TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. CONSTITUIDO CON ASOCIADOS.

DEMANDANTE: ELVA ROSA CALDERÓN ABREU.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ALOIS CASTILLO CONTRERAS, AMÉRICO RAMÍREZ BRACHO Y LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA.-
DEMANDADOS: JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ Y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: OMAR ALBERTO CORREDOR VILLAMEDIANA, IVAN DARIO RIVAS GUTIÉRREZ Y GERARDO JOSÉ PABON VALIENTE.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA Y VENTA.-
“VISTOS” CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA (APELANTE).-

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Juzgado Superior de la apelación interpuesta el 30 de junio de 2014, por el abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.014.911, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 23.708, domiciliado en Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº 3.034.180, domiciliada en Mérida, Estado Mérida y hábil, contra la sentencia definitiva de fecha 29 de abril de 2014, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio seguido por la apelante contra los ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su cónyuge la Ciudadana CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 650.461 y 2.453.565 respectivamente, domiciliados en Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles, por cumplimiento de contrato de compraventa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda intentada y se condenó en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, procede este Juzgado Superior constituido con Asociados, a proferirla en los siguientes términos:

SUSTANCIACIÓN DE LA CAUSA (NARRATIVA)

El libelo de demanda fue presentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (DISTRIBUIDOR), en fecha 30 de octubre del 2012, correspondiéndole su conocimiento al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, juzgado que dictó en primera instancia la sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda, decisión ésta que fue apelada por la demandante.

A los folios 1 al 12, está inserto libelo de la demanda. Al folio 13 está el auto de distribución. A los folios 14 al 61 corren insertos los documentos con los que se acompañó la demanda. Al folio 62, está inserto auto del Tribunal a quo de fecha 02 de noviembre del 2012, en el cual se admite la demanda.

Al folio 63, corre inserto poder apud acta otorgado a los abogados ALOIS CASTILLO CONTRERAS, AMÉRICO RAMÍREZ BRACHO y LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 8.014.911, 4.605.951 y 11.960.487 respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 23.708, 28.739 y 73.699 en su orden, domiciliados en Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, por la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, ya antes identificada, en su carácter de parte actora.

Al folio 64 está inserta diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, en la cual consigna emolumentos y solicita apertura del cuaderno de medidas. Al folio 65 se encuentra auto del tribunal de primera instancia mediante el cual emplaza a la parte actora a consignar fotostatos para la apertura del cuaderno de medidas, y acuerda la citación de los codemandados. Al vuelto del folio 64 y al folio 65 copias de las boletas de citación. Al folio 67 diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, donde ratifica su solicitud de medida cautelar, consigna copia fotostática del documento sobre el que señala debe recaer la medida solicitada y manifiesta haber consignado emolumentos para la formación del cuaderno de medidas. Al folio 68, auto del Tribunal de Primera Instancia donde ordena la apertura de cuaderno de medidas, para tramitar la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada. Al folio 69 diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, consignando emolumentos. A los folios 70 al 73, resultas de citación de los codemandados. A los folios 74 al 82, corre inserto el escrito de contestación de la demanda, de fecha 22 de enero del 2013, suscrito por el abogado Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR VILLAMEDIA, venezolano, mayor de edad, abogado, Doctor en Derecho, inscrito en el INPREABOGADO bajo el no. 6.728, titular de la cédula de identidad no. 3.031.769, domiciliado en Caracas, capital de la República Bolivariana de Venezuela y jurídicamente hábil, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual, se contesta el fondo de la demanda, se opone excepción perentoria y se reconviene a la parte actora por la Resolución Judicial del Contrato. A los folios 83 al 87, corre inserto poder otorgado por los demandados al Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR VILLAMEDIA, ya antes identificado. Al folio 88, nota de la secretaria de primera instancia, mediante la cual de conformidad con el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil, se ordena agregar escrito de contestación de demanda, excepción perentoria del artículo 361 ejusdem y reconvención. Al folio 89 nota de la secretaria de primera instancia, en la que se expresa que se contestó la demanda dentro del lapso legal. A los folios 90 al 92, está inserto escrito en el cual la parte actora solicita que no se admita la reconvención, con base a los argumentos en él expuestos. Al folio 93, nota de la secretaria del Tribunal a quo, recibiendo el escrito que se acaba de mencionar. A los folios 94 al 103, copias de diferentes decisiones (sentencias) que se acompañan al escrito en que se solicita que no se admita la reconvención. Al folio 104 nota de la secretaria del Tribunal de Primera Instancia, señalando que se presentó la solicitud en referencia con dos (2) folios y tres (3) anexos en once (11) folios. A los folios 105 al 108, auto del Tribunal a quo de fecha 19 de febrero de 2013, en el cual declara INADMISIBLE la Reconvención interpuesta por el abogado OMAR ALBERTO CORREDOR, en su carácter acreditado en autos. A los folios 109 al 110, corre inserto escrito del Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR en el cual hace una serie de consideraciones y solicita que se declare la confesión ficta de la parte actora reconvenida, por no haber dado contestación a la demanda (reconvención) en el lapso legal. Al folio 111, nota de la secretaria del Tribunal de Primera Instancia, dejando constancia de haber recibido el escrito al que se acaba de hacer referencia. Al folio 112, auto del Tribunal a quo en el que señala que la reconvención no fue admitida por ese Tribunal. Al folio 113, diligencia de fecha 05 de marzo del 2013, suscrita por el abogado OMAR ALBERTO CORREDOR, mediante el cual sustituye todas las facultades otorgadas por la parte demandada, reservándose el ejercicio pleno de las mismas, a los abogados IVAN DARIO RIVAS GUTIÉRREZ y GERARDO JOSÉ PABON VALIENTE, titulares de las cédulas de identidad números 10.710.141 y 11.954.233 respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 72.278 y 77.373 en su orden. Al folio 114, diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS consignando el escrito de promoción de pruebas. Al folio 115, diligencia de la parte demandada consignando el escrito de promoción de pruebas. A los folios 116 al 125, corre inserto escrito de promoción de pruebas, suscrito por el abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, apoderado de la parte actora. A los folios 126 al 129, se encuentran insertos documentos promovidos por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas.

A los folios 130 al 135, está inserto escrito de promoción de pruebas, suscrito por los abogados OMAR ALBERTO CORREDOR, IVAN DARIO RIVAS GUTIÉRREZ y GERARDO JOSÉ PABON VALIENTE, en su carácter de coapoderados de la parte demandada. Al folio 136, nota de la secretaria de primera instancia, certificando que se presentaron escritos de promoción de pruebas, en las fecha que se indica y que en fecha 18 de marzo de 2013, se agregan al expediente. Al folio 137, diligencia de la parte demandada consignando escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte actora. A los folios 138 al 144, está inserto escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la contraparte, suscrito por los abogados OMAR ALBERTO CORREDOR, IVAN DARIO RIVAS GUTIÉRREZ y GERARDO JOSÉ PABON VALIENTE, en su carácter de coapoderados de la parte demandada. Al folio 145, nota de la secretaria del a quo, señalando que se ordena agregar a los autos el escrito de oposición a la admisión de las pruebas, suscrito por los abogados OMAR ALBERTO CORREDOR, IVAN DARIO RIVAS GUTIÉRREZ y GERARDO JOSÉ PABON VALIENTE. Al folio 146, cómputo realizado por el Tribunal de Primera Instancia. Del vuelto del folio 147 al folio 151, auto del Tribunal de fecha 25 de marzo del 2013, en el cual se pronuncia sobre la oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandante y sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes. No admite la prueba de informes solicitados a la empresa INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), no admite la prueba de confesión, ni la prueba de inspección ocular, todas ellas promovidas por la parte actora. Se admiten las otras pruebas promovidas por la parte actora y las promovidas por la parte demandada. Al vuelto del folio 151 y al folio 152, copia de boleta de citación para los codemandados para que absuelvan posiciones juradas. Al vuelto del folio 152, copia boleta intimación al codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ para que exhiba documento. Al folio 153, copia de boleta de intimación a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), para que exhiba documento. Al vuelto del folio 153 hasta el vuelto del folio 154, copia de solicitud de informes promovidos por la parte actora a la empresa CORP BANCA, BANCO UNIVERSAL. Al folio 155, copia de solicitud de informes promovidos por la parte demandada a la empresa CORP BANCA, BANCO UNIVERSAL. A los folios 156 y 157, diligencia de la parte demandada en la que se alega que no se ha tenido acceso al expediente para conocer el contenido del auto de admisión y lo resuelto en cuanto a su oposición a la admisión de algunas pruebas de la parte actora. A los folios 158 al 160, actas contentivas de actos de evacuación de los testigos BUENAVENTURA SAMIR ISSA NASSERDIN, JESUS ALBERTO GARCÍA DIAZ y JESUS ALONSO BECERRA MARQUINA, promovidos por la parte actora, los cuales se declararon desiertos y la parte promovente solicitó nueva oportunidad. Al folio 161, diligencia de fecha 03 de abril del 2013, suscrita por los abogados ALOIS CASTILLO CONTRERAS, AMÉRICO RAMÍREZ BRACHO y LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, mediante la cual apelan del auto de admisión de las pruebas de fecha 25 de marzo del 2013, en lo que respecta a la negativa del tribunal de admitir la prueba de inspección judicial y la de informes solicitados a la empresa INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA). Al folio 162, está inserto auto del Tribunal de Primera Instancia, de fecha 5 de abril del 2013, mediante el cual fija nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora. Al folio 163, mediante auto del Tribunal de Primera Instancia, previo cómputo, se oye la apelación de la parte demandante en un sólo efecto. A los folios 164 al 166, están insertas actas contentivas de actos de evacuación de los testigos BUENAVENTURA SAMIR ISSA NASSERDIN, JESUS ALBERTO GARCÍA DIAZ y JESUS ALONSO BECERRA MARQUINA, promovidos por la parte actora, los cuales se declararon desiertos y la parte promovente solicitó nueva oportunidad. Al folio 167, auto del Tribunal de Primera Instancia de fecha 17 de abril del 2013, mediante el cual fija nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora. A los folios 168 y 169, están las resultas de la boleta de intimación librada a la sociedad mercantil INGENERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en la persona de su Presidente ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, para que exhiba documento. A los folio 170 y 171, está inserto oficio sin número, suscrito por CORP BANCA en fecha 13 de abril del 2013, mediante el cual niega informar lo que le solicitó el Tribunal de conformidad con la Ley de Instituciones del Sector Bancario. Al folio 172, nota de secretaría agregando el oficio que proviene de CORP BANCA. Al folio 173, diligencia de los coapoderados de la parte actora solicitando al Tribunal que en vista de que CORP BANCA no puede dar la información que se le requirió mediante informes, se oficie a SUDEBAN solicitándole la información. A los folios 174 y 175, se declaran desiertos los actos para la evacuación de testigos. Al folio 176, acto de exhibición por tercero, de documento original de contrato de obra, firmado en fecha 03 de mayo de 2007, entre el ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y la empresa INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en este acto de exhibición se deja constancia que el documento exhibido en original, coincide con la copia simple que riela a los folios 128 y 129 del presente expediente. Al folio 177, diligencia del abogado LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, en la que pide que el oficio solicitando informes que se dirigió a CORP BANCA, se dirija ahora a SUDEBAN. Al folio 178, se declara desierto acto de interrogatorio de testigo. A los folios 179 y 180, copia del escrito dirigido por CORP BANCA al Tribunal de Primera Instancia, mediante el cual se niega a informar lo que le solicitó el Tribunal, de conformidad con la Ley de Instituciones del Sector Bancario. Al folio 181, auto del Tribunal de fecha 09 de mayo del 2013, mediante el cual se ordenó oficiar a la Superintendencia de la Institución del Sector Financiero (SUDEBAN), a los fines de solicitar informes admitidos como prueba en la presente causa. Al folio 182, copia de oficio bajo el Nº 322-2013 dirigido a SUDEBAN. Al folio 183, diligencia de los coapoderados de la parte demandada solicitando cómputo. .Al folio 184, diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, solicitando se oficie a SUDEBAN. Al folio 185, documento sin firma del juez a quo, que dice que se niega el cómputo solicitado por la parte demandada. Al folio 186, documento sin firma del Juez de la Primera Instancia donde se acuerda oficiar a SUDEBAN. A los folios 187 y 188, copia del oficio dirigido a SUDEBAN. AL folio 189, está inserto escrito de solicitud de prórroga del lapso de evacuación, de fecha 16 de mayo del 2013, suscrita por dos (2) de los coapoderados judiciales de la parte actora y al folio 190, sello de recibido y al folio 191, nota de secretaría agregando a los autos el escrito en referencia. Al folio 192, auto del Tribunal de Primera Instancia de fecha 20 de mayo del 2013, mediante el cual se prorroga el lapso de evacuación de pruebas por 20 días de despacho. A los folios 193 y 194, se devuelve boleta de citación para evacuar posiciones juradas, dirigida al codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, sin firmar. Al folio 195, oficio emanado de SUDEBAN. Al folio 196 copia del oficio dirigido por SUDEBAN a CORP BANCA. Al folio 197 copia del oficio dirigido por SUDEBAN al tribunal a quo. Al folio 198 copia del oficio dirigido por SUDEBAN a CORP BANCA. Al folio 199 oficio de CORP BANCA dirigido al Tribunal a quo mediante el cual informa que la cuenta signada con el No. 121-0313-18-0008155940 pertenece al ciudadano JOSÉ GUIDO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad No. 2.459.326. A los folios 200 y 201, anexos enviado por CORP BANCA. Al folio 202, diligencia del abogado LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, consignando escrito de informes con anexo. A los folios 203 al 215, está inserto escrito de informes de fecha 15 de julio del 2013, suscrito por los apoderados de la parte actora. De los folios 216 al 221, anexos a los informes de la parte actora. Al folio 22 diligencia de dos (2) de los coapoderados de la parte demandada, presentando escrito de informes. A los folios 223 al 252, escrito de informes de fecha 15 de julio del 2013, suscrito por dos (2) de los coapoderados de la parte demandada. Al folio 253, nota de secretaría agregando los informes al expediente. Al vuelto del folio 253, auto del Tribunal en donde señala que comienza el lapso para las observaciones a los informes. Al folio 254, diligencia del abogado LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, consignando escrito de observaciones a los informes de la parte demandada. A los folios 255 al 261, escrito de observaciones a los informes de fecha 30 de julio del 2013, suscrito por la parte demandante. Al folio 262, diligencia de los coapoderados de la parte demandada, consignando observaciones a los informes. A los folios 263 al 276, corre inserto escrito de observaciones a los informes de la parte actora, consignados por la parte demandada, de fecha 30 de julio del 2013. Al folio 277, nota de secretaría agregando a autos las observaciones a los informes consignadas por ambas partes. Al folio 278, auto del Tribunal de Primera Instancia, de fecha 20 de septiembre del 2013, mediante el cual entra en términos para decidir. Al folio 279, está inserto auto del Tribunal de Primera Instancia, difiriendo la decisión. Al folio 280, la parte demandada solicita copia certificada mediante diligencia, las cuales se acuerdan al folio 281 y se reciben al folio 282. Al folio 283, la parte demandada solicita copia certificada mediante diligencia, las cuales se acuerdan al folio 284 y se reciben al folio 285. A los folios 286 al 303, sentencia del Tribunal de Primera Instancia, en la cual se declara sin lugar la demanda y se ordena la notificación de las partes por cuanto la sentencia fue dictada fuera del lapso legal. Al folio 304, copia de la notificación a la parte actora. Al vuelto del folio 304, copia de la notificación a los codemandados. A los folios 305, 306 y 307 resultas de las notificaciones de las partes. Al folio 308, diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS apelando la sentencia definitiva de la primera instancia. Al folio 309, auto del tribunal salvando tachaduras y/o enmendaduras. Al vuelto del folio 309, auto ordenando cómputo y cómputo realizado por el tribunal. Al folio 310, se oye en ambos efectos la apelación de la sentencia definitiva y se acuerda remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. Al vuelto del folio 310, copia del oficio con el que se remite el expediente al Juzgado Superior encargado de la distribución. Al folio 311, distribución, correspondiéndole conocer al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Al folio 312, se recibe el expediente en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida. Al folio 313, escrito del abogado AMÉRICO RAMÍREZ BRACHO promoviendo pruebas en la segunda instancia. Al folio 314, escrito del abogado AMÉRICO RAMÍREZ BRACHO, solicitando constitución con asociados. Al folio 315, cómputo del Tribunal Superior. Al vuelto del folio 315, auto del Tribunal Superior fijando el tercer día de despacho siguiente para proceder a la elección de asociados. Al folio 316, acto de elección de asociados, resultando electos los abogados FRANCISCO ARGENIS MANJARRES y PATRICIA ELENA CABRERA MANFREDI. Se fijaron los honorarios de los jueces asociados, quedando a salvo la facultad de un convenio entre los jueces asociados y la parte actora, en relación a la cantidad a percibirse por honorarios. A los folios 318 al 320, constancia de aceptación de los abogados PATRICIA ELENA CABRERA MANFREDI, LEIX TERESA LOBO y ELISEO ANTONIO MORENO MONSALVE. Al folio 321, diligencia del abogado LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, consignando emolumentos para los jueces asociados. Al folio 322, copia del cheque de gerencia consignado para sufragar emolumentos. Al folio 323, solicitud de cómputo y cómputo efectuado por el tribunal. Al vuelto del folio 323, auto del tribunal ordenando depositar cheque de gerencia en la cuenta corriente del Tribunal. Al folio 324, copia del oficio dirigido al Banco Bicentenario, Banco Universal para que deposite los honorarios profesionales de los jueces asociados, en la cuenta del tribunal. Al folio 325, auto del Tribunal ordenando librar boleta de notificación a los Jueces Asociados. A los folios 326 y 327, copia de las boletas de notificación libradas a los jueces asociados. Al folio 328, auto de admisión de pruebas en segunda instancia. A los folios 329 y 330, copia de las boletas de citación a los codemandados de autos para que absuelvan posiciones juradas. Al folio 331, auto del Tribunal acordando oficiar al Banco Bicentenario, Banco Universal para que suministre al Tribunal el estado o corte de las cuentas de los fondos de terceros que maneja el Tribunal. Al folio 332, copia del oficio dirigido al Gerente del Banco Bicentenario. Al folio 333, diligencia del abogado FRANCISCO MANJARRES aceptando el cargo de Juez Asociado, en consecuencia ha quedado notificado de su designación. Al folio 334, auto del Tribunal recibiendo el estado de la cuenta corriente de fondos de terceros procedente del Banco Bicentenario, Banco Universal. Al folio 335, estado de cuenta. Al folio 336, auto del Tribunal Superior donde se acuerda oficiar al Banco Bicentenario para que se sirva suministrar el estado de cuenta de los fondos de terceros que maneja el Tribunal. Al folio 337, copia del oficio al Banco Bicentenario. Al folio 338, resultas de la notificación a la abogado PATRICIA ELENA CABRERA, en relación con que ha sido designada Juez Asociada. Al folio 339, auto donde se ordena cerrar la primera pieza del expediente y abrir la segunda. A los folios 340 y 341 de la segunda pieza, copia certificada del auto donde se ordena cerrar la primera pieza del expediente y abrir la segunda. Al folio 342, acta contentiva del acto en el cual los abogados FRANCISCO MANJARRES y PATRICIA CABRERA MANFREDI aceptaron los cargos de Jueces Asociados, fueron juramentados por el Juez del Juzgado y se constituyó el Tribunal con Asociados, bajo la presidencia del Dr. JOSÉ RAFAEL CENTENO QUINTERO. Se designó secretario y alguacil a las mismas personas que cumplen esa función en el tribunal y mediante insaculación se eligió como ponente a la abogada PATRICIA ELENA CABRERA MANFREDI, quien aceptó la designación. Se decidió dar despacho en los mismos días y horas que despache el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida. Al folio 344 de la segunda pieza, se recibió oficio del Banco Bicentenario. Al folio 345 de la segunda pieza, oficio emanado del Banco Bicentenario. Al folio 349 de la segunda pieza, estado de cuenta emanado del Banco Bicentenario. Al folio 350 de la segunda pieza, auto del tribunal superior donde se acuerda oficiar al Banco Bicentenario para que se sirva suministrar el estado de cuenta de los fondos de terceros que maneja este Tribunal. Al folio 351 de la segunda pieza, copia del oficio emanado del Banco Bicentenario. Al folio 352 de la segunda pieza, diligencia del abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, consignando informes. De los folios 353 al 405 de la segunda pieza, informes de la parte actora. A los folios 406 al 411 de la segunda pieza, copia certificada del documento que se anexó a los informes presentados en segunda instancia por la parte actora apelante. Al folio 412 de la segunda pieza, auto donde se recibe oficio del Banco Bicentenario. Al folio 413 de la segunda pieza, oficio emanado del Banco Bicentenario. Al folio 414 de la segunda pieza, estado de cuenta emanado del Banco Bicentenario. Al folio 415 de la segunda pieza, se aboca la Juez MARÍA A. MENDEZ DE MEYNARDIEZ por el lapso comprendido entre el 01/12/2014 y hasta el 07/01/2015. Al folio 416 de la segunda pieza, auto del Tribunal Superior, donde se acuerda oficiar al Banco Bicentenario para que se sirva suministrar el estado de cuenta de los fondos de terceros que maneja este Tribunal. A los folios 417 y 418 de la segunda pieza, copia del oficio dirigido al Banco Bicentenario. Al folio 419 de la segunda pieza, auto del tribunal de fecha 02 de diciembre de 2014, en el cual señala que se encuentra vencido el lapso para observaciones de los informes, y que a partir del día siguiente comienza a discurrir el tiempo para dictar sentencia definitiva en la causa. En fecha 20 de enero de 2015, acta en la cual se reúne el Tribunal Superior constituido con Asociados para recibir la ponencia de la abogada PATRICIA ELENA CABRERA MANFREDI, solicitando ésta una prórroga para consignar la ponencia, la cual le fue concedida. En fechas 26 de enero de 2015, 9 de febrero de 2015, 11 de marzo de 2015 (el 10/03/2015 no hubo despacho), 17 de marzo de 2015 y 23 de marzo de 2015 se reunió el Tribunal constituido con Asociados para discutir la ponencia. En fecha 19 de febrero de 2015 se difirió la publicación de la sentencia, la cual debe ser publicada en 30 días continuos contados desde el día siguiente de la fecha de diferimiento.

TRABAZÓN DE LA LITIS

La controversia quedó planteada en los términos que se resumen a continuación:

LA DEMANDA

Aduce la parte actora en su escrito de demanda que el día 07 de abril del 2009, celebró un negocio jurídico con el ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su cónyuge CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 650.461 y 2.453.565 respectivamente, domiciliados en Mérida, estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles.

Señala la demandante que el documento que se denominó por las partes como “opción de compra venta” fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 07 de abril de 2009, quedando anotado bajo el nº 55, Tomo 22 de los libros llevados por ese Despacho y que en él, los hoy demandados le concedían una “opción de compra-venta” como compradora, para que adquiriera la propiedad de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, que sería construido sobre una parcela de terreno propiedad de los cónyuges hoy demandados, según proyecto permisado en la Alcaldía del Municipio Libertador, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico bajo el nº C-098-06, consistente en un apartamento destinado a vivienda distinguido con el nº P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, que se construiría en la Avenida Urdaneta, nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dicho apartamento estaría situado en la primera planta del edificio, con una superficie de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 M2) aproximadamente. El lote de terreno sobre el que se construiría el mencionado edificio fue adquirido por LOS VENDEDORES según consta en el documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, en fecha treinta y uno (31) de marzo del 1966, bajo el número 152, folio 326, Protocolo Primero, Toma 2º, primer trimestre, del cual la demandante anexó copia simple signada con la letra “B”. Se advierte en el libelo de demanda que conforme a la cláusula segunda del referido contrato, el precio total de la venta del inmueble en cuestión se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00).

Se explica en el libelo de demanda lo relativo al principio “iuri novit curia” (el juez conoce el derecho) y se señala que con base a tal principio la naturaleza jurídica de los contratos no depende de la calificación que las partes le den, sino de la índole de los elementos que la constituyen y que por esto, la calificación definitiva corresponde a los jueces. Luego la parte actora hace un análisis de las estipulaciones del contrato firmado por las partes y concluye que habiendo acuerdo entre las partes en el precio y el objeto, se trata de un contrato de compra venta y no de una opción a compra. Cita doctrina y decisiones judiciales en apoyo de su tesis y señala finalmente que es propietaria del inmueble.

Ahora bien, se expone en el escrito cabeza de autos que los hoy demandados, quienes eran propietarios del terreno, contrataron con la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, y por ende el apartamento distinguido con el número P1-4, objeto de la relación obligatoria contenida en el mencionado documento autenticado en fecha 07 de abril del 2009.

Destaca la parte demandante, que la obra objeto del referido contrato, actualmente está culminada cumpliendo con las variables urbanas fundamentales, y señala que así lo admiten tanto la constructora INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) como el propietario y codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, admisión que se desprende de certificación suscrita y presentada por ambos a la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, como requisito para solicitar el permiso de habitabilidad del inmueble.

Continua exponiendo la demandante, que se desprende del contrato de obras, celebrado el 03 de mayo del 2007, que a la mencionada constructora INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita ante la Oficina del Registro Mercantil de la Primero de la Circunscripción del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 14-11-2002, bajo el nº 66, tomo A-19, le fueron conferidas unas facultades e impuestas unas obligaciones y que entre las facultades que la constructora tenía, estaba el poder recibir el precio de venta de los apartamentos.

Expone la demandante que como consecuencia de la representación, facultades y atribuciones conferidas por los dueños de la obra a la constructora INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), es que a petición y con aquiescencia de ambos procedió a entregarle a la empresa INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), el día de la firma del convenio de venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.00) mediante cheque no. 93173281 y que representó el primer pago a que se hace alusión en la cláusula segunda del contrato autenticado en fecha 07 de abril de 2009 y que resulta obvio que de no mediar el contrato de obra y la aquiescencia de los propietarios, los hoy demandados no le hubieran firmado un contrato denominado por las partes Opción de Compraventa, donde declaran recibir CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.00).

Insiste la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, asistida de abogado, que la facultad de la constructora para recibir el precio de la venta y por ende los pagos parciales de éste, quedó reconocida expresa y tácitamente cuando los ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, le otorgaron por vía pública el mencionado convenio de venta y declaran recibir una cantidad imputable al precio de dicha venta. Aduce que según el artículo 1.169 del Código Civil, los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último y consecuencialmente los actos celebrados por el mandatario en nombre de su mandante, surten plenos efectos jurídicos frente a todos, de conformidad con el artículo 1.698 ejusdem.

Se alega en el libelo de demanda que posteriormente y al observar que entre las partes, ese primer pago quedó reconocido e imputado al precio de venta, y actuando con pleno y sincero convencimiento en relación con que todos estaban actuando con honradez, procedió a efectuar con buena fe, los diez (10) pagos subsiguientes a IARSA, para un total de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000.00) que sumados a los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.00) previamente pagados, totalizan la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000.00), quedando un saldo deudor de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000.00), que señala se reservó pagar para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta ante el registro competente, no obstante que tenía el derecho de reservarse efectuar ese último pago, no por el monto expresado, sino por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00). Cantidad aquella que desde ya ofrece pagarla a los vendedores en el acto de otorgamiento y ante la oficina del registro competente; acto éste que conforme a la cláusula sexta del contrato mencionado firmado en fecha 07 de abril del 2009, debió celebrarse, “dentro de un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la fecha de obtención del permiso de habitabilidad”, documento éste contentivo de dicho acto administrativo que fue emitido el día 09 de noviembre del 2011, esto es, más de un año y seis meses después de haber efectuado el último pago.
Expone la demandante que manifiesta al Juzgado que ha cumplido con todas las obligaciones impuestas en el contrato cuyo cumplimiento demanda y que ofrece cumplir con el pago final cuyo término fue fijado para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta ante la oficina de registro competente y agrega un cuadro en el cual señala fecha, número de depósito, número de cheque y banco, y monto de cada uno de los pagos que realizó, señalando que en aproximadamente un año, pagó el 95,83% del precio del apartamento.

Luego alega la demandante que ha recibido diferentes comunicaciones de los hoy demandados, en las cuales sólo ofrecen excusas por no haberse firmado todavía el documento de compra venta, excusas que no le son imputables a ella y resalta que jamás le dijeron en esas comunicaciones que ella estuviera en mora o que debiese alguna cantidad de dinero. En este orden de ideas, señala que en fecha 29 de septiembre de 2011, recibió una comunicación de la codemandada CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, en la que le manifestó que habían solicitado al Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida la revisión, para posteriormente obtener el permiso de habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador, para luego protocolizar el documento de condominio, para después otorgar los documentos de propiedad de cada adquirente; luego aduce que recibió un documento denominado CONTRATO DE REGULARIZACIÓN DE ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES y que tal documento iba dirigido a su persona y que en él le manifiestan que el apartamento vendido se encuentra terminado desde el punto de vista estructural y dotado de todos los servicios e instalaciones eléctricas, sanitarias y acabados en paredes, pisos y ventanas y que una vez obtenido el permiso correspondiente a los dispositivos de seguridad industrial, incendio y otros aspectos técnicos y expedida la habitabilidad del conjunto residencial y el documento de condominio, se llamará al optante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, para formalizar la compraventa definitiva del apartamento adquirido por ésta, mediante la protocolización del documento definitivo; expone que posteriormente el hoy codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, en fecha 05 de diciembre de 2011, le dijo mediante escrito, que el documento de condominio está en proceso de redacción y elaboración y que al tenerlo registrado se procederá a la firma de documentos finales de propiedad, lo que no impide que el que desee ocupar su propiedad está en condiciones de hacerlo. Señala que con base a esta última comunicación le hizo unas mejoras al apartamento tales como piso de porcelanito, puerta Mul-T-Lock, pisos de porcelanato en los baños, piezas sanitarias y cocina empotrada, entre otras.

Luego en el libelo de demanda se señala, que como para que no quede el menor resquicio de duda respecto a la cualidad de propietaria que sobre dicho apartamento dice ostentar la demandante, alega que en fecha 12/04/2012 una comunidad de compradores, le dirigió a los codemandados una comunicación solicitándoles el cumplimiento de los compromisos adquiridos con los compradores, y que dicha comunicación fue respondida por el apoderado de los codemandados, en una misiva en la que les expresó que con la finalidad de preservar sus legítimos derechos como adquirentes de buena fe de los apartamentos que les fueran asignados en las preventas, los convoca a una reunión.

Señala la demandante que “… Al hilo de los anteriores razonamientos, puesto en términos sencillos y lacónicos, conforme se desprende de los documentos precedentemente citados, para los vendedores, no presento ningún retraso en los pagos, y solo se limitan a ofrecerme “excusas, pretextos y evasivas” para tratar de justificar su incumplimiento contractual respecto a la obligación de otorgarme el correspondiente documento de venta por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida”.

Expone quien demanda, que el permiso de habitabilidad ya fue concedido y que no se han cumplido los términos contractuales, que se dictó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y que los vendedores se encuentran incursos en los supuestos contemplados en esa normativa, Ley ésta cuyo objeto, según sus artículos 1, 2 y 3, persigue establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisos y protocolización de viviendas. Señalan en el libelo de demanda que la referida ley, en su artículo 26 establece – entre otras normas - que si el contratista llegara a retrasarse con la entrega del proyecto habitacional según la fecha anunciada y pautada en el contrato de compra-venta u opción a compra, éste deberá indemnizar al comprador pagándole 2 unidades tributarias por cada día de incumplimiento y además deberá cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores, durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de las viviendas.

Alega la parte actora, que por cuanto el incumplimiento de los vendedores trae como consecuencia graves daños a su patrimonio, entre ellos la inseguridad judicial, es por lo que acude a demandar, con el carácter de compradora, a los ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su cónyuge CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, antes identificados, con el carácter de vendedores, para que cumplan con su obligación de protocolizar a su nombre el documento de propiedad del inmueble ya descrito, o en su defecto, que el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva de título de propiedad. En consecuencia, pide al Tribunal que los demandados convengan o sean condenados a lo siguiente:

1) En que por un precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), le dieron en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable, un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, ubicado en la Avenida Urdaneta Nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, situado en la primera planta del edificio, de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, con las siguientes dependencias: tres (3) dormitorios con sus espacios para closets, dos (2) baños con porcelana en paredes y sus piezas sanitarias, sala-comedor, oficios, acabados de primera, puertas de madera, ventanas de aluminio con vidrio, paredes de bloques de arcilla, pisos de cerámica y un puesto de estacionamiento techado señalado con letra y número P1-4 y maletero designado con la misma nomenclatura y sus linderos son: NORTE: con el apartamento P1-1 de la respectiva planta y parte con el hall de circulación; SUR: Con la fachada Sur del edificio; ESTE: Con el apartamento P1-3 de la respectiva planta; OESTE: con la fachada Oeste del Edificio.
2) Demanda el que le paguen la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 54.048,00) equivalente a 2 unidades tributarias vigentes para las respectivas épocas de las faltas, por cada día de incumplimiento y por haber transcurrido trescientos once (311) días de retraso en la entrega, calculados hasta el día 15 de octubre del 2012, fecha de corte utilizada para redactar la presente demanda, indemnización legal que pide le sea pagada por mandato expreso del artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
3) Igualmente demanda el pago de los días que sigan venciendo hasta tanto le sea otorgado registralmente el documento definitivo de compraventa, calculándose dicho pago con el valor que la unidad tributaria tenga para ese momento.
4) Demanda el que se realice la tradición formal del inmueble vendido, o sea, el otorgamiento del documento definitivo, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, tanto el documento de condominio, (de conformidad con el artículo 4 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria), como del inmueble precedentemente identificado y que fue construido por los demandados sobre un lote de terreno de su propiedad, o en su defecto, que a ello sean obligados y condenados por el Tribunal en la sentencia definitiva, con expresa mención en relación con que la referida sentencia le sirva de título suficiente de propiedad y que la protocolización del fallo cumpla los mismos efectos que la escritura no protocolizada, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y que adicionalmente dicha sentencia le autorice a protocolizar, a costa de los codemandados, el correspondiente documento de condominio, por ser éste instrumento necesario e indispensable para proceder a inscribir el documento definitivo de venta, o la sentencia que sirva como título.

Por último, manifiesta la demandante que en virtud del precedente pedimento, está dispuesta a pagar a los demandados el saldo del precio de venta restante, esto es, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000.00) en el acto de otorgamiento del documento de venta, o en su defecto, consignarlos ante el Tribunal cuando así sea ordenado. Igualmente demanda el pago de las costas y costos del proceso.

La parte actora también solicitó una medida preventiva, la cual se tramitó en cuaderno separado; estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 654.048.00), equivalentes a SIETE MIL DOSCIENTAS SESENTA Y SIETE CON VEINTE (7.267,20) unidades tributarias; y fundamentó la demanda en los artículos 1.474, 1.167, 1.159, 1.160, 1.161, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.137 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil; estableció como su domicilio procesal la Av. 4 Bolívar, Edificio Oficentro, Piso 1, Oficina 15, entre calles 24 y 25, Mérida, estado Bolivariano de Mérida y señaló como dirección de la parte demandada, la Avenida Ezio Valeri, Urbanización Villas Verónica, Calle 3, Casa nº 23, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.

LA CONTESTACIÓN

Siendo la oportunidad legal para que se diera contestación a la demanda, el Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.031.769, inscrito en el INPREABOGADO bajo el no. 6.728, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su cónyuge CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, ya supra identificados, procedió a consignar escrito mediante el cual, se contesta el fondo de la demanda, se opone excepción perentoria y se reconviene a la parte actora por la Resolución Judicial del Contrato.

La parte demandada en un principio realiza un resumen del escrito contentivo de la demanda y su petitorio, luego realiza una advertencia preliminar en la que señala que vinculara los hechos “virtuales” expuestos en el libelo de demanda, con hechos reales y su fundamentación jurídica. Posteriormente los codemandados actuando mediante su apoderado, manifestaron que rechazaban de manera cabal, categórica y pormenorizada, todas y cada una de las pretensiones deducidas por la actora ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, por cuanto las mismas derivan de hechos absolutamente falsos, y señalan que dada la falsedad de éstos, no pueden estar sustentados en fundamentación jurídica alguna.

Alegan que es absolutamente falso y que rechazan categóricamente, el que por el precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000.00), hayan dado a la demandante en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES” y aducen que es falso el alegato contenido en la demanda relativo a que aunque ambas partes calificaron el contrato suscrito por las partes como opción a compra, realmente se trata de una compra venta. Señalan los codemandados que todo eso es falso, por cuanto si bien un contrato puede ser calificado con base a sus características de manera diferente a la que dieron las partes, esa calificación diferente sólo la puede hacer el juez y no una de las partes firmantes. Aducen que si bien, la calificación definitiva de un contrato sometido a controversia judicial, le corresponde darla al Juez de la causa, en la sentencia que ha de dictar dentro del juicio en cuestión, en modo alguno pueden las partes ad libitum o a capricho de alguna de ellas, cambiar la calificación primaria y original, que ambas le otorgaron y asignaron en el momento de celebrarlo, porque con ello, subvertirían grotescamente la naturaleza jurídica de la propia relación contractual, y de la acción que de ella dimana; y viciaría ostensiblemente las condiciones objetivas para la existencia del propio contrato, en la oportunidad de su celebración, esto es, consentimiento de las partes, objeto de que pueda ser materia del contrato, y causa lícita, a tenor del artículo 1.141 del Código Civil; y exponen en su defensa, que a tenor del artículo 1.264 ejusdem, y en especial sujeción a la acción de cumplimiento contractual que se propone, “Las obligaciones deben cumplirse, exactamente como han sido contratadas”.

Alegan que por lo arriba expuesto, rechazan categóricamente, los pedimentos contenidos en los particulares SEGUNDO, TERCERO Y CUARTO del libelo de demanda, dado que derivan del PRIMERO – que es el que supra rechazaron - y exponen que más adelante determinaran con precisión la realidad de los hechos.

El apoderado de los codemandados expone, que a pesar de que en la demanda se aduce que se firmó un contrato que se denominó a opción a compra, pero que en realidad y por aplicación del principio IURI NOVIT CURIA se trataba de una compra-venta y se cita una jurisprudencia en el libelo de demanda, y esa jurisprudencia es de fecha 21 de abril de 1981, de la antigua Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, criterio éste - citado por la demandante - que la parte demandada dice que comparte plenamente, pues de él se evidencia que la naturaleza del contrato no depende de la calificación que las partes le den, sino de la índole de los elementos que la constituyen analizados a la luz de la ley, atendida la real intensión de las partes y de la ejecución que las partes le hayan dado y señalan que analizando esa jurisprudencia, se evidencia que las partes atendiendo a su real intensión y a la ejecución que “acordaron” darle al mencionado contrato, suscribieron, real y efectivamente un contrato Preliminar de Opción de Compraventa, y en ningún momento, ni por concepto alguno, suscribieron un Contrato Definitivo de Compraventa, como absurdamente señalan que pretende la actora.

Se expone en el escrito de contestación, que después de hacer algunas interpretaciones especulativas, absolutamente ajenas, extrañas e irrelevantes a la relación contractual, suscrita entre los demandados y la actora, interpretaciones éstas relativas al contrato de obra o construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, celebrado entre la parte demandada y la contratista “INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), la parte demandante señaló que había una supuesta, “tácita” y falaz autorización a la contratista INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), para cobrar el precio de la opción de compraventa sobre el inmueble descrito, y alegan y hacen valer en su defensa que dicha autorización es inexistente y que niegan su veracidad.

Señala el apoderado de los demandados, que la parte actora, con sibilina desfachatez, e imbuida de un lenguaje falso y ostensiblemente galimático, pretende que como consecuencia del contrato de obras se autorizó a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) a recibir el precio de la venta y se constituyó un mandato y niega que esto haya sido así, y en consecuencia niega que entre IARSA y sus representados haya un contrato de mandato y sostienen que la demandante no pago a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ lo acordado en la cláusula segunda del contrato de opción a compra.

Señalan los demandados mediante su apoderado, que de manera subrepticia, la parte actora despliega un cuadro descriptivo en el que se evidencian cronológicamente la fecha, número de cheque y los montos que evidencian dichos pagos y que de la falaz relación de pagos que se acompaña, y de los espurios recibos y depósitos bancarios, se evidencia que los mismos están hechos, en la cuenta personal de CORP BANCA, cuyo titular es JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad Nº 2.459.326; en su condición particular; y ni siquiera en la cuenta corporativa de la constructora INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), como engañosamente se pretende hacer aparecer en la demanda y que rechazan, desconocen y niegan, de manera absoluta, categórica y pormenorizada, uno por uno los recibos y depósitos acompañados y que por supuesto, niegan y desconocen su pretendida y absurda eficacia probatoria.

Señalan en su defensa que en cualquier caso en que se haya producido un pago indebido, el deudor que haya hecho un pago por error, a quien no era su acreedor, tiene el pleno derecho de repetir lo que ha pagado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.179 del Código Civil.

Alegan en el escrito de contestación a la demanda que la parte actora no cumplió en lo absoluto, con el cronograma de pagos previstos en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, que la demandante debía efectuar los pagos a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ en cheque de gerencia, que eran once (11) pagos, un (1) pago inicial de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES y diez (10) pagos subsiguientes, y alegan que la actora no cumplió con ninguno de esos pagos y que se refugió en una supuesta tácita autorización para cobrar el precio de la venta, que supuestamente se le concedió a la empresa INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), autorización ésta que nunca existió según los codemandados, salvo en la mente fantasiosa de la actora y su aviesa intención de evadir el correcto y adecuado cumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que alegan que la demandante se encuentra en una total y absoluta insolvencia y su demanda carece de fundamento tanto en los hechos como en el derecho, ya que en virtud de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fecha diferentes para la ejecución de las obligaciones”, por lo cual señalan la demanda debe ser declarada sin lugar.

Se esgrime en el escrito de contestación, que el denominado “CONTRATO DE REGULARIZACIÓN DE ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS LOS PINARES” , tenía por intención – según los codemandados – regularizar el aludido contrato de opción, y según el escrito de contestación, en ese documento regularizador se indica que los demandados suscribieron con la actora un contrato de opción para adquirir el inmueble ya descrito, que se establece que el precio convenido es por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), pero que en ningún momento se prejuzga sobre el efectivo pago del mismo, y menos aún que se hubiese efectuado conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, que señala que ese pago debe efectuarse en cheque de gerencia a favor de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, por lo que señalan en la contestación, que ese “Contrato de Regularización” en modo alguno le atribuye cumplimiento al OPTANTE que allí se menciona, y señalan los codemandados mediante apoderado, que por ello desconocen formalmente el contenido del mismo que la actora le pretende atribuir como cumplimiento de sus obligaciones. Además señalan que éste “Contrato de Regularización” no es más que un proyecto de documento, que no posee condiciones objetivas de un contrato, no está suscrito por todos los eventuales contratantes, ni debidamente aceptado por ellos, así como tampoco contiene estipulaciones normativas, que puedan otorgarle valor o eficacia probatoria a su contenido, que señala la parte demandada que ese contenido es meramente referencial y rechazan que el mismo pueda tener valor probatorio alguno, en relación al contrato de opción de compraventa que nos ocupa.

Señalan en la contestación a la demanda, que la actora pretende darle valor probatorio a la respuesta que dio el apoderado de los demandados ante una solicitud que le fue dirigida por los señores ELVA CALDERÓN, BUENAVENTURA SAMIR, JESÚS ALFONSO BECERRA y JESÚS ALBERTO GARCÍA DIAZ y en la cual el apoderado que suscribe el escrito de contestación a la demanda, les informó que la obra se hallaba inconclusa, que la entrega de la edificación que pretendió hacer “INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), fue rechazada por el citado apoderado con base a las situaciones y condiciones irregulares que la obra presentaba y que con el objetivo de hallar soluciones adecuadas y pertinentes a las omisiones que se han puesto de manifiesto “ …y con la finalidad de preservar los legítimos derechos, como adquirentes de buena fe de apartamentos y locales que les fueran asignado: en las respectivas pre-ventas; me permito con toda responsabilidad convocarlos a una reunión ….” (Cita textual de la contestación a la demanda, al vuelto del folio 78). Se señala luego en el escrito de contestación de la demanda, que en esa oportunidad se prejuzgó sobre la buena fe de los adquirentes u optantes a los apartamentos y locales, y dice la contestación “….como hoy lo RATIFICAMOS…”. Señala que hoy ratifica de nuevo la buena fe y la veracidad de las condiciones y obligaciones que se suscribieron en los aludidos convenios, pero esgrimen los demandados a través de su apoderado, que en modo alguno podrían prejuzgar sobre el exacto y estricto cumplimiento de las obligaciones allí asumidas. Señala el apoderado de los demandados, que los juicios de valor que allí emitió sobre la buena fe, no pueden ir más allá de presumirla y que el que la buena fe se presume, es un principio de derecho común, y que quien alegue la mala fe debe probar su existencia.

Señala el apoderado de los codemandados que a la afirmación de la actora en el libelo de demanda que “a confesión de parte relevo de pruebas”, los demandados responden con una máxima de experiencia que señalan ha sido acogida por el sistema judicial venezolano y que dice “el que inocentemente peca, también inocentemente se condena” y alega que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, y aducen que las obligaciones contraídas por la actora, no se cumplieron con la exactitud con que fueron celebradas.

Luego el libelo de demanda señala que la base teleológica (finalista) y racional del cumplimiento de la obligación contractual, lo que la doctrina llama “LA PRIORIDAD DEL CUMPLIMIENTO EN ESPECIE”, está establecida en el artículo 1.264 del Código Civil e indica el derecho que tiene el acreedor a obtener un cumplimiento con la exactitud, que se predica debe tener el cumplimiento, junto al derecho a obtener como un subrogado del cumplimiento exacto, el resarcimiento de los daños y perjuicios.

Aducen en el escrito de contestación, que nuestro sistema jurídico es igual que el italiano y que distingue entre la responsabilidad contractual y la extracontractual, que para que se establezca la primera es insoslayable que se den las siguientes características:1) que exista un contrato entre quien reclama la ilicitud de la conducta y aquel a quien ella se le imputa; 2) Que la ilicitud de la conducta imputada consista en la contravención de una obligación exacta; 3) Que el daño cuyo resarcimiento se reclama, consista en una ventaja comparativa , a la cual no se habría tenido derecho, sin la existencia de un contrato formal, plenamente perfeccionado. Quienes suscriben la contestación a la demanda, opinan y alegan que ninguno de estos supuestos o presupuestos jurídicos se dan o se cumplen en el presente caso, porque los hechos que se plantean en la demanda son falsos y no poseen coherencia con las estipulaciones contractuales y los fundamentos de derecho que se esgrimen para sustentar la pretensión deducida en el juicio, son considerados por la parte demandada como falaces, irrelevantes y absolutamente ajenos a la controversia que se ventila y en modo alguno cumplen con las características de especificidad, exactitud y coherencia de un contrato plenamente perfeccionado.

En este orden de ideas, en el escrito que contesta la demanda se invoca la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS con base al artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil que establece que en los contratos bilaterales, una de las partes se puede negar a cumplir con su obligación, en caso de falta de cumplimiento de la otra, excepción que oponen como defensa perentoria de fondo, pues aducen que esta excepción postula el llamado sinalagma personal, esto es, que las obligaciones surgidas de un contrato, son dependientes la una de la otra, no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de ejecución, de modo que alega la parte demandada que si la obligación de la demandante llegare a faltar, tal y como acontece en el presente caso, la otra parte tiene el pleno derecho de rehusarse al cumplimiento de la obligación que le corresponde, hasta tanto la actora excepcionada, no cumpla a su vez con la suya.

Luego la parte demandada procede a reconvenir a la actora por resolución judicial de contrato de opción de compraventa, junto con los daños y perjuicios para que cumpla voluntariamente o sea compelida a ello por el tribunal, reconvención que fundamentan en que la actora no pagó absolutamente ninguna cantidad de los SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) que se obligó a pagar en 11 cuotas al firmar el contrato denominado opción de compraventa, ya que la cláusula segunda del citado contrato establece que los pagos debían hacerse en cheque de gerencia, por los montos y en las fechas previamente establecidas en la precitada cláusula contractual, a favor de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, ya que la actora realizó una serie de pagos y depósitos bancarios de una manera diametralmente distinta a la estipulada, pagando en una cuenta de un ciudadano denominado JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad No. 2.459.326, con depósitos bancarios en una cuenta de CORP BANCA, número 0008155940, de acuerdo a un extraño e inconsistente cronograma de pagos, por lo que señalan que dichos pagos son espurios y absolutamente carentes de eficacia probatoria, por lo que como ha quedado demostrada la insolvencia de la parte actora reconvenida, la reconvienen por resolución de contrato de opción de compraventa y demandan el pago de intereses tanto convencionales, como moratorios y las costas y costos procesales, estimando la reconvención en SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00). Esta reconvención no fue admitida por el tribunal a quo como se expuso supra.

INFORMES DE LA PARTE ACTORA EN PRIMERA INSTANCIA

En la oportunidad legal para informar ante la primera instancia, la parte demandante señaló que conforme al documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del estado Mérida, el 07 de abril de 2009, anotado bajo el nº 55, Tomo 22, su mandante celebró un negocio jurídico con el ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y su conyugue CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ. La referida negociación, que las partes denominaron opción de compraventa, consistió en que los cónyuges precedentemente identificados le concedieron o dieron una opción de compra-venta, a favor de su mandante como COMPRADORA, para que adquiera un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, que iría a ser construido sobre una parcela de terreno propiedad de los cónyuges precedentemente identificados JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, según proyecto permisado en la Alcaldía del Municipio Libertador, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico bajo el nº C-098-06, consistente en un apartamento, destinado a vivienda distinguido con el número P1-4, integrante del Edificio RESIDENCIAS LOS PINARES, ubicado en la Avenida Urdaneta, no. 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida. Dicho apartamento estaría situado en la segunda planta del Edificio y con una superficie de CIEN METROS CUADRADOS (100,00 M2) aproximadamente, cuyas medidas, linderos y demás características constan en el citado documento. Conforme a la cláusula segunda del referido contrato, el precio total y real de venta del descrito inmueble se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

Este documento autenticado, emanado en su oportunidad por un funcionario o empleado público con facultad para darle fe pública, en el lugar donde fue autorizado, no fue tachado de falso en su oportunidad procesal, dotándose de pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.360 y 1.380 del Código Civil. Luego alegan el principio Iura Novit Curia, y expresan que el Juez puede decidir que un contrato denominado por las partes como de opción a compraventa, es realmente una compraventa, en razón del análisis de elementos que el Juez haga.

Ahora bien, señala la parte actora que conforme se puede evidenciar fehacientemente del documento que acompañaron a la demanda marcado “C”, los propietarios del terreno JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, contrataron con la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) la construcción del Edificio Residencias Los Pinares y por ende el apartamento distinguido con el número p1-4, objeto de la relación obligatoria contenida en el mencionado documento autenticado. Aduce la parte actora que la existencia de dicho contrato de obras, es reconocido por la parte demandada cuando en un pasaje de su escrito de contestación a la demanda expresamente dijo: “... después de hacer algunas interpretaciones especulativas, absolutamente ajenas, extrañas e irrelevantes, a la propia relación contractual, suscrita entre mis representados y conferentes y la actora; y relativas al contrato de obra o construcción del edificio RESIDENCIA LOS PINARES, celebrado entre los primeros y la contratista INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A.”.

Expone la parte accionante, que adicionalmente dicho contrato fue exhibido en el lapso de evacuación de pruebas por la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), tal como se desprende del acto de exhibición celebrado en autos (véase folio 176 del presente expediente), sin que la parte demandada opusiera objeción o contradicción alguna a dicha prueba o a dicho acto. Invoca la parte demandada jurisprudencia de fecha 22 de noviembre de 2006, Sentencia no. 02608 emanada de la Sala Político Administrativa, en el caso Minera Loma de Níquel C.A. contra el Fisco Nacional, en relación con la prueba de exhibición de un documento que se encuentre en manos de un tercero o de la contraparte.

Señala la parte demandante en sus informes, que ha quedado probado con la prueba de exhibición de documento privado por tercero e incluso con lo expresado en la contestación de la demanda, que los demandados firmaron un contrato de obras con la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA). Señala la parte actora en informes, que como consecuencia de la representación, facultades y atribuciones conferidas por los dueños de la obra a la constructora INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en el mencionado contrato/mandato, fue que a petición y aquiescencia de ambos, su representada procedió a pagar todo el precio de venta a IARSA. Aducen que con este medio probatorio promovido y evacuado satisfactoriamente quedó plenamente demostrada la facultad que la constructora tenía para recibir el precio de venta y por ende los pagos parciales de éste, mismos que quedaron aceptados expresa y tácitamente, cuando el ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ otorga por vía notariada el mencionado convenio de venta y declara recibir una cantidad imputable al precio de dicha venta y ello por efecto y consecuencia de aplicar el artículo 1.169 del Código Civil, al prever que los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último y en consecuencialmente los actos celebrados por el mandatario en nombre del mandante, surten plenos efectos jurídicos frente a todos, de conformidad con el artículo 1.698 ejusdem.

Señala en informes la parte actora que su representada le pagó el precio de venta a la constructora INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), básicamente en virtud de lo previsto en el contrato de obras y también véase la buena fe con la que actuó, que procedió a entregarle a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), el día de la firma del convenio de venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y que representó el primer pago a que hace alusión en la cláusula segunda del mencionado contrato, pago que se realizó con cheque No. 93173281 y que representó el primer pago a que hace alusión en la cláusula segunda del contrato denominado opción de compra-venta y la parte demandante dice que eso significa que de no mediar el contrato de obras y la anuencia del propietario, éste último no le hubiese firmado a la demandante en un documento notariado que recibía la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Invoca normas y postulados de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y alega el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Expone la demandante en sus informes ante la primera instancia, que al observar que entre las partes, ese primer pago por Bs. 150.000,00 quedó reconocido e imputado al precio de venta, su patrocinada procedió a efectuar diez (10) pagos subsiguientes para un total de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,00) y que sumados a los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) previamente pagados, totalizan la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00). Aducen que desde el día 07 de abril de 2009 (fecha del primer pago) y prácticamente al cabo de un año después, su mandante había pagado el NOVENTA Y CINCO CON OCHENTA Y TRES POR CIENTO (95,83%) aproximadamente, del precio total de la venta pactada en el referido documento autenticado, quedando un saldo deudor de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), que se reservó a pagar al momento de la protocolización del documento definitivo, aunque según el contrato denominado opción a compra-venta, podía reservarse el pago de Bs. 40.000,00 y que según el mencionado contrato, la firma debió ocurrir 30 días después de concedido el permiso de habitabilidad, el cual fue concedido en fecha 09 de noviembre de 2011.

Señalan que han demostrado que tal y como se evidencia de acta constitutiva y estatutos sociales de INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), domiciliada en la Ciudad de Mérida, inscrita en el Registro Mercantil en fecha 14/11/2002, bajo el No. 66, Tomo A-19, quien firmó los recibos de pago ciudadana BEATRIZ MORENO VOLCANES/IARSA, estaba facultada por los estatutos de INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), para representar a dicha compañía y estaba autorizada por el contrato de obra para recibir esos pagos. Señalan que acompañan al escrito de informes marcado “A”, copia simple del acta constitutiva de INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), documento público que señalan se puede acompañar al escrito de informes según el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil.

Señalan que su representada pagó a la persona idónea para recibir el pago, a la persona facultada por ellos (los demandados) de conformidad con los artículos 1.286 y 1.287 del Código Civil y que la ratificación del pago viene dada por las diferentes cartas misivas dirigidas por los demandados a la demandada, opuestas a ellos y no desconocidas, ni tachadas, ni impugnadas. Aducen que la ratificación puede ser expresa o tácita, pues no exige palabras solemnes, pudiendo realizarse bajo cualquier forma, siempre que se pueda conocer la voluntad del acreedor; alegan que en el peor de los casos su mandante le entregó el pago al constructor INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), para que éste lo empleara en una obra propiedad de los demandados, o sea, para la obra que IARSA ejecutó en los terrenos de los demandados, así que en todo caso alegan que éstos – los codemandados – se aprovecharon del pago. Señalan que de no reconocerse estos pagos habría un enriquecimiento sin causa y alegan el artículo 1.283 del Código Civil, que dispone que el pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello. Cita doctrina de Magally Carnevali de Camacho en su obra El pago, Naturaleza y Requisitos, y de José Merlich Orsini en su obra El pago, ambos autores hablan sobre el pago hecho a un representante del acreedor.

Afirma la parte actora en el escrito de informes ante la primera instancia, que ambas partes promovieron pruebas que terminaron dando el mismo resultado, esto es, probar que el pago lo recibió INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en la persona de su presidente JOSÉ GUIDO MORENO, por lo que IARSA otorgó los respectivos recibos de pago. Aduce que quedó plenamente demostrado que su mandante cumplió con creces todas y cada una de las obligaciones impuestas en el contrato cuyo cumplimiento hoy demandan.

Señala la demandante, en sus informes ante la primera instancia, que la condición de propietaria de su poderdante sobre el referido apartamento, no ha sido en ningún momento discutida por los vendedores, ya que éstos en diferentes oportunidades le reconocieron a la hoy demandante dicha cualidad, mediante los comunicados realizados por los demandados, en los cuales tácitamente reconocen que su representada no les adeuda cantidad alguna, ya que sería absurdo e incoherente que los accionados dirijan unas cartas en los términos en que éstas fueron redactadas, a una persona que haya incumplido sus obligaciones contractualmente establecidas. Alega el contenido de los artículos 444 y 430 del Código de Procedimiento Civil y el 1.371 del Código Civil.

Analiza – en términos similares a como lo hiciese en la demanda pero alegando ahora que no fueron desconocidos en su contenido y firma – los documentos privados agregados a los folios 47, 49 al 51, y 59 al 61, emanados de la parte demandada. También hace referencia al documento contenido al folio 54.

Alega que para proteger los derechos que tenemos todos los venezolanos a una vivienda digna, el Estado ha sancionado la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial nº 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, así como la resolución nº 165 de fecha 22 de agosto de 2012, ley ésta cuyo objeto, según sus artículos 1, 2 y 3, persigue establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna. Expresan que adicionalmente la referida Ley, contiene otra serie de normas cuyo texto prevén (Artículo 26) que si el contratista llegara a retrasarse con la entrega del proyecto habitacional según la fecha anunciada y pautada en el contrato de compra-venta u opción a compra, éste deberá indemnizar al comprador pagándole 2 U.T. (unidades tributarias) por cada día (24 horas) de incumplimiento y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de las viviendas. Así mismo, el artículo 40 prevé las posibles sanciones a quienes incumplen, que van desde 100 hasta 2000 U.T., por lo cual solicitan con todo el rigor legal, la aplicación de este cuerpo normativo al caso de autos.

Hace la parte actora, unas consideraciones sobre un expediente no. 23.303, que señala que es llevado también por el juzgado a quo, expediente éste del cual este Tribunal Superior constituido con Asociados no tiene conocimiento y en consecuencia no considera útil, ni pertinente, reproducir lo que se dijo en informes ante el a quo, en relación a aquel otro expediente. Señala que en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente no. 2012-000274, con ponencia de la Magistrada Iraima Zapata Lara, la Sala retomo el criterio relativo a que la opción a compra equivale a un contrato de compra-venta, siempre y cuando se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y se encuentren presentes en el contrato de opción a compra los elementos de precio y objeto.

En cuanto a la excepción non adiplempleti contractus opuesta por los demandados, en informes ante el a quo los demandantes citan doctrina y señalan que la excepción de contrato no cumplido, suspende los efectos del contrato y no lo extingue, a diferencia de la acción resolutoria , que está dirigida a obtener la terminación del contrato, y aducen que los demandados en su escrito de contestación a la demanda se excepcionaron y además pidieron la resolución de contrato simultáneamente y alegan que ambas cosas no se pueden pedir al mismo tiempo. Señalan que para que proceda la excepción non adiplempleti contractus
las obligaciones deben ser de cumplimento simultaneo, que se deban cumplir en las mismas fechas, no en fechas diferentes, y que en el caso bajo estudio, las obligaciones no fueron establecidas para ser cumplidas simultáneamente, por lo cual no se está en presencia de las condiciones para que proceda la excepción non adiplempleti contractus. Alega los artículos 1.168 y 1.493 del Código Civil.

Por último la parte accionante, en su escrito de informes ante la primera instancia, invoca los artículos 1.488 y 1.474 del Código Civil, y repite el petitorio que ya está contenido en la demanda, señalando que la pretensión contenida en el libelo de demanda se encuentra probada, que quedó demostrado el pago del precio y el cumplimiento del contrato, que quedó demostrado el carácter de INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), como representante de los codemandados, que su mandante actuó de buena fe y que la demanda debe ser declarada con lugar, con su respectiva condena en costas.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA EN PRIMERA INSTANCIA

En cuanto a los informes de la parte demandada ante el juzgado a quo, ésta alega que el contrato que representa el instrumento fundamental de la acción incoada, es un contrato cuya características y estipulaciones son propias de opción a compra y no de compra-venta y que la acción intentada en el presente procedimiento fue la “ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA”. Que el documento acompañado con la demanda contiene un Contrato de Opción a Compra de carácter Preliminar o Preparatorio y al haberse demandado el cumplimiento de un contrato de compra-venta, resulta inadmisible la presente acción, dada la naturaleza jurídica del contrato de opción a compra.

Exponen los demandados, que nos encontramos ante un contrato de opción de compraventa, en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída.

Invoca la parte accionada en su escrito de informes, la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 09 de julio de 2009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, en el caso de Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreiro contra Desarrollos 20699 S.A. en la cual la Sala, entre otras cosas, señala que “…los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato…”

Alega la parte demandada que la doctrina que se ha dedicado a estudiar la naturaleza del contrato preliminar, ha coincidido en que en él existe un acuerdo a través del cual las partes se obligan en forma unilateral o bilateral a celebrar un contrato con posterioridad y que el único efecto del contrato preliminar, es preparar el camino para que las partes celebren un nuevo contrato.

Alegan decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de diciembre de 2006, expediente no. 2005-00331, la cual entre otras cosas señala que la promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan al opcionado un lapso para que manifieste su consentimiento de adquirir el bien y que si opcionado incumple, el opcionante retendrá una cantidad de dinero estipulada en el contrato y que si el opcionante incumple, deberá devolver las arras recibidas del comprador, más una cantidad de dinero estipulada en el contrato.

Luego la parte demandada invoca sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, signada con el no. 460, de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada Iris Armenia Peña Espinoza que señala – entre otras cosas – la diferencia entre contratos de compraventa y opciones de compraventa.

Señalan en sus informes los codemandados, mediante apoderados, que en el contrato inserto de los folios 14 al 19 se establecieron la cláusulas que indican sin lugar a dudas la naturaleza del contrato, ya que entre otras cosas se identifican las partes, se especifica detalladamente el bien inmueble objeto de la opción a compra, se dispone el precio de la venta en la cláusula segunda, se precisan las arras entregadas en el momento de celebración y suscripción del contrato preliminar de opción a compra, se señala la cláusula penal si alguna de las partes incumple y se estableció de manera clara y expresa la necesaria celebración y suscripción ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida de un nuevo o futuro contrato de venta, ello en las cláusulas sexta y séptima.

Señalan que tratándose de un contrato de opción de compraventa, la parte actora erro la acción al intentar la acción de cumplimiento de contrato de compraventa, por lo cual solicitan que la demanda sea declarada inadmisible y luego cita varias jurisprudencias – Sala de Casación Civil y Sala Constitucional del TSJ - que señalan las oportunidades procesales que tiene un juez para declarar la acción inadmisible, observando el cumplimiento o ausencia de cumplimiento de los supuestos procesales que permitan la procedencia de la acción, lo cual puede ser verificado en cualquier estado y grado de la causa.

En cuanto al incumplimiento en el pago por la parte actora, la parte demandada invoca en sus informes ante el tribunal a quo, el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y pasa a explicar el principio del que él que alega prueba, haciendo consideraciones sobre la carga de la prueba, citando doctrina y señalando que “…las partes tienen la carga de convencer al Juez de que los hechos sucedieron de la manera en que lo han narrado en sus respectivos escritos, es decir, durante el proceso tienen que probar todo aquello que interese a su derecho, tanto en lo que hace a su pretensión como a su defensa”.

Señalan que en el contrato que da origen al presente litigio, en la cláusula segunda se estableció una forma de pago de manera clara e inequívoca, y transcriben la cláusula segunda, señalan que con base al principio de la voluntad de las partes, éstas establecieron el monto de las arras y de los demás pagos y las fechas en que se debían realizar dichos pagos, señalando detalladamente y desglosando la cláusula segunda del contrato denominado de opción a compraventa inserto a los folios 14 al 19; alegan que el único medio a través del cual se harían los pagos sería en cheques de gerencia según lo establecido por ambas partes y que el citado contrato establecía que se debía pagar a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, siendo éste el único contractualmente autorizado para recibir los pagos y al cual la optante debe hacer los pagos de manera oportuna, tal y como se establecieron en el contrato de opción a compra.

En sus informes ante el a quo la parte demandada hace referencia al principio de la intangibilidad del contrato y al principio de la autonomía de la voluntad de las partes y cita al civilista español Federico de Castro y Bravo, a José Merlich Orsini y señalan que en el cumplimiento de un contrato, la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato. También señalan que unido a ello, nos encontramos con el principio de buena fe, que debe regir en el cumplimiento de los contratos, vale decir que el deudor no está obligado a dar más a su acreedor, pero tampoco a cumplir menos, ni el acreedor puede exigir más y tampoco puede ser coaccionado a recibir menos.

Señalan los apoderados de los codemandados en el escrito de informes ante la primera instancia, que en el caso de marras se patentiza un incumplimiento por parte de la “OPTANTE” y parte actora en el presente juicio, ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, en lo que respecta al pago, pues el mismo en ningún momento fue cumplido, infringiendo totalmente lo previsto en la cláusula segunda del contrato preliminar de opción a compra, lo cual le impide realizar el reclamo judicial planteando en el presente caso.

Luego señalan los demandados en sus informes ante el tribunal de primera instancia, que con los elementos probatorios traídos por la parte actora a este proceso judicial, por si solos echan por tierra sus pretensiones, las cuales intentan obtener acudiendo al órgano jurisdiccional con afirmaciones totalmente falsas, y que a la accionante no le asiste el derecho invocado, porque carece de solvencia y fundamentación jurídica.

Aducen en informes ante el a quo, que en el presente juicio todos y cada uno de los recibos de pago y de los comprobantes bancarios que fueron promovidos por la parte actora y admitidos por el órgano competente, en modo alguno prueban que la aquí demandante cumplió con sus obligaciones contractuales, tal y como fueron establecidas de manera concertadamente por las partes en el contrato preliminar de opción a compra, sobre todo lo atinente a la forma de pago contenido en la cláusula segunda del referido instrumento legal. Señalan que por el contrario dichas pruebas favorecen a sus poderdantes, quienes están siendo sometidos de manera injusta al presente proceso judicial.

Hacen consideraciones – en informes de primera instancia - sobre los recibos de pago, preguntándose ¿en qué fecha se hacen?; ¿quién los recibe?; ¿a través de que medio se hacen, es decir, si en cheque de gerencia o de otra forma?; ¿por qué montos son realizados?; señalan que igualmente en torno a los depósitos bancarios el Juez debe observar…. ¿en qué fecha se hacen?, ¿quién los hace?, ya que tales depósitos alegan son hechos por Jorge Luis Chacón; ¿a quién se los hacen? Ya que los depósitos son hechos a favor de JOSÉ GUIDO MORENO y aducen que cabe aquí destacar que el contrato de opción a compra que suscribe la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU con sus poderdantes es elaborado por el abogado Jorge Luís Márquez Chacón, quien es cónyuge de la ciudadana Beatriz Moreno Volcanes, Ciudadana ésta que suscribe los recibos de pagos antes referidos y el ciudadano José Guido Moreno Uzcátegui. es el padre de ésta última, suegro del abogado redactor y presidente de la empresa IARSA S.A.

Acotan que todos y cada uno de los recibos y depósitos bancarios presentados como pruebas por los accionantes, fueron en su debida oportunidad desconocidos e impugnados por la parte demandada.

Hacen consideraciones sobre el pago y señalan que está regido por dos principios el de identidad del pago y el de la integridad del pago, los cuales explican y hacen referencia a los artículos 1.290, 1.167 y 1264 del Código Civil.

Señalan que la actora no pagó a quien debía y que en consecuencia la demanda debe ser declarada sin lugar. Hacen consideraciones sobre la prueba de exhibición a la contraparte, la cual no se evacuó, sobre la prueba de exhibición a tercero (la cual consideran innecesaria porque señalan que ya había sido admitida y promovida por ambas partes) y señalan que con dicha prueba – que si se evacuó – la parte actora no prueba su cabal y fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales, estipuladas en el contrato de opción de compraventa. Exponen que los testigos y las posiciones juradas no fueron evacuados y que la prueba de confesión no fue admitida por el tribunal a quo, concluyendo que la pretensión está ayuna de elementos probatorios y solicitan que la acción sea declarada sin lugar, solicitando al Juez que al momento de valorar las pruebas tome en cuenta el principio de comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición, ya que las pruebas promovidas por la parte actora, benefician a la parte demandada. Explican el principio de comunidad de la prueba y citan a Chiovenda.

Aduce la parte demandada, en su escrito de informes ante el a quo, que sus pruebas fueron promovidas y admitidas y que demostraron la existencia de un contrato preliminar de opción a compra, suscrito entre los demandados y la actora, alegan nuevamente el principio de autonomía de la voluntad de las partes, vuelven a hacer consideraciones sobre la forma de pago convenida en el contrato que las partes denominaron opción a compraventa y señalan que dicho contrato tenía una cláusula resolutoria y también una cláusula penal, la cual contiene las consecuencias de producirse el incumplimiento por cualquiera de las partes. Sostienen que sus mandantes nunca incumplieron el contrato suscrito entre las partes y que la demandante no pagó, lo cual se evidencia de las pruebas documentales promovidas por la parte demandante y admitidas por el a quo, las cuales evidencian que la demandante jamás pagó la suma de dinero estipulada, tampoco en el momento establecido, ni a la persona acreditada para ello, lo cual se refuerza con el informe de CORP BANCA, donde se refleja que el titular de la cuenta es el Ciudadano José Guido Moreno Uzcátegui y no su mandante JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES EN PRIMERA INSTANCIA DE LA PARTE DEMANDADA, REALIZADAS POR LA PARTE ACTORA.

En sus observaciones a los informes de su contraparte, la parte actora señala que actualmente, el criterio jurisprudencial vigente es que los contratos de opción de compraventa equivalen a contrato de compraventa y que se trate de un tipo de contrato o del otro, la demandante cumplió con lo establecido en el contrato firmado por ambas partes. En cuanto al incumplimiento en el pago que aduce la parte demandada en sus informes, la parte demandante hace referencia a otro expediente que este Tribunal Superior constituido con Asociados desconoce, y luego señalan que cómo es posible que habiendo su mandante incumplido con todos los pagos, los demandados le envíen misivas dándole el trato de adquirente y le den excusas y explicaciones. A continuación en las observaciones a los informes (primera instancia), la demandante hace una serie de preguntas o cuestionamientos, tales como, ¿si sería que hubo diferencias entre INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y los codemandados y que por esto ahora los codemandados pretenden desconocer que fue INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), quien cobro los precios de los apartamentos y que con eso se construyó la obra?; igualmente se pregunta sobre ¿qué han dicho los demandados sobre cuáles eran las funciones de INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), como administradora de la obra?; luego se pregunta ¿por qué después de años de terminada la obra los demandantes no han transmitido la propiedad a ninguno de los adquirentes del edificio y no han registrado el documento de condominio?; ¿Por qué los demandados jamás han negado que el primer pago por Bs. 150.000,00 fue hecho a nombre de INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) …?; ¿por qué en ninguna carta misiva se le dijo a la demandante que sus pagos no eran válidos porque estaban hechos al Ingeniero Guido Moreno?; ¿Qué es lo que al final tiene valor probatorio, quién recibió el pago o quien emitió el recibo?; ¿Por qué en vez de tratarlos de adquirentes en las misivas no les dijeron que no habían pagado y que si le pagaron al Ing. Guido UZCÁTEGUI fueron estafados?; ¿por qué mientras no fueron demandados admitieron que no se les debía nada y permanecieron callados?. Aduce la parte actora, que los demandados pretenden que durante tantos meses no sabían que la demandante pagaba a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), o que sabiéndolo no la corrigieron, por último solicitan que la demanda sea declarada con lugar y se condene en costas.

En estas observaciones la parte actora señala que la demandante pagó y pagó bien, que de hecho, los demandados después de haber tolerado y aupado desde la misma suscripción del contrato, que los pagos se hicieran a la administradora de la obra INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), de manera deshonesta, por decir lo menos, quieren echar mano de argucias para desconocer los pagos.

Luego la parte actora hace mención a otro expediente que este Tribunal Superior constituido con Asociados desconoce e invoca el principio de no contradicción. Señalan que los recibos emanados de INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), nunca fueron desconocidos de manera correcta, ya que en nuestro ordenamiento procesal no existe desconocimiento, ni impugnaciones genéricas, y la parte debe asumir la carga relativa al soporte de la impugnación, si va dirigida al contenido o a la firma, esto debido al equilibrio procesal, para que la contraparte pueda asumir el probar el que el contenido o la firma son verdaderos. Citan jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 12 de julio de 1974 (L. Almeida contra E. San Juan) en la cual se exige precisión y certeza en el desconocimiento, y señala la parte actora que ello es importante porque es diferente el procedimiento para el desconocimiento, del procedimiento para la impugnación. Señala que al reconocer la firma se reconoce el contenido, porque cuando lo que se quiere desconocer es el contenido, lo procedente es la tacha. Cita jurisprudencia de la Sala Constitucional del TSJ, de fecha 29 de noviembre de 2002, expediente no. 2976.

Posteriormente la parte demandante en su escrito de observaciones a los informes de la parte demandada ante la primera instancia, hace consideraciones sobre la “Doctrina de los Actos Propios”.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES EN PRIMERA INSTANCIA DE LA PARTE ACTORA REALIZADAS POR LA PARTE DEMANDADA

En sus observaciones a los informes de la parte actora, la parte demandada sostiene que el contrato de obra suscrito entre JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ e INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), no prueba que la demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU haya cumplido con el contrato de opción a compra suscrito entre ésta y los codemandados. Alegan que el contrato de obra no establece los términos y condiciones bajo los cuales se rigen las partes intervinientes en el contrato de opción a compra y señalan que la parte actora confunde un contrato de obra, con uno de mandato. Exponen que de los mismos recibos de pago y depósitos bancarios, se evidencia que la demandante en ningún momento cumplió con el pago y en consecuencia incumplió la cláusula segunda del contrato de opción a compra, pues no pagó a la persona convenida por las partes y los recibos expresan que la ciudadana BEATRIZ MORENO VOLCANES, sin expresar cualidad alguna, suscribe los mismos, y los depósitos son hechos en la cuenta de JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI.

Señalan que no debe serles aplicada la Ley de Estafa Inmobiliaria, pues en modo alguno los codemandados han incumplido con sus obligaciones y que quien incumplió fue la accionante al no pagar y que los codemandados no están obligados a cumplir si la demandante no pagó, y que así lo establece el Código Civil.

Alegan la irretroactividad de las leyes y que de tener algún reclamo la optante, sería la interposición de demanda judicial por pago de lo indebido en contra de JOSÉ GUIDO MORENO. Alegan que la ignorancia de la Ley no es excusa para su incumplimiento.

Luego señala la parte accionada, en su escrito de observaciones a los informes ante el Tribunal de Primera Instancia, que en relación con lo dicho por la parte actora en sus informes en relación con que no desconocieron ni impugnaron los recibos de pago, ellos observan que no los desconocieron “…ya que de los mismos lo que se evidencia es el total incumplimiento de las cláusulas contenidas en el contrato preparatorio de opción a compra por parte del optante….” (Negrita del Tribunal que conoce en segunda instancia).
Posteriormente argumenta la parte a la que estamos haciendo referencia, en el escrito de observaciones a los informes de la otra parte, que la parte demandante no aportó elementos probatorios que pudieran demostrar la cualidad que tenía la ciudadana BEATRIZ MORENO VOLCANES para recibir los pagos y que pretende en esta etapa traer elementos de prueba nuevos, olvidando principios procesales básicos, como lo son el derecho a la igualdad de las partes, el de contradicción y el derecho al control de la prueba.

Luego la parte demandada invoca y explica los principios de identidad del pago y de la integridad del pago y el principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes y alegan los artículos 1.290 y 1.167 del código sustantivo.

Señalan que no les es aplicable a los codemandados la jurisprudencia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente no. 2012-000274, con ponencia de la Magistrada Iraima Zapata Lara, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, alegada por la parte actora, pues las jurisprudencias tienen efecto ex nunc y no ex tunc, es decir, no pueden ser aplicadas retroactivamente y en apoyo de esto, citan jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de mayo de 2012, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, expediente no. 10-0277, sentencia no. 613; igualmente citan decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de febrero de 2012, con ponencia de la Magistrada Gladys Gutiérrez Alvarado expediente no. 11-1480, sentencia no. 177 y señalan que a la luz de éstas jurisprudencias, se debe concluir que la parte actora incurrió en un desatino jurídico al pretender que al caso que nos ocupa le sea aplicada la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual dicha sala cambia el criterio sostenido desde el 09 de julio de 2009 con respecto a los contratos de opción a compra. Aducen que la demanda fue incoada en fecha 30 de octubre de 2012, admitida en fecha 02 de noviembre de 2012 por lo que señalan que el criterio jurisprudencial aplicable es el que surgió el 09 de julio de 2009 y vigente para el momento en que se entabló el litigio, por lo que señalan que la acción entablada es inadmisible.

PUNTO PREVIO
DE LA SOLICITUD DE NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADAhg

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, procede seguidamente este Tribunal Superior constituido con Asociados, a emitir, como punto previo, decisión expresa, positiva y precisa sobre la solicitud de nulidad de la decisión apelada, hecha valer por la representación judicial de la parte demandante apelante, en su escrito de informes ante esta segunda instancia, a cuyo efecto se observa:

Del estudio efectuado acerca de los vicios denunciados por la parte recurrente que - en su criterio - originan la nulidad del fallo apelado, este Tribunal Superior constituido con Asociados, observa que la parte actora y apelante aduce – entre otros alegatos - que la sentencia está viciada de nulidad por cuanto incurrió en el vicio de silencio de pruebas, al no valorarse la “exhibición de documento por tercero”, prueba ésta que señala que fue promovida y evacuada.

Este Tribunal Superior constituido con Asociados, para decidir observa:

Establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto a ellas”.

Por su parte el artículo 244 ejusdem dispone:
“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no parezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional o contenga ultrapetita”
Y el artículo 243 de la Ley adjetiva preceptúa:
“Toda sentencia debe contener:
1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en diferentes decisiones, ha ratificado lo siguiente:

"La Sala reitera su doctrina que se corresponde con el expreso enunciado del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual los jueces tienen que examinar todas las pruebas aportadas a los autos para valorarlas, y de esa manera evitar incurrir en el vicio de inmotivación por silencio de prueba, el cual se configura cuando: a) el sentenciador omite en forma absoluta toda consideración sobre un elemento probatorio, o sea, cuando silencia la prueba totalmente; y b) el sentenciador, no obstante que señala la prueba no la analiza, contrariando la doctrina establecida en el citado artículo 509, de que el examen se impone así la prueba sea inocua, ilegal o impertinente, por cuanto si no se valora y analiza la prueba no puede llegarse a esa calificación". (Sentencia No. 362 del 23-10-96, con ponencia del Magistrado Dr. César Bustamante Pulido, en el juicio de José Leonardo Rodríguez Silva contra Idia de las Mercedes Lucena y otro, Exp. No. 95-722)" (sic).

Ahora bien, en el escrito de promoción de pruebas de la parte actora ante el Tribunal de Primera Instancia (Cf. Vto. folio 125), ésta promovió la “PRUEBA DE EXHIBICIÓN A TERCEROS” y mediante tal escrito solicitó que de conformidad con el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, se intimara a la empresa INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en la persona de su presidente JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, para que dentro del plazo que señalara el tribunal y bajo apercibimiento, exhibiese el original del contrato de obras firmado en fecha 03 de mayo de 2007, entre el ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y cuyo objeto contractual consistió en la construcción de Residencias Los Pinares. Señaló como objeto de la prueba promovida, el determinar con exactitud la veracidad de los hechos litigiosos alegados en el escrito de demanda.

Dicha prueba fue admitida por el Tribunal de la causa (Cf. folio 150), se intimó a la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y las resultas de la intimación están insertas a folios 168 y 169 y se evacuó la “PRUEBA DE EXHIBICIÓN A TERCEROS” tal y como consta del folio 176, sin embargo, al leer la sentencia cuya nulidad aduce la parte actora-apelante, decisión que se encuentra a los folios 286 al 303 del presente expediente, este Tribunal Superior constituido con Asociados observa que dicha prueba no fue mencionada, ni valorada de ninguna forma en la decisión de la primera instancia, y que la prueba de exhibición cuya valoración y análisis se omitió totalmente, era relevante en la presente causa, pues se trata de un contrato de obras suscrito entre el demandado JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ y la sociedad INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y el contrato era para construir el edificio que contiene el apartamento cuya tradición formal se demanda, es decir, la protocolización del documento de compraventa ante el registro competente, contrato de obras que la parte actora señaló como uno de los motivos con base al cual la demandante le pagó a INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) y no a JOAQUIN ENRIQUE HERNÁNDEZ, porque dicho contrato de obras – alega la actora y así lo constata el Tribunal Superior Constituido con Asociados – dispone que la obra será administrada tanto por la contratista como por la contratante.

Por los razonamientos expuestos, resulta forzoso para este Tribunal Superior constituido con Asociados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, declarar la nulidad de la sentencia recurrida, la cual fue proferida en el presente procedimiento por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 29 de abril del año 2014, por cuanto la referida decisión ha incurrido en inmotivación por silencio de pruebas, infringiendo el numeral 4 del artículo 243, al no contener los motivos de hecho y de derecho de la decisión, pues se silenció totalmente el análisis de una prueba evacuada. No se hace necesario analizar las demás infracciones que la parte actora apelante le atribuye a la sentencia recurrida, porque ya se ha declarado la nulidad de tal sentencia.

Declarado que es nula la sentencia de la primera instancia y como consta supra el contenido de la demanda, la contestación, los informes y sus observaciones, pasa este Tribunal Superior constituido con Asociados a conocer del fondo de la pretensión, para lo cual en primer lugar se analizaran las pruebas traídas a autos por ambas partes.

VALORACIÓN REALIZADA POR EL TRIBUNAL SUPERIOR CONSTITUIDO CON ASOCIADOS DE LAS PRUEBAS TRAIDAS AL EXPEDIENTE POR LA PARTE DEMANDANTE

1.- La parte demandante promueve el valor y mérito jurídico que se desprende del documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del estado Mérida, el 07 de abril de 2009, anotado bajo el no 55, tomo 22, que en original se acompañó junto al libelo de la demanda y que corre inserto a los folios 14 al 19 del expediente. Al tratarse de un documento autenticado ante una Notaría Pública por la demandante y los demandados, este Tribunal Superior constituido con Asociados le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. En consecuencia queda probado que en fecha 07 de abril de 2009, la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, ya supra identificada y demandante en la presente causa y los ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ (ésta última en su carácter de cónyuge del primero), quienes son los demandados en este procedimiento, firmaron un contrato que denominaron opción de compra-venta, por el cual el demandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ en su carácter de VENDEDOR (subrayado del Tribunal Superior) concede o da una opción de compra-venta a favor de la COMPRADORA sobre un apartamento que ya fue identificado en la presente sentencia y que se identificó en el documento autenticado valorado, (subrayado del Tribunal Superior); queda probado también que el precio de la venta es de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) (subrayado del Tribunal Superior) y que en ese documento autenticado la compradora se comprometió a pagar ese precio en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, ya identificado, (subrayado del Tribunal Superior) de la siguiente manera: un primer pago para el día martes 07 de abril de 2009 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00) a la firma del contrato como inicial de la opción compra-venta (Subrayado del Tribunal Superior); un segundo pago para el día 01 de mayo de 2009 de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00); un tercer pago para el día 01 de junio de 2009, de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00); un cuarto pago para el día 01 de julio de 2009 de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00); un quinto pago para el día 01 de agosto de 2009 de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00); un sexto pago para el día 01 de septiembre de 2009 de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00); un séptimo pago para el día 01 de octubre de 2009 de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00); un octavo pago para el día 01 de noviembre de 2009 de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00); un noveno pago para el día 01 de diciembre de 2009 de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00); y un décimo pago para el día del registro del documento público de propiedad ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a la entrega del inmueble objeto de este contrato, de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00). Con la cláusula cuarta se encuentra probado, que para fecha 7 de abril de 2009 ambas partes acordaron que en caso de mora la COMPRADORA pagaría al VENDEDOR el 1% mensual más los intereses moratorios calculados sobre el monto de cada mensualidad vencida, por concepto de gastos y gestiones de cobranzas judiciales o extrajudiciales, más los honorarios profesionales de abogados. También queda probado que las partes establecieron que el retraso en el pago de dos (02) cuotas, las demás mensualidades por vencerse, se reputaran de plazo vencido y exigible su pago, o a su elección, el VENDEDOR podrá resolver de pleno derecho el presente contrato con los efectos legales de la cláusula octava, en lo concerniente a la devolución del dinero pagado por la COMPRADORA y que si se resuelve el contrato se aplicaría la cláusula octava que señala que si por causa imputable a la compradora la operación no se llevare a cabo, el vendedor tendrá derecho a retener una cantidad igual al 20% por penalidad por los daños y perjuicios causados al vendedor. Queda probado que en la cláusula sexta se estableció que LA COMPRADORA debería firmar el documento definitivo de compra del apartamento al que se refiere la opción de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en la primera fecha fijada por dicha oficina, dentro de un lapso de 30 días consecutivos contados a partir de la fecha de obtención del permiso de habitabilidad. (Subrayado del Tribunal Superior). Queda probado que en la cláusula séptima se estableció que una vez fijada la fecha por la oficina antes nombrada para la firma del documento de compra definitivo, LA COMPRADORA convino expresamente en firmar dicho documento sin que por parte de EL VENDEDOR sea necesario notificarla para ello, ya que es obligación de ambas partes informarse de la fecha de otorgamiento del documento referido. En caso de que LA COMPRADORA faltare a la primera fecha fijada para la firma del documento definitivo antes citado por la Oficina de Registro LA COMPRADORA conviene pagar a EL VENDEDOR los intereses mensuales por el retraso, calculados sobre el precio de venta del inmueble aquí descrito, en forma proporcional a los intereses que EL VENDEDOR esté pagando por dicho apartamento a la Entidad Financiera que otorgue el crédito para la construcción de dicho inmueble, o si no hubiere, a la tasa libre activa que promedien los tres primeros bancos del país en depósitos a plazo. Estos intereses se contaran a partir de la primera fecha fijada por la oficina de registro para la firma del documento de compra-venta, hasta la fecha en que se haga efectivo el otorgamiento del documento de compra-venta. NOVENA: Si por cualquier causa que sea imputable a EL VENDEDOR la operación no se llevare a cabo, EL VENDEDOR reintegrará totalmente las sumas de dinero recibidas para esta opción de compra-venta y pagará a LA COMPRADORA los intereses del 1% mensual sobre el total del dinero entregado.

2.- La parte demandante promueve el valor y mérito jurídico probatorio, que se desprende de la copia simple del documento de propiedad del terreno donde fue construido el edificio que contiene el apartamento objeto de la demanda, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, en fecha treinta y uno (31) de marzo de 1966, bajo el nº 152, folio 326, del protocolo primero, tomo 2, primer trimestre. Al tratarse de copia simple de un documento protocolizado ante un Registro, acompañado con la demanda, y no habiéndose impugnado en la oportunidad legal correspondiente, este documento prueba que el terreno sobre el que se construyeron las residencias que contienen el apartamento que da origen al presente litigio, es propiedad de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y este Tribunal Superior constituido con Asociados, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Documento agregado a los folios 20 al 26).

3.- La actora promueve el valor y mérito jurídico probatorio, que se desprende del documento privado que en copia simple se encuentra inserto a los folios 27 y 28 y que fue acompañado al libelo de demanda, contentivo de un contrato de obras firmado el día 3 de mayo de 2007 entre el propietario del terreno JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ (hoy demandado) y la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) para la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”. Este mismo documento fue acompañado al escrito de promoción de pruebas y se solicitó su exhibición por parte del tercero INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) a quien se intimó en la persona de JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad nº. 2.459.326, quien tal y como consta del folio 176 acudió al Tribunal y exhibió el original del documento privado que se le solicitó exhibir y el tribunal a quo dejó constancia en relación con que se trata del mismo documento que riela inserto a los folios 128 y 129 y constatando este Tribunal Superior constituido con Asociados que es el mismo documento inserto a los folios 27 y 28, el cual al haber sido exhibido por un tercero en original y estar suscrito por ese tercero y por el demandado de autos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, quien no manifestó al tribunal que esa no fuere su firma, ni tachó de falso el documento, en consecuencia se valora el documento exhibido de conformidad con el artículo 437 en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y queda probado que en fecha 03 de marzo de 2007, la empresa INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) representada por el ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI y el codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, suscribieron un contrato de construcción de obras, en el cual la contratista que es INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) se comprometió a construir para el contratante que es el codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, un proyecto de vivienda multifamiliar y comercio ubicado en la Avenida Urdaneta de la ciudad de Mérida, en un todo de acuerdo con el permiso de proyecto número C-098-06 de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 11/09/2006. Igualmente queda probado que LA CONTRATISTA se compromete a la administración general del Proyecto, en conjunto con EL CONTRATANTE, a fin de garantizar el control administrativo y el control de la calidad indispensable de la obra y también queda probado que la cláusula décima segunda del contrato de obra establece: “Los pagos correspondientes a comisiones inmobiliarias por la venta de los inmuebles, se calcularan al CINCO (5%) del valor de la venta de los respectivos inmuebles y se cancelaran con lo obtenido de la venta de los apartamentos 1, 2 y 3 del primer piso y del local comercial de la planta baja, venta que podrán realizar EL CONTRATANTE Y LA CONTRATISTA.” (Negritas del Tribunal que decide en Segunda Instancia).

4.- Al folio 29 se encuentra en copia simple documento privado sin fecha, en el cual los ciudadanos JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, en su carácter de Ingeniero Residente de la obra EDIFICIO MULTIFAMILIAR Y COMERCIO y el ciudadano JOAQUÍN E. HERNÁNDEZ, en su carácter de propietario, certifican que el inmueble destinado a vivienda multifamiliar y comercio ha sido ejecutado cumpliendo con todas las variables urbanas fundamentales. Se desecha la presente prueba por ser improcedente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que se trata de una copia simple de un documento privado (Cf. Sentencia de fecha 04 de abril de 2003, Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, Expediente No. 2001-000302).

5.- Al folio 30 está inserta en copia simple, documento público administrativo, que no fue impugnado al contestar la demanda, denominado permiso de habitabilidad, emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de fecha 09 de noviembre de 2011. A este documento se le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que se trata de una copia simple de un documento público administrativo, que fue acompañada al introducir la demanda y no fue impugnada, en el escrito de contestación y de este documento se evidencia que el edificio o residencia ubicado en la avenida Urdaneta, nº, 48-53 propiedad de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ (co-demandado en la presente causa) en fecha 09 de noviembre de 2011 le fue otorgado permiso de habitabilidad por el organismo competente.

6.- Al folio 31 en copia simple acompañada al libelo de demanda, Revisión de Habitabilidad en cuanto al cumplimiento del Reglamento sobre prevención de Incendio de Edificaciones (Decreto No.2.195) y Normas COVENIN. Esta copia simple no fue promovida en el escrito de promoción de pruebas y nada aporta al proceso, por lo cual se desecha.

7.- De los folios 32 al 42, la parte demandante promueve el valor y mérito jurídico que se desprende de recibos de pago emanados de la sociedad mercantil INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), firmados en nombre de esa empresa por la Ciudadana Beatriz Moreno Volcanes, CI. 10.713. 748, recibos estos en los cuales se indica que se otorga el recibo por abono a la compra de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, consistente en un apartamento distinguido con el nº. PI-4, integrante del Edificio Los Pinares, propiedad del Dr, Joaquín Enrique Hernández, ubicado en la Avenida Urdaneta, nº. 48-53, jurisdicción del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.286 del Código Civil Venezolano que señala que el pago debe hacérsele al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, y también en concordancia con los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio a los referidos recibos, por cuanto IARSA estaba autorizada por los codemandados para recibir el precio de la venta y aunque éstos desconocieron tal autorización, este hecho ha quedado probado – entre otros elementos – con el contrato de obras exhibido y además éstos recibos también fueron promovidos por la parte demandada, con el objeto de probar que no se pagó en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, ya que los recibos de pago promovidos están suscrito por la arquitecto Beatriz Moreno. Con estos recibos queda probado que la demandante pagó a la sociedad autorizada por los demandados INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), por concepto de abono a la compra de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, consistente en un apartamento distinguido con el No. PI-4, integrante del Edificio Los Pinares propiedad del Dr. Joaquín Enrique Hernández, ubicado en la Avenida Urdaneta, nº. 48-53, jurisdicción del Municipio Libertador del estado Bolivariano Mérida, las siguientes cantidades: En fecha 07 de abril de 2009, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) (folio 32); en fecha 12 de mayo de 2009 la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) (Folio 33); en fecha 15 de junio de 2009 la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 20.000,00) (Folio 34); en fecha 06 de julio de 2009 la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (BS. 25.000,00) (Folio 35); en fecha 05 de agosto de 2009 la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,00) (Folio 36); en fecha 23 de septiembre de 2009 la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) (Folio 37); en fecha 25 de septiembre de 2009, la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL (Bs. 140.000,00) (Folio 38); 02 de diciembre de 2009, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) (Folios 39); en fecha 27 de enero de 2010, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) (Folio 40); en fecha 08 de abril de 2010, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) (Folio 41); en fecha 26 de mayo de 2010, VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (BS. 25.000,00) (Folio 42). Los recibos se encuentran firmados por Beatriz Moreno, pero antes de la firma dicen “Recibe conforme por Ingeniería y Arquitectura S.A. (IARSA)” y también tienen el sello de la sociedad.

8.- La parte actora promueve el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de depósitos bancarios que en cuatro (04) folios útiles se encuentran agregados a los folios 43 al 46. Se trata de copias simples de documentos que no son públicos, ni tampoco son privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, que son los que pueden promoverse en copia simple, en consecuencia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les niega valor probatorio.

9.- La demandante en el presente procedimiento, actuando mediante su coapoderado, promueve el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende del comunicado dirigido a los adquirentes de los apartamentos y locales del Edificio Los Pinares, de fecha 29 septiembre de 2011, que se encuentra agregado al folio 47 del presente expediente y que está suscrito por la codemandada de autos, ciudadana CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ. Se trata de un documento privado traído a los autos en original y que no fue desconocido en su contenido y firma, ni fue tachado de falso, emanado de la parte contraria a la promovente, en consecuencia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia queda probado que en fecha 29 de septiembre de 2011, la ciudadana CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, les escribió a los adquirentes de apartamentos y locales del Edificio Los Pinares, y les informó que habían introducido ante el Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida la solicitud de revisión, a fin de que sea expedida la aprobación, la cual es necesaria para obtener la habitabilidad ante la Alcaldía del Municipio Libertador. Queda probado que la ciudadana CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ (codemandada) señaló que una vez obtenida la habitabilidad se procedería a la elaboración y registro del documento de condominio para así proceder a la protocolización de documentos de propiedad de cada adquirente. Queda probado que la codemandada pide entender que ha sido difícil hacerlo con anterioridad, por diferentes circunstancias que fueron explicadas en reuniones y queda probado que en esa fecha la codemandada señaló que éstos son los últimos pasos “…para la entrega de apartamentos y locales” y agradeció la comprensión y paciencia. (Subrayados del Tribunal Superior).

10.- El Abogado ALOIS CASTILLO CONTRERAS, promueve en nombre de su patrocinada, el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende del documento privado que corre inserto a los folios 49 al 51. Este documento fue producido con el libelo de demanda y se señala que fue dirigido a la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU (demandante) por los codemandados ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ. Se trata de un documento privado, traído al juicio en original y cuya firma se atribuye a los demandados, quienes no lo desconocieron la firma, ni lo tacharon de falso, en consecuencia este Tribunal Superior actuando con Asociados le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia queda probado que en octubre 2011 (no se indica el día), los codemandados - en un documento en cuyo texto aluden y mencionan a la demandante – formalmente declararon que una vez obtenido el permiso correspondiente a los dispositivos de seguridad industrial, incendio y otros aspectos técnicos; y expedida la certificación de habitabilidad del Conjunto Residencial “Los Pinares”, se procedería a protocolizar el correspondiente documento de condominio y se procedería a llamar a la optante Ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, para formalizar la compraventa del inmueble adquirido por ésta, mediante la protocolización del documento definitivo, por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida. (Subrayado del Tribunal que conoce en Segunda Instancia).

11.- La parte que demanda, promueve el valor y mérito jurídico probatorio que se desprende de un documento que corre inserto al folio 54, que es de fecha 12/04/2012 y donde unos Ciudadanos – entre ellos la demandante – le dirigen a los codemandados una comunicación, solicitándoles el cumplimiento de los compromisos por ellos asumidos. Se trata de copia simple de documento que no es público, ni tampoco es privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, que son los que pueden promoverse en copia simple, en consecuencia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio.

12.- La parte actora promueve el valor y merito jurídico de documento de fecha 17 de abril de 2012, que corre inserto al folio 59, en el cual el Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR VILLAMEDIANA – quien para esa fecha ya tenía poder tal y como consta de los folios 84 al 87 del presente expediente - en su carácter de apoderado judicial de los codemandados, le dirige una comunicación a varios Ciudadanos, entre ellos, la demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU. Se trata de un documento privado traído a los autos en original y que no fue desconocido en su contenido y firma, ni fue tachado de falso, emanado del apoderado de la parte contraria a la promovente, en consecuencia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Queda probado que en fecha 17 de abril de 2012, el apoderado de los codemandados manifestó que el conjunto Residencial “Los Pinares” está INCONCLUSO (mayúsculas del texto del documento privado) y señaló lo aspectos faltaban por concluir, expresando además que debía cumplir con normas antes de que la venta definitiva se produzca, “… so pena de responder (los propietarios), por los daños y perjuicios que se derivan de la naturaleza jurídica de esta negociación; así como de la responsabilidad decenal, por defectos, omisiones y vicios ocultos, que puedan derivarse de la ejecución y entrega de la obra urbanística .” Señala el apoderado en nombre de los hoy codemandados y así queda probado “…mis representados y conferentes se encuentran en la imposibilidad material de cumplir cabalmente, con lo prometido…”.

13.- La parte demandante promovió la prueba de informes, para que la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A.. (IARSA), domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Primero de la Circunscripción del estado Bolivariano de Mérida en fecha 14/11/2002, bajo el nº 66, tomo A-19, informase al tribunal sobre algunos puntos y enviase copia de un documento, pero la prueba no fue admitida según auto de admisión de fecha 25 de marzo de 2013 y en consecuencia, no fue evacuada, por lo que no hay nada que valorar. La no admisión de la presente prueba fue apelada por la parte promovente, y dicha apelación fue oída en un solo efecto, pero no constan en autos las resultas de la apelación.

14.- La actora promovió la prueba de informes, para que la entidad bancaria, CORP BANCA, ubicada en avenida Las Américas Edificio Corp Banca, Mérida, frente al Centro Comercial MAYEYA, Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, a los fines de que ésta informe y remita a este Juzgado información sobre los depósitos realizados para el pago de la obligación contractual. Este Juzgado Superior observa que esta prueba no fue evacuada en el lapso legal y la prórroga concedida, razón por la cual no hay nada que valorar. El oficio que corre inserto al folio 199 y sus dos (2) anexos, no se corresponde con lo que la parte demandante solicitó que informara la entidad bancaria, CORP BANCA.

15.- La parte actora promovió la prueba de exhibición al adversario, de conformidad con el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia la intimación del ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, ya identificado y codemandado en el presente procedimiento, para que exhiba original del contrato de obra firmado en fecha 3 de mayo del 2007, entre los ya identificado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), representada en dicho acto por el ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, venezolano mayor de edad, titular de la cédula nº 2.459.326, en su carácter de Presidente, y cuyo objeto contractual consistió en la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES” y según proyecto permisado en la Alcaldía del Municipio Libertador, Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico bajo el nº C-098-06. Este Juzgado Superior, constituido con Asociados, observa que esta prueba no fue evacuada en el lapso legal y la prórroga concedida, razón por la cual no hay nada que valorar.

16.- La parte actora promovió la prueba de testigos, para que declarasen los ciudadanos BUENAVENTURA SAMIR ISSA NASSERDIN, JESÚS ALBERTO GARCÍA DIAZ y JESÚS ALFONSO BECERRA MARQUINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 9.426.411, 4.491.563 y 8.034.684 respectivamente. Este Juzgado Superior, constituido con Asociados, observa que esta prueba no fue evacuada en el lapso legal y la prórroga concedida, razón por la cual, no hay nada que valorar.

17.- La parte accionante promovió la prueba de posiciones juradas, para que los codemandados de autos contestaran las posiciones que se les formularían y manifiestó al tribunal a quo, que la parte actora está dispuesta a absolverlas recíprocamente a la parte contraria en el lugar, día y hora en que el Juzgado lo disponga. Este Juzgado Superior, constituido con Asociados, observa que esta prueba no fue evacuada en el lapso legal y la prórroga concedida, razón por la cual no hay nada que valorar.

18.- La parte actora promovió la prueba de confesiones espontáneas, formulada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y en su escrito de reconvención. Esta prueba no fue admitida según auto de admisión de fecha 25 de marzo de 2013, y en consecuencia, no fue evacuada, por lo que no hay nada que valorar.

19.- La parte demandante promovió la prueba de Inspección Judicial y a tal efecto solicitó al tribunal a quo constituirse en el apartamento distinguido con el nº P1-4 situado en el piso 1, integrante del Edificio Residencias Los Pinares, pero la prueba no fue admitida según auto de admisión de fecha 25 de marzo de 2013 y en consecuencia, no fue evacuada, por lo que no hay nada que valorar. La no admisión de la prueba fue apelada pero no constan en autos resultas de la apelación.

20.- En la oportunidad de informes ante la primera instancia, la parte actora acompaña su escrito con una copia simple del acta constitutiva de INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y se aducen que es un documento público que señalan se puede acompañar al escrito de informes según el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil. Se desecha la presente prueba porque el artículo 429 de la ley adjetiva señala que las copias simples sólo pueden ser presentadas o con el libelo de demanda o con el escrito de promoción de pruebas y que cualquier copia simple presentada en otra oportunidad carece de valor probatorio a menos que sea expresamente reconocida por la contraparte, lo cual no ocurrió en el caso de autos.

21.-. En los escritos de informes ante este Tribunal Superior constituido con Asociados, la parte actora los acompaña de la copia de un documento privado en el que INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), le entrega el Edificio Residencias El Pinar, a los codemandados de autos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ Y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ. Esta copia de documento privado fue certificada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, porque tal documento privado se encuentra en ese Tribunal. Se trata de la copia de un documento privado que fue presentado en ese Tribunal, en el expediente No. 28.815 (folios 237 al 240) expediente éste en el que JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI Presidente de INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), demanda a los dos (2) codemandados en el presente procedimiento, es decir, a los Ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, por Cumplimiento de Contrato de Obra. En criterio de este Tribunal Superior constituido con Asociados, las copias de documentos privados no tienen valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha la presente prueba. Para mayor abundancia se señala que aunque este documento está certificado por el referido Juzgado de Primera Instancia, lo único que certifica ese Tribunal es que ese documento se encuentra en ese expediente en original, pero no tiene certeza este Juzgado que decide en Segunda Instancia en relación con si el documento fue reconocido por los codemandados en este juicio, en consecuencia no se le otorga valor probatorio.

22.- La parte actora en segunda instancia promovió la prueba de posiciones juradas la cual fue admitida por este Tribunal, pero no fue evacuada, en consecuencia no hay nada que valorar.

A tales pruebas se les otorga el valor probatorio que supra se les asignó, pero además, todas ellas apreciadas en conjunto se valoran como INDICIOS, de conformidad con el artículo 540 del Código de Procedimiento Civil, y hacen plena prueba en relación con que desde el mismo momento en que se firmó el contrato denominado por las partes de opción a compraventa (que se tiene ahora como de compraventa), en fecha 07 de abril de 2009, las partes simultáneamente acordaron que el dinero lo recibiera la empresa INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), por lo que esta sociedad estaba autorizada por los codemandados para recibir el pago del apartamento.

Sobre los indicios, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido:
“… Casación ha establecido que en la formación de la prueba circunstancial –como también se le llama a la de indicios – el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea censurable en Casación por contraria a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son tres: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y, c) que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio (CFC. Memoria 1946. Tomo II. Pág. 285). En un fallo relativamente reciente, Casación ha expresado lo siguiente: “...en la aritmética procesal, los indicios son quebrados: aislados, poco o nada valen; pero sumados, forman, y en ocasiones exceden, la unidad probatoria plena, pues la característica de los indicios es que ninguno por sí solo ofrece plena prueba; ellos deben apreciarse en conjunto; su eficacia probatoria debe contemplarse con la suma de todos los que den por probados los jueces y no con algunos aisladamente”. (Sentencia de fecha 02 de febrero de 2002, Exp. N° 99-973, Sala de Casación Civil, Tribunal Supremo de Justicia)”.

Como se puede observar, del documento autenticado en fecha 07 de abril de 2009, en el que el codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ señala que recibe a la firma de ese documento CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00); del documento inserto al folio 32, en el cual en la misma fecha IARSA señala que recibe la misma cantidad (Bs. F. 150.000,00); del contrato de obra exhibido por INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), en el cual se señala que tanto la contratante como la contratista garantizaran el control administrativo; y de los documentos privados que los codemandados y su apoderado le envían a la parte actora, en los que le piden disculpas, la tratan como adquirente y le dicen que próximamente obtendrán el permiso de habitabilidad, registrarán el documento de condominio y protocolizarán el documento definitivo de compraventa, son todos éstos documentos prueba en relación con que la demandada no adeuda cantidad de dinero alguna a los codemandados y por indicio se tiene que hubo un acuerdo de voluntades de que el precio de la venta se lo entregase la demandante a IARSA. Esos indicios son varios y constan en autos.

VALORACIÓN REALIZADA POR EL TRIBUNAL SUPERIOR CONSTITUIDO CON ASOCIADOS DE LAS PRUEBAS TRAIDAS AL EXPEDIENTE POR LA PARTE DEMANDADA:

Consta del expediente que la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1.- Promueve la parte demandante el valor y mérito jurídico del documento contentivo de la opción a compra suscrito entre la ciudadana: ELVA ROSA CALDERÓN ABREU y los codemandados de autos ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, de fecha siete (07) de abril de dos mil nueve (2009), el cual riela inserto en la presente causa en los folios 14 al 18. Al haber sido promovido este documento por ambas partes, ya fue valorado supra, al realizar la valoración de las pruebas de la parte actora, valoración que se da aquí por reproducida.

2.- Promueve la parte demandada el valor y mérito jurídico de documentos (recibos de pago) que rielan insertos en el presente expediente en los folios 32 al 42, consistente en los recibos suscritos por la ciudadana Arquitecto Beatriz Moreno Volcanes. Estos documentos fueron promovidos por ambas partes, y ya fueron valorados supra, al realizar la valoración de las pruebas de la parte actora, valoración que aquí se da por reproducida.

3.- Promueve la parte demandada el que se oficie a la institución financiera CORP BANCA C.A., a los fines que informe sobre la cuenta signada con el nº 0008155940, donde se exprese quién aparece como titular de la misma. Al folio 199 riela comunicación dirigida al tribunal a quo por la Institución financiera CORP BANCA C.A., en la cual se señala que la referida cuenta pertenece al ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad nº. 2.459.326 y que fue abierta en fecha 14 de julio de 2008. Este tribunal Superior, constituido con Asociados, le da pleno valor probatorio a la presente prueba de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia queda probado que esa cuenta signada con el nº 0008155940, de la Institución financiera CORP BANCA C.A., pertenece al ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad nº. 2.459.326 y que fue abierta en fecha 14 de julio de 2008 y ambas partes sostienen que esta es la cuenta en la que se depositó el dinero destinado a pagar el apartamento y consta del contrato de obra exhibido por tercero (Folio 176) que JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, es el Presidente de INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA).

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De la revisión de la demanda y de la contestación, de los informes y sus observaciones, le queda claro a este tribunal que las partes han debatido fundamentalmente sobre los siguientes dos (2) argumentos:

1.- Si el documento fundamental de la acción era un contrato de opción a compra o contrato de compraventa, es decir, cuál de éstos dos contratos era el que habían celebrado las partes, ya que la parte demandante sostiene que aunque ambas partes lo denominaron contrato de opción a compra, al hacer el análisis de su contenido, se observa que se trata de un verdadero contrato de compraventa, hecho que es rebatido por la parte demandada, quien aduce en la contestación de la demanda y en los informes, que la intención de las partes era suscribir un contrato de opción de compraventa.

En relación a este punto, la accionante invoca jurisprudencia vigente y los codemandados exponen el criterio jurisprudencial que estaba vigente en la fecha en que se interpuso la demanda. El Tribunal de Primera Instancia en la sentencia definitiva que ha sido declarada nula ut supra, sentenció que se trataba de un contrato de compra venta con base a que constaban los elemento de consentimiento, objeto y precio, y acogió el criterio sostenido en la decisión de fecha 22 de marzo de 2013, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente No. 2012- 000274, con ponencia de la Magistrado Iraima Zapata Lara. Para decidir en relación a este primer punto de la controversia, este Tribunal Superior constituido con Asociados observa:

El artículo 1474 del Código Civil Venezolano:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Ha venido sosteniendo nuestra jurisprudencia y doctrina que habrá contrato de compraventa cuando se encuentren claramente definidos el objeto, el precio y el consentimiento.

Analizando el caso que nos ocupa tenemos que el objeto está claramente definido en el contrato inserto a los folios 14 al 18 del presente expediente, y ese objeto de la venta, está constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, ubicado en la Avenida Urdaneta nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, situado en la primera planta del edificio, de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, con las siguientes dependencias: tres (3) dormitorios con sus espacios para closets, dos (2) baños con porcelana en paredes y sus piezas sanitarias, sala-comedor, oficios, acabados de primera, puertas de madera, ventanas de aluminio con vidrio, paredes de bloques de arcilla, pisos de cerámica y un puesto de estacionamiento techado señalado con letra y número P1-4 y maletero designado con la misma nomenclatura y sus linderos son: NORTE: con el apartamento P1-1 de la respectiva planta y parte con el hall de circulación; SUR: Con la fachada Sur del edificio; ESTE: Con el apartamento P1-3 de la respectiva planta; OESTE: con la fachada Oeste del Edificio.

En cuanto al precio de la venta, el documento que se acompañó como fundamental de la demanda, señala en su cláusula segunda que “El precio de venta convenido es SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600.000,00)…” En consecuencia está clara la presencia del elemento precio en el contrato realizado por las partes.

En cuanto al consentimiento, observa este Tribunal Superior constituido con Asociados, que del documento inserto a los folios 14 al 18, se evidencia que la intención de una de las partes era vender y la de la otra comprar, al punto que se denominaron en ese contrato como “EL VENDEDOR” y “LA COMPRADORA”; además no sólo se estableció la cantidad inicial a pagar a la firma de ese contrato, sino que se establecieron pagos consecutivos y mensuales, es decir, que el apartamento estaría prácticamente pagado en su totalidad (a excepción de Bs. 40.000,00) antes de la protocolización ante el Registro del documento definitivo de compra- venta. No se trata de unas arras comunes, en las cuales el resto del precio se cancela a la firma del documento registrado que se denomine “compra-venta”, sino que ambas partes establecieron que antes de cumplir con la formalidad de protocolizar la “compra-venta” el precio del apartamento habría sido pagado prácticamente en su totalidad. Y si a estos argumentos les agregamos que en los documentos privados que dirige la parte demandada a la parte actora (Cf. Folios 47, 49 al 51 y 59 al 61), siempre se hace referencia a que pronto se firmará ante el registro público competente, el documento definitivo de compraventa y siendo la compraventa un contrato CONSENSUAL, es decir, que se perfecciona con el sólo acuerdo de las partes, de tales documentos que ya fueron valorados, se evidencia que tal consenso sobre los elementos fundamentales del contrato de compraventa, ya había sido alcanzado. En consecuencia, estamos ante un contrato de compraventa celebrado entre la demandante y los codemandados, y así se decide.

Conveniente y necesario es aclarar , que no sólo la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente nº. 2012- 000274, con ponencia de la Magistrada Iraima Zapata Lara, vigente para este momento y alegada por la parte actora, tiene el criterio en relación a que los contratos de opción a compraventa, constituyen un verdadero contrato de compraventa cuando en ellos se encuentren presentes todos los elementos de la compraventa; sino que además el contrato denominado de opción a compraventa inserto a los folios 14 al 18 fue suscrito en fecha 7 de abril de 2009, fecha en que estaba vigente la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil que sostenía que los contratos de opción a compraventa constituyen verdaderos contratos de compraventa, cuando en ellos se encuentren presentes los elementos del contrato de compraventa, traslativo de propiedad, criterio éste de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que cambió fue en fecha 09 de julio de 2009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, en el caso de Ada Preste de Suarez y Santiago Suarez Ferreiro contra Desarrollos 20699 C.A., estableciéndose que el contrato de opción a compraventa, no correspondía, ni podía ser tomado como el contrato definitivo de compraventa y este criterio se mantuvo desde el 09 de julio de 2009 hasta el 22 de marzo de 2013, por lo que está claro, que al momento en que las partes contrataron (07 de abril de 2009), el criterio vigente era el que se está aplicando, es decir, que las partes que celebran un contrato de opción a compra, si tal contrato contiene los elementos del contrato de compraventa, realmente están celebrando este último contrato y en consecuencia no se está aplicando un criterio jurisprudencial de manera retroactiva, pues se está aplicando el criterio jurisprudencial vigente para el momento en que las partes contrataron.

En cuanto al alegato de los codemandados relativo a que con base al Principio Iuri Novit Curia, la calificación definitiva de un contrato sometido a controversia judicial, le corresponde darla al Juez de la causa, y que las partes no pueden ad libitum cambiar la calificación que ambas partes le otorgaron en el momento de celebrar el contrato, porque con ello, subvertirían la naturaleza jurídica de la relación contractual, y de la acción que de ella dimana y viciaría las condiciones objetivas para la existencia del contrato, esto es, consentimiento de las partes, objeto de que pueda ser materia del contrato, y causa lícita, y que las obligaciones deben cumplirse, exactamente como han sido contratadas; este Tribunal Superior constituido con Asociados, coincide con la parte demandada en que la calificación definitiva de la naturaleza del contrato la decide el Juez en la sentencia definitiva, pero ello no es impedimento para que las partes manifiesten su opinión y análisis sobre qué tipo de contrato celebraron las partes e intenten la acción que corresponda según sus conclusiones, y ese análisis y calificación realizado por las partes, en criterio de quienes deciden, no vicia las condiciones para la existencia del contrato, de conformidad con el artículo 1.141 del Código Civil, pues sigue habiendo consentimiento, objeto y causa lícita, y si como en el presente caso, del análisis de los Jueces, se evidencia que efectivamente las partes están unidas por un contrato de compraventa, la acción podrá prosperar y en caso contrario no prosperará. En el presente caso del análisis del contrato inserto a los folios 14 al 19 y de la forma en que éste ha sido ejecutado (misivas en las que dicen que pronto se protocolizará documento de compraventa), se evidencia que el consentimiento fue para un contrato de compraventa y no de opción a compraventa, y como ya antes se motivó, existe un contrato de compraventa entre las partes, en consecuencia una parte se obligó a pagar el precio de la compraventa y la otra a otorgar ante el registro el documento de compraventa (el cual, sólo prueba el acuerdo).

2.- El segundo punto controvertido es si la demandante pagó el precio de la venta. La parte demandante señala que le pagó el precio de la venta a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), porque era la mandataria de los codemandados según las cláusulas décima primera y décima segunda, del contrato de obras suscrito entre INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y alegan “…que su representada pagó a la persona idónea para recibir el pago, a la persona facultada por ellos (los demandados) de conformidad con los artículos 1.286 y 1.287 del Código Civil y que la ratificación del pago viene dada por las diferentes cartas misivas dirigidas por los demandados a la demandada, opuestas a ellos y no desconocidas, ni tachadas, ni impugnadas ...”; La parte demandada señala que la demandante pagó en la cuenta personal del ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, que los depósitos los hizo el ciudadano JORGE LUIS MARQUEZ, que los recibos están firmados por la Arquitecto Beatriz Moreno, y que la parte demandante no dio cumplimiento a la cláusula segunda del contrato que corre inserto a los folios 14 al 18 del presente expediente y que las partes denominaron contrato de opción a compraventa, pero que ya hemos establecido que se trata de un verdadero contrato de compraventa. La sentencia de la primera instancia declarada nula anteriormente por esta decisión del Tribunal Superior constituido con Asociados, en este punto coincidió con los codemandados y declaró sin lugar la demanda porque argumentó el Juez a quo, que la obligación debe ser cumplida tal cual fue contraída y mantenida en acuerdos sucesivos, y que en consecuencia, siendo constatado en el lapso probatorio, que se le pagó a una persona natural y no a la constructora INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y que tal compañía tampoco estaba facultada para recibir el pago (de acuerdo a la cláusula segunda del documento fundamental), concluyó la recurrida que no hubo pago.

En sus informes ante esta segunda instancia, la parte demandante señaló varios vicios en que incurrió la sentencia de la primera instancia, de los cuales al haber sido declarado procedente uno, se hizo innecesario examinar los otros por economía procesal y además expuso la parte actora, en informes ante esta segunda instancia, lo siguiente:

“Los propietarios del terreno y hoy demandados JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ contrataron con la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) la construcción del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES” (con la modalidad de una administración compartida y advertimos que esta circunstancia, en lo adelante, es muy importante tener en cuenta y no perder de vista) y por ende el apartamento distinguido con el número P1-4, objeto de la relación obligatoria contenida en el mencionado documento autenticado, dicho contrato fue exhibido en el lapso de evacuación de pruebas por la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), tal como se desprende del acto de exhibición celebrado en autos (véase folio 176 del presente expediente) sin que la parte demandada opusiera objeción o contradicción alguna a dicha prueba o a dicho acto.
Hasta aquí es igualmente vital destacar que los demandados han reconocido que firmaron un contrato de obras con la sociedad mercantil IARSA, (este hecho tampoco tiene discusión alguna y es admitido por las partes).
En efecto, como consecuencia de la representación, facultades y atribuciones conferidas por los dueños de la obra a la constructora IARSA en el mencionado contrato/mandato, fue que a petición y aquiescencia de ambos, mi representada procedió a pagar todo el precio de venta. Con este medio probatorio promovido y evacuado satisfactoriamente quedó plenamente demostrado la facultad que la constructora tenía para recibir el precio de venta y por ende los pagos parciales de este, mismos que quedaron aceptados expresa y tácitamente cuando el ciudadano JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ otorga por vía notariada el mencionado convenio de venta y declara recibir una cantidad imputable al precio de dicha venta.
Entonces, mi representada le pagó el precio de venta a la constructora IARSA, básicamente en virtud de lo previsto en el contrato de obras y también véase la buena fe con la que actúo pues obsérvese que procedió a entregarle a ésta (IARSA) el día de la firma del convenio de venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mediante cheque Nº 93173281 y que representó el primer pago a que se hace alusión en la cláusula segunda del mencionado contrato autenticado en fecha 07 de abril de 2009. Es decir, ¿cuál es el significado de esto?, que de no mediar tal contrato de obras y tal aquiescencia o anuencia del propietario, éste último no le hubiese firmado a mi patrocinada un documento notariado en donde declara recibir CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) sin efectivamente haberlos recibido. (Acompañamos marcado “1” original del mencionado recibo).”
Adujo mi representada, que posteriormente y al observar que entre las partes, ese primer pago por Bs 150.000.00 quedó reconocido e imputado al precio de venta, pues de otra manera JOAQUÍN HERNÁNDEZ no le habría firmado el convenio de venta por ante una Notaría Pública en el que declaró recibirlos al momento de su rúbrica y como inicial, y actuando con pleno y sincero convencimiento de que todos estaban actuando con honradez, mi mandante procedió subsiguientemente a efectuar de la mayor buena fe, y con el conocimiento tácito de los codemandados, diez (10) pagos sucesivos para un total de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BÓLIVARES (Bs. 425.000,00) que sumados a los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) previamente pagados, totalizan la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00). De allí que acompañáramos marcados “2”, “3”, “4”, ”5”, “6”, “7”, “8”, “9”, “10” y “11” en original los mencionados recibos y copia de los correspondientes depósitos bancarios en cuatro (04) folios útiles marcados “12”. Vale decir, que si bien dichos pagos no se realizaron mediante cheques de gerencia, (ni los demandados ni IARSA pusieron objeción alguna), ciertamente los recursos entraron al patrimonio (obra) de los demandados a través de su representante IARSA.
Alegó mi patrocinada que desde el día 07 de abril de 2009 (fecha del primer pago) y prácticamente al cabo de un año después había pagado el NOVENTA Y CINCO COMA OCHENTA Y TRES POR CIENTO (95,83 %) aproximadamente del precio total de la venta pactada en el referido documento autenticado, quedando un saldo deudor de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (25.000,00), que se reservó pagar para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta por ante el registro competente, por razones contractuales, es decir, por preverlo el propio contrato.
Desde ya manifiesto a este Juzgado que mi mandante ha cumplido, como lo dije, con todas las obligaciones impuestas en el contrato cuyo cumplimiento demandó y ofreció cumplir con el pago final cuyo término fue fijado para el momento de otorgarse el documento definitivo de venta ante la oficina de registro competente… omissis …
La verdad sea dicha, los demandados alegaron que los recibos no son emanados de ellos y ello es cierto, nadie en el mejor sentido común lo niega, pero ese no es el punto a discutir, el punto a batallar es que esos recibos los emanó una persona facultada por ellos Y POR ELLO TIENEN PLENO VALOR PROBATORIO, es decir, su causahabiente. En consecuencia, tiene aquí plena aplicación el artículo 1.163 del Código Civil, cuyo texto prevé que: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”… omissis….
En efecto, la RATIFICACIÓN del pago viene dada por las diferentes CARTAS MISIVAS dirigidas por ellos a mi mandate opuestas a ellos (por emanar de ellos con su firma autógrafa original) y no desconocidas, ni tachadas, ni impugnadas. (Véase documento privado de fecha 29 de septiembre de 2011, anexo marcado “D”, véase folio 47; véase también anexo marcado “E”, folio 49 al 51, denominado CONTRATO DE REGULARIZACIÓN DE “ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS” Y LOCALES COMERCIALES. Asimismo: A) Documento fecha 12/04/2012 donde una comunidad de compradores le dirigió a los codemandados una comunicación solicitándole el cumplimiento de los compromisos por ellos asumidos con todos los adquirentes del mencionado edificio, comunicación ésta donde le fueron concedidos 30 días para materializar tanto el otorgamiento del correspondiente documento de condominio como los de venta. (Véase anexo marcado “G” agregado al folio 54). B) Documento de fecha 17 de abril de 2012 donde el abogado OMAR ALBERTO CORREDOR VILLAMEDIANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.031.769 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6728, (hoy coapoderado judicial de los codemandados en este juicio) en uso de las facultades que le fueron conferidas por los ellos según poder conferido por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida en fecha 13 de abril de 2012, bajo el Nº 38, tomo 32, (véase anexo marcado “H” agregado al folio 55 al 58) le dio respuesta escrita a la mencionada comunicación (véase anexo marcado “I”, agregada al folio 59 al 61) y luego de expresar una sarta de escusas, de manera por demás clara e inequívoca le manifestó a mi mandante lo siguiente:
…con el objetivo fundamental de hallar soluciones adecuadas y pertinentes, a las omisiones que se han puesto de manifiesto; y con la finalidad de preservar sus legítimos derechos, como adquirentes de buena fe, de los apartamentos y locales que les fueran asignados en la respectivas pre ventas, me permito con toda responsabilidad, convocarlos a una reunión, …” (Subrayado y negritas nuestras).
Al comparar estas evidencias, de los referidos documentos, no desconocidos ni impugnados, ni tachados de falsos, y en especial del último mencionado podemos deducir de manera preliminar dos magníficas conclusiones: PRIMERA: El mencionado apoderado reconoce que mi patrocinada es una adquirente de buena fe, que compró el inmueble mediante una venta y que es partidario de preservar sus legítimos derechos sobre el apartamento vendido. SEGUNDA: Convalida los pagos hechos por mi representada a IARSA, de lo contrario no entenderíamos como se le da el trato de PROPIETARIA a una persona que según el dicho de los representantes de la parte demandada en su contestación no cumplió con sus obligaciones contractuales… omissis…
En cuanto a que el pago fue efectivamente recibido por IARSA, la verdad sea dicha, ambas partes promovieron pruebas que terminaron dando el mismo resultado; (véase el oficio agregado al folio 199 emitido por CORP BANCA como resultado de la prueba de informes evacuada). Esto es, probar que el pago lo recibió la empresa IARSA en la persona de su presidente ciudadano, JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.459.326. (Véanse los correspondientes depósitos bancarios que en cuatro (04) folios útiles marcados “12” y agregados a los folios 43 al 46). Sería igualmente inadmisible suponer que porque algunos pagos fueron hechos a la cuenta personal del mencionado GUIDO MORENO serian inválidos pues lo importante es quien emite el recibo de pago y no quien lo recibe.
Los recibos los emitió IARSA y ello basta para probar que el pago lo recibió IARSA… omissis…
Como se puede inferir, tanto el reconocimiento de haber cumplido con las obligaciones impuestas en el citado documento autenticado, como la condición de propietaria sobre el referido apartamento ha sido reconocida por los vendedores; ciertamente, estos en diferentes oportunidades le admitieron a la Sra. ELVA CARDERÓN dicha cualidad, así en documento privado de fecha 29 de septiembre de 2011 (anexo marcado “D”, véase folio 47), de cuyo texto se desprende que la ciudadana codemandada CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, le manifestó a mi mandante lo siguiente:

“…en el día de hoy 28 de septiembre de 2011, se introdujo por ante la oficina del Cuerpo de Bomberos del Estado Mérida, la solicitud de revisión, según se evidencia en anexo adjunto, a fin de que sea expedida la aprobación de dicho cuerpo la cual es necesaria para introducir ante la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado la solicitud de habitabilidad, en un todo de acuerdo a lo exigido en la Ley. Una vez obtenida la habitabilidad se procederá a la elaboración y registro del documento de condominio para así proceder a la protocolización de documentos de propiedad de cada adquiriente. Pedimos a ustedes, entender que ha sido difícil haberlo hecho con anterioridad, como era nuestro deseo, por diferentes circunstancias ya conocidas por Ustedes y explicadas en reuniones anteriores a las cuales fueron convocados, pero ya, ya se puede decir son estos los últimos pasos para la entrega de apartamentos y locales. (Subrayado de la parte demandante).

Dentro del conjunto, tal documento evidencia la manifestación de voluntad emitida por la precitada codemandada en el sentido de expresar su intención de cumplir con el contrato y de tácitamente reconocer que no se le adeuda cantidad alguna por concepto de precio de venta.
Ciudadanos Jueces Asociados, absurdo e incoherente sería pensar que los accionados dirijan unas misivas en los términos en que estas fueron redactadas, a una persona que haya incumplido con sus obligaciones contractualmente establecidas y por otro lado en la fecha en que se suscribe una de ellas, 28 de septiembre de 2011, es decir, dos (2) años y cinco meses después de la autenticación del contrato denominado de opción de compra (07 de abril de 2009) y luego de haber transcurrido más de un (1) año de la fecha en la que los demandados debieron cumplir con su obligación de transmitir la propiedad del inmueble a mi representada. Esta conclusión es contundente… omissis…
Una máxima de experiencia de la más elemental deducción y aplicación es que el vendedor, sin recibirlos efectivamente, no firmaría jamás ni nunca un contrato de venta en el que declara que a la firma del mismo da por recibida determinada suma por concepto de inicial.
De allí que sea lógico pensar que si el Juez de la Instancia recurrida hubiera examinado cuidadosamente las actas procesales y conocido los fundamentos de los hechos y el derecho sobre la buena fe y las cartas misivas, formulados por la actora, se hubiese guiado por una máxima de experiencia, como la señalada supra; al no hacerlo, como no lo hizo, incurrió en un craso error, puesto que no tomó en consideración unos apreciados elementos de juicio y se limitó a contraponer las afirmaciones aportadas por mi patrocinada con el simple rechazo y negativa de los demandados, sin ir más allá, sin analizar nuestras pruebas como un verdadero jurista; esto es, que para tristeza del Derecho, no cumplió con la obligación de decidir haciendo uso de todos los medios y elementos que mi representada y la ley puso en sus manos… omissis ….” (sic).

Para decidir este Tribunal Superior constituido con Asociados, observa:
Disponen los artículos 2 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela:
“Artículo 2: Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.”
“Artículo 26: Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” (Subrayado del Tribunal que conoce en Segunda Instancia).

Por su parte el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Subrayado del Tribunal Superior constituido con Asociados)

Ahora bien, en relación al punto controvertido, es decir, si la demandante Ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, ya identificada, pagó o no pagó las cantidades que se comprometió a pagar en la cláusula segunda del instrumento fundamental de la demanda, tenemos que dicha cláusula (Cf. Vuelto del Folio 15 y folio16) establece:

“El precio de venta convenido es de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600.000,00), que “LA COMPRADORA” se compromete a pagar con cheques de gerencia a favor de “EL VENDEDOR” JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ antes identificado, en la siguiente forma: un Primer Pago para el día martes siete (07) de abril del 2009 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150.000,00) a la firma del presente contrato como inicial de la presente Opción a compra-venta; un Segundo Pago para el día primero (01) de mayo del 2009 de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00); un Tercer Pago para el primero (01) de junio del 2009 de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00); un Cuarto Pago para el primero (01) de julio del 2009, un Quinto Pago para el primero (01) de agosto del 2009 de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00); un Sexto Pago para el primero (01) septiembre del 2009 de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00); un Séptimo Pago para el día primero (01) de octubre del 2009 de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 50.000,00); un Octavo Pago para el día primero (01) de noviembre del 2009 de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 100.000,00); un Noveno Pago para el primero (01) de diciembre del 2009 de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 100.000,00); y un Décimo pago para el día del Registro del Documento Público de propiedad por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida a la entrega del inmueble objeto de este contrato de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 40.000,00). El precio de la venta antes mencionado no podrá sufrir variación a criterio de “EL VENDEDOR”, quien tomará como referencia los I.P.C mensuales que indique el Banco Central de Venezuela desde el siete (07) de abril del 2009 hasta la fecha en que se protocolice el documento de compraventa, siendo este último índice mensual (I.P.C.) estimado por “EL VENDEDOR”, en caso de no estar disponible esta información por el B.C.V., estos incrementos inflacionarios mensuales se aplicarán sobre los saldos deudores que hubieren al primer día de cada mes correspondiente”. (Subrayado del Tribunal Superior constituido con Asociados).

De la documental que ya fue valorada y precedentemente transcrita, hay 2 hechos que llaman la atención de este tribunal que está decidiendo en segunda instancia: En primer lugar consta que ambas partes establecieron que los pagos se harían en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y en segundo lugar consta que JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, en ese mismo documento y en ese mismo día dice que “a la firma del presente contrato” como inicial de la “presente” opción a compraventa se haría un primer pago por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00) y el contrato aparece firmado ante Notario Público por JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, y la parte actora en su libelo de demanda señaló “…procedí a entregarle a ésta última [refiriéndose a IARSA] el día de la firma del convenio de venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mediante cheque No. 93173281 y que representó el primer pago a que se hace alusión en la cláusula segunda del mencionado contrato autenticado en fecha 07 de abril de 2009.” El que ese primer pago se le haya pagado a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), con ese cheque y no a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, no fue contradicho al contestar la demanda por los codemandados, en consecuencia se tiene como un hecho no controvertido el que ese primer pago que debía – según el contrato autenticado - hacerse en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, se realizó a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y sin embargo, JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ firmó ante un Notario Público que a la firma de ese contrato recibía CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Además que tal cantidad de dinero la recibió INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), consta del folio 32, en documento privado en original ya valorado, en cuyo texto se lee: “Recibí conforme, por INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA)”, y luego aparece el sello de la citada sociedad anónima y la firma de Beatriz Moreno Volcanes (C.I.) 10.713.748. A éstas dos (2) pruebas debe adminiculársele el documento cuya exhibición consta al folio 176, en el cual se deja constancia que es igual al que se encuentra agregado a los folios 128 y 129 y que este Tribunal observa que también es igual al inserto a los folios 27 y 28 y que se trata de un contrato de obra entre INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y el codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, y que en sus cláusulas décima primera y décima segunda, establece: “DECIMA PRIMERA: LA CONTRATISTA se compromete a la Administración General del Proyecto, en conjunto con EL CONTRATANTE, a fin de garantizar el control administrativo y el control de calidad indispensable de la obra. DECIMA SEGUNDA: Los pagos correspondientes a comisiones inmobiliarias por la venta de los inmuebles, se calcularán al CINCO por ciento (5%) del valor de la venta de los respectivos inmuebles y se cancelarán con lo obtenido de la venta de los apartamentos 1, 2 y 3 del primer piso y del local comercial de la planta baja, venta que podrán realizar EL CONTRATANTE Y LA CONTRATISTA.” (Negritas del Tribunal Superior constituido con Asociados).

Si analizamos en forma concordada todas estas pruebas a las que ut supra, se les otorgó valor probatorio, tenemos que entre INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) y los codemandados, no existía un contrato de mandato (IARSA en los recibos de pago, por ejemplo, no dice que actúa en representación o como mandataria), ni tal contrato de obra prueba que hay un mandato, pero todas las pruebas que existen en autos constituyen INDICIOS en relación con que la sociedad mercantil INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), estaba autorizada por el acreedor para recibir el pago (Cf. Art. 1.286 CCV), ello resulta probado, entre otras cosas, con el contrato de obra que es sólo parte de la prueba de que existía una autorización para administrar; pero más relevante es la firma del codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ en el contrato de opción a compraventa, dando por recibido un dinero que realmente recibió INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), quien recibió ese primer pago y los subsiguientes, emitiendo recibo de pago por ese primer pago y los que le siguieron; y si a ello le agregamos las comunicaciones emanadas de CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ (Folio 47), de ambos codemandados JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ (Folios 49 al 51) y el apoderado de los codemandados en el presente juicio Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR (Folios 59 al 61), en las cuales se le indica a la parte demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, en resumidas palabras, que hay dificultades pero que pronto se protocolizará ante el Registro Público competente el documento de condominio y el definitivo de compraventa – con todas esas pruebas - tenemos establecido que efectivamente los codemandados habían recibido el pago, ya que por máxima de experiencia sabe este Tribunal Superior constituido con Asociados, que si el penúltimo pago que debió realizar la ciudadana demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, según el contrato denominado por las partes de opción a compraventa y que ahora se tiene como un contrato de compraventa, era el 01 de diciembre de 2009, si la demandante estuviese atrasada en el pago desde el 01 de diciembre de 2009, en fechas 29 de septiembre de 2011, octubre de 2011 y 17 de abril de 2012 (folios 47, 49 al 51 y 59 al 61) no le estarían escribiendo los codemandados y su apoderado en los términos que lo hicieron. No le cabe duda a este Tribunal Superior constituido con Asociados, que cuando alguien debe el precio de una obligación contraída, si se le escribe o se le llama, es para que pague lo que debe o resuelva el contrato y no para pedirle disculpas, darle excusas, tratarla como adquirente y decirle que próximamente obtendrían el permiso de habitabilidad, registrarían el documento de condominio y protocolizarían el documento definitivo de compraventa. Aunque los documentos insertos a los folios 47, 49 al 51 y 59 al 61 no dicen que la demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU esté solvente, todos ellos adminiculados entre sí y con las otras pruebas que constan en autos, como el contrato de obra entre INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, la firma de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ en el contrato inserto a los folios 14 al 19 señalando que recibe CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (que los recibió IARSA, Cf. folio 32) y los recibos de pago suscritos por INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), desde el folio 32 al folio 42, en donde afirma que ha recibido por concepto de abono a la compra de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el No., PI-4, integrante del Edificio Residencia Los Pinares, propiedad del Dr. JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, ubicado en la Avenida Urdaneta, jurisdicción del Municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, todo lo adminiculado constituyen INDICIOS que adminiculados entre si, prueban plenamente que INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), estaba autorizada por los codemandados para recibir el pago producto de la venta del apartamento al que se contrae el documento denominado por las partes como de opción a compra y que es realmente un contrato de compraventa, y que efectivamente la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU cumplió con los pagos establecidos en la cláusula segunda del contrato denominado por las partes de opción a compraventa, documento fundamental de la acción, pero porque así lo decidieron las partes (demandante y demandados) de mutuo acuerdo, la demandante en vez de pagar en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, desde el mismo día en que firmaron el documento autenticado, le pagó a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), quien estaba autorizada para recibir el pago.
Señala la parte demandada que los depósitos se hicieron en la cuenta personal de CORP BANCA, cuyo titular es JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad nº 2.459.326; en su condición particular; y ni siquiera en la cuenta corporativa de la constructora INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y la parte demandante acepta tal hecho – no es controvertido - pero aduce que los recibos los emitió INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y este Tribunal de Segunda Instancia además observa que las comunicaciones dirigidas por los codemandados y su apoderado a la demandante, ut supra valoradas, son prueba de que independientemente de a quien se le haya depositado el dinero, los codemandados dieron por pagada las obligaciones de la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, ya que como antes se señaló, en vez de cobrarle, le dieron explicaciones y le ofrecieron excusas y no fue en una sola oportunidad, sino que en el expediente constan por lo menos tres (3).

El anterior razonamiento también es aplicable a lo alegado por los accionados, en cuanto a los principios de identidad del pago e integridad del pago, y la referencia a los artículos 1.290, 1.167 y 1264 del Código Civil, ya que efectivamente las pruebas supra valoradas (recibos de pago, misivas, contrato de obra), demuestran que a través de la persona autorizada para recibir el pago, los codemandados recibieron voluntariamente exactamente lo que se les debía, y que constituía la obligación de la demandante.

Señala la parte accionada que rechazan, desconocen y niegan, de manera absoluta, categórica y pormenorizada, uno por uno los recibos y depósitos acompañados y que por supuesto, niegan y desconocen su pretendida y absurda eficacia probatoria. En relación a los depósitos fueron rechazados como pruebas supra por ser copias simples de documentos privados (tarjas) y en relación a los recibos de pago – que fueron promovidos por ambas partes, con diferentes objetos, y que corren insertos a los folios 32 al 42 del presente expediente - los codemandados señalan que los desconocen porque se le pagó a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA) y no en cheque de gerencia a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, pero la demandante prueba fehacientemente que INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), estaba autorizada para recibir los pagos, ya que el hecho de que en el documento fundamental de la demanda (contrato denominado por las partes como opción a compraventa, que al ser analizado resultó contrato de compraventa) el codemandado JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ haya afirmado que con la firma de ese contrato recibe CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y demostrado como está que tal dinero lo recibió fue INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y eso adminiculado con el contrato de obras y las cartas tantas veces citadas, ha quedado probado que INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), estaba autorizada por los codemandados para recibir el precio de la venta del apartamento cuyo documento de compraventa se solicita que se protocolice ante el registro, lo que dio origen al presente litigio.

En relación al desconocimiento de documentos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de noviembre de 2012, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, sentencia nº. 745, ha dicho:

“ Si la impugnación se circunscribe a desconocer la firma por no emanar de quien se opone o de algún causante suyo, lo que corresponde –como antes se estableció- es proponer el cotejo a fin de lograr el reconocimiento del documento, o supletoriamente la prueba de testigos; pero, si por el contrario lo que se objeta es la facultad de la persona quien la reciba para obligar a la empresa, no es éste el medio idóneo, pues con él lo que se pretende, ante el alegato del desconocimiento de una firma, supuesto de procedencia para el cotejo, es lograr darle reconocimiento al instrumento y que con ello pueda otorgársele eficacia probatoria.
Ante la impugnación efectuada por la demandada respecto al desconocimiento de la factura por no haber sido aceptada ni firmada por persona capaz de obligar legalmente a la empresa intimada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, lo procedente era que la demandante demostrara la certeza legal de tal factura, así como la existencia de la obligación mercantil reclamada”.(Subrayado Tribunal que decide en Segunda Instancia).

Considera este Tribunal Superior constituido con Asociados, que los codemandados alegaron que la persona que expidió los recibos de pago, es decir, INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), no era capaz de recibir dinero por ellos y otorgar finiquitos, pero la demandante probó con el contrato de obra, con las misivas y con las circunstancias que rodearon el primer pago expuestas supra, que si estaba IARSA autorizada para recibir cantidades de dinero, en consecuencia de conformidad con el artículo 1.286 del Código Civil, que señala que el pago debe hacerse al acreedor o a la persona autorizada por éste, la demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, probó que los codemandados recibieron el pago.

También alegó la parte demandada que el deudor que haya hecho un pago por error, a quien no era su acreedor, tiene el pleno derecho de repetir lo que ha pagado, a tenor de la disposición en el artículo 1.179 del Código Civil, haciendo referencia a que la demandante le pagó por error a quien no era su acreedor, pero por los razonamientos antes expuestos y en pro de la verdad y de la justicia (Cf. Artículo 12 C.P.C.), ha quedado comprobado que la demandante le pagó a la persona autorizada por los codemandados y que éstos recibieron el pago.

El anterior razonamiento también es aplicable a la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS – aducida como defensa perentoria de fondo - y contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, que dispone: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”. La EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, invocada por los codemandados, no es aplicable al presente litigio ya que la demandante probó haber cumplido con sus obligaciones.

Se aduce en el escrito de contestación, que en relación al denominado CONTRATO DE REGULARIZACIÓN DE ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS LOS PINARES, que este escrito NO prejuzga sobre el efectivo pago del precio, y menos aún que se hubiese efectuado conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, que señala que ese pago debe efectuarse en cheque de gerencia a favor de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, por lo que señalan en la contestación que ese “Contrato de Regularización” en modo alguno le atribuye cumplimiento al OPTANTE que allí se menciona, y señalan que por ello desconocen formalmente el contenido del mismo que la actora le pretende atribuir como cumplimiento de sus obligaciones. Además señalan que éste “Contrato de Regularización” no es más que un proyecto de documento, que no posee condiciones objetivas de un contrato, no está suscrito por todos los eventuales contratantes, ni debidamente aceptado por ellos, así como tampoco contiene estipulaciones normativas, que puedan otorgarle valor o eficacia probatoria a su contenido, que el contenido de ese documento es meramente referencial y rechazan que el mismo pueda tener valor probatorio alguno, en relación al contrato de opción de compraventa que nos ocupa. Observa el Tribunal que ese escrito está firmado por los dos (2) codemandados, quienes admiten que emana de ellos y dicen en ese contrato: “SEXTA: Formalmente declaramos, que una vez obtenido el permiso correspondiente a los dispositivos de seguridad industrial, incendio y otros aspectos técnicos; y expedida como lo sea la respectiva certificación de habitabilidad del Conjunto Residencial “LOS PINARES”; se procederá a protocolizar el correspondiente documento de condominio, con todas la alícuotas relativas a cada uno de los apartamentos, locales comerciales y otros espacios de uso común a la comunidad de copropietarios; se procederá a llamar al OPTANTE, Ciudadano (a) ya identificado en este documento, para formalizar la compraventa definitiva del inmueble adquirido por éste, mediante la protocolización del documento definitivo, por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida”. (Subrayado Juzgado Superior). En cuanto al desconocimiento del contenido del mismo, cuando en un documento privado se acepta la firma, pero se pretende desconocer el contenido, lo procedente es la tacha y no el desconocimiento de contenido, y en ese contrato queda probado que en octubre de 2011 los codemandados le expresaron a la demandante – entre otras cosas – que tras algunas diligencias se procedería a registrar el documento de condominio y luego a formalizar la compraventa del inmueble adquirido por la demandante.
Igualmente la parte demandada alega que la base teleológica (finalista) y racional del cumplimiento de la obligación contractual, lo que la doctrina llama “LA PRIORIDAD DEL CUMPLIMIENTO EN ESPECIE”, está establecida en el artículo 1.264 del Código Civil, que preceptúa que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y que en caso de contravención habrá lugar a daños y perjuicios. Ante estos sendos alegatos, este Tribunal Superior constituido con Asociados señala que está probado en autos que de mutuo y común acuerdo desde el mismo momento en que se firmó el contrato denominado por las partes de opción a compraventa (que se tiene ahora como de compraventa), la demandante en vez de pagar en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, desde el mismo día en que firmaron el documento autenticado, le pagó a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y ese hecho no es controvertido, en ningún momento la parte demandada alegó que ese primer pago de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) se le hizo en cheque de gerencia a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, en fecha 07 de abril de 2009. Eso no está ni alegado, ni probado en autos, en consecuencia ambas partes firmaron el contrato notariado y simultáneamente acordaron que el dinero lo recibiera INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), por eso en las diferentes misivas o comunicaciones insertas en autos, nunca se le señaló a la demandante, ni que debía cantidad alguna, ni que el pago debía hacerse a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, en cheque de gerencia. Desde el inicio de la relación contractual hubo una autorización, mediante la cual el vendedor permite que IARSA reciba cantidades de dinero y emita el primer recibo de pago (Cf. folio 32), pagos que posteriormente sigue recibiendo y emitiendo los recibos de pago (Cf. folios 33 al 42). Ello es lo que se evidencia de las pruebas que existen en autos, de los indicios y de las máximas de experiencia.

Sobre las máximas de experiencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 20 de noviembre de 2012, con Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Sentencia número 000719, expuso:

“En cuanto a las máximas de experiencia, esta Sala ha venido sosteniendo que éstas, son conocimientos normativos que pertenecen a la conciencia de un determinado grupo de personas, espacio o ambiente; en fin, son definiciones o juicios hipotéticos de contenido general desligados de los hechos concretos que se juzgan en el proceso, procedentes de la experiencia ….”

En cuanto al documento de fecha 12/04/2012 inserto a los folios 59 al 61 supra valorado (carta del apoderado a los adquirentes), señala la parte accionada, que aunque en ese documento se llama a la demandante adquirente de buena fe, en ninguna parte dice que esté solvente con sus obligaciones, que la buena fe en derecho se presume. Sin embargo, por máxima de experiencia este Tribunal Superior constituido con Asociados, sabe, que cuando una persona debe (el noveno pago debía hacerse en diciembre de 2009 y el último al protocolizarse en el Registro el documento de compraventa), años después no se le escribe en los términos en que se escribió la comunicación en referencia, en la cual se dan explicaciones, entre ellas, que el edificio no posee aun habitabilidad funcional, se señala que los hoy codemandados están en la imposibilidad material de cumplir con lo prometido y luego se expone que con la finalidad de preservar sus legítimos derechos como adquirentes de buena fe de los apartamentos que le fueran asignados en las preventas, se les convoca a una reunión.

En cuanto al incumplimiento en el pago por la parte actora, la parte demandada invoca en sus informes ante el tribunal a quo, el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y pasa a explicar el principio del que él que alega prueba, haciendo consideraciones sobre la carga de la prueba, citando doctrina y señalando que “…las partes tienen la carga de convencer al Juez de que los hechos sucedieron de la manera en que lo han narrado en sus respectivos escritos, es decir, durante el proceso tienen que probar todo aquello que interese a su derecho tanto en lo que hace a su pretensión como a su excepción”. También hacen referencia a los Principio de intangibilidad del contrato y de autonomía de la voluntad, ambos principios contemplados en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual prevé que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” y alegan el articulo 1.290 ejusdem que establece “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla”. Efectivamente al constatar lo alegado en la demanda y lo contestado y teniendo en cuenta lo argumentado en informes y las pruebas insertas en los autos, este tribunal que decide en segunda instancia ha llegado al convencimiento en relación con que si hubo un acuerdo entre la parte demandante y la demandada, para que la primera le pagase a los segundos, mediante la entrega de dinero a INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), lo cual no está reñido ni con el Principio de Intangibilidad de los Contratos, ni con el de la Autonomía de la Voluntad de las Partes, ni con el que los contratos (acuerdos) deben cumplirse de buena fe, ni se pagó una cosa diferente a la que ambas partes acordaron. Ese convencimiento – como ya antes se expresó - nace en primer lugar del hecho de que el primer pago no se hizo en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y sin embargo este firmó ante notaria que había recibido el dinero, hecho que no fue negado por los codemandados y que además está probado en autos (Cf. recibo de pago folio 32); en segundo lugar tal convencimiento nace del contrato de obras exhibido por INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y firmado entre ésta y JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ; y en tercer lugar del contenido de las diferentes cartas, comunicaciones y misivas, que suscritas por los codemandados o por su apoderado en el presente juicio, constan en autos y ya han sido supra analizadas y valoradas.

Por último, los codemandados en sus informes ante el a quo, hacen consideraciones sobre los recibos de pago, preguntándose: ¿en qué fecha se hacen?, observa este tribunal que decide en segunda instancia que los recibos tienen fecha; ¿quién los recibe y a través de que medio lo recibe?, supra explicó este Juzgado que decide en Segunda Instancia con Asociados, que el dinero lo recibió la sociedad autorizada por los codemandados y que desde el mismo momento en que se firmó el contrato denominado por las partes de opción a compraventa (que realmente fue de compraventa), la demandante en vez de pagar en cheque de gerencia a nombre de JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, pagó a la mandataria INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), firmando JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ ante funcionario público que recibió un pago que realmente recibió INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA), y ese hecho no es controvertido, en ningún momento la parte demandada alegó que ese primer pago de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) se le hizo en cheque de gerencia a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, en fecha 07 de abril de 2009. Eso no está ni alegado, ni probado en autos, en consecuencia ambas partes por un lado firmaron el contrato notariado y simultáneamente decidieron que el dinero lo recibiera la sociedad autorizada por los codemandados, por eso en las diferentes misivas o comunicaciones insertas en autos, nunca se le señaló a la demandante, ni que debía cantidad alguna, ni que el pago debía hacerse a JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ, en cheque de gerencia. Posteriormente, siguen los demandados preguntándose: ¿por qué monto fueron realizados los pagos? y observa éste Tribunal Superior constituido con Asociados, que los recibos insertos del folio 32 al folio 42, señalan los montos por los que son realizados y luego hacen consideraciones sobre los depósitos bancarios, los cuales supra se les negó valor probatorio porque son documentos privados (tarjas) que fueron presentados en copia simple y la parte demandada en su escrito de contestación sobre éstos depósitos señalan: “ …. que rechazan, desconocen y niegan, de manera absoluta, categórica y pormenorizada, uno por uno los recibos y depósitos acompañados y que por supuesto, niegan y desconocen su pretendida y absurda eficacia probatoria…” Subrayado Tribunal Segunda Instancia).

Sostienen los codemandados que para que exista un reclamo por un contrato, tienen que darse las siguientes condiciones: 1) Que exista un contrato entre quien reclama la ilicitud de la conducta y aquel a quien ella se le imputa; 2) Que la ilicitud de la conducta imputada consista en la contravención de una obligación exacta; 3) Que el daño cuyo resarcimiento se reclama, consista en una ventaja comparativa , a la cual no se habría tenido derecho, sin la existencia de un contrato formal, plenamente perfeccionado. Quienes suscriben la contestación a la demanda opinan y alegan que ninguno de estos supuestos o presupuestos jurídicos se dan o se cumplen en el presente caso. Este Tribunal observa que si existe un contrato de compraventa, pues se han evidenciado los elementos del mismo tal como se explicó supra; la ilicitud de la conducta viene dada por la no protocolización del documento de compraventa ante el Registro correspondiente dentro de los 30 días siguientes a que fue otorgado el permiso de habitabilidad; y No se hubiese tenido derecho a reclamar el daño cuyo resarcimiento se reclama – que se protocolice el documento de compraventa y que se indemnice el retraso – si no existiese un contrato en el que se establecía que se otorgaría el documento de compraventa ante el Registro en los 30 días continuos siguientes a que se obtuviese el permiso de habitabilidad.

Los codemandados señalan que los depósitos son hechos a favor de JOSÉ GUIDO MORENO, y aducen que cabe aquí destacar que el contrato de opción a compra que suscribe la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU con sus poderdantes es elaborado por el abogado JORGE LUÍS MÁRQUEZ CHACÓN, quien es cónyuge de la ciudadana BEATRIZ MORENO VOLCANES, ciudadana ésta que suscribe los recibos de pagos antes referidos y el ciudadano JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI es el padre de ésta última y suegro del abogado redactor y presidente de la empresa IARSA. De estas afirmaciones que realizó en informes la parte demandada, sólo hay prueba en autos en relación con que JORGE LUÍS MÁRQUEZ CHACÓN es el abogado redactor del documento que se acompañó como fundamental de la acción y que JOSÉ GUIDO MORENO UZCÁTEGUI es el Presidente de IARSA y que BEATRIZ MORENO VOLCANES es quien firma en nombre de IARSA los recibos de pago. En realidad, este alegato relacionado con que estos ciudadanos son familia, alegato que se realiza en informes de primera instancia, no está probado y tampoco tiene que ver con los hechos controvertidos.

La parte demandada también argumentó, en su escrito de observaciones a los informes, que la parte demandante no aportó elementos probatorios que pudieran demostrar la cualidad que tenía la ciudadana BEATRIZ MORENO VOLCANES para recibir los pagos, pero como ya antes indicó este Tribunal constituido con Asociados, los pagos no fueron recibidos por BEATRIZ MORENO VOLCANES, sino por INGENIERIA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA). De hecho en los recibos de pago, antes de la firma dice “Recibí conforme, por INGENIERÍA Y ARQUITECTURA S.A. (IARSA)” y también se encuentra el sello de la sociedad.

En cuanto al alegato de la parte accionada, relativo a que no se le puede aplicar la Ley contra la Estafa Inmobiliaria por cuánto las Leyes no tienen aplicación retroactiva, este Tribunal Superior constituido con Asociados señala que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria se publicó en Gaceta Oficial No. 39.912 de fecha 30 de abril de 2012. La Ley bajo análisis en su artículo 3 señala su ámbito de aplicación, señalando que esa Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de los bienes inmuebles que regule, con énfasis en aquellos que se encuentran en proceso de construcción o aún no construidos; y luego en su disposición transitoria primera señala que los inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas en esta Ley, hasta su culminación definitiva.
Ahora bien, la Ley en referencia se publicó en fecha 30 de abril de 2012 y consta en el expediente a los folios 59 al 61 que en fecha 17 de abril de 2012 el apoderado de los codemandados Dr. OMAR ALBERTO CORREDOR, le escribe a la demandante ELVA CALDERÓN que no hay habitabilidad funcional en el edificio Residencia Los Pinares, por cuanto el mismo adolece de drenaje en la planta baja, acabados y frisos en pasillos, techos, paredes y escaleras del edificio y que no se ha materializado la instalación de un elemento de importancia capital y estructural de la obra como lo es el ascensor, lo que impide a sus representados cumplir con lo prometido y menos aún en los términos perentorios en que se exige, es decir, que para la fecha de esa misiva la construcción no estaba terminada y aledañamente la demanda fue introducida el 30 de octubre de 2012 y en ella se señaló que el documento de condominio no estaba aún registrado, hecho éste que no fue contradicho en la contestación a la demanda, es decir, que para la fecha de entrada en vigencia de la Ley, ni el edificio estaba terminado de construir y los trámites administrativos no se habían completado, en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 3 y la disposición transitoria primera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, dicha Ley si es aplicable al presente caso, pero no desde la fecha en que se solicita su aplicación en el libelo de demanda, a saber 10/12/2011, porque no se puede sancionar a los codemandados con una sanción que para esa fecha no existía, sino que se aplicará dicha Ley desde el momento en que fue publicada en gaceta oficial, es decir, 30 de abril de 2012, ya que en ese momento los codemandados tuvieron conocimiento de esa Ley y de las sanciones que establecía y de esta manera no se está aplicando la Ley de forma retroactiva. Esta Ley contra la Estafa Inmobiliaria en su artículo 26 establece que si el contratista llegará a retrasarse con la entrega del proyecto habitacional según la fecha anunciada y pautada en el contrato de compra-venta u opción a compra, éste deberá indemnizar al comprador pagándole 2 unidades tributarias por cada día de incumplimiento, hasta la fecha de entrega y protocolización de las viviendas.
Se observa de los folios 14 al 18 que en la cláusula sexta del documento fundamental de la acción, se establece que el documento definitivo de compraventa debe firmarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, dentro de los 30 días consecutivos a partir de la fecha de obtención del permiso de habitabilidad, el cual según el documento inserto al folio 30, ut supra valorado, se otorgó en fecha 09/11/2011, pero un mes después NO estaba en vigencia la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que es a partir del 30/04/2012 (fecha de publicación en Gaceta Oficial de la Ley en referencia) y hasta la fecha en que se protocolice el documento definitivo de compraventa, que deben los codemandados 2 unidades tributarias a la demandante por concepto de la indemnización establecida en el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, lo cual será condenado a pagar en el dispositivo de este fallo, cálculo que se realizará mediante experticia complementaria del fallo por el Tribunal a quien corresponda, y así se dispondrá en la parte dispositiva de esta decisión.
En virtud de las consideraciones anteriores, en la parte dispositiva de la presente sentencia, esta Superioridad declarará parcialmente con lugar la demanda propuesta, así como con lugar la apelación interpuesta, en virtud de haber prosperado una de las argumentaciones de la parte demandada apelante respecto a la nulidad de la sentencia y dejadas de analizar el resto por economía procesal, y así se declara.

DISPOSITIVA

En consecuencia este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil y constituido con Asociados, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia definitiva en la presente causa, en los términos siguientes:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato Compra-Venta incoada por la ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, ut supra identificada, debidamente asistida por los abogados ALOIS CASTILLO CONTRERAS, AMÉRICO RAMÍREZ BRACHO y LUIS ALFONSO CHOURIO GARCÍA, contra los ciudadanos JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, ya identificados, en consecuencia se condena a los codemandados JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, a que una vez que la presente decisión quede firme, en el lapso para cumplimiento voluntario, protocolicen ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el documento de condominio de “RESIDENCIAS LOS PINARES”, que se construyó en la Avenida Urdaneta, Nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. El lote de terreno sobre el que se construyó el mencionado edificio fue adquirido por LOS VENDEDORES según consta en el documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha treinta y uno (31) de marzo del 1966, bajo el número 152, folio 326, Protocolo Primero, Tomo 2º, primer trimestre. En caso de no haber cumplimiento voluntario, se autoriza a la demandante Ciudadana ELVA ROSA CALDERÓN ABREU a protocolizar, a costa de los codemandados, el correspondiente documento de condominio, por ser este instrumento necesario e indispensable para proceder a inscribir el documento de venta, o la sentencia que sirva de título y así evitar que quede ilusorio el presente fallo.
SEGUNDO: se condena a los codemandados JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, a que una vez que la presente decisión quede firme, en el lapso para cumplimiento voluntario, realicen la tradición formal del inmueble vendido, es decir, le otorguen ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, a la demandante ELVA ROSA CALDERÓN ABREU, supra identificada, el documento definitivo de compraventa de un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número P1-4, integrante del Edificio “RESIDENCIAS LOS PINARES”, ubicado en la Avenida Urdaneta nº 48-53, frente al Parque Rafael Urdaneta, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, situado en la primera planta del edificio, de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, con las siguientes dependencias: tres (3) dormitorios con sus espacios para closets, dos (2) baños con porcelana en paredes y sus piezas sanitarias, sala-comedor, oficios, acabados de primera, puertas de madera, ventanas de aluminio con vidrio, paredes de bloques de arcilla, pisos de cerámica y un puesto de estacionamiento techado señalado con letra y número P1-4 y maletero designado con la misma nomenclatura y sus linderos son: NORTE: con el apartamento P1-1 de la respectiva planta y parte con el hall de circulación; SUR: Con la fachada Sur del edificio; ESTE: Con el apartamento P1-3 de la respectiva planta; OESTE: con la fachada Oeste del Edificio. Si transcurrido el plazo de cumplimiento voluntario, los codemandados JOAQUÍN ENRIQUE HERNÁNDEZ y CARMEN DARLINDA GUTIÉRREZ DE HERNÁNDEZ, no han protocolizado el referido documento de compraventa, previo el pago de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) por parte de la actora, el presente fallo hará las veces de título traslativo de la propiedad a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena a los codemandados a pagar el monto que resulte por concepto de la “indemnización prevista establecida en el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria”, calculada desde el 30 de abril de 2012 (exclusive) hasta la fecha en que hasta la fecha en que se protocolice el documento definitivo de compraventa (exclusive), a razón de dos (2) unidades tributarias diarias, cálculo que debe realizarse por experticia complementaria del fallo y tomando en cuenta el valor de la unidad tributaria vigente para cada día de retraso.
CUARTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
QUINTO: se declara nula la sentencia de fecha 29 de abril de 2014, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Por cuanto la presente sentencia se publica dentro del lapso legal, no se hace necesaria la notificación de las partes.

Bájese el presente expediente en su oportunidad al Tribunal de origen.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en Mérida, a los 24 días del mes de marzo del año dos mil quince (2015).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez que Preside,

José Rafael Centeno Quintero

Juez Asociado,

Francisco Argenis Manjarres

Juez Asociado Ponente,

Patricia Elena Cabrera Manfredi
La Secretaria,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa

En la misma fecha, y siendo las dos y treinta minutos de la tarde, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico.

La Secretaria,

Yosanny Cristina Dávila Ochoa