TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
Mérida, veintiuno (21) de diciembre de dos mil dieciséis (2016)

206° y 157°

Concluido como se encuentra el lapso para dar contestación a la demanda en la presente causa y celebrada la audiencia preliminar, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a FIJAR LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA, en los siguientes términos:

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:

• Que son propietarios de un bien inmueble, consistente en un local comercial, signado con el Nº 15-4, ubicado en la planta baja del edificio, en la avenida seis (6) Rodríguez, con calle 15, de la ciudad de Mérida Parroquia Arias, municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, dicho inmueble tiene un área de Sesenta y Dos Metros con Veinte Centímetros (62,20 Mts), consta de un local con baño, cuyos linderos se encuentran señalados en el escrito libelar.
• Que adquirieron la propiedad según consta en Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el Nº 3, Folio 38 al Folio 42, Tomo 50, Primer Trimestre, de fecha 30 de marzo de 2007.
• Que en Documento Autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Bolivariano de Mérida, inscrito bajo el Nº 19, Tomo 200, de los Libros de Autenticaciones de fecha 04 de septiembre de 2.012, consta que a la ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, le dieron en venta un (1) Fondo de Comercio denominado “ABASTOS CASITA DE ORO”, inscrito por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero, bajo el Nº 347, Tomo III, de fecha 08 de julio de 1.977, el cual les pertenece según documento inscrito bajo el Nº 10, tomo C-1 Primer Trimestre, de fecha 19 de marzo de 1990, este tiene su Domicilio Fiscal en el bien inmueble propiedad de los demandantes, conformado por un local comercial, signado con el Nº 15-4, ubicado en la planta baja del edificio, en la avenida seis (6) Rodríguez, con calle 15, de la ciudad de Mérida, Parroquia Arias, municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
• Que en Documento Autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido Estado Bolivariano de Mérida, inscrito bajo el Nº 18, Tomo 200, de los Libros de Autenticaciones de fecha 04 de septiembre de 2.012, consta que otorgaron un contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN.
• Que el Contrato de Arrendamiento tiene por objeto el arrendamiento del bien inmueble propiedad de los demandantes, ya descrita, conformado por el local comercial, ubicado en la avenida seis (6) Rodríguez, con calle 15, de la ciudad de Mérida Parroquia Arias, municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida.
• Que la prorroga legal de dicho contrato de arrendamiento tendría una vigencia desde la fecha 04 de septiembre del año 2014, hasta el 04 de septiembre del año 2015, de conformidad con lo pautado en el artículo 26, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que igualmente le notificaron, que durante la vigencia de la Prorroga Legal, si así lo decidiere, se mantenían vigentes las mismas condiciones del Contrato de Arrendamiento, sobre todo lo referente al monto del Canon de arrendamiento, en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00), y que de tal acto y a pesar de no haber firmado la citada Acta Notarial, la Notaría hace constar que en el lugar se encontraba la ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, donde se le hizo entrega de la Notificación y que la misma quedó legalmente Notificada e impuesta de tal hecho.
• Que en cuanto a la vigencia de la prorroga legal, motivado al hecho de que llegada la fecha de vencimiento del citado contrato, y ninguna de las partes contratantes manifestaron la voluntad en querer prorrogar el contrato de arrendamiento, en base al contenido de el Acta Notarial, de fecha 24 de Octubre del año 2014, suscrita por la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, y en fundamento del articulo 26, de la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que, la arrendataria ACEPTO EL GOCE DE LA PRORROGA LEGAL, computada desde el 04 de septiembre de 2014.
• Que el derecho al disfrute de la prorroga legal venció el 04 de septiembre del año 2015.
• Que en cuanto al GOCE DEL DERECHO PREFERENTE DE ARRENDAMIENTO: En fundamento a lo pautado en el artículo 25, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial , aunado al hecho de que la arrendataria no había renovado, ni había Transferido la Licencia para la venta de Licores en el Fondo de Comercio, adjunta al Fondo de Comercio denominado “ABASTOS CASITA DE ORO”, que era propiedad de los demandantes y que funciona en la Parroquia Arias , municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, en donde funciona el Fondo de Comercio denominado “ABASTOS CASITA DE ORO” hoy propiedad de la arrendataria.
• Que en cuanto al canon de arrendamiento, se estipuló que el mismo seria por la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00).
• Que en cuanto al medio de pago, AMBAS PARTES ACORDARON QUE EL Canon de Arrendamiento seria pagado en la cuenta de ahorros Nº 0105-0065600065-77053-6 del Banco Mercantil, cuyo titular es FABIO SALAS VALERO.
• Que en cuanto a la vigencia del contrato, se estipuló, que su vigencia era de dos (02) años, contados a partir de la fecha cuatro (04) de septiembre del año 2012.
• Que en cuanto al vencimiento del contrato de arrendamiento, dicho contrato se otorgó en fecha cuatro (04) de septiembre del año 2012, y su vigencia era de dos (02) años, por tanto debe concluir, que el mismo venció para la fecha del cuatro (04) de septiembre del año 2014.
• Que no hubo acuerdo de prorrogar el contrato, que llegada la fecha del 04 de septiembre del año 2014, ninguna de las partes contratantes manifestaron la voluntad de PRORROGAR el contrato, es por lo que en la citada fecha inexorablemente se venció el contrato y no operó la prorroga de un (01) año.
• Que en cuanto a la notificación de la vigencia de la prorroga legal, según acta notarial, de fecha 24 de octubre del año 2014, suscrita por la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, consta que con la cualidad de arrendadores le notificaron a la arrendataria, ciudadana ANA VICTORIA MENDEZ GRIMAN, la irrestricta voluntad de no haberle prorrogado el contrato de arrendamiento, es decir la NO RENOVACION DEL CONTRATO y por tal motivo, estaba en la posibilidad de ejercer su derecho de gozar de la institución denominada el bien locatado, es por lo que aceptaron que la relación arrendaticia continuara, pero en forma indefinida, puesto que el contrato antes citado ya había expirado.
• Que en cuanto al nuevo canon de arrendamiento, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, como en la vigencia de la prorroga legal, el canon de arrendamiento se mantuvo en los mismos términos, es decir, la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00), sin embargo la ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, motivada a las circunstancias de seguir gozando del bien locatado, así como de hacer uso de la Licencia de venta de licores, adjudicada aún a nombre de FABIO SALAS VALERO, y aunado a las dimensiones y/o extensión del Bien Arrendado, (Ciento Veinte Metros Cuadrados (120 Mts2), es que nos propuso que desde la fecha 04 de septiembre del año 2015, incrementaría el monto del pago del canon de arrendamiento.
• Que en cuanto al monto del canon de arrendamiento, la arrendataria de mutuo propio y con anuencia de esta parte actora, fijo como monto del Canon de Arrendamiento, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00), monto este que pagaría mensual y consecutivamente desde el 04 de septiembre del año 2015, en el mismo modo en que lo venia realizando, es decir a través de la cuenta bancaria ya señalada.
• Que en cuanto al pago incompleto, si bien es cierto que la arrendataria, está obligada a partir de la fecha 04 de septiembre del año 2015, en pagar por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00), también desde esa fecha ha venido pagando en forma incompleta, puesto lo pagado ha sido en la forma siguiente: los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2015, enero y febrero del año 2016, la cantidad de BOLIVARES OCHO MIL (Bs.8.000,00), cada mes, y los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2016, pagando la cantidad de BOLIVARES DOCE MIL (Bs.12.000,00), cada mes, todo según consta en la relación de depósitos contenidos en la libreta de ahorro N° 0105-0065-600065-77053-6, del Banco Mercantil, cuyo titular es FABIO SALAS VALERO; de esta relación se puede concluir que La Arrendataria no ha pagado el monto exacto acordado, pues de sus depósitos se evidencia que los pagos han sido defectuosos o incompletos, por tanto no ha pagado el monto del Canon de Arrendamiento, estimado en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00).

• Que en cuanto al incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, la arrendataria ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, ya identificada, a partir del mes de octubre del año 2015, no ha pagado el canon de arrendamiento, ya estimado en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00), por lo tanto esta en un notorio estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del presente año 2016, y han realizado todos los trámites necesarios para la cobranza de los cánones de arrendamiento adeudados por parte de la ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, no logrando éxito en dicha gestión.

• Que por las razones antes expuestas y de conformidad con lo previsto en el literal “a” del artículo 4 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es que acude a demandar VIA DESALOJO, POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, a la ciudadana ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, ya identificada, en su condición de ARRENDATARIA, de un local comercial signado con el Nº 15-4, ubicado en la planta baja del edificio, en la avenida seis (6) Rodríguez, con calle 15, jurisdicción de la Parroquia Arias, municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, para que en forma voluntaria o dada su negativa, le obligue a realizar los actos siguientes: PRIMERO: La extinción de la relación arrendaticia existente; SEGUNDO: Le ordene a pagar la cantidad de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.182.000,00), por concepto de complemento del pago de cánones de arrendamiento descritos en la forma siguiente: los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2015 y enero, febrero del año 2016 la cantidad de VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs.22.000,00), marzo, abril, mayo y junio del año 2016, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs.18.000,00), mas las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento imputables a los meses que transcurran durante el presente procedimiento. TERCERO: El desalojo del local comercial signado con el Nº 15-4, ubicado en la planta baja del edificio, en la avenida seis (6) Rodríguez, con calle 15, jurisdicción de la Parroquia Arias, municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. CUARTO: Al pago de los costos y costas procesales, prudencialmente calculadas por este Tribunal. Se reserva el derecho de intentar nuevas acciones legales en su contra por daños y perjuicios.

• Que estima la presente acción en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), equivalentes a MIL CIENTO TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.130 U.T).

HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Que de acuerdo a lo establecido en los artículos 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil, procede a dar contestación a la demanda de la siguiente manera: Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por los demandantes, la falsa, temeraria, infundada, no probada y negada demanda VÍA DESALOJO, POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, incoada en su contra.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, PROPIEDAD DEL LOCAL COMERCIAL, en relación al área del inmueble arrendado, convienen con los demandantes en que “.... dicho inmueble tiene un área de Sesenta Y Dos Metros Con Veinte Centímetros (62,20Mts),...”.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, VENTA DE UN FONDO DE COMERCIO, niega rechaza y contradice lo alegado por los demandantes cuando afirman que sólo le vendieron el fondo de comercio denominado “ABASTOS CASITA DE ORO”, esto es falso, ya que el vendedor expresa inequívocamente, que le cede los derechos sobre la licencia de licores signada con el Nº 074-Mn-225 y se obliga a suscribir los documentos pertinentes sin condición alguna, obligación que es corroborada por el demandante en este mismo documento, al establecer que: En consecuencia trasmito a la compradora la plena propiedad posesión y dominio del sobre lo aquí vendido y cedido, como puede evidenciarse, del citado documento, el vendedor le trasmitió la propiedad del fondo de comercio y cedió los derechos sobre la licencia de licores signada con el Nº 074-Mn-225 en forma “....pura y simple, perfecta e irrevocable.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, MEDIO DE PAGO, en relación al depósito de los cánones de arrendamiento, niega, rechaza y contradice lo alegado por los demandantes por ser falso de toda falsedad, ya que fue en el mes de octubre del año 2014, cuando las partes contratantes convinieron en realizar los depósitos en la mencionada cuenta de ahorro, tal como se evidencia de la notificación de desahucio que acompaña al acta notarial, pero no antes de esa fecha.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, No hubo acuerdo de prorrogar Acuerdo El contrato, niega, rechaza y contradice por ser falsa, temeraria, infundada, no probada y negada la afirmación de los demandantes cuando alegan “... ninguna de las Partes Contratantes manifestamos la voluntad de PRORROGAR el comentado contrato, esto es falso, en numerosas ocasiones trate de contactarme con el demandante pero este me evadió, esto aunado al hecho que en el contrato de arrendamiento no se estipulo un mecanismo para materializar la voluntad de prorrogar el aludido contrato. Así mismo, en el acta notarial se puede evidenciar que el actor violo flagrantemente el DERECHO DE PREFERENCIA ARRENDATICIO, porque al vencimiento del contrato de arrendamiento, me notificó su voluntad de no renovarlo, pero en dicha comunicación no me indico si cambiaria el rublo comercial, el cual esta destinado el Fondo de Comercio “ ABASTOS CASITA DE ORO”, que funciona en dicho inmueble, razón por la cual los arrendadores estaban en la obligación de concederme el derecho de preferencia arrendaticia y no lo hicieron.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, NOTIFICACIÓN DE LA VIGENCIA DE LA PRORROGA LEGAL, solicitó la declare impertinente a los fines de probar el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, maxime cuando los actores motu proprio, sin apremio, libres de toda coacción y en ejercicio de su libre albedrío confiesan y reconocen: “...es por lo que aceptamos que la relación Arrendaticia continuara, pero en forma indefinida.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, GOCE DEL DERECHO PREFERENTE DE ARRENDAMIENTO niega, rechaza y contradice por ser falsa, temeraria, infundada, no probada y negada la afirmación de los demandantes al señalar que su goce del derecho de preferencia arrendaticio, contemplado en el artículo 25 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, estaba supeditado a la renovación y transferencia de la licencia para la venta de Licores en el fondo de comercio, esto es falso, por cuanto el derecho de preferencia arrendaticio opera de pleno derecho, según el ya citado artículo y la cesión de dicha licencia se realizo de manera pura y simple, perfecta e irrevocable.
• Que en cuanto al CAPITULO I, DE LOS HECHOS, NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO, niega, rechaza y contradice por ser falsa de toda falsedad la afirmación de los demandantes al señalar que en algún momento indeterminado, en condiciones de modo, tiempo y lugar les propuso voluntariamente incrementar el canon de arrendamiento, así mismo la proposición voluntaria de incremento del canon de arrendamiento haya sido automotivada para “...seguir Gozando del bien locatado...”, ya que jamás ha sido interrumpida en el goce pacifico e interrumpido del bien locatado ni ha dado motivos legales para ello.
• Que niega, rechaza y contradice por ser falsa de toda falsedad la afirmación de los demandantes al señalar dolosamente que la supuesta, negada y no probada proposición voluntaria de incremento del canon de arrendamiento haya sido automotivada debido “ ... aunado a las dimensiones y/o extensión del Bien Arrendado, Ciento Veinte Metros Cuadrados (120Mt2), esto se desmiente ya que en el contrato de arrendamiento, se establece que el inmueble arrendado “....tiene un área de sesenta y dos metros con veinte centímetros (62,20mts)...”.
• Que cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, MONTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO niega, rechaza y contradice por ser falsa, temeraria, infundada, no probada y negada la afirmación de los demandantes al señalar que fue la demandada quien de mutuo propio decidió aumentar el canon de arrendamiento, que haya fijado la cantidad de treinta mil bolívares como canon de arrendamiento a pagar desde el día 04 de octubre del año 2015, y que se haya comprometido a pagar mensual y consecutivamente este inexistente y no probado canon de arrendamiento, los aumentos de los cánones de arrendamiento fueron impuestos de manera ilegal, coercitiva y abusiva por los arrendadores, ya que jamás fueron regulados por el ente respectivo, y me encontré en la necesidad de aceptarlos y pagarlos en contra de mi voluntad en los siguientes términos: En la primera oportunidad, los arrendadores me aumentaron el canon de arrendamiento a ocho mil bolívares (Bs.8.000,00), aumento del trescientos veinte por ciento (320%) y se mantuvo desde el mes de octubre del año 2015 hasta el mes de febrero del año 2016; a partir del mes de marzo del año 2016, aumentaron nuevamente y sin regulación alguna el canon de arrendamiento a doce mil bolívares (Bs.12.000,00), es decir incrementaron cuatrocientos ochenta por ciento (480%) con respecto al canon originalmente pactado, por ultimo en el mes de septiembre de 2016, sin mediar regulación alguna, me aumentaron el canon de arrendamiento a dieciséis mil bolívares(Bs.16.000,00), es decir me incrementaron un seiscientos cuarenta por ciento (640%) con respecto al canon originalmente pactado, no existiendo el negado y no aprobado canon de arrendamiento de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs., 30.000,00).
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, PAGO INCOMPLETO niega, rechaza y contradice por ser falsa, temeraria, infundada, no probada y negada la afirmación de los demandantes al señalar que la arrendataria esta obligada a partir de la fecha 04 de septiembre de 2015, en pagar por concepto de canon de arrendamiento la Cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,00), siempre ha pagado el canon de arrendamiento en forma correcta, exacta, completa y definitiva, así que los aumentos del canon de arrendamiento propuestos por los arrendadores verbalmente y mutuamente aceptados han sido cabal y totalmente cancelados de manera correcta, exacta, completa y definitiva, no debiendo nada por este concepto.
• Que niega rechaza y contradice que unilateralmente alguna vez haya fijado la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00),.. “ como canon de arrendamiento a pagar “...a partir de la fecha 04 de septiembre de 2015..”, y así como también niega, rechaza y contradice que desde esa fecha haya pagado en forma incompleta.
• Que en cuanto al CAPITULO I, LOS HECHOS, INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO, niega, rechaza y contradice que se encuentre en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2015, así como de los meses de enero, febrero, marzo abril, mayo y junio de 2016.
• Que Niega, rechaza y contradice, que en alguna ocasión los actores hayan “... realizado todos los trámites necesarios para la cobranza de los cánones de arrendamiento adeudados por la arrendadora ANA VICTORIA MÉNDEZ GRIMAN, no logrando éxito en su gestión.
• Que al no probar ninguna de sus afirmaciones de hecho, de conformidad con los artículos 506 y 864 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR en la definitiva con la consiguiente condenatoria en costas.
• Que solicita que la presente CONTESTACIÓN sea declarada CON LUGAR, en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley, la demanda sea declarada SIN LUGAR, con la consiguiente condenatoria en costas y costos del presente juicio y calculados prudencialmente los honorarios de abogados conforme al artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.

Quedan así establecidos los HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA. Así mismo y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora ORDENA abrir un lapso de cinco (05) días para la PROMOCIÓN DE PRUEBAS, contados a partir del día de hoy, exclusive; pasado dicho lapso el Tribunal admitirá las mismas, las cuales serán evacuadas en el lapso que para tal fin fije este Despacho, tomando en cuenta su complejidad. DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los veintiún (21) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO

EL SECRETARIO

ABG. ARMANDO JOSÉ PEÑA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 02.-
Srio.