TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
DIRECCION EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA

TRIBUNAL 1° DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO
JUAN RAMOS DE LORAY CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA EXTENSION EL VIGIA

PARTE DEMANDANTE: ORLANDO DEL CARMEN MARQUEZ HERNANDEZ

PARTE DEMANDADA: JOVINO RUIZ DIAZ.

MOTIVO: D E S A L O J O.

JUEZ TEMPORAL: ABG. CARMEN ELENA RINCON RUBIO

Se inicia la presente causa mediante escrito de fecha 17 de junio de 2015, que por distribución le correspondió conocer a este Tribunal, el cual fue presentado por el ciudadano ORLANDO DEL CARMEN MARQUEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.508.384, comerciante, domiciliado en El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, asistido por el abogado Carlos Enrique Molina Guerrero, titular de la cédula de identidad Nº V-3.767.860, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.515, del mismo domicilio y hábil, contra el ciudadano JOVINO RUIZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 22.664.713, de este domicilio, por DESALOJO.
Mediante auto de fecha 8 de julio de 2.015 (f.5), se admitió la demanda, se le dio entrada y se forma expediente bajo el Nª 2471-15, ordenándose la comparecencia de la parte demandada ciudadano JOVINO RUIZ DIAZ, para que comparezca dentro de los veinte (20) días de Despacho siguiente en que conste agregada en autos su citación, para que de contestación a la demanda propuesta en su contra.
Mediante diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal (folio 7), se devuelve los recaudos de citación del demandado a quien fue imposible localizar
Al folio 14, el demandante ciudadano Orlando del Carmen Márquez, asistido del abogado Carlos Enrique Molina, solicitó la citación por carteles de la parte demandada.
Por auto de fecha 6 de agosto de 2015 (folio 15), se acordó la citación por carteles del demandado ciudadano Jovino Ruíz Diaz. Se libraron carteles de citación.
Al folio 18, obra diligencia suscrita por la Secretaria temporal del Tribunal donde deja constancia que fijó el cartel de citación librado al ciudadano Jovino Ruíz Díaz el día 13 de agosto de 2015.
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2015, (folio 19) la parte actora consignó ejemplares de los periódicos donde aparece publicado el cartel de citación del demandado.
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2015, se ordenó agregar los ejemplares de los periódicos donde aparece publicado el cartel de citación librado al demandado.
Mediante diligencia de fecha 29-10-2015, comparece el abogado José Orlando Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 243.982 y consigna instrumento poder que le confiriera el demandado Jovino Ruíz Díaz, a su persona y al abogado Baudilio Márquez Flores.
A los folios 33 al 36 obra agregado escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado Baudilio Márquez Flores, apoderado judicial del demandado Jovino Ruíz Díaz y por auto de fecha 26 de noviembre de 2015, se ordenó agregar el escrito a este expediente junto con sus anexos.
A los folios 47 y 48, obra inserto escrito de complemento al de la contestación a la demanda, y por auto de fecha 1ª de diciembre de 2015, se ordenó agregar a este expediente.
Queda de esta manera trabada la litis en la presente controversia.

PRIMERO
Siendo la oportunidad prevista en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el presente procedimiento se desarrolla por el procedimiento oral previsto en el Título XI, Capítulo I ejusdem, para que el Tribunal resuelva la cuestión previa opuesta por la parte demandada y por cuanto las partes no hicieron uso de la articulación probatoria al no haberse contradicho la cuestión previa opuesta, este Tribunal procede a dictar la presente decisión.
Visto el escrito de contestación a la demanda presentado por el demandado ciudadano JOVINO RUIZ DIAZ, titular de la cédula de identidad Nº V-22.664.713, por intermedio de su apoderado judicial abogado BAUDILIO MARQUEZ FLORES, titular de la cédula de identidad Nº V-4.353.515, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.007, corriente a los folios 33 al 36, de fecha 26 de noviembre de 2015, mediante el cual entre otras cosas expone lo siguiente:
“Opongo la cuestión previa establecida en el artículo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda…” Dicha cuestión previa la fundamento en el artículo 7 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece: “En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). Es menester para este Juzgado y a la luz de la normativa legal vigente, resaltar lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial promulgada en fecha 23-05-2014 de acuerdo a la Gaceta Oficial Nº 40.418 en lo cual en su artículo 7, anteriormente expresado, en consecuencia toda controversia que se suscite en todo lo relacionado a los contratos de arrendamientos que involucre local comercial o que preste un servicio comercial, deberán en tanto y en cuanto, las partes, acudir por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) en el estado quien intervendrá para procurar el equilibrio y acuerdo entre las partes. En consecuencia solicito a este Tribunal declara inadmisible la presente demanda hasta tanto la parte demandante agote el procedimiento administrativo contenido en el artículo 7 del decreto con rango, valor y fuerza de la Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial. Por consiguiente, solicito a este Tribunal instar a la parte demandante a agotar las instancias administrativas previas establecidas en el decreto anteriormente mencionado por ser de eminente orden público e irrenunciable entre las partes. Por consiguiente este Tribunal debe declarar nulo y sin efecto alguno o revocarlo por estar viciado el auto de admisión de la presente demanda dictado por este Tribunal, por ser contrario a derecho e incumplir con los preceptos de orden público establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en virtud de preservar la estabilidad del proceso…por cuanto al no hacerlo se violarían decretos y garantías constitucionales que asisten al demandado y al proceso…”

Ante los señalamientos hecho por el demandado, este Tribunal entra a considerar si efectivamente la cuestión previa opuesta por la parte demandada procede y en tal sentido hace las siguientes consideraciones:
SEGUNDO:
Observa este Juzgado que mediante auto dictado en fecha 8 de julio de 2015 (f. 5 y su vuelto) se admite la presente demanda por el procedimiento de desalojo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo de la lectura exhaustiva del contrato de arrendamiento como fundamento de la acción, se lee en la Cláusula Primera de dicho contrato corriente al folio tres (3), lo siguiente: “Primera: El propietario Arrendador, da en arrendamiento un local comercial junto con dos habitaciones para uso familiar, con baño, ubicado en el sector El Carmen, calle 1, Avenida 10, Nº 1-53, Parroquia Rómulo Betancourt, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida…”.
Ahora bien, por cuanto si bien es cierto que el inmueble dado en arrendamiento es un inmueble para uso comercial, también dentro del mismo inmueble incluye dos habitaciones para uso familiar.
En tal sentido siendo que al inmueble dado en arrendamiento se le da uso de habitación familiar del arrendatario, este Tribunal trae a colación lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demandar, deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Asimismo, el artículo 96 ejusdem, establece:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…”

De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.

En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, número 00825, estableció:
“De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.

En tal sentido, se han pronunciado los Tribunales de la República en distintas decisiones de manera conteste, verbigracia el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2013, que para decidir sobre la admisibilidad de una acción de retracto legal arrendaticio, estableció:
“Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara…”

En acatamiento de dicha doctrina, es por lo que considera esta juzgadora que, siendo que lo pretendido por el accionante es el desalojo de un local comercial; pero que la lectura del contrato de arrendamiento fundamento de la acción quedó claramente establecido en su CLAUSULA PRIMERA que dicho local comercial fue arrendado junto con dos habitaciones para uso familiar, aunado a la Inspección extra litem que practicó la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 17 de noviembre de 2015, quedó demostrado que dicho inmueble arrendado es un local comercial y que en el mismo existen habitaciones que son de uso de vivienda familiar del arrendatario.

En atención a lo anterior, esta juzgadora exhorta a la parte demandante a los fines de que acuda ante las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas analizadas supra; quien estará obligado conforme a esta decisión a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicho procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10 y no es, sino una vez agotado ese procedimiento quedara abierta la vía judicial para resolver su controversia en caso de no llegar a un acuerdo conciliatorio ante la instancia correspondiente.
En tal sentido, no le queda otra alternativa a esta Sentenciadora que declarar con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, tal como será declarado en la dispositiva del presente fallo.

DECISION:

Por los motivos anteriormente señalados y en virtud de las disposiciones legales precitadas, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara
PRIMERO: CON LUGAR, la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano JOVINO RUIZ DIAZ, titular de la cédula de identidad Nº V-22.664.713, por intermedio de su apoderado judicial abogado BAUDILIO MARQUEZ FLORES, titular de la cédula de identidad Nº V-4.353.515, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.007. Y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la presente demanda interpuesta por el ciudadano ORLANDO DEL CARMEN MARQUEZ HERNANDEZ contra JOVINO RUIZ DIAZ, por DESALOJO y se declara extinguido el proceso.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, en relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
CUARTO: No hay notificación de las partes por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso de Ley establecido.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
DADO, SELLADO FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OSBIPO JUAN RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, trece (13) de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. CARMEN ELENA RINCON
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. ANA FERNANDEZ DE M.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 3:15 de la tarde y se dejó copia fotostática certificada de la misma en el archivo del Tribunal.
La Secretaria Temporal,

ABG. Ana Fernández de Murillo
Expediente N° 2471-15
CERR/afdem.