TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
206º y 157º
EXP. Nº 7.956
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: María Estela de Rugeriis Giammarino, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-8.013.017, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado judicial: Abg. Francisco Efrén Cermeño Zambrano, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-10.105.009, inscrito en el I.P.S.A. bajo el nº 103.416, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio procesal: Urbanización San Antonio, Quinta Zobeida, nº 0-99, de esta ciudad de Mérida, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: Román Ferro Rojo, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-8.370.485, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Avenida Raúl Leoni, edificio Ferro, piso PB, apartamento 1, Sector Juanico, Maturín estado Monagas, a 2 cuadras del colegio de abogados.
Motivo: Desalojo de inmueble por la necesidad de ocuparlo.
CAPÍTULO II
En fecha 29 de junio de 2016 (f. 08), se recibió por distribución del Tribunal de turno, libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Francisco Efrén Cermeño Zambrano, apoderado judicial de la ciudadana María Estela de Rugeriis Giammarino, contra el ciudadano Román Ferro Rojo, por DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora en su libelo entre otras cosas, expresa:
…omisis…
CAPITULO I - DE LOS HECHOS
Consta de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 13 de diciembre de 1989, Protocolo Primero, anotado bajo el Número 34, Tomo Primero, Cuarto Trimestre del mencionado año, que mi representada es propietaria de un inmueble consistente en un Apartamento, distinguido con el Número 1-1, integrante del Edificio denominado “Residencias Vanessa”, ubicado en la intersección de la Avenida Las Américas, con la Avenida Humboldt, jurisdicción de la Parroquia Juan Rodríguez Suárez, del municipio Libertador del estado Mérida… OMISSIS… El inmueble anteriormente descrito fue dado en calidad de Arrendamiento al ciudadano ROMAN FERRO ROJO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.370.485, mediante contrato a tiempo determinado celebrado, con fecha de inicio el día 03 de octubre de 2007 y con vencimiento hasta el 03 de abril de 2008, tal y como se desprende de la cláusula quinta contenida en el contrato de arrendamiento que anexo marcado con letra “B” y que se prorrogó hasta la actualidad.
Ahora bien ciudadana Juez, tal y como se evidencia de la copia certificada emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Mérida, que anexo marcada con la letra “C”, específicamente del folio veintitrés (23) se puede evidenciar que autoricé suficientemente al ciudadano Paolo de Rugeriis Giammarino, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.490.104 para que en mi nombre suscribiera contrato de arrendamiento con Román Ferro Rojo sobre el inmueble objeto de la presente solicitud.
Pero es el caso, ciudadana Juez, que mi representada amerita que se le haga entrega del inmueble, libre de personas y cosas, solvente del pago de servicios públicos y condominio y en el mismo buen estado de mantenimiento y conservación, en virtud de que su hijo Jean David Lanz de Rugeriis, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.146.678, tiene la necesidad de la vivienda ocupada por el Sr. Ferro Rojo actualmente.
Por tal motivo, mi mandante ocurrió, en fecha 18 de marzo de 2.015, por ante la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda del estado Mérida, para solicitar, el inicio del procedimiento previo a la demanda establecido en el decreto Nº 8.790 con rango valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10, y que en ciento diez (110) folios útiles anexo marcado en letra “C”.
En el referido procedimiento previo a la demanda no se llegó a acuerdo alguno, tal y como se evidencia a los folios sesenta y ocho (68) y sesenta y nueve (69) de la copia certificada emanada de la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda del estado Mérida. Con el agotamiento del referido procedimiento, sin que hubiese acuerdo alguno se habilita la vía jurisdiccional para demandar el desalojo.
Pero más aún ciudadana Jueza, el ciudadano Ramón Ferro Rojo, en fecha 12 de junio de 2015, registró documento de compra-venta de un apartamento distinguido con el No. 1-0, ubicado en el piso 1 del edificio Gran Florida Residencias & Suites, situado en la Avenida Las Américas, jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez, de la ciudad de Mérida, adquirido a la empresa Construcciones y Desarrollos Nacionales C.A. (CODENCA), tal y como se evidencia de la prueba que anexo marcado con letra “G”.
Sobre este particular se hace necesario señalar que la parte demandada no necesita ya ocupar el inmueble debido a que adquirió en la fecha ut-supra señalado un apartamento, tal y como se desprende del documento de compra venta que se agrega, además de que el apartamento actualmente se encuentra totalmente desocupado y libre de personas, pues el mismo no es habitado.-
CAPITULO II - FUNDAMENTO DE DERECHO
Fundamento el presente procedimiento en las siguientes normas de carácter sustantivo, contenidas en el Código Civil vigente:
En el artículo 1.159 que prevé: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.”;
De igual modo fundamento la presente demanda en los siguientes artículos contenidos en Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
Artículo 1. La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente.
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
CAPITULO III – DEL PETITORIO
Por lo anteriormente expuesto y habiendo sido nugatoria todas las gestiones amistosas tendientes a lograr un arreglo, sin haber obtenido resultado positivo alguno, es por lo que comparezco a su noble oficio, como autoridad competente, para DEMANDAR como en efecto formalmente demando a Román Ferro Rojo, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.370.485,ya identificado, en su carácter de ARRENDATARIO del inmueble anteriormente descrito, conforme al contenido del artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, para que convenga o en caso de negativa de éste, sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A DESALOJAR y hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, plenamente identificado, en el perfecto estado de conservación, habitabilidad y pintura en que lo recibió y solvente de todos los servicios públicos; por ameritar la desocupación de dicha vivienda para ser ocupada por el hijo de mi mandante JEAN DAVID LANZ DE RUGERIIS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-19.146.678, tal y como lo dispone la causal 2, contenida en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SEGUNDO: Al pago de las costas procesales que ocasione el presente procedimiento.
CAPITULO IV – DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Estimo la presente acción en la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.800,00), equivalente a SESENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (62 UT), estimación que hago por aplicación analógica de lo establecido en el artículo 36 del Código de procedimiento Civil. (subrayado agregado)

En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción incoada por la parte actora, aplicando el principio de conducción judicial, el cual ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo n° 779, del 10/04/2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
La parte actora incoa su acción por DESALOJO, basándose en los dispositivos técnicos legales establecidos en el artículo 1.159 del Código Civil y en los artículos 01 y 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a determinación de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1.599 del Código Civil, que estatuye: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. (negritas y subrayado agregados).
Dicho dispositivo normativo debe ser concatenado, a los efectos de la presente causa, con el artículo 1.600, ejusdem, el cual señala lo que a continuación se transcribe:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo.

De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales culminarán en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el Código Civil señala que en caso que haya expirado el contrato de arrendamiento, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que se ha renovado dicha convención, pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.
Ventilado lo anterior, resulta oportuna la opinión del autor patrio José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, la cual es del tenor siguiente: “Si en contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas”. (negritas y subrayado agregados).
Vista la doctrina anterior, resulta necesario concluir que al encontrarnos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo contenido se establecen prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos determinados, el arrendamiento no se reputará como a tiempo determinado. En efecto, la presunción contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, será aplicable en caso de que culminado el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continúa poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1.600 del Código Civil, que no es mas que la terminación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tenga lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendataria.
En el caso de marras, la actora consignó junto a su libelo de demanda el último contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. En su cláusula tercera se fija el término de duración de dicho contrato, el cual será de SEIS (06) MESES, contados a partir del 03 de octubre de 2.007, y a su vez, se establecieron prórrogas automáticas a término fijo por el mismo periodo, convenidas siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento.
Conforme a lo anterior, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.
Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por el abogado en ejercicio Francisco Efrén Cermeño Zambrano, apoderado judicial de la ciudadana María Estela de Rugeriis Giammarino, contra el ciudadano Román Ferro Rojo, por DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO, debe declararse INADMISIBLE, por cuanto la parte accionante no interpuso la acción procesalmente válida para lograr la procedencia de su pretensión, puesto que la acción que escogió la actora no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, la acción correcta debe ser el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, o en su defecto, la resolución de contrato, según el caso, y no una acción de desalojo; así debe ser establecido.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda por los abogados en ejercicio Francisco Efrén Cermeño Zambrano, apoderado judicial de la ciudadana María Estela de Rugeriis Giammarino, contra el ciudadano Román Ferro Rojo, por DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO, por ser contraria a una disposición expresa de Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Tribunal Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, a los seis días del mes de julio del año dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas
En la misma fecha se le dio entrada bajo el nº 7956 y se publicó la anterior decisión, siendo las 11:30 a.m. y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Sria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas

RSMV/BCR/gc.-