TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
EXPEDIENTE N° 7928
DEMANDANTE(S): VILORIA SIMANCAS MARY YASMIN.-
DEMANDADO(S): DI VITTORIO SUSI GAETANO, GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA y YOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Vivienda).-
Fecha de admisión: veintisiete (27) de marzo de dos mil quince (2015).-

206º y 157º

CAPÍTULO I
DE LA NARRATIVA

El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda interpuesto por la ciudadana MARY YASMIN VILORIA SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.001.004, domiciliada en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, debidamente asistida por la abogada BETTY JOSEFINA RONDÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.490.740, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.014, de este domicilio y jurídicamente hábil, mediante el cual proceden a demandar por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Vivienda) a los ciudadanos GAETANO DI VITTORIO SUSI, GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA y YOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO, venezolanos el primero y el segundo, italiana la tercera, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.014.055, V-18.618.331 y E-96.142, respectivamente, domiciliados en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles.

Al folio 64, consta auto dictado por este Tribunal en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil quince (2015), admitiendo la demanda propuesta y emplazando a la parte accionada para su comparecencia al quinto día siguiente al que conste en autos la última de las citaciones, para celebrar la correspondiente audiencia de mediación. Riela a los folios 69 y 71, diligencias suscritas por el Alguacil de este Tribunal en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil quince (2015), mediante la cual consignó recibos de citación debidamente firmados, librados a los ciudadanos YOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO y GAETANO DI VITTORIO SUSI. Riela al folio 73, diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil quince (2015), mediante la cual consignó recibo y recaudos de citación sin firmar librados al ciudadano co-demandado GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA. Al folio 85, se dictó auto de fecha siete (07) de mayo de dos mil quince (2015), acordando la citación de la parte co-demandada, ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA, por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Se lee al folio 88, poder apud acta otorgado por los ciudadanos GAETANO DI VITTORIO SUSI y YOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO, parte co-demandada, a los abogados en ejercicio LEIX TERESA DE JESÚS LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, titulares de las cédulas de identidad números V-3.297.575 y V-14.806.641, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.882 y 109.816, en su orden y jurídicamente hábiles. Se lee al folio 90, diligencia suscrita por la parte actora en fecha dos (02) de junio de dos mil quince (2015), consignando periódicos donde aparece publicado el cartel de citación librado. Evidencia al folio 91, poder apud acta otorgado por la ciudadana MARY YASMIN VILORIA SIMANCAS, parte demandante, a la abogada BETTY JOSEFINA RONDÓN, ya identificadas. La Secretaria del Tribunal dejó constancia al folio 96, que en fecha nueve (09) de julio de dos mil quince (2015) fijó en el domicilio del ciudadano co-demandado el cartel de citación librado. Al folio 97, la Secretaria del Tribunal dejó constancia en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil quince (2015) que transcurrido el lapso para la comparecencia de la parte demandada conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil no compareció ni por sí ni por apoderado judicial. Consta al folio 25, se dictó auto acordando la solicitud de nombramiento de defensor público al ciudadano co-demandado GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA. Se lee al folio 101, diligencia de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil quince (2015) suscrita por la Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, titular de la cédula de identidad número V-14.267.034, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 103.369 y hábil, mediante la cual aceptó su designación como defensora del ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA. En fecha catorce (14) de octubre de dos mil quince (2015), el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la defensora pública del ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA, lo cual consta al folio 104. El ciudadano co-demandado GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA, en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil quince (2015), otorgó poder apud acta a los abogados LEIX TERESA DE JESÚS LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, anteriormente identificados, el cual corre inserto al folio 106. Riela a los folios 108 y 109, acta de audiencia de mediación celebrada en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil quince (2015), en la cual se prorrogó para el día tres (03) de noviembre de dos mil quince (2015), folio 112 y 113, resultando infructuosa la oportunidad de conciliar, se le ordenó a la parte accionada dar contestación a la demanda dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. A los folios 114 al 117, se lee escrito de contestación a la demanda, suscrito en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil quince (2015). A los folios 121 al 124, se dictó sentencia interlocutoria en fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil quince (2015), fijando los puntos controvertidos en la presente causa, igualmente se ordenó abrir un lapso de ocho (08) días para la promoción de pruebas. Al folio 12, riela escrito de promoción de pruebas suscrito por la parte demandada en fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil quince (2015). Al folio 138, la secretaria dejó constancia que en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015), la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha quince (15) de enero de dos mil dieciséis (2016) se dictó auto de admisión de pruebas el cual corre inserto al folio 141. Consta al folio 145 que la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de conclusiones en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil dieciséis (2016). A través de diligencia de fecha veinte (20) de enero de dos mil dieciséis (2016), los apoderados judiciales de la parte accionada apelaron del auto de admisión de pruebas, la cual fue oída en un solo efecto a través de auto dictado en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil dieciséis (2016). A los folios 198 y 199, se dictó sentencia interlocutoria de fecha veintiuno (21) de enero de dos mil dieciséis (2016), negando la petición de revocatoria de la decisión proferida en fecha quince (15) de enero de dos mil dieciséis (2016), por tratarse de una sentencia interlocutoria simple. Consta a los folios 159 y 160, acta de audiencia de juicio levantada en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil dieciséis (2016), la cual a petición de las partes fue prolongada al día cuatro (04) de marzo del dos mil dieciséis (2016), acordándose del mismo modo para la fecha pautada nuevamente su prolongación para la fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil dieciséis (2016), que su vez se prolongo para la fecha catorce (14) de abril del dos mil dieciséis (2016), todo ello según se desprende de los folios 162 al 165 y 167 al 172.

CAPÍTULO II
DE LA MOTIVA

LA PARTE ACTORA EXPONE EN SU ESCRITO LIBELAR ENTRE OTRAS COSAS LO SIGUIENTE: Que desde hace dieciséis (16) años es arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en las residencias Don Tulio, distinguido con el número 2-C, en la avenida Don Tulio Febres Cordero, cruce con la calle 36-A, urbanización Los Eucaliptos, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, conforme consta de sendos contratos de arrendamientos de fechas primero (1º) de marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999), primero (1º) de marzo de dos mil (2000), primero (1º) de mayo de dos mil uno (2001), primero (1º) de mayo de dos mil dos (2002), primero (1º) de noviembre de dos mil cuatro (2004), primero (1º) de noviembre de dos mil siete (2007), primero (1º) de julio de dos mil ocho (2008). Que dicho inmueble fue adquirido por el ciudadano GAETANO DI VITTORIO SUSI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.014.055, de este domicilio y hábil, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, con fecha diecisiete (17) de octubre de mil novecientos ochenta y tres (1983), inserto bajo el número 12, protocolo primero, tomo 4, cuarto trimestre. Que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento según consta de recibos de pagos realizados ante la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), donde lleva consignando a partir del día nueve (09) de mayo de dos mil trece (2013), por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00). Que el propietario del inmueble, el ciudadano GAETANO DI VITTORIO SUSI, vendió el apartamento al ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-18.618.331, de este domicilio y hábil, conforme consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, con fecha tres (03) de febrero de dos mil seis (2006), registrado bajo el número 10, folios 57 al 62, protocolo primero, tomo décimo tercero, del primer trimestre. Que la venta en mención se hizo sin antes haber efectuado la debida notificación para ejercer el derecho preferente individual de oferta para adquirir el inmueble por parte de la arrendataria. Que es por todo lo expuesto que demanda a los ciudadanos GAETANO DI VITTORIO SUSI, GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA y YOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO, venezolanos el primero y el segundo, italiana la tercera, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.014.055, V-18.618.331 y E-96.142, domiciliados en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles, a fin de que convenga en que el inmueble objeto de la presente demanda, debió haberse vendido a su persona y en consecuencia que la venta se hizo por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), hoy por la reconvención monetaria CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), siendo la ciudadana aquí demandante quien debe sustituir al comprador en el mencionado negocio y por lo tanto, el ciudadano GAETANO DI VITTORIO SUSI, debe otorgarle o a ello ser condenado por el tribunal el documento protocolizado de compra-venta por ante la respectiva oficina subalterna, en cuyo acto pagará el precio respectivo de la misma, debiendo los demandados convenir en dicha venta, libre de todo gravamen. Que estima la presente demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00), equivalentes a DOSCIENTAS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (266,66 U.T.).

LA PARTE DEMANDADA EN SU OPORTUNIDAD LEGAL DIO CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Que rechazan en todas y cada una de sus partes la demanda cabeza de autos, especialmente las afirmaciones hechas por la actora de que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, pues lo propios recibos de consignaciones expedidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, demuestran el pago tardío de las pensiones arrendaticias, cuyas fechas de pago efectivo y real (déposito en el banco), constan tanto de los sellos húmedos estampados por la institución bancaria, como del documento administrativo. Que rechazan por otra parte que el co-demandando GAETANO DI VITTORIO SUSI, estuviese obligado a notificarle su presunto derecho preferente para adquirir el inmueble, pues tal derecho le compete solo al arrendatario solvente para la fecha de la negociación, conforme lo establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha y la ley que hoy rige el arrendamiento de viviendas, y no acreditó junto con el libelo su solvencia arrendaticia, y es por lo que solicitan la inadmisibilidad in limine litis. Es por lo expuesto que rechazan que la actora deba sustituir al comprador en la propiedad del inmueble objeto del proceso. Que rechazan que la actora sea mantenida en la posesión física del inmueble arrendado, pues como ella misma lo afirma en el libelo, existe un juicio por ante este mismo Tribunal que declaró con lugar la demanda por vencimiento de prórroga legal arrendaticia, contenido en el expediente número 7106, el cual se encuentra en fase de ejecución voluntaria y en base al cual se opuso la defensa de falta de cualidad o interés de la actora al intentar el juicio por haber perdido su condición de arrendataria.

LA PARTE DEMANDANTE PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los contratos de arrendamiento que rielan del folio ocho (08) al folio veintiuno (21), con el objeto de demostrar la relación arrendaticia existente entre la demandante, ciudadana MARY YASMIN VILORIA SIMANCAS y el ciudadano GAETANO DI VITTORIO SUSI, sobre un inmueble ubicado en la avenida Don Tulio Febres Cordero, parte integrante de las residencias Don Tulio Febres Cordero, distinguido con el número 2-C, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se evidencia la relación arrendaticia que han sostenido los justiciables en la presente causa, desde el primero (1º) de marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999), aunado al hecho que los instrumentos en cuestión no fueron impugnados, desconocidos o tachados de falsedad por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del documento de propiedad que fuera protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha tres (03) de febrero de dos mil seis (2006), que obra del folio veintidós (22) al veintisiete (27) del expediente, con el objeto de demostrar que en la referida fecha se materializó la negociación entre el arrendador y el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA, sin la debida notificación de venta dirigida a la arrendataria, aquí demandante, señalando que para ése momento cumplía con los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; igualmente pretende demostrar que en la fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil quince (2015), es cuando la aquí demandante se entera de la negociación realizada. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, solo en lo que respecta a la fecha cierta en que se realizó la venta del inmueble descrito en autos; respecto al argumento de la accionante que es en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil quince (2015), que se entera de la referida negociación, esta Juzgadora no lo aprecia ni le otorga valor probatorio, por cuanto se evidencia de la Planilla Única Bancaria (P.U.B.) contenida en el documento promovido, que la misma fue expedida en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil quince (2015); finalmente, de la prueba en cuestión, no se desprende elemento de convicción alguno que para el momento de la celebración del negocio jurídico la parte arrendataria – demandante cumpliera con la totalidad de los requisitos de procedencia de la acción incoada previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, texto legal vigente para el momento en que se llevó a cabo la traslación de la propiedad del inmueble en cuestión. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de las planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), las cuales cursan del folio veintiocho (28) al cincuenta y siete (57), con lo cual se demuestra la resistencia del arrendador a no recibir el pago del canon de arrendamiento, situación que según arguye el promovente obligó a la arrendataria en el año dos mil doce (2012) a realizar dichos pagos ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. En atención a la referida prueba, siendo los documentos promovidos de carácter administrativo, es preciso traer a colación el criterio reiterado y plasmado en decisión número 01612 proferida por la Sala Político – Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil once (2011), que estableció:
“(…) Respecto a los referidos documentos, esta Sala en su jurisprudencia ha establecido que tales instrumentos pertenecen a la categoría de “documentos administrativos” los cuales son considerados como una tercera categoría documental intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se considera fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicables para su valoración las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencias N° 1748 del 11 de julio de 2006, caso: Multiservicios Disroca, C.A. y Nº 01492 del 14 de agosto de 2007, caso: Andamios Anderson de Venezuela, C.A.)”.
Ahora bien, expresa la parte promovente que dichas documentales contienen el pago de los cánones de arrendamiento a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), desde el año dos mil doce (2012), motivado a la negativa del arrendador a recibir dicho pago; sin embargo, de tales instrumentos no se evidencia la certeza de lo expuesto; así mismo, de las planillas en cuestión, se desprende la siguiente indicación:
Cancele el monto “Total a Pagar del canon” dentro de los cinco (5) primeros días hábiles pasado el vencimiento de cada mes, en efectivo o cheque del mismo banco. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. (Negrillas de este Despacho).
En razón de lo expuesto y con el objeto de verificar la argüida solvencia del arrendatario, es por lo que ésta Juzgadora pasa a verificar los pagos realizados:
Fecha de pago Correspondiente a mes Fecha de pago Correspondiente a mes
1 06/06/2013 Agosto 2012 17 29/09/2014 Diciembre 2013
2 05/12/2013 Septiembre 2012 18 22/10/2014 Enero 2014
3 10/03/2014 Octubre 2012 19 19/11/2014 Febrero 2014
4 11/03/2014 Noviembre 2012 20 24/11/2014 Marzo 2014
5 11/04/2014 Diciembre 2012 21 11/12/2014 Abril 2014
6 28/04/2014 Enero 2013 22 Sin soporte Mayo 2014
7 05/05/2014 Febrero 2013 23 26/01/2015 Junio 2014
8 12/05/2014 Marzo 2013 24 26/01/2015 Julio 2014
9 20/05/2014 Abril 2013 25 27/01/2015 Agosto 2014
10 26/05/2014 Mayo 2013 26 27/01/2015 Septiembre 2014
11 06/06/2014 Junio 2013 27 06/02/2015 Octubre 2014
12 13/06/2014 Julio 2013 28 10/02/2015 Noviembre 2014
13 26/06/2014 Agosto 2013 29 10/02/2015 Diciembre 2014
14 27/08/2014 Septiembre 2013 30 19/02/2015 Enero 2015
15 27/08/2014 Octubre 2013 31 19/02/2015 Febrero 2015
16 29/09/2014 Noviembre 2013 - - -

Ahora bien, respecto a dichos pagos, resulta inexorable traer a colación el criterio sustentando en Jurisprudencia pacífica del máximo Tribunal de la República, precisamente en sentencia de fecha nueve (09) de junio de dos mil cinco (2.005), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, que estableció:
“(…omissis…) Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación en sí misma una causal de resolución del mismo (….omissis…)”.
A los efectos, el artículo 42 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Así mismo, el artículo 67 ejusdem, señala:
“El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Finalmente, el encabezado del artículo 68 del referido texto legal, expresa:
“El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia”.
Ahora bien, de lo expuesto se debe concluir forzosamente que el arrendatario – demandante, aquí promovente, no ha cumplido con su obligación contractual de pagar oportunamente el canon de arrendamiento, puesto que ha permanecido en estado de insolvencia hasta por dieciséis (16) meses, sin generar elemento probatorio que evidencie una justa causa. En razón de las consideraciones expuestas, no se aprecia ni se le otorga valor probatorio a la prueba in comento, en los términos como fue promovida. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la Certificación de Gravámenes solicitada ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, de fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil quince (2015), correspondiente al inmueble objeto del presente litigio y del que se desprende la propiedad recaída en el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, sólo precisando que conforme a Planilla Única Bancaria (P.U.B.) contenida en el documento promovido, se evidencia que la referida certificación fue requerida en fecha veinte (20) de febrero de dos mil quince (2015) y no en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil quince (2015), como erradamente lo señala la promovente. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la constancia de relación de pagos expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Bolivariano de Mérida, de fecha diez (10) de noviembre de dos mil quince (2015), con el objeto de demostrar la insolvencia arrendaticia de la actora y que destruye su pretendida solvencia para intentar la presente acción. En atención a la referida prueba, siendo la misma de carácter administrativo, es preciso traer a colación el criterio reiterado y plasmado en decisión número 01612 proferida por la Sala Político – Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil once (2011), que estableció:
“(…) Respecto a los referidos documentos, esta Sala en su jurisprudencia ha establecido que tales instrumentos pertenecen a la categoría de “documentos administrativos” los cuales son considerados como una tercera categoría documental intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se considera fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicables para su valoración las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencias N° 1748 del 11 de julio de 2006, caso: Multiservicios Disroca, C.A. y Nº 01492 del 14 de agosto de 2007, caso: Andamios Anderson de Venezuela, C.A.)”.
Ahora bien, por cuanto de la instrumental promovida se evidencia detalladamente la fecha de pago de los cánones de arrendamiento, concluyendo que la arrendataria incumplió con su obligación de pago oportuna, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba, promueve el valor y mérito jurídico probatorio de las planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) y que fueran acompañadas por el demandante junto a su libelo de demanda, con el objeto de demostrar la insolvencia de la actora por la falta oportuna de pago de las pensiones arrendaticias. En atención a la referida prueba y tal como fue ya establecido en la parte motiva del presente fallo respecto a dichos pagos a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), el arrendatario – demandante, no ha cumplido con su obligación contractual de pagar oportunamente el canon de arrendamiento, puesto que ha permanecido en estado de insolvencia hasta por dieciséis (16) meses, sin generar elemento probatorio que evidencie una justa causa. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, aprecia y le otorga valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada del expediente 7106 que cursa ante éste Tribunal, el cual se encuentra en fase de ejecución. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora constata que dicha copia se corresponde a expediente cuya acción se encuentra referida a Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, donde funge como demandada la ciudadana MARY YASMIN VILORIA SIMANCAS, y como accionante la ciudadana ANNA LUISA DI VITTORIO SSILVESTRI, teniendo como objeto el bien inmueble del cual aquí se demanda su retracto arrendaticio, causa en la cual se profirió sentencia en fecha dos (2) de mayo de dos mil once (2011), declarada definitivamente firme el nueve (9) de mayo de dos mil once (2011), por medio de la cual se declaró CON LUGAR la acción intentada, encontrándose actualmente a la espera que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda otorgue solución habitacional definitiva o refugio temporal a la ciudadana MARY YASMIN VILORIA SIMANCAS. En razón de lo expuesto, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso como Defensa Previa al Pronunciamiento de Fondo “La Falta de Cualidad o Interés de la Actora para intentar la presente acción”, esto conforme a lo regido en el artículo 361 de la Norma Civil Adjetiva. Arguye el accionado que la insolvencia de la actora le quita el interés jurídico que exige el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil; así mismo manifiesta que para el momento en que se intenta la presente acción, la demandante ya había perdido el carácter de arrendataria, esto en razón a que éste mismo tribunal en fecha dos (02) de mayo de dos mil once (2011), dictó sentencia declarando el fin del arrendamiento por haberse agotado la prórroga legal, sentencia ya definitivamente firme a la espera de la ejecución forzosa. En éste sentido, en lo que respecta a la presunta falta de interés de la demandante por el estado de insolvencia de la arrendataria – accionante, dicho elemento es uno de los requisitos de procedencia de la acción ejercida, por lo que será dirimida por éste Despacho en el pronunciamiento de fondo, no siendo procedente in limini litis dictaminar dicho estado. Y ASÍ SE DECLARA.

Así mismo, en atención al hecho que la demandante al momento de intentar la presente acción no ostenta ya el carácter de arrendataria, esto producto de la decisión proferida y a la cual ya se hizo alusión, es preciso señalar que los requisitos de procedencia se deben constatar al momento en que se produjo el supuesto de hecho y de esta manera verificar si éste se subsume en el presupuesto de Ley. Y ASÍ SE DECLARA.

De igual manera, la parte demandada opuso como defensa previa, conforme a lo establecido en el artículo 361 de la Norma Civil Adjetiva, la Prescripción Quinquenal, esto por aplicación analógica del artículo 1.346 del Código Civil. Argumenta el accionado que la acción de retracto legal arrendaticio, implica en definitiva la nulidad de la compra – venta realizada entre el arrendador y el tercero adquirente, de manera que le es aplicable lo dispuesto en el artículo 1.346 del Código Civil, que establece que la acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco (5) años. Ahora bien, es preciso hacer del conocimiento de los justiciables que el retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 43 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pretende dejar sin efecto la venta efectuada en contravención a lo allí dispuesto; por el contrario, persigue afirmar la existencia de la operación traslativa del derecho de propiedad, pero cambiando la figura del adquiriente original, es decir, la del tercero ajeno a la relación arrendaticia, por la del arrendatario, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 42 ejusdem; de modo que no es posible, o peor aún, resultaría contradictorio anular y dejar sin efecto la operación de compraventa efectuada por el arrendador - propietario y concomitantemente subrogar al actor en la venta que precisamente solicita sea dejada sin efecto, pues al dejarla sin efecto deja de existir, desaparece del ámbito jurídico la obligación contractual de vender y, por ende, desaparecería el derecho del actor a ejercer el retracto legal arrendaticio, pues éste solo subsiste si existe a su vez una venta efectuada a un tercero en contravención al tantas veces mencionado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo expuesto, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR las defensas previas opuestas. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUIDAMENTE, ESTE TRIBUNAL PASA A RESOLVER EL FONDO DE LA CONTROVERSIA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

PRIMERO: Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que el actor funda su demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en atención al hecho que el inmueble del cual es arrendataria desde el mes de marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999), fue vendido a un tercero sin que el arrendador le ofreciera en venta, dada la preferencia que por Ley le correspondía. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Ahora bien, a los efectos de dirimir el conflicto planteado, se debe precisar el marco normativo aplicable al caso de marras, lo cual no es otra cosa que determinar el texto normativo vigente al momento en que se generó el supuesto de hecho, valga decir, la venta del inmueble contraído en autos; en consecuencia; en éste sentido, de autos se desprende que el inmueble en cuestión fue dado en venta por los ciudadanos GAETANO DI VITTORIO SUSI y IOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO al ciudadano GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA en fecha tres (3) de febrero de dos mil seis (2006), por lo que se debe concluir que la norma sustantiva a aplicar es la contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845, de fecha siete (7) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999). Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: A los efectos, el artículo 43 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
”El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. (negrillas de éste Despacho).
En éste sentido, el artículo 42 ejusdem, señala:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Ahora bien, los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio vienen determinados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, agregando algunos propios de la institución. Dichos requisitos determinan la carga probatoria del demandante, los cuales se detallan a continuación:

a) Respecto al arrendatario: 1) Que tenga más de dos (02) años como tal; 2) Que esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias; Ahora bien, expresa la parte promovente que las documentales consignadas contienen el pago de los cánones de arrendamiento a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), desde el año dos mil doce (2012), motivado a la negativa del arrendador a recibir dicho pago; sin embargo, de tales instrumentos no se evidencia la certeza de lo expuesto; así mismo, de las planillas en cuestión, se desprende la siguiente indicación:
Cancele el monto “Total a Pagar del canon” dentro de los cinco (5) primeros días hábiles pasado el vencimiento de cada mes, en efectivo o cheque del mismo banco. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. (negrillas de éste Despacho).
En razón de lo expuesto y con el objeto de verificar la argüida solvencia del arrendatario, es por lo que ésta Juzgadora pasa a verificar los pagos realizados:
Fecha de pago Correspondiente a mes Fecha de pago Correspondiente a mes
1 06/06/2013 Agosto 2012 17 29/09/2014 Diciembre 2013
2 05/12/2013 Septiembre 2012 18 22/10/2014 Enero 2014
3 10/03/2014 Octubre 2012 19 19/11/2014 Febrero 2014
4 11/03/2014 Noviembre 2012 20 24/11/2014 Marzo 2014
5 11/04/2014 Diciembre 2012 21 11/12/2014 Abril 2014
6 28/04/2014 Enero 2013 22 Sin soporte Mayo 2014
7 05/05/2014 Febrero 2013 23 26/01/2015 Junio 2014
8 12/05/2014 Marzo 2013 24 26/01/2015 Julio 2014
9 20/05/2014 Abril 2013 25 27/01/2015 Agosto 2014
10 26/05/2014 Mayo 2013 26 27/01/2015 Septiembre 2014
11 06/06/2014 Junio 2013 27 06/02/2015 Octubre 2014
12 13/06/2014 Julio 2013 28 10/02/2015 Noviembre 2014
13 26/06/2014 Agosto 2013 29 10/02/2015 Diciembre 2014
14 27/08/2014 Septiembre 2013 30 19/02/2015 Enero 2015
15 27/08/2014 Octubre 2013 31 19/02/2015 Febrero 2015
16 29/09/2014 Noviembre 2013 - - -
Ahora bien, respecto a dichos pagos, resulta inexorable traer a colación el criterio sustentando en Jurisprudencia pacífica del máximo Tribunal de la República, precisamente en sentencia de fecha nueve (9) de junio de dos mil cinco (2.005), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, que estableció:
“(…omissis…) Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación en sí misma una causal de resolución del mismo (….omissis…)”.
A los efectos, el artículo 42 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Así mismo, el artículo 67 ejusdem, señala:
“El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble cuyo retracto se pretende y 4) Que ejerza el derecho dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de notificación que le haga el adquirente de la negociación celebrada.
b) Respecto al propietario arrendador: 1) Que no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem; 2) Que se haya realizado dicha notificación omitiendo alguno de sus requisitos; 3) Que efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado o 4) Que sus condiciones fueren más favorables a las ofrecidas al arrendatario.
c) Respecto al tercero adquirente: 1) Que haga la notificación cierta de la negociación que celebró con el propietario arrendador y 2) Que anexe a dicha notificación copia del documento contentivo de la negociación.
A los efectos, se constata de autos que efectivamente el arrendador propietario realizó la venta del inmueble en cuestión a un tercero sin haber previamente ofrecido auténticamente en venta el mismo al arrendatario; de igual manera, no consta en autos notificación del tercero adquirente al arrendatario de la negociación realizada. Y ASÍ SE DECLARA.

Finalmente, respecto a la carga probatoria que le corresponde al arrendatario – demandante, se constata de autos que: PRIMERO: ciertamente la arrendataria al momento de la venta del inmueble, tenía más de dos (2) años ostentando tal carácter; así mismo, SEGUNDO: se presume iuris tantum que la accionante arrendataria tuvo conocimiento de la negociación realizada en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil quince (2015), por lo que al momento de intentar la presente acción en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil quince (2015), habían transcurrido treinta y tres (33) días, estando dentro del lapso previsto en el texto legal arrendaticio; sin embargo, TERCERO: la arrendataria no generó elemento de convicción alguno que demostrara su solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento para el momento en que se generó el supuesto de hecho, valga decir, para la fecha de venta del inmueble contraído en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTO: A los efectos, el encabezado del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En éste sentido, dada la pretensión del actor, referida a la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO la parte accionante no logró demostrar plenamente el cumplimiento de todas las condiciones o requisitos de procedencia previstos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precisamente en lo que se refiere a la solvencia del arrendatario al momento de la enajenación del inmueble, por lo que esta Juzgadora dictamina que la situación jurídica existente no se subsume en el supuesto establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO: El encabezado del artículo 254 de la Norma Adjetiva Civil, establece:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.
Así mismo, el encabezado del artículo 12 ejusdem, señala:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia”.
Por todas las consideraciones expuestas, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar SIN LUGAR la acción propuesta por el actor, tal y como se declarará formalmente en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPITULO III
DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana MARY YASMIN VILORIA SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.001.004, domiciliada en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, debidamente representada por su apoderada judicial abogada BETTY JOSEFINA RONDÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.490.740, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.014, de este domicilio y jurídicamente hábil, contra los ciudadanos GAETANO DI VITTORIO SUSI, GUSTAVO ANDRÉS DI VITTORIO MOLINA y YOLE SILVESTRI DE DI VITTORIO, venezolanos el primero y el segundo, italiana la tercera, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.014.055, V-18.618.331 y E-96.142, domiciliados en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles, representados por sus apoderados judiciales abogados LEIX TERESA DE JESÚS LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.297.575 y V-14.806.641, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.882 y 109.816, respectivamente, de este domicilio y jurídicamente hábiles, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que las partes se encuentran a Derecho para conocer de la misma e interponer los recursos que estimen pertinentes. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los veinticinco (25) días del mes de abril de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-

LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO
EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 01.-

Srio.