TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
EXPEDIENTE N° 7877
DEMANDANTE(S): HERNÁNDEZ UZCATEGUI EMILIA SOCORRO, a través de su apoderado judicial Abg. GERMÁN RAMÍREZ VARGAS.-
DEMANDADO(S): PEREIRA DE LA HOZ EUSEBIO GERMANO.-
MOTIVO: DESALOJO (Vivienda).-
Fecha de admisión: CUATRO (04) DE DICIEMBRE DE DOS MIL CATORCE (2014).-

205º y 156º

CAPÍTULO I
DE LA NARRATIVA

El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda interpuesto por la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.765.540, domiciliada en esta ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, a través de su apoderado judicial el abogado GERMÁN RAMÍREZ VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.758.788, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 207.790, de este domicilio y jurídicamente hábil, mediante el cual proceden a demandar por DESALOJO (Vivienda) al ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.721.012, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.
Al folio 141, consta auto dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial en fecha nueve (09) de octubre de dos mil catorce (2014), admitiendo la demanda propuesta y emplazando a la parte accionada para su comparecencia al quinto día siguiente al que conste en autos su citación, para celebrar la correspondiente audiencia de mediación. Riela al folio 143, diligencia suscrita por el Alguacil del mencionado Tribunal en fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil catorce (2014), mediante la cual consignó recibo y recaudos de citación sin firmar librados a la parte accionada. Riela al folio 149, acta de audiencia de mediación celebrada en fecha tres (03) de noviembre de dos mil catorce (2014), la cual fue diferida. Consta al folio 152, continuación de la audiencia de mediación celebrada en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil catorce (2014) en la cual se ordenó a la parte accionada dar contestación a la demanda dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. Se lee al folio 153, poder apud acta otorgado por el ciudadano demandado, EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, al abogado en ejercicio MIGUEL ÁNGEL VALERO LA CRUZ, titular de la cédula de identidad número V-11.468.361, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 133.522. Evidencia al folio 154, inhibición propuesta por la Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial. Consta al folio 159, este Tribunal recibió el presente expediente en fecha cuatro (04) de diciembre de dos mil catorce (2014). En fecha ocho (08) de enero de dos mil quince (2015), se dictó auto de abocamiento de la Juez de este Despacho en la presente causa. Corren agregadas a los folios 170 al 204, resultas de la inhibición propuesta por la Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En fecha veinte (20) de enero de dos mil quince (2015), la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas, reconvención y contestación a la demandada, el cual corre agregado a los folios 207 al 211. Se lee a los folios 223 y 224, sentencia interlocutoria mediante la cual se admitió la reconvención propuesta por la parte accionada, se emplazó a la parte reconvenida a dar contestación a la misma dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al pronunciamiento. Al folio 228, la Secretaria del Tribunal dejo constancia de que la parte actora consignó en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil quince (2015), escrito contentivo de subsanación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Al folio 229, el abogado GERMÁN RAMÍREZ VARGAS, a través de diligencia de fecha diez (10) de febrero de dos mil quince (2015), sustituyó poder reservándose su ejercicio en los abogados CRISTINA BEATRIZ FIGUEREDO GONZÁLEZ y LUÍS ALBERTO ROJAS PASCIA, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-4.961.685 y V-18.619.724, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.788 y 229.461, en su orden y hábiles. En fecha diez (10) de febrero de dos mil quince (2015), la parte actora - reconvenida consignó escrito contentivo de contestación a la reconvención, el cual corre inserto a los folios 231 al 235. Consta al folio 237, escrito de promoción de pruebas concernientes a las cuestiones previas opuestas, suscrito por la parte demandante, en fecha once (11) de febrero de dos mil quince (2015). En fecha tres (03) de marzo de dos mil quince (2015), este Tribunal se pronunció a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, las cuales fueron declaradas sin lugar, del mismo modo se declaró correctamente subsanada la cuestión previa referida a la indicación de los linderos del inmueble. A través de escrito de fecha cuatro (04) de marzo de dos mil quince (2015), agregado al folio 244, la parte demandada apeló de la sentencia interlocutoria dictada en fecha tres (03) de marzo de dos mil quince (2015), la cual fue oída en un solo efecto en fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil quince (2015), lo cual consta al folio 255. A los folios 251 al 253, se dictó sentencia interlocutoria en fecha seis (06) de marzo de dos mil quince (2015), fijando los puntos controvertidos en la presente causa, igualmente se ordenó abrir un lapso de ocho (08) días para la promoción de pruebas. Al folio 261, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que en fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil quince (2015), la parte demandada consignó escrito contentivo de revocatoria por contrario impero del auto de declaración de los hechos controvertidos y apelación del mismo. A través de diligencia de fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil quince (2015), el ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, otorgó poder apud acta a los abogados HEBERTO ROQUE RAMÍREZ, DIONNY JOSÉ GARCES LÓPEZ, GERARDO JOSÉ PABÓN y THAIS COROMOTO BRICEÑO HERNÁNDEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-7.844.136, V-14.250.605, V-11.954.233 y V-9.325.357, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.078, 129.614, 77.373 y 131.265, en su orden y hábiles. Consta a los folio 267 al 269, sentencia interlocutoria dictada en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil quince (2015), mediante la cual esta Juzgadora declaró improcedente la solicitud de revocatoria por contrario imperio del auto de fecha seis (06) de marzo de dos mil quince (2015), igualmente se declaró improcedente la apelación interpuesta por la parte demandada, en la misma fecha este Tribunal dictó pronunciamiento ordenando la exclusión de la presente causa y no admitió la representación de los abogados HEBERTO ROQUE RAMÍREZ, DIONNY JOSÉ GARCES LÓPEZ, GERARDO JOSÉ PABÓN y THAIS COROMOTO BRICEÑO HERNÁNDEZ, se suspendió la presente causa, se ordenó la notificación de la parte demandada para que dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a que conste en autos la misma, nombre un abogado de su confianza haciéndole saber que sin constar la designación del mismo se le nombrará defensor judicial. La Secretaria del Tribunal dejó constancia al folio 286, en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil quince (2015), que el ciudadano demandado - reconveniente asistido de abogado, consignó escrito contentivo de promoción de pruebas y alegatos. Riela a los folios 281 al 293, escrito de promoción de pruebas suscrito por la parte actora - reconvenida en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil quince (2015). En fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil quince (2015), la Juez de este Tribunal se inhibió de conocer la presente causa, a razón de lo cual se le dio salida al presente expediente en fecha diez (10) de abril de dos mil quince (2015), correspondiendo el conocimiento del mismo al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, abocándose del mismo en fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil quince (2015). En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil quince (2015), el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial remitió nuevamente el presente expediente a este Tribunal, por cuanto la inhibición propuesta por la Juez fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Circunscripción Judicial, lo cual consta en sus resultas insertas a los folios 349 al 399. En fecha dieciocho (18) de junio de dos mil quince (2015), la Juez de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa. Al folio 408, se dictó auto de fecha veintidós (22) de julio de dos mil quince (2015), revocando por contrario imperio la constancia de la culminación del lapso de promoción de pruebas, realizada por la Secretaria del Tribunal en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil quince (2015), inserta al folio trescientos dieciocho (318). En fecha treinta (30) de septiembre de dos mil quince (2015), se dictó auto a través del cual se ordenó oficiar al Coordinador Regional de la Defensa Pública del Estado Bolivariano de Mérida, a los fines de que le sea nombrado defensor judicial al ciudadano demandando. Consta al folio 412, diligencia de fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil quince (2015) suscrita por la Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial, Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, la abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, titular de la cédula de identidad número V-14.267.034, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 103.369 y hábil, mediante la cual aceptó su designación como defensora del ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ. Al folio 413, se dictó auto de admisión de pruebas de fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil quince (2015). Al folio 420, se dictó auto fijando oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, la cual fue celebrada en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil dieciséis (2016), lo cual consta en acta agregada a los folios 421 al 433.

CAPÍTULO II
DE LA MOTIVA

LA PARTE ACTORA EXPONE EN SU ESCRITO LIBELAR ENTRE OTRAS COSAS LO SIGUIENTE: Que es propietaria de un inmueble tipo apartamento según consta en documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, bajo el número 89, protocolo primero, tomo 2, correspondiente al primer trimestre, de fecha veintisiete (27) de marzo de mil novecientos ochenta y uno (1981), ubicado en las residencias La Rivera, urbanización El Parque, sitio denominado La Quinta Aldea La Otra Banda, edificio número 2, piso 7, apartamento C-7, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. Que dio en calidad de arrendamiento dicho inmueble al ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, mediante contrato verbal de arrendamiento, hace aproximadamente unos veinte (20) años. Que el arrendatario desde el mes de enero de dos mil trece (2013) hasta el mes de mayo de dos mil catorce (2014), ambos inclusive, ha hecho el pago mediante depósitos bancarios de las mensualidades de arrendamiento en la cuenta de ahorros número 008065038867 del Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana AIXA JANET PACHECO DE HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad número V-6.353.372, quien es cuñada de la aquí demandante. Que desde hace unos años hasta el día de la interposición de la demanda, el arrendatario ha venido incurriendo en reiteradas ocasiones en incumplimiento de una de sus principales obligaciones, como lo es el pago a tiempo de las pensiones de arrendamiento, atrasándose sin ninguna causa justificada, en ocasiones hasta por tres, cuatro y hasta diez mensualidades de arrendamiento. Que debido a esto es que la arrendadora se ha visto en la urgente necesidad de requerir personalmente y a través de su hermano el ciudadano Rafael Ángel Hernández Uzcategui, quien es abogado de su confianza, el pago de las pensiones arrendaticias adeudadas y por supuesto la desocupación del inmueble, descrito anteriormente de bienes y personas. Que el canon de arrendamiento fijado desde hace algunos años es de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00). Que desde finales del año dos mil doce (2012), específicamente las pensiones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de dos mil doce (2012), fueron pagadas el treinta y uno (31) de enero del año dos mil trece (2013) junto con esta última; luego las mensualidades de febrero y marzo fueron depositadas el diecisiete (17) de abril de dos mil trece (2013); las mensualidades de abril y mayo son depositadas el día veintisiete (27) de ese último mes; a partir de esa fecha se observa en los estados bancarios un atraso injustificado en el pago de cinco (05) mensualidades de arrendamiento, a saber, los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre, y el día seis de noviembre de dos mil trece (2013) que el arrendatario realiza un depósito correspondiente al pago de una mensualidad, es decir, el pago correspondiente al mes de junio, quedando pendiente por pagar aun cuatro (04) mensualidades (julio, agosto, septiembre y octubre del año 2013). Que hasta el día once (11) de diciembre que el arrendatario procede a realizar otro depósito que solo cubre una mensualidad, correspondiente al pago del mes de julio de dos mil trece (2013), quedando pendiente por pagar hasta esa fecha las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de ese mismo año, es decir cuatro (04) hasta esa fecha. Que es por ello que el día veinte (20) de febrero se introduce ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), la solicitud para iniciar el procedimiento previo a la demandada, agotado el mismo se habilitó la vía judicial, siendo que a la fecha del retiro de la resolución que habilita la misma, el día dieciocho (18) de junio de dos mil catorce (2014), el arrendatario no había procedido al pago de las pensiones atrasadas hasta esa fecha, es decir, diez (10) mensualidades, a saber, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil trece (2013) y las mensualidades de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año dos mil catorce (2014); sin embargo a la fecha del veintiuno (21) de septiembre están pendientes por su pago las mensualidades de abril, mayo, junio, julio y agosto, es decir cinco (05) mensualidades de arrendamiento en total. Que el arrendatario propuso hacer una oferta de compra del inmueble arrendado, plenamente identificado, manifestando la arrendadora su negativa de vender el inmueble dado en arrendamiento, pero es el caso que el día nueve (09) de junio de dos mil catorce (2014), el arrendatario, pretendió desconocer la cualidad de arrendadora de la demandante, negándose a la entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Que habiendo resultado infructuosas todas las entrevistas y diligencias tanto personales como vía telefónica para lograr la entrega material del inmueble, es por lo que decide ocurrir a la vía judicial que le otorga la Ley para efectivamente hacer valer sus derechos. La parte actora en el petitorio de su escrito libelar solicita lo siguiente: primero: que la presente demanda por desalojo y en consecuencia la desocupación de bienes y personas del inmueble objeto de la presente acción, sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declara con lugar en todas y cada una de sus partes en la definitiva; segundo: que con la declaratoria con lugar se proceda conforme a lo expresamente ordenado en el encabezado en el artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; tercero: que se conmine al arrendatario a que convenga en pagar las mensualidades de arrendamiento adeudadas correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del año dos mil catorce (2014) que se encuentran vencidas al momento de la interposición de la demanda y a pagar todas aquellas que lleguen a vencer a manera de compensación por el uso del inmueble arrendado a partir del momento de la admisión de la misma hasta la entrega definitiva del inmueble y desocupado de bienes y personas a la arrendadora; tercero: que declara con lugar la presente demanda, se ordene con la brevedad que el caso amerita, el desalojo y en consecuencia la desocupación de bienes y personas del inmueble arrendado objeto de la presente demanda y la devolución material de la posesión a la arrendadora; cuarto: finalmente solicita se condene al arrendatario al pago de las costas y costos del proceso. Que estima la presente demanda en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00), equivalentes a NOVENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (94,48 U.T.), más las costas y costos del proceso prudencialmente calculado por el Tribunal.

LA PARTE DEMANDADA EN SU OPORTUNIDAD LEGAL DIO CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Que reconoce y conviene que ha vivido por más de veintiún (21) años en el apartamento arrendado. Que reconoce y conviene que su persona y su familia son los únicos que conviven y habitan dicho inmueble y que se ha mantenido en perfecto y buen estado siendo velado como un buen padre de familia. Que reconoce y conviene que en el año dos mil trece (2013) tuvo un pequeño atraso de tres (03) meses. Que reconoce y conviene que por los años que lleva viviendo en el inmueble, no se le pueda desalojar vilmente, sin tiempo a buscar donde más vivir y concilia en que la dueña es propietaria del inmueble arrendado, pero también es cierto que debe brindarle la preferencia ofertiva que señala la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Que reconoce y conviene que el pago mensual de arrendamiento es por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), a ser depositados en la cuenta máxima del Banco Mercantil Universal C.A., número 01050065628065038867. Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo incoada en su contra por carecer de elementos probatorios y afirmativos al efecto que dispone la Ley, como es la falta de pago de más de cuatro (04) cánones de arrendamiento. Que rechaza, niega y contradice que este insolvente desde el mes de abril de dos mil trece (2013) como lo ha señalado la parte actora y no tener fecha cierta del mes o meses en que esté solvente. Que niega, rechaza y contradice que no haya cancelado todos los servicios públicos del inmueble arrendado. Que rechaza, niega y contradice que sin causa justa haya dejado de pagar el canon de arrendamiento por más de cuatro (04) meses. Que rechaza, niega y contradice que por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, se haya cumplido, comprobado y verificado el hecho de haber dejado de pagar sin causa justificada los cánones de arrendamiento. Que rechaza, niega y contradice que haya violentado algunas de las causales de desalojo que contempla el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda.

LA PARTE DEMANDADA RECONVIENE LA PRESENTE DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Que posee en arrendamiento por contrato verbal el inmueble propiedad de la demandante, objeto de la presente acción, por más de veintiún (21) años ininterrumpidos y consecutivos, cumpliendo con los cánones de arrendamiento y pago de los servicios públicos, por lo cual hasta la fecha dicha arrendadora se ha negado a cumplir con la preferencia ofertiva antes de ser desalojado por lo cual dicha arrendadora de ninguna de las maneras y formas ha sido posible obtener dicho beneficio de dicha multiarrendadora y propietaria de varios apartamentos, por este hecho es que solicita y recurre a este Tribunal para que se le otorgue dicho beneficio y sea compelido a la demandante ahora reconvenida, a fin de que le brinde el mismo o en su defecto sea declarada en su contra la presente demanda por preferencia ofertiva contra la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCATEGUI, plenamente identificada, por lo cual pide sea condenada a: primero: se le ordene a cumplir con realizar la preferencia ofertiva por documento público, del inmueble arrendado; segundo: al pago de las costas y costos del presente proceso y reconvención. Que estima la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 381.000,00), lo que equivale a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T.).

LA PARTE ACTORA - RECONVENIDA, DIO CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Que niega, rechaza y contradice que se encuentre subsumida en el supuesto de hecho de la resolución 00042 de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce (2014), emana del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), por cuanto no cumple con las exigencias establecidas en la misma y por tanto no califica como multiarrendadora. Que es falso, por lo tanto, niega, rechaza y contradice que el arrendatario hay cumplido con el pago de los cánones y servicios públicos. Que es falso, por lo tanto niega, rechaza y contradice que sea procedente en el presente caso la preferencia ofertiva, pues es del conocimiento del arrendatario que la demandante - reconvenida, jamás ha tenido la intención de vender el inmueble objeto de la presente controversia ni al arrendatario, mucho menos a un tercero, por lo que mal puede pretender el demandado - reconviniente exigir tal derecho. Que a la falta de pago de cuatro (04) cánones de arrendamiento sin causa justificada por parte del arrendatario, en el supuesto negado de que la arrendadora hubiese tenido la intención de vender el inmueble objeto de la presente demanda, el arrendatario habría perdido el derecho de exigir a su favor la preferencia ofertiva. Que rechaza y contradice la estimación de la reconvención.

LA PARTE ACTORA - RECONVENIDA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada del documento de propiedad protocolizado ante la hoy Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha veintisiete (27) de marzo de mil novecientos ochenta y uno (1981), bajo el número 89, protocolo primero, tomo 2, correspondiente al primer trimestre del mencionado año, que riela del folio dieciséis (16) al veinticuatro (24), con el objeto de demostrar que la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCATEGUI, parte demandante, es la propietaria del inmueble objeto del presente procedimiento. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se desprende la titularidad en propiedad que ostenta la demandante de autos sobre el bien inmueble del cual se demanda su desalojo. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los estados de cuenta certificados por la Oficina del Banco Mercantil sucursal Las Tapias de ésta ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, de la cuenta de ahorros número 008065038867, a nombre de la ciudadana AIXA JANET PACHECO DE HERNÁNDEZ, cuenta en la cual el arrendatario - demandado realiza el pago de los cánones de arrendamiento, comprendidos desde el mes de enero dos mil trece (2013) a junio de dos mil catorce (2014), esto con el objeto de demostrar la relación arrendaticia existente entre la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCATEGUI, parte arrendadora y el ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, parte arrendataria, los cuales obran del folio veintinueve (29) al cincuenta y tres (53) del expediente. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, en primer lugar porque es un hecho admitido por las partes y por ende no controvertido, que el pago de los cánones de arrendamiento se realizaban en dicha cuenta bancaria de la cual es titular la ciudadana AIXA JANET PACHECO DE HERNÁNDEZ, aunado al hecho que dichas documentales no fueron impugnadas ni tachadas de falsedad por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada de la denuncia y citación realizada por el arrendatario, ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, en contra de la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCÁTEGUI, de fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil catorce (2014), emanada de la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, por un presunto hostigamiento en su contra, que riela a los folios cincuenta y cuatro (54) y cincuenta y cinco (55) del expediente, todo esto con el objeto de demostrar la relación arrendaticia existente entre la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCÁTEGUI, parte arrendadora y el ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, parte arrendataria. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto del instrumento en cuestión se evidencia que el demandado de autos reconoce como a su arrendadora a la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCÁTEGUI, aunado al hecho que dicha documental no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada del oficio emanado de la Defensoría Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en la cual se exhorta a la arrendadora a resolver el conflicto planteado por el arrendatario en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), el cual obra al folio cincuenta y seis (56). En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, siendo además que dicha documental no fue impugnada ni tachada de falsedad por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de Justificativo de Testigos evacuado ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, en fecha cuatro (04) de febrero de dos mil catorce (2014), que riela del folio veinticinco (25) al folio veintiocho (28) del expediente, con el objeto de probar la existencia de la relación arrendaticia entre los aquí justiciables. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora evidencia que los ciudadanos que otorgaron su testimonio ante la referida Oficina Notarial, no fueron promovidos oportunamente en la presente causa para que ratificaran su exposición, con lo cual la parte demandada no tuvo acceso a ejercer el correspondiente control de la prueba en cuestión; por lo expuesto, no se aprecia ni se le otorga valor probatorio a la misma. Y ASÍ SE DECLARA.

SEXTA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia certificada del expediente número MC27/14, en el cual se tramitó el procedimiento administrativo previo a la demanda, requerido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo dispuesto en la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, que riela del folio cincuenta y siete (57) al ciento cuarenta (140), con el objeto de demostrar que la parte aquí accionante dio cumplimiento a lo exigido por dichos instrumentos legales. En atención a la referida prueba, siendo la misma un documento de carácter administrativo, es preciso traer a colación el criterio reiterado y plasmado en decisión número 01612 proferida por la Sala Político - Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil once (2011), que estableció:
“(…) Respecto a los referidos documentos, esta Sala en su jurisprudencia ha establecido que tales instrumentos pertenecen a la categoría de “documentos administrativos” los cuales son considerados como una tercera categoría documental intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se considera fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicables para su valoración las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencias N° 1748 del 11 de julio de 2006, caso: Multiservicios Disroca, C.A. y Nº 01492 del 14 de agosto de 2007, caso: Andamios Anderson de Venezuela, C.A.)”.
En consecuencia, siendo que del documento en cuestión se desprende fehacientemente que el propietario - arrendador - demandante dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo al ejercicio de la presente demanda, es por lo que ésta Juzgadora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

SÉPTIMA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la Resolución número 27/14, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de fecha nueve (09) de junio de dos mil catorce (2014), en la cual se expone que se agotó la instancia administrativa, habilitando por tanto la vía judicial, que obra del folio trece (13) al quince (15) del expediente, con el objeto de demostrar que se dio cumplimiento al Procedimiento Administrativo Previo a la Demanda, requerido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo dispuesto en la Ley Contra el Desalojo y desocupación Arbitraria de Viviendas. En atención a la referida prueba, es por lo que ésta Juzgadora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

OCTAVA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los estados de cuenta certificados por la Oficina del Banco Mercantil sucursal Las Tapias de ésta Ciudad de Mérida, Estado Bolivariano de Mérida, de la cuenta de ahorros número 008065038867, a nombre de la ciudadana AIXA JANET PACHECO DE HERNÁNDEZ, cuenta en la cual el arrendatario - demandado realiza el pago de los cánones de arrendamiento, comprendidos desde el mes de enero dos mil trece (2013) a junio de dos mil catorce (2014), esto con el objeto de demostrar que el pago correspondiente al canon de arrendamiento no se realizó oportunamente. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora luego del estudio y análisis de la documental promovida evidencia que: 1) En fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de dos mil doce (2012) y enero dos mil trece (2013); 2) En fecha diecisiete (17) de abril de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo dos mil trece (2013); 3) En fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo dos mil trece (2013); 4) En fecha seis (6) de noviembre de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio dos mil trece (2013); 5) En fecha once (11) de diciembre de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio dos mil trece (2013). Ahora bien, se debe concluir entonces que hasta el mes de JULIO DE DOS MIL CATORCE (2014), el arrendatario - demandado adeudaba los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2013) y enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil catorce (2014). En éste sentido, el artículo 42 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Así mismo, el artículo 67 ejusdem, señala:
“El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Finalmente, el encabezado del artículo 68 del referido texto legal, expresa:
“El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia”.
Ahora bien, de lo expuesto se debe concluir forzosamente que el arrendatario - demandado, no ha cumplido con su obligación contractual de pagar oportunamente el canon de arrendamiento, puesto que ha permanecido en estado de insolvencia hasta por diez meses, sin generar elemento probatorio que evidencie una justa causa, mucho menos demostró que la cuenta en la cual se debía efectuar el pago del canon de arrendamiento estuviere cerrada o clausurada. En conclusión por todos los razonamientos expuesto, esta Juzgadora aprecia y le otorga pleno valor probatorio a la prueba in comento. Y ASÍ SE DECLARA.

NOVENA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la Prueba de Inspección Judicial, solicitando al Tribunal se traslade y constituya en el inmueble objeto de la pretensión, ubicado en las residencias La Rivera, urbanización El Parque, sitio denominado La Quinta Aldea La Otra Banda, edificio número 2, piso 7, apartamento C-7, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, a objeto que se deje constancia de los particulares que indica en su escrito de promoción de pruebas. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora evidencia que al folio cuatrocientos dieciocho (418) y siguientes del expediente, riela agregada acta de fecha dieciocho (18) de enero de dos mil dieciséis (2016), levantada en ocasión de la práctica de la Inspección Judicial promovida; ahora bien luego de su estudio y revisión, esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, por estar conteste con las demás actuaciones presente en las actas procesales. Y ASÍ SE DECLARA.

DÉCIMA: Respecto a las pruebas indicadas por la parte promovente en su escrito de promoción en los particulares noveno, décimo, así como la prueba de informes y la prueba testimonial, las mismas no fueron admitidas por éste Tribunal, tal como se desprende de auto de admisión de pruebas librado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil quince (2015), agregado al folio cuatrocientos trece (413) y siguientes del expediente, por lo cual esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual decidir. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de los recibos de depósito bancario que rielan del folio doscientos doce (212) al doscientos diecisiete (217), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento realizados en la cuenta número 0105-0065-62-8065038867, en la entidad financiera Banco Mercantil, de la cual es titular la ciudadana AIXA JANET PACHECO DE HERNÁNDEZ, con el objeto de demostrar el pago oportuno y puntual de los cánones de arrendamiento. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora estima inexorablemente efectuar las siguientes consideraciones: El Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:
"Se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido". (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).
Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas. En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:
"... Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (...) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales...".
Es por esto, que los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante -el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma. Esto permite concluir, considerando que la cuenta bancaria indicada fue la acordada para realizar los pagos del canon de arrendamiento y el accionado de autos el depositante, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero; por el contrario los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección 1, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:
"Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal".
Ahora bien, luego de la revisión de las actas procesales, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363, 1.364 y 1.383 del Código Civil, aprecia y le otorga valor probatorio a dichos depósitos, por cuanto de los mismos se evidencia los pagos efectuados en ocasión de la obligación contraída con respecto a la relación arrendaticia existente entre los justiciables; sin embargo, el promovente no señala a que mes corresponde cada depósito bancario, por lo que, en cuanto a la extemporaneidad o no de tales depósitos, esta Juzgadora lo resolverá en los particulares sucesivos. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, en fecha treinta (30) de diciembre de dos mil trece (2013), que obra en el expediente del folio doscientos dieciocho (218) al folio doscientos veintiuno (221), con el objeto de demostrar que la arrendadora es propietaria de otros inmuebles, siendo posiblemente múltiple arrendadora, lo cual genera el derecho a la preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de la controversia. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia y le otorga valor probatorio, sólo en lo que se refiere a que del instrumento en cuestión se desprende la titularidad en propiedad que ostenta la demandante de autos sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido como apartamento número 2, del edificio Santa Fe, número 2-6 y 5-74, ubicado en la Parroquia Juan Rodríguez Suárez, sector La Parroquia, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la Prueba de Inspección Judicial, solicitando al Tribunal se traslada y constituya en el inmueble objeto de la pretensión, ubicado en las residencias La Rivera, urbanización El Parque, sitio denominado La Quinta Aldea La Otra Banda, edificio número 2, piso 7, apartamento C-7, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, a objeto que se deje constancia de los particulares que indica en su escrito de promoción de pruebas. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora evidencia que al folio cuatrocientos dieciocho (418) y siguientes del expediente, riela agregada acta de fecha dieciocho (18) de enero de dos mil dieciséis (2016), levantada en ocasión de la práctica de la Inspección Judicial promovida; ahora bien luego de su estudio y revisión, esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, por estar conteste con las demás actuaciones presente en las actas procesales. Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTA: Respecto a las pruebas indicadas por la parte promovente en su escrito de promoción en los particulares primero, segundo, tercero, sexto, octavo, noveno, décimo, décimo primero, décimo segundo y décimo tercero, las mismas no fueron admitidas por éste Tribunal, tal como se desprende de auto de admisión de pruebas librado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil quince (2015), agregado al folio cuatrocientos trece (413) del expediente, por lo cual esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual decidir. Y ASÍ SE DECLARA.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

PRIMERO: De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables sostienen una relación contractual arrendaticia, que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento ubicado en las residencias La Rivera, urbanización El Parque, sitio denominado La Quinta Aldea La Otra Banda, edificio número 2, piso 7, apartamento C-7, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida y por la cual se encuentran obligados entre sí, de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Así mismo, de las actas procesales se desprende que el actor funda su demanda de DESALOJO, en atención al violación contractual por parte de la arrendataria - demandada, materializado éste incumplimiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2013) y enero, febrero, marzo y abril de dos mil catorce (2014), esto conforme a lo previsto en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal y como fue requerido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, al momento de dar inicio al Procedimiento Administrativo Previo a la instauración de la presente acción. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: Igualmente, se desprende de las actas procesales y del acervo probatorio aportado, que el canon de arrendamiento mensual pactado es la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00). Y ASÍ SE DECLARA.

CUARTO: En éste sentido, de autos se desprende planillas de depósito bancario de los cuales se constata el pago del canon de arrendamiento, los cuales se detallan a continuación: 1) En fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de dos mil doce (2012) y enero dos mil trece (2013); 2) En fecha diecisiete (17) de abril de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo dos mil trece (2013); 3) En fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo dos mil trece (2013); 4) En fecha seis (6) de noviembre de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio dos mil trece (2013); 5) En fecha once (11) de diciembre de dos mil trece (2013), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio dos mil trece (2013). Ahora bien, se debe concluir entonces que hasta la fecha del NUEVE (9) JUNIO DE DOS MIL CATORCE (2014), oportunidad en la cual concluyó la etapa de conciliación del PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO A LA DEMANDA, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, motivado a la falta de pago por parte del arrendatario, éste último adeudaba los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2013) y enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil catorce (2014), argumentando el demandado que tal insolvencia fue producto de una presunta disputa familiar, hecho del cual no se promovieron elementos de convicción que generaran su certeza y que justificaran la omisión en el cumplimiento de su obligación, máxime cuando la legislación arrendaticia vigente prevé mecanismos para realizar el pago de los cánones de arrendamiento cuando el propietario - arrendador se rehúsa a recibir los mismos o cuando existe la imposibilidad material de llevar a cabo los mismos. Por lo expuesto queda en evidencia el incumplimiento del arrendatario - demandado con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO: Sin perjuicio de lo expuesto, es preciso destacar que posteriormente el arrendatario - demandado, procedió a realizar los siguientes pagos: 1) En fecha veinticinco (25) de junio de dos mil catorce (2014), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil trece (2013) y enero, febrero, marzo de dos mil catorce (2014); 2) En fecha ocho (8) de julio de dos mil catorce (2014), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de dos mil catorce (2014); 2) En fecha primero (1º) de septiembre de dos mil catorce (2014), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de dos mil catorce (2014); 3) En fecha dos (2) de octubre de dos mil catorce (2014), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de dos mil catorce (2014); 4) En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil catorce (2014), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de dos mil catorce (2014); 5) En fecha tres (3) de diciembre de dos mil catorce (2014), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de dos mil catorce (2014); 6) En fecha seis (6) de enero de dos mil quince (2015), el arrendatario realizó el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de dos mil catorce (2014). Ahora bien, respecto a dichos pagos, resulta inexorable traer a colación el criterio sustentando en Jurisprudencia pacífica del máximo Tribunal de la República, precisamente en sentencia de fecha nueve (9) de junio de dos mil cinco (2.005), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, que estableció:
“(…omissis…) Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación en sí misma una causal de resolución del mismo (….omissis…)”.
A los efectos, el artículo 42 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Así mismo, el artículo 67 ejusdem, señala:
“El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento”. (Negrillas y subrayado de éste Despacho).
Finalmente, el encabezado del artículo 68 del referido texto legal, expresa:
“El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia”.
Ahora bien, de lo expuesto se debe concluir forzosamente que el arrendatario - demandado, no ha cumplido con su obligación contractual de pagar oportunamente el canon de arrendamiento, puesto que ha permanecido en estado de insolvencia hasta por diez meses, sin generar elemento probatorio que evidencie una justa causa, mucho menos demostró que la cuenta en la cual se debía efectuar el pago del canon de arrendamiento estuviere cerrada o clausurada. Y ASÍ SE DECLARA.

SEXTO: Consecuentemente y dado que el arrendatario - demandado incumplió con su obligación contractual, es menester señalar el contenido del artículo 91, ordinal primero de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin”.
La norma transcrita se traduce en el Derecho que nace para el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar el desalojo del inmueble dado en calidad de arrendamiento. En el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el incumplimiento de la parte arrendataria - demandada, es por lo que resulta forzoso declarar CON LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

SÉPTIMO: En lo que concierne a la RECONVENCIÓN propuesta, la Providencia número 0042 dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil catorce (2014), publicada en Gaceta Oficial número 40.382 de fecha veintiocho de marzo de dos mil catorce (2014), por medio de la cual se ESTABLECIÓ LAS NORMAS PARA QUE LOS PROPIETARIOS Y ARRENDADORES DE EDIFICIOS QUE TENGAN VEINTE AÑOS O MAS DEDICADOS AL ARRENDAMIENTO LOS OFERTEN EN VENTA A SUS ARRENDATARIOS O ARRENDATARIAS, en su artículo primero, dispone:
“Las presentes normas tienen por objeto establecer el régimen especial para que los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras, de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias”
Seguidamente, en su artículo segundo, señala:
“Los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, deberán ofertar en venta a sus arrendatarios o arrendatarias en un lapso de sesenta (60) días hábiles a partir de la entrada en vigencia de las presentes normas.
La oferta de venta a que hace referencia el presente artículo deberá hacer de conformidad a lo establecido en el Título IV, de la Preferencia Ofertiva y Retrato Legal, Capítulo I, De la Preferencia Ofertiva, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Ahora bien, a los efectos de resolver la reconvención propuesta, resulta indispensable traer a colación el artículo 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el cual se define a los arrendadores en los siguientes términos:
“Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas”.
Ahora bien, ciertamente de las actas procesales y del acervo probatorio aportado por los justiciables se desprende como punto no controvertido que el ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, ostenta el carácter de arrendatario del inmueble objeto de la presente controversia desde hace más de veinte (20) años; sin embargo, la parte arrendataria - demandada - reconviniente no logró demostrar el carácter de multi arrendadora de la aquí demandante reconvenida, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, puesto que sólo se constata que la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCÁTEGUI, es propietaria de dos (02) inmuebles, uno de ellos destinados a arrendamiento y que se corresponde con el pretendido en la presente causa, por lo cual no se encuentran llenos los extremos exigidos en la referida providencia para la procedencia en Derecho del reclamo de Preferencia Ofertiva; por lo expuesto, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la RECONVENCIÓN incoada, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCATEGUI, venezolana, divorciada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.765.540, domiciliada en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora - demandante - reconvenida, representada judicialmente por los abogados en ejercicio GERMÁN RAMÍREZ VARGAS, CRISTINA BEATRIZ FIGUEREDO GONZÁLEZ y LUÍS ALBERTO ROJAS PASCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-17.758.788, V-4.961.685 y V-18.619.724, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 207.790, 36.788 y 229.461, en su orden, domiciliados en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles, contra el ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.721.012, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendataria - demandada - reconviniente, debidamente representado por la Defensora Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.267.034, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 103.369, domiciliada en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, por DESALOJO. Así mismo, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN incoada por el ciudadano EUSEBIO GERMANO PEREIRA DE LA HOZ, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.721.012, domiciliado en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendataria - demandada - reconviniente, debidamente representado por la Defensora Pública Primera con Competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de los Estados Mérida, Táchira y Trujillo, abogada ANDREINA PUENTES ANGULO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.267.034, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 103.369, domiciliada en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil, contra la ciudadana EMILIA SOCORRO HERNÁNDEZ UZCATEGUI, venezolana, divorciada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.765.540, domiciliada en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora - demandante - reconvenida, representada judicialmente por los abogados en ejercicio GERMÁN RAMÍREZ VARGAS, CRISTINA BEATRIZ FIGUEREDO GONZÁLEZ y LUÍS ALBERTO ROJAS PASCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-17.758.788, V-4.961.685 y V-18.619.724, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 207.790, 36.788 y 229.461, en su orden, domiciliados en Mérida Estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles, por PREFERENCIA OFERTIVA. En consecuencia, este Tribunal ordena a la parte demandada hacer entrega formal a la parte demandante del bien inmueble arrendado, a saber el constituido por un apartamento ubicado en las Residencias La Rivera, Urbanización El Parque, sitio denominado La Quinta Aldea La Otra Banda, edificio número 2, piso 7, apartamento C-7, Municipio Libertador del Estado Bolivariano de Mérida, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, esto sin perjuicio de lo establecido en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por lo que las partes se encuentran a Derecho para conocer de la misma e interponer los recursos que estimen pertinentes. DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. En la ciudad de Mérida, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZ

ABG. MARÍA ELCIRA MARÍN OSORIO
LA SECRETARIA

ABG. EILEEN C. UZCATEGUI B.

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). Quedando su asiento en el libro diario bajo el número 01.

Sria.