TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, dos (02) de octubre de dos mil quince (2015)
205° y 156º

EXPEDIENTE 7951

ACTA DE INICIO DE AUDIENCIA DE JUICIO

PARTE DEMANDANTE: ÁLVARO ESPINOZA PAREDES, venezolano, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-963.982, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora - demandante, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio JUAN JORGE ESPINOZA VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.715.127, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 53.052, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, estando igualmente representado por los abogados en ejercicio JOSÉ RAMÓN RANGEL MONTIEL, JUAN CARLOS CUESTA MAGGIOLO, SANDRO ANDRÉS GRESPÁN RAMÍREZ, AGUSTÍN CUESTA MAGGIOLO y LUÍS JOSÉ SILVA SALDATE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-1.703.605, V-8.044.949, V-9.882.493, V-16.443.602 y V-8.044.879, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 3.366, 41.211, 50.571, 127.200 y 42.306, en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS DE LATONERÍA Y PINTURA AUROCARS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha treinta (30) de julio de mil novecientos noventa y siete (1997), bajo el número 4, tomo A-19, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el número J-30502539-8, domiciliada en el viaducto Sucre, galpón s/n, sector Pie del Llano, en su carácter de parte arrendataria - demandada, representada por el ciudadano JOSÉ CLEMENTE VEGA NAVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.237.187, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, representada judicialmente por el abogado en ejercicio RAMÓN ALFONSO TERÁN DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.542.529, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.364, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil.

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

En el día de hoy, viernes dos (02) de octubre del año 2015, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), día y hora fijada para la continuación de la audiencia oral y pública del Expediente 7951, tal como consta en el folio 72 de conformidad con el Art. 874 del Código de Procedimiento Civil es por lo que este Tribunal procede a dar continuación con la misma; se deja constancia que se encuentra constituido el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con la presencia de la Juez abogada MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO, el secretario abogado ARMANDO JOSÉ PEÑA y el ciudadano alguacil DIONNY A. SUÁREZ A. En este estado y previo el anuncio de Ley realizado por el prenombrado Alguacil, el ciudadano secretario procede a verificar la presencia de las partes, al efecto se encuentra presente el apoderado judicial la parte demandante JUAN JORGE ESPINOZA VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.715.127, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 53.052, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, igualmente se encuentra presente el apoderado judicial de parte demandada el abogado RAMÓN ALFONSO TERÁN DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.542.529, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.364, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil. Verificada como ha sido la presencia de las partes y el motivo del presente acto, el Tribunal hace del conocimiento de los justiciables de la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia de juicio, por cuanto no se dispone de los medios necesarios para tal fin; seguidamente la Juez los insta al uso de los medios alternativos de solución de conflictos de conformidad con lo establecido en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandante, quien expuso: “En vista de no haberse logrado transacción ni conciliación alguna ratificamos en su totalidad la pretensión contenida en el libelo de la demanda, así mismo a los señalamientos efectuados en el escrito presentado en la audiencia preliminar, es todo”. Seguidamente, se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demanda, quien expuso: “Por cuanto se hizo ilusoria la reunión previa fijada por ante este Tribunal entre las partes, no se llegó a un acuerdo conciliatorio con la finalidad de culminar con el presente procedimiento, es todo”. Por cuanto de las intervenciones realizadas, se evidencia la imposibilidad de conciliar en este acto. Seguidamente la Juez procede a establecer las normas bajo las cuáles se va a llevar a cabo la audiencia, concediendo diez (10) minutos el derecho de palabra a cada parte para que expongan sus alegatos de demanda y defensa respectivamente, se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, quien expuso: “Es de sumamente importante puntualizar la ley vigente para el momento en el cual nace la obligación para el arrendador de conceder la prorroga legal, esta es la ley de mil novecientos noventa y nueve (1999) y no a la que hace referencia el demandado en la contestación y defensa, donde cita unos artículos que nada tienen que ver con la ley aplicable en el momento, es importante señalar que es el artículo 38 de la ley vigente para el momento la que marca la temporalidad, la certeza en el tiempo en el cual inicia y concluye la prorroga legal establecida en la misma, la cual para el caso que nos ocupa fue de tres (03) años, así mismo en el último aparte del artículo citado establece la posibilidad de la variación del canon de arrendamiento cuando es convenida por las partes, omisión deliberada por parte del demandado en su contestación motivado a que hace referencia a una ley inexistente para ese momento. Muy importante para este caso lo dispuesto en el artículo siguiente de la misma ley vigente de mil novecientos noventa y nueve (1999), es decir el artículo 39, donde claramente se expresa que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado. De las actuaciones contenidas en el expediente no se cuestiona el contrato suscrito por las partes en el años dos mil once (2011), prueba aportada por la parte demandada, contrato este a tiempo determinado con lo cual y, según lo establecido en la Ley vigente para el momento del mismo, es decir la de mil novecientos noventa y nueve (1999), nace por mandato de ley y de pleno derecho la obligación para el arrendador de otorgar la prorroga legal así como el derecho del arrendatario de disfrutar de ella o no. Igualmente no se cuestiona el recibo de pago o factura presentada junto con las demás pruebas del actor distinguida con la letra “C” en donde textualmente se deja constancia en la descripción de la misma lo siguiente: “mes de alquiler correspondiente al último mes de prorroga legal de local comercial ubicado al final de viaducto Sucre…”, con ambas pruebas citadas se da la certeza absoluta del cumplimiento de la prorroga legal, pues conjugan tanto el término inicial establecido en la Ley ya citada como el término final el cual se constata en el recibo anteriormente citado, dando eficacia jurídica y cumplimiento total de la prorroga legal, por lo tanto cumplimiento total de la obligación que tenia el arrendador para con el arrendatario. Es también importante señalar que el mismo artículo 38 antes referido, dispone que la relación arrendaticia se considerará a tiempo indeterminado, es decir, en el caso que nos ocupa tres (03) años a partir del primero (1º) de enero del año dos mil doce (2012), disponiendo igualmente en su último aparte que permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, esto es en el contrato suscrito en el año dos mil once (2011), lo cual se cumple en los sucesivos suscritos en los años dos mil doce (2012), dos mil trece (2013) y dos mil catorce (2014), suficientemente determinados y distinguidos en cuando a fecha y canon por parte del demandado en su escrito de contestación. Finalmente quiero alertar al Tribunal la temeraria afirmación por parte del demandado en cuanto a la existencia de un contrato suscrito en el año dos mil quince (2015), el cual se solicita se declare a tiempo indeterminado, por cuanto no se evidencia en ninguno de los escritos presentados por las partes, en ninguna de las pruebas aportadas por las partes, la existencia del mencionado contrato, queriendo sorprender en su buena fe al Tribunal. En virtud de ello, ratificamos todas nuestras actuaciones solicitándole respetuosamente a este Tribunal declare con lugar la pretensión contenida en el libelo suficientemente probada con el aporte de las pruebas de ambas parte y por las disposiciones anteriormente citadas, recordándole a la parte demandada lo dispuesto en el Artículo 1160 del Código Civil donde se resalta la buena fe en el cumplimiento del contrato, es todo”. Seguidamente se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, quien expuso: “Rechazo y contradigo a todo evento la pretensiones esgrimida por la parte actora en el presente juicio por considerar que están al margen de la ley que regulan la materia, en tal sentido voy a hacer referencia de lo contenido en las leyes para dejar constancia de lo siguiente, la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es sus disposiciones transitorias en su primera parte establece que todos los contratos entran en vigencia, en vigor de este decreto ley deben adecuarse con un lapso no mayor de seis (06) meses a lo establecido en el presente decreto, ahora bien ciudadana Jueza con bien es cierto la parte actora hace alusión de para el momento de que se le concede la prorroga legal a la parte demandada estaba en vigencia el decreto con rango, valor y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, en lo que respecta a la prorroga legal la cual fue notificada por la parte demandante a mi representado y contenida en el artículo vigésima sexta donde comunica formalmente de no renovar el contrato del inmueble objeto de este juicio y el cual tiene fecha veinte (20) de enero de dos mil doce (2012) acción esta que contradice la disposición legal que regula la materia el cual esta contemplado en el artículo 38 de que cite de último, es decir de inmobiliarios y el cual establece en forma clara que los contratos por tiempo determinado llegando el día del vencimiento del plazo estipulado este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, es decir, el primero (1º) de enero de dos mil doce (2012) obligatoriamente el contrato de arrendamiento suscrito ente en ciudadano José Clemente Vega, arrendatario y Álvaro Espinoza Paredes arrendador, se prorrogó automáticamente de acuerdo a este precepto legal y más no podía comunicarle la parte arrendadora al arrendatario de no prorrogar el contrato de arrendamiento que fue suscrito el veinte (20) de enero de dos mil doce (2012), fecha esta que legalmente ya se vio prorrogado el contrato de arrendamiento, siendo obligatorio para el arrendador, no obstante la parte demandante en su intervención anterior alega ese contrato fue convenio entre las partes, pero se olvida que dicho artículo 38 establece que para variar un canon de arrendamiento previo al haber otorgado la prorroga legal no debió de haberse hecho, ya que el mismo segundo aparte de dicho artículo establece que ese convenio entre las partes es valido si el inmueble estuviese exento de regulación, no obstante la misma ley en cuestión en su artículo 3, establece cuales son los contratos que están fueran del ámbito de este decreto ley y en el mismo no esta contemplado el local que hoy en día es objeto del contrato de arrendamiento, si bien es cierto que de conformidad con la parte transitoria que hice alusión anteriormente se le aplicara al presente contrato de arrendamiento en la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial el artículo 26 que regula el derecho de la prorroga legal establece a el vencimiento de los contratos de arrendamientos el arrendatario tendrá derecho para optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, en tal sentido, el mismo artículo 36 del que hablamos también su contenido es parecido al contenido del artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en lo referente que no se le puede comunicar su decisión de no renovar el contrato al arrendatario si este ya empezó a regir el nuevo el contrato de arrendamiento, es decir, el contrato termina el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil once (2011), más no puede comunicar el arrendador al arrendatario el derecho a la prorroga legal por cuanto ya nació el derecho de hacer uso de la nueva prorroga del contrato de arrendamiento, por cuanto dicha comunicación la hace en un contrato de arrendamiento en su cláusula vigésima sexta y el mismo fue suscrito por las parte el veinte (20) de enero de dos mil doce (2012), es decir, ya el presente contrato tenía veinte (20) días de haberse prorrogado si es que se puede decir que nace la tacita reconducción no obstante el en artículo 3 en la ley de regulación para uso comercial es muy claro y determinante donde establece que los derechos establecidos en este derecho ley son de carácter irrenunciable más adelante significa que todo acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo, en tal sentido ciudadana Juez, por todo y por cuanto antecede es que solicito muy respetuosamente a esta instancia que declare sin lugar la presente acción interpuesta por la parte demandante y con sus accesorios que dan de ley y declare el presente contrato por tiempo indeterminado, es todo”. Escuchando las exposiciones se procede a la evacuación de las pruebas promovidas por las partes y admitidas por el Tribunal, le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandante, quien expuso: “Ratifico en su totalidad las pruebas promovidas en el momento de ley reafirmando la pertinencia de las mismas donde se desprende la temporalidad cumplida, en cuanto al cumplimiento en su totalidad de los tres (03) años de prorroga legal establecidos en la ley, tanto en el término inicial como en el término final sin dejar dudas de la temporalidad histórica presente en la pretensión principal, produciendo eficacia jurídica, es todo”. A continuación se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte accionada, quien expuso: “Ratifico la promoción de pruebas solicitada ante este Tribunal por considerar que son veraces y exactas, tomando en cuenta la parte central que es cuando el arrendador concede el derecho de prorroga a la parte demandada o arrendataria, ya que lo hace de forma extemporánea tal como lo reflejé en la intervención inicial, es de hacer entre ver que esta es la parte central del presente juicio ya que, la parte demandante o actora irrespetó los precepto legales en el presente juicio, es todo”. Seguidamente se le otorga un breve lapso en cada una de las partes para las conclusiones y observaciones que consideren pertinentes, el actor procede a exponer: “En virtud del principio de comunidad de la prueba podemos concluir que en la prueba aportada por la parte demandada relativa al contrato de arrendamiento suscrito en el año dos mil once (2011), entre las partes demandada y demandante, podemos observar sin lugar a duda alguna se trata de un contrato a tiempo determinado y, por lo tanto nace inmediatamente, automáticamente por mandato de ley la obligación para el arrendador de otorgar la prorroga legal objeto de esta demanda la cual se cumplió en su totalidad y es la misma ley la que establece el carácter de pleno derecho con el cual opera la prorroga legal, contenido en el artículo 39 de la Ley vigente para el año dos mil once (2011), esto es la de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de mil novecientos noventa y nueve (1999), ahora bien es importante recordar una definición de pleno derecho, por lo cual citamos la contenida en la obra de Eduardo J. Couture, titulado vocabulario jurídico, donde concretamente establece lo siguiente: “Pleno Derecho: I. Definición: locación utilizada para significar que un efecto jurídico se produce por ministerio de la ley, sin necesidad de declaración judicial o acto jurídico privado alguno.”, es por ello que concluimos que la prorroga legal nace por mandato de ley al finalizar el contrato del año dos mil once (2011), esto es de pleno derecho no por concesión o actuación de ninguna de las partes, sino por disposición legal, lo cual genera certeza en cuanto a la temporalidad de la misma de acuerdo a cada caso contemplado en la norma, el cual en el caso concreto que nos ocupa se cumplió en su totalidad por parte del arrendador quien cumplió de buena fe, respetando el ordenamiento jurídico y el derecho del arrendatario contenido en la norma. De la prueba citada transcurrimos tres (03) años integralmente otorgados y demostrados en otra prueba no cuestionada, es decir, aceptada por el demandado la cual es el recibo de pago citado en el inicio de la primera intervención, donde podemos apreciar tanto el termino inicial de la prorroga legal por mandato de ley, como la pruebas de la conclusión de la misma con el recibo ya mencionado. Razón por la cual podemos concluir se han cumplido con todos los preceptos establecidos en la ley de obligatorio cumplimento por parte del arrendador, por lo cual debe declararse con lugar la demanda obligando al arrendatario restituir el inmueble en posesión en manos del arrendador, en las mismas condiciones que lo recibió, presentando solvencia de los servicios públicos y privados que hubiere contratado cancelando la compensación prevista en la ley y solicitada en el libelo, además de ser condeno en los costas y costas del presente proceso, es todo”. De igual manera, la parte accionada procede a exponer sus respectivas conclusiones y observaciones: “Es de hacer notar ciudadana Jueza que es de derecho el uso de la prorroga legal siendo obligatorio para el arrendador y potestativa para el arrendatario en cuanto al uso del beneficio que le concede la ley al arrendatario del derecho a la prorroga legal, pero para que se ponga en efecto dicho derecho tiene que haber una previa notificación por parte del arrendador y dicho beneficio no opera de derecho es decir, el arrendador tiene que notificarle al arrendatario el uso del derecho a la prorroga legal y el cual lo hizo en forma extemporánea y no como lo establece el artículo que regula la materia de la prorroga legal, el cual esta contenido si es que se le aplica este decreto de rango, valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario en su artículo 38, el cual es claro y preciso, la forma en que debe comunicársele al arrendatario su decisión de no renovarle el contrato de arrendamiento o en su defecto la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial en su artículo 26, el cual establecen cuales son las directrices para poder comunicarle al arrendatario su decisión de no renovarle el contrato de arrendamiento, igual que la ley anterior es sumamente claro y preciso este artículo 26, aún más la parte arrendadora siguió suscribiendo contratos de arrendamientos con el arrendatario en los años dos mil once (2011), dos mil doce (2012) y dos mil trece (2013), donde le incrementan el monto del canon de arrendamiento de cada año, razón esta que lo prohíben los mismo artículos que regulan la materia, es de entender y así lo creemos nosotros que el arrendador se creyó convencido, de que la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento lo hizo en forma extemporánea, por tal sentido fue cuando realizó los tres (03) contratos de arrendamientos sucesivos es decir del los años dos mil once (2011), dos mil doce (2012) y dos mil trece (2013), pero no fue así, cuando tuvimos la sorpresa, que para comienzos de este año y demanda por incumplimiento del contrato de arrendamiento a causa del vencimiento de la prorroga legal, razón esta por la cual, solicito a este respetable Tribunal que declare sin lugar la presente acción intentada contra mi representado, por cuanto adolece de todos y cada uno de estos vicios de forma ilegal, que quiere demostrar al Tribunal que esta actuando apegado a la Ley, razón esta que vuelvo y repito que declare sin lugar y en su defecto declare el contrato por tiempo indeterminado, es todo”. Oídas sus intervenciones, la ciudadana Juez entra en etapa decisoria y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil se retira por un tiempo que no excederá de 30 minutos.

De regreso a la sala la Juez pasa a dictar en forma oral el dispositivo del fallo, con indicación de la síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho para declarar:

Del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables sostienen una relación contractual arrendaticia desde hace mas de diez (10) años, punto éste no controvertido, por la cual se encuentran obligados entre sí, conforme a lo previsto en el Código Civil y demás normativa arrendaticia aplicable al caso. La notificación de no prórroga realizada en el contrato de arrendamiento tiene plena validez, sin embargo la misma en ninguno de los casos es aplicable al contrato que se encuentra discurriendo, por cuanto el mismo dio inicio en fecha primero (1º) de enero de dos mil doce (2012) y la notificación de no prórroga se realiza al momento de la firma del contrato, esto es en fecha veinte (20) de enero de dos mil doce (2012); en consecuencia y dadas las anteriores consideraciones, el contrato en cuestión no se prorrogaría más allá de su vencimiento en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil doce (2012), dando inicio a la correspondiente prórroga legal en fecha primero (1º) de enero de dos mil trece (2013). Y ASÍ SE DECLARA.

Expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración mayor a los diez (10) años, hecho éste en que ambas partes convinieron, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le corresponden a la parte arrendataria – demandada tres (3) años de prórroga legal, finalizando la misma en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil quince (2015). Por lo expuesto, esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor de la parte arrendataria – demandada, se encuentra en curso, por lo cual la relación arrendaticia es a tiempo determinado y, por ende, no procedente la acción incoada, por lo que resulta forzoso declarar SIN LUGAR la petición del accionante; se condena en el pago de las costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa, esto conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo establecido en el artículo 877 ejusdem, este Juzgado procederá a publicar el texto íntegro del presente fallo dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al de hoy. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los dos (02) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. Es todo, se terminó y leyó, firmando conformes siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).-

LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO

EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA

ABG. JUAN JOSÉ ESPINOZA VÁSQUEZ

EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

ABG. RAMÓN ALFONSO TERÁN DÍAZ

EL ALGUACIL

DIONNY A. SUÁREZ A.

EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 01.-

Srio.