización del informe (2/05/2013) los que ascendían entonces a la cantidad de Ochenta y Ocho Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 88. 875ºº), dicho informe fue ratificado en fecha 26/11/2013 (Folio 252), y repreguntada por la parte contraria no incurrió en contradicción; documento este al cual el Tribunal le da valor probatorio conforme al Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y del que el Tribunal infiere que se realizaron modificaciones dentro de dicho inmueble. Y así se decide.

3.- Documento de Liberación de Hipoteca protocolizado por ante el Registro Civil del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, en fecha 2 de Octubre de 2012, inserto bajo el Nº 37, Folio 214 del Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del año 2012, documento que demuestra que el demandado reconviniente canceló el gravamen que pesaba sobre el inmueble objeto del negocio antes de vencerse el plazo acordado en el contrato accionado y que se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.

4.-Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del municipio Campo Elías del Estado Mérida en fecha 26 de julio de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Folio 81 al 92, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre marcado con la letra “B”, y que este Tribunal valora conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.

5.- Denuncia formulada por el demandado Reconviniente ante la Policía del estado Mérida, Comisaria de Ejido, en fecha 6 de Marzo de 2013 por la invasión del inmueble por parte de la accionante, documento que fue valorado al analizarse las pruebas de la parte actora y cuyos argumentos se dan por reproducidos. Y así se decide.

6.- Documento de compraventa presentado por el Demandado Reconviniente en el Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, fijándose el 10 de enero de 2013 para el otorgamiento, en cuyo original se exhibe, al margen derecho del pie de cada una de sus páginas, un sello húmedo de Banco BANESCO.” Este documento, igual que en el caso anterior, fue analizado y valorado en el capítulo relacionado con las pruebas de la parte actora, dándose por reproducida la valoración hecha en tal oportunidad. Y así se decide.

C.- Promovió en la etapa probatoria, el valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

1.- En cinco (5) folios copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, municipio Campo Elías del Estado Mérida, en fecha 30 de mayo de 2012, bajo el Nº 28, Tomo 105, en el que consta la suscripción de la primera opción de compraventa entre las partes de este proceso. Esta prueba no fue tachada o impugnada dentro del lapso legal, por lo que este Tribunal la aprecia conforme a lo previsto en el Primer Aparte del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la que se infiere que con anterioridad al contrato accionado, se había suscrito uno de las mismas características por el mismo bien inmueble. Y así se decide.

2.- Original de los recibos de pago de servicios públicos domiciliarios del inmueble objeto del juicio, y que se describen: marcados b1 y b2, recibos de cobro y pago, respectivamente, del servicio de luz eléctrica expedidos por CORPOELEC en fecha 2 de febrero de 2013, correspondientes al consumo del mes de enero de 2013; marcados b3, b4 y b5, recibos de pago del servicio de agua potable expedidos por Aguas de Ejido, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2013; marcados b6, b7 y b8, recibos de pago de cuota para liquidación de conserje, y las cuotas de los meses de diciembre 2012 y enero a abril de 2013, expedidos en fechas 15 de marzo de 2013, 30 de diciembre de 2012 y 17 de abril de 2013, respectivamente. Los referidos a los servicios públicos y que el Tribunal asimila a documentos administrativos asimilables a las tarjas, igual que en el caso de los promovidos por la parte demandante reconvenida sólo demuestran el pago de los servicios del inmueble, y en lo que se refiere al pago del condominio, por devenir de una persona jurídica de carácter privado, requerían de su ratificación en juicio, tal como lo exige el artículo 431 de la Ley Adjetiva, y no habiéndose cumplido tal requisito, este Tribunal no puede apreciarlos. Y así se decide.

3.- Constancia de residencia del Demandado, expedida en fecha 4 de octubre de 2012, por la prefectura de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida, la que por devenir de un organismo público, este Tribunal la aprecia conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.

TESTIMONIALES:

D.- Promovió el testimonio jurado de los ciudadanos JOSÉ ANDRÉS PIPAON ZAMBRANO y CARLOS ALBERTO ROJAS PARRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.323.555 y 8.009.155, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Ejido, Municipio Campo Elías de Estado Mérida, hábiles, quienes declararán a tenor del interrogatorio que de viva voz se les formule en la oportunidad legal. El primero relata que conoce al demandado, que le consta que el día 6 de marzo de 2013, vio cuando cambiaban las cerraduras del apartamento propiedad de primero. Repreguntado por la parte contraria, no incurrió en contradicciones, testimonio que el Tribunal valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y que adminiculado a otros elementos de prueba, tales como la denuncia formulada por el demandado ante la autoridad policial, la propia afirmación de la demandante de haber ocupado el apartamento, permite extraer la conclusión que el ingreso de ésta al inmueble se produjo sin la autorización del demandado reconviniente. Y así se decide.

El segundo testigo, CARLOS ALBERTO ROJAS PARRA, afirmó conocer al demandado y haber reparado las puertas de acceso al apartamento de su propiedad en marzo, después de la muerte del Presidente. Repreguntado por la parte contraria, no incurrió en contradicciones, testimonio que el Tribunal valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y que adminiculado a otros elementos de prueba, tales como la denuncia formulada por el demandado ante la autoridad policial y la propia afirmación de la demandante de haber ocupado el apartamento, demuestra que el daño producido a la puerta de acceso al apartamento propiedad del demandado reconviniente, fue ocasionado por la actora. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Este Tribunal de Alzada revisada la Sentencia Definitiva, observa que efectivamente la sentencia recurrida al referirse al documento accionado señala: A la anterior prueba del contrato de opción de compraventa acompañado por la parte actora con su libelo, para dar por demostrado, a) que se estableció como precio de la futura venta la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00); b) que recibió en concepto de arras Bs. 80.000,00; c) que los restantes 300.000,00 Bs. La actora debía pagarlos al momento de protocolizarse el documento de compra venta en un término de noventa días, más treinta días de prórroga adicional, este Juzgador le asigna valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, y sólo tiene valor de opción porque cumple con los requisitos legales y jurisprudenciales a tales efectos y no de venta definitiva. Y así se declara.

El Artículo 243 de la Ley Adjetiva establece los requisitos que debe cumplir toda sentencia, exigiendo el Ordinal 4º que contenga los motivos de hecho y de derecho; y el Ordinal 5º, decisión Expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensa expuestas, requisitos que conforme a la doctrina judicial son de orden público porque atañen al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. El incumplimiento de tales requisitos hace nulo el fallo por disponerlo el Artículo 244 eiusdem.

Efectivamente el A quo si bien valoró el documento fundamental de la acción por tratarse de un documento notariado y no tachado por la contraparte, confiriéndole la calificación de contrato de opción de compra venta por no cumplir con los elementos legales y jurisprudenciales que caracterizan el documento de compraventa, sin señalar los motivos de hecho y de derecho que lo llevaron a arribar a tal conclusión, vicia el fallo de inmotivación, cuya consecuencia es su nulidad por imperativo del antes citado Artículo 244. Y Así se Decide.

Advierte igualmente esta Alzada que si bien el A Quo en la parte motiva del fallo analizó lo relacionado con la resolución del contrato accionado en la reconvención en virtud de la falta de pago, en la Dispositiva obvió resolver al respecto, faltando así a la exigencia del Ordinal 5º del artículo 243 antes citado, omisión que igualmente vicia de nulidad el fallo recurrido a tenor de lo dispuesto en el mismo Artículo 244. Y Así se Decide.

En relación con la errónea interpretación de las pruebas o no valoración de algunas de ellas, considera esta Alzada que en razón de la nulidad que afecta el fallo no es menester referirse a ello en esta oportunidad, ya que de acuerdo al dispositivo del Artículo 209 eiusdem, la nulidad del fallo del Tribunal de Instancia no es motivo de reposición de la causa, estando obligado esta Superioridad a resolver también sobre el fondo del litigio. Y así se Decide.

Este Tribunal antes de entrar al conocimiento del fondo de la controversia, debe resolver como puntos previos la impugnación del valor de la demanda y la falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada como defensa de previo pronunciamiento.

LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:

La parte demanda en su contestación, como también se reprodujo en la narrativa, opuso como defensas:

1º Rechazo de la estimación de la demanda por exagerada por no tener relación con las cantidades señaladas en el libelo por cuanto el Artículo 38 del CPC establece que cuando el valor de la cosa demanda no conste pero sea apreciada en dinero, el demandante la estimará, pero que en la demanda se señala que se pactó una opción de compra en la que se fijo una cantidad por concepto de arras, así como el quantum del precio, considerando que si está determinado el precio de la cosa demandada, lo que no justifica la estimación.

La parte actora estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), la que fuera impugnada por la parte contraria, por exagerada, por no coincidir con las cantidades accionadas. La demanda contiene seis petitorios, a saber: Que se reconozca que el documento accionado contiene una compraventa perfeccionada; que como consecuencia de ella, la demandante es la legítima propietaria del inmueble objeto de la negociación; que se reconozca que canceló la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) por concepto de parte del precio; que realizó unas mejoras en el inmueble; que se le otorgue el documento de compraventa y se le haga entrega del inmueble, y de no reconocerse, la sentencia sirva como título de propiedad. Así miso observa el Tribunal que de acuerdo al libelo, el precio pactado por el inmueble fue de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00).

De acuerdo a nuestra legislación, la estimación de la demanda no obedece al capricho del accionante, sino que obedece a reglas normadas por el Código de Procedimiento Civil (art. 30 al 39). Así, el artículo 30 señala que la estimación se determina en base a la demanda, estimación que a tenor del artículo 31 se determinará sumando el capital más los intereses vencidos, y si se demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación (Art. 32). Ahora bien, si la demanda no se refiriere a ninguno de estos supuestos, se aplica el presupuesto del artículo 38 que permite al accionante determinar el valor de la demanda sólo cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero.

En el caso de autos, se acciona el cumplimiento de un contrato, exigiendo el demandante el cumplimiento de una compraventa de un bien cuyo precio se estableció, por lo que al parecer de esta Alzada, la estimación encuadra en el presupuesto del artículo 32 que establece: “Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título. Al respecto el tratadista Humberto Cuenca considera que la cuantía se determinará por la acción de mayor valor, que en este caso sería el valor total del inmueble, que como se dijo, se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs, 380.000,00).

En sentencia de la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15 de noviembre de 2000 (Exp. No. 99-1033), en relación a la estimación de la demanda, se señala que los problemas interpretativos han surgido cuando debiendo el actor estimar la demanda conforme a las normas legales, omite cumplir tal requisito o lo hace en forma exagerada o reducida, por lo que a falta de disposición expresa, la cuestión relacionada con la omisión del actor de estimar la demanda es difícil de resolverlo, caso en el cual debe cargar con las consecuencias, pero en el caso de que el actor estime en forma exagerada o reducida, la ley otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación cuando conteste de fondo la demanda, y que es esta última hipótesis, pueden presentarse varios supuestos importantes: a) si el demandado no rechaza la estimación, lo que equivale a una omisión tácita, no podrá impugnarla con posterioridad y la estimación será la cuantía definitiva del juicio; b) si el demandado contradice pura y simplemente la estimación, el actor tendrá la carga de probarla con fundamento en el principio de la carga de la prueba que obliga a probar a quien alega un hecho, no a quien lo niega, por lo que si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación; y c) si el demandado contradice por exagerada o reducida la estimación y adiciona una nueva cuantía, deberá probarla, porque si bien reconoce el derecho del actor a estimar su demanda, agrega un elemento nuevo.

Aplicando el anterior criterio jurisprudencial y partiendo del hecho de que el demandado realizó la impugnación de forma pura y simple, además de rechazarla por exagerada, pero no probó su alegato en contra de la estimación dada a la demanda, esta Alzada, considera que se está en el supuesto del literal “c” del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; observa que la impugnación de la cuantía realizada por el Demandado Reconviniente, fue hecha en forma pura y simple, por lo que declara sin lugar la impugnación realizada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.

DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LAS PARTES PARA INTENTAR Y SOSTENER EL JUICIO:

La parte demanda en su contestación, como también se reprodujo en la narrativa, opuso como defensas:

2º La falta de cualidad o interés de la demandante para intentar la acción y la del demandado para sostenerla porque lo que se celebró fue un contrato de opción de compraventa en el que se fijó un término para su cumplimiento, y que la actora admite que vencido el termino no se logró el desembolso de la cantidad necesaria para el pago del saldo deudor; que el demandado por su parte cumplió con todos los compromisos que adquirió en el contrato, incluyendo el de presentar el documento de compra venta y los recaudos exigidos por ante el registro competente, por lo que si vencido el termino, no se produjo el pago, no tiene obligación alguna de reconocer que se esté en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado, que la demandante sea la legítima propietaria del inmueble,. La existencia de las mejoras hechas por ella en el inmueble, que deba otorgarle el documento de compraventa y hacerle entrega del inmueble, porque la única manera para que una persona tenga el interés para demandar el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, es que haya honrado sus obligaciones, especialmente el pago del precio, requisito que no se cumplió, por lo que resulta temerario pretender obtener la propiedad de un bien a cambio de la cantidad cancelada por al demandante, razón por la que la actora no tiene el interés de obrar, del cual carece la accionante al pretender obtener un bien sin haber pagado la totalidad del precio, lo que implicaría un enriquecimiento sin causa, contrario al bien común, indicando así mismo que la resolución invocada por la actora no puede aplicarse a casos anteriores a su publicación en razón del principio de irretroactividad de la Ley, y por su rango sublegal que no puede derogar preceptos legales, pero que además el Artículo 1 de dicha resolución no indica que no pueda resolverse la negociación sino que impide la retención de cantidades de dinero por cláusula penal cuando la falta de protocolización no sea imputable a las partes contratantes.

3º En la contestación al fondo admite la existencia del contrato de opción de compraventa, el precio establecido para la venta y la forma de pago, el termino establecido para el perfeccionamiento de la venta y dentro del cual debería aprobarse el crédito para el pago del precio, y que dentro del mismo término debía hacer entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta, documento que no se suscribió por la incomparecencia de la demandante y la institución crediticia, Los restantes hechos contenidos en el libelo fueron negados por falsos.

Como antes se expresó en este fallo, la parte demandada invocó como defensa de previo pronunciamiento al fondo, la falta de cualidad o interés de la demandante para intentar la acción y la del demandado para sostenerla porque lo que se celebró fue un contrato de opción de compraventa en el que se fijó un término para su cumplimiento, y que la actora admite que vencido el termino no se logró el desembolso de la cantidad necesaria para el pago del saldo deudor; que el demandado por su parte cumplió con todos los compromisos que adquirió en el contrato, incluyendo el de presentar el documento de compra venta y los recaudos exigidos por ante el registro competente, por lo que si vencido el termino, no se produjo el pago, no tiene obligación alguna de reconocer que se esté en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado, que la demandante sea la legítima propietaria del inmueble; la existencia de las mejoras hechas por ella en el inmueble, que deba otorgarle el documento de compraventa y hacerle entrega del inmueble, porque la única manera para que una persona tenga el interés para demandar el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, es que haya honrado sus obligaciones, especialmente el pago del precio, requisito que no se cumplió, por lo que resulta temerario pretender obtener la propiedad de un bien a cambio de la cantidad cancelada por al demandante, razón por la que la actora no tiene el interés de obrar, del cual carece la accionante al pretender obtener un bien sin haber pagado la totalidad del precio, lo que implicaría un enriquecimiento sin causa, contrario al bien común, indicando así mismo que la resolución invocada por la actora no puede aplicarse a casos anteriores a su publicación en razón del principio de irretroactividad de la Ley, y por su rango sublegal que no puede derogar preceptos legales, pero que además el Artículo 1 de dicha resolución no indica que no pueda resolverse la negociación sino que impide la retención de cantidades de dinero por cláusula penal cuando la falta de protocolización no sea imputable a las partes contratantes.

El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil exige el interés actual del accionante para intentar la acción, interés actual que según la doctrina judicial tiene por objeto declarar la existencia o no de un derecho, o de una situación jurídica o el verdadero alcance de una determinada relación jurídica, es decir, determina el ejercicio de la acción y consecuencialmente el impulso para solicitar la tutela jurisdiccional.

En el caso accionado, la parte actora considera haberse perfeccionado una compraventa con el otorgamiento del documento en que las partes convinieron en el negocio jurídico, documento fundamental de la acción, el cual habría quedado truncado cuando el demandado retiró de la oficina de registro el documento presentado para su protocolización, dando por sentado que con tal actitud se negaba a cumplir con la obligación de protocolizar la compraventa. Ahora bien, ante tal expectativa, es decir, ante la necesidad de solicitar el reconocimiento del derecho que dice le asiste, la única vía expedita es la judicial, pues los contratos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, no pueden resolverse sino por voluntad de las partes o por las causas autorizadas por la ley, y éstas sólo puede determinarlas el órgano jurisdiccional competente, de manera que privilegiando el contenido del artículo 26 de la Constitución dela República Bolivariana de Venezuela que garantiza a toda persona el acceso a la administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses y la tutela judicial efectiva de los mismos, considera esta Alzada que la demandante de autos si tenía interés legítimo de acudir a la vía judicial para que sea ésta la que decida, luego de un proceso justo, si tiene el derecho que reclama. En consecuencia declara SIN LUGAR la defensa perentoria opuesta por la parte demanda. Y ASÍ DE DECIDE.

DECISIÓN DE FONDO:

Con vista a la pretensión accionada, la defensa de fondo de la parte demandada, las pruebas aportadas al proceso por ambas partes y las conclusiones aportadas en la Primera Instancia, pasa este Tribunal a proferir el fallo de fondo.

Corresponde en primer lugar determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato accionado por ser el tema decidendum, y por permitirlo el artículo 12 de la Ley Adjetiva.

La Doctrina de nuestro máximo Tribunal en relación a contratos como el que nos ocupa, ha sostenido refiriéndose a la diferencia que existe entre venta y promesa de venta, que:

“Habrá contrato de venta latu sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido”. (Sentencia Sala Casación Civil Nº RC-020 del 06/02/03).

En la misma sentencia señaló la Sala que la promesa bilateral es un contrato por medio del cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, y que la jurisprudencia patria no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas bilaterales de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, pero que cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, esto es, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.

En sentencia más reciente de la misma Sala ((Nº 460/2010) refiriéndose a las diferencias entre ambos contratos, se refirió a las condiciones que deben reunir uno y otro. Así, el contrato de compraventa, consagrado en el artículo 1.474 del Código Civil, el que debe reunir las características previstas en el artículo 1.141 eiusdem, se caracteriza por ser bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea a de tracto sucesivo y traslativo de la propiedad u otro derecho; mientras que a la promesa bilateral de venta la define como un contrato sui generis mediante el cual se constituyen obligaciones recíprocas, determinándose en el contrato las personas intervinientes, el objeto del contrato y su duración, el precio del bien, la cantidad de dinero pactada en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contractuales y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato. En dicho fallo, refiriéndose a otra sentencia de la misma sala, de fecha 09/07/09, caso Ada Preste de Suárez, se define a los contratos de promesa bilateral de compra venta como preparatorios o preliminares, en el sentido que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; que estos contratos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato para que conste la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo, por lo que no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

De acuerdo al contrato accionado e interpretando la doctrina judicial antes citada, arriba este Tribunal de Alzada a la conclusión que se está en presencia de lo que la Doctrina Judicial ha denominado “UN CONTRATO PREPARATORIO DE VENTA”, en el que las partes efectivamente suscribieron un acuerdo para realizar un contrato futuro de venta, por lo que en el que es materia de la litis, no puede dársele la connotación de un contrato de venta, porque entre otras cosas no se cumplió con el elemento más importante como lo es el pago del precio, pues no lo canceló dentro del término, sobre lo que no hay contención, y tampoco lo consignó en el momento de proponer la acción para que el accionado en la oportunidad de contestar la demanda pudiese aceptarlo o rechazarlo, limitándose a esgrimir como justificación que la falta de pago dentro del plazo, no le era imputable, sino que se debió a que la entidad bancaria que le otorgaría el crédito no erogó el dinero dentro del mismo a pesar de haberlo aprobado, por lo que ante la falta de cumplimiento de dicho requisito no puede hablarse, como se dijo antes de una venta perfeccionada. Y ASÍ SE DECIDE.

No escapa al sentenciador que el término establecido de tres meses, más una prórroga de treinta días, contados a partir del día 4 de octubre de 2012, vencía el 4 de febrero de 2013; que el documento definitivo de compraventa se consignó por ante la Oficina de Registro en fecha 7 de enero de 2013, cuando aún estaba transcurriendo el lapso convenido, pero tal documento fue anulado por el mismo registro en fecha (folio ) por no haber comparecido la compradora y la institución crediticia dentro del lapso previsto en la Ley de Registro Público, y dentro del cual venció el que se había pactado en el documento para la formalización de la compraventa.

Por consecuencia, no habiéndose perfeccionado la compraventa dentro del término establecido en el contrato, resulta imperativo para este Tribunal declarar sin lugar la pretensión accionada. Y ASÍ SE DECIDE.

LA MUTUA PETICIÓN

El demandado reconviniente fundó su mutua petición, luego de haber negado la existencia de una compraventa perfeccionada en su contestación de demanda, en el ingreso ilícito de la actora reconvenida al apartamento de su propiedad, esto es, sin su consentimiento, y habría ocasionado daños cuya reparación acciona. Así mismo reclamó el pago de la indemnización pactada en el documento de opción de compraventa a manera de cláusula penal para quien incumpliese las obligaciones contraídas, en virtud del incumplimiento de la demandante de pagar el precio dentro del plazo establecido en el mismo contrato.

Partiendo del hecho que en este fallo se arribó a la conclusión de que no se estaba en presencia de un contrato perfeccionado de compraventa, sino de un Contrato Preparatorio de Venta, y ateniéndose a los principios que rigen la carga de la prueba en nuestra legislación, la que según los artículos 1.354 del CC y 506 del CPC, que establecen que las partes tiene la carga de probar sus afirmaciones de hecho, es decir, que quien alega un hecho debe probarlo, considera que la actora, quien como se dijo, admitió que la falta de pago del precio dentro del plazo establecido en el contrato se debió al hecho de un tercero, y que su ingreso al apartamento había sido consentido por el demandado, lo que fue rechazado por éste, asumió la carga de probar sus afirmaciones de hecho, tal como está establecido en sentencia vinculante de la Sala Constitucional del TSJ, de fecha 18 de mayo de 2010, Nº 434, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado, que en uno de sus párrafos dice:

“Las disposiciones trascritas supra (Art. 1.354 del CC y 506 del CPC) están dirigidas a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos , es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los que sostiene el actor, a extinguir sus efectos jurídicos o ser un impedimento cuanto menos dilatorio para las exigencias de los efectos”
(…)
“Los Artículos 506 del CPC y 1.354 del CC, son normas sobre la forma como las partes deben probar sus alegatos. Por lo tanto, su aplicación por parte de los Jueces debe circunscribirse a tener en cuenta si quien afirmó o alegó una determina pretensión o defensa presenta los medios para probarla y, en caso de que estos medios sean considerados suficientes para probar lo alegado se debe considerar procedente la pretensión o defensa esgrimida”

Así las cosas, el Demandado Reconviniente tenía la carga de probar el ingreso ilícito de la accionante reconvenida al apartamento, y para ello promovió el testimonio del ciudadano Andrés Pipaon, testigo que señaló que el día 5 de marzo de 2013 vio cuando un cerrajero conocido por él, cambiaba las cerraduras de las puertas de acceso al apartamento, lo que participó al Demandado, en postura contraria a la de la actora quien dice que su ingreso fue con el consentimiento del propietario, lo que por imperativo de las norma antes señaladas y que rigen la carga de la prueba, tenía también ella la obligación de probar tal circunstancia, lo que no hizo, pues los testimonios rendidos por los testigos por ella promovidos no ofrecieron confianza a esta Alzada, y en todo caso, de sus deposiciones sólo se infiere que vieron a la Demandante dentro del inmueble y que en él se habían realizado presuntas reparaciones. En otras palabras, no existe ninguna duda que la actora ingresó al apartamento y que realizó en él lo que ella denomina mejoras, y daños para el reconviniente, por lo que el punto a decidir es si el ingreso al inmueble fue lícito o no, lo que del acervo probatorio antes analizado, se infiere que se produjo sin el consentimiento del propietario, así como la apertura de las puerta de acceso y la demolición de la cocina y pisos de dicha área.

Los daños demandados como de carácter extracontractual no fueron demostrados por el reconviniente, ya que la prueba idónea para ello era la experticia y no la promoción del avalúo realizado por la Ingeniero Irene Amezquita de Sequera, ratificado en juicio y aún cuando no fue no impugnado ni desvirtuado por la parte contraria, razón por la que este Tribunal considera que el daño accionado no fue demostrado y en consecuencia no debe ser indemnizado en este caso, por la accionante. Y ASÍ SE DECIDE.

Con relación al daño contractual (clausula penal), el reconviniente lo reclama por no haberse cumplido el contrato de opción de compraventa dentro del plazo en él establecido; la accionante lo rechaza alegando que la falta de erogación del dinero para el pago del precio es imputable a un tercero (la entidad bancaria), lo que obliga a este Tribunal a dilucidar si es procedente el pago de tal indemnización. Para determinarlo ha de considerarse que el contrato se celebró el 4 de octubre de 2012 y vencía definitivamente el 4 de febrero de 2013. El 21 de febrero de 2013 el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat publicó la Resolución en Gaceta Oficial No. 40.115, es decir, con posterioridad a la fecha tope para el cumplimiento del contrato accionado, por lo que en virtud del principio de irretroactividad de la ley previsto en el artículo 3 del Código Civil, tal resolución no puede aplicarse al caso de autos, por lo que debe condenarse a la accionante reconvenida al pago de la referida indemnización. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las consideraciones de hecho y de derecho antes plasmadas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, decide:
PRIMERO: Declara con lugar las apelaciones interpuestas por la parte actora reconvenida y por la parte demandada reconviniente contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de Junio de 2014, y por consecuencia declara la nulidad del fallo apelado, correspondiéndole a este Juzgado superior decidir sobre el fondo del litigio conforme a lo previsto en el Artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Por la naturaleza del fallo en relación con los recursos de apelación, no hay condenatoria en costas.

TERCERO: Se declara sin lugar la Impugnación hecha por la parte demandada reconviniente sobre la estimación (Cuantía) de la demanda.

CUARTO: Se declara sin lugar la defensa de previo pronunciamiento al fondo opuesta por la parte demandada reconviniente, de Falta de Cualidad e Interés de la parte actora para intentar la acción y de ella para sostenerla.

QUINTO: Se declara sin lugar la Acción de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta intentada por la ciudadana Lorena Bianey López Varela.

SEXTO: Se declara parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano Alessandro Antoni Stagno.

SEPTIMO: Como consecuencia de la declaratoria parcialmente con lugar de la reconvención, queda resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre la demandante reconvenida y el demandado reconviniente en fecha 4 de Octubre de 2013, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, municipio Campo Elías del Estado Mérida inserto bajo el Nº 36, Tomo 231 de los Libros respectivos; y se condena a la parte Demandante Reconvenida, ciudadana Lorena Bianey López Varela al pago de: 1º La Cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000ºº) pactada en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta antes mencionado, como indemnización por la falta de cumplimiento del contrato accionado dentro del plazo de noventa días más una prórroga de treinta días, contados desde la fecha de autenticación del documento.

OCTAVO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en Costas.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 eiusdem, se ordena su notificación a las partes o a sus apoderados judiciales.

Bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, constituido con Asociados.- En Mérida, a los cinco días del mes de junio del año dos mil quince. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Presidente,

José Rafael Centeno Quintero

El Juez Asociado Ponente

Leonel José Altuve Lobo
La Jueza Asociada

Beatriz Rivas
La Secretaria Temporal,

María Alejandra Méndez de Meynardiez

En la misma fecha, y siendo las doce del mediodía, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria Temporal,

María Alejandra Méndez de Meynardiez

VOTO SALVADO

La Jueza Asociada BEATRIZ RIVAS, quien suscribe el presente Voto Salvado disiente de la decisión que antecede, en la cual se declaró Con Lugar las apelaciones interpuestas por los apoderados judiciales ANA JULIA GAVIDIA CASTILLO Y NUMAN EDUARDO AVILA DAVILA y el abogado JHONNY JOSE FLORES MONSALVE contra el fallo dictado en fecha 30 de Junio de 2014, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaro sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de compra venta interpuesta por la ciudadana LORENA BIANEY LOPEZ VALERA, contra el ciudadano ALESSANDRO ANTONI STAGNO, Se declaró Parcialmente Con Lugar la reconvención propuesta por resolución de contrato de contrato interpuesta por el mencionado ciudadano.

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de compra venta interpuesta, porque para el juzgador no cumple los requisitos exigidos por la ley y la jurisprudencia para catalogarlo como documento de venta y declara parcialmente con lugar la reconvención por resolución de contrato por incumplimiento porque no es atribuible directamente a la parte demandante reconvenida sino a un tercero.

Al respecto, la mayoría sentenciadora si bien confirmo el referido fallo y además de ello declara con lugar ambas apelaciones interpuestas por las partes, procedió a determinar si en efecto el documento objeto del litigio (documento que redacto el mismo vendedor), es un contrato de compra venta o un contrato preparatorio de venta, igualmente alega que la parte demandante reconvenida no cumplió con el pago, con base en los medios probatorios incorporados a los autos y las defensas y excepciones de cumplimiento expuestas por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente. En este sentido, convalidó lo sostenido por la parte demandada reconviniente, cuando alegó que la demandante reconvenida no cumplió con el pago establecido en la cláusula cuarta del contrato firmado por ante la Notaria Pública de Ejido y tampoco cumplió con el pago en el lapso de tiempo establecido en dicha cláusula, en consecuencia hubo incumplimiento injustificado por parte de la demandante reconvenida del contrato, y por no estar llenos los extremos para ser un contrato de compra venta sin razonar las motivaciones, es decir, sin entrar analizar a fondo el contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece la facultad que tiene el Juez de analizar….” La interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe….”.

En este sentido, la razón básica por la cual disiento del fallo que antecede, es el hecho de que la mayoría sentenciadora haya dado por cierto un alegato no probado por la parte demandada reconviniente, la cual fue base central de la decisión, y el cual consistió en que supuestamente el contrato de opción a compra no se cumplió porque la demandante reconvenida no fue diligente en pagar el precio restante del contrato lo cual era por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), en el tiempo señalado en el mismo, alegando que ella tenía que pagar esa cantidad en el tiempo convenido en el contrato pero por ninguna parte estos sentenciadores atendieron el hecho de que el pago debía obtenerse con la aprobación de un crédito hipotecario que el mismo se obtendría dentro de este lapso, por tanto se perfecciono la venta al establecerse el precio objeto y consentimiento del contrato en tal sentido llena los requisitos de un contrato de compra venta.

Ahora bien, en este caso se observa del fallo del cual disiento lo siguiente: “…si bien es cierto que la cláusula cuarta del contrato celebrado entre las partes establece que el plazo de la opción de este convenio pactado en beneficio de ambas partes será de noventa días más treinta días de prorroga adicionales a partir de la firma de la opción, en cuyo lapso deberá obtenerse la aprobación del crédito necesario que se propone tramitar la optante…”

En este sentido, quien disiente no deja de observar que de la revisión exhaustiva de los autos consta que efectivamente se tramito el crédito dentro del lapso establecido en la cláusula cuarta dentro de los CIENTO VEINTE DIAS establecidos en el mencionado contrato aunado que dentro del mismo lapso se obtuvo la aprobación el crédito para el pago de la compra del inmueble y de la misma revisión exhaustiva se aprecia en el folio 27, de la primera pieza que existe una comunicación enviada por el banco vía correo electrónico donde le informa a la ciudadana Lorena Bianey López Valera que le fue aprobado su crédito, y cuya comunicación es de fecha 27 de noviembre de 2012, hora 13:19 pm lo que es equivalente a la 1:19 pm, y haciendo un cómputo de los días transcurridos desde la celebración del contrato habían transcurrido cincuenta y dos días (52) aproximadamente, es decir, se aprobó el crédito en el lapso establecido en la cláusula cuarta, amén de que el mismo contrato establece en su cláusula tercera que “ el monto del precio a pagar, es decir, los restantes (Bs.300.000,oo) serán para pagar en el momento de protocolizar el documento, es evidente que el demandado reconviniente se sujetó a la aprobación del crédito, es decir, que manifestó voluntariamente vender el inmueble y que se la pagara a través de la aprobación del crédito en consecuencia sujeto la venta definitiva a esta condición. Prueba esta que no se le dio ningún valor probatorio a pesar de que de conformidad con el artículo 4 de la Ley Mensajes de Datos y Firmas Electrónicos que en su único aparte establece “La información contenida en un mensaje de datos, reproducida en formato impreso tendrá la misma eficacia probatoria atribuida a la ley a las copias o reproducciones fotostáticas” y al no haber sido impugnada en la oportunidad procesal correspondiente obtuvo todo el valor probatorio de instrumento público y con el cual evidentemente se demostró la aprobación del crédito en el lapso establecido y así ha debido valorarse.

Al respecto, del análisis efectuado a las actas que integran el expediente, se observa al folio 104 al 110, el documento definitivo emanado por el operador financiero BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A.; contentivo de la venta definitiva que le hace el ciudadano demandado reconviniente a la ciudadana demandante reconvenida del inmueble objeto del litigio en donde se realiza la venta definitiva y pago de la misma además de la constitución de la hipoteca a la entidad financiera anteriormente señalada con ocasión de la aprobación del crédito hipotecario, más el beneficio del programa de subsidio habitacional otorgado por el Estado a la demandante reconvenida, mediante este documento se demuestra la aprobación del crédito, la errada valoración del juez a quo porque de la revisión de las mismas actas al folio del vuelto 76 en su último párrafo el demandado reconviniente señala textualmente “ ….se anexan medios probatorio…; y marcado “D” original de constancia de recepción de documento de compra venta en el registro público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, fijándose el 10 de enero de 2013, para el otorgamiento, anexo al cual se encuentra el documento original de compraventa, en cuyas páginas se exhibe al margen derecho de cada una de sus páginas, un sello húmedo del Banco Banesco”… y cuyo documento como corre inserto en los folios 103 al 110, es más que evidente para esta sentenciadora que efectivamente existe es un contrato de venta y no contrato preparatorio de venta como alegan los sentenciadores pues reitero que se llenaron los extremos del precio, objeto y consentimiento en el mencionado contrato al establecerse los elementos señalados. Ahora bien vinculando lo anteriormente expuesto, es decir, la comunicación por correo electrónico más el documento emitido por la institución financiera la cual se tiene como costumbre entregar a la optante compradora y a su vez al vendedor quien tramita todo lo concerniente al Registro competente ya que él es quien tiene los recaudos exigidos y necesarios para protocolizar el mencionado documento; es por lo que se demuestra que si se obtuvo el crédito en el tiempo establecido en el mencionado contrato, de no ser así Banesco Banco Universal nunca hubiese otorgado el documento para su respectiva protocolización.

Asimismo, se observa al folio 73 y vuelto escrito de contestación al fondo de la demanda, numeral cuatro en el que señala el demandado reconviniente… el 10 de enero debía otorgarse el documento y la demandante, ni la institución crediticia se hicieron presentes, y pasados los 30 días señalado en la ley del registro público y del notariado sin que acudiera a firmar el documento, por lo que el registro me devolvió el original, observa esta sentenciadora que al folio 103 figura constancia de recepción de documento de fecha 07 de enero de 2013, y cuyo presentante Alessandro Antoni Stagno, y en la planilla se observa al pie de la misma el contenido del artículo 38 de la Ley de Registro Público y Notariado que entre cosas señala….” Transcurridos 60 días continuos después de la fecha de presentación del documento sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes el procedimiento o el tramite efectuado será anulado…” no permitió el demandado reconviniente agotar el tiempo señalado en la ley, a fin de dar oportunidad para que dentro del lapso señalado se otorgara el documento creando la duda de que las partes en ese tiempo pudieron presentarse a otorgar el documento definitivo de venta y así el Banco con la obtención del crédito, pagarle el monto restante de la negociación como lo estipularon en el contrato celebrado pues fue de mutuo consentimiento.

En este sentido, queda evidenciado que la parte demandante reconvenida si cumplió lo establecido en el contrato al obtener el crédito en el lapso estipulado por las partes, demostrado con esto que el contrato firmado al haberse sujetado a estas condiciones se convirtió en un contrato de compra venta pues se estableció los tan ya mencionados requisitos exigidos por los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil Venezolano Vigente, aunado al criterio establecido en la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de Marzo de 2013 ponente Irama Zapata Lara, sentencia N° 274 caso Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta seguido por Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio y una tercería adhesiva la empresa Dernier Cosmetics C.A que estableció con respecto a los contratos de compra venta lo siguiente y la cual cito el siguiente extracto textualmente:

“El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”

Por lo expuesto en aras de la equidad este Tribunal con Asociados ha debido declarar el cumplimiento del contrato y el pago restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) de manera inmediata.

A todo lo antes expuesto con respecto al monto dado por la demandante reconvenida al demandado reconviniente señalan estos sentenciadores que la parte demandante reconvenida pagara la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo), por concepto de indemnización por falta de cumplimiento de contrato accionado pero no establece el tiempo para tal pago y no establece por ningún parte del dispositivo del fallo el reintegro del dinero restante es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), a favor de la ciudadana demandante reconvenida.

Por tales motivos, este Tribunal con asociados ha debido declarar Con Lugar la apelación interpuesta por la demandante reconvenida, revocar el fallo del A quo y declarar Con Lugar la demanda.

Queda así expresado el criterio de la Jueza Asociada BEATRIZ RIVAS, a través del presente VOTO SALVADO que se hace público en la misma fecha de la decisión analizada. En Mérida, fecha ut-supra.

El Juez Presidente,

José Rafael Centeno Quintero

El Juez Asociado

Leonel José Altuve Lobo
La Jueza Asociada Disidente

Beatriz Rivas

La Secretaria Temporal,

María Alejandra Méndez de Meynardiez