TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA
Años 205º y 157º
EXPEDIENTE Nº 044-15
DEMANDANTE: DUNIA CHIRINOS LAGUNA (APODERADA JUDICIAL
DEL CIUDADANO MANUEL MUIÑOS OCHOA)
DEMANDADO: PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
FECHA DE ADMISION: 08 DE ABRIL DE 2015.
Se inicia el presente juicio mediante demanda formulada por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de la cédula de identidad Nº 3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, actuando como apoderada judicial del ciudadano MANUEL MUIÑOS OCHOA, mayor de edad, venezolano, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-16.563.367, domiciliado en Caracas, Distrito Capital, según poder otorgado por ante la Notaría Pública de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2014, inserto bajo el Nº 42, tomo 318, contra el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, venezolano, mayor de edad, divorciado, abogado, titular de la cédula de identidad Nros V-5.510.254, domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sobre un local comercial, ubicado en la avenida Bolívar, entre las avenidas 15 y 16, signado con la nomenclatura municipal bajo el Nº 15-74 y la nomenclatura interna bajo el Nº 03, sector Barrio El Carmen, frente a la Plaza Mama Santos de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida.
HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
.- Que según documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía estado Bolivariano de Mérida, en fecha 06 de mayo de 2014, inserto bajo el Nº 38, Tomo 59, folios 146 al 151, el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, le dio en arrendamiento a su mandante, un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial radicado sobre un lote de terreno propio, ubicado en la avenida Bolívar, entre las avenidas 15 y 16, signado con la nomenclatura municipal bajo el Nº 15-74 y la nomenclatura interna bajo el Nº 03, sector Barrio El Carmen, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, por el término de tres años y seis meses, contados a partir del día 01 de abril de 2014, quedando convenido el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) con incrementos anuales del treinta y cinco por ciento (35%), los cuales ascienden a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 388.992,oo) que su mandante ya canceló por adelantado, a satisfacción del arrendador.
.- Que en el mencionado contrato de arrendamiento su mandante declaró que recibió el inmueble, en ese momento, en óptimas condiciones de uso y funcionamiento y solvente con los servicios públicos, corriendo por su cuenta los gastos inherentes a los servicios públicos y las reparaciones menores.
.- Que el ciudadano PEDRO RAMIREZ AYALA, no se hizo responsable por los vicios ocultos o defectos, ruina o deterioro del inmueble, ni por daños y perjuicios materiales o artificiales que estos le pudieran causar a su mandante o a terceras personas.
.- Que a pesar de que su mandante dio cumplimiento a su obligación primordial, que es el pago de las pensiones arrendaticias, al iniciar las lluvias durante el año pasado se empezó a filtrar el agua por el techo y las paredes del inmueble, que a pesar de que le ha comunicado al ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, la grave situación que presenta el inmueble, este se ha negado a cubrir los costos de las reparaciones.
.- Que el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, estaba en la obligación para el momento de celebrar el contrato de arrendamiento de entregárselo en buen estado de mantenimiento y conservación, y en consecuencia a responder por los vicios ocultos del inmueble por la falta de cumplimiento de esa obligación.
.- Que demanda al ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, para que cubra los costos de las reparaciones mayores.
.- Que estimó la acción, en este proceso en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 388.992,oo) equivalentes a DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES CON CERO OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.593,08 UT).
HECHOS EXPUESTOS POR LA PARTE DEMANDADA:
.- Que es cierto que su poderdante ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, le dio en arrendamiento a la parte demandante como se evidencia del citado documento autenticado un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial radicado sobre un lote de terreno propio, ubicado en la avenida Bolívar entre las avenidas 15 y 16, signado con la nomenclatura municipal bajo el Nº 15-74 y la nomenclatura interna bajo el Nº 03, frente a la Plaza Mama Santos de la ciudad de El Vigía.
.- Que dicho contrato de arrendamiento es por el término de tres años y seis meses, contados a partir del día 01 de abril de 2014, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) con incrementos anuales del treinta y cinco por ciento (35%), los cuales ascienden a TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 388.992,00).
.- Que no es cierto que el arrendatario haya cancelado por adelantado la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs 388.992,00), por cuanto existe una diferencia acordada entre las partes, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs.35.992,00) la cual el arrendatario pagaría en tres (03) porciones o depósitos en los primeros cinco días de cada mes, a partir del mes de junio de 2014.
.- Que no es cierto que al iniciar las lluvias durante el año pasado, se empezó a filtrar el agua por el techo y las paredes del inmueble.
.- Que no es cierto que El Arrendatario le haya comunicado al ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA la grave situación que presenta el inmueble y por consiguiente no es cierto que su poderdante se haya negado a cubrir los costos de las reparaciones.
.- Que no es cierto que El Arrendador deba responder por lo vicios ocultos del inmueble por la falta de cumplimiento de esa obligación.
.- Que el demandante equivocó la relación de los hechos con los fundamentos de derecho, porque narra en su libelo de demanda que el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, no se hizo responsable por los vicios ocultos o defectos, ruina o deterioro del inmueble, sin percatarse que para el saneamiento por los vicios o defectos ocultos es cuando existe una venta, que la acción ha caducado por expirar el tiempo.
.- Que el techo de inmueble esta en óptimas condiciones y si existe alguna filtración por la platabanda, es por culpa del demandante o arrendatario, que se dio a la tarea sin participarle y sin su autorización, de perforar y romper la platabanda para colocar el condensador de su aire acondicionado y para instalar y penetrar las tuberías.
.- Que el demandante demanda a su poderdante para que cubra los gastos de las reparaciones mayores que requiere el inmueble, pero no indica específicamente cuáles son esas reparaciones mayores.
.- Que existe una confesión por la parte demandante cuando expresa en el contrato de arrendamiento que el techo de la platabanda esta frisada, mezclillada, empastada y pintada y que el inmueble se encuentra en óptimas condiciones.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
En relación al primer límite de la controversia: Verificar la procedencia o no de la acción de cumplimiento de contrato, solicitada por la parte demandante, con el objeto de que la parte demandada cubra las reparaciones mayores que requiere el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, puesto que la apoderada judicial de la parte demandante alega que se requiere reparar el techo del local comercial, cuyo daño no es imputable a su mandante, alegando el apoderado judicial de la parte demandada que no es cierto que se haya negado a cubrir los costos de las reparaciones, por cuanto no es cierto que se requiere reparar el techo del local comercial y no es cierto que el daño es imputable a El Arrendador, alegando además el demandado que el techo del inmueble está en óptimas condiciones y si existe alguna filtración por la platabanda, es por culpa del demandante o arrendatario, que se dio a la tarea sin participarle y sin su autorización, de perforar y romper la platabanda para colocar el condensador de su aire acondicionado y para instalar y penetrar las tuberías y electricidad para comunicarlo hacia la parte interior del local, indicando además que el demandante demanda a su poderdante para que cubra los gastos de las reparaciones mayores que requiere el inmueble, pero no indica específicamente cuáles son esas reparaciones mayores, para poder deducir quien debe repararla, y no trae a autos un estudio de personas competentes, idóneas y expertas en el ramo de la construcción de bienes inmuebles.
Nuestro Código Civil en su artículo 1.579 define el contrato de arrendamiento como aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
En el presente ambas partes reconocen la existencia del contrato de arrendamiento, celebrado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía estado Bolivariano de Mérida, en fecha 06 de mayo de 2014, inserto bajo el Nº 38, Tomo 59, folios 146 al 151, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Bolívar, entre las avenidas 15 y 16, signado con la nomenclatura municipal bajo el Nº 15-74 y la nomenclatura interna bajo el Nº 03, sector Barrio El Carmen, frente a la Plaza Mama Santos, de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, por el término de tres años y seis meses, contados a partir del día 01 de abril de 2014.
Ahora bien, la presente controversia se centra primeramente en relación a las reparaciones requeridas por el inmueble arrendado.
El arrendamiento establece obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario de efectuar reparaciones a la cosa objeto del contrato de arrendamiento.
El artículo 1585 del Código Civil establece lo siguiente: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de contravención especial:
1.- A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.- A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3.- A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
El artículo 1586 del Código Civil establece: El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios.
Así tenemos, que el arrendador tiene la obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado, la cual a su vez, puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.
Si bien el arrendador está obligado a efectuar todas las reparaciones que requiera la cosa para el momento de la entrega, no ocurre lo mismo con las reparaciones que requiera la cosa durante el tiempo del contrato; es decir, durante el tiempo del contrato el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios, en atención a lo dispuesto en el artículo 1.586 del Código Civil.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, procede esta Juzgadora a la revisión de las cláusulas establecidas en el contrato, para lo cual se observa:
Cláusula Tercera: “El Arrendatario” declara recibido el inmueble objeto de este contrato, en este momento, en óptimas condiciones de uso y funcionamiento. En todo caso al término del presente contrato, “El Arrendatario” se obliga a entregar el inmueble a “El Arrendador” en las mismas características y condiciones en que éste lo recibe, además solvente en el canon de arrendamiento, en el pago de los servicios públicos, servicios comerciales y en las mismas condiciones óptimas de uso y funcionamiento. Para la ejecución o realizar cualquier otra mejora o bienhechuría no expresa en el presente contrato “El Arrendatario” requiere de la autorización escrita y autógrafa de “El Arrendador”. Cláusula Novena: Serán por cuenta de “El Arrendatario” las reparaciones menores tales como: Mantenimiento de cañerías, sanitarios, pequeñas filtraciones y grietas, pinturas, empapelados, reparaciones menores de paredes y de sus ángulos, puertas y marcos, ventanas, baldosas, entre otras. “El Arrendatario” podrá acondicionar, arreglar o decorar el local comercial arrendado por el presente documento de acuerdo con sus necesidades de uso para su normal funcionamiento, respetando las ordenanzas de urbanismo y sus reglamentos. Estas mejoras y aquellas otras que se reputen como anexos inmobiliarios al local quedarán a beneficio de “El Arrendador” sin que “El Arrendatario” tenga derecho a reclamar nada por éste concepto. Cláusula Décima: “El Arrendador” no se hace responsable por los vicios ocultos o defectos, ruina o deterioro del inmueble, ni por daños y perjuicios materiales o artificiales que éstos pudieren ocasionar a “El Arrendatario” o a terceras personas, ni por daños morales, materiales o artificiales causados a terceros por “El Arrendatario”.
De la revisión de las citadas cláusulas se observa que las partes acordaron que las reparaciones menores serían por cuenta del arrendatario, tales como: Mantenimiento de cañerías, sanitarios, pequeñas filtraciones y grietas, pinturas, empapelados, reparaciones menores de paredes y de sus ángulos, puertas y marcos, ventanas, baldosas, entre otras; lo cual se subsume dentro de las previsiones legales antes expuestas que establecen la obligación por parte del arrendatario en cuanto a las mismas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.586 de nuestro Código Civil.
Ahora bien, la parte actora señala en su escrito libelar que a pesar de que le ha comunicado al ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, la grave situación que presenta el inmueble, este se ha negado a cubrir los costos de las reparaciones cuyo monto excede las reparaciones menores o de mantenimiento a las que está obligado su mandante, puesto que se requiere reparar el techo del local comercial, cuyo daño no es imputable al arrendatario, indicando la parte demandada que no es cierto que El arrendatario le haya comunicado la grave situación que presenta el inmueble y por consiguiente no es cierto que su poderdante se haya negado a cubrir los costos de las reparaciones, por cuanto no es cierto que se requiere reparar el techo del local comercial y no es cierto que el daño es imputable a El Arrendador, alegando además el demandado que el techo del inmueble está en óptimas condiciones y si existe alguna filtración por la platabanda, es por culpa del demandante o arrendatario, que se dio a la tarea sin participarle y sin su autorización, de perforar y romper la platabanda para colocar el condensador de su aire acondicionado y para instalar y penetrar las tuberías y electricidad para comunicarlo hacia la parte interior del local.
Corresponde a esta Juzgadora la valoración de los medios probatorios cursantes a los autos para la determinación del incumplimiento de la obligación de realizar las reparaciones al inmueble, en tal sentido se observa:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Instrumento poder. Consta agregado a los autos en los folios tres (03) al seis (06) y sus respectivos vueltos, documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2014, inserto bajo el N° 42, tomo 318, contentivo del poder especial otorgado por el ciudadano MANUEL MUIÑOZ OCHOA a la abogada en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos. Con el mencionado documento queda demostrada la condición de apoderada judicial de la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA.
2.- Contrato de arrendamiento. Consta agregado a los autos en los folios siete (07) al doce (12) copias del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano PEDRO RAMIREZ AYALA, en su condición de arrendador, con el ciudadano MANUEL MUIÑOS OCHOA, en su condición de arrendatario, sobre un local comercial, ubicado en la avenida Bolívar, entre las avenidas 15 y 16, signado con la nomenclatura municipal bajo el Nº 15-74 y la nomenclatura interna bajo el Nº 03, sector Barrio El Carmen, frente a la Plaza Mama Santos de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, según documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 06 de mayo de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59, folios 146 al 151; cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos. Con el mencionado documento queda demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes; relación que fue reconocida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
3.- Inspección evacuada por la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 19 de diciembre de 2.014, para probar la necesidad de reparación del inmueble.
En la contestación de la demanda la parte demandada hizo oposición a la admisión de la presente prueba, considerando quien suscribe en la oportunidad de admisión de las pruebas, que la misma fue evacuada conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, es decir, fue materializada antes del proceso debido al temor fundado de que las circunstancias que se presentaban en el lugar, pudieran variar por el transcurso del tiempo, por lo cual dicha fue admitida. Ahora bien, pasa este Tribunal a su valoración:
La parte actora acompañó junto con el libelo de la demanda Inspección extra litem, practicada en fecha 18 de diciembre de 2014, por la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, en el local La Distribuidora de Belleza Andina Coqueta, ubicado en la avenida Bolívar, Nº 15-74 frente a la Plaza Mama Santos de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida, solicitada por la abogada en ejercicio DOMENICA DOLORES SCIORTINO FINOL, titular de la cédula de identidad N° V-8.016.930, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.195, donde se dejó constancia de lo siguiente: PRIMERO: “Dejo constancia que el inmueble a inspeccionar es un local bastante amplio y se encuentra inundado casi en su totalidad. SEGUNDO: Se deja constancia que al ingresar al lugar se observa gran cantidad de humedad tanto en las paredes como en el techo del local. AL TERCERO: Se deja constancia que en el techo del local se observa gran presencia de goteras. AL CUARTO: Finalmente dejo constancia de que también se observan grietas en las paredes y techo del local y en virtud de las goteras presentes mobiliario y mercancía mojada.- Es todo…”
Quien suscribe, considera que la prueba de inspección extra litem promovida por la parte demandante tiene pleno valor probatorio, debido a que los hechos constatados por la Notaría que la evacuó debían verificarse antes del presente juicio, dada la urgencia o necesidad de su práctica, de la cual deviene la acción que posteriormente intentara el demandante, donde se alegó como causa de cumplimiento del contrato de arrendamiento, los datos verificados en esa inspección acerca de la inundación y humedad existentes en el local.
En tal sentido, quien juzga tiene plena convicción de la certeza de los hechos o circunstancias que se hicieron constar en la inspección extrajudicial, por haber sido percibidos a través de los sentidos, y la misma fue realizada dentro de los parámetros establecidos para su realización. En consecuencia se le concede pleno valor probatorio, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad de promover pruebas dentro de la presente causa la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
1.- Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 06 de mayo de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59, folios 146 al 151.
El mencionado documento ya fue valorado por esta Juzgadora, el cual de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos.
2.- Inspección judicial extra litem, evacuada por la Notaría Pública de El Vigía.
La mencionada inspección ya fue valorada por esta Juzgadora, habiéndosele concedido pleno valor probatorio.
3.- Prueba de Inspección Judicial; conforme a lo previsto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal admitió la mencionada prueba, salvo su apreciación en la definitiva, fijándose para el décimo quinto día de despacho siguiente para el traslado y constitución de este Tribunal en la Avenida Bolívar, entre las avenidas 15 y 16 signado con la nomenclatura municipal bajo el N° 15-74, sector Barrio El Carmen, frente a la Plaza Mama Santos de la ciudad de El Vigía, donde se procedió a dejar constancia de lo siguiente: “El inmueble en el cual se encuentra constituido este Tribunal está construido con paredes en bloques y columnas en concreto frisadas y pintadas; en las paredes se observan grietas, en el techo se observan abundantes grietas, en algunos sectores humedecidos, observándose deterioros del friso y pintura aproximadamente en cinco partes del techo, así mismo se observa a una distancia aproximada de nueve metros de la entrada una columna en la parte superior interna del local con abundantes grietas y humedecido; en relación al piso del inmueble se observa que el mismo está recubierto en cerámica evidenciándose manchas de oxido que se encuentran ubicadas en la misma dirección a las grietas del techo; observándose agua en algunas partes del piso, desconociendo de donde surge, este Tribunal deja constancia que en el inmueble en el cual se encuentra constituido existen vitrinas y estantes en hierro, algunos de ellos oxidados. Es todo…”
Quien suscribe, considera que la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandante tiene pleno valor probatorio, en relación a los hechos verificados por este Tribunal, por haber sido percibidos a través de los sentidos, y la misma fue realizada dentro del juicio, con las garantías del contradictorio. En consecuencia se le concede pleno valor probatorio, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil.
4.- Prueba de Experticia. La mencionada prueba fue admitida por este Tribunal en fecha 06 de agosto de 2015, procediéndose a fijar el segundo día de despacho para el nombramiento de expertos. El día y hora fijados se procedió a la designación de los expertos, habiendo sido designado el ciudadano JOSE ENRIQUE FERNANDEZ VERA, como experto por la parte demandante y por cuanto no se hizo presente la parte demandada, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 457 del Código de Procedimiento Civil procedió a designar a la arquitecto AURA JOSEFINA CONTRERAS MERCADO, como experto por la parte demandada y al arquitecto DARIO SANCHEZ RINCON, como experto por el Tribunal, y se ordenó notificar a los expertos designados por el Tribunal mediante boleta; posteriormente a las notificaciones y aceptación de los expertos designados, se procedió a la juramentación de los expertos, acto que se efectuó en fecha 14 de agosto de 2015, manifestando los expertos que la entrega del informe la efectuarían en un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a aquel en que constara en autos el pago de los emolumentos. En fecha 08 de octubre de 2015, fue consignado por los expertos designados el informe pericial, constante de seis (06) folios útiles.
Consta agregado a los autos a los folios 78 al 83 informe pericial elaborado por los expertos designados en la que señalaron lo siguiente:
Realizada la inspección de rigor, con observaciones detalladas, con discusiones y deliberaciones entre los tres Expertos que conforman esta Comisión de Expertos, concluyen y dejan expresa constancia en los siguientes términos:
1.- El inmueble donde se solicita sea practicada la experticia, se corresponde con el identificado en autos y en el contrato de arrendamiento.
2.- En la losa del techo, no existen drenajes ni tuberías de descarga de aguas de lluvia.
3.- La losa del techo, además de no tener una pendiente adecuada en su cara externa (superior), que permita la escorrentía del agua de lluvia, presenta varios hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua de lluvia formándose pozos; y esta agua de lluvia empozada, percola a través de la losa del techo, cayendo hacia el interior del local, limitando la adecuada funcionalidad del mismo. Interiormente se visualizan los daños ocasionados por las filtraciones, observándose manchas oscuras como clara evidencia de la existencia del mismo.
4.- Las paredes presentan fisuras, aparentemente de frisos dilatados y el deterioro que presentan, es consecuencia en parte del daño descrito en el numeral anterior.
5.- Finalmente desde el punto de vista técnico, existen varias alternativas viables para corregir adecuada y definitivamente el problema de filtraciones de agua de lluvia en el techo de este local. Cualquiera sea la alternativa elegida para corregir el daño, tal solución es y representa la ejecución de varios trabajos categorizados como REPARACIONES MAYORES, tomando en consideración el monto de la inversión, la duración de los trabajos y el cierre temporal del fondo de comercio durante la ejecución de los trabajos.”
Asimismo, en el informe fueron acompañadas impresiones fotográficas en las que se refleja el local comercial, señalando los expertos los lugares en los cuales se observan depresiones donde se forman pozos de agua de lluvia y posterior percolación al interior del local, no se observan drenajes; igualmente acompañaron impresiones fotográficas del techo del local donde se observan fisuras en el techo en su cara interior y marcas de evidente percolación en varias zonas del techo.
El artículo 1.425 del Código Civil señala:
“El dictamen de la mayoría de los expertos se extenderá en un solo acto que suscribirán todos y debe ser motivado, circunstancia sin la cual no tendrá ningún valor”.
Observa esta Juzgadora que la prueba de experticia evacuada en el proceso, cursante a los folios 78 al 83, nos indica el estado que presenta el inmueble, en la losa del techo, presentando hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua de lluvia formándose pozos y esa agua empozada percola a través de la losa, es decir, los expertos indican a este Tribunal las causas de deterioro y la solución recomendable, así como también informan de las fisuras que presentan las paredes.
De la mencionada experticia, esta Juzgadora puede constatar, que en dicho informe, los expertos fueron categóricos y unánimes en señalar que “la losa del techo, además de no tener una pendiente adecuada en su cara externa (superior), que permita la escorrentía del agua de lluvia, presenta varios hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua de lluvia formándose pozos; y esta agua de lluvia empozada, percola a través de la loza del techo, cayendo hacia el interior del local, limitando la adecuada funcionalidad del mismo. Interiormente se visualizan los daños ocasionados por las filtraciones, observándose manchas oscuras como clara evidencia de la existencia del mismo y que las paredes presentan fisuras, aparentemente de frisos dilatados y el deterioro que presentan, es consecuencia en parte del daño descrito en el numeral anterior”.
A juicio de quien suscribe, los mencionados daños en el techo y paredes del inmueble requieren que se realicen reparaciones mayores, tal como fue recomendado por los expertos en el informe pericial, indicando que cualquiera sea la alternativa elegida para corregir el daño, tal solución es y representa la ejecución de varios trabajos categorizados como reparaciones mayores, tomando en consideración el monto de la inversión, la duración de los trabajos y el cierre temporal del fondo de comercio durante la ejecución de los trabajos, en consecuencia este Tribunal concede a la mencionada experticia pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Junto con la contestación de la demanda la parte demandada acompañó las siguientes pruebas documentales:
1.- Contrato de arrendamiento. El mencionado documento ya fue valorado por esta Juzgadora, el cual de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos.
2.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida, de fecha 14 de febrero de 2008, protocolo 1°, tomo 3°, trimestre 1°, para comprobar la propiedad del inmueble.
Consta agregado a los autos en los folios 34 al 42 del presente expediente, copia del citado documento de propiedad del inmueble, constituido por un lote de terreno así como las mejoras que se encuentran enclavadas, consistentes en una casa para habitación y un local comercial signado con el número catastral 15-74; el cual es parte de la presente causa, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la propiedad del inmueble objeto de la presente causa por parte del ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA. Con el mencionado documento queda demostrada la condición de propietario del demandado sobre el inmueble objeto del presente litigio.
En la oportunidad de promoción de pruebas la parte demandada promovió las siguientes:
1.- Conforme al principio de la comunidad de la prueba se apegó al documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, de fecha 06 de mayo de 2014, inserto bajo el N° 38, tomo 59, folios 146 al 151.
El mencionado documento ya fue valorado por esta Juzgadora, haciendo plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos, relacionados con la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes integrantes del presente juicio.
2.- Documento privado que riela en el folio 33, el cual será valorado posteriormente por esta Juzgadora, por cuanto no guarda relación con la primera causal de incumplimiento, como lo es la reparación del local arrendado.
3.- Prueba de Inspección Judicial; conforme a lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal admitió la mencionada prueba, salvo su apreciación en la definitiva, fijándose para el Décimo quinto (15) día de despacho siguiente para el traslado y constitución de este Tribunal en un local comercial ubicado en la Avenida Bolívar, entre la avenida 15 y 16 signado con la nomenclatura municipal bajo el N° 15-74, y la nomenclatura interna bajo el N° 03, sector Barrio El Carmen, frente a la Plaza Mama Santos de la ciudad de El Vigía, donde se procedió a dejar constancia de lo siguiente:
PARTICULAR PRIMERO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado que en el inmueble en el cual se encuentra constituido se observa un aviso grande de hierro que está ubicado en la platabanda del local donde se lee “DISTRIBUIDORA DE BELLEZA LA ANDINA COQUETA”. PARTICULAR SEGUNDO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del practico juramentado que el inmueble posee una platabanda de concreto revestida con una capa de cemento blanco con cal, presentando para el momento de la constitución depósitos de agua en varios sectores de la platabanda con moho, existe un drenaje de agua fluvial al fondo de la platabanda de cuatro pulgadas. PARTICULAR TERCERO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado que en la platabanda del local en el cual se encuentra constituido existe un condensador de aire acondicionado y sus tuberías y cables de electricidad se comunican hacia la parte interna del inmueble a través de un boquete recubierto con cemento blanco. PARTICULAR CUARTO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado de la existencia de una tubería pvc de tres pulgadas empotrada en la platabanda del local donde se encuentra constituido, y no se observan tuberías ni cables introducidos por esa tubería. PARTICULAR QUINTO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del practico juramentado que si existe por el lindero derecho visto de frente del local de una tubería de plástico de tres pulgadas, que comunica hacia la parte interna de dicho local. PARTICULAR SEXTO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado que el aviso de hierro que está en la platabanda del local donde se encuentra constituido este Tribunal está sujeto con cabillas de media las mismas se encuentran soldadas al tubo estructural de dos por uno que sujeta el aviso, dichas cabillas están perforadas a la platabanda. PARTICULAR SEPTIMO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado que en la parte interna del local específicamente en la platabanda se observan grietas en las paredes y techo en diferentes áreas del local; no se observan goteras. PARTICULAR OCTAVO: este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado que en la parte interna de dicho local específicamente en la platabanda se observa un evaporador grande del aire acondicionado y el mismo se comunica hacia la parte externa de la platabanda a través de un orificio que se conecta con tubería y cables sujeto con una base metálica. PARTICULAR NOVENO: Este Tribunal deja constancia con el auxilio del práctico juramentado que en la parte interna de dicho local específicamente en la platabanda el evaporador del aire acondicionado está sujeto a la platabanda con cuatro tornillos de hierro de media pulgada y base de hierro. Es todo…”
Quien suscribe, considera que la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada tiene pleno valor probatorio, en relación a los hechos verificados por este Tribunal, por haber sido percibidos a través de los sentidos, y la misma fue realizada dentro del juicio, con las garantías del contradictorio. En consecuencia se le concede pleno valor probatorio, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil.
4.- Posiciones Juradas. Conforme a lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal admitió la prueba de posiciones juradas, acordándose su evacuación en la audiencia o debate oral. Sin embargo en fecha 02 de diciembre de 2015, la parte demandada renunció a la citada prueba, por cuanto no fue posible citar al demandante; por lo cual no existe prueba para valorar.
5.- Confesión. La parte demandada promovió la prueba de confesión espontánea y sus efectos, realizada por la parte demandante a tenor de los artículos 1.401 y 1.405 del Código Civil, realizada por la parte demandante a través del documento de contrato de arrendamiento traído a los autos, donde se constata dicha confesión, cuando expresa que “el techo de la platabanda del local arrendado está frisado, mezclillado, empastado y pintado y que el arrendatario recibió el inmueble en óptimas condiciones de uso y funcionamiento, corriendo por su cuenta las reparaciones menores como filtraciones, grietas, goteras, entre otras” … dicha confesión fue ratificada por la parte demandante ante este Tribunal a través de su libelo de demanda, la cual hace plena prueba del hecho confesado.
En relación a la confesión judicial la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ, caso: JESÚS ENRIQUE GUTIÉRREZ FLORES, contra CARMEN NOHELIA CONTRERAS, Exp. N° AA20-C-2003-000721, señaló lo siguiente:
“La confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra”.
El artículo 1.401 del Código Civil establece: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”.
Para analizar la afirmación hecha por la parte demandada referente a la confesión de la parte demandante, tanto en el contrato de arrendamiento como en el libelo de la demanda, se observa lo siguiente:
En la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento las partes establecieron lo siguiente: “El local comercial dado en alquiler se encuentra conformado por las siguientes características y condiciones: Piso de cemento revestido en parte con losas de caico hojilla y en parte con losas de cerámica de primera calidad, paredes en bloque y cemento frisadas, mesclilladas (sic), empastadas y pintadas, techo en platabanda frisada, mesclillada (sic), empastada y pintada, portón de hierro, al frente tipo Santamaría…”
Consta en el libelo de la demanda que la parte demandante señaló lo siguiente:
“En el mencionado contrato de arrendamiento mi mandante declaró que recibió el inmueble, en ese momento, en óptimas condiciones de uso y funcionamiento y solvente con los servicios públicos, corriendo por su cuenta los gastos inherentes a los servicios públicos de electricidad, aseo urbano, teléfono, patente de industria y comercio, así como cualquier otro servicio y las reparaciones menores, tales como mantenimiento de cañerías, sanitarios, pequeñas filtraciones, grietas, goteras, pinturas, empapelados, reparaciones menores de paredes y de sus ángulos, puertas, marcos, ventanas y baldosas entre otras”.
Del contenido del contrato de arrendamiento, observa quien suscribe, que cuando las partes realizan la exposición, indican que el arrendatario recibe el inmueble con paredes en bloque y cemento frisadas, mezclilladas, empastadas y pintadas, techo en platabanda frisada, mezclillada, empastada y pintada y del contenido del libelo de la demanda se desprende que la parte demandante indicó que recibió el inmueble, en ese momento, en óptimas condiciones de uso y funcionamiento, corriendo por su cuenta las reparaciones menores, tales como mantenimiento de cañerías, sanitarios, pequeñas filtraciones, grietas, goteras, pinturas, empapelados, reparaciones menores de paredes y de sus ángulos, puertas, marcos, ventanas y baldosas entre otras, por lo cual la mencionada exposición constituye parte de los alegatos de la demandante, sin que se evidencie del contenido de la misma que exista un reconocimiento del hecho, susceptible de producirle consecuencias jurídicas en contra, es decir, sin existir el ánimo de realizar una confesión que pueda producirle consecuencias adversas; al contrario observa esta Juzgadora que la demandante alega que en el mencionado contrato de arrendamiento su mandante declaró que recibió el inmueble, en ese momento en optimas condiciones de uso y funcionamiento, pero que al iniciar las lluvias durante el año pasado se empezó a filtrar el agua por el techo y las paredes del inmueble, en consecuencia se puede constatar, que las afirmaciones realizadas por la parte demandante en el libelo de la demanda, no constituyen un reconocimiento o confesión espontánea. Así se decide.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato solicitada por la parte demandante, con el objeto de que la parte demandada cubra las reparaciones mayores que requiere el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, observa esta Juzgadora de las pruebas cursantes a los autos, que las causales indicadas por los expertos generadoras del daño en el techo y paredes del local arrendado son imputables a que la losa del techo además de no tener una pendiente adecuada que permita la escorrentía del agua, presenta varios hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua de lluvia y esta agua de lluvia empozada, percola a través de la losa del techo, cayendo hacia el interior del local, lo cual no constituye una causa imputable al arrendatario, ni a la instalación del aire acondicionado en el techo de la platabanda del local comercial, ni a la perforación para la colocación de cabillas para sujetar el aviso, sino a que la platabanda no cuenta con una pendiente adecuada y a la presentación en la placa de hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua.
Esta Sentenciadora, observó en atención a las Inspecciones judiciales practicadas al inmueble, que si bien es cierto existe al final de la placa un solo drenaje de agua, para el momento de la constitución del Tribunal se observaron depósitos de agua en varios sectores de la platabanda con moho, es decir, tal como lo indicaron los expertos designados al no tener la platabanda una pendiente adecuada no se permite la escorrentía del agua, en consecuencia a juicio de quien suscribe, los daños que presenta dicho inmueble no constituyen las llamadas reparaciones menores o locativas a cargo del arrendatario, que según el uso están a cargo de él, tal como lo establece el artículo 1.586 del Código Civil, quedando excluidos aquellos daños relativos a la estructura del inmueble, lo que constituye una reparación mayor al inmueble arrendado, obligación que corresponde al arrendador, de conformidad con el artículo 1.585 ordinal 2º del Código Civil.
En relación a lo alegado por la parte demandada, en cuanto a que no es cierto que El arrendatario le haya comunicado la grave situación que presenta el inmueble y por consiguiente no es cierto que se haya negado a cubrir los costos de las reparaciones; este Tribunal observa que aún cuando la parte demandante alega haber comunicado sobre la grave situación que presenta el inmueble y que el arrendador señala que no es cierto que le haya comunicado la grave situación que presenta el inmueble; tal circunstancia no exonera de responsabilidad al propietario, por cuanto los daños ocasionados al inmueble, devienen a que la platabanda no cuenta con una pendiente adecuada y a la presentación en la placa de hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua, lo que constituye un daño que amerita reparación mayor, estando obligado el arrendador durante el tiempo del contrato a realizar las reparaciones mayores que la cosa necesite. Así se decide.
En relación al SEGUNDO límite de la controversia este Tribunal, procedió a verificar en la valoración de las pruebas si existía una confesión por la parte demandante cuando expresa en el contrato de arrendamiento que el techo de la platabanda esta frisada, mezclillada, empastada y pintada y que el inmueble se encuentra en óptimas condiciones y las partes convinieron y establecieron que el arrendatario está obligado a sanear pequeñas filtraciones, grietas y goteras que presente el inmueble arrendado, decidiendo anteriormente este Tribunal, que no existe confesión en la presente causa.
En relación al TERCERO de los límites de la controversia, pasa este Tribunal a verificar o no la procedencia del mismo: Verificar lo alegado por la parte demandante, referente a que dio cumplimiento a su obligación primordial, que es el pago de las pensiones arrendaticias, por adelantado. Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada alegó que no es cierto que el arrendatario haya cancelado por adelantado la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs 388.992,00), por cuanto existe una diferencia acordada entre las partes, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 35.992,00) la cual el arrendatario pagaría en tres (03) porciones o depósitos en los primeros cinco días de cada mes que dicha obligación no ha sido cumplida hasta la actualidad.
Consta agregado a los autos contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 06 de mayo de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59, folios 146 al 151, suscrito entre las partes integrantes del presente juicio, en el cual las partes indicaron en la cláusula DECIMA SEXTA lo siguiente: El precio convenido en el presente contrato, para el ejercicio fiscal es la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 388.992,00), que en este acto “El Arrendador” declara: Haberlos recibido de manos de “El Arrendatario” en dinero efectivo y de curso legal en el país, a mi completa y total satisfacción. Las partes aquí contratantes por medio del presente documento declaran: Pagados y cancelados totalmente, por anticipado, los canon de arrendamiento mensual ocurridos durante la vigencia del presente contrato. Es decir, desde el día: Primero de Abril del Año Dos Mil Catorce (01-04-2014) hasta el día: primero (01) de octubre del año dos mil diecisiete (2017), ambos inclusive.
Al mencionado contrato de arrendamiento este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, haciendo plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, referente a que el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA recibió de manos de El Arrendatario ciudadano MANUEL MUIÑOS OCHOA la cantidad de Trescientos Ochenta y Ocho Mil Novecientos Noventa y Dos Bolívares (Bs. 388.992,00).
Ahora bien en relación al documento privado acompañado por la parte demandada al escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 33 del presente expediente, contentivo del convenio firmado por el ciudadano MANUEL MUIÑOS, donde adeuda la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 35.992,00), representados por una diferencia de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto de 2014 y su forma de pago y promovido en el lapso de promoción de pruebas por la parte demandada, este Tribunal considera que el desconocimiento formulado por la apoderada judicial de la parte demandante se produjo dentro de la oportunidad legal, por cuanto conforme al artículo 359 del Código de Procedimiento Civil la contestación de la demanda podrá presentarse dentro de los veinte (20) días siguientes a la citación del demandado o del último de ellos si fueren varios y en todo caso para las actuaciones posteriores se dejará transcurrir íntegramente el lapso del emplazamiento; en consecuencia correspondía a la parte demandada probar su autenticidad conforme a lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se desecha la mencionada prueba, declarando este Tribunal sin lugar lo alegado por la parte demandada referente a la existencia de una diferencia acordada entre las partes, por la cantidad de TREINTA Y CINCO NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 35.992,00).
CUARTO: Verificar si el arrendador estaba obligado a responder por los vicios ocultos del inmueble por falta de cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble en buen estado de mantenimiento y conservación, a pesar que El Arrendador no se hizo responsable por los vicios ocultos o defectos y que cualquier convención en contrario es nula, conforme a lo prevé el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando la parte demandada que no es cierto que El Arrendador deba responder por lo vicios ocultos del inmueble por la falta de cumplimiento de esa obligación, indicando además la parte demandada que el demandante equivocó la relación de los hechos con los fundamentos de derecho, porque narra en su libelo que el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, no se hizo responsable por los vicios ocultos o defectos, sin percatarse que para el saneamiento por los vicios o defectos ocultos es cuando existe una venta, que no es el caso que nos atañe, por cuanto del libelo de la demanda se desprende que lo que existe es un contrato de arrendamiento, como lo establece el articulo 1.518 y 1.520 del Código Civil, que si fuese un contrato de venta surgirían dos acciones: La acción redhibitoria y la acción quanti minoris o estimatoria; que estas acciones para intentarlas tienen un lapso de un año a contar desde el día de la tradición.
El artículo 1.587 del Código Civil establece: El arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba.
El autor Ricardo Henriquez La Roche, en su obra denominada “Arrendamientos Inmobiliarios, año 2008, páginas 44 y 45 establece lo siguiente:
“La principal obligación del arrendador es una obligación de hacer y consiste en entregar la cosa con sus accesorios al arrendatario. La cosa debe encontrarse en buen estado, hechas las reparaciones necesarias, y conservarla en estado de servir al fin para el que se la ha arrendado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato. (Artts. 1.585 y 1.586 CC).
La obligación de reparar se contrae a las necesidades surgidas luego de entregado el inmueble al arrendatario. Si hay duda sobre la pre-existencia del daño, es decir, si se trata de un vicio oculto o un daño material sobrevenido durante la vigencia del contrato, de todas maneras responde el arrendador: en el primer caso, según el artículo 1.586 del Código Civil, y en el segundo según el ordinal 2° del artículo 1.585 eiusdem.”
Por su parte el artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
“El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble arrendado durante el tiempo del contrato”.
A juicio de quien suscribe, es un deber del arrendador mantener el buen funcionamiento y conservación del inmueble dado en arrendamiento, sin quedar excluidos los vicios ocultos de las obligaciones del arrendador, por cuanto tal como lo establece el artículo 3º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los derechos establecidos en dicho Decreto Ley son de carácter irrenunciable.
Ahora bien, en relación a la defensa opuesta por la parte demandada relacionada con el hecho de que “el saneamiento por los vicios o defectos ocultos es cuando existe una venta, que no es el caso que nos atañe, por cuanto del libelo de la demanda se desprende que lo que existe es un contrato de arrendamiento”, considera quien suscribe que tal defensa es improcedente por cuanto el Código Civil en su artículo 1.587 establece expresamente que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, señalando así mismo el artículo 1.586 del citado Código que durante el tiempo del contrato el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones y en el presente caso el contrato de arrendamiento fue establecido por las partes en un término de tres años con seis meses, contados a partir del 01 de abril de 2014 hasta el día 01 de octubre de 2017, es decir, que en el presente caso no operó la caducidad de la acción, por cuanto la acción podía ser intentada por el arrendatario durante todo el tiempo del contrato, lo que se produjo en el presente caso, al haber sido intentada la acción en fecha 25 de marzo de 2015, es decir, durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Así se decide.
QUINTO: Verificar la eficacia de la inspección judicial promovida por la parte demandante e impugnada por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda y verificar la eficacia del documento privado consignado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda por el desconocimiento formulado por la apoderada judicial de la parte demandante.
Tal como quedó establecido anteriormente en la valoración de las pruebas de la parte demandante este Tribunal le dio valor probatorio a la inspección extra judicial evacuada por ante la Notaría Pública de la ciudad de El Vigía, por cuanto la misma fue evacuada cumpliendo con las garantías establecidas en el artículo 1.429 del Código Civil.
Ahora bien, en relación al documento privado acompañado por la parte demandada, este Tribunal, desechó anteriormente la mencionada prueba, conforme a lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto quedó demostrado en autos que las causales generadoras del daño en el techo y paredes del local arrendado son imputables a que la losa del techo además de no tener una pendiente adecuada que permita la escorrentía del agua, presenta varios hundimientos o depresiones en los que se deposita el agua de lluvia y esta agua de lluvia empozada, percola a través de la losa del techo, cayendo hacia el interior del local, lo cual no constituye una causa imputable al arrendatario, no constituyendo las llamadas reparaciones menores, tal como lo establece el artículo 1.586 del Código Civil; sino daños que ameritan reparaciones mayores al inmueble arrendado, en consecuencia le corresponde al arrendador su reparación, de conformidad con el artículo 1.585 ordinal 2º del Código Civil su reparación. Así se decide.
DECISION
De acuerdo con las anteriores consideraciones, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión que por cumplimiento de contrato intentó la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de la cédula de identidad Nº 3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, actuando como apoderada judicial del ciudadano MANUEL MUIÑOS OCHOA, mayor de edad, venezolano, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-16.563.367 y domiciliado en Caracas, Distrito Capital, según poder otorgado por ante le Notaría Pública de Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2014, inserto bajo el Nº 42, tomo 318, contra el ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, venezolano, mayor de edad, divorciado, abogado, titular de la cédula de identidad Nros V-5.510.254, domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Bolivariano de Mérida.
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano PEDRO JOSE RAMIREZ AYALA, venezolano, mayor de edad, divorciado, abogado, titular de la cédula de identidad Nros V-5.510.254, domiciliado en la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriáni del estado Mérida, que cubra los costos de las reparaciones mayores que requiere el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública de El Vigía, estado Bolivariano de Mérida, en fecha 06 de mayo de 2.014, inserto bajo el Nº 38, tomo 59 folios 146 al 151.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber sido totalmente vencida.
PUBLIQUESE, COPIESE Y REGISTRESE. DADO FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MERIDA, en El Vigía, a los treinta días del mes de marzo de dos mil dieciséis.
LA JUEZA,

ABG. YAMILET J. FERNANDEZ CARRILLO

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MIREYA JAIMES JAIMES

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, previo el pregón de Ley, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).
SRIA,