TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
205º y 156º
EXP. nº 7.872
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Kamil Saab Saab, venezolano, titular de la cédula de identidad n° V-3.495.216, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el nº 13.050, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida 01, entre calles 11 y 12, edificio “Don Manuel”, apartamento n° 3-2, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Parte demandada: Eredie Alfredo Piaspam Lara, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-8.245.572, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Avenida “Fernández Peña”, local comercial distinguido con el n° 113-A, municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida.
Motivo: Desalojo de inmueble y Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Carácter: Sentencia Interlocutoria.
CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoado por el abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, contra el ciudadano Eredie Alfredo Piaspam Lara, por DESALOJO DE INMUEBLE y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Por auto de fecha 01 de febrero de 2016 (f. 08), se le dio entrada a la acción incoada, bajo el n° 7.891, en el libro L-13. Y sobre su admisibilidad se acordó sustanciarla por auto separado.
CAPÍTULO III
DEL ESCRITO LIBELAR
La parte actora en su escrito libelar, entre otras cosas, expuso:
…omissis…
En fecha 1ro de agosto del 2015, suscribí contrato de arrendamiento, A TERMINO FIJO por un año, renovable por periodos iguales y sucesivos y cada prorroga es a término, fijo de acuerdo a la cláusula segunda del mencionado contrato, el cual acompaño marcada A en tres folios útiles; con el ciudadano: EREDIE ALFREDO PIASPAM LARA, venezolano, mayor de edad, con domicilio procesal en la Avda. 1 ente calle 11 y 12, Edificio (sic) Don Manuel, Apto 3-2 de esta ciudad Mérida, titular de la cédula de identidad numero (sic): V-8.245.572 y hábil; sobre un local comercial ubicado en la avda. (sic) Fernández Peña, distinguido con el numero (sic) 113-A, en jurisdicción del Municipio (sic) Campo Elías del Estado (sic) Mérida (…) Ahora bien el demandado ciudadano Eredie Alfredo Piaspam Lara, ya identificado; los meses de agosto, septiembre y octubre los cancelo (sic) normalmente, hasta el mes de noviembre que ceso (sic) en el pago de su obligación y violando así la cláusula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento y el artículo 40 de dicha ley, que reza textualmente: “Son causales de desalojo: A) que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o 2 cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”, y hasta la presente fecha adeuda los meses de NOVIEMBRE. DICIEMBRE del (sic) 2015; y ENERO DEL (sic) 2016, que ascienden a la suma de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (67.200,oo); calculados con por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados incluidos el IVA al 12% en dicho monto (…) Es por estas razones ciudadano Juez que acudo a su noble oficio para demandar como en efecto demando al ciudadano EREDIE ALFREDO PIASPAM LARA, ya identificado anteriormente, por DESALOJO, para que convengan en lo siguiente o a ellos sean obligado por el tribunal: PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. (…) (subrayado agregado).

CAPÍTULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Observa este Tribunal que la parte actora en el PETITORIO de su escrito libelar, señaló:
Es por estas razones ciudadano Juez que acudo a su noble oficio para demandar como en efecto demando al ciudadano EREDIE ALFREDO PIASPAM LARA, ya identificado anteriormente, por DESALOJO, para que convengan (sic) en lo siguiente o a ellos (sic) sean (sic) obligado por el tribunal (sic): PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. (…) (subrayado agregado).

Como se puede apreciar de la transcripción supra señalada, la parte actora solicita el DESALOJO del inmueble (local comercial) dado en arrendamiento y la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Siendo que la primera de ellas (desalojo) se refiere a contratos a tiempo indeterminado, y la segunda (resolución de contrato), se refiere a contratos celebrados a tiempo determinado.
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…) (negritas agregadas).

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuáles son los elementos para su identificación:
El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (subrayado agregado). (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” (negritas y subrayado agregados).
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento (…) (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Hecho este análisis, es importante señalar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el Tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.
Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
Con respecto a la acumulación de acciones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 3.584, del 06/12/2005, caso Vera Bravo de Rodríguez y otros, estableció lo siguiente: “… La acumulación de acciones constituye materia de eminente orden público…”.
La Sala de Casación Civil, en sentencia nº 00370, de fecha 07 de junio del año 2005, dejó sentado:
Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales y doctrinales, anteriormente transcritos al caso sub iudice se evidencia que el Juez de la recurrida al declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo, y al no haber permitido la acumulación de pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, está garantizando lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil,…, por tanto el juez con tal actitud no subvierte el procedimiento ni tampoco incurre en violación al derecho a la defensa, ya que las normas procesales están revestidas del carácter de orden público y deben ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, por lo que el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones que garanticen el orden público, el derecho a la defensa y el debido proceso, por tanto la denuncia formulada es improcedente y así se decide (…) (negritas agregadas).

Para ahondar más en cuanto a los distintos regímenes a que está sometido tanto el DESALOJO como la RESOLUCIÓN y CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20/07/2001, dejó sentado lo siguiente:
El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de Contrato que se fundamenten en el Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del Contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. En virtud de todo lo antes expuesto, la Sala concluye, que en los casos en que la demanda se fundamente en supuestos diferentes a los previstos en el Artículo 34 de la referida Ley, es decir, por alguno de los motivos previstos en el Artículo 1.167 del Código Civil, de cumplimiento o de resolución de contrato.

En el presente caso, se observa que la parte actora en el libelo de la demanda acumuló dos pretensiones, como lo fue desalojo de inmueble y resolución de contrato de arrendamiento, fundamentando dichas acciones en los artículos 19, 27 y 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en los artículos 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil; siendo que las mismas (desalojo de inmueble y resolución de contrato de arrendamiento), son pretensiones excluyentes entre sí, violando flagrantemente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al acumular dos pretensiones en dicho libelo de demanda.
CAPÍTULO IV
DECISIÓN
En consecuencia, por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordianrio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a derecho, declara INADMISIBLE la acción incoada por el abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, contra el ciudadano Eredie Alfredo Piaspam Lara, por DESALOJO DE INMUEBLE y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL TRIBUNAL DE MUNICIPIO SEGUNDO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, a los cuatro días del mes de febrero de dos mil dieciséis. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 2:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas

RSMV/BCR/gc.-