TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DE MUNICIPIO SEGUNDO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
205º y 156º
EXP. Nº 7.446
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Sociedad Mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A. “INMOVIVIENCA”, registrada por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 2667, tomo I, de fecha 07 de julio de 1981; posteriormente llevado por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 2.289; igualmente se encuentra actualizada por Acta de Asamblea de Accionistas, celebrada el 12 de marzo de 2003, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 21, tomo A-7, de fecha 23/05/2003.
Apoderado judicial: Abg. Emiro Enrique Marquina Márquez, venezolano, titular de la cédula de identidad n° V-8.048.603, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida “Las Américas”, centro comercial “Mamayeya”, nivel mezzanina, local A-21, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Parte demandada: Haydee María Dávila Balza, venezolana, titular de la cédula de identidad n° V-2.453.549, inscrita en el I.P.S.A. bajo el n° 15.676, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Apoderados judiciales: Abgs. Leix Teresa De Jesús Lobo y Jhonny José Flores Monsalve, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-3.297.575 y V-14.806.641, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.882 y 109.816, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Calle 15 (Piñango), inmueble n° 5-58, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Motivo: Cobro de bolívares vía ejecutiva (cuotas de condominio).
CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició la presente acción mediante formal demanda incoada por el abogado en ejercicio Emiro Enrique Marquina Márquez, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A. “INMOVIVIENCA”, contra la ciudadana Haydee María Dávila Balza, por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA (CUOTAS DE CONDOMINIO); correspondiéndole conocer por distribución al entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida (f. 87).
Por auto de fecha 25 de febrero de 2011 (f. 88 – pieza I), el referido Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, admitió la acción incoada y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que dentro del plazo de veinte (20) días, siguientes a su citación diera contestación a la acción incoada en su contra. Asimismo, se decretó Medida Ejecutiva de Embargo, sobre bienes muebles propiedad de la parte demandada, para tales efectos, libró exhorto al entonces Juzgado Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial (distribuidor), enviándolo con oficio n° 2710-092. Se el dio entrada a la causa bajo el n° 8.018, en el libro respectivo.
Cursa al folio 90 – pieza I, diligencia estampada por el Alguacil del Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, quien expuso que en fecha 04/03/2011, a las 11:00 a.m., practicó la citación de la ciudadana Haydee María Dávila Balza.
Riela a los folios 93-95 – pieza I, escrito de cuestiones previas (Art. 346.3.6 del CPC), presentado por la parte demandada.
Aparece al folio 97 – pieza I, poder apud-acta, otorgado por la abogada Haydee María Dávila Balza, a los abogados en ejercicio Leix Teresa De Jesús Lobo y Jhonny José Flores Monsalve.
A los folios 103-107 – pieza I, corre inserto escrito presentado por la parte actora, mediante el cual contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Obra a los folios 110-111 y 114-115 – pieza I, escritos de pruebas presentados por las partes, relacionadas con las cuestiones previas opuestas.
Cursa a los folios 116-124 – pieza I, sentencia interlocutoria dictada por el entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual declaró SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Riela a los folios 126-130 – pieza I, escrito de contestación de la demanda, presentado por la representación judicial de la parte demandada.
A los folios 134-140 y 174 – pieza I, escritos de pruebas presentados por las partes.
Se desprende de los folios 206-218 y 220-222 – pieza I, escritos de informes presentados por las partes.
Riela a los folios 226-228 – pieza I, escrito de observación a los informes presentado por la parte demandada.
Cursa a los folios 230-261 – pieza I, fallo definitivo dictado por el entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción incoada por la parte actora.
Aparece al folio 226 – pieza I, diligencia estampada por la abogada en ejercicio Leix Teresa De Jesús Lobo, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual APELÓ del fallo definitivo proferido por el hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2012 (fs. 267-268 – pieza I), corre inserta sentencia interlocutoria, mediante la cual el hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, declaró INADMISIBLE el recurso de apelación ejercido por la parte demandada.
Figura al folio 270 – pieza I, diligencia estampada por la abogada en ejercicio Leix Teresa De Jesús Lobo, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó copia certificada de algunas actuaciones de la presente causa, con el objeto de RECURRIR DE HECHO ante la instancia Superior.
A los folios 282-332 – pieza I, corren insertas actuaciones relacionadas con el AMPARO CONSTITUCIONAL, incoado por la abogada en ejercicio Haydee María Dávila Balza, contra el entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, decretó MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA DE FECHA 15/02/2012, dictada por el referido Tribunal de municipio.
A los folios 339-357 – pieza I, corren insertas actuaciones relacionadas con el AMPARO CONSTITUCIONAL, incoado por la abogada en ejercicio Haydee María Dávila Balza, contra el entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, mediante la cual el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la ACCIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL, incoada por la referida profesional del derecho.
Obra al folio 358 – pieza I, Acta de Inhibición propuesta por la Jueza Titular del entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, fundamentada en los artículos 82.15 y 84 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2012 (f. 362 – pieza I), se recibió en este Tribunal por distribución la presente causa.
Por auto de fecha 07 de enero de 2013 (fs. 363-365 – pieza I), este Tribunal se ABOCÓ al conocimiento de la causa, dándole entrada a la causa bajo el nº 7.446, en el libro respectivo. Y se ordenó la Notificación de las partes.
A los folios 368-410 – pieza I, corren insertas actuaciones relacionadas con la Inhibición propuesta por el entonces Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, hoy Tribunal Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en las que consta que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, declaró CON LUGAR la referida inhibición.
Cursa a los folios 411-498 – pieza I, resultas del RECURSO DE HECHO interpuesto por la parte demandada, observándose de dichas resultas que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, declaró INADMISIBLE el recurso de hecho incoado por la representación judicial de la parte demandada.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron las que consideraron pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PRIMERO
En el escrito libelar la representación judicial de la parte actora, expuso:
-I-
DE LOS HECHOS
En fecha, 11 de Junio de 2008, mi representada suscribió Contrato de Administración de Condominio con la Junta de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, el cual está ubicado en la Av. 5 Zerpa, con calle 18 Fernandez Peña, Parroquia (sic) Arias, jurisdicción del Municipio (sic) Libertador del Estado (sic) Mérida, quienes procedieron en nombre y representación de todos los propietarios del señalado Conjunto a ceder a mi representada la administración de su condominio en todas sus funciones, conforme lo establece el Art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente como lo establece el literal “D” de dicho artículo, en lo que respecta a recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponde en los gastos y expensas comunes. La administración de dicho condominio incluye al apartamento A-6, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, Torre “A”, propiedad de la ciudadana HAYDEE MARIA DAVILA BALZA. El Documento de Condominio se encuentra registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el Nº 5, Protocolo Primero, Tomo 1º Adicional 2º, Tercer Trimestre, de fecha 27 de Septiembre de 1983, y de este documento se evidencia la cantidad de apartamentos y la alícuota que le corresponde de las áreas comunes a cada uno de ellos y que es la misma cuota o porcentaje mediante la cual cada propietario asume proporcionalmente los gastos del Conjunto. En la Cláusula Cuarta del Contrato de Administración, la administradora se compromete a liquidar, recaudar o recuperar mensualmente de todos los propietarios del Conjunto, la cuota que a cada uno le corresponde de acuerdo a los porcentajes establecidos en el Documento de Condominio. Por otra parte los propietarios se obligan, conforme a la Cláusula Quinta del contrato, a cancelar en forma mensual en las oficinas de la Administradora las cuotas señaladas en la cláusula anterior, dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha de corte de cuenta que aparezca en el recibo respectivo que al efecto emite la Administradora cada mes. Igualmente, se autorizó a la Administradora a realizar las gestiones extrajudiciales e inclusive las judiciales necesarias para recaudar las cuotas vencidas, en cuyo caso son por cuenta única y exclusiva del deudor, todos los gastos de cobranza, intereses de mora y honorarios de abogado a que hubiera lugar por causa de su mora.
Por manifestación expresa de la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 14) las liquidaciones, estados de cuenta, planillas o recibos presentados por la Administradora a los propietarios respecto a las cuotas causadas por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva y los créditos a que ella se refiere, gozan de los privilegios legales sobre los bienes del deudor. QUIERO OBSERVAR QUE EL PAGO DEL CONDOMINIO NO ES UN PAGO POR PLAZOS O POR CUOTAS, SINO QUE CADA PAGO ES UNA OBLIGACIÓN DE ADMINISTRACIÓN AUTÓNOMA Y DISTINTA A LAS DEMÁS, EN TODO CASO, POR TRATARSE DE UNA OBLIGACIÓN DE CARÁCTER EJECUTIVA, COMO LO ESTABLECE EL ARTÍCULO 14 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, LA PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN ES DECENAL (10 AÑOS), COMO LO ESTABLECE EL ARTÍCULO 1977 DEL CÓDIGO CIVIL.
Ahora bien, desde la misma fecha de suscripción del contrato la Administradora viene pagando mensualmente, los gastos comunes generados por el Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica” para su mantenimiento, al igual que lo hiciera la administración anterior, los cuales deben ser cancelados por todos los copropietarios conforme la Ley de Propiedad Horizontal y el Contrato de Administración suscrito, dándole así la Administradora fiel cumplimiento a sus obligaciones. Sin embargo, es el caso que la ciudadana HAYDEE MARIA DAVILA BALZA propietaria del apartamento A-6, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, Torre “A”, según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio del Estado Mérida de fecha 31-01-1984, bajo el No. 4, Tomo 6º, Protocolo Primero, Primer Trimestre, a quien corresponde un porcentaje de gastos de 1,7928 %, ha dejado de cancelar los recibos de condominio desde el mes de Abril del año 2006 hasta el mes de Diciembre del año 2010, los cuales acompaño marcados “D” y que se detallan en la relación que acompañamos a continuación y que nos corresponde recaudar de conformidad con el literal “D” del Art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
RELACIÓN DE MOROSIDAD DE CONDOMINIO DEL APARTAMENTO A-6, TORRE “A”, CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL “DOÑA QUICA”

Mes Monto
Recibo Intereses desde
Abril/06 hasta Diciembre/10 Total
Abr-06 54,72 0,00 54,72
May-06 85,09 0,00 139,81
Jun-06 84,46 0,00 224,27
Jul-06 85,99 0,00 310,26
Ago-06 93,58 0,00 403,84
Sep-06 102,67 0,00 506,51
Oct-06 113,02 0,00 619,53
Nov-06 110,50 0,00 730,03
Dic-06 98,26 0,00 828,29
Ene-07 100,21 0,00 928,50
Feb-07 97,02 0,00 1.025,52
Mar-07 98,29 0,00 1.123,81
Abr-07 100,35 0,00 1.224,16
May-07 112,89 0,00 1.337,05
Jun-07 115,63 0,00 1.452,68
Jul-07 114,00 0,00 1.566,68
Ago-07 113,30 0,00 1.679,98
Sep-07 142,06 0,00 1.822,04
Oct-07 111,57 0,00 1.933,61
Nov-07 137,74 0,00 2.071,35
Dic-07 118,92 0,00 2.190,27
Ene-08 127,06 0,00 2.317,33
Feb-08 119,75 0,00 2.437,08
Mar-08 118,08 0,00 2.555,16
Abr-08 142,38 0,00 2.697,54
May-08 165,07 0,00 2.862,61
Jun-08 164,61 0,00 3.027,22
Jul-08 204,56 0,00 3.231,78
Ago-08 248,85 32,32 3.512,95
Sep-08 254,08 34,81 3.801,84
Oct-08 222,87 37,35 2.317,33
Nov-08 211,60 39,58 4.313,24
Dic-08 228,90 41,69 4.583,83
Ene-09 222,77 43,98 4.850,58
Feb-09 217,24 46,21 5.114,03
Mar-09 237,01 48,38 5.399,42
Abr-09 279,78 50,75 5.729,95
May-09 299,97 53,75 6.083,67
Jun-09 387,69 56,75 6.528,11
Jul-09 278,69 60,63 6.867,43
Ago-09 225,58 63,41 7.156,42
Sep-09 244,50 65,67 7.466,59
Oct-09 244,16 68,11 7.778,86
Nov-09 352,93 70,55 8.202,34
Dic-09 209,13 74,08 8.485,55
Ene-10 248,29 76,18 8.810,02
Feb-10 245,86 78,66 9.134,54
Mar-10 334,38 81,12 9.550,04
Abr-10 348,71 84,46 9.983,21
May-10 302,91 87,95 10.374,07
Jun-10 362,62 90,98 10.827,67
Jul-10 428,11 94,60 11.350,38
Ago-10 401,00 98,88 11.850,26
Sep-10 353,41 102,89 12.306,56
Oct-10 337,48 106,43 12.750,47
Nov-10 319,10 109,80 13.179,37
Dic-10 492,73 112,99 13.785,09
Total Bs. 11.772,13 2.012,96

De todo ello se desprende que la propietaria del Apartamento A-6, Torre “A”, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, ciudadana HAYDEE MARIA DAVILA BALZA está obligada y debe dar cumplimiento a la normativa legal de la Ley de Propiedad Horizontal y al Contrato de Administración, y en consecuencia, igualmente debe pagar los conceptos antes detallados, por cuya razón el atraso o la mora en éste (sic) pago constituye causa suficiente para que mi representada proceda judicialmente a ejercer la acción de cumplimiento de contrato.
Observo expresamente, ciudadano Juez, que esta propietaria adeuda 57 mensualidades de condominio hasta la fecha, lo resulta insólito, ya que cada propietario está obligado a cancelar mensualmente la cuota que le corresponda de los gastos comunes, puesto que estos conceptos son gastos realizados por la administradora para el cuidado y mantenimiento del edificio y por lo tanto de su propio apartamento, que es el hogar, el techo, el domicilio, del seno familiar de la propietaria y no debería permitir dar lugar a esta situación muy perjudicial injustamente contra la comunidad de propietarios que son los afectados.
-II-
DEL DERECHO
De la naturaleza propia del Contrato de Administración de Condominio en que se fundamenta la presente acción, se desprende que la controversia, aquí planteada debe ser dirimida de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, las normas propias del Contrato de Administración suscrito, las normas del Código Civil y las del Código de Procedimiento Civil que rigen la materia contractual. Concretamente en el artículo 1.159 se establece que “los constratos tienen fuerza de Ley entre las partes…” y el artículo 1.167 Ejusdem (sic) en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, más los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Así mismo y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que “a cada apartamento se atribuirá una cuota de partipación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “la obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto a los gastos comunes causados antes de haberlo adquirido”. El artículo 14 de la misma Ley de Propiedad Horizontal reza que “las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidos por el ADMINISTRADOR DEL INMUEBLE o por el propietario que hubiere pagado sumas que correspondan aún a otro propietario”. Así mismo, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, literal “D”, CORRESPONDE AL ADMINISTRADOR “RECAUDAR DE LOS PROPIETARIOS LO QUE A CADA UNO CORRESPONDA EN LOS GASTOS Y EXPENSAS COMUNES…” y el literal “e” ejusdem EJERCER EN JUICIO LA REPRESENTACIÓN DE LOS PROPIETARIOS EN LOS ASUNTOS CONCERNIENTES A LA ADMINISTRACIÓN DE LAS COSAS COMUNES, debidamente asistidos por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de actas de la Junta de Condominio.
“Para el efecto de estos cobros harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas, asambleas insertas en el libro de acuerdos de propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasados por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva”, conforme al Art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio especial establecido en el ordinal 4 del artículo 1.871 del Código Civil.
La prescripción Art. 1977 del Código Civil “…La acción nace de una ejecutoria se prescribe a los veinte (20) años, y el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez (10) años.
Esta es la normativa legal en que se fundamenta la presente acción para ser procedente en derecho.
-III-
PETITORIO
De lo anteriormente expuesto se desprende que la propietaria del apartamento A-6, Torre “A”, del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, ciudadana HAYDEE MARIA DAVILA BALZA no ha dado cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal, al Documento de Condominio, al Contrato de Administración, ni a las normas del Código Civil respectivas, generando causas suficientes para que la Administradora INMOVIVIENCA, proceda a ejercer la acción judicial de cumplimiento de contrato, en el sentido de exigir a la propietaria referida el pago de los gastos comunes a que está obligada y que mi representada ha realizado conforme a los recibos que originales acompaño marcados “D”, al igual que lo hiciera también la administración anterior y cuyos créditos hemos subrogado para su cobranza de acuerdo al acta de recepción del condominio suscrita en fecha 12/06/2008, la cual acompaño marcada “E”, y que de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal tienen fuerza ejecutiva.
Estas son las razones por las cuales, recibiendo instrucciones de mi representada, procedo a demandar como formalmente lo hago, en cumplimiento de contrato de administración y la Ley de Propiedad Horizontal, a la ciudadana HAYDEE MARIA DAVILA BALZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.453.549, de este domicilio, para que convenga o en su efecto a ello sea condenada a las siguientes cantidades y conceptos:
PRIMERO: En pagar la suma de ONCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS CON 13/100 BOLÍVARES (Bs.11.772,13), por concepto de recibos de condominio desde el mes de Abril del año 2006 hasta el mes de Diciembre del año 2010. SEGUNDO: En pagar la suma de DOS MIL DOCE CON 96/100 BOLÍVARES (Bs. 2.012,96), por concepto de intereses moratorios, a la rata del 1% mensual, conforme lo establecido y convenido en el contrato de administración. TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio.
-IV-
INDEXACION
Solicito respetuosamente, que el monto estimado en el petitorio de esta demanda se ajuste de conformidad con los índices inflacionarios previstos por el Banco Central de Venezuela, de acuerdo con la sentencia con orden de ajuste por la desvalorización de la moneda, producida por el Tribunal Supremo de Justicia.
Pido que el presente juicio sea sustanciado por este tribunal, por la vía ejecutiva (Artículo 630 CPC), conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pido que para garantizar las resultas del presente juicio se decrete y practique medida de embargo ejecutivo conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre bienes propiedad de la demandada, hasta cubrir el doble de la cantidad demandada más las costas prudencialmente calculadas por este Tribunal, y que para la practica (sic) de dicha medida se comisione a un Tribunal de Ejecución de esta Circunscripción Judicial a fin de practicar la medida sobre bienes propiedad de la demandada.
A los solos fines de la competencia por la cuantía, estimo el monto de la presente demanda en la suma de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UNO CON 36/100 BOLIVARES (Bs. 17.231,36), lo cual equivale a (265,10) Unidades Tributarias. (omissis).

SEGUNDO
Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
…omissis…
CAPITULO PRIMERO
DEFENSAS DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo las siguientes defensas de previo pronunciamiento al fondo de la controversia: PRIMERA: La falta de cualidad del actor para intentar el juicio. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la administración de los inmuebles a que se refiere dicha ley le corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, y que la Junta de Condominio será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un año en el ejercicio de sus funciones.
Por su parte el artículo 19 de la misma ley prevé que la Asamblea de Copropietarios designará una persona natural o jurídica en calidad de Administrador, por el periodo de un (01) año, sin perjuicio de revocar la designación o reelegirlo por periodos iguales.
La empresa demandante dice actuar en su condición de administradora del Conjunto Residencial y Comercial Doña Quica, conforme a contrato de administración celebrado el 121 de Junio de 2008 con la Junta de Condominio, contrato que aparece agregado a los folios 15 al 18 del expediente. Puede leerse en su encabezamiento que el contrato lo suscribe la demandante con la Junta de Condominio, la que representa presuntamente a los propietarios del edificio, pero en ninguna parte de su texto consta la elección de dicha empresa como administradora por parte de los propietarios, ni que la Junta haya sido facultada por los condóminos para designar al administrador. La designación recaída en la demandante es ilegitima por no devenir de quienes están autorizados por la ley, razón por la que carece de la cualidad necesaria para intentar la acción, por no tener la condición de tal Administrador quien a tenor de lo establecido en el artículo 20, Literal e) es quien tiene la facultad de representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
En estricto derecho la designación de Administrador por quien no está habilitado por ley para hacerlo, es absolutamente nula y por consecuencia de tal nulidad el demandante no tiene cualidad para representar en juicio al condominio, como no tiene quien suscribe cualidad para sostener un juicio incoado por quien no ostenta la representación legal de los propietarios del mencionado Conjunto Residencial y Comercial Doña Quica.
SEGUNDA: La prescripción de la acción intentada. Sin perjuicio de la impugnación de los recibos que acreditarían una presunta deuda mi representada con el condominio, a todo evento opongo la prescripción de la obligación prevista en el artículo 1980 del Código Civil que consagra que prescribirán por tres años la obligación de pagar los atrasos de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos como es el caso de los gastos comunes establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Para el supuesto caso que las apócrifas facturas con las que la demandante pretende demostrar la existencia de la obligación tuviesen validez, no consta que hayan habido actos interruptivos de la prescripción como los establecidos en el artículo 1969 Ejusdem, por lo que por imperativo de la primera norma citada, han prescrito todos los recibos que para la fecha de citación de mi mandante tengan una data mayor de tres años, esto es los correspondientes a los meses que van desde agosto de 2006 hasta febrero de 2008, prescripción que formalmente opongo, insistiendo que esta defensa está condicionada a la validez de los recibos que aparecen agregados desde los folios 24 al 80 del expediente.
CAPITULO SEGUNDO
CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA
Rechazo y contradigo en todas y cada unas de sus partes la demanda que encabeza el presente expediente, por lo que contradigo:
Que la demandante sea la administradora del condominio del Conjunto Residencial y Comercial Doña Quica y que quienes presuntamente la contrataron hayan actuado en nombre y representación de todos los propietarios, pues no señala que tal decisión haya sido producto de una asamblea, como lo prevé el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal;
Que la demandante pueda ejercer la administración en la forma prevista en el artículo 20 ejusdem, por no constar que así lo haya decidido una asamblea de propietarios legalmente convocada al efecto;
Que la demandante ejerza la administración del apartamento A-6 del citado inmueble, por cuanto mi mandante desconoce que se haya convocado una asamblea de propietarios para designarla como administradora del condominio;
Rechazo e impugno la validez del contrato de administración presuntamente suscrito entre la demandante y la Junta de Condominio para la liquidación, recaudación o recuperación de las cuotas de condominio que le corresponden a cada propietario, como rechazo e impugno que tal contrato hecho en contravención a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal obligue a los propietarios a cancelar las cuotas de condominio en las oficinas de la demandante;
Que la demandante este autorizada legalmente para realizar gestiones judiciales o extrajudiciales para recaudar cuotas de condominio vencidas, ni que este facultada Iegalmente para cargar a cuenta de los propietarios supuestamente morosos los gastos de cobranza, intereses de mora y honorarios de Abogados.
Que la prescripción de las cuotas de condominio sea la decenal prevista en el artículo 1977 del Código de Procedimiento Civil,
Que la demandante haya pagado mensualmente los gastos comunes;
Que mi mandante deba cancelarle a la demandante cuota de condominio alguna y que le adeude los conceptos que especifica en el cuadro que aparece titulado como «RELACION DE MOROSIDAD DE CONDOMINIO DEL APARTAMENTO A-6, TORRE “A”, CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL “DOÑA QUICA” »;
Que mi representada este obligada con la demandante a dar cumplimiento a la normativa legal de la Ley de Propiedad Horizontal y al sedicente contrato de administración, cuya validez desconozco por no haber sido autorizado por una asamblea de propietarios Iegalmente convocada y constituida;
Que mi mandante deba pagarle a la demandante los conceptos detallados en el cuadro titulado «RELACION DE MOROSIDAD DE CONDOMINIO DEL APARTAMENTO A-6, TORRE “A”, CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL “DOÑA QUICA».
Que la demandante este legitimada y tenga causa suficiente para proceder judicialmente en contra de mi representada;
Que mi mandante le adeude a la demandante 57 mensualidades de condominio.
Rechazo igualmente el fundamento jurídico de la acción y que la controversia deba ser dirimida en base al contrato de administración cuya validez impugne en el presente escrito;
Y que hagan fe en contra de mi representada el legajo de recibos acompañados a Autos, por resultar apócrifos y por no estar sustentados en las inserciones exigidas por la Ley de propiedad Horizontal en los libros del condominio, ni en los comprobantes que exige la ley.
Rechazo que mi mandante deba pagar a la demandante la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 11.772,13), según la especificación hecha en el titulo primero del petitorio.
Rechazo que mi mandante deba pagar a la demandante la cantidad de DOS MIL DOCE BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.012,96), según la especificación hecha en el titulo segundo del petitorio.
Que mi representada deba pagar a la demandante costas y costos del juicio, así como la indexación reclamada.
Rechazo y contradigo la estimación de la demanda, porque aparte de no ser mi mandante deudora de la demandante, la estimación de la demanda contraviene lo dispuesto en los artículos 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil.

CAPÍTULO IV
RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la parte actora, el hecho que:
En fecha 11 de junio de 2008, su representada suscribió contrato de administración de condominio, con la Junta de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, el cual está ubicado en la avenida 5 (Zerpa), con calle 18 (Fernández Peña), parroquia Arias, jurisdicción del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Que la administración de condominio procedió en nombre y representación de todos los propietarios del señalado Conjunto, a ceder a su representada la administración de su condominio en todas sus funciones, conforme lo establece el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente como lo establece el literal “D” de dicho artículo, en lo que respecta a recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponde en los gastos y expensas comunes.
Que la administración de dicho condominio, incluye al apartamento A-6, del conjunto residencial y comercial “Doña Quica”, torre “A”, propiedad de la ciudadana Haydee María Dávila Balza.
Que el documento de condominio se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 5, protocolo primero, tomo 1º adicional 2º, tercer trimestre, de fecha 27 de septiembre de 1983; y que dicho documento se evidencia la cantidad de apartamentos y la alícuota que le corresponde de las áreas comunes a cada uno de ellos y que es la misma cuota o porcentaje mediante la cual cada propietario asume proporcionalmente los gastos del Conjunto.
Que en la cláusula CUARTA del contrato de administración, la administradora se comprometió a liquidar, recaudar o recuperar mensualmente de todos los propietarios del conjunto, la cuota que a cada uno le corresponde de acuerdo a los porcentajes establecidos en el documento de condominio.
Que los propietarios se obligaron, conforme a la cláusula QUINTA del contrato, a cancelar en forma mensual en las oficinas de la administradora, las cuotas señaladas en la cláusula anterior, dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha de corte de cuenta que apareciera en el recibo respectivo que al efecto emitiera la administradora cada mes.
Que igualmente, se autorizó a la administradora a realizar las gestiones extrajudiciales, e inclusive las judiciales necesarias para recaudar las cuotas vencidas, en cuyo caso eran por cuenta única y exclusiva del deudor, todos los gastos de cobranza, intereses de mora y honorarios de abogado a que hubiera lugar por causa de su mora.
Que por manifestación expresa de la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 14) las liquidaciones, estados de cuenta, planillas o recibos presentados por la administradora a los propietarios, respecto a las cuotas causadas por gastos comunes, tendrían fuerza ejecutiva y los créditos a que ella se refiere, gozarían de los privilegios legales sobre los bienes del deudor.
Que el pago del condominio no era un pago por plazos o por cuotas, sino que cada pago era una obligación de administración autónoma y distinta a las demás, por tratarse de una obligación de carácter ejecutiva, como lo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la prescripción de la obligación es decenal (10 años), como lo establece el artículo 1977 del Código Civil.
Que desde la misma fecha de suscripción del contrato, la administradora viene pagando mensualmente, los gastos comunes generados por el conjunto residencial y comercial “Doña Quica”, para su mantenimiento, al igual que lo hiciera la administración anterior, los cuales debían ser cancelados por todos los copropietarios, conforme la Ley de Propiedad Horizontal y el contrato de administración suscrito, dándole así la administradora fiel cumplimiento a sus obligaciones.
Que la ciudadana Haydee María Dávila Balza, propietaria del apartamento A-6, del conjunto residencial y comercial “Doña Quica”, torre “A”, según documento protocolizado ante el Registro Público del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de fecha 31/01/1984, bajo el nº 4, tomo 6º, protocolo primero, primer trimestre, a quien corresponde un porcentaje de gastos de 1,7928%, dejó de cancelar los recibos de condominio desde el mes de abril del año 2006, hasta el mes de diciembre del año 2010.
Como fundamento de derecho citaron los artículos 1.159, 1.167, 1.871 y 1.977 del Código Civil; 7, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estimaron la acción en la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UNO CON 36/100 BOLÍVARES (Bs. 17.231,36), lo cual equivale a (265,10 U.T.).
Para la parte demandada, el hecho que:
De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso las defensas de previo pronunciamiento al fondo de la controversia, referidas a la falta de cualidad del actor para intentar el juicio y la prescripción de la acción intentada.
Rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes la demanda incoada en contra de su representada.
Rechazó e impugnó la validez del contrato de administración, en su decir, presuntamente suscrito entre la demandante y la Junta de Condominio para la liquidación, recaudación o recuperación de las cuotas de condominio que le corresponden a cada propietario.
Rechazó e impugnó el contrato, alegando que fue hecho en contravención a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la prescripción de las cuotas de condominio no es la decenal, prevista en el artículo 1.977 del Código Civil.
Que la demandante no está legitimada y no tiene causa suficiente para proceder judicialmente en contra de su representada.
Que su mandante no le adeuda a la demandante 57 mensualidades de condominio.
Rechazó igualmente el fundamento jurídico de la acción y que la controversia deba ser dirimida en base al contrato de administración, cuya validez impugnó.
Que el legajo de recibos acompañados a los autos resultan apócrifos por no estar sustentados en las inserciones exigidas por la Ley de propiedad Horizontal en los libros del condominio, ni en los comprobantes que exige la ley.
Rechazó que su mandante deba pagar a la demandante la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 11.772,13), según la especificación hecha en el título primero del petitorio.
Rechazó que su mandante deba pagar a la demandante la cantidad de DOS MIL DOCE BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.012,96), según la especificación hecha en el título segundo del petitorio.
Rechazó que su representada deba pagar a la demandante costas y costos del juicio, así como la indexación reclamada.
Rechazó y contradijo la estimación de la demanda, porque aparte de no ser su mandante deudora de la demandante, la estimación de la demanda contraviene lo dispuesto en los artículos 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil.
Como fundamento de derecho citó los artículos 361, 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil, 1.977 del Código Civil.
CAPÍTULO V
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
La representación judicial de la parte demandada promovió:
1º) El contenido de la nota de autenticación del poder impugnado y del texto del mismo, alegando que dicha nota adolece de los requisitos establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil (fs. 19-23 – pieza I).
2º) Valor y mérito de la copia del registro de comercio (fs. 10-19 – pieza I).
3º) Valor y mérito del contenido del libelo de demanda (fs. 01-09 – pieza I).
4º) Testificales de los ciudadanos Estefanía Suescún Ramírez (f. 194 – pieza I), Gloria Coromoto Rangel Briceño (fs. 200-201 – pieza I) y Miloa Coromoto Finol Hernández (fs. 202-203 – pieza I).
La representación judicial de la parte actora promovió:
1º) Valor y mérito de todas las pruebas documentales que fueron consignadas marcadas, “A”, “B”, “C”, “D” y “F”, junto con el libelo de demanda (fs. 10-85 – pieza I).
2º) Copia simple del documento de condominio del conjunto residencial y comercial “Doña Quica”, marcado “G” (fs. 142-152 – pieza I).
3º) Asamblea general de propietarios de residencias “Doña Quica”, de fecha 10/04/2008, marcada “H” (fs. 153-163 – pieza I).
4º) Copia fotostática simple del Contrato de Administración de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, marcado “B” (fs. 15-18 – pieza I).
5º) Copia fotostática simple del Acta de Asamblea de propietarios, de fecha 29/04/2010, marcada “I” (fs. 164-173 – pieza I).
6º) Copia fotostática simple del Acta de fecha 30/04/2010, marcada “F” (fs. 85 y 141 – pieza I).
7º) Recibos de condominio del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, marcados “D” (fs. 24-80 – pieza I).
CAPÍTULO VI
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a resolver la defensa perentoria alegada por la parte demandada, y el fondo de la controversia, considera oportuno esta juzgadora pasar a examinar un punto de preponderancia al caso bajo estudio, como lo es la figura de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio, alegando que:
(…) De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo las siguientes defensas de previo pronunciamiento al fondo de la controversia: PRIMERA: La falta de cualidad del actor para intentar el juicio. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la administración de los inmuebles a que se refiere dicha ley le corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, y que la Junta de Condominio será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un año en el ejercicio de sus funciones.
Por su parte el artículo 19 de la misma ley prevé que la Asamblea de Copropietarios designará una persona natural o jurídica en calidad de Administrador, por el periodo de un (01) año, sin perjuicio de revocar la designación o reelegirlo por periodos iguales.
La empresa demandante dice actuar en su condición de administradora del Conjunto Residencial y Comercial Doña Quica, conforme a contrato de administración celebrado el 121 de Junio de 2008 con la Junta de Condominio, contrato que aparece agregado a los folios 15 al 18 del expediente. Puede leerse en su encabezamiento que el contrato lo suscribe la demandante con la Junta de Condominio, la que representa presuntamente a los propietarios del edificio, pero en ninguna parte de su texto consta la elección de dicha empresa como administradora por parte de los propietarios, ni que la Junta haya sido facultada por los condóminos para designar al administrador. La designación recaída en la demandante es ilegitima por no devenir de quienes están autorizados por la ley, razón por la que carece de la cualidad necesaria para intentar la acción, por no tener la condición de tal Administrador quien a tenor de lo establecido en el artículo 20, Literal e) es quien tiene la facultad de representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
En estricto derecho la designación de Administrador por quien no está habilitado por ley para hacerlo, es absolutamente nula y por consecuencia de tal nulidad el demandante no tiene cualidad para representar en juicio al condominio, como no tiene quien suscribe cualidad para sostener un juicio incoado por quien no ostenta la representación legal de los propietarios del mencionado Conjunto Residencial y Comercial Doña Quica. (…)

Planteada la controversia en los términos que antecede, el Tribunal previa a la decisión de fondo, pasa a decidir como punto previo la falta de cualidad alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda, a cuyo efecto debe hacer esta Juzgadora un breve análisis sobre esta figura jurídica, Cualidad, dice el maestro Borges “es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque, aunque una acción exista si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción; la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho mismo que se reclama”. La cualidad ha sido definida por el autor Loreto como “una relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actor concreto”. De acuerdo con las ideas del autor Luis Loreto, se infiere que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la ley concede la acción.
En este mismo orden de ideas, considera oportuno este Tribunal traer a colación lo expresado en un caso análogo: Sentencia del 7 de marzo de 1996 (Juzgado Superior Tercero Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas) L. Faratro contra J. González y otros.
Es el Administrador y no la Junta de Condominio quien puede actuar en juicio, bien sea como demandante o demandado.
..., a quienes para referirse a ellos en este fallo, se les denominará indistintamente como los “demandados”, los “accionados”, “parte demandada”, propietarios de varios apartamentos del Edificio..., para que convengan o de lo contrario sean condenados por el Tribunal a resarcir a su representado el daño moral que le han ocasionado y que estiman en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00). ..
Que estipula el artículo 1185 del Código Civil que aquél que con intención, por negligencia o por imprudencia causa un daño a otro, está obligado a repararlo. Que en el caso presente los codemandados, propietarios del Edificio..., al demandar a su representado para que les pagara una indemnización por supuestos daños que sufrieron como consecuencia de no poder usar, disfrutar y gozar de las áreas comunes del citado edificio, le ocasionaron a su representado daños morales...
Concluyen su libelo de demanda los apoderados de la parte actora así: “Del texto transcrito se desprende que los señores representantes de la Junta de Condominio han hecho señalamientos concretos contra nuestro representado, identificándolo con su nombre y apellido, lo cual expone sin lugar a dudas a que su crédito como constructor quede en entredicho. ...”.
... Ahora bien, Casación incluye entre esta categoría de comunidades organizadas por la ley que carecen de personería jurídica, a los condominios de edificios, donde la administración de las cosa comunes corresponde, de acuerdo a lo previsto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos, a saber: la Asamblea General de Propietarios, la Junta de Condominio y el Administrador. Estos tres órganos se encargan de la administración de los inmuebles que se rigen por la citada Ley y sus principales funciones son:
1. Asamblea de Copropietarios: Es la máxima autoridad en el Condominio y...
2. Junta de Condominio: Le corresponde en primer término la vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la Ley,...
3. El Administrador, como lo afirma Casación en la sentencia en comento, es el “órgano ejecutivo del Condominio. Es nombrado por la Asamblea de Copropietarios por mayoría de votos, y tiene un conjunto de atribuciones,...
...El remitido publicado en el diario..., en fecha 12 de Marzo de 1986, tiene al pie la mención “Junta de Condominio” y con la particularidad de que las tres (3) firmas que lo autorizan son ilegibles. Pero este hecho carece de relevancia jurídica, ya que los demandados al contestar la demanda no impugnaron ni desconocieron dicho remitido, sino que expresamente aceptaron haberlo publicado.
Ahora bien en la demanda incoada por los copropietarios del edificio..., accionaron contra el ciudadano..., en su carácter de propietario del mencionado edificio, para que les pagare los daños y perjuicios sufridos con motivo del uso indebido que había dado a las áreas comunes.
...En el remitido publicado en el diario... que aparece autorizado por la Junta de Condominio con firmas ilegibles, se afirma que el señor..., en su condición de propietario vendedor de los apartamentos del edificio..., haciendo uso indebido de tal condición, le ha dado un uso diferente a los sótanos 1 y 2; ha utilizado las áreas comunes para fines comerciales y ha cometido una serie de irregularidades que han causado perjuicios a los copropietarios...
En la contestación de la demanda, las apoderadas de los codemandados,... la defensa perentoria de falta de cualidad de sus representados para sostener el presente juicio, ya que no teniendo el consorcio de propietarios personería jurídica autónoma, la demandad debió intentarse contra el Administrador del Condominio, quien es su representante legal.
..., demuestra a criterio de este Juzgador, que en ambas oportunidades los copropietarios y la Junta de Condominio, actuaron en asuntos concernientes a la administración y uso de las cosas comunes del mencionado edificio. Al respecto, en lo referente a los propietarios, que integran la Asamblea de Copropietarios, se recuerda que es la máxima autoridad del Condominio, por lo que están autorizadas para ejercer la defensa de los intereses del condominio. En cuanto a la Junta de Condominio, la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal le otorga un mandato para velar por el uso que se haga de las cosas comunes. Por este motivo este Juzgador, sin entrar a prejuzgar si el medio empleado por los copropietarios y la Junta de Condominio del Edificio..., fue ilícito o no, considera que la conducta de la citada Junta se subsume en la norma legal contenida en la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto significa que para estar en juicio, tanto actora como demandada la Junta de Condominio igual que los copropietarios, deben hacerlo por intermedio del Administrador, ya que carecen de cualidad, para actuar directamente. En consecuencia, en el caso sub-júdice, el actor,... ha debido demandar al Administrador del Condominio del Edificio..., en su carácter de representante legal de los copropietarios del edificio en comento, y no hacerlo, como lo hizo, directamente a los copropietarios, ya que estos carecen de cualidad tanto para intentar como para sostener un proceso que tenga relación con el uso que se haga de la cosas comunes, todo conforme a lo previsto en la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con lo dispuesto en la letra e) del artículo 29 ejusdem. Por esta razón la excepción de falta de cualidad de los propietarios demandados, opuesta de conformidad con lo estipulado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debe prosperar y así se decide... (Exp. Nº 7333. Tomada de la obra “JURISPRUDENCIA” de RAMÍREZ & GARAY, TOMO CXXXVII, 1996, PRIMER TRIMESTRE).

En el caso bajo estudio, observa este Tribunal que la empresa actora, actúa en condición de administradora del Conjunto Residencial y Comercial “Doña Quica”, conforme a contrato de administración celebrado el 12 de junio de 2008, con la Junta de Condominio, cursante a los folios 15-18.
En este sentido, es importante traer a colación el contenido del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala: “La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de administrador…” (negritas agregadas).
Ahora bien, al analizar los instrumentos acompañados junto con el escrito libelar presentado por la parte accionante, se observa que no consta en autos el Acta mediante la cual se elgió por mayoría de votos a la persona natural o jurídica para desempeñar las funciones de administrador, trayendo como consecuencia que la designación recaída en la demandante es ilegítima por no devenir de quienes están autorizados por la ley, razón por la que carece de la cualidad necesaria para intentar la acción, por no tener la condición de tal administrador, quien a tenor de lo establecido en el artículo 20.e, es quien tiene la facultad de representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
En consecuencia, se declara CON LUGAR la defensa perentoria de fondo por Falta de Cualidad de la actora para sostener la presente causa, y con vista a esta declaratoria considera este Tribunal innecesario valorar las pruebas traídas al proceso, y así se decide.
DECISIÓN
Por lo anteriormente expuesto este Tribunal Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la defensa perentoria de fondo invocada por la parte demandada por falta de cualidad para sostener la presente causa. Así se decide.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción incoada por el abogado en ejercicio Emiro Enrique Marquina Márquez, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Vivienda C.A. “INMOVIVIENCA”, contra la ciudadana Haydee María Dávila Balza, por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA (CUOTAS DE CONDOMINIO). Así se decide.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida. Así se decide.
CUARTO: Por cuanto el presente fallo definitivo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 233 y 174, ejusdem, se ordena la notificación de las partes y/o a sus apoderados, a cuyos efectos se ordena librar las respectivas Boletas de Notificación, haciéndoles saber a los mismos que una vez que conste en autos la última Boleta de Notificación, el día hábil de despacho siguiente, comenzará a discurrir el lapso para interponer los recursos que considere procedentes en derecho.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, a los dieciséis días del mes de febrero de dos mil dieciséis. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 9:20 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas

RSMV/BCR/gc.-