TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, siete (07) de noviembre de dos mil dieciséis (2016).
206° Y 157°
PARTE DEMANDANTE: Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 8.014.737 y V.- 3.916.073, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.309 y 179.801, respectivamente, Apoderados Judiciales del ciudadano JOSE NICOLAS DUQUE DURAN, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 1.552.177.
PARTE DEMANDADA: NELIS DOLORES FLORES DE CORTEZ, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD N° V.- 5.218.728.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARREDAMIENTO

ANTECEDENTES:
En fecha cinco (05) de febrero de dos mil trece (2013), que riela a los folios uno (01), dos (02) y tres (03), se inició el presente procedimiento según demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 8.014.737 y V.- 3.916.073, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.309 y 179.801, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Mérida, Apoderados Judiciales del ciudadano JOSE NICOLAS DUQUE DURAN, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 1.552.177, y hábiles, contra la ciudadana NELIS DOLORES FLORES DE CORTEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 5.218.728, domiciliada en El Vigía estado Mérida y hábil, asistida por el Abogado ALFREDO MENDOZA, titular de la Cédula de Identidad N° V.-12.355.065, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.065 y hábiles.
Mediante auto de fecha diecinueve (19) de febrero de 2013, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada para que compareciera a dar contestación en el segundo día de Despacho siguiente a que constara en autos su citación.
En la misma fecha se decretó medida de secuestro, la cual fue practicada por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
En fecha veinticinco (25) de febrero de 2013, el Tribunal ordenó corregir la foliatura de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento.
En fecha veintisiete (27) de febrero de 2013, se recibió diligencia de los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora, mediante la que consignan los emolumentos para la elaboración de los recaudos de citación y para la práctica de la misma, y en la misma fecha el Alguacil Temporal del Despacho dejó constancia de haber recibido dichos emolumentos.
Mediante auto de fecha cuatro (04) de marzo de 2013, se certificó por Secretaria copia del libelo de la demanda, auto de admisión y orden de comparecencia de conformidad con los artículo 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha once (11) de marzo de 2013, se recibió poder Apud-Acta de la ciudadana NELIS DOLORES FLORES LOPEZ, otorgado al abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO.
En fecha once (11) de marzo de 2013 se recibió diligencia del Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada, mediante la que solicita se recabe el cuaderno de medidas que cursa por ante el Tribunal Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés
Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de esta Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha catorce (14) de marzo de 2013, el Tribunal declaró improcedente por improponible lo solicitado por el Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada, mediante diligencia que riela al folio diecinueve (19).
En fecha trece (13) de marzo de 2013, se recibió diligencia del Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada, consignado escrito de contestación de demanda, constante de siete (07) folios útiles.
En fecha catorce (14) de marzo de 2013, se recibió diligencia del Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada, consignando en cinco (05) folios útiles, escrito contentivo de promoción de pruebas. Y en la misma diligencia hizo oposición a la medida de secuestro, decretada por este Tribunal en fecha 19 de febrero del presente año.
En fecha quince (15) de marzo de 2013, se recibió escrito de pruebas del Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada.
Mediante auto de fecha quince (15) de marzo de 2013, se admitieron las pruebas promovidas por el Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva, las siguientes: AL PRIMERO: POSICIONES JURADAS. AL SEGUNDO: PRUEBA INSTRUMENTAL O DOCUMENTALES. AL TERCERO EXHIBICION DE DOCUMENTO, AL CUARTO INSPECCIÒN JUDICIALES, y se declaró inadmisible la prueba de INFORMES, contenida en el particular CUARTO del escrito de promoción.
En fecha dieciocho (18) de marzo de 2013, se recibió escrito de pruebas de los abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora.
Mediante auto de fecha dieciocho (18) de marzo como complemento del auto de admisión de pruebas de fecha 15 de marzo, CUARTO: INSPECCION JUDICIAL, se ordenó oficiar al ciudadano JOSE RAFAEL UZCATEGUI RIVAS, representante legal de la Depositaria Judicial Lex C.A., depositario designado por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de esta Circunscripción Judicial y al Jefe de la Subcomisarìa Policial Nº 12 de El Vigía.
En fecha dieciocho (18) de marzo de 2013, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha diecinueve (19) de marzo de 2013, se evacuó la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha diecinueve (19) de marzo de 2013, se recibió escrito de impugnación de pruebas de los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora.
En la misma fecha se recibió diligencia del abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada, en la que impugna la documental inserta al folio ciento cuarenta y siete (147) y el escrito de pruebas de la parte actora.
Mediante auto de fecha diecinueve (19) de marzo de 2013, el tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas presentadas por los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora.
En fecha veinte (20) de marzo de 2013, se corrigió la foliatura de conformidad con el articulo 109 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinte (20) de marzo de 2013 se evacuó la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha diecinueve (19) de marzo del 2013, el Abogado EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ, consignó en dos folios copia fotostática simple del documento objeto de exhibición para que surta todos los efectos legales correspondientes.
Mediante auto de fecha veinte (20) de marzo de 2013, se le hizo saber a las partes intervinientes en este proceso que el acto de exhibición de documento inserto al
Folio ciento sesenta y dos (162), por error de transcripción se colocó fecha diecinueve (19), siendo lo correcto veinte (20).
En fecha veintiuno (21) de marzo de 2013, se recibió escrito de pruebas del Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha veintiuno (21) de marzo de 2013, los testigos ciudadanos RAUL ALI ANDRADE, FELINA VARELA DE PEÑA, MENDOZA BERTI CARMEN UBILZA y MENDOZA BERTI FRANKIE RAFAEL, ratificaron las documentales insertas a los folios veintiocho (28) treinta (30), treinta y uno (31) del presente expediente y en la misma fecha desiertos los actos de los testigos ciudadanos NEIVA ALEXANDRA UZCATEGUI PEÑA, JESUS EVER PICO RAMIREZ y MARIA ELENA BRACHO SALAZAR.
En fecha veintidós (22) de marzo de 2013, desiertos los actos de los testigos ciudadanos BENITA GUERRERO DE UZCATEGUI, VICTOR RAMON GARCIA ARAQUE, ANA MELIA MORA Y RAFAEL JOSE BORREGO FERNANDEZ y ELIANA BRACHO, en la misma fecha rindió declaración la testigo ciudadana YESENIA MARGARITA BETANCOURT NOGUERA.
Mediante auto de fecha veintidos (22) de marzo de 2013, se admitió la prueba de testigo, promovida por el Abogado Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha veinticinco (25) de marzo de 2013, rindieron declaración los testigos ciudadanos LUIS GERARDO VILLAMIZAR TARAZONA, DORIA RUIZ YONES RAFAEL y GUERRERO PEREZ ELIAS RAMON, y se declararon desierto los actos de los testigos ciudadanos GERMAN JOHANY RODRIGUEZ MORENO, IRAIDA RAMIREZ CARRERO, ZULEIMA HERNANDEZ SANCHEZ, y FRAY LUIS ALMANZA ALFONSO.
En fecha veinticinco (25) de marzo de 2013, se recibió escrito de pruebas de los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora.
En fecha veintiséis (26) de marzo de 2013, se declararon desiertos los actos de los testigos ciudadanos OLGA AURORA PINEDA DE SANTOS, DOLLY BALAGUEA BALAGUERA, LEDY CIARROCHI ORTIZ, JOSE DE LOS REYES ZAMBRANO MONTILLA, YOHANDRY XAVIER ZAMBRANO PEREZ Y NEIVA ALEXANDRA UZCATEGUI PEÑA, y rindió declaración el testigo ciudadano FERNANDO JOSE FLORES RODRIGUEZ.
Mediante auto de fecha 26 de marzo de 2013, se ordenó realizar por Secretaría un cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el día 14 de marzo de 2013, fecha en que comenzó el lapso probatorio de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa, hasta el día 25 de marzo de 2013, fecha en la parte demandante promovió pruebas, ambas fechas inclusive, y se realizó. En la misma fecha se declaró inadmisible el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, en virtud del resultado del computo ordenado para determinar su admisibilidad, por cuanto seria inoficioso realizar de manera extemporánea las testifícales ofrecidas.
En fecha 01 de abril de 2013, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó cerrar la primera pieza constante de doscientos tres (203) folios útiles y abrir una nueva denominada “segunda pieza” y se corrigió la foliatura de conformidad con el artículo 109 ejusdem.
En fecha primero (01) de abril de 2013, se declaró desierto el acto de la testigo ciudadana ROSA ELENA BRICEÑO ZAMBRANO.
En fecha 01 de abril de 2013, se recibió escrito de de los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora, mediante el que solicitan se designe como depositario del bien inmueble local comercial, objeto de la medida de secuestro al ciudadano JOSE NICOLAS DUQUE DURAN, de conformidad con lo establecido en el artículo 599, numeral 7º último aparte del Código de Procedimiento Civil y se oficie al Depositario Judicial ciudadano JOSE RAFAEL UZCATEGUI RIVAS, designado por el Tribunal Segundo ejecutor de los Municipios Alberto Adriani y otros.
En fecha 01 de abril de 2013 se recibió escrito de pruebas del Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha 01 de abril de 2013, se realizó la inspección judicial acordada en la presente causa por evacuación de pruebas.
En fecha 01 de abril de 2013, se ordenó realizar un cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el día 11 de marzo de 2013, fecha en la parte demandada se dio por citada en la presente causa hasta el día 14 de marzo de 2013, fecha en que hizo oposición a la medida de Secuestro, la primera exclusive y la segunda inclusive y se realizó.
En fecha 01 de abril de 2013, se admitieron las pruebas instrumentales o documentales promovidas por el Abogado ALFREDO MENDOZA ALMARIO, Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha 03 de abril de 2013, se recibió escrito de informes de los Abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, parte actora.
Mediante auto de fecha 08 de abril de 2013, se ordenó agregar a los autos los recaudos de citación librados a la parte demandada, por cuanto se dio por citada en fecha 11 de marzo de 2013, y el exhorto librado al Juez de los Municipios Campo Elías y Aricagua de esta Circunscripción Judicial.

DE LA PRETENSION:
Señala la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 01 de febrero de 2005, su mandante ciudadano JOSE NICOLAS DUQUE DURAN, celebró con la ciudadana NELIS DOLORES FLORES DE CORTEZ, ambos plenamente identificado, contrato de arrendamiento de un inmueble (local comercial), de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la calle 9, casa Nº 11-48, de la nomenclatura Municipal de la ciudad de El Vigía, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía estado Mérida, en fecha 07 de abril de 2005, bajo el N° 14, Tomo: 23.
Que la arrendadora recibió el inmueble destinado exclusivamente a un Fondo de Comercio (firma personal) denominado FISIC POWER GYM de NELIS DOLORES FLOREZ LOPEZ.
Que cuyo objeto principal lo constituye la formación y prácticas de ejercicios corporales (gimnasio).
Que tal como lo establece dicho contrato, el tiempo de duración inicial fue por un (01) año a término fijo contados a partir del 01/02/2005 al 01/02/2006.
Que dicho contrato se convirtió a tiempo determinado a pesar de que su mandante le notificó por vía privada en dos (02) oportunidades a la arrendataria su voluntad de no renovarlo.
Que la arrendataria se negó a firmar las dos notificaciones que le envió su mandante, correspondiente a los años 2006 y 2007.
Que la arrendataria firmó la tercera y última notificación de no renovación del contrato de arrendamiento en fecha 15 de diciembre de 2008.
Que a partir de la mencionada fecha comenzó la prorroga legal para la desocupación del local comercial.
Que la arrendataria continua ocupando el local comercial hasta la presente fecha.
Que dicho contrato se convirtió de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Que convino y se fijó de mutuo acuerdo entre las partes un canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs.280.000,00), hoy día equivalente a doscientos ochenta bolívares.
Que actualmente paga la cantidad de mil quinientos bolívares (1.500,00), tal como lo establece el mencionado contrato, por mensualidades vencidas y consecutivas los primeros cinco días de cada mes.
Que la ciudadana NELIS DOLORES FLORES DE CORTEZ, procedió a pagar por ante el Tribunal 1º de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de esta Circunscripción Judicial el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2012, en fecha 29 de marzo de 2012, por ante la entidad bancaria Banco Bicentenario, por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo), y los restantes pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012 y enero de 2013, tal como consta en el Tribunal Primero antes mencionado.
Que la arrendataria NELIS DOLORES FLORES DE CORTEZ, violo el contenido de la cláusula segunda al pagar 24 días después de lo establecido en dicha cláusula.
Que demanda por Resolución de contrato de por pago extemporáneo.
Que estiman la demanda en la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00).
Que fundamenta la acción en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Gaceta Oficial Nº 39.168 del 29 de abril de 2009 y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que solicita medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Que solicita al Tribunal se admita la demanda y sea declarada en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LA CONTESTACION:
Siendo la oportunidad para contestar la demanda, el accionado lo hizo de la manera siguiente: “No es cierto lo que alega el actor arrendador que con fecha cinco (05) de febrero de 2005, hayan suscrito contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en el sector la Inmaculada, calle 9 Nº 11-48, de esta ciudad de El Vigía.
Que lo cierto es que con fecha primero (01) de febrero del año 1.993, suscribieron el contrato de arrendamiento tal como lo establece la cláusula Tercera del mismo y que le opone al actor en su contenido y firma de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Que mediante contrato suscrito por ante la Notaria Pública del Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, en fecha 07 de abril del año 2005, suscribieron un contrato sobre el mismo inmueble, a solicitud del arrendador, a lo que cedió su representada en virtud de las amenazas de desalojo y de desocupación a las que constantemente se veía expuesta la arrendataria por parte del arrendador.
Que en fecha 1993 empezó a ocupar el inmueble en forma pública cumpliendo con sus obligaciones cumpliendo con sus obligaciones como arrendataria, pagando puntualmente los cánones de arrendamiento.
Que el inmueble arrendado casa de habitación es ocupado igualmente por la arrendataria como su habitación, morada y/o residencia familiar.
Que bien es cierto en el contrato se estableció que el inmueble casa, funcionaria un Gimnasio, ello es la actividad económica con la que se sustenta la arrendataria para sus gastos personales y familiares.
Que es cierto y verdadero que la ciudadana NELIS DOLORES FLORES LOPEZ, viene ocupando el inmueble dado en arrendamiento como su habitación, morada y/o residencia familiar con pleno consentimiento tácito del arrendador desde hace más de veinte (20) años.
Que no es cierto que el contrato se haya celebrado a término fijo de un (01) año, pues la verdadera intención de las partes es de celebrarlo a tiempo indeterminado prorrogables por un período igual.
Que el contrato ha sido objeto de sucesivas e innumerables prorrogas, veinte (20) en.
Que es cierto que desde la relación arrendaticia su representada ha venido cumpliendo cabalmente con las obligaciones que el impone el contrato de arrendamiento, con el pago del canon del canon de arrendamiento, ello consta de los diversos aumentos en lo que se ha venido incrementando el canon de arrendamiento.
Que paga por concepto de canon de Arrendamiento mensual la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500, oo), más el impuesto al Valor Agregado (IVA), que exigió el Tribunal por ante el cual se realizó la consignación.
Niega, rechaza y contradice que no es cierto que se le haya notificado a su representada la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento y que se haya negado a firmar las notificaciones.
Es cierto que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2012, se consignó mediante escrito de consignación de conformidad con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha, por ante el Tribunal Primero de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que se encuentra signado bajo el Nº 225-12.
No es cierto lo que alega el actor que dicha consignación se haya hecho extemporánea, por cuanto de conformidad con el artículo 34de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales: a) Que el arrendador haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
Que opone al actor como defensa de excepción perentoria al no estar cumplido el requisito previsto en la letra a) del artículo 34 de la referida Ley, vigente para la fecha del contrato.

Niega Rechaza y contradice que su representada haya efectuado el pago del canon del mes de febrero del año 2012 de manera extemporánea, mucho menos los meses subsiguientes que hayan corrido la misma suerte.
Que no es cierto que deba convenir en la entrega del inmueble arrendado, por cuanto su representada no se encuentra completamente solvente con los cánones de arrendamiento.
Se opone rechaza y niega la intención pretendida por el actor en su petitorio segundo, contenido en el Capitulo II que lo denomina fundamentaciòn Jurídica, al demandar el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero del año 2012, por la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), por ser ilegal, improcedente.
Niega rechaza y contradice que su representada debe pagar las costas procesales.
Rechaza la estimación de la demanda en mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), por cuanto no lo debe y no está ajustada a derecho.
Que opone cuestión de fondo la defensa perentoria prevista en los artículos 1.282, 1282 y siguientes del Código Civil.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Vistos los alegatos de las partes intervinientes en el presente juicio, y tomando en consideración que ambas han sido contestes en afirmar la existencia de la relación arrendaticia y que la misma paso a ser a tiempo indeterminado, es por lo que esta circunstancia queda exenta de prueba; entonces, siendo la oportunidad procesal para emitir pronunciamiento de fondo, encontramos que los hechos controvertidos se suscriben a determinar: primero, si el uso del inmueble objeto de la demanda es viviendo familiar o comercial; y segundo, si hubo mora en el pago del canon de arrendamiento; empero, debe dirimirse con preeminencia lo relativo a la perentoria de fondo opuesta por la parte accionada, lo cual pasa a hacer de seguidas esta juzgadoras.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

PUNTO PREVIO:
Del escrito de contestación de la demanda se advierte que la parte accionada opuso una cuestión perentoria de fondo, y dada su naturaleza debe ser resuelta antes de revisar el fondo del asunto que nos ocupa.

Así, observamos como la parte demandada señalo: “… le opongo al actor como defensa de fondo de excepción perentoria al no estar cumplido el requisito previsto en la letra a) del artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario vigente para la fecha del contrato.”
De la cita parcial que precede, se evidencia palmariamente que la demanda de autos al momento de la contestación confundió la acción ejercida en su contra, toda vez que la incoada lo fue por Resolución de contrato de arrendamiento. Y no por desalojo consagrada en el artículo 34 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, como erróneamente afirmo la accionada al pretender el cumplimiento de los requisitos contenidos en el referido dispositivo técnico legal. Sin embargo, puede apreciar esta examinadora, que tal confusión se presento en el intento de la accionada de realizar un análisis contrario sensu, lo que la indujo a afirmar que no están cumplidos los requisitos del 34.a del D.C.R.F.L.A.I, en lo sucesivo ley de arrendamientos.

Ahora, es bien sabido que en la especial materia de arrendamiento el tipo de contrato determina el procedimiento a incoar, vale decir, el tipo de acción variará según se trate de un contrato a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado, y por tratarse la misma de una materia de orden público, tal como lo han venido estableciendo pacifica y reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia del máximo tribunal de justicia, es por lo que el juez aun de oficio está obligado a verificar si la acción escogida es compatible o no con los hechos que constituyen la reclamación de los derechos, máxime cuando la parte demandada así lo ha denunciado, y para ello es impretermitible verificar la naturaleza del contrato celebrado porque de el dependerá la acción a intentar.

Tal como ya se afirmo las partes han corroborado en sus respectivos alegatos, que el contrato que da lugar a la presente reclamación nació como un contrato a tiempo determinado y luego del vencimiento del mismo la parte demandada quedó en posesión del inmueble, convirtiéndose la relación arrendaticia en una sin determinación de tiempo, es decir, operó la tácita reconducción. De allí que, conforme los términos de la demanda y la contestación se aprecia que la controversia en este punto previo, radica en determinar si en afecto –a la luz del contrato de arrendamiento- están dados los supuestos para la admisibilidad de la acción por resolución incoada por la actora.
En relación a la clasificación de los contratos de arrendamientos y específicamente sobre los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la doctrina ha indicado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuando habrá de durar el mismo.

Y en criterio de la corte primera de lo contencioso administrativo:
“…El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

El código civil en su artículo 1.600 expresa: “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Por su parte el articulo 1.614 eiusdem establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Sobre este particular, es pertinente citar al autor patrio Gilberto Guerrero quintero en su obra tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, que señala: “El plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, seria todo lo contrario, con la diferencia que si se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.”

Ahora bien, el dispositivo técnico legal 34 de la ley de Arrendamientos, enuncia: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…”

A tenor de la norma parcialmente citada, observamos que la acción idónea a instruir en los casos de arrendamientos sin determinación de tiempo, es el desalojo, y por este entendemos que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la revisión de las actas procesales se desprende que la parte actora intentó una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentando que su acción es un contrato que no posee determinación de tiempo, dado que en el mismo operó la tácita reconducción, lo que indefectiblemente conduce a que la acción no encuentre amparo legal alguno en virtud de la naturaleza de la relación contractual, ya que debió demandar el desalojo.

En ese orden de ideas, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en la misma obra supra referida, al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, advierte: “El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Y en el mismo sentido, el Dr. HERMES HARTIN, ha afirmado que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existe la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. (Curso de derecho inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000).

En consecuencia, puede apreciarse palmariamente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, y por consiguiente se encuentra incursa en una causal de inadmisibilidad en observación de la letra del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. De manera pues, que en criterio de quien aquí juzga, lo procedente en derecho es declarar como efecto se hará en la dispositiva de la presente decisión, la inadmisibilidad de la demanda por ser incompatible o contraria a la esencia y la naturaleza jurídica del contrato objeto del litigio, y ello además encuentra asidero en la sentencia No. 834 de la sala constitucional nuestro más alto tribunal de la República, de fecha 24 de abril de 2002, expediente No. 02-0570, caso JUAN JOSÉ CAMACHO PÉREZ, cuyo magistrado ponente fue el Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ , que entre otras cosas se asentó:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta Clara, quedó extinguido por vencimiento de termino”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”
…omissis…
“(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar la acción de
desalojo..”
Corolario, ineluctablemente debe concluirse que la excepción perentoria interpuesta por la parte demandada debe prosperar declarándose como en consecuencia necesaria de ello, la inadmisibilidad de la acción. Así decide.

DECISION:
Por las razones que anteceden, este Juzgado TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA,
administrando Justicia en nombre de la República bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la excepción perentoria interpuesta por la parte demandada NELIS DOLORES FLORES DE CORTEZ, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD N°V.-5.218.728.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por los abogados EDILIO RAMON VALBUENA RAMIREZ Y JESUS MARIA RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 8.014.737 y V.- 3.916.073, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.309 y 179.801, respectivamente, Apoderados Judiciales del ciudadano JOSE NICOLAS DUQUE DURAN, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 1.552.177.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento.
CUARTO: Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Y por cuanto la parte demandante tiene su domicilio en la ciudad de Ejido, municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida, es por lo que se ordena comisionar al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la circunscripción judicial del estado bolivariano de Mérida.

PLUBLIQUESE, COPIESE Y REGISTRESE.

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en el vigía, a los siete (07) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016) años 206° y 157°.-

ADA JESSICA OQUENDO BRICEÑO
JUEZA

LENNMARX V. FAJARDO A.
SECRETARIO

En la misma fecha se libró oficio N° 5220-4803, se publicó la anterior sentencia previo el pregón de ley, siendo las 2:00 de la tarde y se cumplió con lo ordenado.

AJOB/lf.-
SRIO