TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, cinco (05) de octubre de dos mil quince (2015).
205º y 156º
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: LIBIA CAROLINA COLMENARES y RONAL TOMAS ROMERO MADRID, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V-7.323.555 y V-3.556.316, domiciliados en el Municipio Santos Marquina del Estado Mérida, y civilmente hábiles.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada MARÍA ANTONIA PARRA MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.040.432, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 48.233.
DEMANDADOS: BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID y JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.098.203, 8.046.722 y 3.991.538, en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida y civilmente hábiles.
MOTIVO: PREFERENCIA LEGAL OFERTIVA ARRENDATICIA
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
En fecha 14 de mayo del año 2007, se recibió la presente demanda de PREFERENCIA LEGAL OFERTIVA por ante el JUZGADO (DISTRIBUIDOR) SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA; quedando en este Juzgado por distribución en esa misma fecha (folio 06).
Mediante auto de fecha 18 de junio de 2007, se formó expediente, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, se admitió cuanto ha lugar en derecho, por no se contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público (folios 92 y 93).
Por auto de fecha 02 de julio de 2007, se libraron los respectivos recaudos de citación a los demandados de autos y se ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar (folio 96).
A través de diligencia de 02 de julio de 2007, los ciudadanos LIBIA CAROLINA COLMENARES y RONAL TOMAS ROMERO MADRID, parte demandante en la presente causa, otorgó poder apud acta a la abogada MARÍA ANTONIA PARRA MALDONADO (folio 101).
En fecha 13 de julio de 207, el Alguacil titular de este Juzgado, agregó las boletas de citación de los demandados de autos, sin firmar, por cuanto se negaron, quienes fueron informados que quedaban formalmente citados (folios 103 al 108).
Por auto de fecha 08 de mayo de 2007, este Tribunal de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, acordó librar las correspondientes boletas de notificación, siendo entregadas en las direcciones correspondiente por la secretaria del Tribunal, en fechas 27 de julio de 2007 (folios 109 al 115).
En fecha 31 de julio de 2007, el ciudadano JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS, parte codemandada, actuando en defensa de sus propios derechos e intereses, a través de diligencia consignó escrito de contestación a la demanda (folios 116 y 117).
El abogado LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, en nombre y representación de las codemandadas de autos, ciudadanas BETRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SHMID, en diligencia de fecha 31 de julio de 2007, consignó escrito de contestación a la demanda (folios 121 y 122).
Obra a los folios 123 y 124, poder otorgado por las ciudadanas BETRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SHMID, a los abogados LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO y DIEGO ENRIQUE PARRA DÁVILA.
Mediante diligencias de fecha 06 de agosto de 2007, fueron promovidas pruebas por los codemandados de autos, JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS en su propio nombre y las ciudadanas BETRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SHMID, a través de su coapoderado judicial, abogado LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO (folios 128 al 132).
Las cuales fueron admitidas por este Juzgado, según se evidencia del auto de fecha 08 de agosto de 2007 (folio 134).
Seguidamente, en fecha 17 de septiembre de 2007 fue consignado por medio de diligencia, escrito de pruebas de la parte demandante, a través de su apoderada judicial, abogada MARÍA ANTONIA PARRA MALDONADO (folios 140 al 143). En auto de fecha 17 de septiembre de 2007, este Juzgado se pronunció sobre la admisión de las mismas (folio 145).
Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2008, el abogado MIGUEL CÁRDENAS, consignó copia simple del instrumento poder que le fue otorgado por las ciudadanas BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, codemandadas en la presente causa, y copia simple de documento de venta (folios 152 al 158).
Mediante escrito que obra en copia fotostática certificada a los folios 161 al 169, la parte actora, a través de su coapoderada judicial, abogada MARÍA ANTONIA PARRA MALDONADO, denunció fraude procesal por vía incidental, en fecha 29 de octubre de 2008.
EL Tribunal por auto de fecha 04 de noviembre de 2008, ordenó la apertura del cuaderno separado de fraude procesal (folio 170), el cual se formó con el desglose del escrito referido al fraude, según obra a los folios del 2 al 14 del cuaderno. Siendo resuelto el mismo, en decisión de fecha 29 de julio de 2015 (folios 249 al 261).
En fecha 17 de marzo de 2010, el ciudadano JESÚS GUSTAVO FEBRES FALCÓN, debidamente asistido de abogado, consignó escrito realizando señalamientos referentes a la demanda, alegando ser el legítimo propietario del inmueble objeto del litigio (folio 196).
Por auto de fecha 15 de junio de 2011, el abogado CARLOS CALDERÓN GONZÁLEZ, se abocó al conocimiento de la presente causa, como Juez Temporal designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, ordenándose la reanudación de la causa (folios 197 y 198).
En fecha 11 de julio de 2011, se reanudó la presente causa en el estado en que se encontraba para el momento de la suspensión de la Juez Titular, el cual era el de dictar sentencia definitiva, conforme al artículo 890 del Código de Procedimiento Civil (folio 207).
Por auto de fecha 09 de marzo de 2012, se dejó constancia que el Juez Temporal continuaría en el ejercicio de su cargo, ordenándose la debida reanudación de la presente causa, en etapa de dictar sentencia (folio 210). Siendo reanudada la misma, por auto de fecha 27 de marzo de 2012 (folio 217).
La ciudadana BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, codemandada en la presente causa, confirió y otorgó poder Apud Acta a las abogadas ENZA MARÏA. RANDAZZO INGLISA e ISABEL TERESA CARRERO DÍAZ, en fecha 10 de abril de 2012 (folio 219). Consignando en esa misma fecha a través de diligencia, escrito solicitando auto de mejor proveer (folios 220 al 224).
Por su parte en fecha 03 de mayo de 2012, el codemandado JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS, consignó escrito realizando una serie de señalamientos en atención a la presente demanda (folios 231 y 232).
El Tribunal por auto de fecha 25 de mayo de 2012, exhortó a la parte codemandada, BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, señalar los folios a certificar para remitir a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Mérida (folios 287 y 288).
En diligencia de fecha 30 de junio de 2015, ciudadana SILVIA SCHNEIDER, codemandada en la presente causa, asistida por la abogada REINA RIVAS, consignó copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial (folios 334 al 348).
Realizado el orden cronológico de la presente causa, este Tribunal entra a decidir:
II
PRETENSIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
Mediante formal libelo de demanda los ciudadanos LIBIA CAROLINA COLMENARES y RONAL TOMAS ROMERO MADRID, asistidos por la abogada MARÍA ANTONIA PARRA MALDONADO, realizaron los señalamientos que a continuación se resumen:
- Que en fecha 01 de marzo de 1993 (y no como aparece en el contrato, 1939, fecha del año invertida), se celebró un contrato de arrendamiento, entre los ciudadanos SCHNEIDER SIEGFRIED, conocido también como FRANNZ ZIEGFRIED, quien es el arrendador y MADRID ROMERO (sólo se escribieron los apellidos y no el nombre RONAL TOMÁS ROMERO MADRID), quien es el arrendatario, por un lapso de seis meses, contados a partir del 01 de marzo de 1993, cancelando puntualmente un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6000,00), en el domicilio del arrendador, cláusula primera y sexta del contrato de arrendamiento que anexan en original, marcado “A”.
- Que el contrato de renovó automáticamente por tácita reconducción, por seis años consecutivos, hasta el 01 de marzo de 1.999, donde nuevamente se firmó un contrato de arrendamiento, quedando a cancelar puntualmente en el domicilio del arrendador, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), como se evidencia del segundo contrato que anexan en original, marcado con la letra “B”. Dicho contrato se renovó automáticamente hasta el 01 de abril de 2000, donde se firmó otro contrato y comenzó a pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), como se evidencia del tercer contrato que anexan en original, marcado con la letra “C”. Este contrato se renovó automáticamente por tácita reconducción hasta el 01 de junio de 2004.
- Que el arrendador, con quien se había suscrito contrato de arrendamiento, muere en fecha 20 de marzo de 2004, tal como se desprende del acta de defunción N° 5, emanada del Registro Civil de la Parroquia Gonzalo Picón Febres del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 09 de mayo de 2.007, que anexaron en copia certificada, marcado con la letra “D”.
- Nuevamente se celebra un contrato de arrendamiento, pero ahora entre la ciudadana BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, como arrendadora y los ciudadanos LIBIA CAROLINA COLMENARES y RONAL TOMAS MADRID ROMERO, donde se acordó un nuevo cano de arrendamiento por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), que alegan han cancelado puntualmente en el domicilio de la arrendadora, según se evidencia del contrato anexo en original y marcado con la letra “E”.
- Que el mes de abril de 2007, se dirigieron a cancelar el canon de arrendamiento a la arrendadora y ella se negó a recibirlo, alegando que había un problema, lo cual los obligó inmediatamente a dirigirse a un Juzgado de Municipio para realizar la consignación arrendaticia a favor de la arrendadora, según se desprende de copia simple del expediente de consignación arrendaticia, que anexan marcado con la letra “F”.
- Que los demandantes se pusieron a indagar cuál era el problema que había surgido, y el día siete de mayo de 2007, tal y como se evidencia en la fecha de la certificación del documento de venta que solicité por ante la Oficina Subalterna de Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, que acompañan marcado con la letra “G” en copia certificada, se encontraron con la sorpresa que la arrendadora ya identificada, en compañía de su hija, Silvia Beatrice Schneider SCHMID, había vendido la totalidad de los derechos y acciones al ciudadano JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLÍS, en fecha 06 de marzo de 2007, por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, documento N° 88, tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, documento este que posteriormente fue presentado y Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de marzo de 2007, documento N° 2, Protocolo I, tomo quincuagésimo tercero, Primer Trimestre de 2007, la propiedad que detentan los demandantes en calidad de arrendatarios, desde hace catorce años y dos meses, bien quedante al fallecimiento del padre y esposo, ciudadano SIEGFRIED SCHNEIDER LORENZ, según declaración que aparece en el cuerpo del documento de venta.
- Que por todas las razones señaladas anteriormente proceden a demandar como en efecto demandan por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a las ciudadanas BEATRICE SCHMID SCHELLING viuda DE SHCNEIDER, quien es la arrendadora que aparece en el contrato de arrendamiento y vendedora en calidad de heredera de su legítimo esposo, a la ciudadana SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, vendedora en calidad de heredera de su legítimo padre, al ciudadano JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLÍS, en su condición de comprador del inmueble ubicado en San Rafael de Tabay en el Municipio Capitán Santos Marquina del Estado Mérida que ellos detentan como arrendatarios desde hace 14 años y 2 meses, según se desprende de constancias de residencias emanadas del Consejo Comunal del lugar de residencia, que agregaron en original, marcadas con las letras “I y J”, para que convengan o a ello sean conminados por este Tribunal en lo siguiente: 1.- A subrogarse como compradores y a aceptar el pago de contado y en dinero efectivo de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), que es el precio que el ciudadano Juan José Fernández Solís, canceló a sus vendedoras, por el inmueble ubicado en San Rafael de Tabay, Jurisdicción del Municipio Capitán Santos Marquina del Estado Mérida, dicho inmueble lo adquirió el primer arrendador y causante, según se desprende de documento N° 12, Libro Primero, Protocolo Primero, folio 118 del tomo adicional, Primer Trimestre de 1975, en fecha 24 de marzo de 1975, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.
- Que las herederas a su vez lo adquirieron por herencia de su esposo y progenitor, según se desprende de planilla de pago de impuestos sobre sucesiones del SENIAT, forma PS-32, número de serial 0041183, de fecha 12 de noviembre de 2004 y formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, N° de expediente 1.036, segundo aparte, forma 32 de la relación de bienes del SENIAT, sobre el acervo hereditario, de fecha 16 de diciembre de 2004.
- Que el ciudadano JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLÍS adquirió este inmueble, primero por ante la Notaría Pública Primera del Estado Mérida, en fecha 16 de marzo de 2007, N° 88, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina pública, quien luego lo presenta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de marzo de 2007, quedando anotado bajo el N° 2, Protocolo I, Tomo 53, I Trimestre de 2007.
- Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que son nulas todas las acciones que menoscaben sus derechos como arrendatarios y que tienen derecho a subrogarse en las mismas condiciones que el ciudadano comprador.
- Por último, solicitaron que la presente demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, fuera admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 31 de julio de 2007, el abogado JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLÍS, actuando en defensa de sus propios derechos e intereses, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda por retracto legal arrendaticio incoado en su contra y en contra de las ciudadanas BEATRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, señaló lo siguiente:
- Que siendo la oportunidad prevista en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso a la demanda cabeza de autos su falta de cualidad e interés para sostener el juicio incoado en su contra.
- Que mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 30 de marzo de 2007, bajo el N° 2, Folio 11 al 16, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Tercer, Primer Trimestre, del cual corre agregado una copia a los autos, la ciudadanas BEATRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, le dieron en venta el inmueble descrito en el libelo de la demanda, no es menos ciento que mediante documento registrado en esa misma Oficina Subalterna de Registro el 19 de julio de 2007, bajo el N° 21, Folio 138 al 142, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Tercer Trimestre, del cual anexa fotocopia.
- Que dicho contrato de compra venta quedó resuelto, por lo que ha dejado de ser comprador o adquirente de ese inmueble y por ende ha dejado de ser legitimado pasivo para sostener esa acción de retracto legal arrendaticio y así pidió sea declarado por el Tribunal.
- Que tal pedimento de subrogación hecho por la parte actora resulta imposible de cumplir por cuanto no es el propietario del inmueble y así pide sea declarado por el Tribunal.
- Que rechaza la demanda cabeza de autos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho y pide al Tribunal sea declarada con lugar las defensas opuestas y sin lugar la demanda incoada en su contra.
Por su parte, en la misma fecha 31 de julio de 2007, el abogado LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, en nombre y representación de las ciudadanas BEATRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, según se evidencia de instrumento poder que obra en original a los folios 123 y 124, procedió a contestar la demanda en los términos siguientes:
- Que siendo la oportunidad prevista en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad e interés de sus representadas para sostener el presente juicio.
- Que es cierto que mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el 30 de marzo de 2007, bajo el N° 2, Folio 11 al 16, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Tercero, Primer Trimestre, del cual corre agregado una copia a los autos, sus representadas le dieron en venta el inmueble descrito en el libelo de la demanda al codemandado JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLÍS, no e menos cierto que mediante documento registrado en esa misma Oficina Subalterna de Registro el 19 de julio de 2007, bajo el N° 21, Folio 38 al 142, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Tercer Trimestre, del cual anexa original y fotocopia, ese contrato de compra venta quedó resuelto, por lo que ellas han dejado de ser vendedoras de ese inmueble y por ende han dejado de ser legitimadas pasivas para sostener la acción de retracto legal arrendaticio y así pidió sea declarado por el Tribunal.
- Que resulta evidente que los demandantes carecen del derecho de subrogarse a que se refiere el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precisamente por no estar dado el presupuesto de hecho previsto en dicha norma, como lo es que el arrendador propietario hubiese vendido el inmueble arrendado a un tercero sin haber hecho el ofrecimiento a que se refiere el artículo 42 y 44 de la citada ley de arrendamientos.
- Que rechaza la demanda cabeza de autos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, en consecuencia pidió al Tribunal sea declarada con lugar la defensa aquí opuesta y sin lugar la demanda incoada en contra de sus representadas por retracto legal arrendaticio.
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LOS DEMANDADOS
De acuerdo a las actas procesales, como quedó establecido en la narrativa de este fallo, la parte actora intentó en fecha 14 de mayo de 2007 demanda de preferencia legal ofertiva en razón de ser arrendataria de un bien propiedad de las demandadas, el cual fuera enajenado por éstas al codemandado JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS, fundando la acción en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no se habría seguido el procedimiento pautado en dicha ley para enajenar bienes que están arrendados.
Citada la parte demandada, dentro de la oportunidad legal, el codemandado de autos JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS alegó su falta de cualidad e interés para sostener el juicio, pues a pesar de aceptar que el bien objeto del arrendamiento le fue vendido, tal contrato de compraventa quedó resuelto, por lo que dejó de ser comprador o adquirente y en consecuencia, dejó de ser legitimado pasivo para sostener la acción incoada en su contra, resultándole imposible convenir en el pedimento de subrogación accionado, pues la parte actora no tendría tal derecho de subrogarse en contrato de compraventa alguno (folio 117 y vuelto). Riela a los folios 118 y 119 copia fotostática simple del documento suscrito entre vendedoras y comprador resolviendo la compraventa.
Por su parte, las demandadas BEATRICE SCHMID SCHELLING y SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, a través de su apoderado judicial, al dar contestación a la demanda (folio 122 y su vuelto) alegaron igualmente su falta de cualidad e interés para sostener el juicio, por las mismas razones alegadas por su codemandado JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS, y junto con el escrito de contestación de la demanda acompañaron el original del documento mediante el cual se resolvió la compraventa (folios 125 y 126), otorgado por ante el Registro Público de este Municipio Libertador en fecha 19 de julio de 2007, inscrito bajo el No. 21, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero del Tercer Trimestre. Tal documento fue hecho valer en la etapa probatoria del proceso y admitido conforme a auto de fecha 8 de agosto de 2007, por no haber sido impugnada su validez por la parte contraria.
La pare actora por su parte, también lo promovió en el particular segundo de su escrito de pruebas para llevar al ánimo del Tribunal la existencia de un presunto fraude a la ley (folios 141 al 143).
El autor Luis Loreto, (1.976), en su obra “Excepción por Falta de Cualidad y Ensayos Jurídicos”. Ediciones Vega Rolando, S.R.L., Caracas - Venezuela, precisa algunos conceptos doctrinarios referente a la noción de cualidad, los cuales se transcriben a continuación:
“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar del derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado.
Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría hablarse de cualidad o legitimación activa, en el segundo caso de legitimación pasiva”. (...).
El problema de cualidad de esta manera se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejecuta, y el sujeto que es un verdadero titular u obligado concreto”.
Así las cosas y en vista de que la acción está intima y directamente relacionada con la compraventa realizada entre los demandados, pero resuelta posteriormente, como quedó demostrado en autos, este Tribunal debe ponderar tal situación para emitir un fallo sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la demanda, o un fallo de fondo.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en fecha 18 de mayo de 2001 (Expediente No. 00-2055), dejó asentado:
“El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso (omissis…)
… Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo (omissis…)
… Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso (…) debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil.” (Subrayado del escrito).

La preferencia ofertiva arrendaticia, a tenor de lo dispuesto en la otrora vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (y así se mantiene en la legislación arrendaticia vigente), es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, siempre que se dieran los supuestos establecidos en el artículo 42 de dicha Ley, estableciéndose en ella en beneficio del arrendatario o arrendataria defraudados por una venta a un tercero, la institución del retracto legal arrendaticio, entendiéndose éste como el derecho que tiene el arrendatario o arrendataria de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad (Art. 43 eiusdem).
El autor Emilio Calvo Baca, en su obra Código Civil Venezolano comentado y concordado, Ediciones Libra, págs. 590 y 591, comenta la definición del retracto legal contenida en el artículo 1546 del Código Civil, señalando:
“Nuestro retracto legal tiene origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia.
(…)
Supuestos del Derecho de Retracto Legal. El derecho de retracto legal supone:
(…)
2° Legitimación activa. Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no los causahabientes a título particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan de evitar con el derecho de retracto.
En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas (CC. Art 1.546, ap. 1°).
3° Legitimación pasiva. El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título. (Negrillas y subrayado del tribunal).
4° Forma de ejercicio. De acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.
(…)”

De manera que de acuerdo a la doctrina anteriormente señalada, debe considerarse que el extraño adquiriente, es decir, el comprador posee la legitimación pasiva para ser demandado por retracto legal. El fundamento del retracto legal radica en la venta del inmueble arrendado efectuada en contravención con el derecho de preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, es decir, vulnerando el derecho del mismo y negándole el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero.
Así las cosas, el arrendatario debe instaurar la demanda en contra del comprador y del propietario arrendador puesto que el retracto legal persigue la sustitución del extraño adquiriente por el arrendatario, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compra venta realizado con el arrendador, tanto más cuando todos los sujetos involucrados en tal relación tienen obligaciones que cumplir en torno a la negociación.
Ahora bien, si bien en principio el tercero comprador posee la cualidad requerida para ser demandado dentro del presente juicio, en virtud del análisis antes realizado, no puede dejar de considerar este Juzgador, el documento protocolizado en la Registro Público de este Municipio Libertador en fecha 19 de julio de 2007, inscrito bajo el No. 21, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero del Tercer Trimestre, y que constituye el fundamento por el cual los codemandados de autos oponen la falta de cualidad tanto de las ciudadanas BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID, como vendedoras y el ciudadano JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS como comprador, del mencionado documento, se evidencia que los codemandados dejaron sin efecto la negociación celebrada en fecha 30 de marzo de 2007, bajo el N° 2, folio 11 al 16, Protocolo 1°, Tomo Quincuagésimo Tercero del Primer Trimestre, contentiva de la venta del inmueble objeto del presente litigio.
Si bien el documento en cuestión es de fecha posterior a la admisión de la presente demanda, la cual fue el 18 de junio de 2007, mal puede estar dirigida o existir un pronunciamiento en contra de los codemandados quienes han dejado de poseer la cualidad requerida para ser demandados dentro del presente juicio, puesto que el documento a través del cual se dejó sin efecto el contrato de compra venta celebrado entre los codemandados de autos, es un documento protocolizado, el cual tiene valor de documento público y que no fue impugnado bajo la forma legal correspondiente, motivo por el cual deberá ser declarada con lugar la falta de cualidad de los codemandados en el presente juicio, pues el bien regresó al patrimonio de las enajenantes, siendo entonces imposible que se dé la subrogación a que se refiere el antes comentado artículo 43, pues el negocio jurídico que dio origen al proceso se extinguió. Y ASÍ SE DECIDE.
En razón a la segunda venta que fuere indicada por la parte actora en el ínterin del juicio, por la cual fue denunciado fraude procesal, el cual fue debidamente resuelto por este Tribunal, en el cuaderno correspondiente, en fecha 29 de julio de 2015, no puede ser objeto de pronunciamiento en este Juicio, por cuanto la persona quien funge como comprador, no es parte el presente procedimiento y nunca fue llamado como tercero interviniente al mismo.
En consecuencia, a tono con la sentencia de la Sala Constitucional arriba citada, advertido el Tribunal de la resolución de la venta hecha por las arrendadoras a un tercero, este Juzgador está facultado para declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta, sin necesidad de entrar a conocer del fondo de la controversia. Y ASÍ SE DECIDE.
III
DISPOSITIVA
Con base a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, procediendo en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la acción propuesta por los ciudadanos LIBIA CAROLINA COLMENARES y RONAL TOMAS ROMERO MADRID, contra los ciudadanos BEATRICE SCHMID SCHELLING VIUDA DE SHCNEIDER, SILVIA BEATRICE SCHNEIDER SCHMID y JUAN JOSÉ FERNÁNDEZ SOLIS, todos identificados en el presente fallo, en razón de la falta de cualidad e interés de los demandados.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas a la parte actora en razón de haberse realizado la resolución de la venta en fecha posterior a la introducción de la demanda, circunstancia que de no haber ocurrido, podría haber hecho triunfar la pretensión accionada.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal correspondiente, se acuerda la notificación de las partes en el presente juicio, para evitar la transgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
PUBLÍQUESE, CERTIFÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, en la ciudad de Mérida, a los cinco días del mes de octubre del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. CARLOS CALDÉRON GONZALEZ.
LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZMINY QUINTERO RIVAS.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley, siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde (2:40pm). Se libraron las boletas correspondientes. Conste,

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZMINY QUINTERO RIVAS.
Exp. 27317
CCG/LQR/vom